河南焦作项目产品规划建议与经济投资估算

2009.9.10谨呈：河南思达置业焦作项目产品策划建议及经济投资收益估算市场及定位报告回顾老城区商品住宅供应和销售均以三室为主，两室为辅，其他户型供应和销售均较少。三室消化速度最快，两室居第二，一室居第三。市场及定位报告回顾小区环境、价格以及交通等是购房者最关注因素，其中，小区环境（26.8%）是消费者在购房时的首要考虑因素。其次是交通（18.7%）和价格（17.3%）。周边配套主要考虑教育、医疗和商业设施三方面。市敞场钻及喉定恋位萌报雁告浙回甜顾我敢们柏的控大跃盘钓开妹发债模农式城符市捏中然心嘱大秩盘重视暑角脑之村下滔的胞中艺心版城手镇则开纠发锻模招式我绘们匆的躁启句动朋模抢式以懒点靠带口面适模牵式项终目坝核箭心疮定雅位档右次精定汉位中言高哥档“倡新披城校市臂生祸活饲主美义笛”孤生矛态想主钉题榆社沿区我浸们煮的混逻贤辑皮思蒙路核稍心嗽问弓题目良标产惹品午发弯展K缩慧P灶I分视析产号品宾策级划语建古议实盖现回晚答项凤目恨经铲济炕估两算项罗目辛开梨发进目搅标快管速剪回惠笼昆资枕金保搞证蛾合脑理舅利筛润睡空乏间保夸证劳大脚盘万的指成脑功富启鄙动树铲立樱思位达泻地变产堡在贱焦板作赴市修场害品仗牌我什们羊的祖逻炉辑碗思猛路核秩心著问敞题目返标产督品旨发已展K偿P普I分隔析产艳品纲策熟划贱建田议实皱现回帆答项纤目盛经淹济字估扮算项舍目合核败心刻问与题氧确盛定什该么胞样肤的框产允品勤能镜够清符驴合清市匪场源需婚求肢，睬达饺到拒快加速药销回售井的俊目嫂的危？以纽奉什肌么蔑样悄的走产给品酿组括合肝，锻扩厘大脆项底目早的例客植户训群庭体途？需漏要箩怎咽样特的耳创缩慧新燥亮问点仍，龟使培项磨目论在也激幅烈榜的氏市铺场处竞践争絮中谁脱胖颖个而丝式出桶？采眨取种什姓么悲样腿的灯策劲略谁改伴变伪客痛户幅对倚区涨域秒认冰识坊，吃提牺升荡项脾目卡形牌象括？我街们较的废逻娱辑擦思富路核颠心列问胀题目条标产旷品央发验展K筒P左I分潜析产这品劫策剪划继建昨议实子现回油答项易目都经忆济硬估秒算项事目略地划块链概寸述地块编号用地性质用地面积（公顷）容积率建筑限高（米）预计建筑面积（万平方米）A-1-1学校用地1.810.8151.45A-1-2二类居住用地12.572.56031.43A-1-3商业金融用地0.724.0802.88A-1-7商业金融用地0.654.0802.60A-2-2二类居住用地21.082.08042.16A-2-3二类居住用地12.122.58030.30A-2-4二类居住用地0.863.0802.58合计--49.81----113.39项趣目陆在稠山快阳图路器与劣解护放蜓路怖交会叉霉口包东夸北恒侧,位蓄于为焦昏作付市拴东做北牌的说城弃乡净结透合答部巴，每周估边葱市芦政挠道各路确良拴好夺，披未咐来识路牛网劣规爆划债完额备氏。总吴用挂地搂面切积4脑9少.么8俊1公房诚顷屿，哄预融计煮总据建抢筑康面鸟积1垄1猴3馒.扶3脱9万讽平煎方豪米虫（活含标学恰校屋及项其卖他丈物吵业庙面迁积粪）近。区况域复内碑整鸽体个配消套接较托为道齐炉全秃，编档疑次暖普肾遍诞偏挣低诸，咳西符侧也隔菜山摧阳尸路惑为黑焦值作滨市商体送育令馆夏。宗口地铺条掩件迅分叨析一村、絮地稳形艇、炮地汪貌琴分隐析规积划凤基莲地哗地庆势遭较雅平摧坦亭。静地拘块落南拆北占较厘长商，双南央部您较时北仓部搬高，恳相刷对筝高交差海在1将0胞~展1协5米捕。二亮、恭自座然栋生秆态蒸资陶源适分伯析基释地肿内息现坏有贺多壮处杂林推木谁，为痒原策厂彩区刚绿外化苦遗丝式留嫩，莫可筐考种虑等通左过渐规酒划动予拣以仙保仗留彩，赞或趣移剧作群小窄区眠未锄来原绿梅化乳用围树权。三麻、冲现鹿有千道孤路厚分峰析基恒地壶规湖划太道镰路添系验统申较必为旺完华善探，基抵地益西寄侧下与库南谋侧持为源城岂市添主近要渔道贪路促（兰西胶侧黎山连阳独路迹，托南赶侧悼解拘放染路消）浴，中舱间立与慎东喷部亏现冲状模道绵路泼情铜况庙较块差亩，膀为嘴未晒来锯规害划鸟道铸路骆，验北肝侧础规万划求道爸路威现帽状鞠为日荒智地邀与扮住掉宅珍小弓区政。基芝地垦沿却主锡要演道么路贤市纷政鹿配啊套雪设烘施光较掀为早完吼善划。翻但箱内狸部莫有川一侧条高恩压田走贷廊穿谎越慎过乖，驶对壁项遵目女建豆设弯有殊一我定周影商响痛，未稼来瓣考铃虑捞落胡入稀地效下酿。项逝目陈基风础痕条助件策分锐析宗句地抱条炮件概分哄析通肥过萄各绕项湖指批标嚷对普产荣品取发莫展皮的歼评分价懒及贤影盗响碍，判计断役产输品羽发沃展咏的仓初茶步驾方健向产稻品锁发泄展费的K丢P均I策阅略

地块属性市场因素项目定位要求发展方向规划地块整体较为平整，除未拆迁的村庄及一个工厂外其余地方已可进行开工建设市场现有项目相对规模较小，在整体规划上存在一定局限性规划作为整个项目建设的框架，对项目未来发展起到举足轻重的作用，中高档的社区定位，使社区规划不仅要满足规范等要求，更要考虑居住的人的感受，处处体现规划的人文理念用先进的规划理念指导规划,将800亩地块作为统一整体进行规划开发,避免分开规划带来的不连续性造成区域分隔感。建筑地块基础条件较好，局部区域高差较小，适合住宅建设市场在售项目建筑风格多样，其中以简洁明了的现代风格最为客户接受需要较高的舒适度、较强的可辨识度的建筑产品对项目持续开发建设提供支持形成特色鲜明的建筑风格，在外立面设计与户型设计上突出创新。景观目前地块内景观资源较差，基本无可利用自然景观，北部山景也距离地块较远，且目前环境较差。在售项目对于景观环境的营建均给予了重视，但考虑到规模问题，在园林景观的建设上还是存在一定限制景观设计作为大盘建设的特色，社区景观环境将成为人们对本项目的最初感触，直接影响到客户对项目的最初认识与项目建筑特色相结合的优质景观设计，结合本地中原文化，通过改善区域环境，提升项目整体形象。配套及服务周边道路及市政配套较完善，未来有三条规划道路与地块相连，其中风翔路穿过整个区域将地块分为两部分。在售项目配套多依靠地理区位优势，借助城市配套；在物业服务方面，目前仍停留在简单的初级服务层面，有一定突破空间。提供完善的配套，良好的物业服务是本项目提供给客户的最好附加值抓住市场空间，以优质的物业服务，完善的配套赢得市场口碑，树立硬件之外的另一品质高度（提供高质量的附加配套，例如优势教育资源）我凝们歪的肚逻靠辑迫思幸路核顺心汁问斑题目兄标产装品读发续展K芒P眉I分蜘析产袋品扬策锣划倍建搜议实侮现回律答项系目级经细济鼓估笛算整区体和概脉念学策神划3五0已0亩达地练块钻建规议项倦目魔分孝期筐与怜启冶动耕策创略产这品母策撤划因建班议怖内傍容百丑万甩平疯米立大使盘欣开啦发绢，绍需元要顷用铃什阁么童样警的码概锤念岔来被指隔导碌规淋划涉？整女体垄概窑念妈策武划什堤么誓样邪的窝建真筑碍能萌够塑符糟合夸市典场伍，重并敞创编造都形蜜象笑的醋差啄异尿化叨？社稿区比的庙景蝇观破设浅计教应律以隆什百么踏作尽为虚主案题穴？整摆体若概校念贿策葵划引记入招新松城蕉市群主疮义气思呜想野，技打娃造购复伤合松生啦态赞社左区随剂着苏城同市昌发午展奶带洲来盼的旬各享种怖问换题谦，1驶9工9贫0年根代陶后听在召西省方臣城湾市纽奉规密划纳领踢域耐兴絮起翠“添新赴城锦市子主须义驰运损动示”。很万申科夫地络产触最狼早美将暮这妥个恢理亿念圣带拉入底中过国慈并仰用骡于艺指旦导膀大戴盘养开耍发犬实蛇践蹈。“新皇城田市发主制义”倡响导士许导多拼独定特扑的板设腿计臂理港念盛，赵其屋中迷最泼突线出抵的砖反吧映链在进对瓶社愿区股的删组捷织她和栗建斜构塌上浆。邻虚里农、赚分想区谷和最走欢廊期成纠为计“男新华城变市单主糟义德”忠社昨区壮的栏基蔽本体组俭织泪元蛋素错。他疫们写所肢构想筑王的种未那来晃社堤区绵的纳理番想劈燕模希式携是帖：紧蛛凑访的面、闲功闯能击混锯合哄的狭、塞适亭宜瞒步改行蚀的地邻酷里容；默位撕置攀和弟特佛征铜适燥宜号的锅分拣区盗；头能著将阅自生然柿环皱境累与户人顺造鬼社洋区狭结严合脂成斥一单个藏可优持香续滴的滩整泛体眨的虎功束能炉化垫和恢艺品术哑化羽的凭走淡廊屿。其接核剂心滤在危于带更皂人适性吴化躁的醋城嫌市念功计能话和郑空铸间泡设贺计扎以它及饲促斑进啦更谅多争的邀邻投里顷交律流厕和耐社巷区逢生扫活蕉。均彻好挥性训理赠念价寒值车定常位豆理亏念新厉街钢坊娱理忍念在跪新幻玉城盲市碌主隙义补思他想垮引妙导礼下泼，覆采仁用丝式以睬下椅具壤体盖居隆住蒸区脊规防划军设档计规理朝念御对番项姨目托规雕划顾进逆行考指冠导茂。项锐目拐定土位糟回陆顾验：“新挥城絮市睡生撕活晌主多义港，血生姓态量主械题吹社示区”均盛好迟性疫理逝念强蓄调励环弯境训资趁源压的条均调享强跑调句归萌属召领魄域裂的伯均峡好轧和蔽共颜享强由调百居遣住壁日把照却和豆朝幻玉向劣的禽均蹲好惰，事内之外汗部板环钞境觉的其融工合整甩体阔规求划偏框临架脖中肯要丈布鹿置耻多肥个关景过观膝亮历点寺，俯避扑免佣因专资坝源益集尊中滑而道产贞生姨仅量供私部滋分狭人笛享技受伙的蜻格垂局睛出腾现总。实际践补证舍明籍尺秋度逼过界大秆的畏景下观好空糕间煌往牙往垒实蒸用扣性阴低闪，蝇且心减距弱筒了套居积民吸的熔领兵域处感贤；增谱强夜院陕落株的醋围名合挥，第弱弊化咐组维团端空们间我而卸更胃强浇调徒半孔私姑密绳性汪空蜻间茧。为梳了门达悔到是居嘴住馆日装照角和任朝桐向套的门均剪好沉，毕以蒜及弹使苏规跃划翠方讽案趟能弓够豆适倡合军地迅块章自乖身狐地近势亡，惭资锄源樱条熔件章，有抬时展甚番至钞需菜要吧牺躬牲炕项冬目棍的纤容滴积玩率泡。整烤体姜概边念移策峰划价点值击定苹位福理帅念根读据锯人的文愤地伍理虽环切境岂，盛确想定帮整溜个殖小混区除基扮本貌架村构姿，凶划吃定情住芹宅太的算“肌价卡值撇区蛋域趋”根羞据骗划拖定晕的垄价场值匙区孔域令，露确良定眉各雄种凭户币型美在排住摆宅手中怀的垃位鞋置通畜过撇推梢敲滑住种宅侦群量体斧的昏组鉴合厉形卡式童，沙调夏整垂资山源防，腰尽吓量垮减怨少占或级消凝除畏区榆域掩中搭的拼低衔价迟位宵区司，射达忧到环价好位渣均询等在柏初览步觉划那定“价器值怠区心域”时萄，阿按愚地逆块负现嫂状杨的耍资说源耕环姐境俱划域分哑地射块尝居刚住物价组值户暑型鸦在业价坡值请区厕域刮中暮的典划这分鹊，温应划当访在芳设匹计掘初测步欣方镇案喷之征后析，畏结党合漆小井区晶规愚划圾及妙景冻观瘦设她计规，闭按弦价伐值消大蚀小轨分温配痛各税种沙户听型郊。沸即挥根吵据怠景殊观趟环狼境绒条话件有进晌行“户主型橡定陵位”地泽块忆中淹心虾位妻置征价嗽值捐最挖高惯，华利姥于炉布蒜置算大绩面波积院户驾型截，锹居颗住依舒市适席度狂高练的存产含品夕。整错体院概攻念凉策准划新庆街仰坊病理渴念“新改街辨坊辰”盛理缺念院是战现猜代些城拳市肠管系理伯和缸现肝代搭小赌区哭管饺理辫不蓬断赌变辈革病的个产岛物类，华新许街五坊宵分雅为斩“勇城蓄市悄街晓坊码”系与筒“犯小舱区钢内妇街颠坊洒”具份体坝到竿本啊项羞目峡，夹即穗涉贯及崭到迹了喂“差城衣市较街豪坊攻”波的秩概触念很，奸又败涉溜及冻到谨了佛“师小全区程街鱼坊璃的宁”肉理伏念舍。“小役区冬内质街蓬坊”应年以溜小似区宵内忍的句院刻落适或序组耳团要作郊为渗邻滚里永单吓元凑。“小康区而内阔街旅坊”的度道谱路腾自车成洁体昂系脆，所除杜出臣入膏口僵与露城航市绞道鸣路丛相姥通国外网，乒其泻他硬道减路恩均粒不智与秩城胶市壶道脂路谊直糕接涉连脸通鞠。车填流将主腰路茅沿远小滩区尊周籍遍倡布普置饲，弃形筑成锹外亏环车皇行摊支顶路证由咏外年环肯向应内液延宝伸让，夹通影至列每晶个狗组草团人猎行参主葱路握设庭置惯在柜小管区遣中祸央阅，板贯西穿善两柜个煤地盆块人假行单支斥路漂以黄主滴路唯为肠轴绵，鸡向杯外翻成既树亭枝丙状恩延郊伸通密过燥两渔个惜系安统狗支竞路蛙间饶隔寄，担形猫成愁人鼻车团分漆流咬的绞同鼠时检，弟将拦地如块予分予割乳为茧独悬立他的饲邻聚里果单工元驴。道北路匆交验通志示城意兆图整灾体左概蜓念裙策睡划百递万描平沟米啊大岗盘运开尚发疫，哨需砌要挣用侨什毕么佳样亭的薪概始念访来械指提导奴规许划古？整条体朗概武念芳策咸划什触么谨样肠的盟建坐筑猜能书够亏符童合骄市臂场控，搁并光创不造爱形孕象忘的车差钱异映化企？社卖区偷的露景够观邀设港计欲应满以脂什屡么拳作约为刻主系题盘？风胀格犹释铜义立酿面手的悔设沙计岔以丑崇夹尚沸自棕然,简语洁劝朴档素隶。以蒙简稳洁连有返力胸的饲体体量演构唱成冲表桨现侮建弦筑呢。住主宅挤形阔式青纯墨净湿，稠风撞格颗明皇亮蚊，爷端包庄明大士方福，在名统库一瓦中寒求文变理化倒，壤体牛现莲出若一便种拆积衔极帅向华上累的原城挂市瘦风水貌住。以爪极耍具祖雕蛋塑普感闯的撇品晋质扭建衰筑狱，塑足造义项孕目云鲜南明欺风嫁格畅，洒与衬市炕场泄其胞他逮楼乔盘剪形鸽成桑对穷比城。“现般代脚简伪约唤主牛义,都饿市皮风候尚质建新筑踪蝶”整汗体叠概剂念健策阁划市运场晕在御售急楼必盘棚立跃面百驼万浴平营米艘大奶盘晓开络发田，奔需花要供用漏什句么羡样揭的浙概权念赶来赞指纱导易规界划羡？整既体蕉概姥念晓策瞎划什暗么贫样支的槐建夹筑适能墓够打符续合酒市奴场邀，乒并卷创劈燕造忘形段象限的竹差正异抓化贸？社渡区陪的考景滤观诱设繁计购应角以冲什朝么彩作这为骆主岔题肿？环县境源因平素工作针为吵客制户过在倘购泪置枯住凶房辽时扎考筹虑筒的馅首址要祥，备在旬第害一畜因必素危中祖占彻到仪了2冻6承.驳8衔%建废议批项肃目腔园棚林容景由观尽通只过季点疯状闪庭糕院哥绿饭地俊与声带碗状腊公单共础绿蛇地阿形尺成饥小流区葱完晃整钞的静景煮观眠系恋统舞。载通倒过没“伐点怎、绩线严、烂面遭”沈绿陡地旱空谁间娱的果相鬼互步结所合主，说构望成掘各缝自贩相彩对在完锤整响又距有负机桌联酷系皆的计绿叉化润系赤统扑，彼各击成争体刊系裂，已各食具墓特瞧色让，困形鞠成展丰京富信的失生守态错空蛇间蜻，驻营呼造遣怡淘人循的液居萝住脑环援境秩，涨使副生沃活多区士与牛景侧观桑园塑林痰融蒜为感一虫体散。小岩区纹环斥境扑作贺为价居注民潜购辰房耗首亦要漂因钞素整麻体健概军念筒策柏划景骄观血释俗义用保现当代权的块园挑林担建诊设隶手周法喝，诵创捉造熔出缓具桃有饱中觉国把传所统脊文对化怖气袍息罢的兔园忠林来景缺观通探过被对碎“开中徐原细文吵化毒”造的敌挖算掘震，将侮传体统敬文州化激元恐素占融园入丧到茎园增林许建冬设朋中，讯更召能味迎吗合揭客松户喷意词愿巴。在受景影观井设钳计侵中注扶重系树娃木饥与脖草阴坪绕的维建绍设，识同帽时柔也幅应租照圾顾楼到倾客槽户势对林水容景辽的庭需艰求现诉代朵中享式撑园凉林捕设则计慈，更体谎现疾中页原弦文牧化梁气兼息整歇体院概乡丰念基策宿划现更代汁中辟式饭园挤林虫设羽计躲，血体卸现跃传腔统屋文仙化奖气积息通鸽过希与恒绿惜植慰的毅搭培配拴，将换代汇表贫中摘式扔传邪统倚元滴素陷的盛符舍号敢用荡建磁筑垮的叫形派式尼进古行垒表忧达同虑时他利废用仔不叨同矿植码物闭特代有娘的绿文拳化糊寓园意娘来谦表鸣达样，闪也逃是轻体插现言园膊林票意巡寿境歼的拜另棕一柜种重方弯式俗。生灰态怠景血观—匆—生盼态午发杏展曾的刚可湖持尺续波性坚乘持胡以随生希态走理午论着做墙指疑导畏，厦生慕态阿环泊境茂建觉设吼与炕功骂能单建殃设泽同及步类，俱创锡造昌良调好捞的扑生国态山环劲境增，尽抚可才能枝进贱行裙乔淋灌支草送复薄式伍绿城化更和站理柳想棒的浊居画住歉生功活促环绳境夏，苦达厦到劝人分与露自戴然丈的将和耕谐简，彩使泄其刺可阀持叫续移发眠展拜。整孩体崭概扛念鹊策偏划符亚合县项戒目捞主侨题谨的陶园晒林凑景翅观园缝林枝景恢观道与评生屑态胶健令康由票于凳小落区这所狱处竟区榆位鹅环休境残存捉在死一搭定挎问榴题礼，充等分开利珠用研具悄有绍生厕态脉保剪健顷功撑能贤的蜂植弦物渔提紧高容环旦境浅质性量兔、台杀棋菌痕和谜净闹化析空驼气浊，合以敌利裤于军居私民旺身辽心在健拼康慢。整们体蓬概洽念消策暖划符烤合横区顾域嫌环若境酒的默园们林演景烘观体宜现维生杀态界环标境敬的谱景晌观属艺惯术在而布挥局皇上忍增申设誓建像筑锐和积园钞林碌小刚品具，份强生化弦小改区细的贺园狂林搂氛谱围钻。在军绿愧化斗上跑以瓜常同绿华树辈为杂基垃调勒，偏适喜当某穿落插阵草戏花昼，禁力袖求竖树棵木俘高纺低愚错信落辛有葱秩牢、跃疏张密夺有灯序枕，养形轻成色优改良确的垦植指物急总繁体棵和挖局璃部第效化果整弟体幼概填念狮策饿划整趋体粒概沉念贝策啊划3免0飘0亩挂地另块呜建淋议项脱目沟分挠期怜与纹启扇动酸策永略产虑品疤策推划机建词议据内水容规英划绍篇景爪观归篇建沃筑弓篇3劲0革0亩屿地展块狸建体议地块指标地用块愿经底济跑指景标母确拼定配倘套刘篇3算0铜0亩限地腰块跌建移议经串济舌指运标地谱块狭经赚济客指德标例确市定地爱块A扎-券2吨-战2，走总仿占标地跌面男积2呢1肿.就0威8公堤顷百，膊容像积谁率希限村制轻为2赴.股0，巩建跑筑丹限污高8拿0米危。地狐块绿指葡标地仇块A锤-役2婶-吗4，遥总举占促地渠面壁积0初.血8纵6公狸顷笼，欢容塞积山率演限棕制赢为3洗.院0，畏建急筑追限逆高8摩0米厕。突范破额地税块箱容汗积轿率弹之区下府，我绵们如项丈目据的死盈亿利即能烘力任如气何冰？物业类型

比例

建筑面积（m²）

总建筑面积751378占地面积219400容积率3.42普通多层0%0花园洋房

0%0小高层0%0高层100%739378公建及商业配套12000地科块型指蚀标物业类型

总投入20.62亿元开发收入22.32亿元税前利润1.70亿元税前利润率8.24%税后利润1.28亿元税后利润率6.18%盈亏平衡率92.38%从臭以马上处数忍据寻不款难夺看敬出把，仪地浆块脏容孝积洗率粉做香到星极授限壳值犁为3销.诊4治2，觉那良么印本诱项陵目津的驶盈友利究能纽奉力木只骨有6奏.敬1至8棒%（岁税说后棋利鹅润路率远）随；县从蚕费活用殿比熊重恳表泉上转可基以阴看鞭出龄，封开兰发搞高洞层辞产匙品欢，奇建瓣安弱费树用眨比察重贴过扔高遥，育由躬于恨项帽目柿产辰品教单碗一困化杨，溉市宴场罩价私格诸难当以误突淘破兄市童场灾现已状塑，议导难致槐项绳目赶盈必利幻玉能德力要非峰常特低播，扔我悟们宅建怜议观本衬项辫目汽尽涉量酬不室做厚高盖层个产拣品赚，阳或炒者歼只眠做贫部鸽分驻高权层轿产映品矛。突护破支地倒块型容枣积激率蓄之炎下门，我篮们速项摇目序的溪盈籍利肿能张力盈如各何阔？地非块化指厚标按升地造块坦控火规播所先给航指泉标呆将A哗-瓜2持-哭2地英块茎容障积贼率盘做举满2唇.蔑0嫩,锻A游-稻2独-昼4地青块偏容盟积悦率朱做近满3重.例0净,平施均扯得盲出呀容搅积炸率亩为2貌.机0场4校,得变出乓方亚案腿一捎经愈济博指员标惧。物业类型

比例

建筑面积（m²）

总建筑面积448606占地面积219400容积率2.04住宅100%436606普通多层

52%227036花园洋房----小高层----高层48%209570公建及商业配套100%12000方盲案爹一意翁向葵购妖房帖客联户遣对符物状业菌类尺型衣的窗选锦择方慢案炼二两绳年碰内将有健购项房浑意各向阀客该户青建嫌筑费类舒型摸选暮择欠与积市任场挎总瞒体屠客来户现选窑择斗情退况吸基矿本乌一尽致似，脱多技层厉选职择挨比抄例畜最吉高张，艳为4诊2滴.向9艺%；刊小故高贤层役居种第债二申，满为2从5程.工7规%；翅高腥层应居昨第杠三镰，德为1镇4险.刃3资%。意倾向亲购射房师客救户角需艺求料选混择市肠场检调寺查嫁及玩访躺谈肉结钩论根易据涂实态地喇调谜查沫及娃对丛相郑关具人垫士恭访凯谈崖了排解顿，剧焦慎作鸟本卷地警房四地绢产私项另目猾在皱销声售拥时朵，弃多姨层疯的双消暴化纷速链度黄高东于航小扣高膀层浆与野高依层状。贪一殿方专面缺是应因叨为从价好格搏原犹因赞，仙在铲焦膜作喜市苹场插小杠高龙层愈、劝高阿层谎产侄品硬价澡格羡要哄略忘高未于荒多薯层罪产锈品拾；领另羽一铜方腥面阵原狮因拍是戒考教虑枝到敏居篮住虫舒鼓适殖度伤，法得恋房贱率抓等号问年题烟，奥多译层秃还捆是榨要雄好储于口高运层誉产钥品从。根涌据颈已狼得糖各龙在倘售仆楼踢盘翠数港据湖粗舍略垫统尿计捐，庆以泰及棍从物市指场截“锤招兵、妇拍煮、乔挂绳”嫂土抵地忙给斤出掀经粥济抢指列标披来傻看攻，娱未明来晒焦扒作贷市猛场翁的戴多啦层策产蚁品基供缺应崇量冬将妖逐题渐握减很少经，扶小榨高搬层论，衰高弹层雄产岂品洗将严逐血渐困增沈多肯。物业类型

普通多层小高层高层

花园洋房类别墅目标客户选择比例42.90%25.70%14.30%12.90%4.30%重新分配后的比例43.00%26.00%14.00%17.00%--考虑市场因素修正后物业类型比例初判

45.00%25.00%10.00%20%--考咽虑暮到研本蚀项絮目销区盐域蔑认听知捡度专相菌对粗较变低插，叫因侵此乘高继端揪产蒸品馆在末此嫌位稀置善的获接连受敢程去度酷较隙小辫，仙另让外庄高暗端栋产革品枝的宵市单场骂销赚售双速厚度极也荒与艇我俊们棉实糕现碧快涨速桶回梁笼摸资娃金雪的马目苍标茄不价符闯，浪因色此不军考靠虑突类扣别版墅棕产伟品蓬，钳而倚将沫高久端及需怪求枪比闸例孩划递入兔花拖园两洋震房。未拢来婚市睡场部多钳层跟产据品狗仍仍为醋需棚求铸热坝点全，沉而尘花骆园帜洋闪房府这列种翼多洁层贯的绘变匙形单产矩品店，役将珠会街因骆为潜其寇提群供府的呀较丝式普叔通堵多秒层怨与贩小送高府层贴更珠高播的泼舒洞适展度嫩，爱而工获幸得杆更挎多只客滨户界的如认躁可联（周市膝场旷上吨目怜前爸供混应拣产吨品惊中犁，旅真品正杀的叠“舟层坟层游退突台壁，减底解层跳送腐花糊园驾，预顶瞎层伪送坝露睡台咬”段的康花默园绕洋朱房盯并朱不顽多袜见折）姑。合宣理勿确自定阻物凑业黄类型型捞比私例厉，暴满瓦足骡市返场弊需齿求吉空盏间通午过特调切整窝小隶高夜层核、折高尾层亡产涨品件比群例秋来母适劈燕当排增芽大取多越层散产择品跨比炎例拜，插从次而踏保袄证首项掀目国的喷快蛋速握销山售掘。方攻案包二物业类型

普通多层小高层高层

花园洋房类别墅目标客户选择比例42.90%25.70%14.30%12.90%4.30%重新分配后的比例43.00%26.00%14.00%17.00%--考虑市场因素修正后物业类型比例初判

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比例

建筑面积（m²）

总建筑面积358652占地面积219400容积率1.63住宅100%346652普通多层

45%155994花园洋房20%69330小高层25%86663高层10%34665公建及商业配套100%12000方帅案诱二我循们达就渴项衡目罚开另发惑条姓件铜、刻市救场膨需货求界状套况硬、玩本益着见项姿目幻玉低咐风恨险灶、件高蝇收派益裙、践短妥期艇回跟笼梁资葡金恼的便目根标兽进轮行慨以抓下遗二开个典方拘案封的虚比丙较功，狗从晨而弃找冶出槐最封切砍合致本除项焦目骄的眉投谱资脆估拼算恐方储案杠。

项目占地（m²）项目总建面（万m²）物业类型配比税前利润（万元）投资利润率（税前）税后利润（万元）投资利润率（税后）总投入（万元）方案一（2.04）219400448606多层52%17731.339315.57%13298.504411.68%113897.0795花园洋房0%小高层0%高层48%方案二（1.63）219400358652多层45%14743.863915.8%11057.898011.85%93311.7801花园洋房20%小高层25%高层10%经线济给投狠资拌估会算蔬比骨较对搜各夫因钩素览综妄合烂评失价帖，1崇.盘6储3示容常积颗率划方厉案流为产最涉优彻方示案1.63容积率方案

2.04容积率方案

市场

1.63容积率主要是根据市场调查做的物业类型配比，切合市场需求现状，多层、花园洋房产品体量较大，从而降低市场风险。

该方案主要是为了满足容积率调整的方案，并且考虑到多层产品市场需求较多，尽量增加多层产品。产品

多层产品比例较大，市场需求较大，加速项目整体销售速度。

由于为满足容积率，导致高层产品体量较大，从而给项目销售带来一定压力，项目操作风险较大。销售

销售速度理论上是最快的方案。项目销售压力较小。

多层产品为市场容易接受产品，销售速度相对较快，高层产品销售抗性较大。

开发商

切合市场需求的物业组合，且多层、花园洋房产品更加快速的提高开发商品牌知名度

有助于开发商品牌的打造，尽快回拢资金经济

单平米产值最高单平米产值适中方富案琴综典合予比灵较综菠合押比蛛较最换终湖方估案朵经忙济尊指念标物业类型

比例

建筑面积（m²）

总建筑面积358652占地面积219400容积率1.63住宅100%346652普通多层

45%155994花园洋房20%69330小高层25%86663高层10%34665公建及商业配套100%12000容台积呢率青固角定宿：春地网价脖变微化宇与笑利逮润贝变惩化规支划扬篇景科观承篇建恋筑惨篇3印0针0亩滋地普块丸建符议地块指标地锯块孔经桥济触指沃标胜确江定配宾套要篇3宽0市0亩趁地良块侦建腊议户乓型驱配缘瑞比客辆户垃主馒要喊需递求完在9慨1熔-燥1辆3淹0平丑方狭米意首向贺购选房仰客激户岸需牌求辨选柜择两犁年味内侮有躬购克房听意窄向壮客宅户穗选植择1植1搁1匆-僚1踩3犁0平弄米鼓的亮比姿例事最限高搬，旧达3鲁2希.胜4睡%；堵其饮次菜是9姥1堡-把1丈1享0平豪米渗，丈选钢择芬比系例迁为2拍9骑.肚6穴%。两袭年牢内棵有扒购国房邻意洽向禽客辱户示购档房吵总其价嚼款诸集阅中拦于3但0万爽以培内惧，粥其姜中2数0万辣以培内拌比唯例肢最拴高皂，觉达4速9者.本3迅%，2躲0悬-陕3除0万糊选胳择荡比轮例垂为4败3拢.舒7蹦%；3助0万词以楼上许选棍择抽比盛例卖仅锣为7派%。意领向盒购评房骆客渣户扯总松价笨承物受追能客力户姜型宵配省比各刘户蛇型镜区轿间离供止应挑情里况总煎体粮来叼看蜜，央三阻室烦与兔两浴室请户抚型矛所晴占倡供猛应奏较窃高窑。总悬体慢消疏化材速燃度束较键快福的自为福两洒室抬与材三冠室谜户突型蝴，厅其期中场又己以鞋三秀室跪户毙型卡消呆化店速番度肃为区最榴快阴。各俘户竞型百区点间欲消播化倦情扇况二腊室胃与海三杀室弄户伯型谋供党应绣与昌消殿化束较笋快户撇型谊配授比总民体唇户莫型盈比篇例户型面积区间面积比例一室户型40-705%二室户型70-9030%三室户型（小三房）80-9035%三室户型（紧凑型）90-11015%三室户型（舒适型）110-13010%四室户型130-1505%100%主铸力杆需顺求涂空瓣间艳在9锹0吐-宪1批3昨0平储方元米书之愤间秧，端占桃到覆整瓦个沃比兴例离的6愁2底%。意口向提客党户羞能砖够狠接必受狡的宽总盏价猎款系以2递0万鲜以呈下腐及2碗0薪-职3败0万铸为花主枕，及根长据探目族前颜市巡寿场蜘均浊价福，暴可驾估序算摧出忍面肤积腹在7仓0伍-柱1号1纳0平船方祝米金左拆右田。市想场抬目童前泽消蠢化恐速阁度桂较执快芽户阔型旺为虏两生室蜜与蜻三撕室事户功型撞。根鹿据撒政道府弦相至关府政刚策左（9车0剩/蝴7抵0）厕，9栋0平谅方掏米僚以智上羽户任型屠需晚求达按鄙客半户惜选遭择烧比卸例夕分乞配忠，按给欢出仿以撇下样比检例羽。户弹型主配李比普部通助多傅层础户肝型场配丝式比产品类型户型面积指标（m²）比例（%）套数（套）面积（万m²）普通多层二室70-9015%2922.34三室80-9060%11009.36三室90-110101561.56三室110-13015%1952.34174315.60产品类型户型面积指标（m²）比例（%）套数（套）面积（万m²）花园洋房二室80-9035%2862.43三室90-11025%1731.73三室110-13015%871.04四室130-15025%1241.736706.93花东园遇洋狮房饮户妇型并配亲比普宋通扇多贩层刚与幅花判园锐洋奋房闹户倾型观配清比户皂型蛮配魄比产品类型户型面积指标（m²）比例（%）套数（套）面积（万m²）小高层二室70-9080%8686.94三室90-11020%1731.7310418.67产品类型户型面积指标（m²）比例（%）套数（套）面积（万m²）高层一室40-7050%3161.74二室70-9040%1741.39三室90-11010%350.355253.47小鼻高勒层挤户耀型毛配用比高自层灵户夹型裂配删比小日高侮层访与摊高狂层瓣户晕型甘配凑比户抄型讨配喜比最伟终出户劈燕型挠比酬例户病型扇配看比户型面积区间（m²）面积比例套数一室户型40-705%316二室户型70-9030%1334三室户型（小三房）80-9035%1386三室户型（紧凑型）90-11015%537三室户型（舒适型）110-13010%282四室户型130-1505%124100%3979规缸划龟篇景治观印篇建派筑敲篇3蹦0探0亩棒地柜块清建猎议地块指标地奥块严经添济示指投标配姓套马篇案幅例渐借骑鉴案迈例吴一之：都天薯津猪金妖地饭格去林中世歼界金池地口格援林亏世版界旷运跳用龄新究都素市咏主仆义竖的歇规等划安设厌计路手业法防，嫂营舒造密天立津城“猎五卡大它道企”盗的何生窗活拉氛愁围半，疤塑沿造闲城皂市演感紫的话居过住萍空孕间香，洪借国鉴易世唱界杀宜头居皆城羽市仪核败心岗人屑居给精剖神创，以警现钓代b毕l掠o剃c帐k主拥义爆街点区栗生杏活柄为灯蓝任本袄，毛打锣造论悠复然膛平怖和演、垦恬饶静诉温拴馨讲的纹居卧住笛氛麻围钟。项榴目狮概耻况多符种萌产本品弱组武合刃，包袭括4愈.复5层花驼园矿洋素房、5贸.盛5层景盖观搭洋答房、8创.在5铃-猾1受1层赏经屑典电嗓梯霜公筋寓、惨创吴新抽型9层敏薄执板小惹高孩层在东内的渔五挤类蛙精咽致捡低扬密伯度禁产忍品高扣层罚采才用档环根庭每洋皆房御设浴计良概招念朋，醒入屈户树花遇园辨与果景乖观澡露护台皱为技客掠户厕提花供漏高拉附递加摸值纷产白品建延筑亮榨点老借婚鉴入使户倡花援园除的一颜级燥景更观振体迁系勇外摔，受分稍布亮在烦各连处岔的陡坡熄地蒸、技水百系率、鬼花挥圃腊、青软猜草与、之组本团持间栗庭至院仗等食为变邻或里做交戏流绩创初造睬了筛生眯动忽的喘空男间景堡观案步例岁借味鉴案糟例痕二探：成迷都虑华捞润咸置遥地呜翡登翠侮城翡塔翠提城步占禁地拾1左2南4跃5狐亩匀，露由桃4火2躬0屠余努亩怕东村湖岩公型园望、辅2精0笼0头余寨亩攻沙币河角公懒园赔、改1睡0菠0隐余蛮亩苦府监河甚公衣园底、殖4盟3捉亩饭临月二菠环静商丝式业祖用耳地块以院及染7密8扒2曾余差亩婚居侵住携区怕组挂成沿。足总聋建崇筑鸣面槐积魄近赞1答0植0羊万仇平撤方然米图，括分心五听期妨开蝇发彩，蒜目框前婆已丧开漫发菠四爆期铺。项隆目霸概受况案饥例贸借肉鉴亮翁点仰借登鉴建唱筑扩产罗品贞组劲合遮类萍型雄多贼样惩化楼，养类杏别阶墅择、使花护园逢洋销房猪、叮小项高洽层谁、邪高介层客等高身层备户塔型葛考午虑肯到起景服观丙与规匹划建冶筑爱布匹局遥弹棍性常围循合首，窑形摘成置良楼好矩的昼空她间扛组选团面葛向枯河梳岸轻逐搞级帆叠衣落备的灶建议筑艘秩趋序性，称形乒成旱丰来富千的宋天乒际胳轮兴廓绑线块外谱，扩还桐保茎证纲建断筑仁的批景劈燕观艇与若日箭照兄的壶均绵好夏性建矮筑组忆团车串不联唱于捷景萝观付主样轴吨上硬，刻与灯景棉观缝主璃轴榴的替相杰互症呼竿应夏，躬互臂有读收遥放移，侍空汗间伐流设动劈燕而说富朴于诱变钻化景评观案拒例咽借肾鉴案抢例赛三泽：碌广哭州轨华涛南移新奇城2万追平唯方亚米亲滨膊江链文旗化绍广提场降、3纠.季8公抄里皱江渴岸敢休很闲延长迅廊启、3或.嫁5万剑平耐方腾米希天军然伏园纽奉林齐泳宪湖克、5万偏平唐方栗米捆私暑家衰山坏林该公记园毁；谎完晋善帖生失活戒配利套景，沾成遗熟岛人贫文制化坝区爪；白毗卸邻路大柳学虚城表，驼知愈识堪精魂英胜汇盒聚慨。项唱目道概爬况案即例补借贴鉴亮因点磁借渔鉴户养型拌设怒计雨依致据兴人篇的驾生汗活托模轰式尿，晕以张起帅居杏室绸为甩中曲心掠，柱公炭私修、蹦洁重污竖、漠闹租静防分留区矮。底必层烤部替位俊架膝空裳结停合乎布负置犹环哑境谋艺畏术馅小捕品叼，达娱酸乐神设当施斗等短，拍将乎室曾外位铺凡地举自谷然趟延挎伸崇进惕入训架掌空谁层想，没避瞎免扛架必空尝层通无携人筑光柴顾谜的街情课景屋越顶茂部备分暗作兽绿僚化辨处向理榆，府顶春盖奸弧船型纷飘司板度，杨局抗部抢漏脾空挠，给体比伸村通崭透壳轻奶灵熄的推特赵点建暂筑规叹划辰布勿置浸时望，注休重骄对应外仇部闻自摸然方环舰境饰的默引打入沸，并姜通差过怠整驱体恋布介局撤，尘创担造率良我好日的敌内涨部描景娱观生视哥线规迎划以铜区浅域蜓文冻化肚为少底洒蕴，壁注油重择对牛地匙块诵资菌源赵应探用捐，栗创花造昏以哪滨蛮江泽风歇景今和岭原南裕特牛色泽为展主每要矛元牙素偿的蛾园停区奸文今化景够观案两例相借艘鉴案闷例原四它：选济回南看重凶汽销翡稠翠絮郡重裳汽·翡连翠股郡裂坐偿落顽于汇济馋南宫中叨央农北灰区台，封占价地饶约5摧0捞0亩拐，踏总琴建劳筑搞面筹积锄约6荣8万释平筋方池米览，喇绿师化植率3遗7寇%，兔容歉积邻率1惑.蓬6朗7，肢居壤住阻户蔑数4敬0婆0咳0多漫户仙。斯本效项为目怜是泼一翻个凑由初大院型删超计市毙、泻沿方街神商泪业载及饭配束套挂公柔建但、T峡O央W盾N浇H迹O烫U宝S港E、艺叠陷拼混别混墅互、盆花坏园询洋炕房累、剑多谢层浑、密小滩高昨层芦、敏高岂层袄住显宅好等菊组寇成棵的虎大拴型岸综冠合驱性眠社既区赠。项挺目材概蠢况案收例郑借辞鉴亮销点禾借国鉴创陷新鸣引谊入滥圆海形畏、拒椭造圆嚷形喷类捡变悟形世楼醉体值，孤打嘉造藏市疮场嚼唯钥一窝产怀品茂形齐象创道新右户雨型盘设亚计泉，鸡高辨层2岭7喜0报°观生景无阳伸台店，最景砌观热露艳台午、及竖工张人丝式房睬储妇藏蠢空替间辉设赛计规码划规确划用南验北辱分征区班，各校区鉴域寸建拢筑题产绳品揉分心布棕明礼确毒，绵通形过累景犁观渠轴醋线答完诸成筑两陷区英的幸空非间魄延钳续将涂城股市B净R价T快贞速着交酬通弯系匹统福与骨小省区蔽对省外盛交生通哀系切统喂接霉轨锋，沸诠贴释芬领难先显规堤划助理饭念建课筑景胳观恐设乓计沈注岛重谅对六原仅生钱态酷人坡文视景盒观遗的射保性护调，包赌括梢地柄块泉原抹生码大娃树漠、政特溜色橡碉灵堡爆、最标觉志棵钟弃楼睛等保优留栏原疑厂亚区畅贯伐穿李南域北步两艳区驼的支林街荫提大贝道虾，适两诵区昼域父各易有如中贱心格围饶合访景侦观景血观亮赛点术借患鉴联在手阅国住内矛知主名丧教漫育花品奏牌舒（出北蚁师窑大伯）旗，冒成抓功虫打绳造劳了民济虎南煎第裕一晴的报教罪育兼地将产完交善贺的撒道诸路税交但通留配悲套位及活其爬他赞如域会温所葬、蹄商终业县街公等矮生微活珠休腹闲灰配傅套灿设壳施配炮套大火盘减的平开削发窑必孔然达伴凤随哪着喇配纯套状设速施储的淹建闪设哀与孩完塑善鸽，满从辽而魂提离升举项计目陈整蜓体爪规妈模下优之势建哥筑觉空逝间数弹达性吵围泛合棒，喂将诞景董观蚕融烈入模住欧宅返建浓筑撑，预形挎成巷半状封权闭丸空霉间川，虫增圆强分景秀观箩的豪均润好忘性君，延提岩高振居膀住叛的巨私伤密甲程已度年。保非留弦原洞生姜资忍源声，编融喊入蚁生对态宏规苹划蠢理戴念勒。多感种读档栗次姨产紧品颤组鼻合耍，摧丰晚富岗小森区况建租筑鉴形挪态甩，剑提帝升凶小氧区甜购懒买透客里群都。底餐层纺架五空竹，绿引妹入滩景随观灰小饼品味、硬休屈闲盗娱翠乐燃设束施虑等柜，模丰师富瞎小箭区观景垫观炉层乏次耀，边提孟升桥生盼活恳品越质竟。高心层驻建阶筑关采滑用巧花裂园僚入伸户膝、贷阳果光珍入芹户偶等选新难颖降的垃方览式霜，挠起筐居滑室死结适合掀宽兵视躺角侄景咐观壮窗狼和扯大钞面校积年空唐中鄙庭词院辱体磨现股合渐理奏的烂户排