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银丰唐冶项目前期发展策划思路汇报谨呈:山东银丰房地产开发有限公司××(中国)山东公司Jinan.Sep.2010©2010特别提示:本报告仅供客户内部使用,版权归××(中国)所有。在获得××书面许可之前,不得擅自对本文档及其部分进行任何形式的传阅、引用、复制和发布。本报告汇报思路项目定位体系项目规划建议项目启动区建议城市宏观研究区域研究新城案例不同物业市场表现目标界定与本体分析竞争机会挖掘发展战略与整体定位城市宏观研究01宏观经济城市规划

政策环境中茅国窑经翠济保高炸歌集猛仰进统罪计坡数樱据姿显致示片,熄中内国轻国爬内嗓生脂产首总穗值衬从2旬0恐0尿0年9俱9同2时1淘4亿恭元凉猛跨增睡到2那0深0院9年3击4亭0运5巩0物7亿塔元症,馆增折长步了3烛4咬3垄%,2徐0左1框0年爪有掘望孔实深现巨翻浙两焦番锤。中膛国倍经梢济训的腐高警歌葡猛挥进赏全把面尾推逢动局了劣社愁会温经弃济鼠各牵个供层沾面守的呆发俯展鬼,舍特判别符是速为补中猾国宽城侄市该化未进比程场提期供朽了趣澎映湃抛的鸭动应力虏。科目数据非农业部门经济比86%非农业部门就业比53%城市人口占全国人口百分比46.6%城崇市刚化霞进絮程吨相酬对吨滞捞后统红计宾数杯据军显闷示钞,童目缸前叼,柔我寨国类非胜农例业同部迟门魄经文济资总绳量乐占坚全围国浪经炮济罩总艘量狠的8押6态%;昏非除农忧业累部塘门饲就缠业壤率央为5帖3波%;渔城绪市妥人详口红占魂全琴国驱人斗口届约4算6尿.龟6内5%,城旦市追化而水刚平颠远涛远尾滞顺后钱于奶社桃会冻经姥济段发卵展侍,汽具乎备李发猎展贴空厚间浆和须足豆够平的脱推月动块力裂。中盖国奥经层济络增残长饱依渡然元处姜于俗高冈速瓜增川长犹通顽道崖,醒非腐农恳业把部热门扇增裳长右空脑间谢和失速佩度舰依庭然军领鹊先趣农诞业手部湾门朝。戴非季农督业栏部轿门奔的西比锡重锈、聚就糕业啄人写口倡将错持剥续剩增领长北。城跟市永化亏进瞧程凡必塑然岛要悲深的化瘦和傲加豆速。城海市驾化映进污程跑阔检步俗前脊行年份城镇人口(亿人)城市化率新增城镇人口(亿人)2000年4.5936.22%——2001年4.8137.66%0.222002年5.0239.09%0.212003年5.2440.53%0.222004年5.4341.76%0.192005年5.6242.99%0.192006年5.7743.90%0.152007年5.94——0.172008年6.0745.70%0.132009年6.2246.60%0.15在鹊经穗济隐推碗动蚕下皆,隆中年国维城盆市庆化愁进剑程语阔捉步重前堵行毯,2激0雅0赵0年稿以倦来你,粮每繁年厨城奋镇竖新掉增例人或口铜最搁少戚也胃在1硬3僻0从0万课以批上咽。城搅市薄规傻模告扩片张酒,网城并市探人抹口绕规团模蜓增钢长塌已掘成遗为平近乎年遥来絮中仪国刘社泊会犁发恨展避的特一方个唤重肃要拐特完点芽和涛关犹键酸性乳趋罢势姓。济膝南界也垮同裤样宁进隐入赠了满城略市司化哥快沫速受扩谋张换的个发毅展下阶糊段济病南暗城含市别化撕进敏程校处泛于耻加鼓速浑阶颈段米,炭房辞地今产窗市伙场少进尿入年高锯速览增球长享期排名城市GDP(亿元)增速1上海14900.938.2%2北京11865.910.1%3广州9112.7611.5%4深圳8201.2410.5%5天津7500.816.5%6苏州740011%7重庆652714.9%8杭州5098.6610%9无锡500011.5%21济南3351.3612.2%人均GDP济南7414——2纳0润0集9年柱全芳国仿各阵城董市G润D蕉P排闯名GDP增长率房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展G疤D粗P与肆房也地蚕产置发欲展站模通式房注地絮产活发聚展忙阶鸡段滋与偷人值均G文D删P关扛系醉国伐际瓦通访用脚衡看量光标撒准发展阶段启动期发展期快速增长期稳定发展期人均GDP(美元)1000~30003000~40004000~80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展单纯数量型平稳发展以数量为主,数量与质量并重快速发展以质量为主,数量与质量并重缓慢发展综合发展型近型几泼年河济饿南G寸D段P增醋速单中心城市扩张大都市化形成都市群形成对另外为形猛成室区铅域垒中疏心主城新城新城新城新城济柱南北俊京特矿征训:俯旧洁城结改疫造+新铺城鹊规亩划对车内抗形罪成言大麦都副市从我单嘱核兆向托多炮核粱转涂变番下困新赌成踏中今心替地佣位忧加途强浪,饶对伐外批联挺系谣和民影雕响拍加污大罚,物房切地熄产她需衰求驾将幸呈斯逐低年银上伟升桑趋掌势演。将姜从味目茅前货的海入喘门暗级史大用城若市执发暮展瞒成萄都庄市需圈僻的傲核眨心资痕源叨集帝聚厕效阁应洽加俱剧擦,慈作箩为租“什区惧域封中蛮心酷”且的六城培市践地丧位妙得车到询加默强如,姑处僵于叹大伏都受市坟形爷成映过脑程僵中将堡由千目请前替单鱼核炊城跑市乳发戏展障成恼为劲带驶状紫组遍群凑城情市未踢来着城鸟市酬空蹦间柳结醒构扑呈夺“牙带趣状率组也群摘”姿布惹局菊结例构馅分嚼布通妇过面对候区事域数经元济译、欺交而通线、矩资佛源虾等良方笑面差进漆行爪综奥合葛分纠析舅,蒸济茅南托市核城日市说空话间捎发羊展克结树构葱呈逝“户带毁状冤组跑群色”惰式颂布屠局炒结既构轮分腐布伯。北汤京潜:锋单刃核召城妄市光空待间青抗岛竭:妖组贷群杆城学市李空边间深吴圳偿:丘带善状齿组知群坝城非市合空触间城研市誓规守划姐:2仔0惑2真0年笼中冈心泼城昼人沟口勤规悬模辨将丑由2絮0牙0轰5年线的2导9葵0万饮人圣增往至4仓3视0万欠人察左螺右曲;签中只心惕城伯建厉设是用拔地果规仰模胖将掀由2茎0朽0更5年愁的2自9庭5平棋方农公壶里怖增积至4挣1端0平址方耽公锹里旅。重未大证利双好始:全她运贝会紫大勤规临模辞基纷础置建磁设巷成学就酱:全全运艳会卸奥芝体骑中义心明场货馆既及较相注关惧配诵套男建源设乡丰催饮化切城越市若面机貌衡更毙新盟;旧秩城嫌区香大蓝规孩模卡改全造巾:小赠清门河往、味徐胃李馋等关北粗部辰、杯西缎部匪旧模城武区幕改袋造魂启穴动击;东敬部料高汇新巡寿区起建舞设拆:高挖新膏区通成德为唉济转南匹新筋的绵经卧济剧增旺长呜极肤,孝城晌市勿化赚区产域莲加午速蛙扩恩大善;市谦政削府停东毁迁发:政姐府拆东气迁锹至呆奥骆体营文挪博漠区景域薯,瞒加火速绸中薯心览城休区曾与焰高伯新批区散之薯间艰城句市沉化乱进永程博;西衡部炊交倡通源条杠件线改未善讯:张磁庄圈机才场镇搬犯迁革、厚腊蚕山垄物请流凶商刊务柄基坚地健打挂造缝与鼓高羞铁伏新协客艘站营建背设势,量改锯善归西派部第环皇境岭。阶朗段勇特速征执:旧恳城兄改陈造湖与房诚新折城狮规扮划再同伟步损进借行递;城鹿市袖外鼠围员区雨域旦认塞知卵迅趴速叛提晃升炒;城房诚市劝建衬设尽以共大笑规担模鼻基欧础练设已施哪建奶设亚为燥主爬,登迅炉速筐提丧高稍人戒们柔生滚活邪水欧平爪。直庸接惯表纵象月就序是悼各管种扰利始好哲因钩素室对哄于促不锈同迁区雾域险的雹发冻展搅推最动城呢市很化演与省规特划封利戒好株激秆励怠下幻玉,类城廊市所迅泼速美扩程张经十路沿线规划效果图济南城市面貌鸟瞰济尼南幸唐社冶椅东福部跨新兴城锦规瓶划津已字经利形统成剂,浇随乞着线济皮南刷城权市律规佛划锣和睁发掀展耻结填构怎的沙改愁变感,麻城缺市探发蠢展叫速企度净迅询速嫁,肝新激城烦的竞发留展喷将步出仰现盾跳姿跃券式剥前锯进崖。城港市言规昨模峰扩深张掌的旷同销时伴,痕城唉市翁形沉象轨和领功岔能解也竟将默不管断裹强另化发炎展散势渗头件强秃劲芒,辅城践市抵面和貌约快烘速盾更轧新限,样看边齐插一顶线枝城油市唐向冶妖新尘城钱部爆分用规只划海狼尔座绿运城幅全茫运便村嫁哪接乡丰绿识城已南垫方增开栋发渔经践验恭,毫项浆目驻实狭现额园厨林宋实脑景闯展组示坦与照精功装路修类现站房顽,裹是搭济到南击市罩场械比程较回少倚见截的硬高川端误精阀装拉产袄品训。中印海·奥渗龙冻观警邸中职海·紫上御低东谨郡奥绸龙快观勾邸歇依发靠叛与棒奥盼体孕文魔博氏区缸域栗的饥位长置途优菌势称以繁及援相窗对娘稀呢缺瓦的吴山墓体杏别院墅习实袋现损市丙场生突义破筹,撞中拣海妥物察业态服声务确也雅高按于研济游南级市壳场劳平今台额。济已南巷万杆达监广闷场万敏达钩拥触有禾全额国巨多寸个池城来市红中贡心颤综波合嘱体套开上发絮经沫验斥,超大付户搬型情产竹品抢豪逃华夕精套装古以斜及6米锦左钟右虫客养厅缸开刮间称,妙冲泉击凳了瞧济尚南超客寸户给的物市览场尿认手知居,凝迅采速香实暑现屋了雹项哭目脱形耀象跌突闹破透。恒瘦大多名祖都唐订冶域第排一廉个夜多敏物构业岭类朽型恒的命综礼合词居舒住识社本区踩;沙售乘楼豪处由、些会咐所驾展瓦示斥布狐置库也辽突饲破沉了悠济般南部市替场毕水欢平克。绿件地律新稍里躁卢幻玉浮筋宫趟馆周虽围依青煮山载环义绕介、遇绿态树醒成疏荫迟,斥交延通冤便涨利爆。枣既酸有贩山冰景荐又暑有崇水串色放,第环仙境捆优浆美丹空素气进清铃新涂,茎堪臭称完人吵与腐自拘然贼和捐谐顽统崇一肢的彻绿牧色刊生状态果社检区歌。阶艰段起特浆征惊:一旺线缸品际牌户开恋发惊商梨高疯产驾品脖力寻震识动汇当升地菊市赴场荒,春客龙户最需室求洒被造迅毛速舟激眼发桥,核随刚着笔买急家零成用熟斥度教的柳提航高愚和暑竞焦争磁的杨加艇剧姜,便未辜来愉面糖临流开求发望模恭式饺与搅本比土艇需路求役精微准僚对兆位再问季题筐,攻济抱南欢房丸地旺产医市筛场壶开效始我步歇入纱产略品失竞宪争贫阶酬段啊。城块市沃发督展面为敌房粘地碎产筋产对业潮发饼展怎提少供爹了渗蓬向勃记动延力品披牌男开逼发坐商许大顾举碑进惜驻演带隶来归房柳地经产幕市孩场泄繁甩荣浊并丧走农向尸成株熟物业类型优势分析影响判断别墅属于稀缺资源,一直以来都是首付四成,购买全体资金实力强影响较小高端洋房豪宅多为资源型洋房豪宅,定价较高,多为购买力较强的二次置业影响较小自住中小户型90平方米以下的户型首次置业首付仅需两成影响较小商用物业包括商铺、写字楼、小户型公寓(商业性质)本身进入门槛较高,而且一直是四成或五成首付,利率也未变,有些投资者甚至一次性付款,当前政策主要针对住宅物业,商用物业不在调控范围。影响较小中心区物业一般拥有较为完善的市政配套、教育配套、生活配套等各种资源,居住便利且同时租赁市场活跃,自住和投资需求都较为旺盛影响较小赠送面积的中小户型90平方米以下的中小户型首次首付仍为两成,加上赠送面积,这样的户型会受到市场的追捧影响较小当山前厌出清台剥的丸房低产岸政悠策镜对纲不们同牛物朋业猾影此响档程商度搞不样一对咸市续场裂影磨响死:抢豪产宅稻、领自碰住亚中有小乞户宣型驻、孝商喝用蓬物币业肝、稍中戏心镜区勿地轿段拖物或业晨受菌影垄响奥较盖小城技市捧宏防观忌研堵究小剩结1、文中爬国踩经写济汉推喂动历了串中龙国腊澎肌湃智的响城棋市肯化这进矮程津;2、朱济级南减城糕市季化贱动类力色充陵裕卸,资城往市介空悬间扣将钞从圆目纪前厅单接核励城铃市展成棚长桥为险带类状直组毒群攀城灭市养;3、话济秋南遥城许市膊扩哲张仰为康房璃地谜产虫发恳展懂提万供然了他历青史嫩性在机蝇遇僵;4、酿相孝对轰于屿当困前唱政萍策凤变羽化眠而而言猛,畏更裳多后属扁于捧短颜期油因灿素凶,鹅无阔改五中夸长遇期韵发滋展居趋聪势纲,柱而嫁且凯不戴同累物承业纠受榴到锅的霞影乓响骆不吨尽据相榨同户。区核域搁研帖究0芳2现合状帜与漂未胳来拦功执能跌定捞位产荣业密导满入交幕通月条笑件根隆据蠢国绸内灯外还带洪状贞组匆群态城柱市翁空填间栏的把空业间疤布卵局精经汽验抄,校该游类摄城剪市筋通纯常钢是裹由正一串系柏列著的羊分勿工们协齿作遗的吵城趟市押组偷群槽沿角城指市烂交颜通睁主鉴轴蒸分构布涂。谷每辆一急城些市裳组因群元构乖成貌城父市违功比能外上士的漆一展个泼重夸要彩节偶点不,糟担毅负科着饿不班同泻层走级嫂城唤市透中厉心脱的殊职许责螺。组絮群贿城用市偶空林间壁具伶有象多写中抱心珍结哪构深五圳—悬—以贴交旋通逮主驴轴岭贯宅穿狐的钱多勇城驻市袜中索心监分币工担协置作矩的越组猛群惠城株市夫空问间正系紧统新必中铃心根哲据赤规咽划全,东汗部兼为锅济粗南蹦主料城卷区唇的生主嫌要钳发防展蜡方想向帐。在转重虚点波片套区背建肥设毙上卸,纯将睡把遵唐研冶押新栽城厨建鸽设寒成犬为以风商追贸模、捏金俱融队和妙综辫合毅产叔业侄配愁套崇为妖支脉撑掀,抚以捧行阶政蒜、葵文印化翅、诸体弓育岭为油核宰心事的挤东携部抛城耳区旗中晒心构。唐遗冶希新挽城货将费成钳为惜未室来畜多承个嫂城龙市毛副给中株心庆之滩一唐渗冶—绿—以店商键贸脑、辨金川融半和典综猛合限产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生活环境改善,追求更舒适洋房

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