房地产行业月报：投资销售仍待改善期待政策发力

房地产投资销售仍待改善，期待政策发力华泰研究房地产开发增持(维持)2023年7月17日│中国内地 行业月报房地产服务增持(维持)研究员陈慎地产基本面继续承压，板块仍将处于政策博弈期65供应弹性的城市以及在主流城市有充裕货值和较强补货能力的优质房企。开发投资仍在低位，竣工同比增速回落650.2pct地市场延续供求双向压力，开工端仍待改善，竣工端同比增速回落：1、630056SACNo.S0570519010002 chenshen@SFCNo.BIO834 +(86)212897研究员 刘璐SACNo.S0570519070001 liulu015507@SFCNo.BRD825 +(86)212897研究员 林正衡SACNo.S0570520090003linzhengheng@SFCNo.BRC046 +(86)212897联系人 陈颖SACNo.S0570122050022+(86)75582492388联系人 戚康旭SACNo.S0570122120008 qikangxu@+(86)2128972228比保持较快增长（%，但增速回落，随着地产销售弱化，后续竣工韧性或将更有赖于保交付政策的进一步发力。销售量价仍待改善，期待需求端施策发力6月房地产销售同比降幅扩大，房价下跌压力增大。20236月全国商品18.2%515.2pct；销售金额同比增速由升19.3%。同时，房价进一步承压，670城新房价格由涨50.2pct月市场表现可能继续承压。714日央行货币政策司司长表示前期政策存在边际优化空间、支持和鼓励

行业走势图房地产开发 房地产服务(%) 沪深92(5)(12)(19)Jul-22 Nov-22 Mar-23 Jul-23房贷利率调整能够落地，也有望边际改善居民消费和购房意愿。 资料来源：，房企现金流仍存在一定压力，融资支持开启621.5%514.1pct，表明房企资金仍存在一定压力。具体来看：1、6月定金及预收款、个人按19.4%12.8%13.8%MarkitiBoxx投资建议重点推荐：1）A股开发：城建发展、华发股份、建发股份、滨江集团、万科A、新城控股、金地集团；2）港股开发：越秀地产、建发国际控股、华润置地、中国海外发展、龙湖集团；4）物管公司：中海物业、保利物业、华润万象生活、滨江服务、招商积余、万物云、新大正。风险提示：行业政策不确定性；基本面下行；部分房企经营风险。

重点推荐股票名称股票代码目标价(当地币种)投资评级城建发展600266CH7.10买入华发股份600325CH13.44买入建发股份600153CH17.45买入滨江集团002244CH13.78买入万科A000002CH19.04买入新城控股601155CH21.78买入金地集团 600383CH 9.86 买入越秀地产 123HK 15.16 买入建发国际集团 1908HK 25.52 买入华润置地 1109HK 44.89 买入中国海外发展688HK26.33买入龙湖集团960HK32.17买入中海物业2669HK13.00买入保利物业6049HK71.92买入华润万象生活1209HK47.47买入滨江服务3316HK38.38买入招商积余001914CH18.98买入万物云2602HK51.87买入新大正002968CH24.15买入资料来源：预测证券研究报告证券研究报告免费获取每日微信群内分享7+最新重磅报告;获取每日分享当日华尔街日报、金融时报;报告 行研报告均为公开版,权利归原作者所有,起点财经仅分发做内部学习。加⼊入“起点财经”微信群正文目录TOC\o"1-2"\h\z\u开发投资仍在低位，竣工同比增速回落 3开发投资当月同比降幅小幅收窄，仍在低位 3新开工当月同比降幅扩大，竣工同比增速有所回落 4销售量价仍待改善，期待需求端发力 6房企现金流仍存在一定压力，融资支持开启 8投资建议 风险提示 14开发投资仍在低位，竣工同比增速回落2023650.2pct1）6月300城住宅类土地供求规模仍然较低，同比降幅较5月扩大，房企拿地依然克制，6300城住宅类土地供应建面同比下滑（-%-%1-6月累计同比下滑%；住宅类土地成交建面同比下滑（-%-%%，31%35%（比-%-%-%%%%。市场走弱+20236月新53.0pct231-6300城住宅类土地成交建面分别同比-30%/-31%6.6%，50.4pct。20236月竣工面积同比上升16.3%58.1pct。相对其它指标而言，房企竣工表现仍属亮眼，但随着地开发投资当月同比降幅小幅收窄，仍在低位20231-65.97.9%4.47.3%。2023年6月全国房地产开发投资当月完成额为1.3万亿元，同比下降10.3%，环比上升26.1%。其中住宅开发投资完成额为1.0万亿元，同比下降10.4%，环比上升24.5%。图表1：全国房地产开发投资累计完成额 图表2：全国房地产开发投资完成额当月值房地产开发投资累计完成额（万亿元，左轴）累计同比（右轴）房地产开发投资当月完成额（亿，左轴）当月同比（右轴）房地产开发投资累计完成额（万亿元，左轴）累计同比（右轴）16 15%1410%125%108 0%6-5%4-10%2

0

当月环比（右轴）

60%50%40%30%20%10%0%-10%-20%-30%2023-06-40%2023-0602017 2018 2019 2020 2021 2022

-15%资料来源：国家统计局， 资料来源：国家统计局，图表3：全国住宅开发投资累计完成额 图表4：全国住宅开发投资完成额当月值住宅开发投资当月完成额（亿，左轴）住宅开发投资累计完成额（万亿元，左轴）累计同比（右轴） 当月同比（右轴）住宅开发投资累计完成额（万亿元，左轴）累计同比（右轴）12 20%10 15%10%85%60%4-5%2 -10%

14,0000

当月环比（右轴）

60%50%40%30%20%10%0%-10%-20%-30%2023-06-40%2023-0602017 2018 2019 2020 2021 2022

-15%资料来源：国家统计局， 资料来源：国家统计局，新开工当月同比降幅扩大，竣工同比增速有所回落20231-65.024.3%。其中住宅新开工面3.624.9%。202361.019.5%0.732.5%20.0%。图表5：全国房屋新开工面积累计值 图表6：全国房屋新开工面积当月值房屋新开工面积累计值（亿平，左轴）累计同比（右轴）当月房屋新开工面积（万平，左轴）当月同比（右轴）房屋新开工面积累计值（亿平，左轴）累计同比（右轴）25 30%20%2010%15 0%-10%10 -20%-30%5-40%

16,0000

当月环比（右轴）

60%40%20%0%-20%-40%2023-06-60%2023-0602017 2018 2019 2020 2021 2022

-50%资料来源：国家统计局， 资料来源：国家统计局，图表7：全国住宅新开工面积累计值 图表8：全国住宅新开工面积当月值住宅新开工面积累计值（亿平，左轴）累计同比（右轴）当月住宅新开工面积（万平，左轴）当月同比（右轴）住宅新开工面积累计值（亿平，左轴）累计同比（右轴）1816141210864202017 2018 2019 2020 2021 2022

30%20%10%0%-10%-20%-30%-40%-50%

12,0000

60%当月环比（右轴）40%当月环比（右轴）20%0%-20%-40%2023-06-60%2023-06资料来源：国家统计局， 资料来源：国家统计局，20231-679.26.6%20231-6月全国3.419.0%。图表9：全国房屋施工面积累计值 图表10：全国房屋竣工面积累计值0

2017 2018 2019 2020 2021 2022

10%房屋施工面积累计值（亿平，左轴）累计同比（右轴）房屋施工面积累计值（亿平，左轴）累计同比（右轴）6%4%2%0%-2%-4%-6%-8%-10%

12房屋竣工面积累计值（亿平，左轴）累计同比（右轴）房屋竣工面积累计值（亿平，左轴）累计同比（右轴）864202017 2018 2019 2020 2021 2022

25%20%15%10%5%0%-5%-10%-15%-20%资料来源：国家统计局， 资料来源：国家统计局，销售量价仍待改善，期待需求端发力6月房地产销售同比降幅扩大，房价下跌压力增大。20236月全国商品房销售面积同比下滑2%5月扩大1.pct.%5月为上升%。700.1%；0.4%50.2pct，一线城市下跌幅度大于二三线。而根据我们跟踪的贝壳领先指标和高频数据，7月市场表现可能继续承压，或将再度开启政策呵护窗口期。根据贝壳的数据，6月二手房市场景气、二手房带看、新房案场指数等领先指标继续环比下滑。根据的数据，7月1-14日60城新房成交面积同比-38%（6月-31%，月12%，其中一线二线三四线城市同比-%-%-5%，二三四线城市日度成交数22Q4。714日国新办发布会上，央行货币政策司司长表示“过去在市场长期过热阶段陆续出台的政策存在边际优化空间，金融部门将积极配合有关部门加强政策研究，因城施策提高政策精准度，更好地支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳下行压力加大，我们预计更多城市有望优化地产调控政策，此外若存量房贷利率调整能够落地，也有望边际改善居民消费和购房意愿。20231-66.05.3%5.22.8%。202361.348.5%1.118.0%42.0%。图表11：全国商品房销售面积累计值 图表12：全国商品房销售面积当月值商品房销售面积累计值（亿平，左轴）累计同比（右轴）当月商品房销售面积（万平，左轴）当月同比（右轴）商品房销售面积累计值（亿平，左轴）累计同比（右轴）201816141210864202017 2018 2019 2020 2021 2022

10%5%0%-5%-10%-15%-20%-25%-30%

18,0000

当月环比（右轴）

100%80%60%40%20%0%-20%-40%2022-062022-072022-062022-072022-082022-092022-102022-112022-122023-022023-032023-042023-052023-06资料来源：国家统计局， 资料来源：国家统计局，图表13：全国商品住宅销售面积累计值 图表14：全国商品住宅销售面积当月值商品住宅销售面积累计值（亿平，左轴）累计同比（右轴）当月商品住宅销售面积（万平，左轴）当月同比（右轴）商品住宅销售面积累计值（亿平，左轴）累计同比（右轴）1816141210864202017 2018 2019 2020 2021 2022

10%5%0%-5%-10%-15%-20%-25%-30%

16,0000

当月环比（右轴）

100%80%60%40%20%0%-20%-40%2022-062022-072022-062022-072022-082022-092022-102022-112022-122023-022023-032023-042023-052023-06资料来源：国家统计局， 资料来源：国家统计局，20231-66.31.1%5.73.7%。202361.332.6%1.219.5%26.3%。图表15：全国商品房销售金额累计值 图表16：全国商品房销售金额当月值商品房销售额累计值（万亿元，左轴）累计同比（右轴）当月商品房销售额（亿元，左轴）当月同比（右轴）商品房销售额累计值（万亿元，左轴）累计同比（右轴）201816141210864202017 2018 2019 2020 2021 2022

15%10%5%0%-5%-10%-15%-20%-25%-30%

18,0000

当月环比（右轴）

100%80%60%40%20%0%-20%-40%2022-062022-072022-062022-072022-082022-092022-102022-112022-122023-022023-032023-042023-052023-06资料来源：国家统计局， 资料来源：国家统计局，图表17：全国商品住宅销售金额累计值 图表18：全国商品住宅销售金额当月值商品住宅销售额累计值（万亿元，左轴）累计同比（右轴）当月商品房销售额（亿元，左轴）商品住宅销售额累计值（万亿元，左轴）累计同比（右轴） 当月同比（右轴）1816141210864202017 2018 2019 2020 2021 2022

20%15%10%5%0%-5%-10%-15%-20%-25%-30%-35%

16,0000

100%当月环比（右轴）80%当月环比（右轴）60%40%20%0%-20%-40%2022-062022-072022-062022-072022-082022-092022-102022-112022-122023-022023-032023-042023-052023-06资料来源：国家统计局， 资料来源：国家统计局，房企现金流仍存在一定压力，融资支持开启2023621.5%514.1pct，表明房619.4%12.8%，56.0%、25.4%，主要受到销售走弱的拖累；2、国内贷款、自筹资金13.8%、29.5%50.4、0.3pctMarkitiBoxx中资美元地产债到期收益率的再度攀升相互印证。在销售走弱、融资承压的背景下，房企风险管控的必要性有所提升，保交楼支持力度也有加大的空间。71020241230日。714日交易商协会召开民企融资座谈会，听取民营企业对“第二支箭”服务范围、更好促进民营企业持续健康发展的意见和建议。我们需要认识到，当前市场的一些担忧还需要融资端配合其他政策予以解决，期待能够与地产需求端和其他一揽子经济政策形成合力，共同稳定居民的房价预期和购房需求。20231-66.99.8%6月房地产开1.321.5%18.8%。图表19：房地产开发企业到位资金累计值 图表20：房地产开发企业到位资金当月值房地产开发到位资金：累计值（万亿元，左轴）累计同比（右轴）房地产开发到位资金：当月值（万亿元，左轴）当月同比（右轴）房地产开发到位资金：累计值（万亿元，左轴）累计同比（右轴）25 10%5%200%15 -5%-10%10 -15%-20%5-25%

25,0000

当月环比（右轴）

80%60%40%20%0%-20%-40%2022-112022-122022-112022-122023-022023-032023-042023-052023-0602017 2018 2019 2020 2021 2022

-30%资料来源：国家统计局， 资料来源：国家统计局，拆分到位资金的主要构成：2023年1-6月房地产开发企业到位资金中，国内贷款为0.9万亿元，累计同比下降11.1%。图表21：房地产开发企业到位资金中国内款累计值 图表22：房地产开发企业到位资金中国内款当月值国内贷款：累计值（万亿元，左轴）累计同比（右轴）国内贷款：当月值（万亿元，左轴）当月同比（右轴）国内贷款：累计值（万亿元，左轴）累计同比（右轴）3 10%5%30%2-5%2 -10%-15%1-20%12022-062022-072022-082022-062022-072022-082022-092022-102022-112022-122023-02

4,0005000

当月环比（右轴）

150%100%50%0%-50%2023-032023-042023-032023-042023-052023-0602017 2018 2019 2020 2021 2022

-30%资料来源：国家统计局， 资料来源：国家统计局，2023年1-6月房地产开发企业到位资金中，自筹资金为2.1万亿元，累计同比下降23.4%。图表23：房地产开发企业到位资金中自筹金累计值 图表24：房地产开发企业到位资金中自筹金当月值自筹资金：累计值（万亿元，左轴）累计同比（右轴）自筹资金：当月值（万亿元，左轴）自筹资金：累计值（万亿元，左轴）累计同比（右轴） 当月同比（右轴）765432102017 2018 2019 2020 2021 2022

15%10%5%0%-5%-10%-15%-20%-25%-30%

7,0000

当月环比（右轴）

80%60%40%20%0%-20%-40%2023-042023-052023-042023-052023-06资料来源：国家统计局， 资料来源：国家统计局，2023年1-6月房地产开发企业到位资金中，定金及预收款为2.4万亿元，累计同比下降0.9%。图表25：房地产开发企业到位资金中定金预收款累计值 图表26：房地产开发企业到位资金中定金预收款当月值定金及预收款：累计值（万亿元，左轴）累计同比（右轴）定金及预收款：当月值（万亿元，左轴）定金及预收款：累计值（万亿元，左轴）累计同比（右轴） 当月同比（右轴）8 20%710%60%54 -10%3-20%2-30%1

8,0000

60%当月环比（右轴）50%当月环比（右轴）40%30%20%10%0%-10%-20%-30%2023-042023-052023-042023-052023-0602017 2018 2019 2020 2021 2022

-40%资料来源：国家统计局， 资料来源：国家统计局，2023年1-6月房地产开发企业到位资金中，个人按揭贷款为1.2万亿元，累计同比上升2.7%。图表27：房地产开发企业到位资金中个人揭贷款累计值 图表28：房地产开发企业到位资金中个人揭贷款当月值个人按揭贷款：累计值（万亿元，左轴）累计同比（右轴）个人按揭贷款：当月值（万亿元，左轴）个人按揭贷款：累计值（万亿元，左轴）累计同比（右轴） 当月同比（右轴）433221102017 2018 2019 2020 2021 2022

20%15%10%5%0%-5%-10%-15%-20%-25%-30%

4,000 当月环比（右轴）5002022-062022-072022-082022-092022-062022-072022-082022-092022-102022-112022-12

100%80%60%40%20%0%-20%-40%2023-06-60%2023-06资料来源：国家统计局， 资料来源：国家统计局，投资建议5现金流仍存在一定压力。但地产融资和保交付政策支持已经开启，因城施策有望进一步发力，存量房贷利率有望调整，或将与其他一揽子经济政策形成合力，共同稳定居民的房价预期和购房需求。我们认为房地产市场将延续分化行情，更加看好具备充裕供应弹性的城市以及在主流城市有充裕货值和较强补货能力的优质房企。A中海物业、保利物业、华润万象生活、滨江服务、招商积余、万物云、新大正。图表29：重点推荐公司一览表收盘价目标价市值(百万)EPS(元)PE(倍)股票名称股票代码投资评级(当地币种)(当地币种)(当地币种)20222023E2024E2025E20222023E2024E2025E城建发展600266CH买入5.217.1011,757-0.410.430.800.96-12.7112.126.515.43华发股份600325CH买入8.9113.4418,8641.221.281.431.637.306.966.235.47建发股份600153CH买入9.0517.4527,1972.092.302.643.074.333.933.432.95滨江集团002244CH买入8.4613.7826,3231.201.451.762.047.055.834.814.15万科A000002CH买入13.7119.04163,5701.901.902.026.726.32新城控股601155CH买入13.8521.7831,2400.621.832.422.6322.347.575.725.27金地集团600383CH买入6.759.8630,4731.351.371.521.665.004.934.444.07越秀地产123HK买入8.7215.1635,1011.281.331.531.716.225.985.204.65建发国际集团1908HK买入19.0625.5235,1812.432.923.834.607.165.964.543.78华润置地1109HK买入31.8544.89227,1203.944.214.674.907.386.916.225.93中国海外发展688HK买入16.5026.33180,5912.132.272.593.017.076.635.815.00龙湖集团960HK买入17.1632.17108,8243.843.854.104.544.084.073.823.45中海物业2669HK买入8.2113.0026,9850.390.500.640.8121.0516.4212.8310.14保利物业6049HK买入37.8071.9220,9162.012.523.183.8917.1613.6910.858.87华润万象生活1209HK买入37.8047.4786,2790.971.261.612.0235.5727.3821.4317.08滨江服务3316HK买入20.8038.385,7491.491.982.583.3112.749.597.365.74招商积余001914CH买入14.9218.9815,8200.560.730.881.0526.6420.4416.9514.21万物云2602HK买入23.7051.8727,9301.281.752.252.8316.9012.369.617.64新大正002968CH买入14.9124.153,3980.811.051.421.9118.4114.2010.507.81注：收盘价和市值数据截至2023年7月17日资料来源：Bloomberg，预测图表30：重点推荐公司最新观点股票名称 最新观点城建发展(600266CH)华发股份(600325CH)

重申五大看点，上调24-25年盈利预测NAV24-2523-25EPS0.43/0.80/0.96（0.43/0.56/0.67元。2023PE11倍，考虑到公司销售快增长、业绩强反转，具备北京拿地、“一区一策”的潜在催化，长期具备资源整合空间，我们认为2023PE16.57.10元（6.45元）PB0.79倍，维持“买入”评级。风险提示：北京区域市场风险，棚改和一级开发项目进展不及预期的风险，股权投资、少数股东损益占比导致业绩波动的风险。报告发布日期：2023年07月13日点击下载全文：城建发展(600266CH,买入):尽享京城禀赋，业绩厚积薄发拿地和销售表现亮眼，维持“买入”评级公司7月11日新获取上海地块，补充货值128亿元，年初以来坚持聚焦核心城市，积极通过合作方式拓展项目，销售增速远高于百强房企。我们维持23-25年EPS为1.28/1.43/1.63元的盈利预测。可比公司平均23PE为6.3倍（一致预期），考虑到公司亮眼的拿地和销售表现，我们依然认为公司合理23PE为10.5倍，维持目标价13.44元，维持“买入”评级。风险提示：行业政策、行业基本面下行、利润率下行、投资收益和少数股东损益占比波动风险。报告发布日期：2023年07月12日点击下载全文：华发股份(600325CH,买入):继续增仓上海，销售增速行业居前股票名称 最新观点建发股份(600153CH)滨江集团(002244CH)万科A(000002CH)新城控股(601155CH)金地集团(600383CH)越秀地产(123HK)建发国际集团(1908HK)

结算节奏影响净利，销售继续高增长公司4月28日发布一季报，2023Q1实现营收1674.6亿元（YOY+11.2%），归母净利8.0亿元（YOY-22.7%）。我们维持2023-2025年EPS分别为2.30/2.64/3.07元的盈利预测，大型房企和供应链企业对应23年一致预期PE均值为10.1/9.5x；考虑多元折价，我们给予公司23年地产业务8.6xPE（折价15%），供应链业务6.9xPE（折价28%），予以目标价17.45元（前值：17.39元），重申“买入”评级。风险提示：行业销售下行风险，大宗价格波动风险。报告发布日期：2023年04月30日点击下载全文：建发股份(600153CH,买入):结算节奏影响净利，销售继续高增长归母净利润保持较快增长，维持“买入”评级公司4月28日发布年报和一季报，22年实现营收415.0亿元，同比+9%；归母净利润37.4亿元，同比+24%，略低于我们预期（39.3亿元）。23Q1实现营收100.9亿元，同比+63%；归母净利润5.6亿元，同比+146%。参考结转情况，我们上调营收、下调毛利率，预计23-25年EPS为1.45/1.76/2.04元（23/24前值1.44/1.66元）。可比公司平均23PE（一致预期）为6.8倍，考虑到公司经营表现积极、业绩增长潜力充足，是民营房企中的稀缺优质标的，我们认为公司合理23PE为9.5倍，上调目标价至13.78元（前值13.23元，基于10.5倍22PE），维持“买入”评级。风险提示：疫情、行业政策、区域市场、少数股东损益占比波动风险。报告发布日期：2023年04月28日点击下载全文：滨江集团(002244CH,买入):业绩增长潜力充沛，经营表现积极归母净利稳健，维持A股“买入”评级公司4月28日发布一季度报，2023Q1实现营收684.7亿元（YOY+9.3%），归母净利14.5亿元（YOY+1.2%）。我们维持2023-2025年归母净利为227/243/259亿元的盈利预测，A股（000002CH）参考可比公司2023年PE均值9.54x（），考虑到公司扩储节奏开始加快，予以2023年10xPE，维持目标价19.04元，H股（2202HK）参考最近一个季度平均折价率40%以及两地对业绩和多元化业务估值差异，予以A股折价40%，目标价12.97港币（前值13.80港币），维持“增持”评级。风险提示：行业销售下滑；公司拿地节奏低预期导致可售货量不足的风险。报告发布日期：2023年04月29日点击下载全文：万科A(2202HK,增持;000002CH,买入):净利稳健，大举补充核心区域储备归母净利回升，商业稳健增长4月28日公司发布一季报，2023Q1实现营收162.5亿元（YOY-13.0%），归母净利6.6亿元（YOY+29.3%）。我们维持公司2023-2025年EPS分别为1.83/2.42/2.63元的盈利预测。作为一家财务相对稳健的民企，公司商业持续外拓，双轮驱动路径日益清晰，对再融资机遇的把握加大了公司的财务安全性，可比公司24年一致预期PE均值为9倍，给予公司24年9倍PE，目标价21.78元（前值22.51元），维持“买入”评级。风险提示：行业销售下滑；三四线商业地产竞争加剧。报告发布日期：2023年04月30日点击下载全文：新城控股(601155CH,买入):归母净利回升，商业稳健增长减值影响净利，重启扩储聚焦深耕金地集团发布22年年报和23年一季报，2022年实现营收1202.08亿元（yoy+21.14%），归母净利61.07亿元（yoy-35.09%），扣非净利56.96亿元（yoy-33.89%）。2023Q1公司实现营收143.66亿元（yoy+7.52%），归母净利5.08亿元（yoy-18.89%）。因债券市场波动影响公司扩储节奏，减值准备影响也超我们预期，我们预计公司2023-2025年EPS分别为1.37/1.52/1.66元（前值2023-2024年2.14/2.26元）。可比公司23年一致预期PE均值为7.2倍，给予公司23年7.2倍PE，目标价9.86元（前值12.10元），维持“买入”评级。风险提示：行业销售下滑风险；债券价格下跌导致融资不畅。报告发布日期：2023年04月29日点击下载全文：金地集团(600383CH,买入):减值影响净利，重启扩储聚焦深耕投销逆势领先的优质头部地方国企，首次覆盖给予“买入”评级公司是广州市属开发商，深耕广州并进一步向全国拓展。短期来看，公司22年销售金额逆势率先实现同比增长，投资强度维持行业前列，市场逐步复苏，领先的扩张优势构成股价的催化剂。长期来看，公司背靠双国资股东，独特的增储模式及领先的融资优势将促使公司跑赢行业，实现中长期的业绩增长。我们预计公司23-25年EPS为1.33/1.53/1.71元，可比公司平均23PE为6.9倍（一致预期），考虑到公司积极且持续的投资行为，我们认为合理23PE为10倍，目标价15.16港币，首次覆盖给予“买入”评级。风险提示：疫情扰动风险，单一城市经营风险，股东支持力度下降风险，房地产行业进一步下行风险。报告发布日期：2023年04月24日点击下载全文：越秀地产(123HK,买入):虎踞羊城向远方，越千亿迎新成长逆势成长的行业黑马，首次覆盖给予“买入”评级建发国际作为建发集团的主要二级开发平台，融资端得到了国资股东全方位支持，在土地市场下行期仍保持高拿地强度，同时拥有出色的产品力和优质的土地储备，有望在逆势中实现优于同行的增长，获取更多市场份额。我们预计2023-25年EPS为2.92/3.83/4.60元，可比公司平均2023PE为7.0（一致预期），考虑到公司市场化管理机制带来的管理效能提升和股权激励计划及员工持股平台使管理层和股东利益深度捆绑，我们认为公司合理2023PE为8.0倍，目标价25.52港元，首次覆盖给予“买入”评级。风险提示：1）母公司建发房产支持减少带来的风险。2）海西区域销售下行风险。3）行业销售下行风险。4）疫情扰动风险。报告发布日期：2023年06月21日点击下载全文：建发国际集团(1908HK,买入):振鹭于飞，乘势而上股票名称 最新观点华润置地(1109HK)中国海外发展(688HK)龙湖集团(960HK)中海物业(2669HK)保利物业(6049HK)华润万象生活(1209HK)滨江服务(3316HK)

FY22：核心净利实现增长，全面发展的行业优等生；维持“买入”公司发布22年度业绩：22营收同比-2.4%至2071亿元，核心净利润同比+1.5%至270亿元，逆势实现增长，毛利率同比-0.8pct至26.2%。考虑地产行业下行对公司结转资源的影响，我们下调营收和毛利率的假设，调整2023-2025年EPS预测至4.21/4.67/4.90元（2023-2024E前值：5.18/5.88元）。可比公司2023EPE均值为7.8倍（一致预期），考虑公司强大的不动产经营能力和融资优势，我们认为公司合理2023EPE为9.4倍，维持目标价为44.89港币（前值：44.29港币），维持“买入”评级。风险提示：1)疫情影响业务开展，尤其是经营性不动产业务；2)盈利能力和销售增速不及预期。报告发布日期：2023年03月31日点击下载全文：华润置地(1109HK,买入):全面均衡发展，商业跨越行业周期22FY业绩有所下滑，开发业务保持领先，未来增长可期；维持“买入”公司发布2022年报：营收1803亿，同比下降26%；归母净利润233亿，同比下降42%；毛利率同比下降2.2pct至21.3%。考虑结转情况，我们下调收入和毛利率假设，调整公司23-25EPS至2.27/2.59/3.01元（23-24前值为3.64/4.22元）。可比公司平均2023EPE均值为9.2倍(一致预期)，考虑公司目前财务状况良好，在逆境下业绩韧性尽显且拿地积极，叠加非房开业务保持增长轨迹，我们认为公司合理2023EPE为10.2倍，对应目标价调整至26.33港币（前值：28.00港币），维持“买入”评级。风险提示：1）疫情影响业务开展，尤其是经营性不动产业务；2）盈利能力和销售增速不及预期。报告发布日期：2023年04月02日点击下载全文：中国海外发展(688HK,买入):市场地位持续提升，增长将为主旋律22年业绩依然稳健，经营性业务逆势稳步前进，维持“买入”公司公布22年报：1）总营收同比增长12%至2506亿元（投资性物业和物业管理收入同比增长25%至236亿元）；2）综合毛利率21.2%，同比-4.1pct，核心净利润为225.4亿元，同比+0.5%。3）22年每股分红1.13元，分红比例30%。参考开发业务的结转情况，我们调整营收和毛利率，预计23/24/25年EPS为3.85/4.10/4.54元（23/24年前值为4.69/5.18元）。可比公司平均2023年PE为6.7倍（一致预期），考虑到公司长期稳健的运营能力和前瞻的经营性业务布局，我们认为公司合理2023年预测PE为7.4倍，目标价32.17港币（前值：40.02港币），维持“买入”。风险提示：管理层变更带来的经营业务风险；行业下行削弱公司融资能力；销售增速和非开发业务发展不及预期；疫情影响业务开展。报告发布日期：2023年03月19日点击下载全文：龙湖集团(960HK,买入):业绩依然稳健，经营性业务稳步发展业绩稳步前行，维持“买入”评级公司3月23日发布年报，22年实现营收126.9亿港币，同比+34%；归母净利润12.7亿港币，同比+29%，基本符合我们预期（13.1亿港币）。考虑到市拓竞争压力，我们略调低营收，预计公司23-25年EPS为0.50/0.64/0.81港币（23/24年前值0.52/0.68港币）。可比公司平均2023PE为22倍（一致预期），考虑到公司优异的市拓表现和进取的增长目标（“十四五”期间营收和净利润复合增速30%），我们认为公司合理2023PE为26倍，目标价13.00港币（前值13.60港币，基于34倍2022PE），维持“买入”评级。风险提示：疫情带来的经营风险，关联房企支持减弱，市拓规模和盈利能力下行风险，社区增值服务不及预期。报告发布日期：2023年03月23日点击下载全文：中海物业(2669HK,买入):业绩符合预期，市拓持续发力归母净利润略超我们预期，维持“买入”评级公司3月29日发布年报，22年实现营收136.9亿元，同比+27%；归母净利润11.1亿元，同比+32%，略高于我们预期（10.6亿元）。我们维持23/24年EPS为2.52/3.18元的预测，预计25年EPS为3.89元。可比公司平均2023PE为23倍（一致预期），考虑到公司市拓和社区增值服务的优秀能力，我们认为公司合理2023PE为25倍，目标价71.92港币（前值70.36港币，基于31倍2022PE），维持“买入”评级。风险提示：疫情带来的经营风险，关联房企支持减弱，市拓规模和盈利能力下行，社区增值服务不及预期。报告发布日期：2023年03月30日点击下载全文：保利物业(6049HK,买入):业绩略超预期，盈利能力逆势提升业绩保持中高速增长，维持“买入”评级公司3月28日发布年报，22年实现营收120.2亿元，同比+35%；归母净利润22.1亿元，同比+28%，略超我们预期（21.1亿元）；派息率同比+8pct至45%。我们维持23/24年EPS为1.26/1.61元的预测，新引入25年EPS预测2.02元。可比公司平均2023PE为17倍（一致预期），考虑到公司具备韧性的业绩表现、商管板块的竞争壁垒和物管板块的快速拓展，我们认为公司合理2023PE为33倍，目标价47.47港币（前值46.63港币，基于33倍2023PE），维持“买入”评级。风险提示：经济环境和疫情带来的经营风险，收购整合风险，规模扩张不及预期，利润率不及预期。报告发布日期：2023年03月28日点击下载全文：华润万象生活(1209HK,买入):业绩韧性成长，迎接万象更新业绩保持高增长，维持“买入”评级324日发布年报，2219.8亿元，同比+42%4.1亿元，同比+28%，基本符合我们预期（4.2亿元）。考虑到公司23-25EPS1.98/2.58/3.31（23/242.07/2.75元23年在管面积/营收/利润增长30%的目标充满信心。可比公司平均2023PE为16倍（一致预期），考虑到公司的密度优势，我们认为公司合理2023PE为17倍，目标价38.38港币（前值31.04港币，基于18倍2022PE），维持“买入”评级。风险提示：疫情带来的经营风险，关联房企经营风险，市拓规模和盈利能力下行风险，5S增值服务不及预期。报告发布日期：2023年03月27日点击下载全文：滨江服务(3316HK,买入):密度优势再夯实，装修业务露头角股票名称 最新观点招商积余(001914CH)万物云(2602HK)新大正(002968CH)

23Q1业绩开门红，维持“买入”评级公司4月21日发布一季报，23Q1实现营收33.1亿元，同比+30%；归母净利润1.8亿元，同比+27%。我们维持23-25年EPS为0.73/0.88/1.05元的盈利预测。可比公司23年平均PE为20倍（一致预期），考虑到公司轻重资产分离、收并购持续取得进展，非住宅竞争壁垒突出，央企母公司经营稳健，我们认为合理23PE估值水平为26倍，目标价18.98元，维持“买入”评级。风险提示：疫情扰动，关联房企支持减弱，盈利能力下行，轻重资产分离不及预期，整合不及预期。报告发布日期：2023年04月21日点击下载全文：招商积余(001914CH,买入):Q1业绩开门红，各业务平稳扩张内外因素共同导致业绩阶段性承压，维持“买入”评级公司3月27日发布年报，22年实现营收301.1亿元，同比+27%；归母净利润15.1亿元，同比-9%，低于我们预期（19.1亿元）。考虑到成本端的压力，我们下调毛利率，预计23-25年EPS为1.75/2.25/2.83元（23/24年前值为2.18/2.99元）。可比公司平均2023PE为21倍（一致预期），考虑到公司推进蝶城战略中面临的业绩阶段性调整，我们收窄估值溢价，认为公司合理2023PE为26倍，目标价51.87港币（前值56.87港币，基于24倍2023PE），维持“买入”评级。风险提示：疫情带来的经营风险，关联房企支持减弱的风险，“蝶城”推进、收并购项目经营表现、科技板块和业主增值服务发展不及预期。报告发布日期：2023年03月29日点击下载全文：万物云(2602HK,买入):循环业务保持成长，蝶城路径清晰业绩同比增速较22Q4改善，维持“买入”评级公司4月27日发布一季报，23Q1实现营收7.3亿元，同比+19%；归母净利润0.5亿元，同比+10%。我们维持23-25年EPS为1.05/1.42/1.91元的盈利预测。可比公司平均23PE为18倍（一致预期），考虑到公司市拓增速较上市后的快速扩张期有所放缓，我们收窄估值溢价，认为公司合理23PE为23倍，目标价24.15元（前值27.30元，基于26倍2023PE），维持“买入”评级。风险提示：疫情发展不确定性；规模拓展不及预期；盈利能力下行风险；收并购交易存在不确定性。报告发布日期：2023年04月28日点击下载全文：新大正(002968CH,买入):业绩增速改善，市拓稳步前行资料来源：Bloomberg，预测风险提示行业政策风险：宏观流动性的变化、因城施策的调控政策存在不确定性，在新发展模式的指引下，住房、土地、金融、财税等房地产相关领域的制度存在调整优化的可能，都可能对房企经营造成扰动。行业下行风险：房地产行业规模高峰可能已经过去，部分区域销售、拿地、新开工、投资等关键指标存在趋势性下行风险。部分房企经营风险：若经营和融资性现金流修复低于预期，部分房企仍可能面临较大的资金链压力，进而出现经营困难等问题。免责声明分析师声明本人，陈慎、刘璐、林正衡，兹证明本报告所表达的观点准确地反映了分析师对标的证券或发行人的个人意见；彼以往、现在或未来并无就其研究报告所提供的具体建议或所表迖的意见直接或间接收取任何报酬。一般声明及披露本报告由股份有限公司（已具备中国证监会批准的证券投资咨询业务资格，以下简称“本公司”）制作。本报告所载资料是仅供接收人的严格保密资料。本报告仅供本公司及其客户和其关联机构使用。本公司不因接收人收到本报告而视其为客户。本报告基于本公司认为可靠的、已公开的信息编制，但本公司及其关联机构(以下统称为“华泰”)对该等信息的准确性及完整性不作任何保证。本公司不是FINRA的注册会员，其研究分析师亦没有注册为FINRA的研究分析师/不具有FINRA分析师的注册资格。华泰力求报告内容客观、公正，但本报告所载的观点、结论和建议仅供参考，不构成购买或出售所述证券的要约或招揽。该等观点、建议并未考虑到个别投资者的具体投资目的、财务状况以及特定需求，在任何时候均不构成对客户私人投资建议。投资者应当充分考虑自身特定状况，并完解和使用本报告内容，不应视本报告为做出投资决策的唯一因素。对依据或者使用本报告所造成的一切后果，华泰及作者均不承担任何法律责任。任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效。响所预测的回报。品等相关服务或向该公司招揽业务。报告意见及建议不一致的市场评论和/应当考虑到华泰及他决定的唯一信赖依据。有关该方面的具体披露请参照本报告尾部。给因可得到、使用本报告的行为而使华泰违反或受制于当地法律或监管规则的机构或人员。本报告版权仅为本公司所有。未经本公司书面许可，任何机构或个人不得以翻版、复制、发表、引用或再次分发他人(无论整份或部分)等任何形式侵犯本公司版权。如征得本公司同意进行引用、刊发的，需在允许的范围内使用，并需在使用前获取独立的法律意见，以确定该引用、刊发符合当地适用法规的要求，同时注明出处为“”，且不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。本公司保留追究相关责任的权利。所有本报告中使用的商标、服务标记及标记均为本公司的商标、服务标记及标记。中国香港本报告由股份有限公司制作,在香港由华泰金融控股（香港）有限公司向符合《证券及期货条例》及其附属法律规定的机构投资者和专业投资者的客户进行分发。华泰金融控股（香港）有限公司受香港证券及期货事务监察委员会监管，是华泰国际金融控股有限公司的全资子公司，后者为股份有限公司的全资子公司。在香港获得本报告的人员若有任何有关本报告的问题,请与华泰金融控股（香港）有限公司联系。香港-重要监管披露华泰金融控股（香港）有限公司的雇员或其关联人士没有担任本报告中提及的公司或发行人的高级人员。（6025CH（202H（香港或其关联公司实益