物业维修SOP正文

港匯廣場港汇广场物业维修标准运作手册第一节主要设施设备介绍及建筑数据摘要第二节物业维修部组织结构图和岗位职责2.1组织结构图2.2岗位职责第三节物业维修部人员日常工作规范3.1值班制度3.2交接班制度3.3报告制度3.4安全、防火制度3.5巡视检查制度租户单元内维修工作制度3.7机房内工作制度3.8安全管理制度3.9能源管理制度3.10外包项目管理制度检测、计量器具管理制度租户二次装修管理制度租户有偿维修管理制度3.14承包商管理制度3.15租户退租管理制度第四节物业维修部设施设备管理守则设施设备维修保养管理总则设备一、二级保养制度4.3设备大修制度4.4设施设备故障处理程序第五节物业维修部主要工作流程5.1高、低压配电设备运行管理制度强电电气设备巡视、维修、保养工作制度应急发电机管理制度消防监控中心和二氧化碳灭火系统设备巡建维修制度消防报警系统及二氧化碳灭火系统设备维护保养规定背景音响及紧急广播系统设备维护保养规定背景音响及紧急广播系统设备故障维修流程图安保管理系统设备维护保养规定安保管理系统设备故障维修流程图CATV系统设备维护保养规定CATV系统设备故障维护流程图电话系统设备维护保养规定电话系统管理数据库维护规定电话系统程控交换机房巡建制度电话系统故障维修流程图新装、拆装电话工作流程图电梯安全运行管理规程电梯应急处理规定电梯保养维护规定弱电系统值班工作制度弱电系统设备维护保养项目说明工程维修工具管理规定给排水设备（设施）操作管理规定污水处理系统管理规程5.25二次供水管理规定5.26给排水设备（设施）维修保养规程5.27消防水系统设市管理规程5.28冷冻机房管理制度中央空调系统值班制度中央空调机系统能源控制制度中央空调机组及电热炉操作规程中央空调机房设备维修保养BA系统值班运行规定BA系统报警处理流程图BA系统故障维修流程图BA系统维护保养规定检测、计量器具管理规定公共基础设施维护保养工作规程工程维修制度舞台设备操作规定舞台设备保养维护管理规定公共广播系统使用管理规定装修管理规定第六节物业维修部常用工作表格表格明细序号表格名称隶属种类年度工程维修部强电设备保养计划表强电港汇广场配电室巡检表强电强电设备责任范围表强电主变有载调压开关检修、调试工作记录簿强电强电人员工作分配表强电商场电制房巡视表（ ）强电办公楼设备巡检情况表强电办公楼设备巡检情况表强电工程（强电）报修服务单■■待修情况表强电霓虹灯维修情况表强电水泵房及污水站巡检记录表给排水（炊饮）（卫生间）污水综合池给排水办公楼供水消防巡检记录表给排水办公楼供水消防巡检记录表给排水集水池清污记录表给排水污水泵巡视检杳记录表给排水污水井巡视、清理、检修记录表给排水污水站检杳保养记录表给排水机房清洁卫生记录表给排水给排水设备月检修保养表给排水消防水泵月保养测试表给排水消防水系统设备半年保养检修记录表 给排水设备设施维修变更记录表给排水设备保养记录表给排水给排水设备维修保养计划表（年）给排水弱电设备每日巡检表（一）弱电弱电设备每日巡检表（二）弱电弱电设备每日巡检表（三）弱电弱电设备每日巡检表（四）弱电弱电设备每日巡检表（五）弱电弱电设备每日巡检表（六）弱电弱电设备每日巡检表（七）弱电系统每日巡检表弱电楼弱电系统每日巡检表（一）弱电楼弱电系统每日巡检表（二）弱电楼弱电系统每日巡检表（三）弱电楼弱电系统每日巡检表（四）弱电楼弱电系统每日巡检表（五）弱电楼弱电系统每日巡检表（六）弱电楼弱电系统每日巡检表（一）弱电楼弱电系统每日巡检表（二）弱电楼弱电系统每日巡检表（三）弱电楼弱电系统每日巡检表（五）弱电楼弱电系统每日巡检表（六）弱电楼弱电系统每日巡检表（七）弱电楼弱电系统每日巡检表（八）弱电楼弱电系统每日巡检表（九）弱电港汇广场报警主机、设备保养记录表弱电消防控制中心设备维护保养记录弱电消防报警系统外围设备测试记录弱电消防联动设备控制及反讯测试记录弱电港汇广场 气体灭火系统保养记录弱电港汇广场商场设备保养记录表设备港汇广场办公楼设备保养记录表设备港汇广场 系统设施维修保养计划（年度）设备商场每日空调能耗汇总表空调办公楼每日空调设备能耗汇总表空调一期空调机组日常巡检表空调二期空调机组日常巡检表空调三期空调机组日常巡检表空调期冷冻机组检杳表空调期冷冻、冷却水泵运行记录空调期冷却塔运行记录 空调期冷冻机组检杳表空调期冷冻、冷却水泵运行记录空调期冷却塔运行记录空调空调电热炉运行记录表空调空调测温及巡检表空调空调机组滤网清洗汇总表空调空调系统风机日常巡检表（期2 区风机）空调空调系统风机日常巡检表（期风机）空调港汇中心冷冻机组检杳表空调港汇中心冷冻、冷却水泵运行记录空调港汇中心冷却塔运行记录空调港汇中心一座设备层冷冻、冷却水泵运行记录空调港汇中心二座设备层冷冻、冷却水泵运行记录空调各风机巡检运行记录表空调塔楼公共区域实测温度（巡检单元）空调办公楼空调机组滤网清洗记录空调空调及足故障及维修保养记录空调设备设施保养记录表空调客户报修记录表空调水处理现场操作记录空调港汇广场 项目竣工验收会签表装修港汇广场 单元装修材料备案表装修工程材料配件设备报审表装修楼地面管道四周盛水试验记录表装修水电安装工程材料合格证汇总表装修卫生器具盛水记录表装修隐蔽工程验收单装修施工现场跟进情况表装修装修分部分项报验单装修装修工程质量竣工报告装修港汇广场 租户装修资料签收单装修港汇广场 租户会谈记录装修租户机房增加小时空调申请装修租户特别工程申请装修第一节主要设施设备介绍及建筑数据摘要上海港汇广场位于上海市徐汇区虹桥路1号，占地面积5万平方米，容积率为，绿化率为。地面建筑为2幢办公楼和一幢商场。两幢办公楼各为50层，建筑高度为194米.,5建筑面积为6722平2方米。商场层高为6层，建筑面积1350平0方0米，独创中庭天幕，直径达45米。商场地下三层为停车场，建筑面积为8000平0方米，可提供122个7机动车车位和500多0个自行车位，在华山路、恭城路各有一个机动车出入口。港汇广场设备设施主要包括以下七个系统。1变配电系统由市政供电网采用二路独立的电源进线，其中I段（古匯）的配电容量为，II段（古匯）的配电容量为。的变压器均为油浸式，下属的变压器均为干式变压器。I段下属的变压器容量为20的为：#、3#、5#、7#、15#、17#、19#、21#、33＃。容量为的为：3#、25#、27#、29#、31#共記14台。I段下属的变压器容量为的为：2#、4#、#、8#、10#、1＃、14＃、16#、18#、20#、22#、34#，容量为25的为：#、26＃、28＃、30#、32#共记17台。分布在地下一层和地下二层。地下一层设置了台康明斯的应急柴油发电机，台容量均为。以保障消防控制中心、消防电梯、消防水泵、梯道加压风机，应急照明等应急供电，起安全保障作用。1.空2调系统空调商场制冷主机采用7台离心式冷水机组，制冷能力为770冷0吨。所有离心式主机均采用美国约克公司离心式制冷机组，冬季采用电加热作为空调采暖热源。（具有热回收功能的制冷机辅助供热）办公楼制冷主机采用8台离心式冷水机组，制冷能力为700冷0吨。所有离心式主机均采用美国特灵公司离心式制冷机组，冬季采用电加热作为空调采暖热源。商场空调末端设备采用约克牌新风空调（u变风量空调（）机组及配合系统，整个商场共配置、台，公共区域约台。由美国霍尼威尔公司提供监控。该些设备分别分布于商场各楼层，通过空调送风管为商场每一区域供应空调。

办公楼空调末端设备主要是系统，平均分布于每一楼层内，配合新风办公楼空调末端设备主要是系统，平均分布于每一楼层内，配合新风空调组成空调供应系统，每一个标准层 数量为台，一幢办公楼约有台，新风机组台，由美国霍尼威尔公司提供 监控。和采用广州新菱产品。弱电系统弱电系统主要包括楼宇自控系统、消防报警系统、安保管理系统、系统、 系统，通讯系统。楼宇自控 系统采用了美国霍尼韦尔 系统整个共有 多个监控点位为大楼空调变配电照明给排水送排风等机电设备提供远程控制与监视。共配置了台网络控制器（ ）其中裙楼两台，塔楼五台。大楼监控系统共配置了572台摄像机，用于监视大楼内各主要通道和公共区域，摄像机分别采用 - ; - （裙楼）- （塔楼所有图像通过台硬盘录像机保存录像天以上。消防报警系统采用了英国精灵 及德国西门子系统，共台 终端监察设备，台分站控制屏，对大厦商场及办公区域进行全方位监控，确保大楼消防安全。1.电4梯系统商场共有电梯部，其中自动扶手梯台，升降梯台，全部采用公司产品。两幢办公楼采用讯达公司 产品，共计台高速升降机。消防系统消防设施共分8个系统:消火栓灭火系统、喷淋灭火系统、消防报警系统、正压送风系统、消防排烟系统、二氧化碳气体灭火系统、消防卷帘门系统、水幕雨淋系统。1.5供水系统办公大楼供水由市政管网分别从华山路、虹桥路① 管道接入①管道进地下二层水池。裙房商场的供水由地下二层和地下三层期期期水泵房台变频泵机组供水。办公楼的供水由地下二层水泵房台 水泵送至层水池再由层台 水泵送至 层，由 层台水泵送至 水池。47-层4供8水是由50层增压泵供水；40-层4由650层水池供水；38-层3由95层水池减压供水； 层由 层水池供水； 层由层水池减压供水；层由 层水池供水； 层由层水池减压供水。1.排6水系统商场、办公楼的污水输送到位于地下二层、地下三层的污水处理站。地下二、三层的污水需经过两级处理后符合市政污水排放标准。第二节物业维修部组织结构图和岗位职责2.1组织结构图2.2岗位职责2.1结构图2.1.1物业维修部总体组织结构图2.1.2安全管理小组组织结构图2.1.3能源管理小组组织结构图2.1.4环保管理小组组织结构图工程维修部人员组织结构图经理陈煜峰工程助理章文婕文员姜莲君租户装修管理装修强电弱电空调给排水设备管理3人7人13人10人16人15人7人助理主任徐国骝助理主任徐国骝助理主任韩东良助理主任宋滔助理主任喻庆助理主任盛德兴助理主任汪玮工程师顾友松领班张宙领班周东晓领班王庭兰领班袁德红领班帅治林领班陈新宇陶文忠技术人员周礼宙技术人员朱文俊技术人员王阚技术人员张志刚技术人员朱剑锋技术人员陈忠东朱伟良汤明强张谦沈潮涌王建军李桦郑杰盛小明陈兴徐林友周根龙崔宏斌张荣杰王跃忠苏一风朱斌刘凌鹤备注：工程维修部正式员工75人。生效日期：2006年11月31日徐D张君_王平陈浩张露张屹郁荣华高宸斌刘俊施培敏赵关庆张俊华陈淼陈振华张国良甘继清陈骏翔章竞唐波史伟忠李传敏张宇沈永权凌杰史晓东华建江金才连颜军军徐正高俞晓峰茅伟雄印罕斌2.1.3能源管理小组组织结构图2．2物业维修部岗位职责2.2.1物业维修经理岗位职责2.2.2行政助理岗位职责2.2.3工程助理岗位职责2.2.4能源管理员岗位职责2.2.5安全管理员岗位职责2.2.6环保管理员岗位职责2.2.7强电助理主任/领班岗位职责2.2.8弱电助理主任/领班岗位职责2.2.9空调助理主任/领班岗位职责2.2.10给排水助理主任/领班岗位职责2.2.11装修助理主任/领班岗位职责2.2.12设备助理主任/领班岗位职责2.2.13强电技术员岗位职责2.2.14弱电技术员岗位职责2.2.15空调技术员岗位职责2.2.16给排水技术员岗位职责2.2.17设备技术员岗位职责2.2.18装修技术员岗位职责2.2.19装修监督岗位职责执行公司管理层的各项工作指示，全面负责物业维修部工作。负责本部门的年度预算并及时进行修正。审核本部门的物品申购与采购，以及仓库物品管理。制定机电设备与土建装修之维修保养计划，并督促下属执行，以确保设施设备的正常运行。负责洽谈与确定各类维修保养外判合同，监督承包商的工作质效，并定期进行评估。审阅下属有关设施设备之运行报告，并提出改善建议。根据物业营运之实际情况，制定合理的设备运行方案。依据能源消耗情况制定合理的能源控制措施。及时调整，修缮或更新各类设施设备。确保一切政府指定的设施设备之审证，报检及合法运行。制定安全工作制度及突发事件应急处理程序，指挥下属解决物业的各种突发事件，妥善处理善后事宜。负责协调与政府有关职能部门的关系，确保物业水、电、煤、电讯、消防，技防及环保等设施的正常供应或使用。审阅租户对本部门的投诉并及时回复租户。协调公司各部门间的关系，提供技术上的支持。定期总结本部门的各项工作，并及时向公司管理层报告。分配下属工作，并督导员工工作绩效与纪律。确保一切文件、资料，有系统的存档与管理。2.2.1.18审核员工的加班、休假等申请。2.2.1.19定期对员工进行培训考核与评估。2.2.1.20负责本部门的SOP修订工作。2.2.1.21宣传公司文化，树立企业形象，传达公司指示，反映员工的合理建议，提高员工士气。2.2.1.2224小时待命，接获紧急事件发生通知后，尽快回公司报到并安排处理。2.2.2行政助理岗位职责负责维修部内部及对外文档处理工作，重要事项汇报上级。负责客户图纸移交，二次装修审图及意见传送工作。配合市务部对商场及办公楼出租单元之分割方案出图。2.2.2.4负责技术档案管理。做好员工病、事假记录，按月报出考勤。做好办公室的接待工作，为来访客人提供服务和方便。统计员工就餐数量，及时报告给有关部门。发放员工的制服与工牌，并做好记录。2.2.3工程助理岗位职责负责做好物料采购的年度预算汇总报批工作，督促做好季度以及全年的物料采购清单，并汇总报备。负责维修部内部及对外文档处理工作，重要事项汇报上级。加强采购物料入库验收等管理工作，督促做好季度以及全年的库存物料盘点核对，并汇总报备。在每年十月初，督促各部门将物料采购年度预算报物业管理处经理室，经汇总后交物业管理处经理核准，呈公司董事会审核。要求各部门做好季度以及全年的物料采购清单，并汇总报备物业管理处经理。认真做好采购物料的入库验收等管理工作，按要求督促做各部门的仓库划出物料存放区域位置图；抓好季度以及全年的库存物料盘点核对工作，并汇总报备物业经理。做好半年报价工作以及年度供应商之资格审定工作。做好物料采购之前的询价、报价、比价工作。负责工程部文件打印、档案保管等一切文职工作。做好经理室、工程部、客户服务部员工病、事假记录，按月报出考勤。做好办公室的接待工作，为来访客人提供服务和方便。统计工程部员工就餐数量，及时报告给有关部门。2.2.3.13统计工程部员工的制服等。2.2.3.14完成领导交办的其他工作。2.2.4能源管理员岗位职责学习、宣传、贯彻、执行《节能法》及有关政策、条例、钻研节能知识，积极从手节能管理和技改工作，努力提高物业的能源利用率。在部门经理领导下，具体负责和组织实施公司制定的节能计划与方针，负责监督、检查各用能部门/班组的节能工作。参与审查节能措施方案，负责节能项目的效果测定和总结工作，审核、评价节能技改项目的节能效果和经济效益。组织开展物业的用水平衡、用电平衡等工作，组织检查有关能源法规、标准的执行情况。配合市节能监测中心做好物业的能监工作。做好物业各单项能耗、能耗总量的统计分析工作。2.2.4.7积极开展节能技术培训工作。2.2.4.8做好节能工作总结。2.2.5安全管理员岗位职责安全管理员是本部门安全工作直接负责人，对安全管理负有直接的领导责任。安全管理员需协助部门经理，贯彻国家劳动安全法规、法令和行业规章、规范及技术标准，及时研究分析解决在工作中存在的安全问题，确保部门安全管理。确保本部门日常工作中的多个环节符合国家、行业安全规程和安全技术标准的要求，监督检查其贯彻执行情况并负责组织落实。了解并掌握日常工作中的危险点、危险源以及危险设备的安全状况和变化情况。加强对用电、动火、易燃等特殊工种的管理。确保公司所使用的设备、设施符合国家安全标准规范。根据本部门安全管理的特点，指导制订事故应急预案。一旦发生事故应及时组织抢救，并按规定立即上报；同时应认真组织调查处理工作负责组织开展安全管理的宣传和培训教育，确保本部门所有员工学习安全知识教育，特殊工种人员经安全技术培训考核后才能持证上岗。经常进行现场安全检查，及时发现处理事故隐患，重大问题应以书面形式及时上报。按时提供安全技术措施计划项目，经上级批准后，负责对项目的实施。2.2.6环保管理员岗位职责在部门经理领导下，全面负责物业的环境保护工作，负责监督、检查与解决设施设备运行的环保问题。经常检查和掌握噪声、排废的状况、做好数据的整理分析工作，并提出改进建议。2.2.6.3负责年度环保的总结与计划。2.2.6.4负责相关政府部门的协调、检查配合工作。认真贯彻执行有关环保法规，并做好宣传工作，提高部门员工对环保的认识。2.2.7强电主管/领班岗位职责协助部门经理的工作，安排、督促及指导强电维修技术员完成各项工作。全面负责物业高压、低压、变配电、照明、电梯、擦窗机等系统/设备的日常运行、维修保养和巡视检查等工作。熟悉大楼内的强电系统与设备的情况，制定大楼内各种强电系统/设备保养制度、操作规程和巡查表格，督促和检查强电技术员做好各项运行记录。解答强电技术员系统/设备运行中遇到的各种技术问题，指导强电技术员的日常维修保养工作，确保设备正常运行。发现强电系统/设备发生故障和问题，及时采取措施，组织强电技术员尽快修复和解决。对无法自行修复及需要外判维修保养的系统/设备应做好外判合同的技术谈判和合同文本的拟定工作，并监督合同执行情况。2.2.7.6对设备与系统运行提出改良方案。签发强电设备的维修单，提出各项维修工具、材料及备品备件的采购计划。负责强电技术员的技术培训和考核，负责强电系统/设备和技术资料的收集、整理和归档工作。每月提交工作计划与工作报告予部门经理审核。努力节能降耗，提出节能的改进措施，杜绝设备运行中浪费现象。2.2.7.10负责所管辖机房的安全、清洁工作。2.2.8弱电主管/领班岗位职责协助部门经理的工作，安排、督促及指导弱电维修技术员完成各项工作。全面负责物业自控系统、防盗监控系统、消防报警系统、电话通讯系统、广播卫星系统及停车场管理系统/设备的日常运行、维修保养和巡视检查等技术工作。熟悉大楼内的弱电系统与设备的情况，制定大楼内各种弱电系统/设备保养制度、操作规程和巡查表格，督促和检查弱电技术员做好各项运行记录。解答弱电技术员系统/设备运行中遇到的各种技术问题，指导弱电技术员的日常维修保养工作，确保设备正常运行。发现弱电系统/设备发生故障和问题，及时采取措施，组织弱电技术员尽快修复和解决。对无法自行修复及需要外判维修保养的系统/设备应做好外判合同的技术谈判和合同文本的拟定工作，并监督合同执行情况。2.2.8.6对设备与系统运行提出改良方案。签发弱电设备的维修单，提出各项维修工具、材料及备品备件的采购计划。负责弱电技术员的技术培训和考核，负责弱电系统/设备和技术资料的收集、整理和归档工作。每月提交工作计划与工作报告予部门经理审核。努力节能降耗，提出节能的改进措施，杜绝设备运行中浪费现象。2.2.8.10负责所管辖机房的安全、清洁工作。2.2.9空调主管/领班岗位职责协助部门经理的工作，安排、督促及指导空调维修技术员完成各项工作。2.2.10.2全面负责物业空调机组、冷却塔、变风量空调机组、风机盘管、VAV、各类空调水泵、送排水等设备的日常运行、维修保养和巡视检查等技术工作。熟悉大楼内的空调系统与设备的情况，制定大楼内各种空调系统/设备保养制度、操作规程和巡查表格，督促和检查空调技术员做好各项运行记录。解答空调技术员系统/设备运行中遇到的各种技术问题，指导空调技术员的日常维修保养工作，确保设备正常运行。发现空调系统/设备发生故障和问题，及时采取措施，组织空调技术员尽快修复和解决。对无法自行修复及需要外判维修保养的系统/设备应做好外判合同的技术谈判和合同文本的拟定工作，并监督合同执行情况。对设备与系统运行提出改良方案。签发空调设备的维修单，提出各项维修工具、材料及备品备件的采购计划。负责空调技术员的技术培训和考核，负责空调系统/设备和技术资料的收集、整理和归档工作。每月提交工作计划与工作报告予部门经理审核。努力节能降耗，提出节能的改进措施，杜绝设备运行中浪费现象。

2.2.10.10负责所管辖机房的安全、清洁工作。2.2.10给排水主管/领班岗位职责2.2.10.12.2.10.22.2.10.32.2.10.12.2.10.22.2.10.32.2.10.42.2.10.52.2.10.62.2.10.72.2.10.82.2.10.9全面负责物业给排水、消防、煤气、各类水泵、污水处理系统/设备的日常运行、维修保养和巡视检查等技术工作。熟悉物业给排水、消防和煤气设备的情况，制定大楼内给排水、消防和煤气等各种系统/设备保养制度、操作规程和巡查表格，督促和检查给排水技术员做好各项运行记录。解答给排水、消防及煤气系统/设备运行中遇到的各种技术问题，指导管道技术员的日常维修保养工作，确保设备正常运行。发现给排水、消防及煤气系统/设备发生故障和问题，及时采取措施，组织给排水技术员尽快修复和解决。对无法自行修复及需要外判维修保养的系统/设备应做好外判合同的技术谈判和合同文本的拟定工作，并监督合同执行情况。对设备与系统运行提出改良方案。签发给排水、消防和煤气设备的维修单，提出各项维修工具、材料及备品备件的采购计划。负责给排水技术员的技术培训和考核，负责给排水、消防及煤气系统/设备和技术资料的收集、整理和归档工作。每月提交工作计划与工作报告予部门经理审核。努力节能降耗，提出节能的改进措施，杜绝设备运行中的跑、冒、滴、漏现象。2.2.10.10负责所管辖机房的安全、清洁工作。2.2.设1备2组助理主任（领班）工作职责负责所有设备电气控制系统的维修与保养。制定设备的保养计划及保养工艺并确保计划的实施。负责当值时间内的一切报修工作，并分配当值技术员处理，若遇重要事情或事故及时汇报工程部经理。对缺陷设备进行改造，以满足实际运行需要。负责外包合同的拟订和审核工作。协调工程部各部门以达到工作顺畅及保持工作的效率。根据工作所需，对员工进行相关技术培训。负责计量测试器具的管理，制定计划并实施检测。制定岗位安全操作规范及应急维修预案。督导当值人员的工作质效与纪律。检查班组岗位责任，对员工的维修质量、巡逻到位、设备运行状况进行巡查和考评。负责检查所辖工班的各种备件和工具的使用、保管情况。24小时候命，在紧急事故发生接到通知后，尽快回公司报到及安排工作。完成部门布置的其他任务。2.2.14.12.2.14.12.2.14.22.2.14.32.2.14.42.2.14.52.2.14.62.2.14.72.2.14.82.2.14.92.2.14.102.2.13装修领班岗位职责协助部门经理的工作，安排、督促及指导装修技术员完成各项工作。全面负责物业土建、装饰装修的维修保养与巡视检查工作。制定土建装饰装修的维修保养制度、计划、巡查表格，督促和检查装修技术员做各项检查与维修记录。负责租户二次装修的验收工作。签发维修单，提出各项维修工具、材料与备品备件的采购计划。对土建装饰存在缺陷提出改良方案。对需外判维修或装修的工作负责合同的技术谈判，并签署合同执行情况与竣工验收。每月提交工作计划与工作报告予部门经理审核。努力节能降耗，提出节能的改进措施，杜绝设备运行中浪费现象。负责所管辖值班室的安全、清洁工作。

2.2.14.12.2.14.22.2.14.32.2.14.42.2.14.52.2.14.62.2.14.72.2.14.12.2.14.22.2.14.32.2.14.42.2.14.52.2.14.62.2.14.72.2.14.82.2.14.9服从强电领班的工作安排，认真完成工作任务。负责大楼高低压变配电设备/系统的运行值班，电气控制装置及照明系统的日常运行、维修保养和巡视检查等工作。熟悉大楼内电气设备的情况，严格执行电气设备保养制度和操作规程，认真做好各项运行记录。发现故障和问题，及时采取措施，尽快排除和解决，作好记录并汇报上级主管。当值时按质、按量、按时完成强电维修单工作。定期抄记租户单元内电表，并汇总报告领班。严格遵守公司和部门的各项管理制度，履行交接班手续，完成每天工作日志，不得无故离岗。合理使用工具、仪器和器材，爱护设备、保持所管设备、机房和值班室的安全和清洁工作。刻苦钻研业务，不断提高维修技术和服务质量，努力做到一专多能，完成上级主管交办的其他任务。2.2.14.10积极参加业务学习和技术培训，不断提高业务水平。2.2.15弱电技术员岗位职责服从弱电领班的工作安排，认真完成工作任务。负责大楼屋宇自控系统、防盗监控系统、消防报警系统、电话通讯系统、广播卫星系统及停车场管理系统/设备的日常运行、维修保养和巡视检查等工作。熟悉大楼内的弱电系统与设备的情况，严格执行弱电设备保养制度和操作规程，认真做好各项运行记录。发现故障和问题，及时采取措施，尽快排除和解决，作好记录并汇报上级主管。当值时按质、按量、按时完成弱电维修单工作。严格遵守公司和部门的各项管理制度，履行交接班手续，完成每天工作日志，不得无故离岗。合理使用工具、仪器和器材，爱护设备、保持所管设备、机房和值班室的安全和清洁工作。刻苦钻研业务，不断提高维修技术和服务质量，努力做到一专多能，完成上级主管交办的其他任务。积极参加业务学习和技术培训，不断提高业务水平。2.2.16空调技术员岗位职责服从空调领班的工作安排，认真完成工作任务。负责大楼空调设备/系统日常运行、维修保养和巡视检查等工作。熟悉大楼内空调及与空调有关设备的情况，严格执行空调设备保养制度和操作规程，认真做好各项运行记录。发现故障和问题，及时采取措施，尽快排除和解决，作好记录并汇报上级主管。当值时按质、按量、按时完成空调维修单工作。严格遵守公司和部门的各项管理制度，履行交接班手续，完成每天工作日志，不得无故离岗。合理使用工具、仪器和器材，爱护设备、保持所管设备、机房和值班室的安全和清洁工作。刻苦钻研业务，不断提高维修技术和服务质量，努力做到一专多能，完成上级主管交办的其他任务。积极参加业务学习和技术培训，不断提高业务水平。服从给排水领班的工作安排，认真完成工作任务。负责大楼冷热供水系统、排水系统、消防给水系统、排污与污水处理系统、排雨水系统的维修保养和定期巡视工作。熟悉物业内上下水系统管道、及给排水有关设备情况，严格执行给排水设备保养制度和操作规程，认真做好各项运行记录。发现故障和问题，及时采取措施，尽快排除和解决，作好记录并汇报上级主管。当值时按质、按量、按时完成给排水维修单工作。定期抄记总水表与租户单元内水表，并汇总报告领班。严格遵守公司和部门的各项管理制度，履行交接班手续，完成每天工作日志，不得无故离岗。刻苦钻研业务，不断提高维修技术和服务质量，努力做到一专多能，完成上级主管交办的其他任务。合理使用工具、仪器和器材，爱护设备、保持所管设备、机房和值班室的安全和清洁工作。2.2.19.10积极参加业务学习和技术培训，不断提高业务水平。2.2设.备1组8员工工作职责根9据.年1度保养计划，按照保养工艺对设备电气系统进行有计划的保养工作，并做好相关质量记录。负9责.处2理设备电气系统故障并做好记录。如遇无法修复或修复周期较长的应立即向上级汇报。当9值.期3间做好交接班记录及值班记录。熟9悉.各4种设备工作原理，掌握操作流程及应急维修方法。在9维.修5与保养设备时应注意设备动态，并向上级提出合理化建议。如9遇.紧6急事故时，应及时赶到现场冷静按操作规程处理，完事后作好第一手资料记录，并汇报上级。严9格.遵7守安全操作规程，防止发生安全事故。强9调.一8职多能，在本专业的基础上，学习和熟悉处理其他的专业的保养维修。完9成.领9导布置的其他任务。2.2.19修技术员（杂务工）岗位职责服从装修领班的工作安排，认真完成工作任务。负责物业内土建装饰装修的日常维修工作，定时巡视，发现问题及时处理或汇报上级主管。当值时按质、按量、按时完成装修维修单工作。配合其他部门（推广、行政）的物品搬运，广告旗悬挂等工作。严格遵守公司和部门的各项管理制度，履行交接班手续，完成每天工作日志，不得无故离岗。合理使用工具、仪器和器材，爱护设备、保持所管设备、机房和值班室的安全和清洁工作。刻苦钻研业务，不断提高维修技术和服务质量，努力做到一专多能，完成上级主管交办的其他任务。积极参加业务学习和技术培训，不断提高业务水平。

AA—11第三节物业维修部人员日常工作规范3.1值班制度3.2交接班制度3.3报告制度3.4安全、防火制度3.5巡视检查制度3.6租户单元内维修工作制度3.7机房内工作制度3.8安全管理制度3.9能源管理制度3.10外包项目管理制度3.11检测、计量器具管理制度3.12租户二次装修管理制度3.13租户有偿维修管理制度3.14承包商管理制度3.15租户退租管理制度3.1值班制度值班人员必须熟练掌握所管辖设备的性能，有处理突发故障的能力并持有有效上岗证书。值班人员必须坚守岗位，不得擅自离岗，如因工作需要临时离岗，必须有符合条件的人替岗，并交代离岗时间及去向。根据操作规程及岗位责任制的要求，密切注视所管辖设备的运行情况，按规定作好有关记录，按时巡查，及时发现事故隐患。如出现设备故障，而当班人员不能处理，应按报告制度及时报告给有关人员。所有值班岗位必须在规定值班时间内安排合格的人员值班，如需调班，必须报部门经理的同意。在就餐时间，实行轮换就餐制，并通知同班维修人员配合。值班人员于值班时间内严禁睡觉和打盹。值班人员不得在值班时间内进行与工作无关的事情。3.2交接班制度3.2.1值班人员应按预定安排的班次值班，不得迟到、早退、无故缺勤，不能私自调班、顶班。因故不能值班者，必须提前征得部门经理的同意，按规定办理请假手续，才能休假。若遇紧急情况，可于上班前向班组领班请假，批准后方能休假。交接班双方人员必须做好交接班的准备工作，正点进行交班。交接班的准备工作包括：查看运行记录、介绍运行状况和方式，以及设备检修、变更等情况，清点仪表、工具，检查设备状况等。交接班时，双方值班人员在值班日志上签字。在下列情况下不得交接班：-在事故处理未完成时；-交接班准备工作未完成时；-接班人员因故未到时；-接班人员有醉酒现象或其它神志不清而未找到顶班人时；-因工作需要超时加班并由部门经理/领班要求时。3.3报告制度3.3.1.下列情况须报告领班：-主要设备非正常操作的开停、调整及其它异常情况；-设备出现故障或停机检修；-零部件更换及修理；-维修人员的工作去向；-值班人员暂时离岗；-需要与其他班组及上级联系。3.3.2.下列情况必须报告部门经理：-重点设备非正常操作的启停、调整及其它异常情况；-采用新的运行方式；-重点设备发生故障或停机抢修；-系统故障及检修；-重要零部件更换、修理、加工及改造；-工具、备件、公共维修材料申购与领用；-设施设备的增改工程及外判工程；-员工加班、调班、休假；-需要与上级及外协联系。下列情况必须由当值人员及领班撰写特别事件报告：＞设备发生重大事故，并有经济损失或人员伤亡；＞管道发生漏水，并引起设备或装修损坏；＞意外的停电、停水、停空调、停煤气等事故；＞玻璃幕墙或外墙门、窗意外坠落；＞地库由于各种原因严重积水；＞其它异常（有损失或有重大影响）的情况。3.4安全、防火制度全体员工必须加强治安防范意识，执行公司制订的安全管理制度，协同保安部门认真做好大厦设施设备的安全保卫工作。各岗位人员必须严守岗位责任，发生事故或发现可疑情况，应迅速处理上报，并负责保持好现场。未经部门经理的批准，外来人员（包括参观学习、探亲访友、施工等）禁止进入变配电房、电梯机房、BA控制房、空调机房、水泵房等设备机房，经批准进入的人员必须办好登记手续，由值班人员负责执行。各岗位值班人员除负责设备安全运行外，必须对所属机房范围进行安全检查；各级管理人员必须定期对所属范围进行安全检查；如发现不安全因素，及时进行整改。不得随意配制各种机房钥匙，无人时各机房、班组工作场地门窗必须锁好。工具、材料要有专人管理，严禁私自携带工具、材料出大厦。需要动火作业时，要办妥动火证后方能施工，施工前尽可能排除易燃物品，施工后认真检查，确保无火种时方能离开。发现火警及时报告，尽力和消防队员一道扑灭火灾，一旦大厦发生火灾，维修部的首要任务是保证供水、供电；保证消防水泵、正压风机、排烟风机等所有消防设备的正常运行。3.5巡视检查制度设施设备例行巡视检查的目的是为了主动掌握系统设备的运行情况，及时发现异常情况和消除设备缺陷，消减事故隐患，确保安全经济运行。3.5.1巡视检查方式：＞定期巡查：在规定时间、区域进行例行检查。＞季节性巡查：当季节变化、气候突变时的特别检查。＞故障性巡查：在设备有故障或故障排除后的巡视，重点检查故障是否扩大或修复后的运行状况。＞专项巡查：为达到某种目的进行的有针对性的单项检查。如消防检查、卫生检查、安全检查。＞综合巡查：为达到某种标准或年度综合性的大检查，包括所有设施设备。3.5.2一般巡视检查方法：-看：设备内外的清洁、完整；仪表、油位、灯光信号指示是否正常；控制开关、阀门启闭是否正确；转动部件的磨损，受力部件的变形情况；有无漏水、漏油、漏雨、漏风现象；绝缘体是否有变色、裂纹、硬化、剥落接点是否熔化,脱落；变配电间的模拟图及各种挂牌是否符合实际状况；照明灯具、开关、烟感和温感探头、预先报警器、摄像探头等部件安装与状况是否完整有效；卫星天线装置是否牢固、电视节目视音质量是否稳定。-听：转动设备转动声是否均匀，有无异声；电气设备有无放电声；接触器、变压器铁芯的电磁声响是否正常；水箱、水管的流水声是否正常；风机、风管是否有异声；报警铃、蜂鸣器工作是否正常。-触：操作机构是否锈蚀；摸电动机、泵、散热器外壳温度是否正常；摸转动设备振动情况；门窗开闭是否灵敏。-闻：有无绝缘漆的焦味；有无橡胶、塑料、棉织物的焦味；有无污水溢出的臭味；有无煤气、燃油泄漏的气味。3.5.3巡回检查注意事项：巡查人员必须了解及掌握设备性能、操作方法；巡查时要注意安全，与带电设备、正在运转设备保持安全距离；>进出变电间，要随手关门，防止小动物进入；除事故抢修外，不得擅动变配电设备及其开关。巡查中发现异常情况及时汇报，并做好记录。巡查中发现的设备缺陷，要积极设法消除事故隐患，一时无法解决的要采取防范措施，并详细记录及时汇报。3.6租户单元内维修工作制度维修人员进入租户单元内工作，必须携带维修单或事先已与客户约定，同时应注意衣着整洁，佩带工作证。进入单元的工作，必须征得租户行政主管/接待人员/店员的同意，尽可能避免影响租户的办公或营业，若可能影响，则需事先告知租户。若租户报修的工作属有偿服务，需事先告知租户，获其确认后，方可进行工作。维修人员在租户单元内工作，必须注意行为规范与用语规范，任何情况下不得与租户发生冲突。维修人员进入单元内工作，应将对讲机音量调至最小，若听到呼叫必须出单元门后才可应答。维修人员携带的工具不能带有明显污迹，工作时若可能产生灰尘或污迹需用塑料布在现场铺垫，拆卸的零配件及随手工具不得随意放置于租户的地毯或桌椅上。工作完成后，需将现场的工具、材料及垃圾收拾干净，若对租户的室内环境已造成污染，应通知物业部派人进行清理。所有维修工作完成后，需将维修单交租户代表签署确认。整个工作期间不得收受租户赠予的任何钱物，不得借用租户的用品，不得与租户达成任何私下交易。3.7机房内工作制度维修人员在机房内的日常工作中，必须严格按照和操作规程操作设备，杜绝由于误操作而引起的事故发生。进入机房的人员必须精力充沛，机房内严禁睡觉/打盹。进入机房的人员，必须严格遵守机房的各项管理制度，严禁吸烟，严禁多人一起谈论与工作无关的话题。保持机房和设备整洁，机房内的设备和区域落实到人，定期进行清洁、除尘、油漆和粉刷等工作。保持机房内所有的温/湿度，根据需要启闭空调、通风和照明设备。机房内不能随意堆放工具、材料及零配件，更不能存放与设备无关的物品，随机专用工具必须按有关规定悬挂或集中放置。禁止在机房内煮食、饮食及从事与机房内设备无关的工作。每次维修保养工作结束，必须清理场地，处理废料和换下的零配件。所有的设备要注意保持铭牌完整，对开/关可能会引起事故的阀门、电闸和按钮等应悬挂不准关/开或开/关状态指示牌。高低压电气及有危险性的大型设备的操作与维修，必须二人以上同时进入机房，操作及维修时须有人监护，发现问题及时处理和向上级报告。维修人员进入机房对设备进行操作、保养、维修及更换等工作，必须进行详细的记录和存档，对外来人员进入机房应进行登记，发现异常或故障情况及时向上级汇报并及时做出特别事件报告。维修人员有责任监督和管理外判专业公司的维修保养人员进入机房工作，必须遵守机房管理制度和以上工作规范。3.8安全管理制度3.8.1主要职责:部门经理是维修部安全管理第一责任人，对部门内劳动保护和安全管理负全面领导责任；安全管理小组是维修部安全工作的管理机构。经理是组长，分管安全的安全管理员（兼）是副组长。各领班是组员，并负责日常具体工作；坚决执行国家“安全第一，预防为主”的安全管理方针和各项安全法律、法规，接受国家劳动安全监察和行业管理；审查、颁发本部门各项安全保卫责任制和安全管理制度，提出本部门安全管理目标，并组织实施；贯彻系统管理思想，确保“安全第一”贯穿于本部门工作的整个过程；负责部门所负责设施设备与操作中重大隐患的整改监督。一时难以彻底解决的，要制定相应的强化管理办法，并采取有效措施，确保过渡期的安全，并向上级提出书面报告；主持召开每月一次的部门安全领导小组会议；开展定期检查〔春节、“五一”八月(台风季节)国庆节等〕以及不定期检查。发现隐患责成有关人员及时处理限期整改。具体制订防止伤亡、火灾事故和职业危害的措施以及重要设备的安全操作规程，并负责督促实施。3.8.2安全管理工作程序。电工电工工作前，应穿戴绝缘防护用品，仔细检查各种工具，保证使用工具绝缘性能良好。绝缘手套使用前，必须进行仔细检查和空气试验，如发现有裂纹或漏气，不得使用。绝缘鞋不准裸足穿用。在作业现场检修低压线路和设备时必须停电进行。总闸必须挂有“有人工作，禁止合闸”的标志牌，或者拆除熔断丝，以防止误合闸。各供电回路操作开关，要有清楚明显的标志牌。停电时，先停负荷开关，后停隔离开关(即先用电点后供电点)；送电时，先送隔离开关，后送负荷开关(即先供电点后用电点)。尽可能不要带电作业。如必须带电作业时，应遵守带电作业的有关规定，采取可靠的安全措施。在危险场所或者危险情况下，严禁带电作业。严禁在倒闸操作和事故处理过程中交接班，如交接班过程中有事故发生，应停止交接。由交班人员负责处理事故，接班人员协助。电工必须熟练掌握触电急救和人工呼吸的方法，以备急用。如发现有人触电，应立即切断电源。如来不及切断电源且为低电压时，应用干燥的不导电物体，将触电者脱离电源，如为高电压，则必须想尽一切办法切断电源，然后对触电者及时采用人工呼吸进行急救，同时拨120联系急救。电梯机房设备的维修保养，必须特别注意安全。维修保养时一般必须切断电源，特殊情况下，不能断开电源时，应有足够的安全措施并小心谨慎地操作，以免触电或卷入引绳轮等造成人身伤亡和设备事故。机房内禁止带入火种，严禁在机房或电梯轿厢内吸烟，机房内消防器材应齐备良好。客梯因检修或保养需停用时，必须确认轿厢内无乘客后，方可停机。在保养维护中必须注意工作的协调和配合。有人协同工作时，行机停机都必须扬声，待到对方应答后方可操作。在轿厢做检修、保养工作时，除了判断故障或调试需要外，禁止快车。下井底作业时，厅门口必须摆放警示牌，防止无关人员靠近。在井底作业时，首先开亮井底灯，按下井底安全开关，看上方有人时，须戴上安全帽。进出厅门或维修保养厅门时，只能用工具垫门脚，严禁挂门缆，防止门缆停放不正造成事故。维修保养工作完工后，必须认真清理现场，清点工具和物品，切忌遗留。机房、井道因工作需要进行动火作业时，必须遵守动火作业规定，指定专人操作和监督，事后清理火种，严防火灾事故发生。严防水渗入机房或电梯，如电梯有水渗入应立即停止使用，以免发生触电事故；并应立即采取相应措施。维修、保养、正常停用等任何停用均应在各楼层悬挂指示牌。＞高空作业凡在离地面两米以上进行的作业，均属高空作业。所有高空作业者，不论何工种、进行作业的时间、地点、是专业或临时的，均应执行本制度。商场内的高空作业尽可能安排在非营业时间。从事高空作业的工人，必须进行身体检查。凡患有高血压、心脏病、癫痫病以及其他不适宜高空作业的人，一律不准从事高空作业。凡遇有下列情况之一者，应停止露天高空作业：＞闪电、打雷、暴雨；＞六级以上台风；＞钢管上雨水未干；＞高空作业可能发生危险的其他情况。＞当上述情况过后，必须经管理处有关技术人员检查各种专业设备并确认无问题后，方能恢复作业。高空作业现场，应划出危险禁区，设置明显标志，严禁无关人员进入。凡进入高空作业的工人，应配备工具袋。高空作业使用的小型工具均应放入工具袋内，不准在钢管上或脚手架上乱放工具。登高作业前，应仔细检查登高工具和安全用具，如安全帽、安全带、梯子、跳板、脚手架等，如有不符合要求的应立即改进或拒绝登高作业。高空作业人员，不准从高空往地面抛掷物件不，准从地面往高空抛物体，应使用绳索、吊篮、高架车、吊车等传递物件。特殊情况下，如果必须从高空往地面掷物体时，地面应有人看管，并采取地面保护措施以确保不伤害他人、不损坏设备。高空作业所用小型机具(如葫芦、千斤顶等)，应找适当位置放妥，并用绳索、铅丝等捆绑牢固；手用工具需有连接绳，防止坠落。站在跳板上工作时，不应站在跳板的端头。同一跳板站立作业的人员不准超过两人。应尽量避免上、下层同时作业。如无法避免时，上下层之间必须设专用防护棚或其他隔离设施。上层不准堆放工具和物件。高空作业区的沿口等处，应设置护栏，以防失足踏空。高空作业区下方地面，严禁堆放杂物。地面人员禁止在高空作业区下方停留或走廊上通行；在商场楼层使用手机、对讲机等需与栏杆保持一米以上距离。严禁在高空作业时嬉戏、打闹，严禁在高空作业区睡觉。3.8.3事故处理程序：＞事故发生后，当值人员立即向上级主管汇报，除火警，跑水必须立即扑救之外，务必保留现场，不得变动以及检查。＞重大事故由部门经理带领有关人员到工班一起分析原因，明确责任。并在三天之内做出报告和处理情况向上级汇报。较小的一般性事故和事故苗子由领班，会同有关人员分析原因，分清责任，采取措施，将经过及时向部门经理汇报。并按“三不放过”原则履行，必要时给予适当处理。＞员工人身伤亡事故，一定要严肃认真处理，要做到事故原因分析不清不放过，事故责任者和相关人员未受到教育或惩罚不放过，没有防范措施不放过。＞凡歇工在一天以内，按工伤事故苗子处理；歇工在一天或超过一天的都按工伤事故处理，事故发生后，先由所在工班逐级口头报告，重大工伤事故应立即先进行抢救医疗，同时快速上报。＞对事故隐瞒不报，造成工作或人身损失者，应予追究责任。＞关于工伤事故范围及工伤等级的界定，应按国家有关部门的规定为准。3.9能源管理制度节能工作的指导方针：＞领导重视、全员参加、管理从严、措施扎实、重在实效，以节电、节水为重点，同时协调租户做好节煤工作。节能管理体系＞日常节能管理由工程部负责，部门经理在分管副总经理领导下负责编制节能计划，并检查督促各用能部门/班组实施节能计划。节电管理：＞对重要用电设备进行用电量统计；＞提高用电设备的功率因数，合理装置无功补偿设备，将功率因数控制物业维修标准运作手册53在0.9以上；＞对大容量风机与水泵利用变频装置进行调速运行；＞动力系统尽可能选用节能高效型设备；＞照明系统在保证合理照度的情况下，优先选用节能型光源；＞部分光源采用调光控制；＞根据不同季节的日照情况，合理调整室外照明的开启时间；＞根据不同负荷要求及气候状况，合理安排冷冻机运行数量与方式（包括电加热的运行），尽可能利用室外新风；＞委派专人定时定期进行抄表，以掌握用电状况。用水管理＞对餐饮等用水量较大租户根据《上海市节约用水管理办法》进行用水定额管理；＞委派专人负责抄表，以掌握用水状况，防止跑水；＞用水人员发现有跑、冒、滴、漏现象应及时报修、抢修；＞对空调用水进行定时抄表，以控制其用水量。用煤气管理＞委派专人定时抄表，以掌握用气状况。＞专人负责煤气锅炉运行。＞协调租户搞好节煤措施，定期检修用气炉灶，防止漏气。能源统计分析工作＞定期对各种能耗进行统计与分析。＞根据能耗分析，对现有设备及运行状况进行调整，以最大限度地达到节能。制订奖惩办法＞根据节能工作贡献大小，实行“多节多奖，少节少奖，不节不奖，超额和失职受罚”的原则，并将奖罚办法列入公司行政制度。节能宣传与培训＞不定期向公司员工及各租户宣传节能思想与方法，定期组织节能培训。培训内容包括：能源法规教育、用能状况、节能任务、能源计量管理及统计、节能途径及技术改造措施等。3.10外包项目管理制度3.10.1外包项目范围＞政府规定的需由具有资质的专业公司承做的施工、维修保养项目，如消防、电梯等；＞政府规定的必须由政府认可或指定的单位进行的检测项目，如消防设施检测、电气设备检测等；＞专业水平要求高，在技术上有专利性或垄断性的项目，如BA系统；＞专业技术要求高，需配备专业工具与设备、工作量大、施工质量要求高及时间紧迫，而部门员工无法完成的项目，如店铺的装修改造、电动机维修等。3.10.2合格承包商名单录＞由维修部根据技术专业类别及承包商信誉挑选并签定合格承包商名单录，由总经理审核批准；＞每年由维修部对合格承包商进行评定，如有增减，需经总经理批核。3.10.3外包项目发包规定＞单一项目的标的在RMB3,000以下，可免于比价，由合格承包商名单录中的单位承做，但需经维修部经理批准；＞单一项目的标的在RMB3,000以上，必须进行招投标确定承包商。3.10.4外包项目招标及定标程序＞由维修部拟定发包项目的标书，包括技术要求、图纸、工作规范等；＞根据项目要求，从合格承包商名单录中邀请至少三家承包商前来投标。若属特殊项目，而名单录中无合适承包商，可对外邀请；＞如有需要，由专业工程师向投标单位现场讲解招标要求；＞承包商的投标书必须用A4文件袋封装，交至指定人员处；＞至少有三位不同部门经理级人员一起进行开标并由预算员/估价师/工程师出具评标报告；＞根据公平竞争、质优价低的原则选择中标单位；3.10.5外包项目招投标操作流程图请参阅本手册第五节5.9《物业维修合同招投标流程》检测、计量器具管理制度程序＞为掌握各种检测计量器具使用精度发生异变的情况，严格控制计量器具的准确度，根据器具使用条件、使用频率、测量对象及要求标准确定校准周期；＞各技术主管应在每年11月份编制下一年度检测计量器具周期检定、校准计划表，交计量兼管员汇总，报部门经理批准后贯彻执行；＞根据周期检定、校准计划，物业部最高检测计量标准器具定期向政府计量部门指定的计量机构送检。列入强制性检定的工作检测计量器具，送法定计量机构定点、定期检定；＞根据周期检定、校准计划，物业工程在用的检测计量器具必须进行周期检定、校准；>计量兼管员每年12月底开出下年度检测计量器具检定、校准通知单，交器具所属管辖班组负责人员，并指明每件器具的送检日期；使用班组在收到通知单后，应按要求提前将应检定、校准的计量检测器具送至检定地点，由计量员委托有资格的计量机构进行检定、校准。>计量人员对委外检定的检测计量器具要建立档案卡，填入原始记录及送检记录，不合格的器具要有维修记录及合格证明；不能修复的器具由维修单位出具报废证明意见；>根据使用的特点及要求，对于极大部分的检测计量器具(B类)，由使用班组依据运行状况，提出“坏修”的申请及每年对照校准的计划。检测计量器具分类管理标准：A类物业维修部门中最高计量检测标准器具；对B类器具检定、校准的依据器材；依法强制检查的计量器具。B类低值易耗检测计量器具；与设备配套安装，平时不允许拆卸，无严格精度要求的指示用的检测计量器具；使用频率不高，性能较稳定和目前无国家检定规程或仅做工具使用的检测计量器具；生产工艺中非关键部位，仅作粗略判别用的检测计量器具。检测计量器具管理：A类：点温仪、MF-指针万用表、安全阀及温度控制器；最高计量标准器应列出清单，指定专人管理。每年送政府规定计量机构检定(校准)，保证受检率100%。B类对比检定标准：温度传感器：由A类器具对照校准或更换处理，每年对比检定；差压变送器：损坏作更换处理，每年对比检定；压力表：每年检查一次，以表记精度范围内为合格，超出标准作换修处理；d） 电接点压力表：工作误差作更换处理，每年对比检定；e） 转速表：坏修；f） 双路数显稳压电压：坏修，每年对比检定一次。（以A类表对照）。g） 板式表（电流表、电压表）每年一次对比检定，坏修。h） 场强仪：坏修。i） 钳型表：每年对比检查一次，坏修。（以A类对比）；j）温度计（指水银、酒精温度计）：A类对比测量误差作换新处理。租户二次装修管理制度审图＞审图者依据《港汇广场租户装修守则》及相关国家技术规范的要求对租户递交的二次装修图纸进行审阅，并于7天内将审图意见回复租户＞对于租户修改后再次递交的图纸，审图者须于3天内给予回复。3.12.2装修监督＞二次装修管理人员须每天不定时巡视租户装修情况对违反设计图纸和装修守则的内容，必须及时指定（口头及书面），必要时报告上级主管暂停施工。＞二次装修管理人员须定期记录与汇总租户装修进展，在巡视中，需特别注意：a） 施工单位是否按报批的设计图施工，发现有与设计图不符且可能影响其他业户利益和物业安全的情况，可责令施工单位停止，重新报批。临时用电是否超出申请的用电量，临时照明灯具安装是否规范。电气接线是否符合国家规范，电流是否平衡。检查施工所用的材料是否与报批的设计图和材料表相符，若有装饰必须使用的木制品，督促施工单位进行防火处理。检查破坏原结构情况对地坪上开槽铺电话、电脑线及墙、柱上开槽铺电线需进行论证，确保结构安全。拆除原有设施时，应认真审核是否是批准的范围，应注意事先做好断水、放水和在断电等准备工作。注意保护外立面上的门、橱窗和玻璃幕墙。对动火(电焊、气焊)应审核是否办理动火证，现场是否按规定配备灭火器和监护人，操作者是否是动火持证人。不能随意安装分体式空调，对电脑房需要的分体式空调，室外机位置要严格把关。对空调和喷淋管线的施工，必须监督不能损害原系统，不能有脏物进入中央管线。烟感必须是物业指定单位施工，喷淋管道的施工必须有消防施工资质。若有租户需安装洗手盆，驳接的管线必须考虑维修时不影响隔壁和楼下业户的工作/生活，并做好防水处理。＞二次装修机电安装注意事项：租户精装修吊顶区域封板前应做隐检验收。吊顶内消防管道施工后应进行压力试验。吊顶内消防管道安装后应清理丝口处的麻丝，并做防腐防锈处理。各专业管道支、吊架应独立，不能依附于其他管道。吊顶封闭前应做消防自动报警系统联动试验。电气专业配管的跨接地线应按国家规范设置。吊顶内金属软管长度必应超出国家规范要求。照明线路敷设后应提供回路测试报告。风管、静压箱及其他部件，须擦拭干净，做到无油污和浮尘。保温柔性风管不应放置于吊顶板上，应提供足够的承托。柔性风公平长度不应大于该管径的五倍和最大长度不应超过两米。吊顶封闭前风管保温应修复或更换。灯具应独立吊装。吊顶封闭前应检查所有线盒盖板。应进行BA系统的联动调试。3.12.3装修验收＞租户二次装修竣工后，必须报消防与质监部门验收与备案，同时需向物业部提交两份竣工图，并由物业部组织竣工验收。＞物业部的竣工验收，只是针对租户的装修对大楼原有设施的影响情况

验收，以及是否安全隐患的检查，并不包括其装修质量的验收。＞若验收不合格，则由租户及其装修单位负责进行整改，如逾期无法完成，则由物业部安排完成，所发生的费用从租户装修押金中扣除。＞验收通过后，由物业部出具验收报告，并安排装修押金的退还。装修流程与须知参见港汇广场物业管理部«租户装修手册»。租户有偿维修管理制度保修＞保修原则：由维修部及外判单位维修，费用由公司支付。＞保修范围：凡租户单元内建筑结构，由港汇广场提供与配置的电源、通讯系统。给排水管道空调设备与管道、消防设施及因上属原因损坏租户的设施设备。有偿维修＞有偿维修范围：属租户装修与安装的设施设备和因租户使用不当造成保修范围设施部分的损坏。＞程序：租户申请-维修登记-安排上门维修(准备工具-现场查看-由800客服中心向租户报价—出示工作单或施工单—维修)—租户验收-征求租户意见-财务部收费a)由租户向800客服中心申请；b)值班人员填写“报修单”；c)领班或值班人员负责安排派工；维修人带上“报修单”，并准备好维修工具上门维修，首先向租户出示“报修单”，使用维修礼貌用语，查看现场后，根据租户维修服务收费标准通知800客服中心，由800客服中心向租户报价，经租户同意后进行维修；维修过程必须遵守行业操作规范，注意安全；维修完毕，做好维修记录，请租户验收，对于租户不满之处应尽力改善，验收后，请租户在“报修单”签认，并将此单汇总到800客服中心处；领班对重要性的维修项目安排回访，对一般性的维修项目回访率不低于20%。回访方式为信函，电话，上门检查三种。3.13.3维修原则：租户自愿，收费合理，满足要求。租户有偿维修操作流程请参阅本手册5.6《租户有偿维修工作流程》3.14承包商管理制度承包商在维修保养前，需按维修保养要求提交“年度、季度、月度、每周、每日的保养日程表及相关保养内容”、“维修／施工施工方案及日程安排”供维修部审核；承包商在维修保养合约期需严格按维修部认可的维修保养计划进行维修保养，如需对维修保养计划进行临时调整，必须事先书面致函维修部并获得批准；3.14.3承包商必须在合约规定的时限内到达现场处理普通维修和紧急维修事项；每次维修保养前，承包商维修保养员工必须先到维修办公室签到，在维修/保养过程中维修部将指定人员监管；维修保养完成后由维修部专业负责人进行检查验收，检查维修保养内容与维修保养质量是否达到合约规定的标准，并在维修保养单上签字；每次维修保养，维修部按维修保养质量、完成情况、有无事故、现场组织等逐项填写承包商维修保养记录表，该记录将作为评核、付款及追究事故责任的凭证；至少每个月，承包商负责人至服务现场与维修部召开一次维修保养会议，就维修保养中出现的问题进行协商、总结，以提高维修保养服务质量。承包商进入商场与办公楼时应遵守相应的物业管理规定，将车辆停放于物业指定位置，及时办理相关出入证件；承包商施工中应爱护物业财产，做好现场保护工作，对可能影响到物业或客户日常工作生活的施工（噪声、异味、停水、停电、停设备等）均应事先向维修部申报并在获得书面批准后方可进行；承包商在维修保养及施工中应严格遵守消防法规，如需动火，必须事先办理动火证件；维修保养／施工现场准备足够的消防器材，杜绝火灾隐患；维修部将对各承包商实行考评制度，考评依据主要为承包商历次保养的记录（违规情况、计划执行、故障处理、现场组织、响应速度、设备运行情况等）。对达不到要求的承包商将分别给予口头或书面警告，如仍无明显改善则在年度考评时报请公司管理层将其淘汰。维修保养期间需在客户可看见／可接触的场所打开配电箱、窨井盖、机电设备，或维修保养电梯时，为客户的安全起见，必须在上述维修范围设置临时维修栏杆保护，并挂好警示牌；必须严格遵守安全操作规程，停送电须有专人监护，并在断电开关处放置“严禁合闸”警示牌；维修