深圳城市更新项目地价测算实操2018_第1页
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文档简介

深圳城市更新项目地价测算实操目录一、地价测算前的准备工作二、地价测算的原理三、地价测算的步骤四、小结笔者按房地产开发，获得土地是后续一切经营活动的开始，因此每个开发商都会在地产投资拓展的环节上下很大的功夫和研判，作为一位合格的地产投资拓展人员，有四项基本功，叫做“找地、初判、测算、善后”。找地是需要有信息资源，初判是考验政策的把握，测算是对项目的经济效益分析，而善后就是完善项目的后续问题。针对深圳城市更新项目地价测算的问题，在新政基础上，对地产投资测算做最新的实操分析，以供各位读者参考。一、地价测算前的准备工作地价测算前，我们需要着手进行前期准备工作，比如：画初步的拆除范围线、核合法用地的权属、制定初步的规划方案、梳理范围内的国有未出让用地等等。其中，初步的规划方案是准备工作的重点和难点，对一些公司来说，规划指标一般是交给规划设计部门来做的，但是有一些部门架构暂不齐全的房企，初步的规划指标工作可能是交给投资拓展部门来完成的，等项目有眉目了，再找规划院作初步的规划方案。笔者认为，面积小、功能单一的项目规划指标制定相对简单，投拓部门可以去做；面积大、权属复杂、规划功能多的地块，必须要有专业的规划研究人员制定。在实际测算中，容积率零点几的差距都可能会导致测算结果的天壤之别，所以，我们要尽可能严谨和合理地制定初步规划方案。二、地价测算的原理测算前的准备工作完成之后，我们接下来要进行地价测算。地价测算一定是在“权属明确”和“规划明确”的两大前提下进行的，“权属”相当于前生，即过去形成的合法用地；“规划”相当于后世，即土地未来的规划功能；地价其实是承接从“前生”过渡到“后世”的桥梁。不过，有些项目前生后世都比较复杂，那怎么计算？这时，需要有综合系数，把“前生、后世”小结之后再进行计算。三、地价测算的步骤笔者以自编例题来讲解地价测算，权属和规划设置的比较简单，项目规划指标表、权属表、权属图如下：第一步、思考整理好的权属资料和规划资料根据资料分析，项目非农建设用地3200㎡，两规3800㎡。但是，项目开发建设用地面积7100㎡。所以，项目有100㎡需要进行历史用地处置。第二步、查询基准地价，并完成系数修正假设项目的居住基准地价、商业基准地价分别是1200元、2200元，因为项目是以居住为主导

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