万科南湖别墅产品定价方案课件

eNANHUESTATEe万科南湖别墅产品定价方案汇报010-10-09价格制定逻辑公司运营计划调整比对产品成本每套最终实现产品销售销售单价市场需求确定评估销售竞争情况和开盘×均单价价格策略销售速度运营目标制定销售前期销售期NANHUESTATE●项目定价流程看大势当前唐山地产市场价格走势及销售热度看市场·参考重点项目进行市场定价看需求潜在客户摸底价格测试成本加适当利润率;定均价!定规则通过项目规划特性确定计算规则;看区域周边相关因素影响确认;看自身·内部细项因素梳理定单价!STEPO吧E确定均价看大势当前唐山地产市场价格走势及销售热度看市场·参考重点项目进行市场定价看需求潜在客户摸底价格测试看财务成本加适当利润率NANHUESTATE●产品定价方案设想一一大势唐山整体市场持续走强,成交稳定成交量(套)一成交均价(元/平米6298606319603855094000607408200009.109.209.309.409.509.609.709.809.909.1009.1109.1210.110.210.310.410.510.610.710.810.9>唐山房地产市场在09年7~11月份,10年4~5月份成交火爆,符合地产市场规律,近期虽然成交有所下滑,但总成交同比去年同期仍出现增长,市场受政策影响较小·整体稳定>近几月成交价格基本维持在6000元/平以上,成交价格稳中有升>大量品牌地产藺的进入唐山市场·并带来大量高端大面积、舒适性产品,唐山市场价格必将持续走强。NANHUESTATE●产品定价方案设想一一大势唐山别墅市场仍处初级阶段项目物业类型开盘时间现状建筑面积套数价格(元/F)售完暂无详情暂无详儕无详情世纪花003-1·1售完暂无详青景奈御苑独栋、联叠拼2019-1-1售完15568米7500住宅`联2019双拼、独栋剩余10套19400平米12500鹭港住宅·联排双拼丶独栋没正式开盘认购25000米暂无乡居假日宅、联排双拼丶独栋2009-10在售期:6560米9500凤凰世嘉住宅、花园洋房丶联排2019.711340千米15000合计以往几年已售完面积共计约16.5万平米唐山市场目前在售別墅项目仅有凤凰世嘉丶乡居假日两个项目·且凤凰世嘉在7月份扌开始销售’因此此表参考价值有一定局限性>唐山别墅市场处于初级阶段·求旺盛·以往别墅项目品质N般量忱产品定价方案设想一一大势唐山别墅市场2019年底前放量剧增项目名称区域物业类型筑面积套数(本米)开盘时间面积区间预计均价预计上市量(元/平)平米)凤属世嘉风凰新域联排1134033/21套已300-3802019.7150001120唐城壹冪壹风凰新/栋、联排6887046/总2033006002019.121800016560星河公馆开放区独栋、双拼2315080-885201300025316公元一号开放区联拼:在拼80020004双拼:810064430独栋:23独栋12000乡居假日高新栋、联排·632402009.10联拂950042720开放区(一期)联:12020600叠拼:208叠拼7500天泽瑞官南湖区域往栋期9万期120套600-1002019.12南湖别墅南湖区域一期联排一期30674121套339-3762019.1030674合计截止到2019年底·唐山别墅市场放量达23万平方米接下来牛年时间唐山别墅市场放量激增,预计达到23万平米,未来市场竞争激烈NANHUESTATE●产品定价方案设想一一大势本项目入市形势总结整体价格走势∶2019年唐山地产整体市场价格稳中有升;别墅市场现状∶仍处于初级阶段ν需求旺盛丶消化速度较快;未来别墅市场:23万平米,短时间内放量激增丶竟争激烈,不利价格增长NANHUESTATE●STEPONE确定均价看大势当前唐山地产市场价格走势及销售热度看市场参考重点项目进行市场定价;看需求一潜在客户摸底价格测试看财务成本加适当利润率NANHUESTATE●产品定价方案设想一一竞品参考性竟争项目选择及参考因素1丶参考项目选择√凤凰世嘉、乡居假日作为目前唐山市场仅有的两个在售别墅项目,对本项目定价意义重大√唐城一零一、星河公馆产品建筑风格、推广时间、销售节点等因来都与本项目有很强类似性和竟争性,因此也将其列为本项目定价重点参考项目2丶参考因素√外部因素:区域,衡量房地产价值的首要因素;地质,本项目主要抗性;另外,配套、交通也是客户主要关注的信息√内