项目投资分析报告37课件

中广信_秦皇岛山海关项目投资分析报告_37PPT2023/8/9中广信秦皇岛山海关项目投资分析报告37PPT中广信_秦皇岛山海关项目投资分析报告_37PPT2023/81目录PART-1项目本体研究PART-2开发背景研究PART-3容积率测算及土地成本建议PART-4项目定位PART-5风险评估中广信秦皇岛山海关项目投资分析报告37PPT目录PART-1项目本体研究PART-2开发背景研2一、项目本体分析区位分析环境分析交通分析项目指标工作重点土地价值分析地块属性界定中广信秦皇岛山海关项目投资分析报告37PPT一、项目本体分析区位分析中广信秦皇岛山海关项目投资分析报告33区位分析正惠街以南2#地块体育场地块老龙头路潮河正惠街以南地块位于秦皇岛市山海关区正惠街以南，规划路以东，山广大街以为北，潮河以西。体育场地块位于老龙头路以东，潮河以南，山广大街以北。项目距山海关火车站距离2.5公里，距飞机场11公里，距海岸线仅1.5公里。中广信秦皇岛山海关项目投资分析报告37PPT区位分析正惠街以南2#地块体育场地块老龙头路潮河4环境分析项目整个地块毗邻潮河，远眺山海关第一内陆河石河。项目位于新政府的一公里辐射半径之内，可享受政府完善的生活配套，拥有浓郁的行政氛围，项目是未来山海关区市政中心地带，蕴含着巨大的潜力和升值空间。中广信秦皇岛山海关项目投资分析报告37PPT环境分析项目整个地块毗邻潮河，远眺山海关第一内5交通分析项目周边有老龙头路，城关南路，102国道，京沈高速，可见项目道路四通八达，对于有车族十分便利。102国道起点北京朝阳门，经过北京、河北、辽宁、吉林和黑龙江5个省份。将项目与北京连接。京沈高速公路是连接北京和沈阳的高速公路，全长658公里，从项目至北京非常方便。中广信秦皇岛山海关项目投资分析报告37PPT交通分析项目周边有老龙头路，城关南路，102国6项目指标正惠街以南2#地块体育场地块老龙头路潮河项目指标占地面积210亩容积率≤1.5建筑密度≤25%绿地率≥35%限高≤20米项目指标占地面积190亩容积率≤2.5建筑密度≤20%绿地率≥35%限高≤50米中广信秦皇岛山海关项目投资分析报告37PPT项目指标正惠街以南2#地块体育场地块老龙头路潮河项目指标占7土地价值分析正惠街以南地块通过对地块各部分资源分析，并进行相应的资源整合，得出地块的不同价值区域。并以此为依据进行价值分配，进行产品线分配。中广信秦皇岛山海关项目投资分析报告37PPT土地价值分析正惠街以南地块通过对地块各部分资源分析，中广信秦8土地价值分析正惠街以南地块产品分布规划通过地块价值分析得出：2地块位置最为优越，属于明星产品，作为价格标杆，建立地位；3地块位置稍劣于2地块，属于现金流产品，作为利润主力，价值最大化。综上所述，2、3地块应作为多层住宅。对于1地块，可以建多层住宅及少量商业，这样可以满足一些投资置业考虑的客户。中广信秦皇岛山海关项目投资分析报告37PPT土地价值分析正惠街以南地块产品分布规划通过地块价值分析得出：9土地价值分析体育中心地块通过对地块各部分资源分析，并进行相应的资源整合，得出地块的不同价值区域。并以此为依据进行价值分配，进行产品线分配。中广信秦皇岛山海关项目投资分析报告37PPT土地价值分析体育中心地块通过对地块各部分资源分析，中广信秦皇10土地价值分析体育中心地块产品分布规划通过地块价值分析得出：2地块位置最为优越，属于明星产品，作为价格标杆，建立地位；1地块位置稍劣于2地块，属于现金流产品，作为利润主力，价值最大化。综上所述，1、2地块应作为少量类别墅区、适量的叠拼、品质洋房。对于3地块，可以作为多层住宅，这样可以满足一些买不起别墅或者不需要大面积户型的客户。中广信秦皇岛山海关项目投资分析报告37PPT土地价值分析体育中心地块产品分布规划通过地块价值分析得出：中11地块属性界定属性界定地块性质居住地理位置正惠街以南地块位于秦皇岛市山海关区正惠街以南区域发展项目是未来山海关区市政中心地带，蕴含着巨大的潜力和升值空间。项目规模体量大，适合综合型社区周边交通路网体系健全，有多条干道连接秦皇岛市区，并与北京连接。周边资源自然景观较好本项目适合打造为公园的、亲水的高端品质泛生态居住区。中广信秦皇岛山海关项目投资分析报告37PPT地块属性界定属性界定地块性质居住地理位置正惠街以南地块位于秦12二、地块开发背景研究秦皇岛市房地产市场整体印象山海关区房地产市场整体印象区域项目环顾区域消费者特征中广信秦皇岛山海关项目投资分析报告37PPT二、地块开发背景研究秦皇岛市房地产市场整体印象中广信秦皇岛山13开发背景研究秦皇岛市房地产市场整体印象目前秦皇岛房地产行业呈三级分化，即高、中、低三个档次。以海港区为例，高档产品的销售均价为12000元每平米；中档产品的销售均价为6500元每平米；低端产品的销售均价为：3860元每平米。中低端产品的消费顾客以当地的为主，中高端的产品以外地的消费为主，价格形成三级分化，客层区分内外。从置业目的上划分，当地消费者置业是为了改善居住条件和环境，外地人置业是为了改便生活环境和投资。中广信秦皇岛山海关项目投资分析报告37PPT开发背景研究秦皇岛市房地产市场整体印象目前秦皇岛房地产行业呈14开发背景研究山海关区房地产市场整体印象市场前景可观，需求不断增加：据当地开发商介绍，他们对山海关房地产市场前景十分看好。原因是山海关在秦皇岛市的几个城区里发展相对缓慢些，对于开发的前景比较看好，市场前景和市场潜力比较大。另外消费需求也在逐步增加，但是对于相对高档的产品，在目前的市场情况下消费需求市场还是比较薄弱的，这和山海关的城市环境、高档项目的开发量等都有一定的关系，需求市场有待提升。山海关人口少，本地购买力相对薄弱：山海关仅有14万的人口，购买力也相对薄弱。2006年山海关房地产投资下降幅度达到9.5个百分点。整体价格相对合理：山海关房地产市场高档产品的销售均价为8000元每平米，占市场份额的10%左右；中档产品的销售均价为3600元每平米，占市场份额的60%左右。中广信秦皇岛山海关项目投资分析报告37PPT开发背景研究山海关区房地产市场整体印象市场前景可观，需求不断15开发背景研究山海关目前主要在售项目环顾序号项目区位占地物业形态起价均价总户数销售动作1观山海山海关南海西路100亩20栋6＋1、2栋小高层37884100106053-123平米户型，暂无优惠，07年12月开盘销售，销售率93%2海韵丁香山海关区南海西路93.6亩23栋6-8层住宅3300360084858-137平米户型，一次性优惠2%，贷款优惠1%，08年9月开盘销售，销售率70%3山海新城山海关南海西路300亩32栋6＋134883600129646-126平米户型，一次性2%优惠，贷款1%优惠，08年7月开盘销售，销售率80%4山海一品山海关观城东路41亩13栋多层、2栋商业3450368035442-144平米户型，暂无优惠，08年5月开盘销售，销售率60%5假日蓝湾山海关河南南路110亩15栋别墅、23栋公寓59006400158532-122平米户型，暂无优惠，07年10月开盘销售，销售率60%6山青海蓝山海关观城东路东侧50亩14栋多层3400360035955-212平米户型，暂无优惠，08年4月开盘销售，销售率80%7水郡一景山海关道路南区200亩63栋低层住宅33983500140042-133平米户型，暂无优惠，08年11月开盘销售，销售率70%8博维龙庭山海关南海西路150亩28栋多层、9栋别墅29003600125545-108平米户型，暂无优惠，09年5月开盘销售，销售率40%9滨河家园山海关石河大桥东侧

暂未公开10祥荷鑫苑山海关区东水观路

暂未公开中广信秦皇岛山海关项目投资分析报告37PPT开发背景研究山海关目前主要在售项目环顾序号项目区位占地物业形16开发背景研究消费者特征秦皇岛本地根据对秦皇岛2007年城市居民人均可支配收入为9195元，比去年增长了14.5%；人均工资性收入6597元，比去年增长了13.5%；人均转移性收入2977元，同比增长26.3%；受银行存款利率上调和股市持续走高影响，人均财产性收入94元，比去年增长12.2%等基本因素的分析得知。一般个体客源：秦皇岛一般性个体客户人均可支配收入不足万元，对高档不动产的购买力极为薄弱，高端客户量有限；高端个体客源：本地高端个体客户主要集中在政府部门领导、企业主、企业高管以及乡镇领导。这些群体具有稳定的收入和部分有一定的灰色收入，消费力和投资欲望强。并且有钱人在更加富裕之后就会自然上升到社会的上层，其交流的档次、场所和个人生活的居所都将发生改变。就个人居所而言，安全、私密和品味是关键的。中广信秦皇岛山海关项目投资分析报告37PPT开发背景研究消费者特征秦皇岛本地根据对秦皇岛2007年城市居17开发背景研究消费者特征山海关本地山海关区辖5个街道、3个镇、1个乡，总面积192平方千米。总人口14万人（2006年）。2007年城市居民人均可支配收入8133元，同比增长9.2%；人均消费支出6598.63元，同比增长4.8%。城市居民人均住房使用面积为16.93平方米。规模企业机构少，人均收入低，一般个体客户更不具备消费高端不动产的条件。因此高端产品市场容量有限，风险较高。电梯房物管费又高，住起来不方便，我们还是习惯住多层。——现场访谈售楼部消费者中广信秦皇岛山海关项目投资分析报告37PPT开发背景研究消费者特征山海关本地山海关区辖5个18开发背景研究外地消费者构成京津唐主要行业：以电信、电力、零售、IT业、传媒、通信、媒体、娱乐业、电影业、金融、保险、教育、专业投资机构、宗教协会、外事机构、政府与企事业单位派出机构等为主要对象。在这些行业里，主要表现在对不动产的购置、企业内外交流、培训、休闲度假等消费行为。企业机构类个体消费类政府高管、大中型企业高层、小企业主、华侨、专业投资客等；山海关这里气候较好，而且离北京也比较近，休假来住一小段时间放松放松，所以买个叠拼或者洋房。——现场随机访谈北京消费者中广信秦皇岛山海关项目投资分析报告37PPT开发背景研究外地消费者构成京津唐主要行业：以电19开发背景研究外地消费者构成东北企业机构类主要行业：有食品加工业、机械制造、交通运输、电力、热力、矿采业、演艺等行业。这些行业主要表现在对不动产的购置上，如：企业会所，以此作为企业内外交流、培训、休闲度假中心。个体消费类政府高管、大中型企业高层、小企业主、专业投资客等；山海关离沈阳不远，交通也方便，平时我们公司的员工也可以过来开开会、放松一下。——现场随机访谈沈阳消费者中广信秦皇岛山海关项目投资分析报告37PPT开发背景研究外地消费者构成东北企业机构类主要行业：有食品加工20开发背景研究外地消费者构成山西与内蒙企业机构类主要行业：有煤炭、交通运输、电力、热力、矿采、酿酒等行业。这些行业主要表现在对不动产的购置上，如：企业会所，以此作为企业内外交流、培训、休闲度假中心。个体消费类政府高管、煤炭老板、大中型企业高层、小企业主、专业投资客等；这里环境好，又有海景，孩子放假的时候可以让家人带上孩子一起来这里玩一下。——现场随机访谈山西消费者中广信秦皇岛山海关项目投资分析报告37PPT开发背景研究外地消费者构成山西与内蒙企业机构类主要行业：有煤21开发背景研究消费者特征小结本地消费者外地消费者秦皇岛市：主要为中产阶层改善住房为主，产品升级型客户，看重花园洋房居住的舒适性。山海关区：地区换房客及首次置业客户，普通白领阶层或年轻人，适合产品为小高层。京津唐：看重山海关自然环境优势，希望生活升级，主要是用于度假需要，喜欢类别墅产品。东北：以企业家为主，考虑企业性购买为主，主要也是以洋房、类别墅产品为主。山西与内蒙：目标就是度假与占有资源，对周边环境要求高，主要考虑类别墅。中广信秦皇岛山海关项目投资分析报告37PPT开发背景研究消费者特征小结本地消费者外地消费者秦皇岛市：主要22三、容积率测算及土地成本建议不同容积率下物业类型规划各类物业销售价格预判经济指标测算土地成本建议中广信秦皇岛山海关项目投资分析报告37PPT三、容积率测算及土地成本建议不同容积率下物业类型规划中广信秦23正惠街以南2#地块体育场地块老龙头路潮河不同容积率下物业类型规划容积率1.51.210.8建面（㎡）210001.1168000.8140000.7112000.6物业类型多层多层+类别墅多层+类别墅类别墅容积率2.52.21.81.5建面（㎡）316668.3278668.1228001.1190001物业类型小高层小高层小高层+多层多层中广信秦皇岛山海关项目投资分析报告37PPT正惠街以南2#地块体育场地块老龙头路潮河不同容积率下物业类24各类物业销售价格预判根据项目周边情况预判该区域地块物业销售价格容积率2.52.21.81.51.210.8建面（㎡）316668278668228001210001168001140001112001物业类型小高层小高层小高层+多层多层多层+类别墅多层+类别墅类别墅销售价格3200元/㎡3500元/㎡3800元/㎡4000元/㎡4500元/㎡5000元/㎡6000元/㎡中广信秦皇岛山海关项目投资分析报告37PPT各类物业销售价格预判根据项目周边情况预判该区域地块物业销售价25经济指标测算山海关体育场地块对应不同地价的测算中广信秦皇岛山海关项目投资分析报告37PPT经济指标测算山海关体育场地块对应不同地价的测算中广信秦皇岛山26经济指标测算山海关体育场地块对应不同地价的测算不同的地价对应不同的容积率规划，经过测算，我们发现当地价处于低值时，容积率0.8起利润率最高；随着地价增长，容积率1.5的利润率逐渐高于其它容积率规划方案。当地价为80万/亩时，容积率0.8与1.5利润率相当，但容积率1.5总利率高于0.8。因此我们建议在地价低于80万/亩时，建议容积率0.8；当地价高于80万/亩时建议容积率1.5。根据房地产开发合理利润率评估，体育场地块地价100万/亩左右比较合理中广信秦皇岛山海关项目投资分析报告37PPT经济指标测算山海关体育场地块对应不同地价的测算不同的地价对应27经济指标测算正惠街以南2#地块对应不同地价的测算中广信秦皇岛山海关项目投资分析报告37PPT经济指标测算正惠街以南2#地块对应不同地价的测算中广信秦皇岛28经济指标测算正惠街以南2#地块对应不同地价的测算不同的地价对应不同的容积率规划，经过测算，我们发现无论地价处于何值，容积率1.8起利润总值最高，而利润率合理。因此我们建议正惠街以南地块容积率规划为1.8。根据房地产开发合理利润率评估，正惠街以南地块合理地价在80万/亩左右体育场地块地价建议100万/亩，正惠街地块80万/亩，则本案地块地价为90万/亩中广信秦皇岛山海关项目投资分析报告37PPT经济指标测算正惠街以南2#地块对应不同地价的测算不同的地价对29土地成本建议项目地价容积率楼面地价时间观山海71万/亩1.5710元/㎡2007年海韵丁香68万/亩1.4729元/㎡2007年本案周边土地交易仅有2地块，楼面地价在710-730元/㎡，取中间值为720元/㎡根据楼面地价计算，并结合前期本案容积率规划修正，本案合理地价应为项目容积率楼面地价地价体育场地块1.5720元/㎡72万/亩2#地块1.8720元/㎡86万/亩两地块合计720元/㎡78万/亩根据市场比较法与成本计算法综合考虑，我们赋予成本计算法0.7的权重，赋予市场比较法0.3权重，建议本案地价86万/亩中广信秦皇岛山海关项目投资分析报告37PPT土地成本建议项目地价容积率楼面地价时间观山海71万/亩1.530四、项目定位项目定位中广信秦皇岛山海关项目投资分析报告37PPT四、项目定位项目定位中广信秦皇岛山海关项目投资分析报告37P31项目市场定位市场定位对于房地产业、特别是对于像本案这样规模大、开发周期较长、涉及领域较多的区域运营型房地产项目而言是至关重要的，只有对整体市场状况、物业自身特点及同类物业市场做出正确分析，才能为产品顺利的被市场接受奠定坚实的基础。山海关区高端综合体项目，应打造为公园的、亲水的泛生态园林居住区。根据本项目的具体情况，结合房地产市场发展趋势与市场研究结论，中广信建议本项目的整体定位为：中广信秦皇岛山海关项目投资分析报告37PPT项目市场定位市场定位对于房地产业、特别是对于像本案这样规模大32项目定位支撑点优势地理条件项目属于山海关区新行政中心，中心居住区，道南新城。良好的自然环境目标客户确定本项目所在区域处于道南