上海局门路老厂房调查研究与产业园区改造方案

1项目背景局门路项目项目背景服务外包在上海卢湾的优势区域规划局门路发展潜力世博机遇厂房资源区域改造整体改造方案基地研究

案例研究方案功能分区本次项目改造

436号项目

550号项目1项目背景局门路项目1定义通过购买第三方提供的服务或者产品来完成原来由企业内部完成的工作,包括IT系统构架,应用管理以及业务流程优化在内的产品支持与服务,以达到后者的业务目标。发展重点主动承接跨国公司内部的离岸外包重点发展软件开发，研发设计，物流和金融后台服务的外包大力培育若干个知名的本土服务外包企业发展现状已具备发展服务外包的产业基础且拥有良好的国际投资与合作环境一批国际著名的服务外包公司已登陆上海，如：惠普，IBM，埃森哲等已经形成了几个具有集聚效应的示范区，如：浦东新区服务外包示范区，卢湾服务外包示范区等服务外包在上海定义服务外包在上海2服务外包在上海虹桥临空科技园区长宁信息园上海多媒体软件园漕河泾新兴技术开发区淮海中路服务外包区人民广场陆家嘴服务外包区上海生物医药产业基地浦东软件园上海市银行卡产业园金桥现代科技园外高桥物流园区上海主要服务外包园区分布图服务外包在上海虹桥临空科技园区长宁信息园上海多媒体软件园漕河3示范区名称特色面积租金入住率入住企业代表浦东新区上海银行卡产业园金融信息服务TBC1.8元/㎡/天100%银联、太平人寿、交银浦东软件园软件开发74.2万㎡3.5元/㎡/天100%花旗、索尼、毕博上海生物医药基地生物医药研发25平方米公里2-4元/㎡/天95%北斗星、艾瑞生物技术卢湾区淮海中路、太平桥总部经济区总部经济150万㎡8-10元/㎡/天95%麦肯锡、摩根斯坦利局门路（规划中）专业性服务社区约13万㎡N/AN/AN/A长宁区上海多媒体产业园国家数字媒体技术产业化基地35万㎡5元/㎡/天95%戴尔、分众传媒长宁信息园软件开发6万㎡2.7元/㎡/天80%住友软件虹桥临空经济园区信息科技、IT物流274万㎡2-2.5元/㎡/天N/A神州数码、北大青岛等漕河泾开发区漕河泾现代服务业集聚区高新技术产业开发区与出口加工区80万㎡3.8元/㎡/天N/AN/A（08年4月入驻）上海服务外包示范区内主要园区服务外包在上海示范区名称特色面积租金入住率入住企业代表浦东新区上海银行卡产4优越的地理位置卢湾区位于上海市区的核心区域，面积8.02平方公里，多条高架、隧道通过区内，数条轨道交通及几十条公交线路，构成了四通八达的交通网络。深厚的人文底蕴历史文化底蕴深厚，区内历史建筑、名人故居众多，并集聚了一批文化、时尚的标志性区域。虹桥机场徐家汇上海火车站陆家嘴浦东国际机场新天地局门路8号桥世博园区卢湾区卢湾的优势田子坊优越的地理位置虹桥机场徐家汇上海火车站陆家嘴浦东国际机场新天5卢湾的优势发达的商业环境商务环境成熟，淮海中路是市中心商业商务活动的核心集聚区专业服务业体系齐全，投资、会计、咨询三个行业优势突出，集聚了普华永道、麦肯锡等一批业内著名企业。难得的世博契机区内有0.85平方公里纳入世博园区的规划。随着世博会建设的推进，卢湾将在发展服务外包的基础上，将全力打造以“六个地”为特色的新城区，包括：总部经济集聚地、专业服务业发达地、创意经济示范地和会展旅游休闲地等。在依托“世博”的同时，服务“世博”，形成有卢湾特色的服务业集聚区。卢湾的优势发达的商业环境6东起制造局路，南到中山南路，西至鲁班路，北到徐家汇路的区域被定位为一个以商务办公为核心，并配套以各类辅助功能的现代化国际服务外包产业聚集区，局门路也位于此区域内。但项目在实施过程中进行了调整，时尚生活中心在此期间接手了局门路436号及550号的改造项目。在对局门路区域做了整体的调研后，我们发现该地区地理位置优越、交通便利，厂房集聚，周边拥有一定基础的商业氛围，并与世博浦西园区仅一街之隔，因而具备了打造成为现代服务外包业集聚区的条件。区域规划徐家汇路鲁班路中山南一路制造局路局门路局门路550号局门路436号东起制造局路，南到中山南路，西至鲁班路，北到徐家汇路的区域被7

2局门路发展潜力局门路项目项目背景服务外包在上海卢湾的优势区域规划局门路发展潜力世博机遇厂房资源区域改造整体改造方案基地研究

案例研究方案功能分区本次项目改造

436号项目

550号项目2局门路发展潜力局门路项目8

世博机遇本次更新改造区域由丽园路、制造局路、中山南一路以及蒙自路围合而成。该区域地处卢湾区南部，世博园区外围。将会成为卢湾区重要的面向世博的窗口。若改造成功，该区域成为将世博的商机和人流引入卢湾中心地区（淮海路—新天地地区）的重要通道。淮海中路基地位置制造局路蒙自路局门路丽园公园黄陂南路世博园区一大会址新天地太平桥公园世博机遇本次更新改造区域由丽园路、制造局路、中山南一路以9上海世博会推荐参展服务供应商共232家企业，包括十四大类：世博期间参观者所需服务1）酒店2）购物3）娱乐、餐饮4）票务5）旅游世博期间展会所需服务

世博机遇世博会举行前后，将会有大量的国内外展览服务供应商以及外包服务产业在世博园内工作、服务，其中部分企业将会进驻世博园周围地区进行日常的办公。这为将局门路地区打造成服务外包也集聚地提供了有利条件。1）建筑设计类（9家）2）建筑咨询类（12家）3）商务服务类（11家）4）展览设计策划类（22家）5）建筑工程（20家）6）装饰装修（34家）7）展示工程（25家）8）物流服务（19家）

9）设备租赁（5家）10）人力资源（5家）11）场馆运营管理（15家）12）安全保卫（10家）13）活动公关和广告（25家）14）法律服务（20家）上海世博会推荐参展服务供应商共232家企业，包括十四大类：世10香港新世界花园类型：住宅、办公面积：40万平方米开发商：上海局一房地产开发公司（香港新世界+Morgan）耀江花园类型：住宅面积：13万平方米开发商：上海耀海房地产开发有限公司上南花城类型：住宅面积：TBC开发商：上海浦东上南房产有限公司雪野家园类型：住宅面积：10万平方米开发商：上海中星集团申城物业有限公司世博村类型：住宅、办公面积：54万平方米开发商：上海世博土地控股有限公司5432115432世博园内主要配套发展项目

世博机遇香港新世界花园耀江花园上南花城雪野家园世博村5432115411

开发商：上海局一房地产开发公司（香港新世界+MorganStanley）南至龙华东路，北至中山南一路，东至制造局路，西至蒙自路东西两侧，总用地面积约125,178平方米。总建筑面积:499,965平方米其中住宅：343,181平方米社区配套：31,100平方米教育配套：6,500平方米商业办公：15,000平方米酒店办公：52,000平方米公寓式办公：49,148平方米市政配套：3,036平方米居住用地商办用地变电站用地公寓办公用地酒店商办公用地教育配套用地已建公寓办公已建住宅已建变电站香港新世界花园

世博机遇

开发商：上海局一房地产开发公司（香港新世界+Morgan12

厂房资源基本概况：局门路地区内厂房集聚度高，周边范围内（丽园路、蒙自路、制造局路、中山南一路交汇地区）共有27处用地有改建成为外包服务业的可能。政府提供了15处厂房的资料。其中包括5个已经改建的厂房以及目前我们正在改建的2个项目。时尚现场踏勘发现有改建潜力的厂房和用地共12处。（具体见下页）436及550已改建项目政府提供资料地块时尚现场踏勘地块厂房资源基本概况：局门路地区内厂房集聚度高，周边范围内（13

厂房资源编号1：局门路436号申贝办公机械有限公司本次改建项目编号2：局门路550号上海电池汇明分厂占地面积：5,792平方米建筑面积：13,896平方米占地面积：5,308平方米建筑面积：9,939平方米厂房资源编号1：局门路436号申贝办公机械有限公司本14

厂房资源编号3：智造局一期编号4：千羽创意园已改建项目编号5：制造局2期编号6：汇典商务楼占地面积：8,661平方米建筑面积：14,593平方米占地面积：1,665平方米建筑面积：4,000平方米占地面积：5,500平方米建筑面积：16,500平方米占地面积：1,782平方米建筑面积：4,200平方米编号7：羽毛球厂占地面积：1,000平方米建筑面积：2,807平方米现为雁荡宾馆厂房资源编号3：智造局一期编号4：千羽15

厂房资源编号8：上海刃具厂编号9：上海采矿机械厂未改建厂房编号10：达新印染厂编号11：上海复写纸厂占地面积：8,661平方米建筑面积：14,593平方米占地面积：8,758平方米建筑面积：15,867平方米占地面积：5,371平方米建筑面积：3,954平方米现为文具批发市场占地面积：1,159平方米建筑面积：5,023平方米厂房资源编号8：上海刃具厂编号9：上海16

厂房资源编号12：汽车制动器公司编号13：互感器公司未改建厂房编号14：上海色织三厂编号15：色织研究所占地面积：6,890平方米建筑面积：11,000平方米占地面积：1,165平方米建筑面积：1,504平方米占地面积：12,654平方米建筑面积：13,000平方米占地面积：1,466平方米建筑面积：3,558平方米厂房资源编号12：汽车制动器公司编号13：互感器17

厂房资源编号16：师大附小门面房编号17：厂房未改建地块编号18：易初通用机器编号19：华丽针织厂占地面积：453平方米建筑面积：998平方米占地面积：7,706平方米建筑面积：1,528平方米占地面积：1,671平方米建筑面积：1,769平方米占地面积：1,452平方米建筑面积：2,518平方米厂房资源编号16：师大附小门面房编号17：厂房18

厂房资源编号20：三枪针织九厂未改建厂房编号21：三好中学编号22：海阔天空浴场占地面积：10,632平方米建筑面积：14,699平方米部分厂房已改造占地面积：1,671平方米建筑面积：1,769平方米占地面积：5,596平方米建筑面积：10,890平方米厂房资源编号20：三枪针织九厂未改建厂房编号21：三好中19

厂房资源编号23：襄阳宾馆编号24：银色港湾福利院未改建厂房编号26：编号27：厂房万里塑料厂+金山电器厂制造局路754号占地面积：908平方米建筑面积：6,352平方米占地面积：2,956平方米建筑面积：4,796平方米占地面积：2,225平方米建筑面积：2,943平方米占地面积：1,020平方米建筑面积：2,462平方米编号25：卢工邮市占地面积：3,503平方米建筑面积：6,305平方米厂房资源编号23：襄阳宾馆编号24：银色港湾福20

厂房资源资料汇总注：黑色字体表示未改造地块；蓝色字体表示已改造项目；橙色字体表示本次改造项目436及550已改建项目建议改造地块厂房资源资料汇总注：黑色字体表示未改造地块；蓝色字体表示21

区域改造要使得区域的整体功能和风貌得到提升，形成具吸引力的服务外包集聚区，必须要形成规模效应。在整个区域内选取厂房较为集中的地块，对这些建筑和厂房进行改造，形成四个片区，并通过绿化、街道等将这些片区联系起来，形成由世博园区到淮海—新天地的通道。将本次改建的两个地块作为区域整体改造的契机，我方希望能够在各方支持下，同时对一些对整体有较大影响的项目进行改造。拟改建地块公园绿地往世博园往淮海路区域改造要使得区域的整体功能和风貌得到提升，形成具吸引力22

3整体改造方案局门路项目项目背景服务外包在上海卢湾的优势区域规划局门路发展潜力世博机遇厂房资源区域改造整体改造方案基地研究

案例研究方案功能布局本次项目改造

436号项目

550号项目3整体改造方案局门路项目23上海局门路老厂房调查研究与产业园区改造方案24上海局门路老厂房调查研究与产业园区改造方案25上海局门路老厂房调查研究与产业园区改造方案26上海局门路老厂房调查研究与产业园区改造方案27案例研究案例研究28【位置】东京都涩谷区猿乐町。从东急东横线代官山车站步行3分钟。由土地的所有者——（株）朝仓不动产公司在1968～1998年间分阶段开发。面积3.3公顷。【景观特征】该地块是业主家族祖传下来的土地，自从1968年以来就一直委托了同一位建筑家（槙文彦）规划、设计，不断建设了统一设计风格的建筑。【土地利用上的特点】该土地由（株）朝仓不动产公司一元化经营、由（株）新都市研究开发公司承担物业管理。另外，在小区设施内也经常举办各种文化活动、仪式等，开展了根植于社区的活动及信息发布。【其他】哪怕等待出租的住室或商铺有空余，对于与Hillside小区不相称的店家或居住者，管理者也一概予以拒绝入租。HILLSIDETERRACE+HILLSIDEWESTHILLSIDEWESTHILLSIDEPLAZADAIKANYAMAHILLSIDETERRACE用地面积:26186sqm总建筑面积:20214sqm【位置】HILLSIDETERRACE+HILLSIDE29PLADACARTIERYOKUMOKUNEZUMUSEUMOMOTESANDOSTATIONLACOLLEZIONECOMMEdesGARCONSFROM1stPLADAYOKUMOKULACOLLEZIONENEZUMUSEUMCOMMEdesGARSONSFROM1stCARTIERMINAMIAOYAMAMIYUKISTREETAOYAMASTREETOMTESANDO

MIYUKISTREET0.5kmPLADACARTIERYOKUMOKUNEZUMUSEU30上海局门路老厂房调查研究与产业园区改造方案31WOONERFJAPANUSANETHERLNADSSERPENTINEPATHWAYVARIOUSBLICKPAVEMENTSOPENCAFESHOPPINGSTREETRESIDENTIALAREAWOONERFJAPANUSANETHERLNADSSERP32上海局门路老厂房调查研究与产业园区改造方案33方案方案34PROJECT局门路地区项目范围对象建筑周围建筑局门路对象区域900MPROJECT对象建筑周围建筑局门路对象区域900M35OUTSOURCING

服务外包业财务外包法务外包业务咨询服务外包软件及网络开发外包项目管理及建筑工程外包平面设计及多媒体展示外包撰稿,翻译及采编业务外包销售及市场推广服务外包EXPOSUPPORTOFFICE

世博有关公司

PRESSCENTER报道中心EVENTCOMPANY文娱活动制作公司VOLUNTEERGROUP社会福利志愿团体TARGET对象TEMPORARYOFFICE诸外国临时事务所TEMPORARYSHOPFOREXPO世博有关的店铺OUTSOURCING

服务外包业财务外包EXPOSUPP36ZONING区域划分1CREATIVEGATE创意门234CREATIVECLUSTER1创意集合体１CREATIVESTREET创意街CREATIVECLUSTER２创意集合体２ZONING1CREATIVEGATE234CREATIV37上海局门路老厂房调查研究与产业园区改造方案38上海局门路老厂房调查研究与产业园区改造方案39上海局门路老厂房调查研究与产业园区改造方案40上海局门路老厂房调查研究与产业园区改造方案41功能布局：1STREET,2CLUSTER

一条街，两个聚集区功能布局：1STREET,2CLUSTER42JUMENSTREET1STREET,2CLUSTER一条街，两个聚集区CLUSTER1创意聚集区1CLUSTER2创意聚集区2局门路JUMENSTREET1STREET,43BUILDINGDEMOLITION／CONVERSION拆毁／改建FAÇADEREDECORETIONONLY外立面修改LANDSCAPEONLY景观配备RELOCATION移动DESIGNELEMENTS设计要素BUILDINGDEMOLITION／CONVERSION44CREATIVESTREET创意步行街JUMENROAD局门路CREATIVESTREETJUMENROAD45CREATIVESTREET创意步行街CREATIVESTREET46CREATIVESTREET创意步行街CHANGETOWOONERF;NOGAPBETWEENROADANDSIDEWALKUSESOMEDIFFERENTPAVEMENTSREMOVEGUARDRAILREMOVEPOWERPOLEINTOTHEGROUNDFAÇADE;REDBLICKCLEANTHELAUNDRYUPCONTROLA/CPOSITIONMOVETREESSHOPFAÇADE;REDBLICKGLASSCONTROLSIGNAGESCREATIVESTREETCHANGETOWOONE47CREATIVESTREET创意步行街CREATIVESTREET48HOTEL/APARTMENTPARKINGRETAIL/F&BOFFICECULTURE/CONVENTIONGREEN２CLUSTER两个创意聚集区CLUSTER1创意聚集区1CLUSTER2创意聚集区2Retail/F&B

办公60%文化／会所１0%

配套15%Hotel/Apartment酒店／公寓15%OfficeCulture/Convention整体比例HOTELPARKINGRETAILOFFICECULTUR49Retail/F&BCLUSTER1创意聚集区1

办公60%文化／会所１0%CLUSTER1比例RelocateschoolJUMENROAD

配套15%Hotel/Apartment酒店／公寓15%OfficeCulture/ConventionRetailCLUSTER1办公60%文化／会所CLUST50LIYUANPARKJUMENROADCLUSTER2创意聚集区2Retail/F&B

办公60%文化／会所１0%

配套15%Hotel/Apartment酒店／公寓15%OfficeCulture/ConventionCLUSTER2比例LIYUA