房地产估价报告

房地产估价报告Preparedon22November2023房地产估价报告001号房地产托付方：×市家乐福超市f18房地产评估询问估价人员：李洁茹冯祺王菁菁崔轶雯窦蒸蒸估价作业日期：2023101日～2023108日估价报告编号：津房抵评报字[2023]88888号名目一、致托付人函… 3二、估价师申明… 4三、估价假设和限制条件… 5四、估价技术报告… 3五、估价结果报告… 3六、房屋变现力量分析……………七、附件… 3致托付方函2023101日对您坐落于×市×001号房地产进展了实地勘察和有关资料的调查。我公司估价人员本着最高最正确使用原则、替代和估价时点等原则，遵照《中华人民共和国房地产治理法》、《中华人民共和国土地治理法》、《中华人民共和国担保法》、《城市房地产抵押治理方法》、《房地产抵押估价指导意见》和《房地产估价规范》及其它相关法规，选用市场法和收益法进展评定估算，在满足本估价报告中“估价的假设和限制”条件下，对该房地产进展了以托付方确定抵押贷款额度供给参考依据而进展的估价。经评估，确定估价对象在估价时点上的公开市场价值为：估价对象单价：元/平方米估价对象总价值：大写金额：叁亿伍仟肆佰壹拾壹万壹仟零叁拾柒园整×××房地产估价(盖章)：法定代表人(盖章)：2023年十月二日我们严峻声明：

估价师声明1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人关系或偏见。分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5、我们已对本估价报告中的估价对象进展了实地查勘。6、没有人对本估价报告供给了重要专业帮助。注册号：估价的假设和限制条件(一)估价的假设条件下，按《房屋全部权证》记载的用途不变并持续使用。2、假设托付方所供给的委估房地产权属证明真实牢靠，委估房地产权属清楚。3、估价人员曾查勘委估房地产的外貌和内部装修状况，但我们没有接到要进展房屋构造测试和设施检验的要求，我们未进行任何构造测试，也没有测试任何建筑设备，在查看过程中并未觉察任何外部构造的严峻损坏，评估时假设房屋构造质量合格。当上述估价的假设条件发生变化时，估价结果会失效。〔二〕估价的限制条件力以及相关法律引起的处分等因素对估价结果的影响。2、委估房地产的面积数据均承受《房屋全部权证》上记载的面积。等对估价结果的影响。4、委估方供给的租赁合同、产权证明及相关资料是本估价结果的参考依据，假设托付方供给的资料与事实不符，则本报告的估价结果失效，托付方应对此产生的后果负责。〔三〕本报告使用的限制条件1、本估价结果是对1、本估价结果是对2023年10月12日这一估价时点委估房地产市场价值的客观反映，我们对这估价时点后发生重大变化不负任何法律责任。2、本估价报告是估价人员遵循有关房地产估价的惯例，依据估价目的对估价对象在估价时点的价值进展分析、估算后得出来的专业性意见及结论，估价结果仅作为委估房地产于估价时点的抵押价值参考。本公司只对估价结果本身符合职业标准要求负责，而不对业务定价决策负责。恰当地使用报告书是托付方的责任，假设由于估价报告使用不当而造成当事人利益损失的与本估价机构及估价人员无关。3、本估价报告仅供报告书所列估价目的使用，不得用于其他目的；本估价机构对任何人不当使用本报告书的经济行为以及由此所带来的后果不担当任何法律责任。4、未经本估价机构和托付方的同意，任何人不得向估价报告审查部门以外的单位和个人供给本报告书全部或局部内容，也不得发表于任何媒体上。5、本报告书有效期为一年，从估价报告完成日2023年10月8日起。估价技术报告一、个别因素分析6m依据托付方供给的《房地产权证》〔260002600026000平方米6m比实例选择(略)。依据替代原则，结合估价对象实际状况，选取以下三个工程作为可比实例：可比实例A：A超市，位于x街B7号，钢筋混凝土构造，商业10000202303层，交易单12620元/㎡(按建筑面积计算，下同)20236月。可比实例B：B超市，位于x街C2号，钢筋混凝土构造，商业9500180003层，交易单价12830元/202310月。可比实例C：C超市，位于x街D3号，钢筋混凝土构造，商业960018500㎡，地上二十三层，地11734元/20235月。房地产比较因素条件说明表工程 估价对象 可比实例A可比实例B可比实例C名称 家乐福超市A超市 B超市 C超市位置

x街B区7 x街C区2 号 号㎡〕交易状况

待估 12620正常 正常

12830正常

11734正常距市中心距约 约 约 离/km

属x街商 属x街商 属x街商 圈，同档超圈，同档超圈，同档超同档超市较市较多，商市较多，商市较多，商多，商业聚业聚拢度高业聚拢度高业聚拢度高集度高道路类交通型便捷

程度公共交区 通域 因 施完素 善程度况

650m 600m 700m 1000m公共配套设公共配套设公共配套设公共配套设施完备 施完备 施完备 施完备较好，尾 较好，尾 较好，尾 较好，尾气、噪声污气、噪声污气、噪声污气、噪声污染较少 染较少 染较少 染较少区域规划发商业 商业 商业 展方向

2023年 2023年 2023年 2023年

优良

优良

优良

优良设计合理8部电梯，8部电梯，8部电梯，4部电梯，安设施设备完系统、安防系统、安防系统、安防统、安防监善程度监控系统、完善监控系统、完善监控系统、完善控系统、中善装修状况高档装修高档装修中档装修中档装修成交规模整栋评估整栋成交整栋成交整栋成交房地产价格影响因素修正系数确定依据估价对象与可比实例的差异，以估价对象的各因素条件为根底100，确定可比实例各因素的相应指数，比较因素指数确定如下：可比实例A可比实例ABC2023620231020235月交易日期修正系数108106115(3)区域因素及个别因素修正(区域因素指数、个别因素指数确定过程略)估价对象可比实例估价对象可比实例AB可比实例工程C/〔元/㎡〕待估116201670017578交易状况100100100100交易日期100108106115距市中心距离100100100101商业聚拢度100100100100道路类型 100 100 100 101交通便捷区域因程度 距公交站点100素 距离公共配套设施完善程100 100 100 100度环境质量状况100100100100区域规划进展方向100100100100建成年月1009898建筑构造100100100100工程质量100100100100个别因设施设备完善程度10010010099素装修状况1009910098周边景观100100100100物业治理100100100100成交规模100100100100房地产比较因素修正系数确定可比实例A可比实例AB可比实例离工程C/〔元/㎡〕126201283011734交易状况100/100100/100100/100交易日期108/100106/100115/100距市中心距离100/100100/100101/100商业聚拢度100/100100/100100/100道路类型100/100100/100101/100区域因素交通便捷程度距公交站点距100/102100/100/99公共配套设施完善程度100/100100/100100/100环境质量状况100/100100/100100/100区域规划进展方向100/100100/100100/100建成年月100/100/98100/98个别因建筑构造100/100100/100100/100素建筑外观设计及材料100/101100/101100/101工程质量100/100100/100100/100平面布置100/100100/100100/100设施设备完善程度100/100100/100100/99装修状况100/99100/100100/98周边景观100/100100/99100/100物业治理100/100100/100100/100成交规模100/100100/100100/100修正系数/〔元/㎡〕135981363313608计算结果比较修正后，得到三个可比实例的比准价格。依据可比实例的交易状况，承受简洁算术平均法确定估价对象的价格。经计算确定估价结果13613元/㎡。(二)收益法求取年租金收益依据调查相邻同类物业租金状况，并结合目前的环境地段状况及目前的经济环境和进展趋势，推测该房地产平均月租金水平为元/平方米，并保持不变。则每平方米年租金有效收益Z为：Z=×12=〔元/平方米〕求取年纯租金收益租金纯收益的计算，就是从租金收益中扣除业主支出的各项费用约为租金收益的%〔其中修理费%、治理费%、保险费%、房产综合税费12%、其它税费%〕。则年租金纯收益为：a=×%)=〔元/平方米〕资本化率r确实定r=安全利率+风险调整值安全利率取国家一年期存款利率%,风险调整值取%,资本化率r即为%。求取估价对象市场价值托付方供给的《房地产权证》〔粤房地证字第C4174321号〕复印件显示，估价对象土地用途为住宅用地，产权清楚，依据《房地产估价标准》等相关法律规定，估价时点算，物业的价值V为：V=a/r=%=〔元/平方米〕(三)估价对象主体局部估价结果确定采有市场比较法和收益法两种方法计算得出的结果相差不大，故实行算术平均法求取最终评估单价则单位价格=〔13613+〕÷2=〔元/平方米〕则估价对象主体局部评估结果=×叁亿陆仟叁佰肆拾叁万肆仟叁佰零贰圆整〕。七、估价结果叁亿陆仟叁佰肆拾叁万肆仟叁佰零贰圆整〕，各局部估价结果详见附件《估价结果明细表》估价结果报告托付方×市家乐福超市〔二〕估价方估价机构：天津f18房地产评估询问住宅：天津市河西区小海地泗水道法定代表人：。。。〔三〕估价对象概况1、估价对象产权状况依据托付方供给的《房地产权证》〔粤房地证字第161718号〕复印件，估价对象之一权属人为家乐福超市全部，房地座落于广州市天河区银定塘后街43〔701〕号，房屋全部权来源为更正名义，变更登记，房屋用途为商业用房，占有房屋份额为全部，房屋全部权性质为全部，建筑构造及层数为钢筋混凝土构造3层，建筑面积为26000平方米；土地用64，图号为D11205。2、估价对象区域概况估价对象位于广州市天河区银定塘后街43〔701〕号，临广州东站以及天河北商业圈，近主干道—广州大道中。所在地段商业聚拢度高，四周有广州东站、广州天河城等，四周东莞庄公交站。所在区域各项公共配套设施根本完善，交通路网兴旺，对外交通便利。3、现场查勘概况经现场勘查，估价对象为广州市天河区银定塘后街43〔701〕号69平方3层，其外观均较，马赛克外墙，现大局部已出租，内部统一装修。地址：x地址：x市xx路x街x号权属人X市家乐福超市筑及层期年10用途商业出租产权证状况名称及构造建3层高6m编号建成日2023 成率数月装修日2023电梯有通风采良好朝向南大内墙水泥砂浆批荡少白□混合砂浆批荡□清水墙扫白厅□墙纸□乳胶漆√缮灰□其它〔灯饰〕□顶棚乳胶漆√石膏板□塑料扣板□铝扣板□抹平扫白□缮灰□其它〔灯饰〕□地面水泥砂浆□水磨石□彩釉地砖□花岗石□地砖√地毯□抛光砖□耐磨砖□木地板□仿古砖□其它窗□1个铝合金推拉窗√铝合金开平窗□标准钢窗□木窗□防盗网〔不锈钢、铁〕□其它□窗框：条形外墙砖√陶瓷锦砖□水泥砂浆□一般抹灰□大理石□花岗石□其它□窗台石：大理石□花岗石□其它√灯饰2个厕地面水泥砂浆□彩釉地转□防滑砖□陶瓷锦砖□地砖所√墙面白瓷片□彩色瓷片□大理石□花岗石□乳胶漆√顶棚乳胶漆√石膏板□塑料扣板□铝扣板□抹平扫白□缮灰□其它〔灯饰〕□洁具二□三□四□坐□蹲√洗手盘√门实木〔雕花〕门□玻璃地弹门□木夹板门□卷帘门□塑料门√记录人现场查勘日期：期年期年11月光〔四〕估价目的为确定该房地产转让金额而评估其房地产市场价格〔五〕估价时点二Ｏ一一年十月一日〔六〕价值定义本次估价的价值定义为转让房屋的房地产公开市场价值。〔七〕估价依据1〕国家及广东省、广州市公布的有关房地产估价的法律、法规和政策文件：1、《中华人民共和国城市房地产治理法》；2、《中华人民共和国土地治理法》；3、《房地产估价标准》〔GB/T50291-1999〕；4、《城镇土地估价规程》〔GB/T18508-2023〕；5、《资产评估常用数据与参数手册》托付方供给的有关资料复印件；估价人员现场查勘、摄影和记录；广州市房地产市场信息；5)本估价机构和估价人员把握和搜集的相关资料。〔八〕估价原则本次估价以独立、客观、公正作为最高行为准则。同时，在具体估价作业中遵循的技术原则主要有合法原则、最高最正确使用原则、估价时点原则、替代原则。〔九〕估价方法依据上述估价依据以及