2019北京丽都燕莎世家项目定位46p-教学课件

燕莎世家项目价格定位评估2019年12月区域价值研判

项目价格评估

项目价值重塑报告目录京东北高端区域认识奥北区域丽都区域燕莎区域国贸区域本案本案地处北京东北方向，东北部区域是传统的富人区域，很早就有“东富西贵”的说法。东北部地区主要有本案周边的燕莎、丽都区域以及国贸区域和奥北区域。这也造就了本案所处的独特地理位置，在核定本案价值时，应考虑整个东北部区域特点进行深度挖掘。项目价值重塑项目价格评估区域价值研判东北部高端区域特点成熟早整个东北部区域是北京最早成熟起来的高端地区配套完善除了基本日常配套完善以外，东部区域还有丰富的会所、文化娱乐场所，也是北京最高端的国际学校集中地区。纯富地带“东富西贵“，东部区域介于优质的地理位置及良好的商务氛围，使得区域群体构成素质普片较高，成为北京纯富地带。密集度高地段的稀缺与不可复制性使得区域内开发密度极高，同时本地区也是商务及文化娱乐集中地，导致交通极为拥堵。项目价值重塑项目价格评估区域价值研判燕莎区域是在亮马桥以燕莎友谊商场为核心的北京最早的高端圈层区域。与第二、第三使馆区毗邻，地处高档消费的旺地。燕莎友谊商城于1992年6月正式开业，1993年4月实行合资，是国务院批准的、国内第一家开业的中外合资零售商业企业。燕莎商城美国第二使馆燕莎区域霄云路8号太阳星城北京四季世家项目价值重塑项目价格评估区域价值研判太阳星城——火星园基本信息物业地址朝阳区南湖南路10号（大西洋新城G区）建筑类别3栋27层高层;总建筑面积700,000㎡当期建筑面积332,712㎡容积率3.2绿化率35%

开发商北京冠城新泰房地产开发有限公司成交均价44,262元/㎡装修标准3000元/㎡外立面风格现代风格近期营销太阳星城3期户型面积为94-109平米2居，200平米4居，均价46000元/平米，总价432万起，最低首付130万，全部精装修。项目价值重塑项目价格评估区域价值研判太阳星城项目成交情况日期成交面积成交套数成交均价成交金额2019年11月411341,43617,010,4332019年10月401247,36718,996,7102019年9月1,129840,30345,510,6412019年8月748643,52232,562,6112019年7月1,8601343,58981,096,6592019年6月1,4751340,35459,511,4032019年5月1,7831741,13573,347,7842019年4月1,6801543,33372,815,3932019年3月2,1031841,33286,901,7632019年2月1,194946,14355,108,1332019年1月471542,33219,931,722太阳星城——火星园太阳星城项目产品细节规划评述项目绿化用地占50％以上，坝河贯穿太阳星城，形成特有的生态亲水景观物业公司北京冠城酒店物业管理有限公司外墙涂料;石材大堂地面高档石材或高级地砖，墙面为优质天然大理石为主电梯品牌东芝电梯智能化设施紧急呼叫系统，燃气泄漏报警；供热系统乔治·费歇尔品牌聚丁烯（PB）管材地板辐射采暖其他配置小区公共设施管理园林风格中式现代进户门户门选用高级钢木入户门配电子密码锁；窗材断桥铝合金窗，诺托五金件，中空LOW-E玻璃。电梯厅地面高档石材，墙面高档石材。安保系统彩色可视对讲系统供水系统市政水源，24小时热水供应空调新风系统大金、三菱重工或同档次品牌户式中央空调项目价值重塑项目价格评估区域价值研判合生·霄云路8号基本信息物业地址朝阳区霄云路8号建筑类别4栋29层高层;总建筑面积718,875㎡当期建筑面积203,594㎡容积率1.2绿化率80%开发商合生创展集团有限公司;成交均价75000元/㎡装修标准10,000元/㎡外立面风格ArtDeco风格近期营销合生·霄云路8号目前D1、D3号楼大户型在售，D3在售户型为520平米5居；D1在售户型为450平米4居。项目价值重塑项目价格评估区域价值研判霄云路8号项目成交情况日期成交面积成交套数成交均价成交金额2019年11月891255,10149,119,3372019年10月1,544391,138140,734,8202019年9月515185,00043,783,5002019年7月2,752661,611169,561,1532019年6月1,783452,81594,162,6012019年4月446156,05624,985,4502019年3月1,856463,657118,176,5342019年2月514190,00046,260,000霄云路8号项目产品细节规划评述处于北京第三使馆区的核心位置，为丽都、燕莎两大商圈包围，紧临机场高速，大面积绿化覆盖，适宜居住物业公司广东康景物业服务有限公司外墙面砖;石材;大堂地面石材电梯品牌挑高3.5米豪华装修轿箱，高速2.5米每秒供热系统市政热源集中供暖，地板辐射式采暖+户式中央空调其他配置诺贝尔同等品牌高档防滑地砖园林风格欧式古典风格、中式风格进户门三防门窗材3.6厘米厚夹膠中空玻璃，实现“无接缝”电梯厅地面石材安保系统智能刷卡识别身份、麦克信111安防系统供水系统市政空调新风系统双层呼吸幕墙合生·霄云路8号项目价值重塑项目价格评估区域价值研判北京四季世家基本信息物业地址朝阳区东北三环太阳宫桥向北800米建筑类别酒店式公寓;总建筑面积250,000㎡当期建筑面积65,514㎡容积率5.95绿化率30%开发商北京亚北棕榈泉房地产开发有限公司;成交均价82,507元/㎡装修标准10,000元/㎡外立面风格现代风格近期营销北京四季世家剩余5种户型户型面积为242-262平米2居、256-318平米3居，精装修现房。项目价值重塑项目价格评估区域价值研判规划评述高端酒店式公寓，地理位置优越，周边为高档商业及金融区园林风格新古典主义风格外墙石材;幕墙;进户门高级四防实木防盗门，配进口防盗门锁大堂高级防滑磁砖地面、高档品牌磁砖到顶。窗材高级断桥铝合金电梯品牌国际知名品牌电梯厅高级装饰面料智能化设施可视对讲系统，一卡通安保系统24小时电子安保监控供热系统地板采暖供水系统24小时生活热水供应，采用澳大利亚克兰铜管经过至每户，达到欧洲饮水标准其他配置以光缆连接的有线电视系统，并预留多处插座产品细节北京四季世家项目价值重塑项目价格评估区域价值研判丽都区域丽都区域是在四元桥附近围绕北京丽都假日饭店的区域，由于本地区临近首都机场，本区域也成为北京最受外籍人士亲睐的地区。北京丽都假日饭店是中国第一家假日饭店，现更名为北京丽都维景酒店。丽都饭店机场高速项目价值重塑项目价格评估区域价值研判远洋万和公馆阳光上东银河湾远洋万和公馆基本信息物业地址北京朝阳阜通东大街保利万和影院向北100米建筑类别1栋24层高层;2栋29层高层;3栋24层高层;总建筑面积169,537㎡当期建筑面积67,918㎡容积率2.03绿化率41.54%开发商北京远豪置业有限公司;成交均价50000元/㎡装修标准10000元/㎡外立面风格英式新古典主义风格近期营销远洋·万和公馆，户型为175平米两居，210平米三居，精装标准为10000元/平米；2号楼为联排别墅，户型为800平米，共6套房源，总价5500万/套。项目价值重塑项目价格评估区域价值研判远洋万和公馆项目成交情况日期物业属性成交面积成交套数成交均价2019年11月普通住宅4,7402050,7382019年10月普通住宅7,4903049,8162019年9月普通住宅3,5241350,7472019年8月普通住宅2,705952,0462019年7月普通住宅3,7601350,9992019年6月普通住宅5,3721850,053汇总27,592103-远洋万和公馆远洋万和公馆项目产品细节规划评述项目踞34万平米浩瀚大望京公园而建，立基国家商务区核心物业公司中远酒店物业管理有限公司外墙石材大堂地面：高级石材电梯品牌通力智能化设施一卡通门禁系统供热系统市政采暖其他配置电子巡更、周界防范系统园林风格中式现代进户门高级实木门窗材中空LOW-E玻璃。电梯厅地面：高级石材安保系统闭路监控系统供水系统市政供水空调新风系统分户式中央空调项目价值重塑项目价格评估区域价值研判阳光上东—安徒生花园基本信息物业地址朝阳区东四环北路6号建筑类别4栋24-31层高层;3栋9-17层小高层总建筑面积1,285,854㎡当期建筑面积73,205㎡容积率2.48绿化率37%

开发商北京星泰房地产开发有限公司成交均价41000元/㎡装修标准4000元/㎡外立面风格丹麦风格近期营销阳光上东户型面积为140~160平米的2居，仅剩3套。房源全部为精装修，楼座为32层塔楼，5梯7户，户型朝向为朝东和朝西两种，朝东可以看到河景。项目价值重塑项目价格评估区域价值研判阳光上东—安徒生花园阳光上东项目成交情况日期成交面积成交套数成交均价成交金额2019年8月122138,0004,624,9802019年6月79139,8843,150,0002019年3月299239,00011,645,7622019年11月284145,30012,867,0112019年10月160146,0007,351,7192019年9月717248,16134,535,8812019年8月253148,63112,325,0422019年6月837344,90637,601,4782019年5月139136,5795,099,8442019年4月285123,4016,663,6342019年3月160115,6282,496,2602019年2月410141,50016,998,8172019年1月672319,61813,177,900阳光上东项目产品细节规划评述位于CBD中心区，交通发达，周边配套成熟，夜景美丽物业公司第一太平戴维斯外墙涂料;面砖大堂地面为优质玻化砖，墙面为高档墙砖结合精装修处理电梯品牌奥的斯智能化设施电子巡更管理系统，家庭安防报警系统供热系统市政热源，地板采暖其他配置供气：市政天燃气；电视系统：设公共有线电视园林风格丹麦风格进户门OIKOS户门窗材实木三防门配GateMan电梯厅地面为优质高档石材，墙面为优质石材安保系统24小时安保巡视；红外线双鉴探测供水系统全天24小时供应热水。一户一表，IC卡计量。空调新风系统约克、开利或同档次品牌户式中央空调系统项目价值重塑项目价格评估区域价值研判银河湾基本信息物业地址朝阳东直门外西八间房1号(丽都饭店东北侧300米)建筑类别4栋19-20层高层;总建筑面积200,000㎡当期建筑面积94,462㎡容积率2.7绿化率30%

开发商北京世纪鸿房地产开发有限责任公司;成交均价48,622元/㎡装修标准20000元/㎡外立面风格新古典建筑近期营销银河湾155-220平米的3居。项目为精装修，送家电家具，3居采用了7种玉石来装修，标准可达到15万。购房可享受98、99折优惠。项目价值重塑项目价格评估区域价值研判银河湾银河湾项目成交情况日期成交面积成交套数成交均价成交金额2019年11月3,7792048,622183,732,9822019年10月992548,76748,358,8802019年9月2,3031346,732107,601,1072019年8月3,5832047,437169,950,6642019年7月864548,48641,880,2962019年6月532353,70528,546,0392019年5月377253,16720,037,3932019年4月1,503949,95275,088,7092019年3月1,149651,42459,074,4942019年2月909647,84743,489,1872019年1月1,027652,17753,582,0972019年12月1,8711152,54498,324,3192019年11月982552,51051,551,704银河湾项目产品细节规划评述银河湾位于东四环丽都商圈，区域涉外氛围浓厚,生活配套设施完善。物业公司北京世纪物业管理有限责任公司外墙石材;大堂地面大理石，墙面玉雕筑电梯品牌三菱或日立同等品牌电梯智能化设施可视门禁系统供热系统地板采暖其他配置宽带入户、预留电话电视接口园林风格历代皇家园林进户门檀木木门窗材low-e双层窗电梯厅地面大理石、墙面石材安保系统远程红外监控系统供水系统24小时热水、市政供水空调新风系统预留空调机位项目价值重塑项目价格评估区域价值研判国贸区域国贸区域是在东四环以中国国际贸易中心为核心的高端区域，该区域成型较早。随着城市的发展CCTV与BTV也进驻了该区域，这也使国贸区域成为了北京最具商务特色的高端区域。国贸中心央视大楼禧瑞都万科大都会项目价值重塑项目价格评估区域价值研判基本信息物业地址朝阳区国贸桥东南角，招商局大厦正南面建筑类别1栋24层高层总建筑面积42,000㎡当期建筑面积42,000㎡容积率9.04绿化率20%

开发商北京万信投资发展有限公司成交均价48,000元/㎡装修标准16,000元/㎡外立面风格现代近期营销每天只限定五位看房人参观，目前剩余房源69套。总价1000-5000万元/套。项目楼座共24层，户型面积为二居160平米，三居至四居342~557平米，预计2019年5月入住万科大都会项目价值重塑项目价格评估区域价值研判万科大都会推案日期一房二房套数配比(%)套数配比(%)2019-12-303855.073144.93房型详情表规划评述位于CBD中心区，交通发达，周边配套成熟，夜景美丽园林风格现代外墙石材;进户门OIKOS户门大堂地面：高级石材窗材铝合金隔热断桥门窗电梯品牌名牌电梯电梯厅地面：高级石材智能化设施红外线监控安保系统24小时保安巡逻供热系统市政供暖供水系统市政供水其他配置宽带入户空调新风系统中央空调产品细节项目价值重塑项目价格评估区域价值研判基本信息物业地址朝阳区南湖南路10号（大西洋新城G区）建筑类别3栋27层高层;总建筑面积186,000㎡当期建筑面积79,072㎡容积率3.5绿化率31%

开发商首创置业股份有限公司成交均价68,000元/㎡装修标准6000元/㎡外立面风格中式现代近期营销首创·禧瑞都尾房在售，户型面积为110平米，一次性、按揭付款均享98折。精装修，现房入住。1号楼为24层塔楼，3.3米，3梯8户，共184套，项目位于朝阳区东三环京广桥东北角，东三环CCTV北50米。首创禧瑞都项目价值重塑项目价格评估区域价值研判首创禧瑞都规划评述建筑外立面设计为以红色调为主，与半闭合式现代园林相结合园林风格现代外墙金属板，涂料;进户门钢质入户门大堂地面：高档石材；墙面：高档石材，局部为高档环保胶漆窗材断桥铝合金，双层中空玻璃电梯品牌三菱电梯厅地面：高级石材智能化设施自动报警系统，消火栓灭火系统，燃气报警系统安保系统各单元门设置可视对讲主机供热系统市政供暖，24小时热水供水系统市政供水其他配置空调新风系统推案日期一房二房三房套数配比(%)套数配比(%)套数配比(%)2019-07-299249.4621.089249.462009-05-1718449.4641.0818449.46房型详情表产品细节项目价值重塑项目价格评估区域价值研判奥北区域奥北区域是借2019北京奥运会升级的原亚运村板块。该区域的高端形象是在奥运期间形成的，相较以上其他高端区域相对成熟较晚。但其特殊的地理位置以及历史因素，使该区域成为北京最具时代特色的高端地区。国家体育馆奥北鸟瞰红玺台绿城北京诚园项目价值重塑项目价格评估区域价值研判基本信息物业地址朝阳区东北三环太阳宫桥向北800米建筑类别1栋16层小高层;1栋24层高层;1栋16层小高层;3栋25层高层;总建筑面积317,051㎡当期建筑面积134,835㎡容积率2.8绿化率35%开发商北京懋源置业有限公司;成交均价44,262元/㎡装修标准10,000元/㎡外立面风格现代风格近期营销红玺台项目为25层板楼2梯2户或2梯1户，目前在售270平和300平四居红玺台项目价值重塑项目价格评估区域价值研判红玺台项目成交情况日期成交面积成交套数成交均价成交金额2019年9月2,9831260,035179,062,7142019年8月86167,3005,785,1082019年7月235249,27411,595,2632019年6月2,2931057,693132,310,5972019年5月1,096651,19056,119,2402019年4月1,496854,94682,174,7242019年3月451258,92626,561,3982019年2月290161,80617,942,1842019年1月1,373754,81175,275,868红玺台红玺台项目产品细节规划评述以精英阶层居住感受为核心原点，由户型空间设计入手的颠覆性建造流程，打磨成完全超越传统项目的杰作级居住空间物业公司北京高力国际物业管理公司外墙幕墙;其它大堂地面采用高档石材或高级地砖，墙面采用高档墙砖或壁纸电梯品牌日本三菱电梯供热系统市政热源集中供暖，地板辐射式采暖+户式中央空调其他配置电子巡更、周界防范系统园林风格中式风格进户门“瑞斯乐”同等品质高档三防门窗材双中空三层玻璃+LOW-E镀膜真空铝合金复合窗电梯厅高档面料装饰；电梯核心筒与分户墙增设隔音层安保系统360度全天候摄像头，各入口设有读卡门供水系统政供水系统空调新风系统日本三菱电机（中央空调）项目价值重塑项目价格评估区域价值研判绿城北京诚园基本信息物业地址北京朝阳阜通东大街保利万和影院向北100米建筑类别3栋17层小高层;2栋13层小高层;总建筑面积104,420㎡当期建筑面积60,010㎡容积率2.54绿化率30%开发商北京亚奥绿城房地产开发有限公司成交均价66,452元/㎡装修标准6000元/㎡外立面风格新古典主义风格近期营销绿城北京诚园项目目前在售房源为249-251平米四居、276平米复式，全精装修交房，项目为13层板楼，2梯2户。项目价值重塑项目价格评估区域价值研判绿城北京诚园规划评述项目所处位置周边配套内容十分丰富，居住氛围浓，交通方便，适宜居住。园林风格新古典主义风格外墙石材;其它;进户门配有户门探测系统高级三防门大堂地面采用高档石材或高级地砖窗材隔热双断桥铝合金LOW-E中空玻璃保温窗电梯品牌三菱或日立或奥的斯、刷卡识别楼层电梯厅高级地砖搭配高档装修面料智能化设施一卡通系统、户门探测、烟雾监测报警安保系统CCTV智能闭路监控、小区各出入口安装彩色微型摄像机供热系统集中供暖，地板辐射分区温控系统供水系统支管循环热水系统、分户直饮水系统其他配置空调新风系统空调新风系统国际知名品牌户式中央新风系统推案日期二房三房四房复式套数配比(%)套数配比(%)套数配比(%)套数配比(%)2019-03-195619.58289.7919467.8382.80房型详情表产品细节项目价值重塑项目价格评估区域价值研判区域价值研判

项目价格评估

项目价值重塑报告目录区域房地产市场分析朝阳区2019年土地供应7宗，成交5宗，同比2019年下降58.82%，自2019年后朝阳区土地供应逐年减少，房地产在朝阳区生产总值中占比下降12.32%。数据明显表明，东北部土地放量减少，近期内将产生一定的价值稀缺。区域价值研判项目价格评估项目价值重塑朝阳区2019年只有9月推盘出现了一定的放量，其余全年商品住宅供需呈现供不应求的态势。这表明东北部地区区域价值仍在提升，随着政策及市场转暖，本区域未来一段时间有可能将迎来量价齐升的态势。区域房地产市场分析区域价值研判项目价格评估项目价值重塑入市核心均价推导方法市场比较法1、筛选可比楼盘2、确定权重3、打分4、比准价形成产品结构相似、区域接近目标客户相似，销售期重合根据与项目的竞争关系。评定指标：1)客户重叠程度2）和项目距离的远近权重项目比准指标：区位类：区域印象/发展前景/周边环境/交通规划/生活便利性规划设计指标类：项目规模/容积率/商业配套/车位数量比/园林规划/会所规划/梯户比/实用率/设备及智能化户型结构类：实用性/采光通风/赠送面积/户型创新景观及视野：景观内容/景观面宽品质展示类：建筑外观/园林效果/公共部分品质/物管形象/样板房效果/交楼标准展示项目品牌类：发展商品牌/专业阵容/前期推广形象区域价值研判项目价格评估项目价值重塑本案周边价格

项目建面容积率总套数主力户型面积均价推出时间在售项目阳光上东7.3万2.48367户140-290三房41000元/㎡2019年5月95-160二房丽都水岸10.4万㎡2.5578户180-268三房38332元/㎡2009年12月80-220二房周边二手房楼盘和乔丽晶公寓3万㎡3184户380㎡五房33563元/㎡---264㎡四房风景线家园6万㎡5500户115㎡两房24347元/㎡---24890元/㎡137㎡三房望京新城33万㎡2.443400户90㎡二房28333元/㎡---金隅丽港城18万31000户79.66㎡二房36404元/㎡---本案周边在售及售罄项目价格表本案周边在售项目及二手房价格区间为25000-41500元/㎡，自2019年初以来，价格方面逐渐稳定，产品方面逐步更新。区域价值研判项目价格评估项目价值重塑初步价格权重评估权重区域周边项目价格评估

比较因素

权重%

本案

阳光上东丽都水岸和乔丽晶公寓风景线家园金隅丽港城地理位置

30%

交通动线

8%1110.941.050.94区域印象

7%11.2511.041.11.07自然环境

5%11.03111.050.95区域配套

10%1110.961.031.05楼盘基本素质

45%

规模

规划

9%11.191.81.21.11.2户型

14%11.11.0311.031容积率

7%11.261.31.21.191.05内部道路

6%10.970.980.950.980.98社区配套

6%111.021.120.961.05会所

3%10.9411.10.951.1物业管理

10%11.0811.0211.01发展商品牌10%11.21.11.111.2建筑风格

5%10.940.960.981.030.98综合得分

100%11.0901.1051.0441.0391.049对比楼盘价格

41,00038,00033,50024,00036,000根据得分调整后价格

4469041990349742493637764对比楼盘权重

25%25%18%16%16%本项目合成价格

379971117310498629539906042对比区域内项目及本案基本素质，结合市场因素权重因素本案初步区域均价预估为37997元/平米。区域价值研判项目价格评估项目价值重塑土地缩减，商品房供不应求区域市场丽都板块周边楼盘最具国际都市感的居住区在售项目少，竞争多来自于其他板块如何突破瓶颈实现价值提升项目溢价值挖掘区域价值研判项目价格评估项目价值重塑区域价值研判

项目价格评估

项目价值重塑报告目录豪宅定义

豪宅应该是指比高档住宅在质量、档次、规模和售价等方面都更高的住宅。其豪华程度主要表现在其对资源的占有率方面。而不同类型的住宅所占有的资源类型可能完全不同，所谓豪宅仅是统称。豪宅分类远郊豪宅近郊豪宅城市豪宅了解豪宅项目价值重塑项目价格评估区域价值研判城市豪宅拥有一定的环境与地区优势资源；距离城市中心最近，拥有完善的交通、生活、休闲配套；产品容积率相对高，建筑形态一般以高层为主，多层、TH、独栋别墅相对较少；相对主流产品拥有很高的溢价，多作为第一居所；本案综合属性具备成为城市豪宅的素质，本案可运用多元化营销手法突破自身价值实现价格提升项目价值重塑项目价格评估区域价值研判价值实现途径硬件设施提升软件服务提升产品包装升级价值峰值突破实现利润最大化项目价值重塑项目价格评估区域价值研判产品包装升级高端项目的包装区别于普通常规项目，往往会利用不可复制的优势与竞争力赋予项目灵魂，突破自身价值极限。本案核心价值是地理位置、项目与机场的关联便利性以及上东富人区的区域圈层。项目价值重塑项目价格评估区域价值研判硬件设施提升标准配置提升——项目的硬件及园区环境提高项目的安全等级及私密性保障弥补劣势配置——避免缺点暴露减少价值死点提升科技附加值配置——项目的尊荣生活感及现代都市感项目价值重塑项目价格评估区域价值研判软性服务提升销售接待的专业性服务体系售后客服的专业性服务体系社区物业的品牌服务体系项目价值重塑项目价格评估区域价值研判阳光上东太阳星城远洋万和公馆红玺台霄云路8号高层\小高层高层高层小高层\高层高层原则：城市型豪宅产品结构相似区域接近目标客户相似销售期重合可比楼盘：每类产品的可比楼盘存在差异重塑可比