中冶钟鼎悦城项目开盘前营销执行方案课件

中冶钟鼎悦城项目开盘前营销推广执行方案普润地产2011年9月中冶钟鼎悦城项目开盘前营销执行方案.中冶钟鼎悦城项目开盘前营销推广执行方案普润地产2011年9月PART1销售策略价格策略推案策略蓄水策略前期报告内容回顾—宏观市场总结相对许多一二线城市而言,马鞍山楼市政策最大优势是“不限购”。至今马鞍山实施的各项房地产调控政策中,对市场影响最大的是以下三条:①.最小预售3万方,现已下调至万5千方②.价格涨幅限制,一房一价③.价格超7000元/平方米约谈企业法定代表人,并提供房价构成说明这三条调控政策目的在于快速提高市场房屋供给量,从而达到抑制房价快速上涨的目的马鞍山房地产发展到现在依然处于起步阶段,无论是开发水品、消费心理、房屋价格都处于个较为初级的阶段。就这样一个市场而言虽然房贷新政对马鞍山当前购房者的冲击不会特别大但会对市场的心理及对市场未来的房价预期会产生很大影响PART1销售策略价格策略推案策略蓄水策略前期报告内容回顾—宏观市场总结相对许多一二线城市而言,马鞍山楼市政策最大优势是“不限购”。至今马鞍山实施的各项房地产调控政策中,对市场影响最大的是以下三条:①.最小预售3万方,现已下调至万5千方②.价格涨幅限制,一房一价③.价格超7000元/平方米约谈企业法定代表人,并提供房价构成说明这三条调控政策目的在于快速提高市场房屋供给量,从而达到抑制房价快速上涨的目的马鞍山房地产发展到现在依然处于起步阶段,无论是开发水品、消费心理、房屋价格都处于个较为初级的阶段。就这样一个市场而言虽然房贷新政对马鞍山当前购房者的冲击不会特别大但会对市场的心理及对市场未来的房价预期会产生很大影响价格策略推案策略蓄水策略前期报告内容回顾——市场格局前提一、土地市场放量,未来2年内市场去化压力较大前提二、市场发生根本性逆转,成为买方市场前提三、今年市场整体供应需要21个月的消化周期价格策略推案策略蓄水策略前期报告内容回顾——价格建议预计2011年,马鞍山城区商品房均价达到6800元/m2左右。部分高品质楼盘销售地价集中在7000-7500/m2元,极少数超过8000元/m2,本案入市价格区间应在75008000/m2之间,判断依据如2011年上市楼盘品质我2010年有大幅度提升,小规模低品质楼盘逐渐退市,数体销售价格也我2010年有大幅度提高。建安成本、融资成本的提高也必将造成城市房价小幅攀开多层产品由于价格长期低于高层,在销售上出像了供不应求的局面,募必导致电梯房价格被动上扬。价格策略推案策略蓄水策略前期报告内容回顾—入市时机◆目前政策调控的持续性依然在加,市场需求已经明压制,市场走勢需要一定时间寻求底,而2011年下半年将是市场寻求政策底部的关键阶段:◆从竞争层面上分,深业华府、金邸、星山等同能级竞争对手,大多采取低价策略,推广、客户蓄水及工程面均领先我们一大,故竞争势明◆从自身工作准备(市场推广、客户蓄水、售楼处、销售组建等)方面而言,也至少需要4-5个月的时间,即在年底(11-12月)销售,也回笼不了多少资金,反而是促应战,可能不;◆从工程及销售展示面上,本案今年下半年基本不可能具备一个销售均价在8000元/平米的项目的基础条件◆马鞍山每年3-4月份是传统的销售季综上:我司建议本案2012年3月左右正式开盘销售,但今年年底前进行前期推广及客户蓄水也是必需的价格策略推案策略蓄水策略总体策略遵循市场,利润最大有序释放,折扣挤压时间捆绑,提前落定我司建议在前期报告的基础上作为价格基准线,根据营销推广过程中的客户累积及市场环境,在开盘前二个月完成项目首推房源均价的确定,在开盘前2周内根据认筹情况确定最终一房一价表。价格策略推案策略蓄水策略工程分期期一标期二标角以坐高层为节仅制价格策略推案策略蓄水策略资源类别分布瘦狗产品婴儿产品优势,可现金牛产品迅速实去化单元明星产品坐拥内部核心景观轴线区位,产品资源较优西向靠传统小区,品质感较差,但内含80米道路退界,值得市场培养价格策略推案策略蓄水策略销售策略——推盘节奏制定明星产品包装,旗帜!波士顿矩阵差异性优势以及稀缺物业类型的最高端产品长率成项目标杆价值。客户需求量高、可实现高市场价值现金牛产品利润主力明星婴儿成熟市场中的领导者,具有广泛的客户关注,它是项目资金的主要来源。客户需求量较高、可实现较高价值