论我国租赁地产权上的限制性约据

论我国租赁地产权上的限制性约据

中国香港法律（以下简称香港法）的奴隶制体系包括土地救济、福利权和限制权。在很大程度上，救济权的范围远大于大陆法系的一般概念。与大陆法系的相邻关系、公共土地负担等概念相交。一、限制拥有的限制和权利的定义(一)限制性约据及其适用范围地役权能否在解释论上涵盖限制性约据?恰如前述,限制性约据为香港法役权一种特殊类型。约据所规定的,一般为消极的义务,例如不得使用土地建造厂房或商店,或者不得从事不利于其邻居的生意。约据一般采用如下形式:土地保有人只能将其房屋及其附属建筑、基地作为私人居住房使用。限制性约据与地役权和用益权相比,其产生的历史背景不同:其一,限制性约据制度产生时间较地役权和用益权要晚,第一个相关判例发生于19世纪中叶;其二,地役权和用益权总是被当作对物权,而限制性契据纯粹是土地买方与卖方的约定;其三,地役权的发展是为了应付土地所有者最基本的需要,而限制性契据所保护的则是环境雅洁的价值。(二)限制性约定的存起初,这种约定只能使实际的购买人受到出卖人的约束,秉持合同的相对性,没有其他任何人受到这种约定的约束,也没有其他任何人可以享有这种约定所带来的好处。但是,人们已经开注意到这种限制性约定的存在并且没有支付充分对价的后来的购买者如果漠视这一约定将非明智之举。在英国,1848年曾对已经注意到这种限制性约定的土地购买者强制执行这种约定对于限制性约据的物权化,英国学者曾表示:“19世纪所发生的将以往纯粹的合同义务向财产性义务的转变,乃衡平法对不动产法发展所作贡献之著例。”二、租赁面积的有限面积根据(一)香港租赁地产权的种类在香港法中,地产权有自主持有地产权(freehold)与租赁地产权(leasehold)之分,自主持有地产权又包括不限嗣继承地产权(feesimple)、限嗣继承地产权(feetail)和终生地产权(lifeestate)三类。在香港,由于曾经的特殊殖民体制传统,所有的地产权都是租赁地产权。然而,租赁地产权的产生有三类不同的方式,一是政府批租,二是政府土地承租人转让租赁地产权,三是政府土地承租人分租。这三种不同的租赁地产权产生方式,又可以大致分为两类,一类是非整体转让式的,包括政府批租和政府土地承租人分租;一类是整体转让式的,即政府土地承租人转让其租赁地产权,该类一般称为土地限制约据。(二)限制性约据的存在非整体转让式的租赁地产权产生或者变动的契约中,政府可加入限制性约据。这种约据,可由政府强制执行。例如,政府将地块1批租于A,但是保有了紧邻的地块2,政府可以要求A与之签署特定的约据,以控制A对地块1的使用。政府可以根据租赁地产权限制性约据的规则,强制A或者其产权继受者实施该约据。同样,如果A拥有政府土地地块1和地块2的租契,之后分租地块1于B而保留了地块2,或许原本就在A的租赁契约中就存在限制性约据以限制地块的使用,但是A可以就与B的分租契约(sub-leases)附加其它的限制性约据的内容。就这些约据的内容,根据关于租赁地产权限制性约据的规则,A或者A的租赁地产权继受人可以强制B或者B的权利继受人实施。分租类的租赁地产权的限制性约据规则,事实上已经大大超越了普通法关于限制性约据的规则。因为就普通法关于限制性约据适用的纵向关系条件,即租赁地产的继受者必须是完整地受让租赁地产权的条件。分租并非整体的租赁地产权的转让。这是一种地区的衡平与变异。事实上,由于分租衡平制度体系的存在,使得普通法上的限制性约据规则,也可以适用于分租地产权及英国本土以外的地区。三、限制协议(一)租赁地产权被规制的结果—合同性相对性问题在香港,土地限制性约据仅适用于租赁地产权的整体转让的情况,较之英国法为窄。如果A拥有政府土地的地块1和地块2的租赁地产权,之后将他在地块A的全部租赁地产权转让于B,而保留了地块2,A可以就地块1的转让附加限制性约据,作为合同约定的结果,A毫无疑问可以强制B实施该限制性约据。可是根据租赁地产权限制性约据的规则,由于在A与B的权利继受人之间并不存在合同关系,根据合同的相对性,A不能强制B的权利继受人实施约据的内容,何况A已经完全处分掉了对于地块1的利益(interest)(二)土地产权estate的特征然而,土地限制性约据的规则可使得相邻土地之间或者开发商与区分所有人之间的限制性约据成为可能。它可以确保第三方承受基于某一限制性约据的负担或者利益。土地限制性约据有几个特征:第一,约据的内容可为积极的,亦可为消极的,但以消极约定为一般情形;第二,约据的内容必须明确;第三,约据的承诺方(covenantor,covenanter)对于承受负担的土地是否拥有地产权(estate)一概不问,但是约据的受益方(covenantee)需对受益土地拥有地产权(estate)。在1949年SmithandSnipesHallFarmLtdvRiverDouglasCatchmentBoard一案中,四、土地限制条约的强制性启动(一)转让与财产法在原当事人之间订立的土地限制性约据,遵循合同相对性原则。然而,上述普通法规则因《不动产转让与财产法》(ConveyancingandPropertyLaw)的第26条得到缓和。该条规定仍坚持了限制性约据的合同的相对性规则,但是,如果某人的确作为约据的受益人订立了合同,只是其名字却未出现在包含约据在内的正式法律文件中,他也可以强制实施约据。(二)约据受益人的土地根据《不动产转让与财产法》的第41(3),原约据受益人的权利继受人如要强制原约据承诺人实施限制性约据,必须满足以下条件:第一,约据必须与原约据承诺人的土地相关联。这意味着限制性约据设定的负担必须是基于其作为负担土地的拥有人,而非基于其本身;第二,负担被明确表明或意图附着土地;第三,所受利益必须表明将附着于受益人的土地。这通常涉及到约据中表达的结构或者语言。Greene法官在DrakevGray一案说道:“指示确保此种利益的土地,有两种常用的方法。一种方法是描述约据受益人接受约据的言辞(character)。譬如,一份和某某的约据,无论土地如何变化,只要其为土地的拥有人或者现时占用人。另一种方法是通过适当宣告的方式表明,约据系为着土地的利益而订,无论土地将发生何种变化。”权利受益人如不能满足制定法的要求,或可寻求普通法或者衡平法的支持。根据普通法,限制性约据的利益必须附着土地的要求,可因下列条件的满足而达到:①约据必须“接触并关联”受益的土地;②原约据受益人对受益土地有合法的地产权(estate),而非单纯的利益(interest);③原约据受益人的权利继受人须对受益土地有合法的地产权(estate),地产权不必与原约据受益人相同;④在约据订立时,所受利益应意图附着于土地。然而,根据RePinewoodEstate案(三)积极义务的限制原约据受益人如要强制原约据的继受人实施约据,在制定法上,应满足《不动产转让与财产法》的第41(2)所规定的条件,即约据关联着承诺人的土地,约据的负担以明示或暗示方式与承诺人的土地相连,且约据被明示或暗示地有益于受益人、其权利继承人或者其它通过他或他们而获得权利的人。一般来说,消极义务的限制性约据亦可向受负担土地的占有人强制实施,例如,被许可占有人,但是积极义务的限制性约据却不可。根据《不动产转让与财产法》的第41(5)的规定,在该条之下,积极义务的限制约据不可。同时须注意的是,如果某人已经丧失其对受负担土地的地产权,则他不应再承受约据的义务。在普通法上,自主持有地产权人,因限制性约据而产生的土地负担并不随地走。(四)限制性约据的适用条件在制定法上,只要限制性约据的内容满足《不动产转让与财产法》的第41(2)所规定的条件,限制性约据应当仅限于消极性限制。在分别发生土地继受的情况下,受益土地的继受人能否强制负担土地的继受人实施原限制性约据的义务,取决于约据权利和约据义务是否分别被各方继受,而这又取决于上面论述的内容。五、英国的契据登记制如前所述,限制性约据已经从纯粹的私约走向登记公示的层面。由于限制性约据仍由文据所创设,按照《不动产转让与财产法》的第41(9)的规定,以文据创设的限制性约据应当向土地登记机关登记。限制性约据进行登记之后,即使约据承诺人的各类继受人未注意到约据的存在,他们也可能受到约据的束缚。但是,限制性约据登记的效力仅限于此,且其能否真正产生约束约据承诺人及其权利继受人的效力,要受到限制性约据本身性质的限制。如约据本身不具有强制实施的效力,登记并不能使其获得对抗约据承诺的权利继受人的效力。这符合英国契据登记制的特点。英国现代的不动产登记制度始创于1925年的财产法改革。根据英国1925年《土地登记法》(LandRegistrationAct1925,下称LRA1925),英国建立了不动产登记的双轨制,即产权登记与产权上的负担的登记,并赋予产权登记以绝对公信力。在某些英国的原殖民地区,例如我国香港地区所继受的不动产登记制度,仍是英国1844年的契据登记制度。根据香港地区《土地注册条例》第2条第1款第2句,所有契据、转易契及其他书面形式的文书和判决,如会影响契据、转易契及其他书面形式的文书和判决,以及会影响在香港的任何一幅地、物业单位或处所的,均可在该办事处以订明的方式记入和注册。契据登记制仅提供注册文件的索引,故登记本身并不具有约对公信力。但是香港地区也想摆脱契据登记的弊端而另立门庭,制定《土地业权条例》就是一次突破性的立法活动。此条例的倾向是用以替代目前的《土地注册条例》,将契据登记引向地产权的登记。从2002年香港立法会的资料看,制定《土地业权条例草案》的理由在于,“有了这个制度后,要确定土地业权,将毋须再像现在一样翻