费用测算与成本控制课件

质量管理体系在前期物业管理中的运用

1、何为9000，ISO9000

ISO—InfernationOrganizationforStandardization.即：国际标准化组织，现有117个成员（包括来自117个国家和地区），日常办事机构设在瑞士日内瓦。代表中国参加ISO的国家机构是中国国家技术监督局（CSBTS）2023/7/262、ISO9000不是指一个标准，而是一族标准的统称

自1987年起至今，ISO9000族一共有17个标准ISO9001：1994（品质体系设计、开发、生产、安装和服务）ISO9002：1994（品质体系除设计、开发、生产、安装等）ISO9003；1994（品质体系最终检验和试验的品质保证模式）ISO9004；1994（用于证证指南）

以上都提出品质保证模式ISO9001：2000版（标准）、ISO14000（环境保护）、ISO18000（职业保护、设计）及TC176制定的标准至2008版提出的是品质管理模式2023/7/263、ISO质量管理体系，需要第三方认证。出口贸易企业必须通过ISO认证，没通过认证就等于没有一张国际贸易绿卡、通行证。2023/7/26

现有认证机构自中国加入WTO以来，有很多外资机构在中国设立了办事机构，但很多都没获得发证的权利，即没有得到国家发改委的认可现经国家认证委认可有备案的有：BV（船骑社）、英国SGS、Intertek(天祥)。国内的有：CQC（出口单位较多）、北京中投（投资领域较多）。ISO9001认证是针对企业的，个人为内审员、外审员或主任审核员。2023/7/26二、客户至上、品质导向1、导入ISO9001:2000—2008版（标准）

以用户满意为目的，分解识别产品关键过程与状态。2000版（标准）已把过去94版的20个要素，整合为四块模块即：（1）管理职责（2）资源管理（3）产品实现（4）测量、分析和改进2023/7/262、引入P、D、C、A戴明环（闭环管理模式）输入ADPC输出每一次循环都增值！(1)使持续改进的思想贯穿整个标准过程，要求质量管理体系及各个部分都按PDCA模式循环,建立实施持续改进结构。2023/7/26(2)四个特点：

（a）周而复始(b)大环带小环(c)阶梯式上升(d)统计工具PDCAPDCAPDCAPDCA例如：对于公司检修而言，编写方案在p阶段，p阶段又有自己的pdca1、现状分析（P）2、编写方案（D)3、方案检查(C)4、方案完善、定稿(A)PDCA运用口诀：大环套小环，一环扣一环，小环保大环，推动大循环。2023/7/263、八大原则一、以顾客为关注焦点二、领导作用三、全员参与四、过程方法五、管理的系统方法六、持续改进七、基于事实的决策方法八、与供方互利的关系2023/7/26满足客户要求，并争取超越其期望，追求极致卓越。一、以顾客为关注焦点2023/7/26最高管理者需确定企业的宗旨和方向，带领全员实现组织目标，策划、建立质量管理体系，这需要决心和勇气。二、领导作用2023/7/26质量管理体系的确立、理解、贯彻与执行没有全员的参与，就会不充分与不完整，效果也就一定会打折扣。三、全员参与2023/7/26将相关活动和资源作为过程，进行管理，就能得到更高效的期望结果。四、过程方法2023/7/262023/7/26识别、理解和管理作为体系的相关关联的过程，这有助于实现目标、效率和有效性。五、管理的系统方法2023/7/262023/7/26业绩与持续改进是组织（企业）追求卓越永恒的目标。六、持续改进2023/7/262023/7/26有效决策是建立在数据和信息分析基础上，实事求是。七、基于事实的决策方法2023/7/262023/7/26相互依存的关系，互利会增进双方创造价值的能力和动力。八、互利的供方关系2023/7/26该说的要说到，说到的一定要做到！2023/7/26建立体系文件体系架构图质量手册程序文件工作手册质量记录质量方针、质量目标2023/7/26第一步：质量方针、质量目标企业宗旨、实现目标承诺，规则以及细化要求。确定客户满意度达到多少的量化指标。2023/7/26第二步：程序文件（1）制定每个过程的标准程序，包括必须执行和可选步骤的程序、完成状况、评分、改进、预防和就纠正措施。（2）工作指南或指引依据程序文件定出的执行措施或要领。（3）记录(表格)按程序文件、指南、指引规定做出的执行状况记录或图示。2023/7/26第三步：依据记录、图示与数据分析评估。2023/7/26第四步：分析、评估报告整改措施的落实与验证。产品的实现交付与持续改进。2023/7/26三、体系文件与前期物业管理工作中的应用1、项目的介入2、销售案场服务与管理2023/7/261、项目的介入2023/7/26（1）项目的施工期《物业管理委托服务合同》《物业管理前期介入方案》《供水合同》、《供电合同》《机电设备合同》等2023/7/26（2）设备设施调试期台账的建立与档案情况记录，介入指引与项目管理方案。安装调试中，要对机电设备性能、原理、操作等方面要注意全面、系统地认识了解。2023/7/26（3）竣工验收、物业接交期

查验记录与工作联系单，业主单元档案，《业主管理规约》收费的价格备案与报批，项目交接程序，房屋的所有权证，土地使用权证。技术资料：房地产平面图。房屋分间平面图。房屋及设备技术资料。质量记录：《档案室档案分类二级目录》《会议纪要》《工作联系单《工程遗留问题汇总表》《工程遗留问题跟进情况汇总表》。2023/7/26（4）前期人员招聘、岗位职责、管理架构、外部公共关系确立期及各类合同及协议书《前期物业服务合同》《服务指南》《业主入伙指南与须知》《装修规定》交房与返修程序两书及保修合同，突发事件应急预案2023/7/26（五）注意事项：前期介入须取得建设单位的支持，验收整改须得到建设单位的支持和施工单位的全面配合。必须资料齐全、系统试运行正常、符合接管条件的方可接管。所有细小问题都要逐一列明，并要建设单位承诺在一定的期限内整改，整改后，验收合格方可接管。必须坚持合格一项接管一项，未经调试/试验合格验收的不能签字接管。接管验收一定要写明接管日期，这是划清责任的界线。必须有全体专业人员参加，才能作最后确认，尤其是要核对责成返工工程是否保质保量地完成了。接管工作小组委托一名兼职资料员，负责接收资料、文字处理、表格填写及跟踪处理结果。物业承接查验时，应根据政府和行业要求（如《物业承接查验办法》），制订物业承接查验方案和房屋接管验收标准，签订物业承接查验协议。物业接管验收需提供物业配套设施的产权清单、业主姓名、购房