论不动产登记簿的公信力与推定力

论不动产登记簿的公信力与推定力

我国不动产登记簿公信力与动产善意取得在理论基础和构成要件在拥有法律行为的国家或地区（如德国、瑞士、中国和台湾等），房地产登记文件具有假设和可靠性。登记簿的推定力也称“登记簿的正确性推定(DieVermutungderRichtigkeitdesGrundbuchs)”,是指不动产物权经登记后,就推定登记簿上记载的该物权的归属和内容与真实的物权状况是一致的。登记簿的公信力(OeffentlicherGlaubedesGrundbuchs),也称“不动产登记的公信力”或“不动产善意取得”,登记簿的公信力是为了维护不动产交易安全而在“权利外观思想(Rechtsscheingedanken)”的基础上产生的制度。尽管它与动产善意取得制度(DergutglaeubigeMobiliarerwerb)均具有维护交易安全、提高交易效率的功能,但二者在理论根据、构成要件等方面却存在明显的差异。无论是德国、瑞士,还是我国台湾地区的民法典,均分别对动产善意取得与不动产登记簿公信力加以规定。例如,《瑞士民法典》第937条第1款规定:“已经在不动产登记簿上登记的不动产,对其权利的推定及占有诉权,仅属于登记人。”这是对登记簿推定力的规定。第973条第1款规定:“出于善意而信赖不动产登记簿的登记,因而取得所有权或其他权利的人,均受保护。”这是关于登记簿公信力的规定。在我国台湾地区,民法典原先仅在第801条、第886条和第948条对动产的善意取得做出了规定,并无不动产登记簿推定力与公信力的规定。在我国制定《物权法》时,曾有不少学者力主对不动产登记簿的公信力与动产的善意取得分别加以规定。《物权法》颁布后,一些学者依据第106条提出了种种批评甚至否认登记簿公信力的观点。有的学者认为,尽管从立法论上说,《物权法》将动产物权和不动产物权的善意取得均适用同一的构成要件似有商榷的余地,但第106条将善意取得制度统一适用于动产和不动产仍是一种值得肯定的立法模式。笔者认为,尽管《物权法》未如德、瑞以及我国台湾地区的民法典那样,分别规定动产的善意取得与不动产登记簿的公信力,但无论是从立法论还是解释论的角度出发,都很难得出《物权法》否认了不动产登记簿公信力与动产善意取得之区分的结论。从《物权法》的有关规定来看,在采取登记生效要件主义的不动产物权变动中,登记簿的公信力与动产善意取得存在明显的区别。在我国法上,登记簿公信力与动产善意取得在理论基础和构成要件上都有明显的区别。抹杀这些区分,不仅与《物权法》立法本意相背离,也会在实践中产生否定登记簿存在的意义的不良后果,不利于我国不动产登记制度的完善。本文主要讨论《物权法》是否区分了登记簿公信力与动产善意取得的问题。由于我国在制订《物权法》时大量参考借鉴了德国民法的规定,《物权法》第二章第二节“不动产登记”中更有不少条文参考了《德国民法典》的规定。如《物权法》第9条第1款、第14条对基于法律行为的不动产物权变动采取登记生效要件主义的规定;第16条第1句对登记簿推定效力的规定;第19条与第20条对更正登记、异议登记以及预告登记的规定等。在研究《物权法》是否承认登记簿的公信力与动产善意取得的区分时,显然不能忽视作为“母法”的德国民法的规定,故此本文首先介绍德国民法中登记簿公信力与动产善意取得制度的区别。接着本文对我国学界否定登记簿公信力与动产善意取得的区分的观点进行了评论,并提出了我国法上应当承担二者区分的理由。然后,本文将集中讨论由是否区分登记簿公信力与动产善意取得引发的一个最富实践意义的问题,即在解释《物权法》第106条第1款第1项中的“受让人的善意”时,应否为不动产与动产的取得人确立不同的善意判断标准。最后是本文的简短结语。一、别规定第972条以下与第332条第972条以下规定的私法条件在《德国民法典》中,登记簿的公信力与动产的善意取得被分别规定在第892条以下与第932条以下。从《德国民法典》的规定及判例学说来看,登记簿的公信力与动产的善意取得在理论基础、受保护信赖的类型及善意的判断标准上都有明显的区别。德国不动产登记法上的信赖不动产登记簿的公信力与动产善意取得之间最重要的差别就是理论基础不同。依据德国民法通说,登记簿的公信力完全是一项建立在“权利外观原则(Rechtsscheinprinzip)”基础之上的制度。而动产善意取得的理论基础则是“由权利外观原则与诱因原则组成的混合体系(einMischsystemvonRechtsschein-undVeranlassungsprinzip)”。之所以登记簿的公信力与动产的善意取得在理论基础上有此差异,根本原因就是二者的“权利外观基础(Rechtsscheingrundlage)”即公示方法不同。登记簿公信力的权利外观基础为“不动产登记簿(Grundbuch)”,而动产的善意取得为“占有(Besitz)”。“权利外观”也称“信赖保护(Gutglaubensschutz)”,它是指当从事交易的当事人以某种典型的、可识别的、有期限的外部表象(Erscheinung)作为权利的典型外观形式的话,那么法律对交易当事人就该外观形式产生的信赖应当给予保护,该外观形式就被视为真实的情况,除非当事人知悉真实的权利状况。尽管登记簿与占有都具有推定效力,且分别为不动产物权和动产物权的权利表征,交易中的第三人既可能对登记簿产生信赖,也可能对占有产生信赖。但是,登记簿作为权利表征的效力要强于占有。也就是说,交易中的第三人可以完全信赖登记簿的记载,其对登记簿的信赖受到法律更强有力的保护。但是,交易中的第三人不能完全信赖占有的状态,法律对该人就占有状态的信赖提供的保护是有限制的。这里面的原因可归结为以下几点:首先,不动产登记工作是由国家设立的专门机关(在德国为地方法院所属的不动产登记局)负责,用以记载不动产物权变动的登记簿也由该机构制作和掌管。为了避免因登记机构的疏忽或不审慎而导致最终记载在登记簿上的物权与真实的物权背离,还有专门的法律法令(即不动产登记法)对登记机构的登记行为加以规范。其次,为了确保登记簿记载的真实性与准确性,德国不动产登记法确立了三项重要的基本原则。(1)合法原则(Legalitaetsgrundatz),也称“实质审查原则(GrundsatzderSachpruefung)”。依据该原则,在不动产登记程序尤其是申请程序中,登记机构应当对每一项登记申请进行合法性(Rechtsmaessigkeit)审查,确保其满足法律规定的登记条件。(2)同意原则(Bewilligungsgrundsatz),也称“形式合意或程序合意原则(formellesKonsensprinzip)”,它是指只有在得到登记涉及其权利者的同意后登记机构方能进行登记。同意原则是采取登记生效要件主义的国家明确承认的一项不动产登记法原则。《德国土地登记条例》第19条规定:“只有登记涉及其权利的人同意登记的,方能办理登记。”依据《德国民法典》第873条第1款,转让土地所有权,以某项权利对土地设定负担以及转让此种权利或对此种权利设定负担,权利人和相对人除须达成物权合意外,还要进行登记。当事人关于不动产物权变动的合意是不动产物权变动生效的实体法要件之一。该物权合意属于“实体法上的意思表示(materiellrechtlichWillenserklaerung)”。依据合法原则,不动产登记机构要确保登记簿的正确性,就应对该物权合意的效力进行审查(ueberpruefen)。然而,要求登记机构直接审查这些物权合意的效力,一则难度过大,登记机构无法做到有效的审查;二则,会使登记的时间过于漫长,耗时费力。故此,早在1872年的普鲁士不动产登记法中就实行了同意原则,以此来限缩登记机构的审查范围,减轻审查的负担。(3)在先原则(Prioritätsprinzip),也称“在先已登记原则(Voreintragungsgrundsatz)”。该原则要求那些因登记而使其权利被涉及之人必须是其权利已在登记簿上加以记载之人。再次,考虑到即便尽到最大的努力,登记簿的错误也是无法完全避免的,所以《德国民法典》第894条至第898条还特别规定了真实权利人的更正请求权以及更正登记,以使真实权利人在发现登记簿错误后可以通过行使更正请求权进行更正登记来纠正之,从而确保登记簿的记载与真实的权利状况始终保持一致。此外,为避免在登记簿的更正期间,真实权利人因登记簿的公信力而丧失权利,《德国民法典》第899条规定了异议登记。借助这一登记,真实权利人可以在更正登记尚未完成之前暂时切断登记簿的公信力,防止他人的善意取得。最后,以国家的信用为担保,为因不动产登记簿错误而遭受损害的真实权利人提供救济。在因登记机构的原因导致登记错误,从而使真实的不动产物权人因登记簿的公信力而丧失权利时,国家对于真实权利人的损害承担赔偿责任。总之,通过对不动产登记投入大量的资金以及为细致入微的登记工作而付出的巨大努力,登记的状态与实际权利关系相吻合的可能性就非常大,通常是八九不离十。相反,在占有中却并不存在上述举措,因此不动产登记簿作为权利表征的效力要强于占有。正是由于不动产登记簿具有更高程度的可信赖性,因此从事不动产交易的当事人完全可以对登记簿产生信赖,登记簿的公信力也完全可以建立在权利外观的基础上。法律并不考虑造成登记簿的错误的原因是什么。无论登记簿的错误是可归责于真实权利人的原因所致(如明知登记簿的记载错误却怠于申请更正登记),还是他人(如当事人提供虚假材料申请登记或登记机构的疏忽)的原因所致,只要从事交易的第三人并未明知登记簿的错误且登记簿上没有异议登记,那么第三人就可以依据登记簿公信力而取得相应的物权。就动产而言,占有作为权利表征的效力就显得非常弱了。现实生活中,种种原因都会导致动产的真实权利人与占有人不一致。如果与登记簿公信力那样将动产的善意取得完全建立在权利外观的基础上,使交易的当事人完全信赖占有这一权利表象,必定会对真实的权利人造成损害,有违《德国基本法》第14条保护财产权的原则。为了既能保护交易中的善意当事人,又能维护真实权利人的权利,在动产的善意取得中引入了所谓的“诱因原则(Veranlassungsprinzip)”,以实现风险的公平分配。不动产登记簿公信力对积极信赖的保护依据《德国民法典》第891条与第1006条,登记簿和占有都具有推定效力,但是二者存在以下差别:一方面,依据《德国民法典》第1006条第1款第2句,占有的推定效力不适用于物非基于其意思而丧失的前占有人,除非物为金钱或无记名证券。申言之,第1006条的推定是以民法典第929条、第932条以及第935条为规范背景的。另一方面,占有与登记簿的推定类型和适用对象不同。依据《德国民法典》第1006条第1款第1款,只能是为了动产占有人的利益,推定其为物的所有权人。此外,依据民法典第1065条、第1227条,该推定效力还能扩及于用益权和质权。简言之,动产占有的推定效力只能是积极推定,不能消极推定。它仅能为那些以自主占有人、用益权占有人、质权占有人的身份对物实施占有之占有人的利益而做出。由于不动产登记簿的推定效力既包括积极推定,也包括消极推定,因此登记簿的公信力既保护不动产取得人对登记簿的积极信赖(PositiverVertrauensschutz),也保护其对登记簿的消极信赖(NegativerVertrauensschutz)。取得人对登记簿的积极信赖是建立在登记簿的积极推定效力基础上的,即如果登记簿上记载了某项权利,即便该权利并不存在,取得人因信赖登记簿的记载,也能如同该权利真实存在那样取得权利,这就是不动产登记簿公信力对积极信赖的保护。取得人对登记簿的消极信赖则是建立在登记簿的消极推定效力的基础之上,即如果某项不动产上本来存在一项限制物权(如抵押权)或者处分上的限制(预告登记),但是由于其被从登记簿中错误注销了,信赖登记簿的取得人可以如同该权利或限制并不存在那样取得相应的不动产权利。动产善意取得不动产登记簿公信力与动产善意取得在理论根据上的差异,导致了德国民法对依据不动产登记簿公信力和动产善意取得制度取得物权之人的善意标准作出了不同的规定。由于“官方编制的登记簿具有很高的可信度”,“土地登记簿相比较于占有,能提供更坚实的信赖基础(einestaerkereVertrauenbasis)”,在动产的善意取得中,由于占有的推定效力弱,动产的善意取得以权利外观与诱因原则为共同的理论基础,所以取得人不应过分信赖“占有”这一权利外观,还应当尽到适当的审查义务(Nachpruefungspflicht),故此对其善意与否应提出更高的要求。依据《德国民法典》第932条第2款,取得人如果“明知或因重大过失而不知动产不属于让与人之所有者,即为非善意”。也就是说,在动产的善意取得中,取得人主观上除了必须是不知道动产不属于让与人所有这一事实外,还必须应当知道而非因重大过失不知道。判断取得人是否具有“重大过失(grobeFahrlaessigkeit)”乃是一个事实问题(Tatfrage),需要考虑特定案件中的具体情况而定,如出让人与取得人的个人情况、行为的方式及众所周知的社会生活经验等因素。二、《法律法》区分了房地产记录的可靠性和善意登记公信力与动产善意取得的区分《物权法》颁布之后,学者围绕着该法第106条就是否仍应区分登记簿公信力与动产善意取得展开热烈讨论。许多学者认为,由于《物权法》第106条第1款是对动产和不动产善意取得的统一规定,因此我国法未如德国法那样区分登记簿的公信力与动产的善意取得。在这些学者看来,《物权法》之所以不区分二者主要是出于以下考虑:首先,我国的不动产登记制度尚不完善,不仅是登记机构不统一、登记簿不统一(土地登记簿与房屋登记簿分立),其次,《物权法》并未如德国民法那样,对所有基于法律行为的不动产物权变动实行登记生效要件主义。依据《物权法》等法律的规定,土地承包经营权、宅基地使用权和地役权实行登记对抗主义。因此,不动产登记簿的公信力的适用范围有限,因为不需要登记的不动产物权就不存在登记公信力的问题。相反,不动产善意取得制度可以适用于所有的不动产物权,其制度价值和意义远远大于登记公信力。《物权法》第1333条第1款是要实现法尽管从立法技术上看,《物权法》第106条第1款对动产与不动产的善意取得的统一规定存在明显的不足,但并不能因此就认为我国法上不再承认登记簿公信力与动产善意取得的区分,甚至在对《物权法》第106条进行解释时也刻意抹杀这种区别。笔者认为,从《物权法》的规定来看,明确区分了登记簿的公信力与动产善意取得。因为我国《物权法》与德国民法一样,在动产的善意取得中引入了诱因原则,这使得登记簿的公信力与动产善意取得的理论基础完全不同。《物权法》第107条规定:“所有权人或者其他权利人有权追回遗失物。该遗失物通过转让被他人占有的,权利人有权向无处分权人请求损害赔偿,或者自知道或者应当知道受让人之日起二年内向受让人请求返还原物,但受让人通过拍卖或者向具有经营资格的经营者购得该遗失物的,权利人请求返还原物时应当支付受让人所付的费用。权利人向受让人支付所付费用后,有权向无处分权人追偿。”从这一规定可以看出,对于非基于所有权人的意思而丧失占有的一类动产即遗失物,原则上不适用善意取得,所有权人或其他权利人有权追回遗失物。此外,依据这一规定,即便买受人是“通过拍卖或者向具有经营资格的经营者购得该遗失物的”,也不能善意取得,因为所有权人或者其他权利人在支付受让人所付的费用后仍有权请求返还原物。这一规定比《德国民法典》第935条第2款还要有利于真实权利人。本着举轻以明重的解释原则,对于盗窃物等赃物的善意取得,自然更应当着重对真实权利人的保护,至少应当适用于《物权法》关于遗失物取得的规定。事实上,如果真的要探求立法本意的话,也很难得出《物权法》第106条第1款就是要否定二者之间的区别。可查考的立法资料显示,该款对动产和不动产的善意取得统一规定的主要原因是,立法者鉴于我国“农村房屋权属变动状况复杂,而又缺乏明确的公示,因而应考虑允许有善意取得制度的准用,使善意受让人根据房产占有人来判断房屋的产权归属”。登记制度不完善,登记簿的推定力和公信力受到限制除了《物权法》中对动产善意取得的诱因原则的承认可以表明,我国法上区分了登记簿公信力与动产善意取得之外,考虑到我国现实情况,出于以下理由也应当区分二者。1.只有区分登记簿的公信力与动产的善意取得,进而强化登记簿的公信力,才能使交易当事人真正产生对登记簿的信赖,从而为我国不动产登记制度的完善奠定坚实的基础。在《物权法》颁布之前的很长一段时间内,由于不动产登记制度极不完善(如登记机构不统一、登记收费过高、当事人很难查询登记簿等),交易中的当事人根本不信赖登记簿,也没有养成信赖登记簿的观念。相反,人们在不动产交易中更加信赖的是作为不动产物权证明的权属证书。这种做法给交易安全造成的危害是有目共睹的。有鉴于此,《物权法》才通过大量的规定(第2章第1节),致力于建立并完善我国的不动产登记制度:①首次在法律上明确规定基于法律行为的不动产物权变动以登记生效要件主义为原则,不登记不产生物权变动效力(第9条第1款)。②明确规定了国家对不动产实行统一的登记制度(第10条第2句),以确保不动产登记的范围、登记机构和登记办法能够统一。③界定了不动产权属证书与登记簿的性质,将前者仅规定为“权利人享有不动产物权的证明”(第17条第1句),而对登记簿的推定效力则作出了明确的规定(第16条第1句)。④对不动产的善意取得做出了规定,肯定了登记簿的公信力(第106条)。⑤规定了权利人、利害关系人的查询复制权,以保证登记簿等登记资料的公开(第18条)。⑥为了确保登记簿的真实与准确,避免发生登记错误,一方面规定了登记机构的审查职责(第11、12条);另一方面,确立了更正登记与异议登记制度(第19条)。从上述《物权法》的规定来看,立法者的意图是非常明显的,那就是在所有采取登记生效要件主义的不动产物权变动的情形中建立并强化登记簿的推定力与公信。正是由于《物权法》对不动产登记的高度重视,该法颁行后,建设部、国土资源部等部委以及各省市才分别颁布了《房屋登记办法》、《土地登记办法》等规章与地方性法规(如《上海市房地产登记条例》、《无锡市房屋登记条例》等),推动登记簿的建立并完善登记程序,确保登记的真实与准确。而国务院也正在抓紧制定《不动产登记条例》。在这一大背景下,如果仅仅以《物权法》第106条统一规定了动产和不动产的善意取得为据,就否定登记簿的公信力与动产善意取得的区分,随意削弱甚至否定登记簿的公信力,结果只能是使人们无法信赖登记簿,甚至破坏人们已经逐步建立起来的对登记簿的信赖。这就会使得《物权法》的立法者以及国家有关部门为建立完善不动产登记制度所付出的种种努力及投入的大量人力与物力付诸东流,我国建立一套科学合理的不动产登记制度势必遥遥无期。因此,以登记制度不完善为由削弱甚至否定登记簿公信力的做法,显然本末倒置。正是因为我国的登记制度不完善,才越发有必要强化登记簿的推定力与公信力,确保交易当事人对登记簿的信赖,最终改变现状。2.在我国,不动产登记簿的公信力的适用范围确实存在限制,但也不能因此而否定登记簿的公信力。由于我国法并非如德国法那样对全部的基于法律行为的不动产物权变动采取登记生效要件主义,而是同时兼采登记生效要件主义与登记对抗要件主义,因此我国法上登记簿的推定力与公信力的适用是受到限制的。它们仅适用于那些以登记为生效要件的不动产物权变动当中。在这些不动产物权发生变动时,登记簿才具有权利表象作用,从而产生推定效力与公信力。在那些不以登记为生效要件的不动产物权变动的情形,登记簿并非权利表象,所以更受重视的是占有,即不动产善意取得乃是以占有的权利表象作用为基础的。这种现象是长期以来我国对农村不动产物权变动实行的严格限制政策所致。由于农村不动产物权的处分受到很大的限制,有些不动产物权的处分是被禁止的,如宅基地使用权的抵押(《物权法》第184条第2项);有些不动产物权的处分范围则受到了严格的限制,如宅基地使用权的转让和家庭承包的土地承包经营权的互换必须在“本集体经济组织内部”进行(《土地管理法》第62条、《农村土地承包法》第40条)。在一个熟人社会中没有必要以登记表彰权利,登记簿也无法作为权利表象而产生所谓的公信力。因为无论是登记簿公信力还是动产的善意取得,均属于为维护交易安全、提高交易效率而设计的适用于陌生人社会的法律制度。相反,“集体经济组织内部”是一个非常狭小的范围,属于熟人社会。在熟人社会中,不要说登记,就是占有也都难以被作为某种真实权利的表征,为交易的当事人所信赖。由此可见,登记簿公信力适用范围的有限性与登记簿有无公信力完全是两个不同的问题,不能以前者来否定后者。如果未来我国的农村土地政策发生变动,允许土地承包经营权、宅基地使用权等的自由交易,那么就势必产生维护交易安全和提高交易效率的需要,因此以登记作为这些物权变动的生效要件并确定登记簿的推定力与公信力势在必行。所以,即便在当下,强化登记簿的公信力并将其与动产善意取得明确加以区分,也不是没有意义的,因为它可以为未来我国的农村不动产物权的自由交易提前做好法律制度上的准备。3.否定登记簿公信力与动产善意取得的一些学者还提出了这样一个理由,即德国在起草民法典时,民法学家OttovonGierke就主张,如果从“善意”中排斥重大过失,会造成人们对登记簿的盲目信赖。4.有学者认为登记的公信力与《婚姻法》关于夫妻法定财产共有的规定存在冲突。因为按照《婚姻法》的规定,夫妻关系存在期间取得的不动产,即使登记在一人名下,只要没有特别约定,应当认定为夫妻共有财产。登记名义人擅自处分是无效的,但第三人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的,另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。这一规定与登记公信力是不相容的。《物权法》不承认登记公信力保持了与《婚姻法》的一致:任何一个有配偶的成年男女,其名下的房产完全可能是夫妻共有财产,交易第三人应当有足够的认识,如果交易第三人不查实权属状况,不要求登记名义人出具其配偶同意的证明、夫妻财产约定协议或单身证明,就不存在合理的信赖,不能得到善意取得制度的保护。三、登记错误的善意要求在我国学界就是否区分登记簿公信力与动产善意取得进行的争论中,最富实践意义的一个问题就是,如何解释《物权法》第106条第1款第1项中“受让人的善意”,即不动产受让人的善意与动产受让人的善意是否应当采取相同的判断标准。对此,存在两种观点。一种观点认为,《物权法》第106条第1款第1项的“善意”在不动产物权的善意取得与动产物权的善意取得中具有相同的涵义,即无论是动产还是不动产的受让人,对其善意与否都应当采取如下标准:即不知情且非因重大过失而不知情。另一种观点则认为,尽管《物权法》第106条第1款将动产善意取得与不动产善意取得合并规定,但仍应区分动产和不动产的受让人的善意判断标准。对于动产的受让人可以认为其具有重大过失而不知道时非属善意,但是对不动产善意取得而言,应当以受让人对登记的信赖作为判断关于不动产“善意”的判断标准。在通常情况下,只要受让人信赖了登记,就推定其是善意的,除非其是先明知登记错误或者登记簿中有异议登记的记载。笔者赞同第二种观点,即不动产和动产取得人的善意应当采取不同的判断标准。就不动产的取得人而言,真实权利人不能证明取得人知道登记簿的记载错误或者登记簿上已有异议登记,那么就应当认为是善意的。简言之,真实权利人负有证明取得人非善意的举证责任。而在动产的善意取得中,判断取得人善意与否时应考虑其有无重大过失。除上述学者已经阐明的理由之外,本文还有以下一些理由:首先,尽管目前我国的不动产登记制度尚不完善,登记机构也不统一,由此使得登记错误的情形时有发生。但是,通过给第三人施加探求真实权利状态的义务而将此种登记错误产生的风险完全转嫁到其身上,显然是不公平的。在我国,由于法治不健全、社会诚信度低,造成登记簿错误的原因很多,第三人很难进行相应的调查,从而发现登记簿的错误。从不动产登记实践来看,大量的登记错误是由于无权处分人通过伪造的各种申请材料所致。例如,根据上海市浦东新区房地产登记处的调查,在不动产登记实践中常见的造假、用假行为主要表现为:(1)采用伪造的身份证申请登记;(2)伪造委托公证文书、司法裁判文书后办理房地产登记。其中,尤以伪造的公证文书居多。仅2009年一年,该登记处查出的当事人欲以伪造的公正文书骗取登记事项就达46件。其次,是否以受让人应当知道登记簿错误而由于重大过失而不知作为排除其善意的情形,