皇明生态节能项目营销

皇明·生态节能项目初步营销建议报告2007.5目录定位篇：项目解读策略篇：营销策略执行篇：营销执行项目解读[项目概况][项目综合分析][卖点梳理][形象定位][案名及slogan]项姓目揉解灯读项静目惩概狮况地治块殊交核通天衢路三八路路杏园道长大河项跃目巴位抖于哪河躺东针新铸城赌，北摩至裹天败衢唇路颗，描南狱至交三扬八榴路乌，妻隔伟路皮向荣望扬长堪河举公妹园激，超东竭至包规厦划洗三夏号阻线候，勒目胜前假为王东钞建危德粒州共花搞园腿，币西埋至社杏拿园吃路蚂，损正犁在割兴惊建失中乞，云紧祸邻脱嘉杂诚答尚切东渣；四劳至率连扁接脆四宵条气城擦市升道殖路家，弟其万二佣条枪横屑向篇主触干旬道揉连赛接析东累西衫城焰区修榆建遇中疫的拘7崭0趣米访杏稿园未路挡,请穿灾越歼长屑河楚公冶园碌,酒贯扇通荡河计东池新把城县南级北地继块逝北况侧吉及且南遮侧睁1绵7善、执1芬8耽、裁2驰8近路淹公服交方直念通蝇老识城秋区娃,项到闲达弱中子心季商晃业宝区梳1怜5狠分精钟确车支程距与东幕部熄地罚块声较将近液的懒长耳河援大杨道睁,唤通下往隶新叛城刑行练政钩中焰心某3耳分替钟亩车尚程项嗓目句解宴读基喜本氏指擦标项悉目括概护况道凭路迈中矮心连线硬内编用愿地什面摇积投1鉴9董5岩9琴6财2臭平照方折米睛，合圆2摸9案4墓亩；道闹路摩红污线款内常用沟地孔面仔积泄1打5矩7锁1糟4观8屑平及方茧米亭，合唯2偏3候5举.钻7夹亩；道凉路夫绿圾线冻内绣用摆地位面手积造1垂3决4吧2越7弱6提平头方织米谨，合件2无0狼1灶.挽4招亩。项侮目跪解贡读项浪目圣配辽套项痒目子概柴况长河公园行政中心医疗中心锦绣川风景区金娃融养一谋条术街教育中心随豆着育城绝市柴规赴划蚕的胜发泄展笋，域未吐来妇项支目漆周天边祝将贴形丧成挥行鼓政晌中骆心哥、悄金险融色中男心谷、肤医医疗俯中限心艘以坟及食教负育刊中唉心拆。目牢前膛，续中耗国堤银拴行港及岸人延民骄银计行圣已灵进脂驻怠；现宝有迟职乔业牵学败院鸭，缸国坡际抵文箭化煌中乡丰心拘随世新僻城舌建乏设扣，伴中通小描学耻陆酿续犁进微驻值；德城州捡中淘心筒医孙院木、扬妇膀幼顽保房诚健承院赚已咳建怜成暖，咐投核入证使废用狠；新认城候风究景挡区袄占遮地领总消面招积卧1陪8神0留0丸亩万，姑其吴中喝水窑面曾积哲6俱0爸0皮亩疗，奋目盒前讨前夹三栽期乎工爸程格完冈毕情，捎四驱期赵在桥建遣。项环目茎解臣读项白目森综栗合悼分犁析Strengths优势分析

Weaknesses劣势分析S1景观公园：南侧长河公园——城市公园坡地、水景S2科技产品：皇明太阳能—先进“节能生态住宅”理念S3知名品牌：皇明集团自身品牌的号召力S4规模效应：27万大盘，具有一定的影响力S5地段优势：位于河东新城——德城区重点发展区域W1产品方面：新技术增加成本－单价高于市场现状W2市场方面：购房意识初级，对节能住宅认知低；对高层，小高层接受较弱；德城区人口增长缓慢，刚性需求增长幅度不大W3配套方面：周边商业及生活配套设施少，公交系统不完善，生活、交通不便利W4价格方面：主流消费能力在20-40万元之间Opportunities机会分析Threats威胁分析O1：河东新城组团的发展—区域发展O2：德城区市场处于初级阶段，未来1-3年房地产将进入快速发展阶段。O3：现有供应项目档次一般，项目超越的机会很大—寻求创新产品O4：高收入人群期待高品质、高舒适度住宅产品，并愿意支付较高价格。T1：高层住宅认可度尚未得到市场检验

T2：周边项目将分流大量客户，尤其本项目高调入市，可能使嘉诚尚东和东建花园2个项目搭上顺风车T3：产品创新带来的市场风险较大

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2007年2008年月份6789101112123456789101112阶段划分

筹备期预热期蓄水期开盘强销期持续强销期二期蓄水期营翻销肤执码行各锄阶型段瓣营遥销织执双行阶店段叮目慢标码：练筛好稠内对功、惩完酸善尤物搬料推习广出重肤点除：项渗目棕形惕象滨亮施相诉签求槽手斜段促：内毙部脸物巨料攀/士包胳装粘体念系诉销求衬渠携道软：网而络橡、胞论欧坛叠、辩平此媒第辞一午阶浸段臂:绩筹址备造期（物2颈0版0皱7迷.俩6砖—悬2颤0剧0犁7辉.析8漆）营咱销装执故行确报项党目斜形勿象贺包鹅装织定辩位销炉售陷团填队奴的没组出建群和圾培复训完令成矿各侮种誉销键售朝物桂料奥的蜘准输备精工肝作完劝成混售循楼部处孤建筐设落和壤售色楼研处绍包述装侵工蛙作样信板榆间芒建台设途筹况划完站成棋预溪热腔期颠及暖开袖盘摇期简的园方妖案攻筹凶备利盒用馒业榜内所传梁播搁和屋软总性糠宣树传作的率方中式油使楚市菠场主保脊有夸对逗品才牌隔的债基浆本不印看象各屯阶行段丹营努销贵执丑行筹段备回期克主抱要帅工按作营贫销纵执数行阶建段雄目挺标烘：储太备桨客臂户旧,扬塑称造停市谨场浊声烂音推腿广莲重细点夏：项催目位形涝象组宣劈燕传荣，踢品跨牌句提邀升诉勾求恭手喝段信：软敢性估宣主传或，喊项哨目菌自毅有铃户予外挪广砌告贪牌诉烤求素渠尚道寒：平息媒盾/田杂偏志虽/掩网及络滋/贪户翠外第昌二蛛阶画段币:幕预岂热海期狂和星蓄责水圈期（它2亲0武0亮7允.碰9呢—尤2吐0徒0命8萍。博3优）各扭阶屋段悼营仰销遇执消行营呢销租执徒行各丙阶择段爪营告销武执需行预蕉热打期腹和晕蓄们水毒期粘主蛋要指工糕作同膝甲牛方傅相障关衫部遮门阻及车人缩慧员凭建沃立诉顺餐畅糖的腰合阿作段流零程演；重面点伙加创强顿团备队乡丰建页设叉和搬业吴务特演桶练厌；通卷过迅客舍户管反敲馈丙进爪行用价役格猪策睛略和的凉调缎整街，警保祸障欢开并盘串强紧销炊；推楚广庸活齐动厚以顿及诉大魔众杀推凝广秧全色面章启滩动绑；客律户剧积紫累恐及嘉培询养火；客省户轰资抽料俯库梳建替立跟；为根开精盘呈活驶动辩作盼好竭准遇备营冈销柜执籍行各北阶书段冬营钩销苏执聚行第浙三兔阶折段温:隔开速盘娃强恩销县期（屡2溜0松0裤8路.管1胁—列2坦0椒0以8棕.只3孝）阶阻段季目裹标急：强爷势匹开栋盘拨、柴内腿外旋互驴动添、彩力抄促贱成励交推而广躬重遍点葬：项障目袄卖盼点踢打域造列，尖项狐目闭及纽奉时租性碍信扎息炼公产告诉速求帮手皂段直：公禁关得活轨动疯、窃硬妙性皆广卵告蒜、到软雅性档广五告惜、危直镜投简广锹告诉情求慨渠当道庄：平烟媒裳/镰杂挨志辱/咬网查络津/忠户臂外抖/娱开嫁盘糖活辜动营串销胳执腐行各蓄阶悄段泳营与销圾执剃行前痕期船积绕累喂客中户寇可透以接正溉式够签膀约吵；加肿强时现化场墨管寸理林，偷争艘取商最装大谨的掌来担访汪成蛙交找比壶；保鸡证厦销外售崖认疤购倚量订的鼓同趁时稳作碌好美签铃约拢及械回蔬款沙工项作窑；有丙影乘响刘力杀的跟开约盘镜活兆动乌；样两板兆间金开威放步；强湖势菊推宝广扇配身合开千盘磨强栋销末期察主霸要促工添作营乌销免执贤行核拘心锦活奸动随之阴一大热型帖开逮盘知活源动—茫—欢仰聚折长蜡河煤湾活族动洋目搜的序：项歉目促集且中张亮短相单，学引垫爆戏市宫场括，才积误攒霉项弊目桥美粪誉吉度牵和昆影订响家力活涨动投地嘴点烛：售娃楼仙处参秃加翠对皱象载：意触向岁客份户逆、挪生阀态型节分能仗专禽家洁等内悦容惊：大哄型漫文怠艺留汇战演旷、杀明考星汉助碌阵朴、陷现转场蛛促衔销媒睛体覆宣傻传朱：报材纸白、磨电用台茫、谷网先络其等缘瑞强狗势彻宣黄传生度态广样傻板牵间奔开滩放沉仪恳式活扫动郊主允题删：依长金河悉湾摩样允板蛇示达范熊区冬盛柜装径开的放核那心糊活养动绞之晨二营脊销银执验行目钢的尘：提开誉放择前滴后绿通误过少媒疲体峰炒腹做旦，摄为皱项框目验带跟来早上宫门迈客构户工，够并披促瓜进饲认允购约客锐户狂和融意晃向共客辜户甘成兄交妖。形呆式夹：伤请汉生荒态班专决家推样狸板箩间爪设领计来师好现窑场咏讲糖解骄，券每剃位烤参目观典者祖赠茎送宝生广态丧主小题刃小世礼奋品轧。营蓬销部执枝行第勺四魄阶概段架:氏持包续滥强师销硬期（灾2零0箭0柔8牵.迷7予—类2生0雁0旋8焰.惜1情0妖）阶掠段叹目宫标：诠号释垦内淘在证魅朝力讯，当拓泽展绢客铲户寺资迅源推别广重重僻点：产是品老卖滥点塌深举化姓，蝇项注目旦形象象测升型华诉贷求歼手腔段滑：软属性姓为历主蜘、镇硬键性衔为乔辅沉、射公成关庭保等养暮、语直前投诉唐求运渠笔道基：平信媒呀/黎杂执志森/颗网唉络炊/才户桂外筋/任公庙关摘活毕动各庄阶芳段私营疼销途执跌行营魂销出执滩行各舍阶饼段贼营逐销群执坡行持扭续殖强掀销争期炒主溪要描工肺作第糕二约波畅爆填破凭放列量叹房队源抓，允保柜证护再贸次剥热冒销斩期才房衡源积的蜘供违应绘；挖居掘尚老素客婚户汁资饰源录，革调兰动尤老车客疮户域积握极锤性雀，畅实侦现伴老线带毁新马；利锋用蛛各津种执