俄罗斯建筑市场分析

俄罗斯建筑市场分析

近年来，俄罗斯经济出现了恢复趋势，国内生产总值和工业总产值继续增长，建筑、住宅和公共设施也呈现积极发展趋势。俄罗斯建筑市场空间很大,发展的机遇也很多。未来3～5年将是俄建筑市场发展空间最大的时段,而且该市场在今后相当长的一段时间里将是一个供不应求的庞大市场,所以现在正是我国建筑企业抢抓机遇、尽快切入俄罗斯建筑市场的最佳时机。一、在增长初期，市场寻求休息的机会俄资本依赖程度低,资金短缺制约建筑解决资金缺乏自1999年起至今,俄罗斯经济稳定增长,宏观经济各项指标继续保持良好。俄经济在2001年彻底走出低谷,主要经济指标整体回升。据有关资料显示,2001年俄经济增长率为5.5%,其中工业生产增长5.2%,农业增长6%,外贸额增长8.1%,中俄双边贸易也达到创纪录的水平——100多亿美元,基建投资增长8.2%,商业零售增长10.4%。在消费品价格增长15.2%的情况下,人均收入增长6.5%;在没有借贷的情况下,俄政府还清了137.5亿美元的外债。2002年1至9月,包括建筑业在内的五大基础经济部门的产值同比增长了5.7%。最近关于俄罗斯经济今后几年总的发展趋势,2000年6月俄政府制定的长期经济发展战略提出,在今后10年内GDP的年均增长速度不低于5%,到2010年GDP总量恢复到转轨前水平,即实现经济复苏。2001年7月10日,俄罗斯政府又公布了《2002—2004年社会经济发展中期纲要》,对这3年的经济增长指标做了新的具体规定,速度有所调低,提出2002—2004年经济的年均增长速度不低于3.5%～4.5%20世纪90年代,由于俄整体经济环境欠佳,固定资本投资减少,住房和公共设施的建设速度放慢,建材价格上涨,承包合同数量减少,企业资金短缺,建筑业发展受到制约。近年来,随着俄经济得到恢复性增长,国内生产总值和工业总产值稳步上升,建筑业也必然进入发展的快车道。北部地区的基础设施2003年5月29日,俄罗斯官员说,俄联邦政府计划动迁居住在广袤荒芜、气候寒冷的北部地区的大约20万至40万居民,以解决北部地区普遍存在的“严重问题”。俄罗斯经济发展和贸易副部长穆罕默德·齐亚诺夫说,这次大动迁的范围西起靠近斯堪的纳维亚半岛的科拉半岛,向东横跨数千里,直到东方与美国阿拉斯加隔海相望的楚科奇半岛。俄罗斯最北部地区的自然环境极其恶劣,有的地方达到世界之最,冬季长达8个月。气温总是保持在摄氏零下40度。隆冬时节,冰天雪地,几乎看不到阳光。齐亚诺夫说,由于历史的原因,北部地区的城镇和定居点赖以生存的只有开采业,工业结构单一,而且其本身也已经或行将破产。目前,北部许多城镇各种设施严重匮乏。当局认为没有必要在偏远的北部地区发展社会基础设施。这批动迁的居民将在俄罗斯南部或中部地区安家落户。俄罗斯政府已经从预算中划拨9亿卢布(合2900万美元),用于这一动迁计划。另外,世界银行提供了5000万美元的专项贷款。为此,俄罗斯需要扩展和改建旧城市,建造许多新住房。俄通过抵押贷款解决住房供应状况俄罗斯推行大规模的住房制度改革已有10年之久,从福利性质的住房制度逐步向市场化住房制度过渡。政府通过向居民无偿转移房屋产权,迅速建立起比较发达的一、二级房地产市场。目前俄罗斯人均住房面积已达到19平方米,但低收入居民住房难问题仍未得到彻底解决。1991年俄罗斯开始推行住房私有化,所有居民均可无偿获得所住房屋的所有权,超标部分需自己掏钱购买。居民获得住房产权后,便可自由支配——出售、租让或赠予。住房无偿私有化的最大成果是使居民获得了改善住房条件的最初资本,二级住房市场迅速地建立起来,年成交量占不动产市场总成交量的80%。许多人通过卖旧房买新房,或出租旧房,用房租还贷购新房等多种方法改善居住条件。近年来由于经济形势稳定,居民收入大幅提高,房地产一级和二级市场十分活跃,房价也因此不断上涨。俄罗斯人均月工资3400卢布(1美元约合30.8卢布),国家建设委员会2002年公布的全国平均房价为每平方米7990卢布,而市场价格远远高出这个标准。如在莫斯科,普通楼房每平方米居住面积已达到700—900美元。因此,如何解决低收入居民住房问题,成为政府关心的问题之一。目前莫斯科市政府尽力为教育、卫生、公安等吃“皇粮”部门的职工优先提供廉价的租用住房,同时开始建设经济适用房,住房困难的低收入居民还可去房管部门排队申请免费住房。与此同时,俄政府一直在鼓励各种抵押贷款购房方式,这种方式主要为中产阶级所接受。购房者先首付30%的房款,并向银行提供收入证明,年收入2.5万美元以上的人才有可能获贷款。由于俄通胀率一直很高,银行为防范风险一般只提供3至5年的贷款。近年来开始推行得到国有资助的购房储蓄,购房者先在指定银行存放相当于房价5%的钱,交至50%后可得到住房,余款三年内交清,贷款利息为8%,大大低于通胀率(最近三年的年通胀率约为20%)。政府还打算发放住房债券集资,加快住房建设,持有债券的人可优惠购房。莫斯科城市建设投资规划局人士认为,2003年俄罗斯商品房市场发展的基本趋势是积极发展抵押贷款购房方式。这种分析的先决条件是其法律基础发生了革命性的变化。国家杜马二审通过了“关于抵押贷款”的修正案。根据此修正案借款人如不能完成自己对银行应尽的还款义务,就可能被迁移到备用基金住房。新举措保护了信贷机构的利益。当许多金融机构感到自己受到保护时,就会把注意力投向不动产市场、降低信贷利率、简化信贷手续。于是便会出现抵押贷款目前的繁荣。俄政府现己制定了2002—2010年解决住房问题纲要,确定了住房改革的基本方针,其最终目的是建立发达的房地产市场,开拓多种融资渠道,努力扩建新住宅,保障各阶层居民都住上安全舒适的房屋。住宅价格上涨较快俄房地产专家认为,莫斯科2002年住房价格比2001年上涨了13%～15%,某些类别住房价格上涨40%。预测2003年还会增长5%～10%。2002年莫斯科原计划建设420万平方米住房。实际上已经超额完成,到2002年底已建成450万平方米,还有一部分将于2003年竣工。虽然近10年新建住房面积不断扩大,但是价格仍然持续攀升。据莫斯科城市建设投资规划局材料显示,2000年预制板房市场价平均每平方米1万卢布左右,现在却不低于2.35万卢布。成片开发小区标准房的价格则上涨了1.5倍(成本增长不超过15%)。市场整体价格上涨大约60%。据最近“KOMKOH”公司调查材料显示,莫斯科目前约有13%～17%的人想购买新住宅,10%～11%的人想通过补交差价形式更换住宅。这是对1000多名年龄在18～54岁、家庭人均月收入不低于300美元的受询者调查得出的结果。该收入阶层的人数约占莫斯科居民总数的15%,莫斯科现有853万(2002年初)人,即现有127.95万人需要新房。此外,苏联时期建造的数以万计的建筑物,如工厂厂房、办公楼、民宅、别墅、公园、文化娱乐场所、基础设施等等正面临着“危改”、拆迁或重建的庞大工程。可见,俄罗斯的建筑市场是非常广阔的,我国建筑界有识之士到那里是可以大有作为的。二、俄罗斯建筑市场的发展趋势住房抵押贷款制度2000年,俄完成承包合同营业额5303亿卢布(约合189亿美元),比上年增长了11.5%,115907座建筑竣工投入使用,其中住宅楼110532栋,住宅楼建筑面积同比下降6.4%。2001年上半年,完成营业额2910亿卢布(约合100亿美元),同比增长6.4%,41261座建筑竣工投入使用,其中住宅楼39204栋,住宅楼建筑面积同比下降0.9%。目前,俄联邦对住房建设较为重视,并进行了统一规划。俄住房建筑业较为活跃的地区集中在俄欧洲部分,尤以伏尔加河流域及西伯利亚地区(秋明州、克麦罗沃州、萨哈和布里亚特共和国、克拉斯诺亚尔斯克边疆区)最为突出。2000年住房建筑总面积的41.6%是利用居民储蓄和贷款方式集资建成的。近来住房抵押贷款制度逐步建立。去年1月,俄联邦政府批准了住房抵押贷款制度发展规划。随着《俄联邦土地法典》首次出台并正式实行以来,住房抵押贷款制度也真正得以启动,并将在莫斯科市、圣彼得堡市等地率先实行。建筑装饰材料的生产据有关资料显示,2001年俄罗斯工业建筑竣工面积达1.3亿平方米,商用房建筑竣工面积达8900万平方米俄罗斯经济发展和贸易部最近提供的“高新技术和有竞争力的新技术及其产品的合作项目”中,涉及建筑材料的就占15%以上。其中有住宅污水处理装置、不焙烧水泥——硅酸盐砖的生产工艺及设备、建筑砂浆低水耗黏结材料、玄武岩纤维制造的绝热制品、结构墙体里的硅酸盐绝热嵌板、无毒防水防腐颜料、防腐装饰剂,双组份配料陶瓷制品的制造工艺等等。目前,俄罗斯建材市场30%为高档产品,60%以上为中低档产品,中低档建材产品主要从中国进口。中国建材产品现已打进莫斯科。经过莫斯科州政府批准,自1999年初兴建,2001年12月正式建成了中国“莫斯科建筑装饰材料暨通信设备市场”。它坐落在莫斯科大环路边,占地面积16万平方米,共有580个摊位。该市场是具有经营许可证的专为华人经营中国商品的专业批发市场。目前它已成为中国建筑材料进军俄罗斯市场的一个重要的桥头堡。俄在建筑企业在俄内投资情况,俄在俄在中国重据美国进出口银行高级官员杰弗里·米勒估计,“在未来10至15年中,从电讯、运输和制造业到健康服务、水利和能源等领域,俄罗斯将在各个方面需要巨大的投资”。据报道,俄罗斯每年需要吸引外国投资500亿至1000亿美元,但近几年平均每年仅吸收外资约50亿美元,与俄罗斯所需要的外资相去甚远。俄已经颁布有关投资的法律有《外国投资法》、《有价证券法》、《私有化法》、《租赁法》、《产品分割法》等。俄吸引外资的优先领域是:亏损企业、未竣工项目、因缺少进口原料和设备而生产萎缩的企业、食品工业、地方工业企业、建材工业企业、因污染需转产的企业。俄利用外资的重点是:西伯利亚及远东地区的石油、天然气、煤炭、木材加工等能源、原材料工业,以及交通通讯设施;建立自由经济区;向外国投资者拍卖俄股份公司股票;出售其他有价证券;房地产开发等。据统计,截至2000年1月1日,在俄运营的合外资建筑企业共5140家,占俄所有建筑企业的3.7%。1999年俄建筑行业外资企业人数占俄该行业劳动力总人数的1.1%。近年来,俄建筑领域引进外资金额呈下降趋势,1997年为2.68亿美元;1998年为2.37亿美元,相当于当年俄吸引外资总额的2%;1999年引资额急剧下降,为9700万美元,相当于当年俄吸引外资总额的1%;2000年该比率继续下降为0.8%,引资额为8600万美元据俄联邦建筑、住房及民用设施委员会统计,目前外国承包商在俄境内承包工程的范围主要涉及住房和医疗、食品加工、轻工业等公共设施和生产厂房建设等领域,资金来源主要为外国投资。目前在俄搞承包工程的外国公司主要来自土耳其、南斯拉夫、保加利亚、克罗地亚、瑞士、英国、德国、芬兰和瑞典等国。土耳其公司主要搞建筑装修,曾承办俄杜马大厦、“古姆”商城等著名建筑的装修业务;南斯拉夫公司主要搞基建项目;保加利亚公司在两国政府协议项下在俄承建商业住宅楼,以偿还欠俄石油债务;瑞典公司在俄以搞房地产为主。经济效益较低的项目俄对其建筑承包工程市场保护程度较强。虽然俄承包工程招标的做法基本遵照国际惯例,对外国建筑公司实行国民待遇,外国承包商可参加其国内及国际工程的公开招标,但根据1999年俄联邦《关于商品、工程和服务政府采购招标法》和1993年俄联邦政府第531号《关于对俄联邦境内以国家外汇资金及外国贷款为资金来源的建筑项目的管理》法令规定,俄政府采购项目中,外国公司提供的商品及劳务必须以俄本国公司不能提供或提供此类商品及劳务的经济效益过低为前提;且该项目如果由外国公司总承包,则项目金额的30%以上应由俄公司完成。如果外国承包商签订分包合同,承接工程分包,则不受上述规定的限制。俄联邦政府采购项目是以联邦预算或预算外基金为资金来源的项目,通过俄经济发展和贸易部月度《竞标》通报发表有关招标信息,由国家调控管理。其他资金来源的项目由业主依照俄联邦民法进行经营管理,不受政府调控。根据1993年俄联邦第2146号《关于在俄联邦境内吸引和使用外国劳动力》总统令规定,外国承包商在俄境内利用外国劳务完成承包工程工作前还必须得到俄联邦事务、民族及移民政策事务部颁发的利用外来劳务许可证。俄通过对引进外来劳务进行限制、管理的办法来维护对其国内承包工程市场的保护程度。2002年10月中旬俄对联邦政府机构进行了调整,俄联邦事务、民族及移民政策事务部宣布被撤销。该部主管的移民事务将移交俄联邦内务部负责,其它事务将移交俄联邦外交部和经贸部。2000年1月俄罗斯制定了“建筑承包法规”。该法规列在经修改和补充后正式出版的《俄罗斯联邦法律全集》里,《全集》主要包括《民法》、《税法》、《劳动法》等社会基本法规。其中,《民法》第二部分中的“建筑承包法规”对建筑承包合同内容、发包人和承包人的责任与义务,如承包人和分包人的风险分担、工程项目保险、施工的材料和设备保证、工程付款等做了17项详细的规定。三、俄罗斯的建筑是建构良好的地域文化环境,符合一般社会的需要进军俄罗斯建筑市场,要想技高一筹,赢得市场,并在激烈的竞争中站稳脚根,应了解一些有关俄罗斯建筑文化的基本情况。只有这样,才能在房产开发的建筑设计、造型定位等方面,既体现欧式建筑风格,又融入现代建筑新理念,从而建造出符合俄罗斯总体风格并受俄方政府支持和消费者欢迎的建筑物。俄罗斯横跨欧亚两洲,东西方文化在这里交汇,代表各种文化的建筑在这里都能找到自己的立足点。这里既有肃穆镀金的葱头顶教堂、巍峨的高层塔楼和富丽堂皇的地下铁道;也有普通城市居民住房以及实用的木结构乡间木屋;还有具有东方情调的中国友好园林。一般说来,俄罗斯目前农村住房以木平房为主;城市居民住房也是组装的七八层楼房,每户使用面积为30～50平方米。对于本国建筑,俄罗斯人的精辟概括是,沙皇时代最宏伟的建筑是教堂——体现神权,苏联时期最壮丽的建筑是政府办公楼——体现政权,今天最漂亮的建筑是银行——体现财权。东正教堂是最具有代表性的宗教建筑。宗教建筑风格的形成俄罗斯富有森林,木材自然成为俄罗斯人最常使用的建筑材料,以前的俄罗斯堪称木屋王国。现在农村木屋仍不少,冬天木屋比石屋暖和,适合于寒冷的俄罗斯,尤其是北方地区。现在钢筋水泥砖石结构的建筑物在俄罗斯已经全面普及。俄罗斯古代建筑艺术除了继承斯拉夫人的传统外,还深受拜占庭建筑艺术的影响。东正教传入后,建筑了大批教堂。其中较重要的教堂建筑都是在拜占庭人的帮助下建成的。据说,基辅大公弗拉基米尔把东正教定为国教前,派往拜占庭的使节团看到那里的教堂后,向大公秉告说:“我们不知道自己是在天上还是在人间,因为人间没有那样辉煌和美丽的景象。”于是大公便拿出国库收入的1/10,于989—996年间建造了罗斯第一座大型石结构建筑物——什一教堂,可惜它于1240年被蒙古入侵大军焚毁。十月革命前,据说莫斯科约有2000个教堂。站在城西制高点麻雀山东望市中心,克里姆林宫教堂群、救世主基督大教堂、圣母修道院等教堂的镀金葱头顶,在阳光下熠熠生辉。在俄罗斯漫长的建筑历史发展过程中,宗教建筑一直占据着重要地位。18世纪上半叶彼得一世改革后,俄国兴起学习西欧古典主义建筑的风气。这种建筑轴线对称,主次分明;外形端庄稳重,气派恢弘;室内则雕梁画栋,金碧辉煌。同时,巴罗克式建筑风格对俄国建筑艺术的影响也加强了。1703年始建立的新都彼得堡大型建筑差不多都是按这两种风格建造的。彼得一世行宫彼得戈夫的大宫殿(1747—1752)、皇村的叶卡捷琳娜宫(1752—1757)等,这些建筑设计的特点是规模宏大,造型优美,雕刻装饰丰富,色彩绚丽,图案精巧奇异,均为俄国巴罗克式建筑最典型的代表。住宅大楼的建造十月革命后,苏联经济与技术飞速发展,建造了许多新城市,扩展和改建了旧城市,出现了数以万计的建筑物,如工厂厂房、办公楼、民宅、别墅、公园、文化娱乐场所等等。在建筑时首先注重了实用价值,但部分大型建筑也有很高的艺术价值。除继承原有的俄罗斯式、古典主义式、特别是折衷主义式的风格外,还吸收了西方现代建筑的一些特点。苏联构成主义建筑代表人物金兹堡设计了莫斯科的住宅大厦(1926、1930),另一代表人物列昂尼多夫则设计了中央消费合作总社(1928),他们都力求利用新技术来创造普通适用、功能正确、结构合理、形式简洁的建筑物。第二次世界大战后各城市开始兴建高层大厦,追求建筑现代化。斯大林时代的标志性建筑有莫斯科大学、外交部、交通部、乌克兰饭店、列宁格勒饭店等。这些大楼,不论是校舍、机关,还是旅社、住宅,外墙都贴白色大理石,明快大方,门厅内挂枝形吊灯,富丽堂皇;外观大同小异,两侧或四角的配楼较矮,中央的主楼高耸,顶部是细细的塔尖,这种建筑风格充分体现出当时中央集权和振兴强国的思想,被今人称之为“斯大林楼”。赫鲁晓夫急功近利,为迅速解决苏联人民的住房问题,盖了大量小开间、无电梯的四五层楼,被今人戏称为“赫鲁破楼”。目前其单位面积售价不到“斯大林楼”的一半,面临“危改”和拆迁的命运。勃列日涅夫留下了“经互会”大楼(现为市政府办公楼)、“白宫”(现为联邦政府大厦)、奥运村和国际贸易中心(国际奥委会就是在那里举行投票,决定由中国举办2008年奥运会)等标志性建筑。戈尔巴乔夫直到宣布苏联解体、自己下台也没造出什么传世之作。重建神学教育观在苏联时代,朴素风格的郊外别墅,仅仅是城市居民在夏日渡假、休闲、从事部分农作的场所。别墅多以木材为主要的建筑材料,建筑形象比较相似,建筑面积约在80平方米左右或更少。莫斯科市民约有一半以上的家庭在郊区拥有这样的别墅。现在,在莫斯科的郊野,富人们纷纷建造自己的别墅,这些别墅多以红砖、水泥为主要的建筑材料,建筑形象十分丰富,建筑面积多在200～300平方米之间。叶利钦留下的标志性建筑就是救世主基督大教堂、景观公园以及几家垄断企业和大银行的豪华写字楼等。救世主基督大教堂原为纪念1812年抗法战争胜利而建,1831年完成设计,8年后奠基;教堂内雕塑做了17年,壁画描了23年,1887年启用;它是莫斯科最大的教堂,有5个镀金的葱头状圆顶,中央圆顶高102米。十月革命后,该教堂于1931年被炸掉。苏联解体后,1994年决定在原址重建救世主基督大教堂,花了3亿美元和6年时间,终于让救世主基督大教堂恢复到1931年的模样。在俄罗斯,由于宗教建筑不仅仅是信仰的象征,而且具有很强的民族主义色彩,这便是俄罗斯政府重建教堂树立自己的新形象的重要文化基础之一。总之,无论时代怎么变迁,领导人如何更迭,俄罗斯的建筑却永远有其独特的风格和魅力,端庄稳重、气势磅薄的建筑总与它的民族性格和强国地位相协调。四、从我国实际出发,充分调整和规范俄建筑市场,为推进中国建筑改革开放20多年来,我国建筑业得到了持续健康快速的发展,对外工程承包事业也得到了迅速发展。对外承包建筑工程和劳务合作的范围扩大到180多个国家和地区,我国对外工程承包合同额从80年代初的几千万美元扩大到2001年的130亿美元。涉及建筑、石油化工、电力、交通、通讯、水利、冶金、有色金属等多个领域,承包工程方式也从最初的单纯劳务承包发展到勘察设计、施工、设备采购、材料进口的工程总承包以及项目管理等。但我国对外工程承包占国际市场的份额仍然很小。据英国一研究机构报告,目前全世界的国际工程承包总额在1万亿美元左右,但2001年我国对外承包合同额为130亿美元,仅占1.35%。2000年美国《工程新闻记录》杂志入选的世界225家承包商中,中国的34家承包商营业额为48亿美元,仅占225家企业国际市场总营业额的4%,仅为世界排名第一的德国霍克蒂夫公司国际承包营业额(91亿美元的52.7%。我国对外工程承包业务发展还很不充分,存在着业务发展不稳定,地区发展没有突破(大部分业务的发展仍然局限在亚洲地区),工程承包范围局限,防范工程风险能力低,融资能力差等问题。当前我国政府实行的鼓励企业“走出去”的发展战略,将为我国企业到俄罗斯开展建筑承包创造良好的政策保障。目前,俄罗斯建筑行业房地产交易额日益上升,承包工程市场前景看好,具有很大的开发潜力。由于俄现在对承包工程市场保护程度较高,当前进入俄市场的外国公司很多,主要以资金投入为主,普遍承包程度不深,在俄建筑承包工程市场上尚未形成强有力的竞争力量,所以,现在中国建筑企业开拓俄