房地产市场报告 -【总量维持结构分化】2023西安住宅市场半年刊-中原

2023年西安住宅市场半年刊本期主编：田栋姚莎莎2023年7月9日未经许可不得商用总量回温存量房时代供销博弈总量回温存量房时代供销博弈改善扎堆适配供给/功能刚改需求和积极营销动作成热销关键上半年西安住宅市场运行供销时间任务双过半出让条件调整、降流拍促成交熟悉片区深耕与跨片区增储分化住宅市场特点：供销博弈改善扎堆，结构分化加剧原因：存量房时代+优质适配供给+功能刚改强劲+积极营销动作万+套量-面积(万㎡)销售额(亿元)套数价格(元/万+套量-面积(万㎡)销售额(亿元)套数价格(元/㎡)1.市场容量：由于2022年上半年西安疫情封控及阶段禁足原因影响导致的低基数，市场成交套数和金额双回温。2.市场结构：主城进入存量房时代，二手成交套数占住房市场上半年成交55%。新房31979↑18%二手39875↑145%合计新房31979↑18%二手39875↑145%合计71854↑66%435↑18%392↑156%827↑58%777↑20%589↑149%1244↑41%17845↑2%15042↓3%16675↓2%202317549155341695426988163064329464823788520222022合计522合理处理。42019年上半年至2023年上半年大西安商品住宅供销价走势(成交面积(万㎡))成交面积(万㎡)成交价格(元/㎡)2周期移动平均新增供应(万㎡)19年8007006005004003002000002000018000160001400012019年上半年至2023年上半年大西安商品住宅供销价走势(成交面积(万㎡))成交面积(万㎡)成交价格(元/㎡)2周期移动平均新增供应(万㎡)19年80070060050040030020000020000180001600014000120001000080006000400020000-容量峰值年180511660914307关注公众号：地产智库精选知识星球：地产智库全网最大、最全、最新的资料分享平台，持续更新最新地产资料/jIim6me2019年上半年2019年下半年2020年上半年2020年下半年2021年上半年2021年下半年2022年上半年2022年下半年2023年上半年1784517549163531422513706疫情三年697万㎡较22年上半年↑10%↑4%17845元/㎡较22年上半年↑1.7%↑30%435万㎡较22年上半年↑17%↓39%777亿较22年上半年↑18%↓15%15642数据来源：中指数据库新房市场总量一进改324万㎡较22年上半年↓14%↓40%结构分化加剧，扎堆改善赛道，两极分化加剧新房市场特点供销博弈改善扎堆结构分化加剧，扎堆改善赛道，两极分化加剧新房市场特点供销博弈改善扎堆关注公众号：地产智库精选知识星球：地产智库全网最大、最全、最新的资料分享平台，持续更新最新地产资料/jIim6me新增供应(万㎡)成交面积(万㎡)成交价格(元/㎡)新房新增供应(万㎡)成交面积(万㎡)成交价格(元/㎡)房企推货意愿持续放缓，金九银十未来，“双十一”和“双十二”少量红盘推出“首付分期”等主动营销政策有一定效果但仍多数未达到原定预期销量，进一步加剧“买涨不买跌”心里，观望2.小阳春乍现，金三银四未现且有进一步下行趋势，供销博弈加剧：前两月供货低位，由于疫情三年造成的挤压需求在元宵复工后的快速释放2月小阳春叠加各项目积1401950019000190000185008018000601750040201700020关注公众号：地产智库精选知识星球：地产智库全网最大、最全、最新的资料分享平台，持续更新最新地产资料/jIim6me0165002022-062022-072022-082022-092022-102022-112022-122023-012023-022023-032023-042023-052023-06数据来源：中指数据库+万分62.42022年上半年至今各区域成交占比变化22期末库存(万㎡)成交价格(元/㎡)西咸新区100.0%+万分62.42022年上半年至今各区域成交占比变化22期末库存(万㎡)成交价格(元/㎡)西咸新区100.0%碑林区经开区沪灞生态区灞桥区新城区雁塔区航天新城高新区曲江新区长安区国际港务区莲湖区未央区2023年各区域供销价表现新增供应(万㎡)成交面积(万㎡)剧。平后存在一定价格溢出效应。新房市场特点二高新/沪灞/港务三足鼎立，扎堆改善30000350.0300.0250.0200.0150.0100.050.00.0930000350.0300.0250.0200.0150.0100.050.00.090.0%80.0%70.0%60.0%50.0%40.0%30.0%20.0%10.0%0.0%2500020000150001000050000关注公众号：地产智库精选关注公众号：地产智库精选知识星球：地产智库全网最大、最全、最新的资料分享平台，持续更新最新地产资料/jIim6me新房市场特点三刚需刚改回归中级改善回落高改回温，，，㎡㎡㎡140中级改善回落180以上高改回温100-180刚需刚改回归140-极致刚需基本退出新房市新房市场特点三刚需刚改回归中级改善回落高改回温，，，㎡㎡㎡140中级改善回落180以上高改回温100-180刚需刚改回归140-极致刚需基本退出新房市场100.0%90.0%80.0%70.0%22.5%26.9%37.6%60.0%50.0%40.0%30.0%20.0%10.0%0.0%52.5%48.8%49.3%2019年上半年2019年下半年2020年上半年2020年下半年2021年上半年2021年下半年2022年上半年2022年下半年2023年上半年数据来源：中指数据库，100㎡以内为极致刚需产品，100-120㎡为门槛刚需刚改/品质刚需产品，120-140㎡为品质刚需与功能改善，140-180㎡为功能与品质改善，180㎡为中高改产品。面积回调功能升级29.6%37.8%39.3%54.2%50.6%关注公众号：地产智库精选知识星球：地产智库全网最大、最全、最新的资料分享平台，持续更新最新地产资料/jIim6me49.4%1.功能刚需刚改回归，中级改善回落高改回温。100-140㎡刚需刚改产品逐步回归占半数份额(52.5%)，140㎡以上高改产品仍然强劲占比37.6%。2.价格持续上行背景下，面积回调功能升级成为市场普遍选择。120-140㎡产品占比升至29.6%，自2019年上半年至今最高套比。3.100㎡内极致刚需产品基本退出新房市场。2019年上半年至今各面积段成交套比变化100㎡以下100-120㎡120-140㎡140-180㎡180㎡以上涨涨平涨跌跌万需求仍强劲万改善当道-+，，涨涨平涨跌跌万需求仍强劲万改善当道-+，，万+22同比上半年年70.0%60.0%50.0%40.0%30.0%20.0%10.0%0.0%2020年上半年2020年下半年2021年上半年2021年下半年2022年上半年2022年下半年2023年上半年数据来源：中指数据库总价结构持续上探新房市场特点四2020年上半年至今总阶段成交套比变化100万以内100-150万150-200万200-250万250-300万300万及以上100.0%90.0%80.0%关注公众号：地产智库精选知识星球：地产智库全网最大、最全、最新的资料分享平台，持续更新最新地产资料/jIim6me构轮转给触发需求判不足动作滞后主城进入存量房时代对刚需新房平替分流增强对改善新房助推力减弱对于异动预判不足积极营销动作滞后，小阳构轮转给触发需求判不足动作滞后主城进入存量房时代对刚需新房平替分流增强对改善新房助推力减弱对于异动预判不足积极营销动作滞后，小阳春未及时积极出货补加推成交疲软。客户总量萎缩背景下，刚性需求仍然强劲尤其是多孩功能刚改需求，直接影响开盘及后期营销结果优质适配成重要触发点倒挂价格优势/强学区配套/更优产品力成为热销共性造成上半年市场结构性分化的四大原因：壹贰叁肆关注公众号：地产智库精选知识星球：地产智库全网最大、最全、最新的资料分享平台，持续更新最新地产资料/jIim6me，西安主城区已进入存量房为主时代。2.新房主力承接改善，二手主力承接刚性需求。2023年上半年新房成交套均面积136㎡，二手成交套均面积98㎡。3.二手自带交付确定性、价格/门槛、配套多重优势，加上自22年3月新房暴雷信息增多导致的信任危机和新房改善化的倒逼，去年5.28限售松绑和四季度指导价解除，4.虽二手成交回温，但大多卖家基于对未来收入不确定增加考虑缩减家庭负债表，卖出≠进入新房改善市场加上挂牌量的逐月增加，二手成交量二季度连续三连跌，136，西安主城区已进入存量房为主时代。2.新房主力承接改善，二手主力承接刚性需求。2023年上半年新房成交套均面积136㎡，二手成交套均面积98㎡。3.二手自带交付确定性、价格/门槛、配套多重优势，加上自22年3月新房暴雷信息增多导致的信任危机和新房改善化的倒逼，去年5.28限售松绑和四季度指导价解除，4.虽二手成交回温，但大多卖家基于对未来收入不确定增加考虑缩减家庭负债表，卖出≠进入新房改善市场加上挂牌量的逐月增加，二手成交量二季度连续三连跌，1362022年8月至今西安新房VS二手房成交套数变化12000新房成交二手成交100002023上半年8000㎡6000㎡40002000大、最全、最新的资料分享平台，持续更新最新地产资料/jIim6me方案关注公众号：地产智库精选知识星球：地产智库02022-082022-092022-102022-112022-122023-012023-022023-032023-042023-052023-0698造成上半年市场结构性分化原因一：造成上半年市场结构性分化原因一：数据来源：新房成交套数来源于中指数据库，二手成交数据来源于西安市住建局，皆为完签数据。由于西安市住建局二手网签数据为西安全域范围，根据市场经验及各远郊区县市场特点，对二手成交数据进行合理处理。造成上半年市场结构性分化原因二：2022年至今三个半年限购区线上登记变化造成上半年市场结构性分化原因二：2022年至今三个半年限购区线上登记变化 (套) (批) (批) (批) (批) (批)2022上半年291601570934409811299528%72%2022下半年3432869784282924149241%59%2023上半年2364039582148632471238%62%同比22年上-19%-75%-66%-78%34%-13%关注公众号：地产智库精选知识星球：地产智库全网最大、最全、最新的资料分享平台，持续更新最新地产资料/jIim6me数据来源：陕西中原楼盘监测系统1.2022年至今三个半年限购区线上登记总量变化——核验客量萎缩严重同比减少7成，刚需和普通客量非对称下滑，普通核验客量同比减少近8成，刚需和普通占比呈现一增一减变化；大于40%，次数占比达四分之一，直接影响摇号开盘与后期平销走势；增多趋及营销需要重点关注。22022年至今三个半年限购区登记刚需占比变化刚需占比大于40%次数2022上半年15%2022下半年2034723%2023上半年16625%造成上半年市场结构性分化原因二：三个千人摇看共性中号刚需选房率是中号普通的两倍143户型5月21日御锦城新组团首开均价15530元/㎡，推537套，售432套去化率80%6月5日中海学仕里首开均价27194元/㎡，推720套，售432套去化率100%6月21日龙湖砚熙台首开均价15737元/㎡，推590套，售316套去化率53%验表现核验通过量造成上半年市场结构性分化原因二：三个千人摇看共性中号刚需选房率是中号普通的两倍143户型5月21日御锦城新组团首开均价15530元/㎡，推537套，售432套去化率80%6月5日中海学仕里首开均价27194元/㎡，推720套，售432套去化率100%6月21日龙湖砚熙台首开均价15737元/㎡，推590套，售316套去化率53%验表现核验通过量刚需客户普通客户5671组1877(33%)3794(67%)记核验表现过量429(41%)596(59%)关注公众号：地产智库精选知识星球：地产智库全网最大、最全、最新的资料分享平台，持续更新最新地产资料/jIim6me客户落位客户落位午平销选房295组295组135套65套刚需选房日表现二孩刚需家庭选房率90%以上功能刚需客户入市心理坚定尤其是二孩刚需选房率92%功能刚改刚需客户首选产品功能适配性突显验表现核验通过量刚需客户普通客户1788组854(48%)934(52%)客户落位通客户数据来源：陕西中原楼盘监测系统户分类14836.5%13934.2%11929.3%对于异动预判不足，看成交走势 复工小阳春未及时积极出货补货，3/45016600对于异动预判不足，看成交走势 复工小阳春未及时积极出货补货，3/450166005月6月4月11-12月密集加推冲刺年底目标1-2月主力去化22年四季度已推未售库存2022年2023年造成上半年市场结构性分化原因三：-62022年9月至2023年6月重点监测项目楼盘监测月度表现-6成交均价(元/㎡)全市新增供应(套)来访量(批)成交均价(元/㎡密集加推抢货抢节18600350001840030000182002500025000178002000017600150001740010000171000017000500016800数据来源：陕西中原楼盘监测系统，根据自2022年8月监测主城区域35个重点楼盘实时认购成交数据采集进行专项分析优质适配供给成需求重要触发点倒挂价格优势/强学区配套更优产品力成为热销共性1.千人摇锐减，登记热度降低——2023年上半年千人摇盘降低至10次(9个盘)；优质适配供给成需求重要触发点倒挂价格优势/强学区配套更优产品力成为热销共性1.千人摇锐减，登记热度降低——2023年上半年千人摇盘降低至10次(9个盘)；相较本盘过往批次推售产品及时善客、功能改善客及少量教育投资客，龙湖云性叠加年初片格策略在同批登记竞争中分流御锦城大批客户。数据来源：陕西中原楼盘监测系统/造成上半年市场结构性分化原因四：造成上半年市场结构性分化原因四：22023年线上登记核验量TOP10序号登记月份项目名称产品类型交付标准 (精装/毛坯)销销售均价 (元/㎡)推售房源登记量核验通过刚需家庭刚需占比普通家庭普通占比中签率12023年5月中海学仕里高新区高高层毛坯2719572062965671187733%379467%13%22023年3月融创长安街壹号长安高层毛坯144934012619143955%345%15.31%32023年3月华安紫竹苑城南高层毛坯110974533482475127552%120048%1.82%42023年5月御锦城沪灞生态区高层/小高毛坯1553153720111788178885448%93452%30%52023年3月中粮奥体壹号港务区小高毛坯17330238190263637%108163%14%62023年6月万科·璞悦沪灞生态区小高精装167512001762150663742%86958%13%72023年3月龙湖星河云河颂航天城高层毛坯21008188139332528%84772%16%82023年5月绿城丹桂苑国际港务区高层毛坯179772681456116541636%74964%23%9关注公众号：地产智库精选关注公众号：地产智库精选知识星球：地产智库全网最大、最全、最新的资料分享平台，持续更新最新地产资料/jIim6me绿城丹桂苑国际港务区高层/小高层毛坯183782561260109536233%73367%23%2023年6月龙湖砚熙台沪灞生态区高层毛坯157375901536102542942%59658%58%02土地市场✓出让条件优化降流拍促成交、成交“时间任务”双过半、主城与区县结构分化加剧✓亩单价首次负增长，取地低容错要求倒逼房企新增突出多为熟悉片区，陕北房企陆续进驻✓住房市场现状与未来发展引导房企布局2023年供应量将高于2022年，且市级核心区域是出让主力《关于进一步规范住宅用地供应信息公开工作的通知》政策环境(全国)：“双集中”供地模式、住房市场热度持续下滑、房企频频爆雷背景下，2023年2月初，一份自然资源部办公厅发布的《关于进一步规范住宅用地供应信息公开工作的通知》在业内广泛传播。《关于进一步规范住宅用地供应信息公开工作的通知》新增核心内容主要有：①规《关于进一步规范住宅用地供应信息公开工作的通知》政策环境(全国)：“双集中”供地模式、住房市场热度持续下滑、房企频频爆雷背景下，2023年2月初，一份自然资源部办公厅发布的《关于进一步规范住宅用地供应信息公开工作的通知》在业内广泛传播。《关于进一步规范住宅用地供应信息公开工作的通知》新增核心内容主要有：①规范有序推进住宅用地供应信息公开：稳定市场预期、维护市场公平的基础性制度安排。②建立拟出让地块清单公布制度：分批次公开未来一段时间内拟出让地块的详细清单。在业内广泛流传。③规范出让环节信息公开：既要公开地块信息，又要公开地块重要关联信息(如地块周边主要配套设施、公共服务设施现状与规划情况、周边同类型地块基本情况等)。《关于进一步规范住宅用地供应信息公开工作的通知》出台背景：自2021年以来，22个重点城市实行“双集中”供地模式，每年集中出让3-4次。“双集中”供地模式一方面使得房企研判时间缩短；另一方面，受2021年下半年以来的市场持续下滑带来的房企预期悲观、房企频频爆雷等多因素影响，造成非热点区域、热点地块流拍。关注公众号：地产智库精选知识星球：地产智库全网最大、最全、最新的资料分享平台，持续更新最新地产资料/jIim6me进一步规范住宅用地供应信息公开工作的通知》出台影响：增加房企对预出让地块的研判时间，关注公众号：地产智库精选知识星球：地产智库全网最大、最全、最新的资料分享平台，持续更新最新地产资料/jIim6me关注公众号：地产智库精选知识星球：地产智库全网最大、最全、最新的资料分享平台，持续更新最新地产资料/jIim6me政策环境(西安)：土地出让环节两个调整降流拍促成交关注公众号：地产智库精选知识星球：地产智库全网最大、最全、最新的资料分享平台，持续更新最新地产资料/jIim6me政策环境(西安)：土地出让环节两个调整降流拍促成交②住宅用地出让信息中新增“宗地关联信息”。在《关于进一步规范住宅用地供应信息公开工作的通知》后，西安在土地出让环节有两个调整：①西安首次进行拟出让地块清单公示；②自2月以来，住宅用地出让信息中新增“宗地关联信息”。一方面，2023年2月15日，西安首次进行拟出让地块清单公示，共公示地块73宗(其中2宗为安置用地)，截止到6月底，已有37宗(其中1宗为安置用地)进行出让。另一方面，西安自2月以来，住宅用地出让公告中增加“宗地关联信息”，明确告知地块所属区域、周边主要配套、交通路网情况等。从2023年上半年土地出让情况来看，土地出让环节的两个调整带来一些积极变化，如流拍地块占比降至9%，而该数值在2021①①首次进行拟出让地块清单公示；拟出让地块数量(宗)已出让地块数量(宗)数据来源：西安/西咸新区自然资源和规划局；区县范围：城六区、长安区、高陵区、临潼区、阎良区、蓝田县、周至县、鄠邑区；市级范围：西咸新区、高新区、经开区、沪灞生态区、曲江新区、航天基地、航空基地、国际港务区塔区拟出让地块数量(宗)已出让地块数量(宗)数据来源：西安/西咸新区自然资源和规划局；区县范围：城六区、长安区、高陵区、临潼区、阎良区、蓝田县、周至县、鄠邑区；市级范围：西咸新区、高新区、经开区、沪灞生态区、曲江新区、航天基地、航空基地、国际港务区塔区区鄠邑区金贸区86420拟出让地块情况从《2022年预算执行情况和2023的报告》新高水平，全市为1899亿元、市级1659亿元、区县241亿元，其中土地出让金预算分别为1738亿元(高于2022年决算)、亿元(高于)、亿元(高于从《2022年预算执行情况和2023的报告》新高水平，全市为1899亿元、市级1659亿元、区县241亿元，其中土地出让金预算分别为1738亿元(高于2022年决算)、亿元(高于)、亿元(高于关注公众号：地产智库精选知识星球：地产智库全网最大、最全、最新的资料分享平台，持续更新最新地产资料/jIim6me。、、西安全市土地出让量势必要高于)。在房企流动性普遍不足、商品住房市场热度持续回落背景下，房企拿地热情较为欠缺，成交亩单价有明显回调态势。溢价地块普遍位于区域发展较有潜力且产业聚集度相对较高的高新区、航天基地；与之形成明显对比的是，以郊区县为代表的片区受发展潜力较低、房企预期悲观等因素影响，呈现底价成交甚至是流拍。同时，定向挂牌较多、平台企业托底现象依然存在是流拍率较2022年有所回落的主要影响因素。政策环境(西安)：且市级区域为土地出让的核心片区(其土地出让金预算占全市的基于《西安市2022年预算执行情况和2023年预算草案的报告》可以预见，数据来源：西安/西咸新区自然资源和规划局；区县范围：城六区、长安区、高陵区、临潼区、阎良区、蓝田县、周至县、鄠邑区；市级范围：西咸新区、高新区、经开区、沪灞生态区、曲江新区、航天基地、航空基地、国际港务区全市土地出让量必高于年以来最低水平3462亩/折合建筑面积折合建筑面积509万㎡亩，为近62022年全年的48%544万㎡，供应量为2022年全年的56%(从占地面积来看)；，成交量为2022年全年的58%(从占地面积来看)；年以年以来最低水平3462亩/折合建筑面积折合建筑面积509万㎡亩，为近62022年全年的48%544万㎡，供应量为2022年全年的56%(从占地面积来看)；，成交量为2022年全年的58%(从占地面积来看)；年以来首次负增长，且分别低于2021年全年5.7%、2022年全年17.4%；，为339亿元；2019-2021年的17%、15%、17%相比，表现一般，在供地以定向挂牌、平台企业托底现象仍在的背景下，显著低于2022年全年水平(2022年该数值为11%)。②成交：成交43宗，占地约3209③成交亩单价：成交亩单价1058④土地出让金：受单价走低影响仅占到⑤溢价成交：占比9%，较2022⑥流拍地块：流拍地块占比2%关注公众号：地产智库精选知识星球：地产智库全网最大、最全、最新的资料分享平台，持续更新最新地产资料/jIim6me土地供销(区县)：供销“时间任务”双过半①供应：市级新增供应45宗，占地约21数据来源：西安/西咸新区自然资源和规划局；市级范围：西咸新区、高新区、经开区、沪灞生态区、曲江新区、航天基地、航空基地、国际港务区0供应量(亩)成交量(亩)成交亩单价(万元/亩)018年19年017年21年22年18年19年017年21年22年2023年上半年市级供求均不足土地供销(区县)：年全年下滑。22供求均不足土地供销(区县)：年全年下滑。22溢价与流拍：无溢价地块；流拍地块占比26%，地块质素、房企预期悲观是主要影响因素。关注公众号：地产智库精选知识星球：地产智库全网最大、最全、最新的资料分享平台，持续更新最新地产资料/jIim6me供应量(亩关注公众号：地产智库精选知识星球：地产智库全网最大、最全、最新的资料分享平台，持续更新最新地产资料/jIim6me0002017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年上半年数据来源：西安/西咸新区自然资源和规划局；区县范围：城六区、长安区、高陵区、临潼区、阎良区、蓝田县、周至县、鄠邑区23P西咸新区、国际港务区、高新区为成交量成交占比成交占比成交占比成交占比成交占比P西咸新区、国际港务区、高新区为成交量成交占比成交占比成交占比成交占比成交占比成交占比成交占比区域成交结构(市本级)关注公众号：地产智库精选知识星球：地产智库全网最大、最全、最新的资料分享平台，持续更新最新地产资料/jIim6me成交量为2022年全年的58%43宗，占地约 (从占地面积来看)。成交量为2022年全年的58%43宗，占地约 (从占地面积来看)。从区域结构来看，西咸新区、国际港务区、高新区为成交量较多区域，的40%、18%、17%。区域成交结构(市本级)：国际港务区、高新区为当前房地产集中开发区域，①新房市场月均流速(2023年1-6月网签口径)分别位居全区潜在存量压力相对较小，去化周期区域成交结构(市本级)：国际港务区、高新区为当前房地产集中开发区域，①新房市场月均流速(2023年1-6月网签口径)分别位居全区潜在存量压力相对较小，去化周期区均有一定的产业基础且已聚集一定的是另多数房企望而却步的西咸新区五组团(沣东新城(含能源金贸区)、沣西新城、泾河新城、空港新城、秦汉新城)，一方面区域产业聚集尚未形成；另一方面潜在去化压力巨大(沣东新城(含能源金贸区)去化周期215个月、沣西新城147个月、泾河新城92个月、空港新城131个月、秦汉新城315个月)，存在较大市②新房成交量：月均1.5万㎡③新房去化周期(广义)：315个月房走量最高、房地产集中开发区域之一均17.0万㎡/排名第1③新房去化周期(广义)：20个月2019年以呈现缩减态势均15.3万㎡/排名第3③新房去化周期(广义)：25个月关注公众号：地产智库精选知识星球：地产智库全网最大、最全、最新的资料分享平台，持续更新最新地产资料/jIim6me交②新房成交量：月均4.4万㎡③新房去化周期(广义)：29个月交②新房成交量：月均0.6万㎡③新房去化周期(广义)：123个月成交量：月均4.7万㎡/排名第5③新房去化周期(广义)：25个月②新房成交量：月均1.8万㎡③新房去化周期(广义)：215个月住房市场现状、区域未来发展预期引导房企布局。②新房成交量：月均1.5万㎡③新房去化周期(广义)：100个月均16.1万㎡/排名第2③新房去化周期(广义)：25个月①土地成交量：无供应无成交②新房成交量：月均0.8万㎡③新房去化周期(广义)：131个月成交②新房成交量：月均5.6万㎡③新房去化周期(广义)：92个月24②新房成交量：月均2.8万㎡③新房去化周期(广义)：147个月溢价地块位置图4.——高新、航天基地。%、31%、11%)溢价地块位置图4.——高新、航天基地。%、31%、11%)，且均为触顶摇号储自身已布局区域的房企，如保利之于高新丝路软件城、招商之于高新中央创新区；另一方面，有首次落子西安的房企选择布局热点片溢价成交地块仅热点地块①：GX3-36热点地块①：GX3-36-14，位于高新区丝路软件城，占地约119亩，容积率不大于2.5，建筑密度不大于20%，4家房企(招商、保利、中海、中铁建)参拍，最终触顶摇号成交，由保利斩获，溢价率14.9%，成交总价27.7亿元，成交楼面价13972元/㎡。热点地块②：GX3-18-46，位于高新中央创新区，占地约62亩，容积率不大于2.8，建筑密度不大于20%，7家房企(华润、龙湖、碧桂园、新希望、德通、南通亚伦地产、星河)参拍，最终触顶摇号成交，由南通亚伦地产斩获，溢价率15.1%，成交总价16.5亿元，成交楼面价14191元/㎡。热点地块③：GX3-42-73-2，位于高新中央创新区，占地约60亩，容积率不大于2.4，建筑密度不大于20%，16家房企(龙湖、中海、华润、中铁建、招商、华发、新希望、中铁置业等)参拍，最终触顶摇号成交，由招商斩获，溢价率14.7%，成交总价11.7亿元，成交楼面价12229元/㎡。热点地块④：HT01-31-16-1，位于航天基地，占地约89亩，容积率不大于2.0，，建筑密度不大于25%，9家房企(华润置地、龙湖、招商、越秀、成都华建益锦置业、德通等)参拍，最终触顶摇号成交，由扬州建工斩获，溢价率15.0%，成交总价12.3亿元，成交楼面价10360元/㎡。关注公众号：地产智库精选关注公众号：地产智库精选知识星球：地产智库全网最大、最全、最新的资料分享平台，持续更新最新地产资料/jIim6me馨馨4.表：2023年上半年增储自身已布局区域房企拿地明细大悦城CB2231建筑密度占地面积 (亩)拿地房企成交价 (万元)溢价率亩单价(万元/亩)楼面地价成交日期不大于20%龙翔0.0%4.表：2023年上半年增储自身已布局区域房企拿地明细大悦城CB2231建筑密度占地面积 (亩)拿地房企成交价 (万元)溢价率亩单价(万元/亩)楼面地价成交日期不大于20%龙翔0.0%不大于20%龙翔0.0%不大于20%0.0%不大于20%0.0%不大于20%招商大于20%保利不大于25.4％万科0.0%国港新26数据来源：西安/西咸新区自然资源和规划局；中原市调土地名称土地属性地址容积率国际港务区港兴四路以北、欧亚大道以西不大于2.5GW15-7城镇住宅用地不大于2.5国际港务区港安路以南、和悦路以西住宅、商服GW1-15-5GW1-21-11国际港务区欧亚大道以西、港丰路以南住宅不大于2.5住宅、商服国际港务区秦汉大道以南、灞渭大道(原迎宾大道)以东不大于2.8高新区兴隆街道经二十六路以西、经三十二路东不大于2.4住宅高新区丝路软件城富鱼路以南，天谷二路以北，云水四路以西，云水五路以东住宅不大于2.5雁塔区东康路以东、康宁路以南、规划路以西、新兴南路以北住宅、商服不大于3.66关注公众号：地产智库精选知识星球：地产智库全网最大、最全、最新的资料分享平台，持续更新最新地产资料/jIim6me以龙翔、颐馨、大悦城、招商、保利、万科为代表房企选择增储熟知区域。悉的片区继续增储。①龙翔在国际港务区增储2宗/187亩，其在该区域在售项目为龙翔奥城珑樾府(占地108亩，总户数1330)自2022年9月20日首开后，目前已进入尾盘销售阶段，销售周期历时9个月。②颐馨先后在国际港务区开发湿地一号、金地玖峯悦(金地代建)2个项目，目前金地玖峯悦在售，月均去化63套；5月，该房企在国际港务区增储83亩。③大悦城在成功开发中粮奥体壹号(项目总户数2009，8次开盘中，6次开盘即售罄、1次开盘去化率超9成)之后，增储41亩。④招商在高新三期成功开发招商臻境(已售罄)之后，增储60亩。⑤保利则在高新软件新城再次增储119亩，目前在售保利天汇(占地149亩，总户数1838，1-5月月均去化130套(认购口径))。⑥万科在雁塔区开发的万科东望项目(占地146亩，总户数3328)在2023年上半年稳居大西安单盘销售金额TOP10榜单前列(1-6月月均成交214套(认购口径))，5月为该项目增储125亩。4.蹊径，突破原有布局。润、中铁建为代表的央企选择跳出自身熟悉的区 4.蹊径，突破原有布局。润、中铁建为代表的央企选择跳出自身熟悉的区 2023年52.5，成交总价10.3亿元(底价成交)，成交楼面价7535元/㎡。突破原有布局的典型房企27以华润、中铁建为代表的房企选择突破原有布局区域。于2.0，成交总价10.5亿元(底价成交)，成交楼面价9450元/㎡。数据来源：西安/西咸新区自然资源和规划局；中原市调房企名称目名称房企名称目名称市里城关注公众号：地产智库精选关注公众号：地产智库精选知识星球：地产智库全网最大、最全、最新的资料分享平台，持续更新最新地产资料/jIim6me里城城城4.关注公众号：地产智库精选知识星球：地产智库全网最大、最全、最新的资料分享平台，持续更新最新地产资料/jIim6me数据来源：西安/西咸新区自然资源和规划局284.关注公众号：地产智库精选知识星球：地产智库全网最大、最全、最新的资料分享平台，持续更新最新地产资料HYPERLINK"/jIim6me