商业圈,提升地方经济发展质量

商业圈,提升地方经济发展质量

近年来，重庆沙平水库区在大学城建设、物流中心建设、办公生产基地、综合保税区建设、内陆开放高地建设等方面取得了显著成就。截至2012年5月止,地区生产总值增长18.8%,达到139.2亿元;规模以上工业实现总产值459.5亿元,同比增长55.4%,工业经济强劲增长但增幅收窄;社会消费品市场增速较缓,限额以上批发零售业实现商品销售总额219.5亿元,同比增长3.2%;地方财税收入增长较低,全区除地方财政总收入实现较快增长外,地方预算内财政收入和一般预算收入增幅均略过两位数,其中税收收入仍呈负增长。作为重庆市主城区的沙坪坝区在经济发展过程中,一二三产业的结构比例仍然不够合理,一二三产业比重为0.6%:57.2%:42.2%,工业增加值虽然突飞猛进,但由于笔记本电脑出口的税收优惠政策,快速发展的工业对沙坪坝区产业结构调整长远意义重大,但对当前的财政税收贡献不大。因此,加快发展第三产业,改变一二三次产业结构比例,培育税源,改善民生,努力扩大财政和税收来源,是实现沙坪坝区经济转型发展的当务之急。城市商圈发展概况一个城市中,不同层次和类型的商圈是城市及周边居民生活便利的必要保证。城市居民是一种分工极细且专业化程度很高的社会群体,所以他们的各种生活需要主要依赖商业服务才能得到满足。于是根据居民需求的不同,就形成了各级各类的商圈。为贴近居民日常生活用品的购买、以小范围辐射半径为特征的社区型商圈相应形成;选购型商品的购买需要“货比三家”,于是百货商店、专业商店高度集聚的市中心商圈开始出现;除了物质生活需求之外,城市居民的精神生活需求也在不断增长,就推动了集购物、餐饮、娱乐、休闲为一体具有复合业态的大型商圈和中央商务区的发展。“商圈”作为城市居民进行物质、情感与文化交流的特定功能空间,必然是城市生态结构中不可或缺的重要组成部分。同时商圈也是一个城市繁荣繁华的象征。现代化的大都市一般都有几个能代表城市形象与经济发展水平的中心商圈,在那里不仅集中了标志性的商业设施和琳琅满目的商品,满足了居民高层次消费的需求;同时也通过五彩缤纷的商业宣传和各类商业活动展示了城市的经济繁荣和文化特色。有专家曾经指出,一个城市要成为对国内外消费群体具有强大吸引力的购物天堂,就必须有著名的商业街区和著名的零售商店为支撑,这也说明了商圈的繁荣程度和影响力是形成城市核心竞争力的重要因素之一。以上海为例,自二十世纪90年代以后,随着经济的发展,城市的规模也有了很大的扩展,原来以南京路、淮海路为代表的市中心商圈已不能满足日益扩大的城市不同区域居民的消费需要,于是,徐家汇商圈、浦东张扬路商圈以及五角场商圈等新型的中心商圈便开始形成。随着上海国际化程度的不断提高,国际商务功能的不断加强,一些高档商务区的出现也推动了相应的高端商圈的形成,如虹桥开发区的商圈和南京西路“金三角”商圈的形成就是典型。大量新型住宅区的开发使上海边缘地区出现了大量以居住功能为主的城市聚居区,城市布局形态由“商住混杂”转向“商住分离”,为适应城市边缘地区居民聚居区的消费需要,以友谊商城、百联西郊、百联中环等大型购物中心为支撑的城市边缘区域的商圈也开始出现。城市轨道交通的发展促使了一些交通枢纽区域新型商圈的形成,其中最有代表性的就是中山公园商圈和莘庄商圈。同样,商圈发展也能促进城市功能提升,如上海卢湾区“新天地”商圈的建设和发展,使周边地区迅速形成了高档商务区的功能;青浦“奥特莱斯”购物中心及其商圈的建立,也使整个赵巷地区的远郊性特色商业功能开始形成。因此,城市商圈的形成、发展与城市形态的变化和发展是相辅相成,互为促进的。作为城市商业集聚地的商圈自然也会随着城市形态的变化与发展而发展。一、沙坪水库区域产业发展与比较分析(一)带动经济与商业繁荣沙坪坝组团商业中心,以三峡广场为中心,北至童家桥、磁器口,西到梨树湾、烈士墓,南到天星桥、马家岩一线,东到石门大桥,总面积4平方公里。到2012年常住人口32万。现有商业网点面积66万平方米,核心商圈(三峡广场商圈),占地面积0.27平方公里,规模较小。沙坝坪商业繁华、市场潜力巨大,是重庆重要的商贸区和西南地区重要的商贸区和西南地区重要的物资集散地,对周边地区有较强的经济辐射力。沙坪坝区商业步行街始建于90年代初。现在形成全市最大步行街区商圈,北起沙南街,跨渝碚路,顺华宇广场西侧向南延伸至绿色艺术广场。商圈的有效消费人口120万,年购买力在60亿以上,区内商业网点万余家。整个商圈相对独立,并已形成一定的商业氛围,随着三峡广场、雕塑文化广场、绿色艺术广场等一系列广场的建成必将带动经济和商业的繁荣。目前的商业业态趋于成熟,新型和先进的零售业态不断进驻,为沙坪坝商圈发展注入了新的活力。商圈内较大的商业企业有重百沙坪广场、新世纪凯瑞商都、王府井百货、凯德广场、煌华新纪元购物中心、国美电器、苏宁电器、赛博数码、锦阳数码、家乐福超市、卜蜂莲花超市、永辉超市等。商圈集休闲、娱乐、购物、观光、餐饮、康体、商务、宜居为一体,日均人流量30万人次,节假日、黄金周人流量达到50万人次。辖两个社区,商圈有商业住宅区1个,商住楼宇27幢,社会单位7家,金融机构12家,广告、咨询、中介、信息等现代服务业374家,临街商铺(含大型商场)628户,商业网点3,000余户,营业面积53.8万平方米(不含地下商业面积5.33万平方米)。2011年,商圈社会零售总额达到148.2亿元,占全区社会零售总额60%。(二)沙坪水库大桥与江北和渝中轨道的比较分析(1)解放碑cbd简介解放碑中央商务区(简称解放碑CBD)位于解放碑繁华地带,是重庆市人民政府于2003年9月批准规划建设的重庆中央商务区中的重要组成部分,包括“硬核”解放碑地区和“核缘”朝天门地区,占地1.61平方公里,承担商务、商贸双重功能。解放碑CBD于2003年底启动全面建设,“硬核”区域内已建成楼宇388栋,建筑面积659万平方米,其中商业面积212万平方米,商务面积157万平方米,住宅面积238万平方米。2008年以来,解放碑CBD累计完成危旧房拆迁29.78万平方米,完成核心区域14栋楼宇的灯饰改造,拆除户外广告牌1.3万平方米,完成载体建设115万平方米,累计完成投资128亿元。目前,解放碑CBD聚集了5,000余家法人企业,拥有53家世界500强企业,1,300余家中介服务机构,101家总部及重点企业,6家驻渝领事馆,集中了80%以上驻渝银行市级分行,75%的保险机构,50%的证券营业部。解放碑CBD区域内超过5,000平方米营业面积的商场有20余家,聚集了路易威登、古琦、卡地亚、巴宝莉、乔治·阿马尼、杰尼亚、菲拉格幕等国际一线品牌。未来五年,解放碑CBD将建成区域性、国际化的中央商务区,成为现代重庆风貌的集中展示区,引领西部高端消费的时尚风向标,长江上游地区现代服务业及总部经济的集聚辐射地,区域经济的核心增长极。(2)观音桥商圈开发现状观音桥商圈位于江北区核心区域,规划面积6.8平方公里,核心区面积1.5平方公里,是江北的城市经济增长极和城市形象展示区。按照“重庆名片、城市客厅、市民乐园、消费天堂”的定位,观音桥商圈于2003年4月拉开建设序幕,2005年提前1年建成竣工并实现开街。秉承“超前性规划、高品位建设、精细化管理、优质化服务”的建设管理理念,通过环境打造引入品牌企业参与开发建设,观音桥商圈发生了翻天覆地的变化,已成为集时尚商贸、商务总部、文化创意、现代物流、咨询服务、会展旅游等六大功能于一体的城市综合服务区。观音桥商圈在规划和发展中,以商圈旧城改造和项目二次招商为契机,引导企业先定位、后招商,再量身定做,先后吸引到北京世纪金源集团、香港红塔集团、台湾远东、北京金融街、澳门彩虹集团等30余家知名企业投资近300亿元,实施30余个项目,成功处置了十余幢“烂尾楼”,盘活商业设施面积50万平方米,新建、改建商业设施面积200万平方米。兴业银行、新世纪等总部企业,汇丰银行、东亚银行等外资银行纷纷入驻,国际顶级奢侈品代理商澳门彩虹集团投资打造重庆顶级奢侈品聚集地——星光68国际名品广场”,中国首座浪漫主题商场——朗晴·旭阳广场、80后时尚消费中心——大融城先后开业。2,000多个国内外知名品牌亮相各大商场,拥有Gucci(古琦)、Armani(阿玛尼)、Cartier(卡地亚)国际知名品牌约90个,占全区比重近60%。其中,星光68广场Gucci(古琦)旗舰店以5万元/平方米的销售额位列中国旗舰店前三强。(3)沙坪水库区的经济数据与江北观音桥和渝中解放北区的经济数据进行了比较由表1可看出,沙坪坝区三峡广场商圈与江北观音桥商圈、渝中解放碑中央商务区核心商圈发展规模和经济数据相比,存在着巨大差距。二、沙坪水库周边产业发展(一)商圈业态发展现状从营业面积看,商圈业态主要以百货商场和生活超市为主,重百、新世纪、王府井、凯德广场四大百货卖场营业面积总和为10.15万平方米,国美电器、赛博数码、锦阳数码、新世界通信、丽苑移动城等专业店营业面积总和为2.84万平方米,商圈百货商场营业面积总和是专业店营业面积总和的3.57倍。按照国际通行标准(商业中心百货商场与专业店的营业面积比例为1:3),传统百货业明显优于专业店。近年来,虽然引进了煌华一站式购物中心,虽对商圈业态有所改善,但体量太小,对三峡广场商圈业态改善和升级影响力有限。由表1的统计可看出,占比较大的主要集中在餐饮、超市、服饰业,即传统商业。在主城核心商圈中,一是缺少大型综合性购物中心和奢侈品店、国际一线品牌店、特色专业店、精品店;二是缺少五星级酒店;三是缺少甲级写字楼;四是缺少高端餐饮饭店;五是缺少高端休闲娱乐会所,导致三峡广场商圈成为主城的低端商圈,难以集聚高端的总部经济、现代商贸、金融服务、商务服务、文化创意、休闲娱乐等现代服务业业态和高端消费群体。(二)商务环境欠佳、商业规模较小自三峡广场商圈成立以来,家庭旅馆、公寓酒店、快捷酒店雨后春笋般异常增多,新增住宿、餐饮行业网点18家,但这些档次较低、同质化经营、恶性竞争现象严重,对高品质酒店餐饮业的进驻带来一定负面影响。当前,三峡广场仅有丽苑酒店一家4星级酒店,高档次星级酒店严重缺失,从而使得现代商务发展缺乏基础平台。其次是广告、咨询、中介、信息等现代服务业不具备规模,商圈商务环境欠佳,留不住高端消费人群,商业竞争能力日见低下。商圈商业体量是衡量商圈发展商业项目规模的指标。商业体量不仅仅关系到商业能否正常开业运营,也关系到投资者能否有收益,更关系到开发商能不能获得最大的效益问题。这从根本上决定了其对投资者的吸引力度,也从根本上决定了该商圈与其他商圈的竞争能力的大小。由于沙坪坝商圈体量偏小,业态单一,无法形成市场规模,从而很难在城市中形成规模化商业影响,导致三峡广场商圈排在了主城五大商圈之末,综合竞争力太低。(三)商圈结构不合理,功能过于单一三峡广场的规划和建设缺乏战略眼光和国际化大都市视野,一是功能规划不合理,只注重了景观打造,没有进行高端商圈业态规划与升级、扩容改造,导致形成现在的低端商圈业态;二是交通组织与路网结构不合理,人流/车流分流规划不合理,瓶颈路段多,交通不畅,停车库车位少、停车难,商圈拥挤不堪;三是商圈建设投入少,未进行高端商业地产开发,三峡广场商圈开发建设政府投入9,000万元,拉动的社会投资少,而江北观音桥商圈建设区政府投入30亿元,拉动社会资本投入300亿元,树立了主城高端商圈形象;四是商圈内建了大量居民住宅小区,占去了宝贵的中央商务区地盘,成为三峡广场商圈致命弱点;五是三峡广场商圈管委会缺少财政资金的投入,事业性编制少,市场管理缺少行政执法主体,商圈管理执法困难,难以引领商圈发展。(四)促进商圈业升级,打造一流商圈江北观音桥商圈在现有发展规模基础上,未来五年在“扩容”、“提质”上着力,实现主要商贸经济指标翻番,社零总额突破400亿元,商品销售总额突破2,000亿元(2011年社零总额突破254亿元,商品销售总额突破1,370亿元);核心区面积翻番,从1.5平方公里扩展到3平方公里,再造一个商圈,打造“西部领先、全国一流”的精品商圈。渝中解放碑商圈未来五年,将有重庆金融街、环球金融中心、重宾保利、联合国际大厦等20多个高品质载体相继投入使用,新增商务贸易楼宇面积将达到300万平米。同时,渝中商圈还不断向沙坪坝区逼近,如香港瑞安集团在化龙桥打造的重庆新天地,其标志性高层、高级写子楼已拔地而起,集总部经济、高端商贸、高端商务、高端休闲娱乐为一体的新商圈已初具规模。由龙湖集团在大坪地区打造的时代天街,也是大手笔的商业地产项目,随着时代天街的建设与投入使用,一个新的区域性新商圈将在大坪崛起。不管老商圈的扩容升级发展,还是新商圈的后极博发,都给沙坪坝区商圈形成了围攻之势,沙坪坝区商圈昔日的辉煌已远去,何日才能重领风骚。四、反应和建议(一)解放思想,科学定位在大学城、物流园、笔电出口生产基地、综合保税区建设取得阶段性成就的今天,沙坪坝区委、区府应清醒地看到,沙坪坝区的产业结构仍然是工业板块独大,但税收贡献太小,三产发展缓慢,财政收入吃紧,已到了必须将加快发展现代服务业作为全区重中之重的关键时刻。区委、区府应进一步解放思想,认清形式,广泛开展调研,认真学习、吸收沿海发达地区、主城渝中、江北、南岸、九龙坡等区发展现代服务业和商圈经济的成功经验,准确定位沙坪坝区经济转型、城市转型、空间转型重点和目标,科学决策,大胆推进。根据沙坪坝区地处主城核心板块和科教、文化明区的区位优势,建议:一是将沙坪坝商圈定位为重庆中央商务区之一,与渝中、江北、南岸、九龙坡形成五角鼎立之势,构建分布式“一大四强”的重庆中央商务区新格局;二是以高端化、国际化、现代化标准提升沙坪坝商圈能级;三是立体规划交通路网设施和换乘中心,打造立体快速交通枢纽,集聚人流、商流;四是总部经济、高端商贸、金融服务、高端商务、文化创意、休闲娱乐为一体的产业功能布局定位;五是以国际大都会形象打造沙坪坝区核心商圈城市景观,使之成为重庆名片之一。(二)创新功能分区规划,促进产业协调发展充分利用火车站加盖改造工程契机,高起点规划,高标准高品质建设沙坪坝区新商圈。一是高起点规划建设的火车站新商圈新取名为“重庆时代广场”,淡化三峡广场商圈给人留下的低端形象,将重庆时代广场定位高端商圈,原有的三峡广场商圈定位为中低端商圈,形成两者既有差异,又能协调发展的新格局;二是首先将现在火车站前的公路改为地下通行,使重庆时代广场与三峡广场商圈连为一体,再按高端化、国际化、现代化要求,引入国际一流规划设计公司进行功能分区规划,如总部经济区、高端商贸区、金融服务区、商务服务区、高端餐饮/娱乐/休闲区、文化创意产业集聚区等;三是统筹兼顾产业规划、空间规划、城市规划、交通规划、生态规划,使沙坪坝区新商圈多功能复合业态协调发展;四是及时把握沙坪坝区行政中心西移机会,结合市里城市副中心西永商圈的战略部署,前瞻性、高起点规划西部新城新商圈;五是规划与招商结合,在商圈与产业规划时,就明确招商目标和对象,以商招商,如功能和区域规划,引进国际一流开发商,进行商业地产大项目开发,再由开发商按规划要求进行国际招商,形成良性循环。(三)理顺体制机制,给商圈村委会高度授权借鉴成都锦江区春熙路商圈规划建设的成功经验,一是将商圈管委会职能与街道办事处职能分开,商圈管委会负责经济工作,如商圈规划发展、招商引资、项目推进、产业促进、协税护税、固产投入、经济统计等,而街道办事处负责社会管理与维稳工作,既分工又协作,克服体制机制障碍;二是区委、区府给商圈管委会高度授权,在商圈核心区范围内,由商圈管委会全权负责规划、招商、拆迁、建设、管理和发展等相关事务,避免部门之间的职能交叉,提高工作效率;三是加大对商圈管委会行政编制和办公经费的投入,使管委会拥有健全的人员班子和合法的行政执法主体;四是建立健全“例会制度”,区委、区府主要领导定期或不定期组织召开现场办公专题会,形成高效决策机制,区府分管领导要集中精力靠前指挥,及时为商圈发展排忧解难。(四)大力推进品质工程,进一步提升我国高端商务服务业的出商圈发展招商是关键。一是商圈的招商引资,坚持以政府引导为主,同时积极采用市场化运作方式,巧借外力,以商招商,以凤引凤;二是在招商引资过程中,以商圈旧城改造和项目二次招商为契机,引导企业先定位、后招商,再量身定做,以吸引国内外一流开发商入驻开发商业地产,再以商业地产招商引进国际一线品牌旗舰店、奢侈品品牌旗舰店、专业品牌一条街、80后时尚品牌一条街、休闲娱乐一条街等;三是及时处置“烂尾楼”、置换改造旧楼宇,腾笼换鸟,集聚发展金融、保险、会计审计、咨询、中介、信息、电子商务、培训、人事代理等高端商务服务业;四是利用沙坪坝区丰富的文化资源,打造文化创意产业,如在不改变重师大校产资源前提下,与重师大合作,