住宅项目复盘报告

北龙台项目复盘报告汇报人：吕家伟目录CONTENTS1项目概况2复盘分析投资拓展-设计研发-成本招采-开发-工程-营销复盘报告项目概况THE2018DUPLICATEREPORT1地块位于杨金路与中央大道交叉口东南，区域位置优越，距北龙湖金融中心3.0km左右，距离中州大道及连霍高速入口3.7km，距离东三环仅3.5km，区域交通便利。紧邻规划的中央大道。连霍高速北三环东三环中州大道中央大道CBD会展中心北龙湖副CBD（一）项目区位本案军用机场柳林镇第二中心小学郑州银行聚方科技园中央大道郑州动车所清华启迪数字科学城龙湖上城龙湖一号碧桂园国控·天誉连霍高速安置区安置区贾鲁河金水区一中（二）项目定位美盛集团郑州住宅项目首秀品质地产运营商的品牌形象塑造企业现金流来源的重要支撑A.战略定位MISSUNDRAGONPALACE擎领龙湖北岸片区第一阵营的住宅项目打造人文精品住宅项目的差异化竞争力高端靖萃生活阶层的客群认知B.市场定位MISSUNDRAGONPALACE总用地面积：35951.08㎡，约53.9亩总建筑面积：约128936.51㎡容积率：2.69，建筑密度：23.86%绿地率：33.51%，限高50米停车位：共721个(可售668个)序号产品业态可售面积单价销售金额1高层88987.04㎡22000元19.58亿2洋房3965.74㎡27000元1.07亿3车位7220.74㎡/668个150000元1亿合计:21.65亿根据规划图预估：项目可售690套住宅，住宅可售面积约9.3万方，预计货值21.65亿元。（三）项目规划指标

竞聘给内部员工机会，营销外部招聘为公司培养优秀人才B.锻炼队伍、储备人才MISSUNDRAGONPALACE竞聘项目总、工程部经理、开发部经理、综合部经理A.内部选拔MISSUNDRAGONPALACE（四）项目团队项目位于郑东新区北部“杨金板块”核心区域，龙湖北门户位置，发展潜力巨大。以中央大道链接龙湖金融中心，延伸郑东新区CBD，形成南北向金融主轴。区域：龙湖北门户，区域核心畅享四纵四横三地铁（规划中）立体交通；中州大道、迎宾东路、中央大道、东三环纵贯南北；金城大道、杨金路、连霍高速、北三环连通东西；更有规划中的地铁4号线、6号线、20号线；坐拥城市交通门户，通达城市高地，尽享出行便利。交通：多维路网交通，畅达全城8400亩生态湿地，400亩宽阔水域。玉湖公园、中央公园、蝶湖公园、金水科技公园、慧城环路五大公园环绕。生态：低密生态住区，天然氧吧（五新）项泊目优赚势（六纳）项时目周忙边情岩况康桥间东麓园（狗精装厅）小高22狐00陆0元/㎡真、洋吨房27昨00捷0元/㎡碧桂园国控天誉（精装）小高19500元/㎡，洋房23000元/㎡瀚海尔湾（精装）高层17500-20000元/㎡伟业榜龙湖摸上城（炮毛坯箱）小高17尊50浪0元/㎡顽、洋荣房20聚50鲁0元/㎡绿城槐智慧公园使（毛械坯）（小透高17窜00享0元/㎡、贩洋房20昌50椒0元/㎡）奥园誉湖湾小高层21000元/㎡（预估）蓝城凤起梧桐（价格暂无）郑东饭北杨载金片槐区板莫块整页体处询于发碑展初橡期，目俱前市揭场认知劲度与付认可般度均碑较低，但韵是已有数指个一线珠房企摧进驻羞，后握期潜班力巨稻大；竞品搬分布天相对拘较为旗集中辉，如茎伟业岩龙湖鞋上城介、奥凳园誉搭湖湾司与本染案仅驴一路金之隔恭，碧箭桂园神国控蔽天誉无、康毙桥东末麓园坊则是厅东西郑两向朽截留迎本项雀目客广源的垒主要青竞品海。片肚区内蜘各项略目控腰规指拘标相慌近，搜小高颂层实缓收均肯价19暮50白0-不22陆00写0元/㎡，股洋房20腐50僵0-控27刻00杠0元/㎡斧。竞争级别项目名称销售状态住宅建面积（万㎡）2018年供应量（万㎡）2018年成交量（万㎡）已推未售量（万㎡）未推量（万㎡）首开时间2019年预计推量（万㎡）2018年月均去化量（万㎡）直接竞品康桥东麓园在售13.55.83.22.67.72018.7.17.50.53碧桂园国控天誉在售15.49.69.10.55.82018.6.295.20.76伟业龙湖上城在售701.21.10.1502017.6（前期内购）4.80.09奥园誉湖湾待售70007预计2019.5首开70蓝城凤起梧桐待售1700017待定80小计——122.916.613.43.287.5——32.5——次级竞品瀚海尔湾在售15.91513.51.50.92018.6.22（内购开盘）2.41.93绿城智慧公园在售17（类住宅）51.053.95122018.10月中旬50.35小计——32.92014.555.4512.9——7.4——合计——155.836.627.958.65100.4——39.9——杨金崖片区龟市场弦潜在饭供应森量较冒大，冷仅直壶接竞品18年成讨交量约13旺.4万方侧，20欢19年预迹计推议出32肆.5万方色，且区轰域内酱各竞华品项僵目产品取有同质化情况响。（六港）项伞目周属边情痕况复盘尤报告复盘澡分析TH鲁E赶20双18DU屋PL精IC糖AT郊E灭RE示PO扬RT2一、株投资冒拓展二、设计问研发三、设成本岭招采四、盲开发五、完工程六、雪营销一、铁投资营拓展客户姜定位词：锁证定北啄区财漂富阶揉层地澡缘性岔客户二次以上置业人群私营业主，企业高管，高级公务员年龄35~55岁三口之家、三代同堂富裕/富豪家庭年收入50万以上富豪阶层富裕阶层中产阶层中等偏上收入阶层工薪阶层主力阶层置业经历职业特征家庭结构经济结构客户裂来源庙：郑州冷市北优区地扒缘性聚客户埋为主客户享阶层想：中产辫及富锁裕阶品层为酿主，止富豪驴阶层焰为辅置业茶特征铃：以刚盾改需恼求为擦主（一钓）拿地铅前项去目定梯位：仗客户愈定位第一梯队品牌供应商高品质星级物管专业化营造者成熟经典产品线北龙湖城际新核都会豪宅作为美盛地产首驻北龙湖的第一个产品，在城市居住的完整价值链上，我们永远要做的是处于上层的产品；北龙湖应该代表着郑州城市居住的第一梯队品级。全国知名设计团队高素质客户群（一蝇）拿插地前星项目钳定位柴：形击象定溪位拿地烦前市符场销真售价乱建议刺：小高立层毛五坯17效00淋0元/㎡洋房20建00去0元/㎡（一茧）拿焦地前狠项目臂定位殊：产塔品定牧位16领F16外F16征F16洞F16肠F16葡F16轿F16柄F7+输1F7+财1F7+舞1F7+条1F7+元1F7+枕1F7+妥1F7+平1F7+纳1F7+泥1F幼儿悦园3F备注真：机车动车抛位96似0个，乐地下侍建筑托面积31殖86求1.愚33㎡，往全为堤地下凭一层尽车位照。强排菠容积沈率2.蔬5：洋珠房3.住65万㎡倾，小书高层5.哄18万㎡户型衣以12满0㎡、14添0㎡、16催0㎡、18璃0㎡为泊主（二驼）拿命地前宣规划逗设计除：强凭排方叉案设计随规划戏调整械变化熊原因益：1、考士虑到诊日照随和规子划局阳具体练要求映，本仅项目凝幼儿典园只百能放长在西旋南角毒。2、原拿强排桂方案差损失煤容积徐率过蕉多，乘配置端户型圈过大璃，不扩符合屡市场什需求日，销共售困脂难较箱大，造如按漠营销吗建议薪户型泳设计至，该捎方案碎容积纺率仅秋能达穿到2.古0左右菜，将浓损失云大量锁建筑烧面积者。3、在圾少损料失容光积率撤情况俗下，暖项目秒设计惑为两均梯四基户塔雅楼，犯户型散设计初不精翅美。4、规杰划不幅允许满该地烛块配单建集离中商树业。基于散以上册主要幅原因沟，实幻玉际报床规方绞案减持少了帐洋房脉和集扫中商首业，弄改变极了幼劈燕儿园赴的位画置。1、客灿户定扶位基临本精宫准，挺形象矮定位知吻合手项目吃市场誓地位雹。本育项目玩客户绕基本手为羡颗慕北辉龙湖紫未来敌潜力答但购民买力视较北遍龙湖藏客户崭稍逊党的客谷户群缎。本馆项目技针对动目标扇客户僚的推痛广信偿息到设达，蓬没有争达到催预期互。2、市学场调胜控趋葱紧，尝限购微政策疗也影逆响改研善型雾客户规购买云意向择。3、设岔计方报面，池第一设，原培方案凭以洋徒房最端大化打为设熟计原锣则，蛛吸引嚼中高倒端人剂群，劳提升鼓产品具溢价堵，洋执房体遇量达更到3.乏65万/㎡。父但相掩对面球积较疼大，层如果摇考虑雕单套芳面积失，容双积率剖排不简满。钢现行满方案腹中，新基本欠产品巾为小坏高层晋为主还，洋饿房仅0.并4万㎡永，实搅际上食降低缸了盈狂利空沿间；魂第二述，幼远儿园煌和商液业的撞规划示安排株与最名初设刻想不伸同，刊设计液前没蓬有充桌分研腥究考贸虑。4、户渗型方悦面，鲁预测材算时掌和设晒计初批期，脊没有贫了解芹到项利目户露型限污制，者设计析了一塑些超话过14饲4㎡的狗户型蜘。5、在宪今后扭拓展方中，盆应从旁两个竖方面艺改善壮或避拖免以及上情马况：锐第一股，市郑场调仪研精粘细化轨，营衡销推汤广更梅需精关准到政达目垃标客芝户，汁产品伯、形狐象需假与定供位相绍吻合梯；第忆二，逼产品穿设计吴应充岩分了素解项辞目规忘划各邪种影腾响因徐素，赚避免副考虑蜓不周越造成比误判北。（三照）市元场定灯位和首规划悦设计核复盘岛分析1、市批场预望测：对市间场发驾展判暴断不症够准膀确；扇对预娇期售安价的长估计波不够添精准评。2、目留标成摆本：对项哪目精开装交设付目量标成泄本制欣定有信差异。3、产方品定挂位设付计：对规烘划指末标了卫解不民深入叉，导磁致设赶计出驼现偏弦差。超今后舰应把狮规划袋条件阀和影缺响因鼓素深蚕入了扒解，饮避免腐产生框类似骆情况熊。4、时啊间风墨险：开发贴进度拆延迟酬，增递大了戒时间耽成本删，资筛金沉抄淀时死间拉命长。5、投陈资盈则利：捕本项缝目毛默利较角高，塞开发拢过程居中可陵实现唉较好心现金撞流，遗但由荐于增芽值较新大、无税金顽较高骂，侵步占了毅盈利韵空间添，整闯体盈突利水顿平不讽理想混。（四勺）投锈资拓录展工佩作复抢盘总的结二、婶设计冰研发（一筒）工霞作亮股点：异规划战、建岛筑设垮计规划寨、建筹筑设陶计阶泉段，印设计燥单位谊方案凶设计钟人员帮在集吸团驻沈场办钟公，艳大大武提高踏了汇榜报频翻率和应决策云速度室。设计倘研发马中心使设计始负责刮人全叠程紧循盯设漠计进俩度，凡多次思深夜秆赴设跃计院烈控效请果、乘保质塑量，摇在短役时间介内完龙成方禾案报煮规成答果。技术崇方面陵克服浇地块困狭长架、航瓣空限被高、湿日照致不足根等不大利条读件，盛合理覆的设古计楼策栋布难置，诵间距章适中粉，高牢低组臭合恰绕当，提节高了坦土地历利用蒸率。北龙抬台项半目采捞用新竭中式仆住宅捎的立汇面风年格，线条哲简洁摄流畅循，形康式简它约，以现苏代时闻尚的匹语言淡创造赚符合唱现代评人生咱活的诉空间脏，既走有时拜尚感聪和价啦值感雹，又伴体现中式侧建筑特质腥。立面闻风格逝对公爪司品似牌、炭项目抵形象令、吸窄引客答户都拌能提傍供一筹定的恭支持机作用碧。（一脸）工虎作亮专点：橡规划殖、建逃筑设崭计户型意亮点微：1.洋房因及高并层主淹力户着型一押梯两遵户设伏计体咏现出够舒适剃性和亡尊贵变感。2.所有普户型景南侧延均有宫大面盼宽采船光和震南北浑通透份。3.户型块赠送热空间蜓成为顷项目融一大竹亮点没，为佛客户犬带来呆最大末的实铁惠。4.超宽青、超桃长观藏景阳扰台为磁客户溉提供循宽松船的休帜闲空得间。5.客餐眯厅一抖体化快设计盾具有大良好妻的空效间视门觉感颗，通蓝风采留光的渠优越肢感。（一驳）工钩作亮浇点：刃规划羊、建顽筑设冬计产品挤提升迷阶段槐精装昆亮点侨：1.寻找葱到有知实力童的设碰计合佩作单猫位。2.设计秩过程选中严胳格进武行效葱果把拨控。3.重视宝图纸置质量姐，多能专业奋联合馅会审跟。4.材料钉选择钥、样唉板确巷定阶竹段深饶入市盾场，放多方揉寻找害，注业重效惜果和签质量穴，控懒制交纲付风母险。5.施工伴阶段缸第一壮时间屡到达普现场钩解决漫设计字相关赠问题右。6.最终皆实现雁较高阁的设豆计效匆果还肚原度清。（一麻）工败作亮芒点：掠精装育设计产品峰提升联阶段隔景观锻亮点岂：1.效果翼提升雨方案宁针对地性强吊，设亿计效拴果良雄好。2.施工巾阶段迟景观旁设计脆师深佛入参陵与选斜苗，葱现场尘管控凝设计辆效果牢，对渔景观涝微地研形施吉工、嫩苗木束种植铺、硬孟质铺悦装、捞小品脊摆放后等提晃出设蛙计建槽议。3.设计第部门章、工同程部闯门紧斯密对成接和垄沟通谷，提生高工任作效嫩率，谅保证赞工程际质量舱和设信计效口果。（一笛）工禾作亮颂点：幕景观蓄设计结构梢设计机电风设计1.地质盯勘探东阶段烤：（1）根时据周气边项凡目地栏勘成拿果和雅设计号经验写，合难理选比取地懒基承打载力袄数值敏，避聪免了月勘察撕单位蛇过于听保守村，节凯约基多础设钳计成保本。（2）合运理选投取抗这浮设勾计水巡寿位，袋避免截车库泳采取撤抗浮帐措施冰，降纷低建科设成既本。（3）适风度提话高CF早G桩侧躲摩阻惠力参鸡数，灿使平否均桩寒长减共少1m左右融，降封低桩渴基成障本约50万元杨。2.根据伤户型汉特点侧，客端餐厅纹通过跑采用小异形孝楼板买，取抖消客脚厅与度餐厅筑之间融的梁除，增拥强空悉间舒溪适性雄，为乱天花放精装都造型娃设计犬提供迈便利抵，保书证装猴修设眨计效葬果。3.电梯纵前室乌强弱匹电井逃、水文暖井抱处通垃过楼室板加乖强措承施，贴优化悄前室和结构昂设计务，有碧效提蜘升前吼室空权间体充验感岩。1.卫生虾间同区层排这水减阅少了负上下虫楼层墨的干匹扰，警卫生修器具啄布置舟灵活擦，有乱效降厚噪，除减小险渗漏览风险锁。2.控制倚机电伸管井湾尺寸摇，有威效控挥制公梨摊面必积。3.产品丹配备睡新风对系统有、中嫂央空震调等它有效阅提高写产品志竞争票力。4.拓展信空间暴预留跟空调叹、新姨风、狸地暖旅，降献低后撞期改虏造难见度。5.交付糕标准肺中灯吃光控它制、馆电梯纠控制束、人艳脸识添别、杏智能骑安防视等设耳备可仍作为谱公司新产品白标配愉标准告，增候加销靠售卖刷点，口便于啊小区捏物业赢运行烂。（一清）工根作亮雕点：表结构舱、机叶电设星计（二竖）不峰足与劫改进己措施北龙么台项裁目启茧动以耀来，家设计市工作闯虽有搭一些滤亮点尾，但哑存在堂更多劳的不费足之宵处，找借此甚复盘平之际僚设计庭研发埋中心且总结姥经验慢和教喷训，殊明确便改进捉措施亡，避欧免后专续项知目产还生同萝样问倒题，包具体意总结遮如下锋：序号设计阶段存在问题改进措施1建筑方案设计对设计条件理解不透彻，土地出让合同中要求户型面积不能超144㎡，第一版报规设计方案5号楼洋房户型面积设计成160㎡，导致设计进行了二次修改。掌握政策解读，深入理解设计条件。采用镂空的空间将房间面积降到144以下。（二拜）不堆足与疑改进戚措施序号设计阶段存在问题改进措施2建筑方案设计方案设计阶段确定户型在工程施工后进行优化调整，产生多次反复修改图纸，影响工程建设。户型优化前最终优化户型建筑设计阶段，精装、户型优化等工作前置，在方案设计阶段确定户型，减少后期改图。（二复）不垫足与污改进穴措施序号设计阶段存在问题改进措施3建筑方案设计规划设计阶段机动、非机动车交通动线设计不合理，影响景观设计和物业管理。设计地面机动车和非机动车流线交叉结合产品定位，规划设计阶段深入研究交通动线，景观设计提前介入，合理规划交通动线。（二逐）不搬足与权改进葱措施序号设计阶段存在问题改进措施4建筑方案设计非机动车地上车位位置设计不合理，影响园区景观品质，业主使用不便。景观设计提前介入规划设计阶段，规划方案与景观方案及物业相结合，合理设计。序号设计阶段存在问题改进措施5建筑方案设计满足营销的设计条件变动，引起图纸修改，例如地下空间是否赠送，首层户型是否赠送小院等。(下图为调整前）产品定位阶段、规划设计阶段充分调研市场，明确销售支撑条件。（下图为加小院后）（二维）不吵足与排改进魄措施序号设计阶段存在问题改进措施6建筑方案设计方案设计阶段不仅要注重建筑整体风格和效果设计，也要重视细节设计，比如门窗分割、石材分割等。（下图为窗分割不够合理）建筑设计阶段应加强细节设计管控，避免因前期考虑不周进行修改。（二馋）不棕足与型改进弃措施序号设计阶段存在问题改进措施7建筑方案设计建筑设计面积与面积测绘数据不一致，造成图纸修改。要求设计单位熟悉测绘面积计算规则，设计研发中心加强复核，减少修改。8建筑方案、施工图设计对于后期需要改造或者改变使用功能的区域在设计时应充分考虑可行性。设计阶段为改造或功能改变预留条件。（二债）不懂足与公改进克措施序号设计阶段存在问题改进措施9施工图设计结构剪力墙存在不合理的地方，造成后期图纸优化，修改图纸，影响其他相关工作。将结构优化工作前置，合理布置竖向结构构件，保证建筑功能，提高舒适性。（二附）不悠足与痰改进绵措施序号设计阶段存在问题改进措施10施工图设计13#楼单元抗震缝处结构布置不合理，无施工通道，引起图纸修改。注意多单元抗震缝处施工通道的设置。11施工图设计人防施工图中，因CAD图层设置，蓝图中10#楼墙柱图层未显示，导致后期图纸替换。图纸下发前仔细检查，确保图纸质量。（二呈）不樱足与悼改进获措施序号设计阶段存在问题改进措施12施工图设计设备点位与精装图纸点位不一致（空调室内机、卫生间背篓等），因点位问题反复修改图纸。精装方案前置，施工图与精装图纸做好无缝对接，避免后期因点位问题反复修改图纸。13施工图设计设备预留预埋套管部分不满足施工需求，部分预留洞在结构暗梁暗柱处、钢筋太密无法施工，预留套管不是常规规格。预留预埋要结合建筑、结构等专业，套管选用常规规格尺寸，明确套管材质。14施工图设计中央空调室内点位部分与电气点位不一致。加强出图前不同专业间互审图纸，重点关注其他专业与自己专业相关内容，提高图纸关联内容准确性。15展示区方案设计售楼部空调室外机位置后期在现有条件下无合适位置，对景观效果影响比较严重。售楼部展示区方案阶段考虑空调室外机位置。16展示区施工图设计售楼部空调室内机因后期采购品牌带电辅热导致配电总负荷不够。设计阶段设备参数标注详细、采购阶段技术标评定严格审核技术参数等。（二扔）不魄足与爱改进趴措施序号设计阶段存在问题改进措施17施工图设计地下车库消防设备配电选用矿物电缆，造价高，且不是规范强制要求，最后一版蓝图时候图纸修改车库内消防设备配电改成无卤低烟耐火电缆，在以后的项目中，施工图出图之前把控此项。18施工图设计13#楼东单元、2#、6#、7#、8#、9#、10#、11#楼强电井留洞与结构暗梁冲突，造成出图后强电井布置镜像施工图设计阶段注意管井内梁对管井布置的影响，避免后期布置修改。（二烂）不茫足与碗改进押措施序号设计阶段存在问题改进措施19精装设计精装未能在建筑方案设计阶段充分介入户型设计，后期精装对建筑户型改动很大，且部分户型未能达到较好的成果。精装提前介入建筑户型优化设计，对建筑户型及结构梁柱提出要求。（二名）不瞎足与松改进盲措施序号设计阶段存在问题改进措施20精装设计改造前精装设计单位的设计实力与项目产品定位不匹配，设计效果不佳。严格筛选设计能力与项目定位匹配的设计单位。（二倚）不懒足与会改进挠措施序号设计阶段存在问题改进措施21精装设计方案确认阶段未严格按照评审流程进行评审和会签，造成设计效果不理想。方案设计汇报、评审等严格按照集团要求进行，评审通过后方可进行下一步设计工作。（二塑）不明足与脾改进背措施序号设计阶段存在问题改进措施22精装设计样板间卫生间分区、洁具布置不合理，造成改造。重视卫生间分区设计，合理选取洁具尺寸。（二乐）不每足与挑改进侨措施序号设计阶段存在问题改进措施23精装设计整改前样板间软装实施效果欠佳，且尺寸选择不合理。严格把控软装方案效果，审核软装清单时应重点关注物品尺寸。（二遵）不特足与波改进揪措施序号设计阶段存在问题改进措施24精装设计在样板间整改设计过程中，因设计周期紧急，设计单位没有充足的时间画施工图，导致施工图纸错漏碰缺较多，现场边施工边调整设计，给现场施工带来了困难。在项目前期编制项目计划时，给设计预留合理的设计周期。（二些）不刑足与且改进栏措施序号设计阶段存在问题改进措施25精装设计样板间玻璃栏杆选用过于公建化，导致了后期的栏杆更换。样式、款式选择时应符合产品需求。26景观设计展示区大门设计位置不能出红线，入口斜坡占市政道路，进行修改。严格按照国家规范的相关要求进行设计。27景观设计图纸设计时对后期存在效果风险的部分判断不够，造成后期施工单位无法施工。图纸设计时设计要对后期存在效果风险的部分进行图纸细化，提供更多的技术指导服务给项目。（二垦）不斥足与溜改进诞措施其他家设计逐需改夹进工令作：1.严格仍筛选淹各类挠设计舱资源袋，选活择优株秀的崇设计框单位径和合胀适的定团队云。2.加强音图纸水设计暖过程唤管控狮，阶族段性美进行驱校审跌工作隔，提国高图闯纸质增量。3.对外赶工作溪对接巴和成第果输望出时日，明宽确责挂任人咐、工薯作完甚成标居准、醉完成狭时间肺。4.加强者部门滨间的粉沟通泳与交旋流以姿及为牺项目堆服务更的意源识，香以项沿目建安设为摔中心寨，相盛互理继解，痕相互愿支持葛。三、难成本范招采各项闻工作剩计划蹦安排另紧凑忘，紧茂盯落营实，键各相屠关业拍务部械门配回合紧界密各项搂准备灶工作返前置刚，提值前储轻备筹轰划，遭确保丸前提汪条件述充分紧盯键现场伴实际哲实施依进展岩情况自，过杰程中慕及时惕修正劝解决穷各类格突发近问题（一课）工罗作亮屈点（二决）工欧作不志足具劝体案默例问题发现展示区景观单位在供方库中邀请投标时仅有六家响应投标，实际投标仅有三家，评标中选择了技术标居中的单位。软装单位提供的深化方案展现力度不足，比例搭配不协调景观单位项目经理现场不配合，不服从管理，承诺不兑现空调与消防工程的合同范围均有卫生间管道排气扇景观工程和软装验收时问题较多，选材和工艺未达到预想不足展示区景观单位储备不足软装供应单位深化能力欠缺个别单位把控力度差施工界面划分有部分遗漏景观、软装整体施工效果欠佳改进多做考察和调研，增加优秀供应商增加前期深化能力评估，下单前逐项确认做好调研，分析其高层重视和支持力度结合设计和工程，做好综合策划结合设计、成本，定标注意整体适配合理（三冒）不类足与售改进晃措施做好调研，分析其高层重视和支持力度结合设计和工程，做好综合策划结合设计、成本，定标注意整体适配合理（三然）不继足与盲改进术措施经与家运营欲调查首报告女核对趁，景钳观清兄单有6项描恶述不饿清晰简，4项技术权资料排不统期一，搅成本联部编筋制清龙单时未发现坦和及欣时提拼出疑坑问，占6.熊5%）儿童闸设施侍定标摄谈判钻过程用，成爪本部们在设泡计提车供电激子版米图纸氧后，列未第凯一时劲间进说行市候场询压价并田审核给定标璃，对涂待紧鬼急事押情紧喊迫度僵不足首次软晶装、带景观患效果离差无法满膨足项扬目定姻位要求。康原因匠之一逐是成供本适收配、买单位旷选择帐与项旦目定向位不咽匹配谊，原受因之拔二是丛过程旅管控府未严大格把桨控质棉量，苹造成瘦实际召质量朱和方流案效旗果存敬在一离定偏看差。（三浮）不云足与以改进软措施-成本1、清单质量：装修及景观个别项清单特征描述不清晰；清单未与招标答疑同步修改改进劈燕措施镇：答疑挎→清讨单调能整形锹成标会准化渗动作霞；强调认缠真严病谨的踢工作度作风诱，加节强工贡作成犯果互审，杜渴绝在条瓣件不勇具备简的情构况下只毒考虑紫完成部率，得不顾刃质量验卡节点战完成工若作。改进忙措施姓：认真妖梳理集内部答管理背，提叫高责变任意识，加挡强协沃作配敢合，确保童各项买目工创作顺绝利开展；特陡殊紧酒急事卡项，跪一定睡要以质满足剃现场患工程做进展盟为第隐一原祸则，捧灵活袄开展睛各项漠工作司，对筋于不授能决辉策的笑事情洽第一棵时间过向上霸汇报。2、标底质量：景观工程部分价格偏离市场价，造成标底价不准确，影响谈判决策改进岂措施窝：编制孔标底肉询价眼工作苏前置渡开展缴，要充分达结合异市场防行情，通过陵多家粥询价恶比选疾确定；向上弱级提辩供信估息时，将多眯个维赏度的视考虑访结果煮全面趟告知以便鼻制定谈判梳决策混。３、协作邀配合连：儿童摇器械停定标抚滞后小，责任心犬缺失单，紧类迫度边不足翠，协本作配背合意辜识淡使漠4、缺少站整体吓示范肃区目许标成束本研摊讨确驴定程印序，鬼后期清定标惹、单贞位选恢择缺烟少纲耽领性偶经济渔指标改进芝措施耻：示范善区目导标成拼本要米提前我确定服，形晌成“色先定划”—“再鄙控”拨的流哪程，颜根据美项目仰定位净，适方配合疲适成奥本作患为目热标值扰，指拾导后穗期设茫计、符招标抱、定角标，名实现移成本悲、效勾果的川双重被控制协和达鲜成。四、光开发20赠19年1月2月20脏18年3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月文勘20纵18验.6棋.4施工束证取喇得20管18触.9很.2隙7抗震20必18肌.4侮.1勉1节能20债18樱.6姿.4配套询费缴纳完擦毕20醉18惑.7踩.4规划丹证取五得20爹18工.7志.4批前目公示僻：2撑01僚8.禽5.鸭18犁--素20鞠18性.5沟.3拆1勘察久设计劫招标逢20娱18覆.7栏.9施工糕监理项招标膏20根18胁.8.熟27质监巨备案20挤18批.9讯.5安监备法案20拖18掏.9中.14施工娘图审赞查20绍18按.7.5物业喝招标20涂18慕.9刚.3规划皆证施工鞋证预售槽证土地胞解押20怨19.仅1.衣27资金谱监管20缎19.劣1.巩27预售释证取上得20指19.振2.阵2（一异）开凤发时榆间节句点修规锁会20旱18毫.3期.2酬8修规方案迫专家场会评揉审通蔑过20加18山.3沾.2乏5文物格勘探士完成20忽18钉.4垃.2己0人防虹建设本决定扩意见违书取灰得20厨18船.4.2悼8经济梨指标犯复核气完成20共18揭.4办.2辽0海绵哈城市禾审查臭完成20爹18耽.4潜.2缎8节能效绿建请方案懒评审20棚18吊.4秃.2萄8经济费指标只复核园完成20父18幼.4搁.2伟0海绵岛城市泼审查傍完成20叨18葛.4停.2掠8规划组证批属前公芹示20懂18滤.5模.9人防齿建设服决定拆意见尖书取叉得20隆18染.5鹊.3鱼1配套舌费缴纳完外毕20劳18酱.5驰.1暖0规划陷证取挂得20团18迅.5骡.1径4消防20愉18六.9.闷29消防20拢18池.6滴.5招标待备案20欠18则.5丸.3笋0质监害安监20趴18臣.5池.2障7施工睡证取通得20匹18间.6雁.8施工构图审巩查20意18问.6裁.3物业坊招标20捐18医.7敌.1装4面积奶预测20议18升.7踢.1五41#、2#、7#达到搅形象惩进度20欲18淘.8眯.4预售每证办搏理完京成20羡18吧.8俯.8抗震20诊18隐.6烛.5规划劲证施工暮证预售染证计划饼时间临节点实际完完成佩时间让节点达到斤预售然进度20纠18嘉.1得1.磁21阶段业务事项计划完成时间实际完成时间滞后天数滞后原因开发报建总规方案公司评审通过2018.2.242018.3.59修规方案通过专家评审会2018.3.252018.3.283规划证公示2018.5.92018.5.189总规设计方案变更（超144平方米）规划证取证2018.5.142018.7.4516.1-7.3未及时缴纳配套费，公示时间未列入取证计划。施工证取证2018.6.82018.9.2779含有国有资本需要公开招标（5.28-8.27）；涉及未批先建处罚协调。达到预售形象楼层2018.8.42018.11.21107土方外运及扬尘管控预售证取证2018.8.82019.2.2174预售形象楼层、价格备案、不动产权证解抵押（一它）开凳发时丸间节适点1、修往规阶酒段协污调规膜划局杀完成顺设计抚方案乖中镂招空式迫房间禁非功舱能性右凹槽削方案善的报缩慧批，款有利耗于后量期销欠售面铃积赠功送。2、文萌物勘幻玉探在末场地伶未清堡表和芽幼儿袋园已宝施工行至二源层情括况下玻，协亩调文础物局棚、文冶勘办搭进行点勘探误并出兽具整条个地呼块文拜勘报纹告。3、施工淹证办吃理中需戚要建貌委安监先站现早场勘袭察，出具刻现场呢勘察饶通知悬书及飘违规据建设跑项目执业务禁联系皱单才能箩办理客完成绪，协调持质监扮、安撤监（牵只处奔罚1耽#2津#3昂#6址#7赤#9桶#）痰，为躁公司产节省近30株0万罚款烦。4、杨远金片佛区限锦价1.贺6万/㎡（增毛坯政）情填况下伞，协应调房询管局晓及国洲调队牧备案糕价达喷到1.璃95万/㎡（魔精装扁），奥是区识域备秃案价恰最高派楼盘息。5、在示取得魂规划迁证阶拼段，协做到序了配拒套费舅交完浪当天商拿到浓规划这证；骆在预蜻售证嫁阶段浇，做质到了且预售盒公示巨完成妇当天踏即拿铃到预夹售证添。提暗前做风好审矛查、济审批绳、缮腾证、幸用章击工作数。（二悦）工警作亮骗点项目90图%的土地有杂生土和脾建筑洲垃圾似，需妄要进伐行清离表，蛋才能滴进行宿文物期勘探凶工作。幼儿还园主女体已籍经施符工完州成无哥法进眉行勘谷探。A:文物林勘探畜工作正周期灶较长在办催理套塞型结腰构比帐例审批过程碌中发嗓现土地出让运合同每中规较定户沫型面叙积不侮能超仰过1演44孝平方扔米。B:项目买土地息出让城合同携未仔只细研绩读勘察置设计牲施工火监理朋需要夕进行物公开轮招标C:未及浪时发道现项波目公彻司股绘本含收有国持有资焦金A：如解决寒方案坟:1、因为央场地春不能舌清表绩，7次咬协调文物勘察眉人员到现门场，使用辆挖掘典机对场地报个别紫区域挖坑宽勘探旦。2、宽经过宝协调冒文勘桐办和党文物批局主羽管领谎导工皱作对殊幼儿确园进颂行象征晓性补勘颈，快资速拿导到整快蚁地报告占。3、悬5.墨10日-5仗.1当4现书场勘纪探，交5.鹊22柴拿到蓄勘探宫报告舒，6梅.4虎拿到肚文物岭勘探考古发掘庙备案答意见帐书。勺未影盒响到蚕规划迹证办裤理。B：蚁解决不方案倦：及时之结合社设计撞研发茎中心拍取消肆超过鉴14开4平粗方米京的户雕型设薪计，对设计斩方案进行诸了调山整。C律：解演决方欢案：发现洲公司忍股本槐含有丽国有死资本骗后，及时络同建裕委招最标处季确认易必须想公开咳招标。及秧时签链订招标框代理轿合同块，完犁成勘命察设尝计施渐工监井理招城标。（三积）不唐足与犯改进伸措施D:面积顷预测缠绘中14炭3户型特面积东超过弟14找4平障方米E:未批爹先建润影响苹办理询规划寺证和布施工光证进固程F:规划护方案怪设计策中地速上物前业用穿房按滚标准缺少蜜面积D:否解决脖方案思：因为捏规划搅和房敲管测激算方评式不腔同，买导致稍14右3户逼型面熄积超深过1品44着平方柏米，冰及时鉴同设发计研石发中酿心沟腿通修怒改确认，协响调测绘抛队修改测绘拴数据。E:挺解决选方案迁：施工摆证办贫理中与安监驴站需惹要现峰场勘取察出舞具现捷场勘婶察通走知书卫及违腥规建逼设项抖目业缩慧务联景系单鼻。协度调质侨监、翁安监出具傅联系性单（只写处罚六栋萄，实谈际应毫全部忙处罚），为公糊司节规省近30刘0万氧。幼儿旋园规治划证蹲处罚酒完再薄办理睛。F:喂解遥决方故案：地上地物业钢用房两面积酿占总姑物业专用房农面积最不低茄于8负0%损，临阴时占私用可作售面努积，倾办理佳物业灿招标碍备案瘦。后猴期再断进行周协调旗置换帝。G:房管吹局价采格备牛案时嘴间较朵长市内很五区薯市房执管局啄价格蛮备流程沃：1、施土工到预售秃楼层审批线处勘煮察现场；2、价格纲申报市场版处审森核；3、经过性市场尖处、统计恨局国调时队、千局长避业务秀会三勉个会议确定纠价格克，时方间较恰长，也经严格崖限制谷高价伐格备项案。G:教解枝决方培案：杨金善片区奥房管眉局设争定价衣格：瓶高层招16陵00继0元议/㎡渔，洋饿房1洒90历00压元/知㎡，季要突医破设小定价断格重狭点协蛋调房白管局俭长、耀市场淡处处戚长及纽奉统计铲局国泼家调办查队暴外联扎工作追，突例破限半价。（三搜）不骄足与诊改进原措施01040302及时例同经载办人盆沟通沟，预欣判事铁情发挤展结集果，及时踩决断香，引错导事愉情向有涨利公冲司方交向发展。（诉预测杀绘面如积超要标）1、无迈缝对件接，暑及时变沟通情，凡事庸预则湿立，炎不预呢则废凉。遇到曾问题娘要冷赴静处怖理，姨多寻尘找方缴法解滨决。视只为墓成功烟找方昂法，蝴不为耀失败鞋找龙借口君。（听文物甩勘探捞、物妖业用庄房面朵积有念差异疫、建韵委一劝体化县平台氧不能栗使用嫌，突龟破常攀规快斥速办听理施干工证豪）4、理彩清思悉路，腊多想丸办法日，扩套展思便维，照突破宪传统金水辰区规划仓证分执项较汁多，需佛要分拆局、软市局河双重链审批廊，公冈示时托间未落列入基计划迅；施峰工证藏公开苦招标欲，需要球时间赖办理，编填排计亮划时母间太正紧。在项践目开斜发进驱度快特速推沾进过棕程中元，人公员编粉制必屠须满贱足工郊作需检要。3、开斤发计苹划编节排合技理及人员驼合理怨配置增强旗自身足业务屯素质合，关筝注行业规范味政策回及时吊局发船展，姜以应币对日馅趋变歇化的蕉局面系。（物敢业招莫标及律国有净资本循占比来）2、加搏强学携习惕苦练粒内功总结经验（四胸）总垮结经悉验五、程工程（一蒜）工美程建看设节绸点序号业务事项计划完成时间实际完成时间1第一批次（1#、2#）土方开挖5月27日8月9日（1号楼）8月27日（2号楼）2第一批次（1#、2#）桩基施工5月16日4月25日（1号楼）4月20日（2号楼）3第一批次（1#、2#）验槽5月27日8月9日（1号楼）8月27日（2号楼）4第一批次（1#、2#）达到正负零7月10日9月21日（1号楼）10月12日（2号楼）5第一批次（1#、2#）达到5层8月4日11月18日（1号楼）公司苦制定盗的工程节季点计姻划与旧实施饭完成片情况计差距环很大，弦影响到恐了项熔目开雹盘销茅售工订作。（二滋）工梁作亮济点1、浅升级车改造思制定科详细思的相佩关计惊划（居施工经节点瘦，材亲料生协产及公到场声时间阵等）腿。2、养每天限收集嫩整理叔分析夜计划粗完成剧情况拣，针倘对未缸完事奸项加寇强沟努通并秆出具稳解决定方案隔。3、束积极超调动凉集团衣相关娃部门抽统一创协作痛，统共一目狱标，吸责任类到人超。4、利项目遵部敢严于担异当，街积极蛾推进亭。（三割）计客划节占点评咏估1、降编制母计划前它期缺神少当地环境及衣周边铅关系乓对工绪程进芬度的桌影响妈（土播方，脚前期眯临时音水、兔电等零）。2、编加制计伍划只焦考虑乔对标权标杆致企业拐计划脑，没黎有结樱合项村目本叛身特孔性，英实施性可控烧性小讯。3、省编制袖计划授缺乏指配套两的相摄关措巧施支寒撑（涛合同尊缺乏戏预售倘工期较约束脑的明辫确条悔款及尼预售煮前赶犁工措姐施）歼。4、递计划假实施控缺乏污相匹甲配的使合作娘伙伴峡（管梢理人嘴员缺固乏赶序工意者识及偏人、芝材、目机的找组织委能力轻）。5、政浊府扬询尘污云染防北控要煎求停愉工的烟影响韵（政沿府扬服尘管臣控期挪）。计划腐节点饭滞后孩原因敲分析拳：（三关）计境划节她点评孟估1、洲编制蓬计划身前做拼好对注项目辨周边哑情况发的摸挨底，饼尤其态是影李响关愿键节伍点的滑客观础因素趁应充旺分考虑。2、做李好政绕府相装关部趴门的左关系它维护拨，对谱影响然工程漆的开丹发手楼续问饥题，躬尽快牢拿出染解决膨方案伏，尽警可能诸的降钢低对救进度溪的影莲响。3、对梯总包犁单位边的管页理应弟加大司力度物，总圆包合葛同应鼓明确拥销售努里程劲碑节请点，止要求础总包勉单位谣对里歌程碑赵节点裁制定荡专项冒执行猫计划浊，责掩任到宰人，盒奖惩索明确临，确伟保计搭划的择落实辩。4、参雅照对冰标企夕业要角求，静结合拆现状咏条件静制定刚科学出合理叙的开侦发计伞划，殿对项肃目施谋工能把提前草做准并备的来工作其一定贫要前往置落欧实，欧尽可设能的僵为下倦步工弹作做乖铺垫雷。5、标凝准工独期及差总合展同充率分考捞虑政娇府管五控对厕项目薯进度蚀的影娱响。问题默解决妄方案滩：（四米）工机程质挎量及龟安全仗文明固评估工程附质量屯：从施工过程对爸质量的张巡查球结果右来看，项品目施虽工现双场重鸭大质征量缺区陷不荣存在智，但扇前期桌质量风通病狗普遍名存在总，通过奶巡查跨整改，筐后续华施工财质量怀明显煤提高。安全促文明劈燕：安全堵文明钥整体浅形象汪距公李司要略求还木存在伍差距眠，整暗体形索象展侦示关者注度碑不够稀。（四蒙）工坦程质肚量及阔安全谱文明顺问题物分析工程枝质量此：1、施晌工图横设计批变更牵较多山，各忘专业兼不沟根通，剖图纸梦前后驳不一挣致，举出现毛返工队。2、姥没有钩严格深按照促验收寸规范删去要炼求总畜包单才位、匹监理脚单位像进行山自检咐、抽六检、当交接昨检，管理不铸严谨砌；3、续对常晋规质壮量通吹病没萍有做远到预毒防，对般存在广问题郑加强鸣总结虾经验蒜，减少点重复畅出现。4、蚀对施岩工过护程缺少精祖细化福管理，漠细节把迷控不纹足。解决抓方案插：1、集准团加百强设屡计图弟纸质笔量，父项目蝇组织工程破部、柜监理贵、总朽包单蔬位认肿真看全图，甩杜绝苍施工银错误走问题喇的出现。2、项主目组墙织工程到部、栽监理趟、总墙包单疑位学阔习施次工验赏收规戏范，边对常马见的漫质量集通病悔做好烛管控断和预障防。3、苗落实然自检兰、抽副检、松交接疑检等随验收忘程序财，层赶层落停实，前杜绝显细节颤问题洽的出削现。4、墓做样旧板工尖程，劫立标天杆，炭参照延施工颠常见劫部位颂。（四朵）工践程质泉量及远安全壳文明驳问题告分析安全籍文明虎：1、项欧目安编全管授理人涌员经琴验不下足，抽公司婚缺乏塘安全乳文明峡统一垄标准倦手册劈燕。2、在施工阶段，蜻没有蜓及时笛的落怖实安罚全文么明操作规鉴范与管理鲜。解决扯方案穿：1、堡按照软公司昏及政序府对驾安全仓文明厉施工充的要飘求，材严格棍操作嫩执行笑。2、翻对施宋工各相阶段孝涉及树到的堡安全况文明史做法锯，提刮前组探织学腔习参岔观，趟积极盏落实桌到位骑。（五绢）样相板房龙精装侨修问题密汇总侦：A:境项目封前期如缺乏肌整体服把控候能力担及重馅大事勤项决拿策意粥识，英为赶眨节点蛮进度杜未及谅时制没止相右关施妖工。B：液施工草前没刷有针兔对性继的、顶系统还的、压详细而策划汗并组踢织参友建部己门商浙议。C：施工棒过程岗缺乏荣过程协验收寺，问放题整亭改不张及时尸、细找节把庆控不搞到位陵。问题复解决栗方案临：1：提前讯策划刻，加轻强预才控能鸭力，予发现范问题额应果暖断提酬出项阻目意痛见，矛避免者返工扭，节泪省成乐本。2：设计享、成拌本招砖采、绩工程豪、营梳销、涨物业损应前贤期联袍合会闹审图谈纸，怎融合舌各自痰的要绞求，冷减少切后期驴的变时动。3：加凶强现稼场工便程师伯责任独心，鸭提高王专业株技能章，加放强过含程检希查验剂收，桶及时易发现减问题器整改延并复龄验，籍做好希施工犯记录辱。（五叔）样肆板房宽精装哗修F、施个工期络间因恨工期构紧，讲任务老重，姨缺乏涛紧密误协作泪意识累。D、相朋关职临能部侄门在卡条件练不具门备的容情况恼下卡算节点即完成鲁，不槐管质远量是详否满业足需妥求，级只考祖虑完营成率唯。最威后由女项目姓全盘止接受宽，施夫工过喉程问捞题重桶重，模形成蒙由下盟游部肉门反牺推上哈游部将门，税节点喇及质域量难读以保讲证。E、材受料二卵次确枯认封乐样，萄全盘么按照锹设计戏提供幸厂家铜及样亦品，擦设计虚提供区材料命价格撞高且艺配合圈不好佩，外赞地厂树家供悲货时副间无音法保布障。4、统生一思尚想，煎统一偷目标大，健雁全专侨项考紧核机蚁制，备避免滋推诿葛扯皮段。5、各部戴门围落绕总顷体施宽工计丽划，乐各个盟条线赚按时螺、保魄质、怜保量完成硬阶段缎性的廉目标奋任务倒，才轨能最剃终保举证效索果目盖标的膜实现。6、健伟全材有料信类息库征，建马立材杜料信留息价乡丰与市葡场价假相结锄合的究动态祸成本瓦控制致体系瞎，提幻玉升员衡工专康业能耍力，著及时惭提出挡合理泛化建灭议，清敢于宽担当计，快效速决势策。六、济营销开盘勉大数之据共计推出18过8套房源剧，认晒购目最标80套，绒冲刺10训0套，帐实际去化41套，去化基率22见%。20驱18年10月27日-2友01炭9年1月24日，疼共计司认筹26脏8组1月25险-2角6日开乖盘目笑标完寺成情原况1、营乏销回扭顾——节点员回顾原计划节点与实际执行节点对比4月5月6月7月8月9月10月11月12月10.191月2月11.1712.78.59.91.51.2535天99天项目售楼部原计划开放节点为8月5日，实际开放时间为9月9日，后延错位时间为35天；项目首开入市原计划时间节点为10月19日，实际首开入市时间为1月25日（取证为2月2日），后延错位时间为99天。2、营缴销回鸽顾——执行撑回顾MISSUNDRAGONPALACE4月5月6月7月8月9月10月11月12月营销动作4.154.15入驻教育港湾联展中心6.18喜来登展厅开放&启动意向客户登记9.9售楼部正式开放10.27喜舍入会升级6.189.910.271.51月1.252月1.5样板间开放1.25开盘11.1112.8营销节点实际执行落地回顾自项目营销团队入驻教育港湾展厅至项目首开9个月，意向客户接受登记至首开7个月，正式入会至首开历时3个月；1、营浊销回娇顾——节点鸡回顾1）对节点的敬畏心和誓保节点的决心要全力保证前期定下的各个节点，避免工作的重复，推广的浪费，人员的流失；开盘时间与方式的选择上符合项目定位和调性；2）合理的广告投放和费用支出在节点没有明确的情况下，主要工作是做好内部培训和卖点梳理，不盲目的进行市场化宣传和推广，可多用自媒体（微信、微博、抖音等）释放项目相关信息；3）政策的合理解读与风险规避对于市场最新政策要正确解读，避免过分解读，做好风险评估；相应解决措施思考1、项目原计划8月5日售楼部、园区开放，实际开放实际9月9日，延期35天；2、项目原计划首批房源入市实际10月19日，实际开盘时间1月25日，延期99天；执行说明1、前期投放的广告几乎无效化，没有形成信息集中爆发，造成极大的资源浪费；2、对于“824”新政的过度解读，开放工作反复变化；3、开盘节点一推再推，置业顾问信心收到打击，开盘前人员流失情况严重；4、春节前开盘，客户购买欲望底下，无证开盘，选房客户体验感不足，无法形成热销氛围；出现问题2、营瓜销回圣顾——推广刃回顾各阶缎段推停广渠米道组合旗及出高街主房诚题4月5月6月7月8月9月10月11月12月4.腾156.肚189.书910狼.2妄71.陆51月1.狱252月营销阶段形象导入期价值传播期开盘预告期推广主题北龙湖中轴盛世国风台14载美盛精筑龙湖北岸一入北龙台一步北龙湖开盘倒计时一周媒介渠道线上：91·2、88·1、90.0广播电台，安居客，房天下线下：杨金路户外+东风路户外+紫荆山户外+社区电梯框架+电梯框架，加油站，地下停车场灯箱出街形象4.肯15入驻迷教育岁港湾叶联展愁中心6.枣18喜来婆登展盼厅开即放&启动捐意向组客户免登记9.感9售楼博部正订式开缓放10先.2携7喜舍孟入会届升级1.间5样板嫩间开煤放1.肉25开盘2、营蚂销回缩慧顾——推广垃回顾1）项目形象定位的严谨性和准确性项目首次形象入市要做好形象定位，避免后期大的形象调整，造成项目形象在市场上的反复变化，无法形成统一印象；2）开盘前做好媒体维护和舆情处理对于新开盘项目，具体信息还没有对市场完全释放，客户很容易受到部分媒体或信息的误导，首先项目对于项目核心卖点的释放要有序、有力、有利，同事也要做好媒体维护和舆情处理；3）广告投放的合理性与及时性推广形式的选择与投放要合理化，科学化，紧跟项目节点，避免客户资源浪费；相应解决措施思考1、项目首次市场亮相时间为4月15日，初步入市形象主打北龙湖中轴，形象导入期逾5个月；2、9月9日售楼部开放后，主打“美盛14载，精筑龙湖北”；3、10月27日喜舍入会升级，推广主题调整为“一入北龍臺一步北龙湖”；4、1月5日推出“样板示范区即将盛大绽放”；5、1月11日推出”开盘倒计时一周“；执行说明1、前期推广主题和形象展示与项目定位不符，导致后期推广内容与形象发生重大变化；2、项目定位不清晰，导致市场客户对于项目了解信息不明确；3、媒体维护不到位，项目推广中期，出现项目负面评论较多，项目无有效应对措施；4、项目无销售节点时，投放安居客、房天下等导客广告，造成客户