物业费收取案例

案例1：王先生从2001年入住小区后，按照每平方米0.5元的标准向该小区物管公司缴纳了2002年6月1日至2003年8月31日物业管理费后，再未缴纳物业管理费。和王先生一样不交物业费的业主还有很多，由于小区大部分业主未缴纳物业管理费，该物管公司不得不于2007年9月7日撤离小区，不再对此进行物业管理。2007年8月30日，物业公司在小区张贴通知将此事告知了业主，随后将拖欠物管费的王先生等业主告上了法庭，要求其支付拖欠的物管费和滞纳金。

王先生居住的房屋面积有119.28平方米，从2003年9月1日至2007年8月30日，他拖欠物业管理费2862元。

审理天心区法院一审认为，该物管公司为王先生进行物业管理，在其居住小区内配备保安，提供了卫生管理、绿化养护、花园楼宇及其配套设施的日常管理、维修保养等各种服务，并为其代收代交水费，王先生也向该物业管理公司缴纳物业管理费，双方已形成事实上的物业管理关系，故王先生应交纳物业服务费用。

至于物管公司要求王先生支付拖欠物业管理费的滞纳金，起算时间应从2007年8月30日物管公司正式通知王先生撤离小区后计算。法院作出一审判决：王先生在判决发生法律效力后10日内支付物管公司拖欠的物业管理费2862元及滞纳金（滞纳金的起算时间从2007年9月1日起至实际给付之日，按每日万分之二点一的标准计算）。

王先生不服一审判决向长沙市中院上诉。“王先生称物管公司提供的物业服务质量与收费标准不符，应通过协商等其他途径解决，不能以此作为交纳物业管理费的抗辩理由。”长沙中院经审理认为，原审法院判决从2007年9月1日起计算滞纳金符合法律规定，长沙中院驳回了王先生的上诉，维持原判。

说法在本市的不少小区，对家中被盗得不到赔偿、小区乱停车没人管、收费高服务质量差等种种物管问题，拒交管理费已成为业主维权的首选武器。但是，业主一旦以“拒交物业管理费”来表达不满，物管公司只要告上法院，业主大多败诉。“业主拒交管理费来对抗物管的做法胜率很小。”湖南万和联合律师事务所律师李志员表示，“物管收费”和“物管质量”是两个不同的法律关系，业主以对管理服务不满意为由拒缴物业管理费，实际上是混淆了业主和小区物业管理公司之间的权利义务,也就是说，物管收费是双方约定的合同关系，只要物管提供了服务，业主就有义务按合同交费,如果业主认为物管混乱，业主有权更换物管，但不能以不缴费来对抗。案例2：张先生觉得自己住的小区管理不规范，就连续17个月不交物业费。在多次催要未果的情况下，物业公司将张先生告上了法庭。今年7月，和平区人民法院作出了判决：张先生需给付物业管理费2075元。

张先生住在和平区的南湖新园小区，从2003年8月起，他就没交物业费。物业公司几次催促其交费，但张先生都有自己的理由：“这费用我不能交。你看咱这小区管理多乱啊！好几家的自行车被偷了；电梯也不作定期检查，存在安全隐患；更让人不能容忍的是，居民楼下的歌厅、浴池和药房的噪音太大，业主的权益受到了侵害。”

而物业公司觉得张先生是强词夺理，并通知张先生拖欠的物业费必须交。但从2003年8月到2004年12月长达17个月的时间里，张先生坚持自己的看法，一直没交物业费。物业公司无奈将张先生告上了法庭，要求交纳拖欠的物业费管理费共计2075元。

法院开庭审理此案时认为：原告物业公司与张先生所在小区的业主委员会签订的物业管理委托合同有效。被告张先生作为小区的业主，应受合同的约束。关于被告提出的，小区未规范管理发生住户被盗、车辆丢失等问题，因证据不足，法院不予支持；歌厅、洗浴和药房的噪音、废气及扰民问题，属有关行政管理部门监管范围，且上述问题是否给张先生造成了事实上的侵害，以及该侵害行为是否属于物业公司的过错，张先生的证据不足，故法院也不予支持。被告在接受原告提供的物业服务后，未履行支付物业管理服务费的义务，属违约行为。

物业官司多为业主输的多，就其原因，主要是业主举证难和物业管理条例不健全。案例3：薛先生在市区买了一套住房，是小高层，购房至今一年多没有入住，物业通知物业管理费应该同长期居住的居民一样全额缴纳，请问：物业的做法合理吗？交纳物业费属于违反物业服务合同的行为，要承担违约责任，对开发遗留问题物业会为业主与建设单位通过协商来解决。案例5：一年之内不装修不住人，物业费是不是应该不交或者少交？回答：《中华人民共和国物业管理条例》第七条规定：(一)遵守业主公约、业主大会议事规则；

(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金；

(五)按时交纳物业服务费用；

(六)法律、法规规定的其他义务。上述所规定的业主义务，自业主购买房屋，领取房屋钥匙起，就有了交纳物业费的义务。如不按期交纳物业费，物业公司的各项工作就难以进行。虽然因某种原因暂时不住该房屋，但是业主也享受了物业公司提供的对公共区域的保洁、对小区各种管线的养护以及对小区内的保安巡逻。因此房子是否居住不应该作为该不该交纳物业费的标准。案例6：我去年买个房子，是2007年12月1日交的物业费，可我今年要到外地，最少要一年半才能回来，我想问问2008年12月1日到2009年12月1日的物业费可以不交么？有规定必须要交么？回答：必须要交的，因为物业并不是对单一业主提供服务的，交费是法律规定的义务，享受服务是你的权力，你可以放弃自己的权力但是你必须负担起你的义务。案例7：07年12月24日物业公司通知我办理入住手续，因各种原因直到08年6月10日去办理。物业部门要求我交清08年全年的物业管理费。物业费