商业地产项目成本分摊原则和核算方法

商业地产项目成本分摊原则和核算方法

商业地产项目成本分摊原则和核算方法1、项目成本的构成2、项目成本各要素的分摊原则3、项目成本各要素的核算建议4、其他土地增值税清算关注问题项目成本的构成（按土地增值税清算的框架讲解）1、取得土地的成本2、房地产开发成本｛土地征用及拆迁补偿费前期工程费建筑安装工程费基础设施费公共配套设施费开发间接费用项目成本各要素的分摊原则各要素分摊原则前需先搞清两个问题：一、关于土地增值税清算单位问题规划部门为主，结合发改委、建设部门的相关项目资料+分期。一句话，根据项目实际情况决定。不唯证照。（比较灵活)项目成本各要素的分摊原则二、清算单位中的清算对象问题220号规定三分法。187号二分法。规程规定不同类型分别清算。不同分法，影响土地增值税额。细分对企业不利。二分法：普通住宅、非普通与非住宅，辽宁执行二分法。三分法：普通住宅、非普通、非住宅。江苏三分法。四分法：普通住宅、非普通、非住宅、别墅。青岛四分法。国家与省没有统一规定，各地自行处理。国税发2007年132号文：土地增值税清算鉴证规则规定：普通、非普通二分法进行审核。项目成本各要素的分摊原则.国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第一条规定：“土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为清算单位。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。项目成本各要素的分摊原则项目共同成本分摊的方法：1.占地面积法：即按照房地产土地使用权面积占土地使用权总面积的比例计算分摊；2.建筑面积法：即按照房地产建筑面积占总建筑面积的比例计算分摊；3.直接成本法：即按照受益对象或清算单位直接归集成本费用；4.税务机关确认的其他合理方法。（可售建筑面积法和层高系数建筑面积分摊法）土地处成本的分示摊原甜则土地哄成本虾包括给：土地坏出让痛金和货缴纳分的相辣关税懂费。土地偷成本胀分摊狭原则牵：占地薯面积董法和溜建筑貌面积话法土地父成本嘴分摊包基本煎原则陆：分期怎开发拣，可临以按往占地菠面积很分摊夹。对同抚一项吼目里睛不同错类型晓的建顾筑物蛛土地惠成本强是按梢照建艰筑面缓积分决摊的贱。对占钻地相柔对独粉立的倾不同玻类型碌房地椅产，腿可以第按该宋类型境房地筐产占蜻地面洁积占脸该项却目房尘地产抹总占歇地面屠积的演比例督计算际分摊愁土地已成本随。房地绩产开哭发成绢本的分踩摊原蛙则土地骡征用业及拆圈迁补堂偿费窄分摊渔原则贤：与土里地分乎摊方穴法保轿持一灵致；前期肺工程荐费、胀基础巩设施臣费、黑公共齿配套深设施阴费、毁开发满间接蚕费用骑分摊边原则象：可售敞建筑野面积懒法、残占地秋面积亦法。建筑健安装请工程敌费分捎摊原他则：直接督成本刘法、辣可售隐建筑蒜面积也法、需层高魔系数锻建筑申面积吼分摊阁法。房地捉产开炼发费骑用项目寒成本论各要惨素的痒核算尸建议1、茧根据恭核算杜指引违中成果本核孩算对卸象的伪确定舱原则明，合惨理确印定成亩本核救算对欠象，厦可参圈考项较目档愚案，蓄并考喝虑业流态、匙项目难分期牵等情艇况，歼将成约本核办算对勾象分轰为以把下部麻分：过（1越）可任售部省分：柏住宅直、漫公寓旺、写尤字楼朴、可征售商位铺、村可售映地下烈车位勉、按急销售帮处理耀的回漂迁房版等；德（2暑）自盟持部姻分；清（3浇）公青共配灿套部宁分；都（4及）其炸他：岸无偿屿提供膜或低躲于成押本价秃销售身的回腐迁房胖等。其中输，公卖共配眯套部己分及暂无偿疲提供狂或低梅于成降本价矿销售灾的回辱迁房要等作吊为过价渡成控本核饺算对巡寿象闻（即凶先做躺为单俊独的广成本针归集雷对象翁，枪归集谦汇总贤后再嘱在其咬他成所本核钉算对农象间种分配域）亩。项目衔成本环各要况素的周核算只建议2、秋成本酷核算吴应在贼日常插工作泉中完锐成，仓即应沾做好邀日常墓成本饶台帐度的编斩制，靠每月吊成本熄台帐撞的数积据应屈与财缎务系太统核牛对一低致，冒并定恼期与贼成本渐部核哨实，炸为成机本分核配提恰供可男靠的求依据朝；3、对皮于签史订的矿每一斜份合侨同或乏发生副的每搭一项煤无合休同成菊本支往出，挑由成缎本部街依据警合同络及相增关文叙件结测合实谦际情荣况，贸协助轧财务扑部明歉确其避受益躺对象纺和分估配原嫩则。迈在合修同的吩审批横过程岭中，洋由成芒本部漠在经僚济合捆同审斩批表弃中标缘瑞明成建本支镇出的普受益悔对象绸及对仰应科打目；仗对缸于无买合同蛛成本家支出盐，含由成悔本部型在成末本支痕出审枯批单凉中标走明成姨本支罩出的导受益煤对象柱及对柿应科玻目，风以恐保证靠成本促支出旬列支宽口径涂的一写致性训且方拦便于她两部刚门定寻期对鼓账项目晕成本铺各要椒素的津核算心建议4、乱要求瘦财务群部和帜成本恒部定馒期核荐实每属个合镰同的蛮结算朋值或系最新橡预估案值。象对于纯应缴竟未缴暑的政墨府行怀政事轰业性携收费器（如哨报批士报建笑费等际）以绢及尚笔未签因订合霸同但镰已经况发生骑的成胀本，嗽应预篮估金充额，脂避免蚊出现朱缺项靠、漏暂项、累甩项谈，且刘核实逢结果传须经宏财务日部、与成比本部逝主管启领导扒签字刻确认靠；5、墓对于赠入伙尸项目复，公宋共配窗套设涌施尚旋未建树造或朋尚未谎完工涨的，吉若已肤在售浪房合旅同、宪协议肝或广溪告、蜂模梢型中穴明确观承诺然建造卫且不浩可撤邻销，忌或按辛照法超律法钩规规耀定必叮须配吴套建天造的张，舟可按撑预算速造价竞合理从预提略建造法费用羡，炒并经云成本贡部、纷财务笨部主痰管领废导签攻字确咬认。项目炕成本绳各要骨素的防核算债建议6、共成本猜核算农应遵同循归康集、擦分配挎、二辜次分祝配、汁汇总丸、结却转等懂完整捕过程望，不宏得缺佩省过扰渡核抚算对耳象，折直壁接在宿最终茫成本榨核算衣对象府之间努分配放以简决化分萝配过登程。其他瘦土地作增值桃税清蜡算关邪注问华题关于黎土地尊增值饿税清洋算审蛮核期灾限问绞题为进驱一步狡完善惧土地宫增值欠税清鸟算管押理程触序和摆要求咽，提熊高清梨算质漂量和旦效率乔，根戏据《鹊国家该税务昌总局训关于摩印发元<土那地增润值税苗清算座管理尝规程餐>的炕通知亮》(犬国税棕发〔鸦20情09糖〕9淘1号坏)第宏十五格条规挂定，狮主管刻税务晚机关吼受理恢纳税矛人清悦算资竿料后剃，应呆在9耀0日胶内及律时组谦织清脱算审沙核。拣如有乐特殊扰情况怖确实颂需要欧延长牲清算或审核故期限优的，员需经讲县级冬以上注地方糠税务捕局局湿长批榨准。其他粘土地须增值呈税清局算关颤注问光题关于平人防耽工程孤成本脚费用柏扣除次问题房地浅产企杨业依让法配戒建并株经验充收合总格(先人防耍部门坑出具盈验收鸣合格常手续猾)的塑人防经工程剩，人叫防设掠施建丢造费艇用计判入相招关成霞本、翼费用抽，允孝许扣剖除。无偿筹的是俱前提钉。其他顿土地沉增值兵税清串算关宏注问垂题关于常车库市（车孟位、待储藏却室等帮）问及题（一弱）能抬够办羡理权宣属登道记手色续的酷车库裤（车只位、孔储藏迁室等冈）单粒独转荒让时车，房即地产裂开发殃企业逗应按侍“其摄他类邮型房灾地产眉”确闪认收修入并止计算茧成本无费用塌。（二北）不拳能办提理权桨属登纯记手限续的材车库鄙（车伯位、扒储藏你室等押），府按照膝《国零家税甚务总畏局关格于房声地产梳开发蒙企业粉土地钥增值脑税清狐算管掠理有殊关问考题的何通知忙》（湾国税博发〔聋20拣06独〕1核87序号）蜻第四垒条第侧（三箩）项添的规各定执渴行。其他端土地室增值傲税清机算关主注问圆题关于瞎车库胆（车索位、箱储藏挽室等院）问骄题国税橡发〔糠20侧06公〕1稼87辈号）炭第四隶条第役（三海）项沫规定乐为：届房地法产开耀发企共业开酸发建怒造的第与清呢算项繁目配兵套的键居委误会和抬派出肝所用什房、田会所炭、停参车场菜（库园）、堪物业挠管理毯场所敌、变桂电站威、热般力站肌、水乎厂、在文体识场馆础、学回校、并幼儿慈园、凶托儿炭所、呜医院精、邮是电通乔讯等猎公共者设施梅，按礼以下然原则悠处理萍：1．棕建成袋后产嚷权属西于全耻体业请主所俊有的宰，其注成本牢、费标用可穿以扣俗除；2．为建成薯后无抛偿移愿交给蛋政府冠、公虾用事辞业单跑位用杏于非肉营利开性社闷会公碎共事扮业的努，其庆成本苗、费劝用可辱以扣偿除；其他剪土地挡增值莫税清环算关森注问就题关于裕车库欣（车烂位、娃储藏轻室等瓶）问支题3．边建成蓬后有圆偿转缩慧让的血，应鼠计算姻收入聋，并帐准予曲扣除欠成本糖、费籍用。相信室很多狭企业默情形目为第替3种歼类型织，建制成后读不能嘉办产撕权，裁也非妹无偿厅移交翠，而速是永洗久使扛用权拳或有钟限产迫权的柜一种佳出售束，增绒值税动上视粮同销仍售不届动产业税目尺处理董，企睛业所渡得税胞无论盼如何元都会询计算殃收入去和成馅本应泽无影袍响，败土地缎增值辜税如拢果不堆计入镇清算竹项目应，势径必引系起其腿他税馒收问形题，毕譬如断房产疤税如益何计卖征，鱼所以翠有偿配转让携的无合产权滤车位翅、地迹下室显、储班藏室圣、幼消儿园耽等配谎套设艘施，课还是山计入贫清算散收入喝的好址，同史时也邻应单喇独分桑摊开律发成辨本，慎只不忌过区茄别的弃是如煌果不集计算欲容积矿率，背可以且不分胖摊土排地成罩本。其他机土地头增值自税清锡算关评注问顺题关于竟车库懒（车砌位、倍储藏星室等众）问腿题（三疫）关订于无率产权蚊车位裕分摊绍土地晴成本区问题依，土搁地成匙本仅杂在可包售面启积中闹分摊残，无活产权幕的地争下车浩位不腐分摊龟土地裳成本之。提示养：无厌产权吩的地存下车欲位也兽不计筐算容格积率浴，所浴以不首应分罚摊，编新疆常明确副是不惰分摊扁。也背避免先非住盯宅多霞分摊餐开发辉成本寄稀释鹿增值挂率。其他俩土地剂增值怀税清齿算关以注问津题关于贯装修贪支出撤问题房地枯产开翅发企邪业销垂售已店装修裹的房累屋，拨对以缴建筑怀物或淡构筑扒物为仿载体义，移写动后纹会引覆起性丈质、则形状其改变避或者洁功能恨受损施的装牧修支晌出，切可作毫为开帜发成挨本予售以扣矮除。茫对可跨移动马的物社品（钉如可物移动钓的家段用电蝇器、复家具拒、日花用品控、装担饰用惑品等证），烫不计衔收入悠也不般允许五扣除屠相关下成本蜘费用匀。其他哄土地丈增值酿税清治算关源注问班题关于挠清算克单位蹄中住绿宅与记商业矩用房雨的建鸣筑安缸装工勉程费塌扣除衫问题清算祥单位假中既展有住虎宅又森有商败业用饺房的恭，商六业用治房建尺筑安匪装工割程费星可以脆按照泻层高祸系数每予以尝调整许，其统余扣扭除项仍目成撑本不猛得按箩层高宅系数闭调整指。商业困用房已层高颂系数罚小于历1.既5的歌，其日建筑滚安装棒工程烧费不矮予调固整。商业料用房醒层高丙系数雄=商薯业用桌房单农层层遵高/数单层绪住宅枯层高其他激土地每增值节税清傻算关采注问谅题营改泉增后辽土地盆增值勤税计铺税依丘据问抗题土地蛮增值睡税纳平税人芬转让愈房地踪蝶产取棉得的剂收入碑为不宪含增暗值税盛收入稿。《中枕华人浮民共吼和国刃土地碍增值始税暂矮行条笋例》源等规井定的菌土地尚增值想税扣搅除项糊目涉减及的拿增值欠税进抄项税届额，匪允许滋在销少项税冠额中雕计算昏抵扣雨的，花不计录入扣创除项已目，亏不允木许在嘴销项恒税额分中计唯算抵载扣的花，可吧以计呀入扣茎除项乌目。其他丈土地洪增值婆税清血算关核注问轨题营改园增后替，纳银税人渐转让资房地勇产的蛇土地堂增值鸦税应狠税收得入不唯含增睛值税鸽。适慕用增妇值税促一般习计税前方法占的纳蛙税人础，其外转让背房地欲产的辛土地武增值毛税应容税收田入不潜含增滨值税郊销项晃税额咏；适运用简拉易计球税方凯法的餐纳税长人，威其转吉让房途地产虑的土政地增境值税挑应税答收入闻不含秩增值梯税应耽纳税循额。土地毫增值攀税应侧税收茧入=漠营改榴增前狂转让段房地望产取仙得的涌收入合+遇营改优增后消转让艇房地剥产取酿得的商不含肥增值乎税收任入。盒重点暂在这边里不重含增陵值税杠收入层究竟裂是多讨少，首我认厕为是辅不含算净销亿项税昂额的暮收入亲总额傅。其他具土地望增值握税清耽算关孕注问捐题但是蜓没有处明确找预征舟收入绩的确违认，妈不过闪总局删已经手说话仓了—究—为验方便跪纳税谨人，黄简化庄土地沙增值斩税预幅征税船款计林算，唤房地叮产开户发企腾业采胳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