房地产企业资料新所得税的处理方式(-)课件

房地产企业所得税处理

主讲人：潘斌单位：江苏省高邮市地税局

2009年度企业所得税汇算清缴培训材料之三7/26/20231前言1.课件以企业所得税为主线，对房地产开发企业所涉及的土地增值税、营业税、城镇土地使用税、房产税等相关税收规定，进行了归纳与对比分析。2.企业所得税规定以国税发【2009】31号为主，对于房地产开发企业所涉及的其他所得税规定，请见09年度企业所得税汇缴培训资料之一企业所得税应纳税所得额解析。3.对于国税发【2009】31号的解读，汲取了张伟老师的诸多观点；课件还取材于在视野论坛下载的诸多老师的资料，房地产业务探讨版张春版主对课件的修改，提出了许多宝贵的意见，在此一并表示深深感谢！4.由于本人水平有限，对于课件中存在不足和错误之处，请多加批评指正！并请与本人及时联系，以便自己能及时纠正错误和对课件进行进一步完善。7/26/20232讲解提纲一、出台背景及相关文件二、概述三、计算公式四、收入的税务处理五、成本、费用扣除的税务处理六、特定事项的税务处理7/26/20233出台背景及相关文件一、出台背景由于房地产开发企业的经营特点具有复杂性、多样性和滚动开发性以及生产周期长、投资数额大、往来对象多、市场风险不确定等特点。因此，其开发经营活动不同于一般的建设单位或施工企业，也不同于一般的工商企业。而我国先后出台的企业所得税管理办法，都是依据工商企业的特点和实际情况制定的，未能很好地兼顾房地产开发企业的行业特点，因而在税收征管中存在一些规定不明确的问题，难以保证税基的完整。加上企业所得税法的出台，因此，有必要出台和修订专门的房地产企业所得税管理办法。7/26/20234出台背景及相关文件二、相关文件1.《关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知》（国税发【2001】142号）

2.《关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》（国税发【2003】83号）3.《关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发【2006】31号）4.《关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发【2009】31号、苏地税发【2009】53号）

7/26/20235概述一、适用企业：中国境内从事房地产开发经营业务的企业。二、适用范围：

企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。（办法第3条）三、适用时间：自2008年1月1日起执行。四、关于核定征收企业出现《税收征管法》第35条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理,7/26/20236概述并逐步规范,同时按《税收征管法》等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。（办法第4条）国税发【2008】30号文件规定：严禁按照行业或者企业规模大小，“一刀切”地搞企业所得税核定征收。

7/26/20237计算公式企业所得税：应纳税额＝应纳税所得额×适用税率－减免税额－抵免税额（条例第76条）应纳税所得额＝收入总额－不征税收入－免税收入－各项扣除－弥补以前年度亏损（税法第5条）应纳税所得额＝利润总额＋纳税调整增加额－纳税调整减少额＋境外应税所得弥补境内亏损－弥补以前年度亏损（国税发【2008】101号、国税函【2008】1081号）应纳税所得额=利润总额+（期末预收账款-期初预收账款）×计税毛利率+其他纳税调整＋境外应税所得弥补境内亏损－弥补以前年度亏损土地增值税：7/26/20238计算公式应纳税额＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数增值额＝转让房地产收入－扣除项目金额关于土地增值税税率和速算扣除系数增值额与扣除项目金额税率速算扣除系数≤50%30％0＞50%,≤100%40%5%＞100%,≤200%50%15%＞200%60%35%7/26/20239收入的税务处理一、收入的范围二、收入条件的确认三、关于销售未完工产品应纳税所得额的计算方法1.关于完工产品的确认2.关于完工产品和未完工产品应纳税所得额的计算3.关于预缴申报表和年度纳税申报表的填报4.关于定金和订金的税收处理5.土地增值税相关规定四、不同销售方式销售额及销售时间的确认五、特殊销售方式收入的确认六、其他收入7/26/202310收入的税务处理一、收入的范围：开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。（办法第5条）主要包括普通标准住宅、普通住宅、别墅、高档公寓、办公楼、商业用房、地下室及地下车库、租赁收入、固定资产出售、价外收入等。关于代收费：企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等：凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；7/26/202311收入的税务处理未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。（办法第5条）所得税基本规定：企业以货币形式和非货币形式从各种来源取得的收入，为收入总额。包括：销售货物收入；提供劳务收入；转让财产收入；股息、红利等权益性投资收益；利息收入；租金收入；特许权使用费收入；接受捐赠收入和其他收入。（税法第6条）税法的收入总额是基于资产负债观的收入总额。收入或所得是一定纳税期间经济利益的流入，即净资产的增加。因此，无论是将代收款项纳入价内，还是不纳入价内，其实7/26/202312收入的税务处理都不影响企业所得税，影响的是所得税款的利息。营业税相关规定：纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用。（营业税条例第5条）价外费用：包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费，但不包括同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费：1.由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的7/26/202313收入的税务处理行政事业性收费；2.收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据；3.所收款项全额上缴财政。（营业税细则第13条）注：住房专项维修基金是属全体业主共同所有的一项代管基金，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。鉴于住房专项维修基金资金所有权及使用的特殊性，对房地产主管部门或其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住房专项维修基金，不计征营业税。（国税发【2004】69号）土地增值税相关规定：纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。（土地增值税条例第5条）

7/26/202314收入的税务处理对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用：如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20％扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。（财税【1995】48号）二、收入条件的确认：企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售7/26/202315收入的税务处理合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现（办法第6条）1.与所得税基本规定的差异：（国税函【2008】875号）除企业所得税法及实施条例另有规定外，必须遵循权责发生制原则和实质重于形式原则。并同时满足以下4个条件，确认收入实现：（1）商品销售合同已经签订，企业已将商品所有权相关的主要风险和报酬转移给购货方；（2）企业对已售出的商品既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有实施有效控制；（3）收入的金额能够可靠地计量；（4）已发生或将发生的销售方的成本能够可靠地核算。7/26/202316收入的税务处理2.与会计核算的差异：新会计准则规定，销售商品收入的确认与计量除包括以上4个条件外，还包括相关的经济利益很可能流入企业。对于采取预售方式，按照合同规定预收购房单位或个人的购房定金，会计上一般通过预收账款科目进行核算。

3.收入条件确认的原因：房地产开发具有项目开发建设周期较长，一般会跨越多个会计年度；往往采取预售方式，由此形成商品房交付与收款存在较大时间差异；产品成本计量相对滞后等特征。使大量的销售收入悬在预售收入中，得不到调整。使预售收入和销售收入成为可选择的税收处理。因此，从税收角度有必要针对房地产经营特点，对收入的7/26/202317收入的税务处理确认作出明确规定。从企业所得税的角度，不存在预收帐款的概念（新文件摒弃了原来的预售收入的概念），只要签订了《销售合同》、《预售合同》并收取款项，应全部确认为收入(与会计上的收入存在区别)。但，这样会造成“会计未确认收益，而企业需缴纳所得税；或会计已确认收益，但企业无需缴纳所得税”的时间性差异现象。三、关于销售未完工产品应纳税所得额的计算方法：由于未完工成品的成本无法准确计量，不能确认实际利润因此需按规定的计税毛利率计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。7/26/202318收入的税务处理（一）关于完工产品的确认：除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：1.开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案；2.开发产品已开始投入使用；3.开发产品已取得了初始产权证明。（办法第3条）关于开发产品竣工证明材料：房地产开发项目竣工后，房地产开发企业需提出竣工验收申请，并经有关部门验收合格。竣工证明材料通常是指取得竣工验收报告，向房管部门报送竣工验收备案表。实际工作中，由于房地产开发企业未进行最后结算，有些建安发票尚未取得，会形成已经实际发生的成本由于在7/26/202319收入的税务处理完工年度未取得发票，无法扣除的问题。关于开发产品开始投入使用：开发产品开始投入使用是指房地产开发企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）或已开始实际投入使用。房地产开发企业建造、开发的开发产品无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当其开发产品开始投入使用时均应视为已经完工。（国税函【2009】342号）按正常操作程序应是首先拿大证，其次是投入使用，最后分割拿小证。但由于部分开发商往往违规操作（不通过验收合格或办理备案手续等），因此投入使用时视为已完工。关于初始产权证明：7/26/202320收入的税务处理通常是指取得大产权证。所谓大产权证，即新建商品房房地产权证。是指房地产开发企业在新建商品房竣工验收后，交付给买受人之前，持有关文件和商品房屋建设项目批准文件办理新建商品房初始登记后，取得的新建商品房房地产权证。这是买受人办理小产权证的前提。需要注意的是：1.成本对象的完工标准,而非整个项目的完工标准，也就是说只要项目中的某个成本对象符合完工标准，该成本对象就应该视作完工产品。例如：某栋楼的其中一栋房子已经开始投入使用,就应该将整栋楼视作完工产品。2.完工产品的三个标准，只要满足条件之一，就要确认完工,不需要全部得到确认。7/26/202321收入的税务处理3.完工条件的确认是采用竣工、使用、产权孰早的原则。注：房地产开发企业销售未完工开发产品取得的收入，可以作为计提业务招待费、广告费和业务宣传费的基数，但开发产品完工会计核算转销售收入时，已作为计提基数的未完工开发产品的销售收入不得重复计提业务招待费、广告费和业务宣传费。（苏地税发【2009】53号）

关于土地开发完工条件的确认：以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（1）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（2）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设7/26/202322收入的税务处理工程的，应完成开发投资总额的25%以上；属于成片开发土地的，依照规划对土地进行开发建设，完成供排水、供电、供热、道路交通、通信等市政基础设施、公用设施的建设，达到场地平整，形成工业用地或者其他建设用地条件。（城市房地产转让管理规定）土地转让包括生地和熟地的转让。生地是指完成土地征用，未经开发、不可直接作为建筑用地的农用地或荒地等土地。熟地是指经过土地开发，具备基本建设条件的土地。注：土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分7/26/202323收入的税务处理该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。（国税函【2007】645号）关于城镇土地使用税的规定：城镇土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。由于房地产开发企业的商品房占地是随着销售而逐渐减少的，因此，房地产开发企业对商品销售期间，应按建筑面积区分已售部分和未售部分，应由房地产开发企业和购买者分别按出售与未出售房产的建筑面积比例分摊计算缴纳土地使用税。（按月计算）计算公式：7/26/202324收入的税务处理应纳城镇土地使用税＝开发初期应税土地总面积×城镇土地使用税单位税额标准×（1－累计售出房屋建筑面积/房屋建筑总面积）÷缴纳期限免税规定：（1）市政街道、广场、绿化地带等公共用地，免征土地使用税。（城镇土地使用税暂行条例第6条）注：对于小区内的公用道路及绿化用地应按规定缴纳城镇土地使用税。（各省规定不一）（2）开发商在经济适用住房、商品住房项目中配套建造廉租住房，在商品住房项目中配套建造经济适用住房，如能提供政府部门出具的相关材料，可按廉租住房、经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳的7/26/202325收入的税务处理城镇土地使用税。（财税【2008】24号）缴纳期限：自2007年1月1日起，以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。（财税【2006】186号）自2009年1月1日起，纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。（财税【2008】152号）例1：某房地产开发企业2008年12月份通过出让方式取得7/26/202326收入的税务处理土地10000平方米，2009年2月份取得土地使用证，2009年度共建造12幢商品房，建筑面积共15000平方米，2009年12月份，销售9000平方米，试问该企业2009年度应缴纳城镇土地使用税多少元（该地区城镇土地使用税单位税额为4元/平方米）分析：2009年1-11月份应纳税=10000×4×11/12=36666.67元2009年12月份应纳税额=10000×4×（1－9000/15000）/12=1333.33元2009年度应纳税额=36666.67+1333.33=38000元关于地下建筑用地的城镇土地使用税问题对在城镇土地使用税征税范围内单独建造的地下建筑用7/26/202327收入的税务处理地，按规定征收城镇土地使用税。其中，已取得地下土地使用权证的，按土地使用权证确认的土地面积计算应征税款；未取得地下土地使用权证或地下土地使用权证上未标明土地面积的，按地下建筑垂直投影面积计算应征税款。对上述地下建筑用地暂按应征税款的50%征收城镇土地使用税。（财税【2009】128号）（二）关于完工产品和未完工产品应纳税所得额的计算：只要符合产品完工的三个条件之一，不论会计上是否符合收入实现条件，是否计算出实际利润，计算所得税时就应该按照实际利润计算应纳税所得额。未完工产品按计税毛利率缴纳，完工产品按实际毛利率缴纳。开发产品完工后，要将其实际毛利额与其对应的预计7/26/202328收入的税务处理毛利额之间的差额，计入当年应纳税所得额。关于计税毛利率：企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定：1.开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15％。2.开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。3.开发项目位于其他地区的，不得低于5％。（我市为8%）4.属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。关于经济适用房、限价房和危改房：（1）经济适用房是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房7/26/202329收入的税务处理困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。房地产开发企业开发的经济适用房、按规定的计税毛利率申报纳税时，需向主管地税机关报送以下资料：A.立项批准机关对经济适用房立项的批准文件；B.土地管理部门划拨土地的批准文件；C.物价部门核定的有关经济适用房销售价格的批件；D.住房保障主管部门为低收入住房困难家庭出具的购房资格证明；E.列明该项目的政府经济适用房建设投资计划；F.经济适用房销售清册（包括购房人姓名和身份证号码、准购面积、合同号、订立合同日期、楼栋号、实际购买面积、单价、销售金额）；7/26/202330收入的税务处理G.主管地税机关要求提供的其他资料。（2）房地产开发企业开发的限价房和危改房按规定的预计毛利率申报纳税，需符合政府有关部门的规定和要求。房地产开发企业在企业所得税纳税申报时，需向主管地税机关报送以下资料：A.《国有建设用地使用权出让合同》和政府主管部门出具的其他能证明限价房和危改房的证明文件；B.限价房和危改房销售清册（包括购房人姓名和身份证号码、准购面积、合同号、订立合同日期、楼栋号、实际购买面积、单价、销售金额）；C.主管地税机关要求提供的其他资料。（3）对商品住房小区配套建设经济适用房、限价房和7/26/202331收入的税务处理危改房的，应分别核算销售收入，并按照对应的计税毛利率计算预计利润；不能分别核算的，一律从高适用计税毛利率。注：对经济适用房、限价房和危改房项目中配套建设的商铺、车库、车位等未完工产品取得的收入，不得按照经济适用房、限价房和危改房的计税毛利率执行。（苏地税发【2009】53号）相关营业税政策衔接：对政府或经批准的房地产开发企业销售经济适用住房暂免征收营业税。（苏地税函【2008】380号）经济适用住房是指同时符合以下条件的具有保障性质的政策性住房：7/26/202332收入的税务处理1.纳入全省经济适用住房建设投资计划；2.土地采取划拨的方式供应；注：对于2003年10月1日至2008年5月1日之间取得土地使用权的经济适用住房项目，若土地供应方式不符合行政划拨的条件，可在满足其他免税条件的基础上，提供与国土部门在此期间签订的土地使用权出让协议和国有土地使用权证办理免税手续。（苏地税函【2009】137号）3.销售价格经价格主管部门按相关规定确定；4.向符合市、县人民政府认定标准的城市低收入住房困难家庭供应；对未能同时符合上述条件，被冠以经济适用住房名称的其他性质住房，不得享受该项政策。7/26/202333收入的税务处理关于计税毛利率变化的实质：国税发【2006】31号文件用“计税毛利率”的提法，而国税函【2008】299号文件又改为“利润率”，新文件再次改回计税毛利率。实际上到底用利润率还是计税毛利率，其关键点在于期间费用及营业税金及附加是否可以在预售收入中扣减。应纳税所得额的计算方法：企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其7/26/202334收入的税务处理他项目合并计算的应纳税所得额。（办法第9条）例2：我市某房地产公司2008年度开发A项目，预售房款7800万元，当年开发产品未完工。当年缴纳营业税金及附加432.9万元，期间费用150万元。2009年度A项目全部完工，实现收入12000万元，开发成本6000万元，该项目2009年度缴纳营业税金及附加233.1万元。2009年度又开发了B项目，截止到年底项目也完工，共实现收入4500万元，开发成本2700万元，缴纳营业税金及附加249.75万元。该企业2009年度期间费用共发生890万元。试计算该企业2008、2009两年应缴纳企业所得税（假设不需进行其他纳税调整）分析：

7/26/202335收入的税务处理2008年：企业的利润总额＝0―150万元＝-150万元应纳税所得额＝7800×8%―432.9―150＝41.1万元应纳税额=41.1×25%=10.275万元2009年：利润总额=（12000+4500）-（6000+2700）-（432.9+233.1+249.75）-890＝5994.25元应纳税所得额＝5994.25＋432.9―624＝5803.15万元需要注意的是：本期扣除的前期营业税金及附加432.9万元需作纳税调增，上期按预计毛利率计算的预计毛利624万元（7800×8%）应予以调减。应纳税额＝5803.15×25%＝1450.7875万元7/26/202336收入的税务处理注：A项目实际毛利额＝7800×6000/12000＝3600万元；实际毛利额与预计毛利额的差额＝3600―624＝2976万元特别提醒：在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。（办法第9条）差异调整报告应包括以下内容：1.开发企业基本情况，包括企业资质等级、资质有效期、从业人数、法人代表、出资方、关联方有关情况等；2.开发项目基本情况，包括开发项目名称、地理位置及概况、占地面积、容积率、绿化率、开发用途、初始开发时间、完工时间、销售情况、销售方式、销售费用（含佣金或手续费，尤其是委托境外机构销售费用结算情况）、7/26/202337收入的税务处理配套设施的归属及核算、停车场所的核算、企业的融资情况利息核算和支付情况等；3.《房地产开发项目完工对象会计成本、计税成本调整计算明细表》；4.非货币性交易、关联方交易、其他涉及纳税调整的事项，纳税调整金额。（苏地税发【2009】53号）（三）关于预缴申报表和年度纳税申报表的填报：1.如果《预售合同》的收入未达到完工标准：（1）预缴申报表：按规定的计税毛利率计算出的预计毛利额，季度预缴申报时填报在《企业所得税月（季）度预缴纳税申报表》（A类）第4行“利润总额”。7/26/202338收入的税务处理（2）年度申报表：附表三的第52行“房地产企业预售收入计算的预计利润”的第3列“调增金额”填写按规定计算出的预计计税毛利额，而附表一的收入、附表二的成本、主表第三行的税金及附加，是不会有数据的。当年的税金及附加由于未计入“营业税金及附加”科目，应在附表三第40行“其他”第4列“调减金额”中填列。2.如果该《预售合同》达到完工标准：（1）预缴申报表：季度预缴申报时在《企业所得税月（季）度预缴纳税申报表》（A类）第4行“利润总额”将按规定计算出的预计毛利额减除。7/26/202339收入的税务处理（2）年度申报表：附表三第52行将以前年度确认的预售收入转回，填报第4列“调减金额”。而主表第三行的税金及附加不能重复扣除，应该在附表三第40行“其他”进行纳税调增。7/26/202340收入的税务处理（四）定金和订金税收的处理：所谓定金，是指合同当事人为了确保合同的履行，依据法律规定或者当事人双方的约定，由当事人一方在合同订立时或者订立后履行前，按照合同标的额的一定比例（不超过20％），预先给付对方当事人的金钱或其替代物。定金属于一种法律上的担保方式，主要是为了担保主合同的成立和生效，根据《担保法》规定，给付定金的一方不履行债务的，无权要求返还定金；接受定金的一方不履行债务的，应当双倍返还定金。债务人履行债务后，依照约定，定金应抵作价款或者收回。而订金在法律上是不明确的，也是不规范的（未签订合同），不受法律保护。在审判实践中一般被视为预付款，订金只是单方行为，不具有明显的担保性质。7/26/202341收入的税务处理所得税规定：企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。因此，具有预收款性质的订金、保证金、诚意金、内部认购会员卡或会员费也同预收的定金一样处理，暂时不用缴纳企业所得税，等签订销售（预售）合同后才予以纳税。营业税规定：营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。（营业税条例第12条）取得索取营业收入款项凭据的当天，为书面合同确定的付款日期的当天；未签订书面合同或者书面合同未确定付款7/26/202342收入的税务处理日期的，为应税行为完成的当天。（营业税细则第24条）纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。（营业税细则第25条）预收款，包括预收定金。预收定金的营业税纳税义务发生时间为收到预收定金的当天。（国税函【1995】156号）因此，对于收取的定金应缴纳营业税。关于订金：新会计准则规定，预收账款科目是指核算企业按照合同规定向购货单位预收的款项，即预收账款是建立在购货合同基础上的。而订金、诚意金等均不属于建立在购房合同上的预收款7/26/202343收入的税务处理性质，因此，不应作为预收账款征收销售不动产营业税。关于退款的处理纳税人的营业额计算缴纳营业税后因发生退款减除营业额的，应当退还已缴纳营业税税款或者从纳税人以后的应缴纳营业税税额中减除。（营业税细则第14条）注：房地产公司收取的定金违约金。房地产公司虽然收取但没有发生销售不动产行为，因此这部分定金是不需要营业税（没有提供应税劳务），如果已经征收营业税，可以在当期冲减销售房屋的营业额或退税处理。（五）土地增值税相关规定：1.关于土地增值税的预征：除普通标准住宅不实行预征外，对其他各类商品房，均应7/26/202344收入的税务处理按规定实行预征。（苏地税发【2004】58号）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。（土地增值税条例第8条）关于普通标准住宅：普通标准住宅是指由政府指定的房地产开发公司开发、按照当地政府部门规定的建筑标准建造、建成后的商品房实行国家定价或限价、为解决住房困难户住房困难、由政府指定销售对象的住宅。普通标准住宅须由房地产开发公司凭有关文件，经当地主管税务部门审核后确认。（苏地税发【2004】58号）“普通标准住宅”的认定，可在各省、自治区、直辖市人民政府根据国办发【2005】26号制定的“普通住房标准”的7/26/202345收入的税务处理范围内从严掌握。（财税【2006】141号）关于普通住宅的认定：条例第8条中“普通标准住宅”和财税【1999】210号中“普通住宅”的认定，一律按“中小套型、中低价位普通住房”的标准执行。（财税【2006】21号）关于“中小套型、中低价位普通住房”的标准享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在１.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例7/26/202346收入的税务处理不得超过上述标准的20％。（国办发【2005】26号）注：纳税人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，应分别核算土地增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用条例第8条第1项的免税规定。（财税【2006】21号）开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。（国税发【2006】187号）土地增值税预征的计税依据：土地增值税预征的计税依据为纳税人转让房地产取得的收入。采用预收价款方式转让房地产的，以收到的预收价款作为土地增值税预征的计税依据。（应和营业税申报计税依据一致）7/26/202347收入的税务处理土地增值税的预征率：（1）普通住宅，按1%的预征率实行预征；（2）营业房、写字楼、高级公寓、度假村、别墅等，按2%预征率实行预征；（3）对房地产开发企业既建造普通住宅，又开发其他类型商品房，其销售收入未分别核算的，按2%预征率实行预征。（扬地税发【2004】96号）2.关于土地增值税清算：土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，7/26/202348收入的税务处理办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。（国税发【2009】91号）土地增值税清算的条件：应进行土地增值税清算的条件（符合之一）：（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（3）直接转让土地使用权的。注：纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。

税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的情形：（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建7/26/202349收入的税务处理筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；即，（已转让可售建筑面积+出租或自用可售建筑面积）÷总可售建筑面积≥85%。

（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；（应在办理注销登记前进行土地增值税清算）（4）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。注：纳税人符合以上条件之一的，由主管税务机关确定是否进行清算；对于确定需要进行清算的项目，由主管税务7/26/202350收入的税务处理机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。相关法律责任：应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定需要进行清算的纳税人，在规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。四、不同销售方式销售额及销售时间的确认（办法第6条）：7/26/202351销售方式具体情形收入额的确定销售确认时间采取一次性全额收款方式合同（协议）约定的价款实际收讫价款或取得索取价款凭据(权利)之日采取分期收款方式付款方按期付款合同（协议）约定的价款付款日付款方提前付款在实际付款日确认采取银行按揭方式销售合同（协议）约定的价款首付款于实际收到日确认，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认采取委托方式销售支付手续费方式合同（协议）约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认视同买断方式企业与购买方签订合同；企业、受托方、购买方三方共同签订合同合同价高于基价，按合同价；合同价低于基价，按基价合同价低于买断价；受托方与购买方签订合同按买断价基价(保底价)并实行超基价双方分成方式企业与购买方签订合同；企业、受托方、购买方三方共同签订合同合同价高于基价，按合同价（支付的分成额不得减除）；合同价低于基价，按基价受托方与购买方签订合同基价＋分成额包销方式包销期内完成销售的按上述1-3项的规定确认收入的实现包销期内尚未出售的按合同（协议）约定的价款和付款方式确认收入7/26/202352收入的税务处理几点说明：1.关于分期付款：需按合同约定的价款和付款日确认收入，即企业无论是否实际收到价款，都要按照合同约定条款纳税。对于付款方提前付款的，企业要在实际付款日确认收入。2.关于银行按揭销售：银行按揭销售方式实际是相当于有担保的分期收款方式，首付款和银行按揭分期相当于分期。其收入的实现实际是参照了分期付款的原则。3.关于委托销售：（1）“收支两条线的原则”，企业不能在收取的价款中坐扣将来支付给受托方得价款。7/26/202353收入的税务处理（2）企业即使没有收到价款，也要按照委托协议确认收入的实现。（3）对于视同买断方式收入的确认，按合同协议价与实际收到价款采取孰高原则计税。（4）“超基价分成方式”同“视同买断方式”的原则相同，只是“超基价分成方式”的买断价格是基价加分成而已。（5）已销开发产品清单应载明售出开发产品的名称、地理位置、编号、数量、单价、金额、手续费等项内容，应以月或季为结算期，定期进行结算。相关营业税政策衔接：关于包销商：在合同期内房产企业将房产交给包销商承销，包销商是7/26/202354收入的税务处理代理房产开发企业进行销售，所取得的手续费收入或者价差应按“服务业—代理业”征收营业税；在合同期满后，房屋未售出，由包销商进行收购，其实质是房产开发企业将房屋销售给包销商，对房产开发企业应按“销售不动产”征收营业税；包销商将房产再次销售，对包销商也应按“销售不动产”征收营业税。（国税函【1996】684号）五、特殊销售方式收入的确认（一）售后回购：是指企业在销售资产的同时又以合同的形式约定日后按一定价格重新购回该资产。销售的商品按售价确认收入，回购的商品作为购进商品处理。有证据表明不符合销售收入确认条件的，如以销售商品方式进行融资，收到的款项应确认为负债，回购价格7/26/202355收入的税务处理大于原售价的，差额应在回购期间确认为利息费用。（国税函【2008】875号）与会计处理的差异：对于售后回购，会计一般不作为销售处理；如果有证据表明不符合销售收入确认条件的，企业所得税与会计准则处理一致。例3：某房地产企业于2009年１月份将一幢已开发完成的房产销售给乙企业，售价为900万元。合同规定，２年后Ａ企业将这幢房产重新购回，回购价为1000万元。试析会计处理与税收的差异。分析：由于回购价已在合同中订明，表明商品价格变动产生的7/26/202356收入的税务处理风险和报酬均归卖方所有，与买方无关，且卖方仍对售出的商品实施控制。因此这种销售回购本质上不是一种销售，而是一项融资协议，整个交易不确认收入。这种交易实际上是房地产企业将房产作抵押，向乙企业借款900万元，借款期为２年，应支付利息（1000－900＝100万元）。税务处理：1.年度汇算清缴时，所得税不需要调增应纳税所得额50万元，但如果财务费用超过同期银行利率要调增。2.2009年度1月份和回购年度2011年1月份必须缴纳营业税。缴两次税。（二）售后回租：7/26/202357收入的税务处理虽然税收没有明确规定售后回租的处理，但是如果售后回租形成融资租赁的情形，认为企业对已售出的商品保留了通常与所有权相联系的继续管理权，并实施了有效控制。因此不符合所得税收入确认条件，可以按照会计准则进行税务处理，不确认收入。相关营业税政策衔接：房地产开发公司采用“购房回租”等形式，进行促销经营活动（即与购房者签订“商品房买卖合同书”，将商品房卖给购房者；同时，根据合同约定的期限，在一定时期后，又将该商品房购回），对房地产开发公司和购房者均应按“销售不动产”税目征收营业税。（国税函【1999】144号）（三）还本销售7/26/202358收入的税务处理以还本方式销售建筑物，是指商品房经营者在销售建筑物时许诺若干年后可将房屋价款归还购房者，这是经营者为了加快资金周转而采取的一种促销手段。由于税法规定，企业以货币形式和非货币形式从各种来源取得的收入，为收入总额。因此，在确认收入额时，不得扣除还本支出。相关营业税政策衔接：对以还本方式销售建筑物的行为，应按向购买者收取的全部价款和价外费用征收营业税，不得减除所谓还本支出。（国税函【1995】156号）（四）商业折扣：企业为促进商品销售而在商品价格上给予的价格扣除。商品销售涉及商业折扣的，应当按照扣除商业折扣后的7/26/202359收入的税务处理金额确定销售商品收入金额。营业税规定：纳税人发生应税行为，如果将价款与折扣额在同一张发票上注明的，以折扣后的价款为营业额；如果将折扣额另开发票的，不论其在财务上如何处理，均不得从营业额中扣除。（营业税实施细则第15条）注：尽管企业所得税不再强调将折扣额开在同一发票上，但是，收入与折扣必须在同一张发票注明，不然计算营业税时不予扣除。（五）现金折扣现金折扣是指债权人为鼓励债务人在规定的期限内付款而向债务人提供的债务扣除。

7/26/202360收入的税务处理实际工作中涉及的折扣的处理，主要是现金折扣。商业折扣因为是售前行为，一般可以直接按折扣后的金额签订合同，开具发票。关于扣除凭据的问题：现金折扣是没有专用发票的，并且也不能开出收据（因为没有收到钱），所以只能根据当时签署的合同、具体收款的时间、以及企业内部自制的审批单据作为依据了。（真实性原则）（六）买一赠一企业以买一赠一等方式组合销售本企业商品，不属于捐赠，应将总的销售金额按各项商品的公允价值的比例来分摊确认各项的销售收入。（国税函【2008】875号）与会计处理的差异：

对于将外购的商品用于赠送，会计按购入成本作为销售费7/26/202361收入的税务处理用或成本处理，不作收入。税收按公允价值比例分摊确认销售收入。关于销售房屋赠送家电等货物流转税的处理：此项业务中，因为并不涉及营业税应税劳务，因此不能按混合销售处理（一项销售行为如果既涉及应税劳务又涉及货物，为混合销售行为），而应该将有偿转让无形资产或不动产所有权与赠送实物作为两项单独的业务，按兼营处理：纳税人兼营应税行为和货物或者非应税劳务的，应当分别核算应税行为的营业额和货物或者非应税劳务的销售额，其应税行为营业额缴纳营业税，货物或者非应税劳务销售额不缴纳营业税；未分别核算的，由主管税务机关核定其应税行为营业额。（营业税细则第8条）7/26/202362收入的税务处理相关个人所得税政策衔接：个人因参加企业的有奖销售活动而取得的赠品所得，应按“偶然所得”项目计征个人所得税。赠品所得为实物的，应以实施条例规定的方法确定应纳税所得额，计算缴纳个人所得税。（国税函【2002】629号）六、其他收入（一）租金收入：是指企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的收入。企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金7/26/202363收入的税务处理确认收入的实现。（办法第10条）所得税基本规定：租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。（条例第19条）关于提前支付租金的处理：根据《实施条例》第19条的规定，企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。其中，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据《实施条例》第9条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。（国税函【2010】79号）7/26/202364收入的税务处理注：原先按照税法规定，即使企业提前收到租金收入的，只要合同或协议规定的应付租金日期未到，也不确认收到当期的收入。而根据上述规定，提前一次性收到租赁期跨年度的租金收入，既可以以按照合同或协议规定的应付租金日期确认收入，也可以在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。相关营业税政策衔接：纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。（营业税细则第25条）关于所得税和营业税规定的差异：所得税改为权责发生制，而营业税改为了收付实现制。7/26/202365收入的税务处理（1）营业税：2009年要确认收入，企业所得税：虽然开具了发票，仍然不需要确认全部收入。（2）对于承租方，虽然第一年取得了全额发票，但是不能一次性扣除费用，而是按照《实施条例》第49条的规定，分期摊销。（3）如果是第三年收取租金，虽然第一年没有收到发票仍然可以税前扣除。这也是权责发生制的体现。与会计处理的差异：会计上，出租人一般采用直线法将收到的租金在租赁期内确认为收益。房产税相关规定：鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产7/26/202366收入的税务处理开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。计税依据：房产税依照房产原值一次减除10％至30％后的余值计算缴纳。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。（房产税暂行条例第3条）关于房产原值的确定：对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。7/26/202367收入的税务处理房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。（财税【2008】152号）关于房屋附属设备和配套设施：凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。（国税发【2005】173号）7/26/202368收入的税务处理税率：房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2％；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12％。（房产税暂行条例第4条）缴纳期限：房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税。（国税发【2003】89号）自2009年1月1日起，纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。（财税【2008】152号）7/26/202369收入的税务处理关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的有关规定：（1）凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。（2）商业和其他用途房产，以房屋原价的70—80％作为应税房产原值。应纳房产税的税额=应税房产原值×[1-(10%—30%)]×1.2％。

（3）对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。

（4）出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关7/26/202370收入的税务处理规定计算征收房产税。（财税【2005】181号）关于无租使用：无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。（财税【2009】128号）关于向个人出租用于居住的住房：对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4％的税率征收房产税。（财税【2008】24号）（二）视同销售收入：视同销售收入是指会计上不作为销售核算、但按照税收规定视同销售确认的应税收入。企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外7/26/202371收入的税务处理投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售。于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入(或利润)的实现。（办法第7条）

注：将自建商品房转为自用或经营不再视同销售。（判断标准：资产所有权是否改变）确认收入(或利润)的方法和顺序为：

1.按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；2.由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；

3.按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。7/26/202372收入的税务处理特别提醒：企业开发产品转为自用的，其实际使用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。（办法第24条）开发产品转为自用的，会计上可以计提折旧，但对于实际使用时间未超过12个月又销售的，在计算应纳税所得额时，需进行纳税调整。土地增值税相关规定：房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。与企业所得税的异同：7/26/202373收入的税务处理赠与方式无偿转让行为不征土地增值税。（土地增值税细则第2条）“赠与”是指如下情况：（1）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。（2）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。上述社会团体是指中国青少年发展基金会、希望工程基金会、宋庆龄基金会、减灾委员会、中国红十字会、中国残疾人联合会、全国老年基金会、老区促进会以及经民政部门批准成立的其他非营利的公益性组织。（财税【1995】48号）7/26/202374收入的税务处理房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。（国税发【2009】91号）关于收入确认的方法和顺序：1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。需要注意的是，土地增值税视同销售的确认不按照开发产品的成本利润率确定。相关营业税政策衔接：7/26/202375收入的税务处理纳税人有下列情形之一的，视同发生应税行为：单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人；单位或者个人自己新建（以下简称自建）建筑物后销售，其所发生的自建行为；财政部、国家税务总局规定的其他情形。（营业税细则第5条）纳税人有视同发生应税行为而无营业额的，按下列顺序确定其营业额：（1）按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；（2）按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；（3）按下列公式核定：7/26/202376收入的税务处理营业额=营业成本或者工程成本×（1＋成本利润率）÷（1-营业税税率）（营业税细则第20条）

7/26/202377成本、费用扣除的税务处理一、扣除区分要求二、扣除总体框架三、具体扣除规定四、计税成本的核算1.计税成本的概念2.计税成本对象3.计税成本对象的确定原则4.计税成本核算的内容5.计税成本的核算要求6.计税成本的核算程序7.计税成本的核算时限7/26/202378成本、费用扣除的税务处理一、扣除区分要求1.企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品计税成本。2.开发产品计税成本又须分为已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本进行核算。（办法第11条）二、扣除总体框架：1.企业发生的期间费用、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。（办法第12条）2.开发产品计税成本的扣除时间：（1）已销开发产品计税成本准予当期按规定扣除。（2）未销开发产品计税成本待其实际销售时再予扣除。7/26/202379成本、费用扣除的税务处理土地增值税相关规定：1.扣除项目内容：（1）取得土地使用权所支付的金额；（2）开发土地的成本、费用；（3）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；（4）与转让房地产有关的税金；（5）财政部规定的其他扣除项目。（土地增值税条例第6条）2.扣除要求：（1）在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实7/26/202380成本、费用扣除的税务处理际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。（2）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生。（3）扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。（4）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。（5）纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。（6）对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定7/26/202381成本、费用扣除的税务处理为准。（国税发【2009】91号）

三、具体扣除规定（一）关于期间费用和税金的扣除办法第9条规定：企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。由于企业毛利额=销售收入－销售成本；应纳税所得额＝利润总额（假设不需调整）＝销售收入－销售成本－销售税金－期间费用而要想将毛利额变成所得额，只有在扣除“相应的税金及其费用”后才能实现。因此，在计算应纳税所得额时，与销售未完工产品相匹配的税金、附加及相关费用也应予以扣除。7/26/202382成本、费用扣除的税务处理土地增值税相关规定：（1）关于期间费用的扣除土地增值税将与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用归类为房地产开发费用。期间费用不再单独扣除，而是分为利息是否能够按税收规定计算分摊的两种情况，分别进行扣除。注：由于期间费用直接计入当期损益，不按成本对象分摊，故在进行土地增值税清算时，很难确定实际发生的期间费用当中，具体应归属哪个项目多少。因此，费用的扣除，不按纳税人房地产开发项目实际发生费用扣除，而是依据利息支出能否按转让房地产项目进行分摊。（2）与转让房地产有关的税金：7/26/202383成本、费用扣除的税务处理是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产缴纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。（土地增值税细则第7条）需要注意的是：房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》有关规定，其在转让时缴纳的印花税因已列入管理费用中，故在此不允许扣除，否则将导致同一笔税金两次被扣除。关于对期间费用的处理，所得税和土地增值税的差异：企业所得税政策是为了防止企业为了迟缴税款，而将土地增值税属于开发间接费用的项目，计入期间费用。一般说来，计入期间费用对少缴所得税有好处，计入开发成本，由于可以加计扣除，对少缴土地增值税有好处。7/26/202384成本、费用扣除的税务处理实际上企业一般并不会计入期间费用，因为计入期间费用影响所得税的好处只是时间性差异，即使计入开发成本也一样可以得到扣除，而计入开发成本对土地增值税的好处则是实实在在的永久性差异。7/26/202385成本、费用扣除的税务处理（二）有关期间费用具体扣除的规定：1.关于设备维修基金的扣除：企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按规定移交给有关部门、单位的，应于移交时扣除。（办法第16条）2.关于维修费用的扣除：企业对尚未出售的已完工开发产品和按照有关法律、法规或合同规定对已售开发产品(包括共用部位、共用设施设备)进行日常维护、保养、修理等实际发生的维修费用，准予在当期据实扣除。（办法第15条）3.关于担保金的扣除：7/26/202386成本、费用扣除的税务处理企业采取银行按揭方式销售开发产品的，凡预定企业为购买方的按揭贷款提供担保的，其销售开发产品时向银行提供的保证金（担保金）不得从销售收入中减除，也不得作为费用在当期税前扣除，但实际发生损失时可据实扣除。（办法第19条）4.关于销售佣金的扣除：境内佣金的扣除：（财税【2009】29号）按与具有合法经营资格中介服务机构或个人（不含交易双方及其雇员、代理人和代表人等）所签订服务协议或合同确认的收入金额的5%计算限额。超过部分，不得扣除。境外佣金的扣除：7/26/202387成本、费用扣除的税务处理企业委托境外机构销售开发产品的，其支付境外机构的销售费用(含佣金或手续费)不超过委托销售收入10%的部分，准予据实扣除。（办法第20条）

5.关于应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用的处理：可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。（办法第32条）注：预提的报批报建费用、物业完善费用，必须是完工产品应上交的报批报建费用、物业完善费用，同时需提供政府要求上交相关费用的正式文件。未完工产品应上交的报批报建费用、物业完善费用不得预提在税前扣除。7/26/202388成本、费用扣除的税务处理除政府相关文件对报批报建费用、物业完善费用有明确期限外，预提期限最长不得超过3年；超过3年未上交的，计入应纳税所得额，以后年度实际支付时按规定在税前扣除（苏地税发【2009】53号）6.借款费用的扣除：（1）一般扣除规定企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。（办法第21条）

注：符合资本化条件的利息支出，应计入有关资产的成本，并依照规定扣除；符合财务费用性质的借款费用，在7/26/202389成本、费用扣除的税务处理不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分，准予扣除；与企业有关联关系的单位和自然人借款的利息支出，按照税法和财税【2008】121号文件规定执行。

（2）关于企业集团统一借款，利息的扣除：企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业使用的，借入方凡能出具从金融机构取得借款的证明文件，可以在使用借款的企业间合理的分摊利息费用,使用借款的企业分摊的合理利息准予在税前扣除。（办法第21条）

注：合理分摊的利息费用支出，同样受财税【2008】121号文件规定的限制。相关营业税政策衔接：7/26/202390成本、费用扣除的税务处理为缓解中小企业融资难的问题，对企业主管部门或企业集团中的核心企业等单位（以下简称统借方）向金融机构借款后，将所借资金分拨给下属单位（包括独立核算单位和非独立核算单位），并按支付给金融机构的借款利率水平向下属单位收取用于归还金融机构的利息不征收营业税。统借方将资金分拨给下属单位，不得按高于支付给金融机构的借款利率水平向下属单位收取利息，否则，将视为具有从事贷款业务的性质，应对其向下属单位收取的利息全额征收营业税。（财税【2007】7号）

土地增值税相关规定：符合条件的据实扣除，不符合条件的按规定扣除。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算7/26/202391成本、费用扣除的税务处理分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。（土地增值税细则第7条）注：计算土地增值税时，利息费用要单独计算，不能计入开发成本，应将计入开发成本中的利息费用剔除出来，不得作为加计扣除基数。利息费用=计入开发成本的利息+计入期间费用的利息。对利息支出的审核要点：是否将利息支出从房地产开发成本中调整至开发费用。（国税发【2009】91号）7/26/202392成本、费用扣除的税务处理7.关于资产损失的扣除：企业因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按有关规定在税前扣除。（办法第22条）企业开发产品(以成本对象为计量单位)整体报废或毁损，其净损失按有关规定审核确认后准予在税前扣除。（办法第23条）土地增值税相关规定：因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。（土地增值税条例第8条）国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房地产或收回的土地使用权。（土地增值税细则第11条）7/26/202393成本、费用扣除的税务处理因“城市实施规划”而搬迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民（指产生过量废气、废水、废渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况；因“国家建设需要”而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。（财税【2006】21号）相关营业税政策衔接：纳税人将土地使用权归还给土地所有者时，只要出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，该行为均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的7/26/202394成本、费用扣除的税务处理行为，按照国税发【1993】149号文件规定，不征收营业税。（国税函【2008】277号）县级以上（含）地方人民政府收回土地使用权的正式文件，包括县级以上（含）地方人民政府出具的收回土地使用权文件，以及土地管理部门报经县级以上（含）地方人民政府同意后由该土地管理部门出具的收回土地使用权文件。（国税函【2009】520号）

四、计税成本的核算：（一）计税成本的概念：计税成本是指企业在开发、建造开发产品(包括固定资产)过程中所发生的按照税收规定进行核算与计量的应归入某项成本对象的各项费用。（办法第25条）7/26/202395成本、费用扣除的税务处理注：计税成本并非是会计核算的开发成本，而是按照税收规定进行核算和计量的成本，它与会计核算的“开发成本”是相对应的概念。开发成本是指房地产企业根据会计制度、会计准则归集和分配土地、房屋、配套设施、代建工程开发过程中所发生的各项成本费用。计税成本与开发成本的最大区别在于归集成本费用的依据不同，前者的依据是税收政策与规定，后者依据的是会计制度与会计准则。两者从金额上讲，一般来说，后者大于前者。从所得税角度看，计税成本是唯一的，会计处理与税收政策不一致，应该作相应调整。（税法优先原则）（二）计税成本对象7/26/202396成本、费用扣除的税务处理确定计税成本，首先要确定成本对象，因为只有确定了成本对象才能进行下一步归集与分配成本的程序，这时成本核算的第一步。成本对象确定的不同，也会决定成本归集与分配的过程不同。成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。（办法第26条）成本对象的划分既要同质性又要考虑差异性，主要是要保证在尽量降低核算遵从成本的前提下，使成本核算更细更准确。（三）计税成本对象的确定原则（6大原则）：7/26/202397成本、费