地产开发设计与成本的关系-优化思路课件

设计与成本----从成本角度看设计设计与成本----从成本角度看设计1目录一、成本的概念二、方案设计与成本1、方案设计与成本2、建筑风格对成本影响3、地下室面积与成本4、建筑面积与可售面积5、外立面选择与成本6、会所成本三、施工图设计与成本1、结构指标对成本影响2、图纸的中间审查（合理性、及时性）3、图纸优化四、标准化与成本五、设计变更与成本目录一、成本的概念2设计与成本我们是干啥的？

非也！房地产商。政府机关？慈善机构？设计院？设计与成本我们是干啥的？非也！房地产商。政府机关？慈善3设计与成本

省钱等于赚钱

成本管理不等于省钱设计与成本省钱等于赚钱成本管理不等于省钱4设计与成本成本管理的宗旨：以经济合理设计与成本的关系性最大的成本提升产品的竞争力，并形成行业成本优势。产品观？在一定成本前提下为客户提供最大化的价值。设计与成本成本管理的宗旨：产品观？5一、关于成本的几个概念建造成本：指项目的建筑安装成本。包括：开发前期准备费、主体建安工程费、基础设施费（社区管网、园林景观）、配套设施费4大项。开发成本：指项目的制造成本。开发成本=土地获得价款+建造成本+开发间接费完全成本：完全成本=开发成本+期间费用。完全成本中不包含营业税金。25%~30%项目成本：在未特别说明时，一般指项目的“开发成本”。一、关于成本的几个概念建造成本：指项目的建筑安装成本。包括：6一、方案设计与成本1、方案设计与成本

大家经常听说设计阶段影响成本70%？案例1：XX方案选择一、方案设计与成本1、方案设计与成本7100M、120M、150M建安造价比较：1、桩基：100M以管桩为主，平米指标140元/M2左右；120M2及以上以钻孔灌注桩为主，平米指标260元/M2左右；2、结构：100M&120M：含钢量8KG*6.5=52元/M2；砼含量0.05*560=28元/M2100M&150M：含钢量20KG*6.5=130元/M2；砼含量0.15*560=84元/M23、措施费：100M&120M：塔吊、超高费等差价在30元左右；100M&150M：塔吊、脚手架、超高费等差价在80元左右；4、安装工程：100M&120M：差价（给排水、消防）在50元/M2左右，；100M&150M：差价在80元/M2左右。5、汇总：100M&120M：[（260-140）+52+28+30+50]=280元/M2100M&150M：[（260-140）+130+84+80+80]=494元/M26、以26万方为例：100M&120M：280*26万=7280万；100M&150M：494*26万=12844万。以上费用仅计取直接的建安费用，不包含因超限增加的报批、施工工期增加引起的损失。以三个月计取土地费用利息：22亿*年息12%/12月*3个月=6600万。100M、120M、150M建安造价比较：8地产开发设计与成本的关系-优化思路ppt课件9地产开发设计与成本的关系-优化思路ppt课件10地产开发设计与成本的关系-优化思路ppt课件11一、方案设计与成本案例2:XX地块方案一、方案设计与成本12地产开发设计与成本的关系-优化思路ppt课件13地产开发设计与成本的关系-优化思路ppt课件14一、方案设计与成本案例2：XX项目商业售价比较:商业内街（旧）与外街（新）售价比较：旧方案：3万/M2*1.2万=3.6亿；新方案：4万/M2*1.2万=4.8亿；直接售价差=4.8-3.6=1.2亿。集中商业与小商业的售价及销售速度均存在较大的区别，集中商业整体出售的对象比较狭，除特殊要求外，商业配比能做成沿街店面在销售的价格及去化率是比较好的。一、方案设计与成本案例2：XX项目商业售价比较:15一、方案设计与成本2、建筑风格对成本影响一、方案设计与成本16地产开发设计与成本的关系-优化思路ppt课件17地产开发设计与成本的关系-优化思路ppt课件18地产开发设计与成本的关系-优化思路ppt课件192、建筑风格对成本影响法式风格好不好？案例3：XX项目别墅：法式全干挂外立面：2050元/M2英式面砖外立面：500元/M2（GRC线条，若为石材线条1200左右）意式全干挂外立面：1800元/M2石材线条的价格与大板比例1:1.2以10万M2算：直接成本1550*10=15500万每户300*1550/10000=46.5万/户大家认为可以多卖一点卖回来？是不是都可以卖回来？2、建筑风格对成本影响法式风格好不好？202、建筑风格对成本影响利润分析：XX项目联排：满铺地下室面积：45085M2，总户数：212户，上部面积约：63000M2平均每户：上部300M2/户，地下室45085/212=213M2/户每户售价：300M2*1.8万=540万当外立面2050时：利润：540-（地价300*0.3+地下室213*0.35+上部建安300*1.3*0.6+前期513*0.015+基础设施513*0.07+配套等其它513*0.01）*1.25=19.1万利润率=19.1/540=3.5%当外立面500时：利润：540-（地价300*0.3+地下室213*0.35+上部建安300*1.3*0.45+前期513*0.015+基础设施513*0.07+配套等其它513*0.01）*1.25=54万利润率=54/540=10%2、建筑风格对成本影响利润分析：212、建筑风格对成本影响建安组成：基础250+主体1650+安装300+外立面2050+木铝窗1500*0.45+入户门150+屋面瓦145+电梯500+弱电40+提升泵40+消防60+花架70+铝合金雨落管40+栏杆20=59902、建筑风格对成本影响建安组成：222、建筑风格对成本影响案例4：XX项目别墅XX项目联排部分满铺地下室面积：23466M2，总户数：86户，上部26330M2换个售价：XX项目原售价0.8万/M2，假设售价1.1万/M2平均每户：26330/86=306M2/户，地下室23466/86=273M2每户售价：300M2*1.1万=330万利润：330-（地价300*0.1+地下室274*0.35+上部建安300*1.3*0.35+前期600*0.015+基础设施600*0.06+配套等其它300*0.01）*1.25=-59万利润率=-59/330=-18%实际别墅地价按占地分摊2900元/M2，实际售价9300元/M2，利润率？法式风格对室内装修及景观都会较大影响。2、建筑风格对成本影响案例4：XX项目别墅23一、方案设计与成本3、地下室面积与成本问题：1、人车分流好不好？2、是不是所有的项目都适合？3、地下室面积做多少合适？一、方案设计与成本24XX项目别墅XX项目别墅25XX项目地块XX项目地块26XX项目指标XX项目指标273、地下室面积与成本案例3：利润分析：XX项目联排部分满铺地下室面积：45085M2，总户数：212户上部面积约：63000M2平均每户：上部300M2/户，地下室45085/212=213M2/户每户售价：300M2*1.8万=540万当外立面2050时：利润：540-（地价300*0.3+地下室213*0.35+上部建安300*1.3*0.6+前期513*0.015+基础设施513*0.07+配套等其它513*0.01）*1.25=19万利润率=19/540=3.5%当外立面500时：利润：540-（地价300*0.3+地下室213*0.35+上部建安300*1.3*0.45+前期513*0.015+基础设施513*0.07+配套等其它513*0.01）*1.25=54万利润率=54/540=10%3、地下室面积与成本案例3：利润分析：283、地下室面积与成本案例4：XX项目别墅XX项目联排部分满铺地下室面积：23466M2，总户数：86户，上部26330M2换个售价：XX项目原售价0.8万/M2，现售价1.1万/M2平均每户：26330/86=306M2/户，地下室23466/86=273M2每户售价：300M2*1.1万=330万扣除地下室后售价：（330万-273M2*0.4万）/300M2=0.63万/M2利润：330-（地价300*0.1+地下室274*0.35+上部建安300*1.3*0.35+前期600*0.015+基础设施600*0.06+配套等其它300*0.01）*1.25=-59万利润率=-59/330=-18%3、地下室面积与成本案例4：XX项目别墅293、地下室面积与成本案例5：以高层为例：1、若车位售价7万/个2、平均车位成本：30~35M2/个*0.4万/M2=12~14万/个售价-成本=每个车位亏损：-5~7万。3、设机械停车位1.3~1.5万/个每个车位成本：（35*0.4*1.2+1.5）/2=9.15万/个售价-成本=每个车位亏损：-2.15万。4、以1000个停车位成本比较：车位亏损：-7*1000=-7000万设机械车位亏损：-2.15*1000=-2150万减亏：7000-2150=4850万3、地下室面积与成本案例5：以高层为例：30一、方案设计与成本4、建筑面积与可售面积赠送面积是不是越多越好？一、方案设计与成本4、建筑面积与可售面积314、建筑面积与可售面积案例6：以100M2户型为例：赠送10%成本增加100*10%*2500元/M2=2.5万直接成本25000/100=250元/M2售价≥250*1.25=313元/M2才能回收成本成本：313*100=3.13万/套4、建筑面积与可售面积案例6：324、建筑面积与可售面积案例7：以100M2户型为例：赠送15%成本增加100*15%*2500元/M2=3.75万直接成本37500/100=375元/M2售价≥375*1.25=469元/M2才能回收成本成本：469*100=4.69万4、建筑面积与可售面积案例7：334、建筑面积与可售面积假定售价6000，原计划利润率10%来：假定利润：6000*100*10%=6万/套实际利润：6-4.69=1.31万/套实际利润率：1.31/60=2.18%4、建筑面积与可售面积假定售价6000，原计划利润率10%来34一、方案设计与成本5、外立面选择与成本一、方案设计与成本355、外立面选择与成本1、外立面材料：石材、瓷砖、涂料石材：干挂费用350+石材大板150~800=500~1150，不含线条；价格高，施工周期长，档次高；面砖：施工费用80~100+材料30~150=110~250；价格适中，对基层外架要求高，施工周期较长；涂料：施工费用20~30+材料30~150=50~180，价格低，施工方便，耐久性差。2、线条：应尽量少，成本上及施工难度上EPS＞GRC＞石材XX项目干挂GRC线条特别多3、门窗：高层窗墙比尽量控制在0.3~0.32以内，木铝窗1200~1500，系统窗800~1200，中空双层普通门窗480~600。北方的开窗面积与南方有明显的地域差距。4、墙地比：控制在1.1~1.2以内5、外立面选择与成本1、外立面材料：石材、瓷砖、涂料36一、方案设计与成本6、会所成本标注为会所的，是不可售的一、方案设计与成本6、会所成本376、会所成本案例8：XX项目会所：会所面积：4132M2，总价2870万元，平米指标=6945元/M2。案例9：XX项目会所：会所面积：3100M2，总价3343万元，平米指标=10784元/M2。一、投入大，二、维护成本高，三、带来验收问题，最好是考虑成可以经营的物业，移交给物业管理后可自求平衡。6、会所成本案例8：XX项目会所：38地产开发设计与成本的关系-优化思路ppt课件39二、施工图设计与成本1、结构指标与成本二、施工图设计与成本1、结构指标与成本401、结构指标与成本1、结构指标与成本41二、施工图设计与成本2、图纸中间审查（合理性、专业配合）案例9：XX指标改前改后对比钢筋及砼含量均有所下降。案例10：XX项目总建筑面积11万，大面积GRC外墙干挂：合同总额1800万，按建筑面积164元/M2，比整个外立面涂料造价都高。同样规模的XX项目总价580万，指标52元/M2说明图纸设计有明显的优化空间。二、施工图设计与成本2、图纸中间审查（合理性、专业配合）42地产开发设计与成本的关系-优化思路ppt课件43二、施工图设计与成本3、专业分包图纸优化二、施工图设计与成本3、专业分包图纸优化443、专业分包图纸优化可以借助专业队伍力量进行优化案例11：XX项目保温面积通过施工单位提交优化方案并负责审图通过，施工面积从81700M2优化到41562M2，节省近半的工程量，造价从500万优化后226万。同样其它专业也可以考虑，特别是供水、供电、市政方案等；屋面保温公消（2012）350号文废止（2011）65号文A级材料要求，

节省三份之一造价以上，工期上也有保障。

3、专业分包图纸优化可以借助专业队伍力量进行优化45三、标准化与成本无休止的改图……忙死了……无休止的招标……忙死了……无何止的返工……忙死了……三、标准化与成本46三、标准化与成本1、设计标准化的好处：对设计节省设计时间、研究透彻；对工程节省工期、质量有保证；对成本节省招标时间，大批量定单招标上具有话语权，成本可控。2、战略采购对设计的影响战略采购的战略价值：短期价值：降低成本、提升效率、统一品牌、保证品质长期战略价值：提升集团的品牌影响力、实现子公司项目之间的部品资源共享、促进设计效益，实现换装式设计、战略采购与部品及设计的标准化相互要求和推动，最终使企业通过建筑标准化和工业化达到规模经营，实