历史文化街区业态演化及发展初探

精品文档-下载后可编辑历史文化街区业态演化及发展初探【摘要】传统商业街区在周边商业格局调整发展中逐渐丧失竞争力，处于发展的瓶颈期亟待改造。本文通过对赤峰道及中心花园地区现状商业业态的整合、分析和总结，针对商业结构、街坊界面及建筑引导三个方向提出了符合街区发展特色的业态调整方向及措施。

【关键词】商业业态；发展引导；业态调整

一、现状商业业态发展概况

1、现状用地性质

该地区的建筑主要建设与上世纪初，受原有建筑使用性质多为居住的影响，建筑形式以低层高密度为主。虽在震后进行了部分重建，但多以整修为主，且新建多遵循了原有肌理特征，没有大体量建筑的出现。受建筑体量限制，该地区较难出现大型综合类公共设施。因此，从用地性质看，该地区整体仍然以居住、办公（小型）为主导。

2、现状商业业态概况

经过调研，该地区现存有373家商铺，多为临街居住建筑改造而成，其中服装鞋帽和烟酒零售在数量上占绝大多数，合计256家，占总店铺数的69%，反应了该地区仍然受到核心商圈的影响，以商品零售业为主导。其余为餐饮、美容美发、婚纱摄影等。

该地区商业业态整体档次较低，据统计具有连锁性质及较高端品牌店铺仅有25家，仅占总数的7%，其余商业店铺基本为自发自创型的小型商业，但是受到综合大型商业的冲击，这些小型店铺竞争力弱，原有的时尚潮流感和个性吸引力逐步缺失。

3、商业业态发展方向综述

由于赤峰道及中心花园地区的区位条件没有改变，始终是核心商圈的补充，其未来的商业发展仍然会作为紧邻核心商圈的重要腹地得到发展，整体方向没有本质性变化。

但该地区与核心商圈错位补充发展的方式急需调整，90年代该地区以新颖、独特的个性化风格吸引年轻群体的成功经验告诉我们，整体业态应该伴随核心商圈的提升而相应升级。结合现代商圈发展规律，该地区还应多样化发展，不应再以单纯的商品零售为主导动力，应挖掘新的潜力，丰富业态多样性，强化服务职能的同时注重文化性的打造。

二、现状商业业态发展分析

1、历史文化价值的挖掘――文化性

赤峰道和中心花园地区是天津市14片历史文化街区之一，其整体的建筑、空间、肌理和环境要素具有典型的法式特征，历史名人和历史事件的汇聚为该地区增添了传奇色彩，具有较高的历史文化价值，作为城市发展的重要财富，这种价值越来越受到重视。在保护好该地区历史文化价值的前提下，如何通过合理利用，充分挖掘这笔文化财富，将其展现传承，使其焕发出应有的价值是未来该地区业态调整的关键。

2、商业业态种类分析――多样性

在将该地区的商业业态归纳为商品零售类、休闲娱乐类（、酒吧等）和其他（餐馆、美容、摄影、咨询等）来看，该地区拥有商品零售类店铺256家，休闲娱乐类2家，其他类114家。从结果可以看出该地区业态结构仍为传统型，整体缺乏休闲娱乐类的店铺，如博览、休闲、体验、文艺等类型的参与性和创造性较强的娱乐项目，这也是该地区难以适应现状核心商圈的重要因素。

3、商业界面连续性分析――整体性

该地区建设伊始就应用国外规划理念，窄路密网和低层高密的开发模式为该地区提供了众多临街界面，因此拥有大量可供改造成为小型商业店铺的建筑。但是通过实际分析，该地区连续的商业界面仅占全部沿街界面的35%，其中商业界面连续性较好的仅有赤峰道和山西路两条，其余商业界面多位于赤峰道以西部分，且业态混杂，步行、车行均受到严重影响，环境较差。该地区发展需要引导该地区内的部分街道形成完整的商业界面，拉伸核心商圈的商业纵深，同时梳理出部分街道作为交通型道路，便于交通组织。

4、商业业态档次提升――高端性

通过研究该地区的重要商业街（赤峰道）两侧的商业业态与店铺营业面积之间的关系，我们可以看出随着营业面积的增加，业态选择门槛提高，商业业态会逐渐向高端转移。以本地区为例，婚纱摄影和高端餐饮虽然数量较少，但平均营业面积最大（见表二），店面形式多为独栋式开发；而服装鞋帽虽然数量较多，但平均营业面积最小（见表二），多为前店后宅式的开发。美容美发和低端餐饮数量和平均营业面积居中，采用的多为下店上宅式的开发形式。通过研究营业面积和业态档次之间的规律，可以看出未来该地区商业业态引导的方向应该向独栋式的店铺开发转化。

5、业态类型集中度分析――主题性

通过调研我们发现该地区整体业态混杂，但是其中也有部分具有商业业态主题的街道存在，如赤峰道集聚了该地区大部分的婚纱摄影（13家中的10家）成为名副其实的婚纱摄影主题街，哈尔滨道自发集聚大量小吃店，虽然就餐环境欠佳，但是也从一个侧面反映了业态需求。山西路具有完整的商业界面，多为经营服装鞋帽小店，但是45家店面中有29家是经营童装的店铺，形成一条独具特色的童装商业街。

三、现状商业业态发展引导

根据上述分析对赤峰道和中心花园地区的商业业态建议采取以下方式引导，以达到整治效果。

1、增强文化性，提升休闲娱乐职能

①以哈尔滨道作为滨江道的商业外溢区，形成商业片区，将该街区小商业集中布置于此，使步行街得到延展，形成相对完整的步行街区概念。

②将赤峰道和中心花园从小型商业中解放出来，依托已有文物及历史建筑，提升历史文化街区的公共性、文化性。

选取张学良、范竹斋等重要历史名人故居作为宣传天津近代历史的博物馆，向公众开放增强街区的文化内涵，在整个街区中鼓励文化休闲业的引入，提升文化性的同时补充休闲职能，使该地区成为体验天津近代文化的重要地区，同时对核心商圈的时尚快捷型休闲进行补充，形成个性悠闲型休闲新领地。

③保留赤峰道以东，营口道以西幽静的居住职能，考虑街区稳定性和原真性。

2、梳理街坊界面，实现交通畅通和商业个性并存

根据现有街道界面总结梳理出商业型街道、生活型街道和交通型街道三种，其中商业型街道又分为混合、主题、文化三种类型。

商业型街道为赤峰道、中心花园地区、新华路、山西路、和平路、哈尔滨道。

文化商业街为赤峰道和中心花园地区，即在发展商业基础上提升文化博览、休闲、体验职能，展现该地区特有的文化内涵。

主题商业街为新华路、山西路、和平路，即选择与现有业态基础和适应周边环境的业态进行发展，形成特色商品的集聚，特色鲜明，强化商业形象。

混合商业街为哈尔滨道，即补充滨江道小型商业职能，集餐饮业、零售业、服务业于一体，可分段考虑业态集中引导。

生活型街道为山东路和河南路，应以慢通为主，配合相应的生活配套设施。

交通型道路为河北路和营口道，以疏导交通为主，车行通廊。

3、制定建筑改造引导规定，实现商业业态档次的全面提升

建议针对赤峰道、中心花园地区、新华路、山西路的商业店铺进行调整，规定营业面积不小于60平方米，提高业态的进入门槛，迫使前店后宅式的商业店铺退出，促使商业业态向精品中高端发展。山东路、河南路、哈尔滨道和和平路，，规定营业面积为30―60平方米之间，保障街道的步行环境和生活氛围，到达该地区商业业态提升目的的同时避免过