【城市“小产权房”的危害性案例分析报告7500字（论文）】

城市“小产权房”的危害性案例分析报告目录TOC\o"1-2"\h\u13091第一章案例分析 114267（一）典型案例 115149（二）小产权房买卖合同纠纷的成因 23161第二章解决小产权房中问题的有效措施 36335（一）对农村土地产权制度的改革 331870（二）严格区分拆迁和购买行为，规范农村房地产买卖交易 623645（三）对于目前小产权房现状进行分别，针对化处理 727032（四）利用税收对于房产市场进行调节 84308（五）建立良好的保障性住房体系 8第一章案例分析目前，有关小产权房买卖合同是否有效的问题，法院总体来说是持否定态度的，但同时也存在判决有效的案件，在这样的情况下需弄清楚法院是如何认定小产权房买卖合同效力？对于何种小产权房买卖合同有效，何种无效？以及认定的司法考量依据何在？（一）典型案例以下所引用的案例都并非个案，在司法实践中都有许多类似的判决，但因这两案在司法实践中实属典型，因此值得一提。在谈到“小产权房”买卖的典型，当然少不了北京宋庄画家村这一经典案例，2002年7月，李玉兰从通州宋庄镇辛店村农民马海涛夫妇处，花4.5万元购得房屋及院落。2006年2月，马海涛夫妇起诉要求确认购买合同无效。

通州法院一审以李玉兰是城镇居民，不得买卖农村集体经济组织成员的住房，判决李玉兰于判决生效之日起90日内将辛店村的北房三间、西厢房六间及院落腾退给马海涛，马海涛给付李玉兰补偿款9.3万元。

李玉兰不服，上诉到北京第二中级人民法院。北京二中院审理认为，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，马海涛与李玉兰所签之《买卖房协议书》的买卖标的物不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权。李玉兰并非辛店村村民，无权获得辛店村宅基地使用权，因此认定合同无效。

二中院也在判决中指出，卖方明知其所出卖的房屋及宅基地属禁止流转范围，出卖多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效，出卖人应对合同无效承担主要责任。对于买受人利益损失的赔偿，应当全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失两方面因素予以确定。因李玉兰在原审法院审理期间，未就其损失提出明确的反诉主张，此案二审时，不宜就损失赔偿问题一并处理，李玉兰可就赔偿问题另行主张。在上述案例中，法院在处理小产权买卖案件时，多数以小产权房违反法律规定而认为买卖合同无效，这是当前判决的主要方向，这也是当年北京宋庄画家村一案成为象征性案件的重要原因。一些小产权房案件如前文的北京门头沟区法院判决小产权房买卖合同有效案，由于买卖双方了解小小产权房的情况以及实际买卖局势后进行合同签署和买卖是基于双方自愿，不违反法律法规对于房屋买卖的基本要求，固认为合同具有法律效力。小产权房案件虽各地均有发生，但具体案件还需根据实际情况进行判决。（二）小产权房买卖合同纠纷的成因1.小产权房买卖过程中的适用法律及政策的滞后性在司法实践当中，关于小产权房的合同效力，法院一般判决无效。虽法院会对违法买卖的当事人加以处罚，不过这样直接方式无法有效处理将来不可预见的问题。按照《宪法》第十条的规定能知道宪法未明确要求只有国有土地使用权能转让；并且《物权法》也未直接规定集体建设用地流转，只规定宅基地使用权适用土地管理法等规定。从这能知道，《物权法》还有《宪法》都未约束集体土地的流转。参见：参见：杨海静.小产权房拷问《物权法》[J].河北法学,2009(7):194-197.2015年，《不动产登记暂行条例》出台，全国“房地产产权证书”改成“不动产权证书”。小产权房在我国的法律中从未有过明确的法律身份，同时也规定小产权房不在不动产登记制度的范围之内。而不动产登记制度在制定之初，是为了维护权利人的权益，但小产权房自身违法性使其不能进行登记，更无法借助合法登记的形式来明确产权以及保护交易。换句话说，由于其产权不合法，所以不在不动产登记之列。但随着城市化速度变快，其凭借低价，变成外来低收入者在城市生活的依靠。城里小产权房的数目跟外来者人数正相关。秉着以人为本这一理念，不把目前如此大规模的小产权房放进制定实施公共政策的范围内难以更好地管控小产权房。另外，城乡二元户籍制度在初始时是为了处理太多农村人到城市流转，为让农民制约在农村并避免产生农田粮食失收的情况。但小产权房的建造，使大部分耕地都被不合法占用，没有经由符合法律要求的城市规划步骤的前提之下，很多村集体还有乡政府为谋得利益建造小产权房，这加剧了小产权房买卖双方当事人之间的矛盾。所以法律规定，城市居民不能合法地通过买卖取得小产权房，也是为对其发展进行调节确保中国土地可以恰当利用，这符合该制度的有关目的。但是我们也需要认识到，在倡导户籍制度改革的现实情况下，只约束买卖主体无法满足社会成长的要求。2.合同当事人的权益保护难以均衡在司法实践中，如经典“李玉兰”案李玉兰与马海涛小产权房买卖纠纷案民事判决书[EB/OL].中国裁判文书网,2008-10.，我们可以发现，法院对于小产权房买卖合同大多认定合同无效，只有极少数认定合同有效。但同时直接认定小产权房买卖合同无效必然会带来许多问题，比如：一旦土地价值增加，卖方将主张合同无效以取回房屋。本着公平、维护交易安全、意思自治等原则，对真正有购房需求但收入不高者则更李玉兰与马海涛小产权房买卖纠纷案民事判决书[EB/OL].中国裁判文书网,2008-10.参见：王秋实.农民卖房后告买主讨拆迁款[N].京华时报,2009,6(1).第二章解决小产权房中问题的有效措施（一）对农村土地产权制度的改革目前国内对于农村土地产权制度的改革还是基于传统的新中国成立初期的土地产权制度上展开的，从一定的程度来说，和目前中国所处的经济高速的发展状态已经不能够很好的吻合，对于目前中国的农村土地管理的力度和相关的实用性上也出现了一定的问题。换言之，针对农村土地产权制度的改革已经迫在眉睫。小产权房的出现也是建立在目前我国政府对于农村土地产权制度不适用以及市场需求不对称之下发展出的产物，对小产权房在发展上进行监控的最基础方式为，对农村土地改革工作予以高度关注。特别是在这个过程中，需要针对农村土地利益分配上和产权界定上以及产权具体的原作上，给出一套科学合理的制度，进一步促使农民在土地使用权上得到规范，并且将这些权利和责任贯彻到具体的行动上去。同时根据调研的相关结果来看，也不能够忽视一定程度上对于农村宅基地和小产权房的产权归属地监督。最终实现对农民土地合法权益的有效保护，促使农民能够主动停止小产权房开发工作，结束目前农民对于土地的短期侵占行为，改变当下农村土地改革过程中的无序争夺现象。1.明确农村土地产权主体在农村土地产权的主题上，我国农村一直处在一种比较尴尬的局面，其主要的产生原因则基于权利行使主体的多元化——乡镇政府、村委会以及村民小组均能使用集体土地。集体土地的产权归属在使用的层面上，往往十分模糊。鉴于此，权利在行使过程中，各个群体的权益可能出现冲突，在冲突之下也由于各类不同的利益方的争执，进而导致农村土地产权的整体乱象。再者因为我国在土地产权改革上，采用由浅入深的改革方式，进程较为缓慢，但是在问题的权重上则较为复杂，不仅要保证改革路线的不偏离，还需要结合我国具体国情，并且兼顾改革变迁成本的监控工作，因此我们在土地制度问题解决上，更加需要做的工作是将土地使用主体明确，而并非对当下的集团土地制度进行改革。2.构建以使用权为核心的农民土地财产权利体系农村的土地产权问题，归根结底依旧是农村土地制度的所有制的意识形态问题。从这一层面上来说，对于土地所有权的解释和规范要比实际经济意义更为重要。因此需要农村土地所有权制度改革上，构建其一套系统的土地使用权体系。借助于政策、立法和相应的实践工作等这些途径，来将土地所有权这个概念淡化，将改革工作的重点转移到农民土地使用权法制建设工作上，进一步建立起基于土地使用权的农民土地财产权利体制。逐步完善集体土地产权权能。在实际的相关实践中，需要相关人员进行大量的调研，对于目前的农村土地财产权利以及农民、村委会各方所享受的权利有总体性的评估，可以采取试点的方式，对于一些措施进行尝试，突破目前村土地制度的所有制的意识形态问题的困局。3.改革土地征收政策，保护农民应有权益农村土地产权这一问题复杂化的原因还有农民的因素，农民对于土地仅仅只有使用权而没有所有权，当下中国的经济发展，城市化进程发展相当迅速。周边城市不断扩张，对于农业土地的征收现象也在不断发生，由于我国当下土地征收制度在设计和安排上缺乏科学性，在扩张上过分强硬，对于现实所有的因素考虑不足，导致农民的利益常常无法得到应有的保证。同时也是小产权房土地问题产生的一个重要原因。因此，应改革和完善我国现行土地征收制度。第一要对“国家公共利益”这个概念有个基础掌握，逐步缩小征地领域，防止借助于公共利益的借口来展开各种商业性质的开发活动，进一步给农民的权益带来侵害。第二是逐步对现行的土地征收补偿机制展开修改。在土地征收补偿机制上，可以采用片区综合价，贯彻市场运作机制，将土地按地段、地类确定一个相对合理的基准地价，在统一征地时，实行统一的补偿标准。此地价的核实同样应当考虑到相关的经济因素，不应该“一刀切”致使农民经济利益再次受损。加强农村土地资源监管力度除却政治和政策上的因素来看，我国目前的农村管理政策的问题还集中表现在针对农村土地管理的不足，农村的土地资源监管不够，农村土地的整体规划出现乱象。（1）规范宅基地管理首先所需要的即按照统筹城乡发展的原则，在农村耕地上，做到科学布局、控制增量、节约集约用地等标准，在此基础之上往往需要对于农村居民点数量、布局和范围以及用地情况加以分析，在分析土地资源状况的基础上，根据节约集约用地原则来对宅基地标准进行完善。其次是在分析我国第二次土地调查资料的基础上，逐步推进我国农村宅基地登记发证工作。在实际的调研中不难发现，我国目前宅基的等级发证政策漏洞较多，其监管方往往模式其职能，仅仅走形式走过场的方式对于宅基地进行审核，更有甚者，以宅基地审核作为个人的牟利手段，在治理的过程中，尤其需要对于证件颁发方的资质和相关能力进行监督，对于符合办证标准等，准许办证，不符合办证标准的，予以拒绝。针对在用地上违法农村用地规则的、一户多宅的、划新不去旧情况下的宅基地，一律拒绝批准。针对城镇居民购买农村宅基的行为或者在宅基地上建设房屋的而在政府申请宅基地的使用权利的，一律拒绝。在空闲或房屋两年以上未恢复使用的宅基地上，可以由所在集体申报当地土地管理部门收回宅基地使用权。不断地对于目前的宅基地大的环境之下的一部分问题，进行研究。针对以后的宅基地根据法定流程展开系统化监管。（2）进一步改革土地行政管理体制，加强土地监管我国当下土地管理部门虽然已经给出了垂直管理体制，但是与这套体制相配套的制度规则还没有出台，并且改革力度需要进一步深入，从目前的实际状况来看，改革尚且无法达到既定的标准。依然存在某些主管部门参与到违法违规建设中去的违规现象。在土地管理体制上，需要我们做出一系列完善，比如构建起中央垂直管理体制，中央集中监控权利得到强化之后，人员在经费设计上、管理工作上以及计划编制上做到了独立，土地管理部门才能够对地方土地的开发和使用等进行有效的监控。另外需要对土地管理职能进行调整，对土地集中展开集中管理，构建起司法机关相互联动的协调机制。参见：任国波,汪霄.“小产权”房纳入廉租住房保障体系的途径衔接探讨[J].特区经济,2010(3)针对小产权房的问题上来说，仅仅依靠现在存在的政策是不足以彻底解决目前存在的问题的。而依据现在的一般情况，国家对于小产权房的管理依旧比较疏漏，针对一些学者所提出来的，转变现在的土地供应模式，推动土地供应多元化，构建集体土地建设用地使用权流转机制这一建议有明显的借鉴意义。目前所需要相关部门进行思考和管理的不仅仅是如何解决小产权房，更加重要的是如何解决目前小产权房的市场需求。小产权房的存在是有一定的需求的。这也表现出了目前社会的实际需要，从法律的角度上来说，也能够更好地保障小产权房业主和农民实际的经济需求。（二）严格区分拆迁和购买行为，规范农村房地产买卖交易由于我国目前房地产市场的混乱状况，农村的土地权利转让、买卖等等现象也出现了种种乱局。针对此类现象基本上来说，可以从以下两点对策中入手：1.规范农村基层干部职能农村的政治职能和社会职能主要是由乡政府和村委会行使的。面对这样一种局面，对于农村基层干部职能的规范重要性就显而易见了经济职能作为集体职能一直被忽视，在这种状况下，集体产权混乱的现象也得以产生，管理上的相关问题屡禁不止。农村在当下市场经济发展中，发挥出来的作用越来越明显，农民所拥有的财富，往往是耕地。对于耕地的侵占和开发是目前农村比较明显的一大问题，村里的基层干部在权利和责任上出现混乱，由此便会引发给农民合法权益带去侵害的问题。因此，必须规范农村基层干部的经济职能，加强基层廉政建设。首先是上级部门需要强化自身的监督观念，借助于检查、考核等的途径来行使监督权力，应当适当地采取定期对于农村基层干部的监督检查工作，并且对于监督体系加强修改，其次是鼓动内部工作人员能够积极行使拥有的监督权力，主动的正确使用合法的监督保证权力体系不走样。除此之外还可以对农村基层组织廉政建设相关的各种保障机制加以完善和修改。将职务犯罪在内容上扩展到农村基层干部在公款的贪污、受贿和占用公款等这些非法行为上，加强对农村干部非法行为的惩罚力度，从严建设农村基层组织。龙振兴、孙硕.小产权房合法化：优化我国住房供给体系[J].黑龙江科技信息，20082.重视群众和舆论监督针对农村目前的状况来看，由于农村的管理体系较为松散，管理监督的难度也比较大，这就需要发动群众进行广泛监督，在一些土地问题上，往往村委会出现贪污渎职问题的时候，群众向上级部门反馈意见往往被难以得到重视，这一点也是未来工作中所需要面对的重点问题，而随着近年来，不断发生的农村土地肆意开发和粗暴治理等等事件频发，在此类事件中也看到了舆论和新闻监督的重要作用，同样可以利用新闻舆论监督的方式，对于农村当地的土地管理问题进行监督。（三）对于目前小产权房现状进行分别，针对化处理农村在人们陈旧的印象中往往和脏乱差的条件相伴。改善农村的整体环境，不断拓展和发挥新农村建设的优势，改变之前农村脏、乱、差的面貌。在村庄整治工作上，不应该出现小产权房问题而结束对农村的改造，而是需要分析问题产生的根源，农村出现小产权房的很大原因在前文中已经进行了分析，其主要由于农村土地产权不明、农村对于土地权利监管不足，以及农民在相关的利益获取方面不足根据此情况，落足于实际，力争取得圆满成果。农民新村建设上，需要对事前的规划进行高度重视，避免再次涌现出大量的小产权房，根据分析和归纳，只要可以有以下几点建议：第一，土地管理部门需要结合农村用地的规划，按照本地经济发展特征，遵循节约和集约土地的基本原则上，为农村用地上给出详细的发展规划。第二，对土地规划的修改上进行规范化，保证土地利用规划能够得到贯彻。对耕地和农田保护区的调整工作予以重视，构建起规划修正联动体制和修改备案体制、越权修改、违规修改等的惩罚规则。第三，在农村农民新村住宅建设上，需要就其规划展开深入性的分析和审阅，做好每一步工作，避免农村用地乱占乱建现象的发生。第四，新村建设需要结合实际情况，需要采纳每个村民的意见。实现真正的民主决策和民主管理，保护村民的知情权、议事权、参与权和监督权，对财务和村务在处理上进行公开化。在面对已经出现的小产权房的问题上，应该具体问题具体分析。联系其周边农村的实际情况加以处理。在实际的操作中应该避免对于当地农民的利益造成伤害。在征地和拆迁等问题上应该做出合适的反馈。不可以一刀切盲目决断，一定要依据实际，划分类别，如此方可以平稳有序地解决该问题。（四）利用税收对于房产市场进行调节针对目前一系列的房产问题，以及不断涌现的小产权房和它们的受众。除了行政手段和法律手段之外，同样可以利用税收的手段进行调节与平衡，目前小产权房行情走俏的一大原因就是由于小产权房价格低廉，成本低廉，而低收入人群的收入水平无法跟得上城市的商品房价格。所以在此基础之上，也导致了小产权房难以治理的现状。上文中业已提及关于小产权房出在法律和政策的灰色地带，亟待于法律和相关政策的解决，然而在实际的过程之中，相关政策的调节往往起步慢，效果慢等等，难以满足目前房产市场的畸形需求。所以根据这个方面来看。目前对于小产权房可以采取的措施大致有以下几种：第一，尽快对小产权房有一个总体的划分和评级，对于可以合法利用的小产权房给予一定的产权认可，并且征收一定的税费，补贴财政管理等等所花费的费用。第二，对于目前不符合要求，也没有产权许可和建造许可的农民私自搭盖的房屋进行取缔，并且可以参考财政罚款的策略对其进行管理和惩罚。第三，针对目前小产权房的需求不断，政府也可以适当地发挥调节作用，试图对于高居不下