江南水乡古镇控制性详细规划

第一部分概述1.1规划背景1.1.1面临新的发展形势（1）历史保护的新形势：新的《历史文化风貌区保护条例》和历史文化名镇（2）城市建设的新形势：新一轮的郊区发展和“一城九镇”的试点城镇（3）经济发展的新形势：迅速崛起的旅游产业，“2002年度中国旅游知名品牌”（4）地域营销的新形势：塑造新江南水乡的国际公开竞赛1.1.2需要梳理既有规划上位规划：《青浦区区域结构规划》《青浦新城总体规划》《朱家角中心镇城镇结构规划》《朱家角中心镇镇区总体规划》、同位规划：《朱家角镇区控制性详细规划（草案）》（2003年）

《朱家角古镇保护规划（草案）》（2002年）朱家角镇区道路交通和市政工程专项规划下位规划：重要地段的城市设计（珠溪园、大淀湖、祥凝浜路等）1.2规划范围作为《青浦新城总体规划》的相对独立片区，以主要道路为界，规划范围面积为9.46平方公里，其中建设用地面积为806.99公顷。1.3

规划内容1.3.1工作内容1.3.2成果内容（1）法定文件：规划文本和图则（2）说明文件：规划说明和图件（3）研究文件：《朱家角风貌实录》和《国内外案例研究》城市设计控制发展策略发展规划保护规划地块开发控制策略规划控制第二部分现状概况2.1多层次区位特征（1）上海市级历史文化名镇（2）环淀山湖休闲度假胜地（3）青浦新城特色功能片区（4）朱家角镇域的服务中心2.1多层次区位特征（1）上海市级历史文化名镇（2）环淀山湖休闲度假胜地（3）青浦新城特色功能片区（4）朱家角镇域的服务中心2.1多层次区位特征（1）上海市级历史文化名镇（2）环淀山湖休闲度假胜地（3）青浦新城特色功能片区（4）朱家角镇域的服务中心2.1多层次区位特征（1）上海市级历史文化名镇（2）环淀山湖休闲度假胜地（3）青浦新城特色功能片区（4）朱家角镇域的服务中心2.2用地布局状况用地分布体现了各个发展时期的明显特征：前工业时代的古镇区、工业时代的老镇区、后工业时代的新镇区。项目占总用地的比例（%）占城市建设用地的比例（%）城市建设用地居住用地（R）15.1535.78公共设施用地（C）4.4710.56工业用地（M）3.768.88仓储用地（W）0.872.06绿地（G）4.2910.13道路广场用地（S）7.1016.77市政公用设施用地（U）0.340.80对外交通用地（T）0.120.28弃置地0.841.99小计42.34100.00村镇建设用地（E6）4.16耕地及其他用地（E2）36.87水域（E1）16.63合计100.00第三部分发展策略3.1发展条件：简化的SWOT分析功能定位内部发展资源

强化优势

克服劣势外部发展环境把握机遇

规避制约3.1发展条件：简化的SWOT分析外部环境机遇制约内部资源优势把握机遇强化优势规避制约强化优势劣势把握机遇克服劣势规避制约克服劣势3.1发展条件：简化的SWOT分析功能定位内部发展资源

强化优势

克服劣势外部发展环境把握机遇

规避制约房产市场的制约因素•旅游市场的制约因素•交通条件•区位条件•遗产条件•环境条件•区域条件•旅游设施方面的劣势•市场品牌市场的劣势•房地产业的市场需求态势•旅游产业的市场需求态势•3.2功能定位（1）核心功能定位旅游度假胜地特色居住房产公共服务中心江南水乡古镇3.2功能定位（2）空间功能定位

面向区域的特色居住房产

上海市级的历史文化名镇

环淀山湖的休闲度假胜地青浦区的中心镇朱家角镇行政/经济/文化中心第四部分发展规划4.1规划目标和原则：保护与发展（1）历史城镇：历史文化保护原则（2）生态城镇：生态环境保护原则（3）旅游城镇：经济持续发展原则（4）宜居城镇：社会和谐发展原则（5）中心城镇：区域整合发展原则中心城镇生态城镇旅游城镇宜居城镇历史城镇朱家角镇区4.2规划结构和功能布局：“三区、四轴、五片”4.2.1三个基准区域（1）古镇区（2）老镇区（3）新镇区基本属性古镇区老镇区新镇区时代特征前工业时代工业时代后工业时代交通方式人力水运水陆机动运输私家汽车为主城镇格局步行为主尺度人车并重尺度车行为主尺度空间肌理低层高密度多层中密度低层低密度主导功能传统形式居住历史保护观光型旅游产业面向本地居住镇域商业服务中心休闲型旅游产业面向区域居住大型公共设施和开放空间度假型旅游产业风貌特色与传统江南水乡风貌基本一致与传统江南水乡风貌保持协调与传统江南水乡风貌有所呼应4.2.2四条发展轴线（1）历史发展轴线（水乡文化）：人字河（2）现代发展轴线（都市功能）：祥凝浜路（3）未来发展轴线（蓝色生态）：淀浦河（4）未来发展轴线（绿色生态）：中央林荫大道（珠溪路）4.2.3五个功能片区（1）历史保护/观光旅游/

低层高密度传统居住综合片区（2）休闲旅游/度假旅游片区（3）多层中密度城镇居住片区（4）低层低密度特色居住片区（5）公共服务/商业服务片区基准分区古镇区老镇区新镇区功能板块居住功能板块综合功能板块低层高密度传统居住多层中密度城镇居住低层低密度特色居住服务功能板块历史保护商业服务公共服务旅游功能板块观光型旅游休闲型旅游度假型旅游4.3用地规划4.3.1用地构成项目规划用地构成（%）与现状相比居住用地（R）43.11略有增加公共设施用地（C）11.68略有增加绿地（G）14.03略有增加道路广场用地（S）13.93略有减少市政公用设施用地（U）0.41略有减少商业/居住混合用地（C2/R2）0.64-社会停车场/商业用地（S3/C2）0.10-对外交通/商业/社会停车场综合用地（T/C2/S3）0.71-水域（E1）15.38略有减少合计100.00-4.3.2技术经济指标总建设用地：806.99（公顷）总建筑面积：349.54（万平方米）；建筑面积毛密度：0.41总居住人口：64500（人）；居住人口毛密度：8000（人/平方公里）4.4道路交通系统规划规划目标：在严格保护历史文化风貌和水乡生态环境的前提下，满足旅游产业发展和当地居民生活的交通需求，有助于塑造新江南水乡的城镇格局。4.4.1车行体系（1）道路等级主干道：满足镇区与外部区域和镇区主要功能片区之间的交通联系次干道：满足功能片区内部的主要交通联系支路：满足街坊或地块的通达交通需求街巷：古镇步行区域（2）红线宽度主干道：以32米为主（课植园路20米）次干道：以20-24米为主，老镇区局部路段宽度为16米支路：以12-16米为主，老镇区局部路段宽度为8-10米（3）断面形式

32米道路：四块板断面形式

24米道路：三块板断面形式其他道路：一块板断面形式4.4.2步行体系古镇步行区域保留和延续古镇区的街巷空间格局和步行交通方式，形成连续的步行区域，维护古镇区的历史文化风貌，营造安全、舒适和愉悦的观光旅游环境。4.4.3交通枢纽和停车设施（1）交通枢纽：交通-商业综合开发（2）社会停车设施：5处社会停车场，需要设置2000个标准停车位。（3）地块停车设施：新镇区和老镇区参照规范，古镇区合理控制，外围或周边地块为历史街区地块提供停车泊位。4.5绿地系统规划规划目标：保护江南水乡风貌和水生生态环境，显著地增加绿地规模，形成连续空间体系，确保绿地的公共可达性，体现“新江南水乡”的环境和景观特色。绿地占城市建设用地的15.54%，人均城市绿地面积高达19.4平方米。以带状绿地为主，形成连续和易达的绿色网络。

主导元素：中央景观绿带（80-100米）

基本元素：滨水绿带（公共绿带和地块绿带）

特色元素：公园绿地（课植园、银杏树广场、珠溪园、湖滨公园）

其它元素：防护绿带4.6服务设施系统规划规划目标：满足本地居民和外来游客、镇区居民和镇域居民、原住居民和迁入居民的多元化需求。4.6.1公共服务设施规划（1）基础教育/其它教育设施（2）医疗/文化/体育设施（3）行政管理/社区服务设施。4.6.2商业服务设施规划老镇区：综合商业发展轴线（祥凝浜路）新镇区：居住商业服务设施（现代商业河街）古镇区：旅游特色商业设施（传统商业河街）4.7旅游系统规划规划目标：利用历史文化遗产和江南水乡风貌作为旅游发展资源，形成观光-休闲-度假三位一体的旅游产业，建设具有吸引力和竞争力的旅游城镇。4.7.1旅游功能布局古镇区：江南水乡古镇形成观光型旅游功能板块；老镇区：淀浦河沿线地带形成休闲型旅游功能板块；新镇区：大淀湖周边形成度假型旅游功能板块。以古镇区为核心，观光-休闲-度假三个功能板块形成空间连续体系，强化关联作用。4.7.2旅游设施配置旅游服务设施包括交通、住宿、购物和休闲娱乐、旅游服务中心。4.7.3旅游线路组织旅游线路包括步行游览线路和水上游览线路。4.8市政公用设施系统规划4.8.1排水/环卫工程规划4.8.2水系整治规划4.8.3给水/燃气/消防工程规划

古镇区的消防措施：古镇区周边道路作为消防通道，人字河和淀浦河作为水上消防通道，四个集散广场设置消防所，其它消防应急措施。4.8.4电力/电信工程规划4.8.5古镇区综合管沟第五部分历史文化风貌保护规划5.1规划目标和原则严格保护历史文化风貌的完整性和原真性，改善历史文化风貌保护区域的居住环境，完善市政基础设施和防灾救灾设施，在严格保护的前提下合理利用历史文化遗产，积极发展旅游产业。

历史文化风貌保护规划应当遵循

整体性原则原真性原则综合性原则针对性原则5.2区域风貌保护5.2.1历史文化风貌区依据《上海市历史文化风貌区和优秀历史建筑保护条例》，参照《朱家角古镇保护规划》，确定核心保护范围和建设控制范围。5.2.2

核心保护范围确定人字河和淀浦河及其两侧地带的传统风貌良好区域为核心保护范围，占地面积为27.9公顷。5.2.3

建设控制范围城市道路为界，建设控制范围的占地面积为175.4公顷，再细分为建设控制重点区域和建设控制一般区域。

5.3建筑风貌保护（1）文物建筑：规划范围内市级和区级文物保护单位中的建筑物（10处）。（2）优秀历史建筑：登记不可移动文物（25处）和推荐优秀历史建筑（23处）。（3）传统风貌建筑：1949年以前建造的建筑物，主要包括传统风貌街巷沿线建筑和其他传统院落民居（4）必须整治建筑：危棚简屋、违章建筑、以及在体量和高度（5层或以上）方面对于历史文化风貌影响较大，只有通过改建或重建方式才能消除消极影响的建筑物。（5）其它建筑：除了上述四类建筑以外、层数低于4层（含4层）的建筑物。该类建筑现状或者通过修缮能够与历史文化风貌保持协调。传统风貌建筑的基本特征元素（1）高度：二层为主、局部一层，二层建筑檐口高度不超过6.4米;（2）体量：宜小不宜大；（3）肌理：建筑密度为50-70%；（4）屋顶：传统双坡顶形式，坡度约为1:2，屋面材料以小青瓦为主；传统风貌建筑的基本特征元素（5）立面：街巷和河道沿线建筑界面的连续性，采用传统建筑的立面分隔方式和比例，山墙以实墙为主；（6）材质：以木材、砖和石等为主；（7）色彩：黑、白、灰，以及红褐色和原木色等；（8）细部：采用传统建筑立面的开口位置和面积比例，门窗采用木质材料。5.4历史文化风貌区与历史建筑的相互关系（1）文物保护单位本身及其保护范围内的任何建设活动应当分别符合《中华人民共和国文物保护法》，优秀历史建筑本身及其保护范围内的任何建设活动应当符合《上海市历史文化风貌区和优秀历史建筑保护条例》的相关规定。（2）文物保护单位或优秀历史建筑的建设控制范围如位于历史文化风貌区的核心保护范围内，应当按照历史文化风貌区的核心保护范围的相关规定进行控制。

（3）文物保护单位的建设控制范围如位于历史文化风貌区的建设控制范围内，任何建设活动既要符合《中华人民共和国文物保护法》，

同时还要按照历史文化风貌区的建设控制范围的相关规定进行控制。（4）优秀历史建筑的建设控制范围如位于历史文化风貌区的建设控制范围内，应当按照历史文化风貌区的建设控制范围的相关规定进行控制。5.5用地模式保护（1）历史文化风貌区中50%以上的传统民居建筑继续作为居住用途，以维护长期形成的社会网络和保持历史文化风貌的原真生活场景。（2）鼓励历史文化风貌区内的传统民居改变作为民居旅馆。（3）在规划指定区段设置旅游特色商业服务设施，禁止其它街巷沿线建筑作为商业服务用途，以维护历史文化风貌的原真生活场景。（4）鼓励传统民居改变作为旅游相关的休闲/文化设施，优先考虑人字河两侧地带。5.6.河街格局保护保护和恢复河道和街巷的传统格局，并在历史文化风貌区的重建和新建范围延续传统街巷格局。5.7.特色空间保护5.7.1街巷空间（1）传统风貌街巷（2）风貌协调街巷在保留原有传统风貌的基础上，传统风貌街巷和风貌协调街巷及其两侧地带的任何建设活动应当与原有传统风貌保持一致或协调，包括街廓空间的尺度和比例、街巷两侧建筑界面、建筑风貌、街巷铺地。5.7.2河道空间（1）传统风貌河道（2）风貌协调河道在保留原有传统风貌的基础上，传统风貌河道和风貌协调河道及其两侧地带的任何建设活动应当与原有传统风貌保持一致或协调，包括河道设施、河道两侧建筑界面、建筑风貌。5.5.8街坊肌理江南水乡古镇的传统民居街坊具有低层高密度的肌理特征，建筑密度为50-70%、建筑高度以二层为主和局部一层、容积率为1.0-1.2。对于历史文化风貌区内的成片重建或新建范围，控制开发单元的密度、高度和强度区间，确保建设活动与传统风貌的肌理特征保持基本一致。5.5.9其它元素（1）古树名木：严格保护古树名木，在划定的保护范围内禁止任何建设活动。（2）街道家具：造型、材质和色彩应当与所在区域的传统风貌特色保持协调，体量宜小不宜大。。（3）绿化景观：树种选择应当以本地植物为主，景观设计应当与江南水乡风貌相协调。第六部分城市设计控制6.1城市设计目标

塑造既具有浓郁的历史底蕴、又体现鲜明的时代特征，都市人文景观和自然生态景观相互融合的江南水乡名镇。6.2城市设计结构

城市设计结构包括景观轴线、景观节点、标志建筑、风貌片区四种景观元素。城市设计结构城市设计目标景观轴线景观节点标志建筑风貌片区城市设计元素绿色生态景观轴线蓝色生态景观轴线古镇文化景观轴线城镇商业景观轴线门户景观节点核心景观节点六个标志建筑古镇风貌片区老镇风貌片区新镇风貌片区淀浦河沿线风貌片区大淀湖沿线风貌片区景观轴线景观节点标志建筑风貌片区城市设计控制6.2.1

景观轴线：设计结构的“线”元素（1）绿色生态景观轴线（2）蓝色生态景观轴线（3）古镇文化景观轴线（4）城镇商业景观轴线6.2.3

景观节点：设计结构的“点”元素（1）门户景观节点（2）核心景观节点6.2.4

标志建筑：设计结构的“点”元素6.2.5

风貌片区：设计结构的“面”元素（1）三个基本风貌片区：基本风貌特征古镇区老镇区新镇区（2）二个叠加风貌片区：特定风貌特征淀浦河沿线风貌片区大淀湖周边风貌片区传统江南水乡河街格局前街后河一街一河两街一河

河道

居住商业步行街巷

前街后河一街一河两街一河传统江南水乡河街模式的基本元素新江南水乡河街格局商业河街（1）商业河街（2）

传统风貌意象界面一般滨河界面居住商业地块绿化河道步行街巷

公共绿带车行道路商业河街（1）商业河街（2）新江南水乡河街模式的基本元素新江南水乡河街格局商业河街（1）商业河街（2）传统风貌意象界面一般滨河界面居住商业地块绿化河道步行街巷

公共绿带车行道路传统风貌意象界面

一般滨河界面新江南水乡河街模式的基本元素6.3.4淀浦河沿线风貌片区设计控制6.3.4.1目标塑造多样化的滨水景观风貌，体现不同历史时期的发展脉络。6.3.4.2古镇区段保持和维护传统风貌界面。6.3.4.3老镇区段滨水地带：绿带宽度、绿地率、岸线形式、景观特征滨水建筑：面向河道、错落有致、建筑风貌、屋顶形式6.3.4.4新镇区段滨水绿带：绿地率、岸线形式、景观特征。淀浦河(古镇区段)淀浦河(老镇区段)淀浦河(新镇区段)6.3.5环大淀湖风貌片区6.3.5.1目标确保高品质的水生生态环境和高品位的滨水景观风貌。6.3.5.2滨水绿带宽度绿带、绿地率、绿化种植、滨水岸线形式、滨水风貌特征。6.3.5.3生态廊道每隔200米设置生态绿化廊道。6.3.5.4面湖建筑坡顶为主（70%）、朝向湖面、错落有致。6.4.景观轴线设计控制6.4.1目标建立城镇景观结构的基本网络，确保城镇景观的连续性和完整性。6.4.2绿色生态景观轴线保持和维护生态绿化景观风貌；两侧建筑界面应当错落有致，与生态绿带的自然景观风貌相协调。6.4.3蓝色生态景观轴线（详见淀浦河沿线风貌片区设计控制）6.4.4古镇文化景观轴线（详见历史文化风貌保护规划）绿色生态景观轴线建筑界面设计导引绿色生态景观轴线古镇文化景观轴线蓝色生态景观轴线滨水建筑界面规定6.4.5城镇商业景观轴线沿街建筑：连续度和贴线度不小于75%，建筑底层必须是商业用途。街道设施：统一设计，人行铺地宜采用传统材料，满足购物环境要求，提供休憩/社交场所，与传统江南水乡风貌相协调。建筑外观：以坡屋顶为主（不小于70%）。城镇商业景观轴线建筑界面的连续度和贴线率6.5

景观节点设计控制6.5.1

目标强化城镇景观的显突部位，使之具有地域的空间标识性和视觉主导感。6.5.2

门户景观节点主要门户景观节点：绿色开放空间作为景观表征元素。次要门户景观节点：大型商业建筑作为景观表征元素。主要门户景观节点次要门户景观节点6.5.3

核心景观节点核心景观节点（A）：景观表征元素为带状绿化广场核心景观节点（B）：景观表征元素为桥梁核心景观节点（C）：景观表征元素包括传统风貌的桥梁和建筑核心景观节点（D）：景观表征元素为传统风貌的桥梁核心景观节点（A）核心景观节点（B）核心景观节点（C）核心景观节点（D）6.6

标志建筑设计控制7.4.1目标建立城镇空间的方向指认体系，强化各个地域的空间标识和视觉主导作用。7.4.2准则位置：应当位于景观显突部位，形成城镇空间的方向指认体系。造型：通常大于或高于周边一般建筑，应当具有明显的外观特征，形成全方位的建筑造型。审议：执行特别的设计审议程序。

滨水标志建筑示例第七部分地块开发控制7.1

土地使用规划控制7.1.1用地分类参