房地产企业设计管理的四个关键环节

房地产企业设计管理的四个关键环节

欢迎阅读本文档,盼望本文档能对您有所关心!欢迎阅读本文档,盼望本文档能对您有所关心!感谢阅读本文档,盼望本文档能对您有所关心!感谢阅读本文档,盼望本文档能对您有所关心!欢迎阅读本文档,盼望本文档能对您有所关心!感谢阅读本文档,盼望本文档能对您有所关心!房地产企业设计管理的四个关键环节众所皆知,设计是房地产企业的核心之一,尤其是由以往的资源竞争转向力量竞争的将来房地产市场,设计管理力量显得尤为重要。

设计重要,理由很简洁,一方面设计直接打算了公司产品是否符合消费者的要求,也就打算了产品可以为公司带来的收入,另一方面设计打算了公司产品70%以上的成本支出建安成本,二者相减也就打算了公司产品开发的成败。

那么怎样才能以最经济的成本建筑出最符合客户需求的产品结合在业内的阅历,笔者以为关键是抓住设计任务书、设计过程掌握、设计成果评审和设计变更掌握这四个环节。

设计任务书设计任务书是设计的输入,要想有好的设计输出,充分的设计输入是起点。

方案设计阶段,设计任务书的输入主要应包括公司最高领导层的规划意见、营销部门供应的产品定位、物业公司和客服部门供应的客户建议、开发部门供应的政府征询意见、预算部门提出的初步成本建议以及项目现场管理部门供应的勘测报告等;初步设计和施工图设计阶段,设计任务书的输入则主要应包括前面的设计成果、报批过程中获知的反馈意见、预算部门供应的细化成本要求以及项目现场管理部门供应的配套设备的设计要求等。

设计在设计的各个阶段,设计任务书输入的重点不太一样,前者的重心在于政府规划、产品定位、领导意图,而后者的重心则在于报批反馈意见、成本要求。

由于后续参加设计成果评审的部门基本与供应设计输入建议的部门全都,因此若此环节将某个部门省略,那么后续的设计评审也将缺乏针对性的效果。

一般来说,房地产企业能意识到该环节的重要性,但总是由于这样或那样的缘由导致设计输入不够充分或设计输入质量不高,总结下来,主要有以下几点:时间紧急。

目前有不少房地产企业,为了图快,为了赶一个好的上市时机,往往工期紧急,留给设计的时间并不多,也因此导致了设计任务书编制匆忙忙忙,包括后续的设计过程掌握和设计成果评审都是敷衍了事,一切问题由施工过程中的设计变更和工程签证来解决。

同样由于工期紧急,也大大影响了其他部门供应资料的质量。

人力资源紧急。

房地产企业专业人才缺乏的现象普遍严峻,匮乏的人才使得许多大家都知道重要的工作却没有方法开展,比如收集客户信息,了解客户需求,同时,在精力分散的状况下也降低了工作质量,如设计限额要求的质量可能由于精力不够而大打折扣。

忽视。

在方案设计的设计任务书编制时,忽视了地质勘探报告的重要性,导致后续大量的土方签证和一系列的设计缺陷;在扩初设计时,忽视了项目现场管理部门提出的配套设备的设计要求,导致后续土建、配套和景观的设计冲突现象。

积累不足。

成本方面的积累不足导致预算部门难以供应有效的设计限额要求,客户方面的积累不足导致营销部门、客服部门不能供应有效的客户需求建议等。

欢迎阅读本文档,盼望本文档能对您有所关心!欢迎阅读本文档,盼望本文档能对您有所关心!感谢阅读本文档,盼望本文档能对您有所关心!感谢阅读本文档,盼望本文档能对您有所关心!欢迎阅读本文档,盼望本文档能对您有所关心!感谢阅读本文档,盼望本文档能对您有所关心!设计过程掌握设计过程的掌握是设计意图得以图纸化的有力手段。

多数企业在设计的过程中不太重视过程的掌握,缺乏必要的跟踪,导致设计结果消失不应有的偏差。

做好这环节的工作可以从以下几个方面来考虑:关键节点掌握。

在设计开头实施前,设计部门与公司领导拟定该设计项目的关键节点方案;在关键节点,设计部门组织检查,必要时可组织各部门参加的研讨会,同时遇到不确定性问题时应即时的征询规划部门意见,尽早发觉问题,提前解决问题。

日常跟踪。

在设计过程中,设计部门应有专人准时跟踪,准时把握设计动态,避开设计偏离重心,造成返工现象。

过程记录。

在与设计单位的沟通沟通中,随时随地的做好具体的过程记录,便于项目完结后进行统计分析,避开类似问题的复发,也便于对设计单位的考核管理。

设计成果评审设计成果评审是设计意图得以图纸化的另一重要手段。

设计评审是房地产企业对设计单位供应成果的最终一次把关,这一次把关的成败很大程度打算了后面设计变更和工程签证的多少,房地产企业应赐予高度的重视。

目前,一些房地产企业或实行口头等非正式沟通的方式或不重视走形式,导致该环节的掌握作用不能很好的发挥。

设计成果评审会的实施可以考虑做好以下几点:评审会的合理组织。

房地产企业业务部门的工作时间特别珍贵,应尽可能的组织在花功夫使之更加科学合理有效。

在时间上应充分考虑到评审参加者的工作支配,避开出差或其他缘由导致的缺席;设计方案或施工图应依据量的大小提前2-3天下发评审参加者,以备消化汲取,提高评审会效率;选择权威人士担当主持人,提高各参加部门的重视程度,同时在消失争持意见时决策拍板,避开长期争吵影响效率。

参加部门充分。

一般来说,供应设计输入的部门以及领导都应参加,核对供应的设计要求或建议是否在设计图纸中得到体现。

必要时,还应邀请外部有关专家参加。

参加部门重视。

参加部门重视才能起到评审的效果,而参加部门往往都是比较劳碌的业务部门,要避开来了听听走人的心态。

评审纪要。

评审纪要的严厉 对待可以提高部门的重视程度,并且为日后的设计分析总结供应素材和依据。

各个评审会都应由详尽的评审意见记录,并要求签字确认。

设计变更掌握欢迎阅读本文档,盼望本文档能对您有所关心!欢迎阅读本文档,盼望本文档能对您有所关心!感谢阅读本文档,盼望本文档能对您有所关心!感谢阅读本文档,盼望本文档能对您有所关心!欢迎阅读本文档,盼望本文档能对您有所关心!感谢阅读本文档,盼望本文档能对您有所关心!设计变更可能产生好的影响,如节约成本,产品在功能上更加符合业主的要求,也可能产生不好的影响,如带来成本的严峻超出。

设计变更的产生可以有多方面的缘由,主要包括以下几种:公司领导要求变更:因领导的换届导致现有设计风格不符合领导要求,或原有领导基于公司进展的角度要求进行变更等。

营销部门要求变更:产品的功能设计不符合业主的要求或给业主带来非常的不便等状况,营销部门提出进行变更。

施工单位要求变更:施工单位因材料设备使用问题而提出来的变更,如原有材料设备缺货要使用替代产品,又比如使用新材料;施工单位发觉图纸设计失误而提出来的变更,如消失明显的图纸错漏现象。

设计变更的掌握主要从设计变更发生的次数和每一次设计变更的处理两个方面进行掌握。

削减设计变更次数。

要想削减设计变更次数,最关键的是将风险前移,也就是说将发生设计变更的可能性尽可能的在前面的设计管理工作中予以解决。

概括说来,就是做好前述的设计任务书编制、设计过程掌握和设计成果评审三项基本工作。

依据笔者阅历,做好该三项工作后,设计变更的次数可以得到一个较好的掌握。

严格掌握设计变更的发生。

设计变更发生的掌握主要是坚持“先研讨再测算最终决策”的掌握原则,简洁说来,先从技术上验证是否可行,然后从成本上验证是否可行,最终决策是否变更。

这样做来,可能会影响施工效率,在此可以适当的赐予项目负责人肯定设计变更的权限进行操作。

另外,设计单位素养的优劣也是一个不行忽视