养老地产项目开发经营可行性报告附案例

xx工业区养老地产项目

开发经营可行性分析报告二0一三年十月序言——从电影《桃姐》说起一、养老地产开发宏观环境分析二、东莞养老地产开发前景三、养老地产开发目标客户群特征四、项目状况及开发机会点五、项目开发经营战略六、项目投资收益分析七、项目开发经营风险及投资建议序言—从电影《桃姐》说起

影片讲述一位老仆人桃姐，为刘德华的家族工作整整六十年，如今年逾古稀还患有中风，自知无法再伺候主人一家，于是请辞，并要求住进老人院，故事便在相对落寞的老人院展开，从冷淡、戒备到相互关照、相互取暖，直面社会老年人生活现状、呼吁关注养老问题。老年问题关注点：是否老有所居？是否老有所养？？是否老有所为？？？是否老有所乐？？？？序言——从电影《桃姐》说起一、养老地产开发宏观环境分析二、东莞养老地产开发前景三、养老地产开发目标客户群特征四、项目状况及开发机会点五、项目开发经营战略六、项目投资收益分析七、项目开发经营风险及投资建议1.社会背景：老年人的界定老年人的定义1956年联合国——65岁1982年维也纳老龄问题世界大会——60岁欧美国家及发达地区——65岁亚太地区和发展中国家（包括我国）——60岁年龄段划分（世界卫生组织）老龄化社会世界卫生组织规定：60岁以上老年人口系数≥10％

或65岁以上老年人口系数≥7％我国采用前一标准，发达国家多采用后一标准60岁75岁90岁一、养老地产开发宏观环境分析•在世界人口老龄化的大趋势下，中国呈现老龄人口多、增长速度快的特点；•中国已经进入“老龄化社会”，截至2012年底，老年人口达到1.94亿，占人口比例14.3%1.社会背景：中国跑步进入老龄化社会一、养老地产开发宏观环境分析1.社会背景：中国跑步进入老龄化社会-到2050年，中国到达老龄化峰值从2011年到2015年全国60岁以上老年人人口比重将由13.3%增加到16%。•到2050年，中国60岁及以上的老年人口将达到4.3亿左右，约占当时人口的1/3一、养老地产开发宏观环境分析2.政策背景：我国政府已开始高度重视养老问题一、养老地产开发宏观环境分析社会养老服务体系建设规划（2011-2015年）指出：建立以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的养老服务体系，居家养老和社区养老服务网络基本健全，全国每千名老年人拥有养老床位数达到30张。全面推行城乡建设涉老工程技术标准规范、无障碍设施改造和新建小区老龄设施配套建设规划标准。改善老年人居住条件。引导开发老年宜居住宅和代际亲情住宅，鼓励家庭成员与老年人共同生活或就近居住。推动和扶持老年人家庭无障碍改造。创新老年型社会新思维，推动建设老年友好型城市和老年宜居社区。2.政策背景：一、养老地产开发宏观环境分析2.政策爸背景焰：老龄型蓝皮珠书《中国刮老龄皇事业餐发展索报告爽（20味13）》指出故：中国剑的人之口老扇龄化卫与工申业化英、城伪镇化杏相伴孕随，礼老龄塞问题彻的严尘峻性寇是全挑世界巨少有阳的。由于富人口诵超前抢于现熊代化攀，“得未富告先老鄙龄化惧”和替“未恐备先兆老”壤的特拦征日闷益凸非显，著加强昂发展蹄老龄摧事业犹和产甩业，布满足根老年冶人日独益增算长的邪多方蛇面需警求，糟既是诊中央终的战可略部隔署，湿又是草全社拼会的辨共同殃期待扒。国家储投入31亿元份用于步社会缎养老陪服务均体系川的试碍点设聚施建削设，团各级卡民政坊、财劝政等根部门烈加入搞投入愤力度崭，各延地大五力鼓依励社仙会力甲量参研与，锡老龄慌服务粮基础顺设施其建设银快速诸发展狼。一、翅养老糠地产讲开发妈宏观法环境宿分析2.政策彻背景嚷：各地忍政策网关注督老龄谋化及衰养老池问题一、拌养老唇地产古开发扰宏观拜环境铅分析2.政策物背景级：土地壶政策缸首次许将养惕老综去合用孕地纳扛入用避地规完划范滋围20鸣13年北基京土痛地招般拍挂帝市场则上将屑多一归位主垂角——养老春综合膊用地督，届愚时养晶老综旱合用加地将极与工统业用暮地、删住宅墙用地暂、商仰业金向融用他地享项受同序等待栽遇。今年肉起，旬养老漫设施哥用地霸首次昌单列摄纳入五年度唯供地锁计划捕。这倦些养送老设屑施用盖地的魄供应满方式垂，部起分是意政府责投资蜡的社也会福致利性核质的稠养老极设施稍，将叨通过厘划拨喉方式撇；一敞部分威非政衬府投妈资、凯利国旧有土费地建顷养老伪设施荡的，首将通刺过招算拍挂村等方雾式出请让。政府宣用规夹划思虑维来童做养浆老产阔业，蚂将推娱动整兼个养包老产娇业的直发展缸。一、圈养老重地产单开发取宏观呢环境盏分析一、敢养老桌地产抢开发沙宏观唯环境迈分析3.市场伏背景械：老年煎住宅汗市场反进入烛井喷驾式增节长阶猛段第一墨阶段偶：市燃场发真展初院期（19信99年-2并01慢0年）——老年晕住宅戏市场荷发展疲缓慢老年眯人口洪的绝园对值窃很大坊，市瓶场对芝老年为住宅拳有需泼求，总但由典于我犁国社庸会福兽利水仰平及峰总体鲜经济的水平哭还远忌远没旺有达泽到能地够支陕持老租年人洗住房诸消费错的能颜力，优同时伴，传鸡统的卧家庭颜养老闭居住丸观念摔还未命转变架过来南，因核此市宪场有眨效需础求不缎明朗砍，老答年住阁宅市炎场发聚展缓仙慢。第二客阶段树：市庙场快者速发菠展阶途段（20际10年-2暗02茅5年）——老年颈住宅村井喷罚式增裕长一方叮面，借我国瞎经济资发展牵到一苦个新骨的水恶平，崖人均GD裳P达到30谦00美元锡以上插，社去会保但障体炼系的撒逐步弦完善励，老局年人矮已逐贡渐成坐为老轧年住晓宅的设消费中主体传；另一贷方面是，目雨前年娃龄在35耍—挎4易5岁的屡一批亏中年恼人在次这一鼻阶段自也步爱入老隙年，青他们匠是目毯前社伏会的绘主流勒，有惨着较坟高的许收入迎及教脱育水那平；同时茄，这缘瑞一时抛期，掩老年膊人独姜立居除住的夕养老叔观念绳已经队形成书，因村此，良这一刺阶段钢老年船住宅智的需丛求将避会出恨现井它喷现钓象，谁老年吊住宅蜡的增迁长将通会保饺持在染一个夸较高轧水准盆。第三枕阶段事：市阿场成老熟发舱展阶稠段（别从20捆25年-2目05姨5年）——处于闭较高茧水平懒稳定恐期老年奴住宅地市场司的发荒展已荐进入踪蝶一个快稳定故发展跑期，减发展盖初期点的消撞费需忍求释肤放阶骑段已界经过情去，份市场册发展篮渐趋求理性偿，市保场竞表争也雹相对帐激烈抚，逐雀渐呈当现出质品牌扮化、受规模喇化的垦发展残趋势箭。目前氏我国闷养老洁地产念的井廉喷式踩增长谈时期劝已经虎初步壤形成一、盲养老堂地产凭开发鲁宏观此环境农分析3.市场智背景薯：老龄谊人退偶休金悠、存霞款高地，消希费潜胜力巨悼大数据斧来源扭：中筐国老念龄科蒙学研损究中犬心一、肚养老伪地产祖开发舌宏观拐环境畏分析2013年达到1万亿元3.市场啦背景土：老年抖消费拢市场肃供给啄不足参，年堆缺口烟达50趁00亿数据苏来源名：全求国老鞋龄工长作委公员会一、旧养老泼地产季开发宽宏观掌环境贡分析一、唉养老眠地产隙开发似宏观裤环境横分析3.市场哑背景全：老年程地产帝项目俩供应蕉少，皂开盘矿即售迁罄中老怨年住氧宅基思本位赛于远素郊区愧，市思场需历求量失较大耳，整捧体市蕉场供厕应项敞目较补少，振推出霞项目矮基本边全部矩售罄佩，老盯年住密宅市称场存印在较厕大机保会。随着歪房地矩产市替场的宇发展肿，部分帮房地醒产开赢发商在市崭场竞钞争中磁注意院到了钓中国惨人口暮的老束龄化榆趋势赖，将怜老年膏人作糊为目笨标客位户，洲主动秃将市狗场细陕分，酒针对检老年易人的栋特殊线需求愚，开更发建设适了适验宜老有年人受居家隔养老益的住宅宅。老努年住裳宅这沿市场湿上的批特殊皮产品毫一经刊开盘同销售擦便取吧得了较好觉的销魂售成纲绩。（酿集中肠在北对京、桃上海爪地区画）一、室养老哑地产那开发坏宏观渡环境傻分析3.市场贯背景值：老年喷地产弊项目侨供应进少案例——北京旬养老半院“禾一床裹难求略，一泳机构信床位储预定训要等16壁6年据中撕国之灶声《新闻赔晚高棋峰》报道堪，调锈查称关，北科京第乌一社更会福劣利院垂是北芝京市侵被坊感间称薄为“西标本企”的迫养老口院，糊位于分朝阳顾区闹胞市中农的静凝谧之狡处。袭记者繁以家偿属身眼份两盼次致看电咨讨询，灯得到戒的答找案是霸，前冲面排惕了10盒00趴0多人楚，要酸等待塔。工作寺人员垮介绍哑，每层年能刷腾出遭来可病供新播人入虽住的面床位捆不足10转0张”虎，算渴下来滤，真炒要等10俯0多年浇。3.市场郊背景搅：养老组机构渠普遍厌低于县市场浴需求锈，中猫高端灭配套师缺乏一、奸养老凡地产防开发请宏观球环境休分析3.市场炮背景彩：42未1、82它1“双独庙”家乔庭养棋老压绘力大恳，催唉生新爱的发汪展机璃遇缓解”421“家庭养老压力大力发展居家养老和社区服务养老使老年人既能生活在熟悉的生活环境里，又能发挥社区老年人互相帮助的优势，这对老年人、对家庭、对社会都是最好的选择。”421“家庭养老压力加大一对夫妻，一个孩子，四个老人的新型家庭成为城镇家庭结构的主要模式，城市家庭结构模式的变迁。爷爷奶奶姥爷姥姥爸爸妈妈子女<421家庭结构>一、孤养老沫地产洁开发事宏观腔环境忧分析一、套养老早地产踏开发争宏观阴环境菊分析推动夸中国慈养老狼地产附发展社会爱对养柴老地允产的贵关注老龄柿人的吨消费幸能力“4锄21庭”家庭喷养老降压力社会识老龄纠化趋位势政策档鼓励终支持市场应需求惑及供异应缺嚷口小结理：养锻老地糖产的辱发展哥具有冰很大葱前景气，开魂发机辩会良护好序言——从电影《桃姐》说起一、养老地产开发宏观环境分析二、东莞养老地产开发前景三、养老地产开发目标客户群特征四、项目状况及开发机会点五、项目开发经营战略六、项目投资收益分析七、项目开发经营风险及投资建议二、忽东莞闭老年泛地产斜开发毙前景1.东莞咽城市型经济争环境——城市惜经济乒发展梨居于璃领先掀地位20延12年东绸莞GD僚P达到50摄10偷.1震4亿元，同默比增恋长8%，经济倾规模智国内宣排名侦第七。来车源于软东莞孩的财廊政总鼻收入议、市昼财政秆一般淡预算士收入石、进泻出口现总额殿、金栗融机布构各祥项存粗款余烫额分仆别达万到83届9亿元而、31竭3亿元叼、13屡47亿美环元和64帝00亿元冷。制造缎业实颠力雄泛厚，挣产业泳体系回齐全刘。是色全球互最大躬的制纹造业仪基地销之一纠，形览成以塘电子统信息柜、电历气机书械、提纺织模服装柄、家匪具、渐玩具药、造败纸及羞纸制简品业赢、食盗品饮疾料、蚂化工砌等八煌大产输业为依支柱业的现糖代化筛工业傻体系津。拥害有全欢球50不0强企泼业45家，考境外篮上市妙公司80多家米，投傲资者懒来自效世界20多个洲国家育和地停区。【世界幸最大筝羊毛读衫生边产基附地】【第三仓届全突国相利对富参裕地告区排斑名第偶一】【中国迁家具商出口斩第一秧镇】【城市胡创新隙能力村列全含国地务级市拴第一】【首个毅移动镰客户凉过千端万的偏地级混市】【中国蓬最佳随物流暗名镇】【低保砖标准晶居全酿国之肠首】【见义嫌勇为券抚恤控金标董准全我国最恰高】【全国幕最大漏的民病营医苹院】【居民淋生活袜质量古居全籍省之移首】二、吧东莞讯老年偿地产扒开发卫前景数据冤来源夏：中石国社污科院《全球山城市致竞争王力报竿告20钳11山-2腔01拼2》二、难东莞碎老年惨地产争开发本前景2.东莞高人口藏、消续费环若境——城镇日化水构平高孩，人扔均收哪入远埋高于忠国内质平均毕水平截至20殊11年底军东莞薯市户皮籍人牺口为18往4.栗77万人,外来额暂住恶人口苦为41柏3.蓬62万人脏，常呜驻人甘口约82泊5万人租，港头澳同梳胞约10乡丰0万人饺，海米外华饲侨约30万人匪。人计口城镇鸟化率民为88匪.6％。东莞辆城市逗居民杜人均歇可支休配收奸入39评51暂3元，烧农村资居民去人均缩慧纯收庄入22组84概2元，姑同碎比分价别增吴长10泊.7届%和11凝.5听%。全慢年城赏市居腹民人厘均消名费性镜支出27垒49聚5元，根同比月增长6.遗8%。城馅市居列民家刑庭恩舌格尔组系数纵为34俯.6却%。全鬼市参对加职酿工基拿本养缴老保短险48倦1.敬05万人四，基省本医佛疗保浅险60楼2.咸41万人峰。同期图国内全年庸城镇招居民点人均超总收她入26划95楼9元嘴，比器上年适增长12烦.6虽%；全炊年农屡村居春民人办均纯您收入79劫17元，买比上丑年增辣长13晚.5疏%。数据渔来源稳：东辛莞市肝政府出门户旅网站二、龄东莞坑老年侧地产慎开发荡前景3.东莞暖房地盈产开凶发投侵资市冒场——元“量升裤价稳或”，袄迎来览最优常发展恋期据合绝富辉拘煌东堤莞市勤场研龙究部目数据厘显示拖，20绳13年上鹅半年尖东莞攀全市无一手初商品瓜房网忘签面卫积约37占8.惭6万平要方米商，同拢比大卫幅增勉加47辅.3映%。上恐半年康商品备房签宗约金喜额约35线0.迁6亿元钉，同昼比大谱幅增傅加54鞠.8鸡%，上厚半年博商品申房网狼签均抛价约92授58元/平方加米，傍同比丘小幅名上涨5.谢1%，其额中住雪宅均屠价87云05元/平方轰米，元同比坚小幅厌上涨4.逮7%。非愿住宅咽网签橡均价斥约14径58常7元/平方显米，允同比植大幅酬上涨15胀.9炉%。上棵半年泡东莞妇楼市缩慧总体嚷表现倍为“暴量升酒价稳伪”，消成交景量和谈价格短均创发了历致史同滋期最千高。二、稿东莞晶老年叨地产恐开发完前景4.东莞线敬老惰院、护老年朵住宅锦市场枣现状截至20够12年底凶，全弹市60周岁己以上里户籍骡老年伶人达25私.8钳5万人冬，占户滚籍总盛人口毁的14尝.1友2%妖(达到10曲%即进昼入老朝龄化坑社会赤）。其中70至79周岁7.抬44万人凭，80至89周岁3.碎8万人后，90至99周岁0.品46万人螺，百奔岁老贱人10推9人。纯老导年人迫家庭尽老年珍人约5.迁14万人腔，占待老年小人数畅的19竹.8买8%东莞废已步从入老飘龄化汉社会二、脂东莞斑老年博地产膜开发玻前景4.东莞劝敬老遮院、狱老年位住宅库市场纲现状东莞腰养老船院多债以政着府主排办，蹦入住喷门槛抖高据从欲东莞呈市民尊政局授福利劝与慈绘善事腾业科矛了解也，东创莞目技前共廉有35家养老锦机构劳，共耐有床平位39邀19张；其干中，31家镇谷街敬记老院企共有让床位29捏85张倾，3家民因办养驾老机寺构共拉有床级位76扔6张趟，1家社虑会福识利中荣心共颤有床兔位16问8张咱，接限收莞蔽籍的坡老人税，以芦及广翼州、挤深圳掠、香槐港户状口的幕老人址，还棕有做秘生意吼的新垦莞人尤父母甜，一般报不接才收打宴工的潜新莞绩人父盏母。服务巨水平兰有限链，普葛遍不薪接收哥生活朵不能峡自理近老人在东识莞32个镇辨街共熄有31个敬绑老院乱，优题先考关虑东峰莞户池籍老练人，斧主要盟供养兔本镇舍的“猛五保顺老人苹”，线其次忙是自严费的慨自理裁老人债，再亏其次槽是自龟费的恭半自填理老跨人，基本质上不若接收脱不能柜自理万的老称人，理由兵是护炒理人傻员不摊够。二、禁东莞胁老年施地产谅开发昆前景4.东莞痰敬老妥院、饥老年木住宅汗市场夏现状二、吃东莞千老年技地产证开发宫前景4.东莞量敬老期院、饮老年罩住宅部市场浸现状据《东莞凯市老渔龄事臂业发修展“替十二名五”市规划》，预针计到20盾15年底遣，东潮莞市号老龄舍化、狗高龄塘化、卧空巢宴化将摔进一层步加穗速发津展，池全市60周岁壁以上誓户籍堤老年诊人将添增加破到28万余仙人。根据描全社御会养雷老‘90俯73仗’的目哄标，利即90警%的人幅居家渗养老途，7%的人柜依托俘社区章养老妹，只愁有3%的人绵才到疗机构狠去养忽老。只到20钓15年末岸，东祥莞市目各类逐养老浓服务惑机构闭床位乳需求里量在10即00椅0张以米上，修尚有60冶00张的征缺口纠。床位雄缺口60划00张二、吨东莞极老年查地产唉开发算前景4.东莞欲敬老传院、贺老年量住宅检市场参考闻案例1：东脱莞市接东城抢区敬跟老院地址览：制东莞烂市东恭城区奇岗贝扎二街敬老拨院现酱占地予面积13喉00众0平方匙米，野建筑爆面积12田66粘0平方届米。屿其中浮广场义空地鹅面积60俯00平方皇米，屿建筑矛占地20麦00平方暑米，鹅绿化淡面积50荒00平方煎米。兰由原令岗贝口小学追教师慨宿舍毅改扩尤建而炊成，药先后成投资绞近20培00万元脆。现有涌房间袜共计22等6套，笛其中刑公寓15点3套，疤标准农套间34套，蕉单人册间39套，脖截至亡目前屑，敬对老院秋入住论人数似有13烧0多名尚。二、歼东莞禽老年倍地产演开发椅前景4.东莞悲敬老誉院、解老年拍住宅漠市场参考贷案例1：东缝莞市蜓东城棋区敬吗老院二、凭东莞迁老年减地产胸开发距前景4.东莞铁敬老踩院、葬老年供住宅扣市场入住斩条件参考总案例1：东烛莞市亿东城钻区敬海老院寄养鞭人提序供相团关身汤体状绣况的缠基本油资料渡；由寄珠养人样或其覆家属从填写撇及提岁交《入住俗申请尾表》，待宝东城雅区主律管部首门审找批回页复。由我菊院保劳健医耗生协侵助寄皮养人耻到医沟院做黄身体圣检查肢。双方鸣签定《寄养金协议》。老人妹入住谋前必余须到才医院果作如恨下检击查（厚由我革院医哭生协祖助）亩，含筐：乙肝衔两对侦半检找查及冒肝功题能检载查；X光胸巴片检氧查；心电椅图报愁告。二、棕东莞户老年体地产警开发县前景4.东莞警敬老顷院、看老年床住宅气市场楼号每月费用一次性费用住宿费管理费伙食费护理费水电杂月合计医疗备用金购置费环境设备二号楼400300500200100150020001000400三号楼500400500200100170020002000400收费堂标准参考崇案例1：东狗莞市穿东城硬区敬晕老院东城重敬老晨院是艳典型珍早期惧政府符福利候型养填老机哲构，敬面向尤莞籍冻人群戏，服忍务水股平有唱限，万收费腾不高二、闯东莞申老年坛地产附开发株前景4.东莞愈敬老辛院、哭老年财住宅罢市场案例2：东年莞樟臭木头他真情止护老员院地址产：樟鸦木头塌蓓蕾瓶街30掉-1号(培蕾刚幼儿役园正喜门旁)樟木独头政白府重章点民最生单伶位，歉总投贝资超断过60停00万，体占地衡面积48器00淡0平方偿米，豆集医启疗、猾护理心、休掏闲、恭养老标为一似体的确养老灯公寓加，坐叮落于滚樟木倘头镇朝中心罚，与讨镇医抗院临爱近，难地理卸位置胜优越鲁，交侵通便姥利。引进粉了具竖有28年复分康服锄务经台验的增专业四护理悔团队鉴，汇羞同中蛮港两饱地的气注册太中西俭医、雹注册泊护士昂、注香册物议理治询疗和耀社工恩组成仰一个辨具国线际级欠的医文疗护肚理团荷队，寇为长构者及叉长期圆病患帅人士输塑造恼一个承温暖秤、和疯谐、歼人性裤化的处家。二、舞东莞倒老年纤地产药开发铺前景4.东莞歇敬老捕院、拣老年咳住宅局市场案例2：东完莞樟挠木头混真情膝护老昆院护理近等级理：根据平不同鱼长者纺的具宫体情搬况分辆为三辅个等半级的加护理陪：二、踩东莞认老年印地产固开发恼前景4.东莞用敬老管院、修老年理住宅搬市场案例2：东宾莞樟债木头毙真情哥护老领院二、洞东莞悦老年夺地产劫开发纹前景4.东莞听敬老肚院、售老年版住宅载市场案例2：东由莞樟猫木头抽真情笨护老艺院二、饭东莞执老年跌地产除开发蛮前景4.东莞粉敬老责院、野老年攀住宅降市场案例2：东危莞樟转木头切真情企护老殿院二、储东莞屠老年坏地产鬼开发申前景4.东莞况敬老污院、旅老年将住宅净市场案例2：东娇莞樟偷木头遍真情仪护老浴院收费生标准标准入住费(元/人/月)伙食费(元/人/月)护理费(元/人/月)合计(元/人/月)900-1200

标准单人房(可增加床位)550-750初级护理550-7502000-2700中级护理850-10502300-3000高级护理1550-17503000-3700房间配置房内均配有独立阳台、独立卫生间、闭路电视、高级家俱、冷暖空调护理级别初级护理一般照顾护理中级护理半照顾护理高级护理专人特殊照顾护理费用计算总费用=入住费+伙食费+护理费费用包含以上费用为每人每月全包收费价格，入住不再另行收取任何其他费用入住条件最少入住时间三个月。押金两千元。押金在入住期满予以全额退还，也可作为最后一个月的收费予以抵扣真情劲护老健院开引始向华功能缠化、所综合授型发策展，敬接待俗特护夹人群据，盈神利能燃力提泡升二、巷东莞棋老年忌地产锡开发习前景5.东莞牺养老局产业贱发展损优惠柴政策东莞匪市老采龄事晚业发轻展“熄十二聚五”络规划理顺笨老龄欢工作芹体系待机制碧，加搏强老别龄工舱作力性量，粱加大湿老龄说事业悄投入内，充击分发勒挥社餐会力荣量和厅基层张老年寸群众全组织慨的作劈燕用，冶形成茂全社影会共撇建共束享的掌老年翅人社渗会管读理格纳局。二、哄东莞禾老年害地产激开发胃前景小结哲：东胃莞开斗发环遇境极率佳，嚼养老究地产倘市场胸缺口址大东莞烈养老凤地产术前景浩可观人口夺红利邪及人集均消到费水针平高老年耳房地岁产市桶场缺头口大养老东产业跨政策枣支持东莞赚经济铸实力峰雄厚房地大产开镰发环保境稳裤中有垃升整体摘服务诸水平认有待谅提升序言——从电影《桃姐》说起一、养老地产开发宏观环境分析二、东莞养老地产开发前景三、养老地产开发目标客户群特征四、项目状况及开发机会点五、项目开发经营战略六、项目投资收益分析七、项目开发经营风险及投资建议三、督养老殖地产砌开发尾目标苏客户殿群特深征1.从心方理特暂点看宽老年林人对膝居住童环境炊的需军求三、帽养老驰地产糠开发详目标状客户葵群特鬼征2.从生浊理特静点看弊老年稼人对箩居住串环境仰的需徐求三、府养老滴地产向开发逮目标仿客户滔群特秧征2.从生见理特弓点看惨老年以人对疑居住红环境浊的需纯求三、绘养老丛地产助开发降目标槐客户赴群特笋征3.从行越为特扰征看限老年筒人对历居住柏环境供的需尼求老年酿人的把活动苏地点脖会因退天气播变化谣、时持间早客晚和胞活动燃内容资等因解素的筒变化宪而变迹化，修但是扰由于窗老年溜人的肚生理肌心理椒特征限，他有们更察愿意灶在离章家近莫的一进定范泥围内彩活动魂。三、弃养老目地产救开发鬼目标恰客户叫群特慎征小结辫：老谅年人帽的居冻住特展征对终养老洁项目乱提出预更高痒的要孔求序言——从电影《桃姐》说起一、养老地产开发宏观环境分析二、东莞养老地产开发前景三、养老地产开发目标客户群特征四、项目状况及开发机会点五、项目开发经营战略六、项目投资收益分析七、项目开发经营风险及投资建议四、绍项目岂现状垃及开蛇发机道会点图像租来源独：三节维城趣市每东莞项目尝地块项目宴紧邻厘东莞土城市眠主干衔道东朴城中购路、纤东纵甘大道怒，处茅在天宣宝工毛业大静道与益万园浙东路烫的交呀叉位乱置，顺交通拍非常枣便利马。项目顶四至拾：往北吩可通农达温价南路苗、学途院路沙；往南刺连通亡东纵斗路、夺东城敞路；往西谎连接卖东兴伯路、溪罗沙久路；往东曾直达威东城傅中路宜、世脉博大甜道、熊东宝通路。天宝叠路万园熄东路1.地块古四至——地块恢方正乳，交舟通方弦便，篮昭示广面好四、逢项目砖现状办及开头发机滩会点2.地块震所在禁区位——城市平创意峰产业悬、总巨部经交济规供划发聚展区世博万达商圈东纵大道商圈旧改园区项目格处在朵莞城薄罗沙越片区评，原锣天宝慌工业构区内上，根护据东渔莞20镜11插—2峰01有5城市乞发展探规划踢，整哈个天铅宝工降业区挑将进刑行三锡旧改筒造，宪原有黑制造街业工支厂搬夹迁，筛整个夕莞城吸区将桃一方允面围伶绕东禁纵大班道积闹极引仙进高逝端商曲业、淡特色努商业征以及边国际危先进退管理校理念亿，重珍品牌等、重绢规模抓、重弹档次裂，打须造具甩有龙瞎头效未应的拨集购些物消山费、运美食忍娱乐隙、文办化休叉闲于络一体哪的城团市综圾合体勇。另一部方面菌以“永文化帆莞城切”为梦基础之，形成秘文化贿创意胃产业喂的集激群发游展，从雪而进攀一步亚优化动经济稼结构得，以兵创新捐商业婚模式袍提升逗品牌跃发展享的转货变，已实现坚了由汗“制耗造”情到“合智造躲”华朽丽转纺身的誓演变夺，从误而实袄现了创意宗产业刘与总夹部经警济完美墙对接赖的蝶播变。宵目前慎该片尖区已贪成功闷改造冒运营举中天评创意雀谷、杠汇峰浩中心杨。四、宫项目阔现状雪及开寨发机病会点汇峰限中心四、基项目索现状亩及开参发机幼会点3.周边熄配套论资源——生活漠、医正疗设捉施完往备商场妙：世翼博广武场、选天虹锻商场竟、沃户尔玛贯、家祥乐福恰、海叠雅百跃货、肠友谊屡综合确市场阅、嘉阀荣商两场、既国美渣电器医院忆：东卫华医援院、丛莞城瘦人民戒医院丸、东无城凤尊凰女敲子医马院，高市中环医院邮局属：东酸城邮局局、漏阳光蛇假日略邮政晃局、破鸿福惯邮局瞒、主菊山邮约政分陪局、倒西平呆邮局银行话：东顽联农胸村信叨用合忍作社总，东皮莞市斗商业帐银行病、农魂业银勿行、杏工商末银行膊、建亩设银祥行中小俊学：左东城嚼中心廉小学娃、玉西兰中锦学、穷东华亮中学惑、朝载天小宗学、缎东城训中学稻、东彼城一虾中、茶东城潮五小举、东套城八者小、久东城半小学赤、育叛才中争学大学青：东常莞理惨工学乘院、旨南开岂学院帜、外谅语外语贸学箩院、题城市嫁学院……四、灯项目膛现状获及开邀发机石会点4.地块禾景观挽资源——闹中纲取静奶，园组林优旅美四、痰项目洽现状排及开愈发机俩会点5.地块吨经济棉指标——项目筐体量品适中锻，可都一次渗性开绍发，坑也可等视需渔求分立步进陡行项目经济指标红线面积30383.02㎡建筑密度40.7%建筑占地面积12368㎡容积率1：1.38总建筑面积41976㎡建面1（可出租部分）厂房、办公楼建筑面积25176㎡建面2（可出租部分）宿舍楼10320㎡可出租经营面积合计35496㎡建面3（公共部分）升降机、连接楼、电房、门卫房6480㎡绿化面积10409.52㎡绿化率34.3%说明党：灰色片部分闷的建址筑面绑积数森据从虎原规气划图医纸及烤建筑哭层数判测算钻得出法，与汇实际材数据污可能荐存在高部分伍出入四、蚕项目娃现状灿及开安发机笨会点6.地块锤土地努属性属城刚市重脚点三冲旧改开造片厚区项踢目，逢享受谷东莞阅市三胁旧改岁造的狮各项缘瑞优惠砍措施昏。包渠括：项目忽优先歼审批榴；在符拣合技零术规蜘范前复提下遇，提爽高容竞积率抢，改糠变土爸地使东用性圈质；享受表财政台税费类、土陆地出豆让金桑优惠膏等。开发料单位绝已完柏成宗够地20年土钩地使仓用权珠租赁施手续匙，在堡后期闷经营感中可安整体数出售滚，也预可长笋期持筒有，觉操作宏空间蛾灵活粘。四、稀项目佣现状气及开草发机陡会点小结范：项蹈目具拴备良谎好的伸老年稀住宅比市场窑开发锣及改划造条追件项目墨作为伸高端帐老年伤住宅毕产品委可塑叙性强创意梢服务狗产业项集聚项目皱景观巨资源刃丰富开发恰政策末优惠交通喊方便亩快捷周边迅生活丝式医疗损配套钞齐全开发扩、改载造体双量适茄中总结捡：项桐目开姥发机绑会点东莞荡市场榆层面目标闹客户刺群层补面项目马自身枪条件东莞患经济向实力熟强人均醒消费甘水平请高房地阵产开搞发环愉境良好老年充房地罩产市坟场处于佣起步欠阶段服务汁水平岛待提失升本地支政策炸支持老年混住宅永需求汇：安全分感归属系感邻里中感舒适午感私密债感交通吃方便济快捷周边拘创意张服务产业泉集聚配套藏齐全景观供资源贪丰富体量廉适中享受茎旧改衣及养畏老项目屑多重列优惠项目桶作为退养老笛地产吐方向涨开发订改造跪条件扶充分临，适脾合建塌设服乔务高糊端化顷、功虏能多斯样化重的新氏一代煮养老故产品社会芦呈现莫老龄育化老龄赠市场豪备受蚂关注国家预政策扔鼓励访扶持老龄洒人消狼费力陆旺盛老年停市场膏缺口将大双独裤家庭狭养老婆压力有待蚂社会傻力量个解决序言——从电影《桃姐》说起一、养老地产开发宏观环境分析二、东莞养老地产开发前景三、养老地产开发目标客户群特征四、项目状况及开发机会点五、项目开发经营战略六、项目投资收益分析七、项目开发经营风险及投资建议五、移项目蚂开发拦经营胃战略1.项目义发展铲定位联：老年战亲情吗社区巷是用键市场如模式根据捡老年芝人生名活、白养生残、娱乘乐、戚休闲樱需求研，完围善各铃种功律能配当套，讯消除宣老人系孤立柄感、润陌生萄感；老年唯亲情后社区见创造洒全龄礼生活拦交流馆空间若，解乳决以园往将廊老人缴送到厘敬老笛院、爹养老坟机构摔的家流庭伦客理负架担；老年镜亲情轧社区戴全面公接待栏各年到龄段欲、护听理段喘老人疤需求僻，安立心贴迅切，滨服务衣到位干。东莞悄新一廉代老俩年亲疯情社效区持续场就业自主叨自理安全掉有障乒碍现代赞养老撒理念积极吊乐观延长鞠社会勉责任往职能延续丢独立他行为酱能力延缓供身体交机能兔衰退自主健康老有所为老有所乐老有所盼老年围亲情抛社区煎建设则理念不仅老有嘱所居，老有委所养，还要老有疫所为作，老素有所应盼、沿老有元所乐。2.开发哲价值尺理念箩：五、吓项目尚开发填经营蛾战略3.业态繁定位五、猛项目卫开发同经营物战略老年勿亲情奏社区=老年呀公寓+家庭执式养弃老公跃寓+特护郊中心+老年溉俱乐社部+康复娱护理丙中心+社区喘商业举中心4.功能袭定位五、铲项目返开发槐经营恢战略居住犬功能生活福休闲僚功能文化悠娱乐边功能医疗骑护理供功能服务知功能商业羞配套怀功能其他零功能注重习空间永的无呈障碍韵设计渠，满绵足入若住老洞人基劣本的称生活汪居住疾需要提供炊老人里锻炼命、散烟步及愈陶冶亚身心奋的公猪共空须间提供斯老人匠增进及友谊鱼、交括流的贩空间提供乓老人辱追求豪进步机、提励升自浮我的命空间提供动老人诸渴望海年轻年，享佩受童锐真的仍空间24小时花为入饥住老线人进建行保还健、茂医疗筛、理疗睡、康凉复的焦全面非护理保障伴老人景享受射周到形细致味的服脚务，取各种撤紧急携情况下忍的应移急处肤理等满足议基本中的购虏物、勺日用枝品采耕够等项需求满足浓到此车度假浸、陪颈伴老冻人的斑家人闲需求医疗唉室护理筛室紧急袖呼叫日常降护理代办泉服务超市槽、洗归衣美发舱、餐棕厅中介会、托管演服务4.功能狱定位五、集项目腰开发跃经营票战略5.客户悠定位五、哑项目去开发级经营支战略其中有企业退休职工、教师、公务员等，总体层次较高，行为独立，思维活跃，愿意接受社会养老理念，并影响身边的养老群体参与社会养老实践；四、五十岁的中年群体，在退休前为自己买养老的住宅，而他们的父母多在六、七十岁左右，因此房子买来可以先给父母住，等自己退休后再搬过来住在市区都有住宅，很多人周末来这里陪父母，方便照料在东莞打拼的新莞人，可能已购有房产，但并不足以维持自身及爱人的父母居家养老，需要寻求社会养老机构养老一族准养老一族新莞人养老家庭养老族子女6.案名袖建议五、师项目辣开发贼经营搅战略东莞·幸福罪里幸福狠里鱼饱特含温港情，腰以温所馨亲敏情为丑诉求待，体宪现传斗统家摸庭老吴人们辜共享天醒伦之耀乐的亩夙愿然。幸福哗里订充桶满牵壶挂和收寄托云，是陪对每枣一位疫将老匠人送曾来这删里的距子女厘们说声钞“放描心”乏，让庆每一塑位老舒人都踢能安朗享晚懒年。幸福闲里栽表炸达建房诚设者翻的眷亿眷情毯愫，宗希望是每一牺个家顺庭和龙谐美胜满、汉洋溢幸班福。7.营销川策略模建议五、坊项目勒开发御经营拍战略“公去寓销售/整租厦经营+养老迹社区集分租缴经营+综合婆性商纤业租扰售运草营”销售/整租整租佣拟合仇作单谅位：困国际炎著名尸养老更机构拟合作单位合作范围合作模式美国LeisureVillas老年社区发展公司老年社区房屋设计为养老社区提供房屋设计日本Keiro养老品牌专业护理在养老社区成立专业护理中心美国AgingAvenues养老咨询公司养老产业咨询提供养老产业咨询服务美国ReesAssociates专业护理机构的设计和规划为养老社区提供包括持续护理、退休校园、失忆症护理、独立生活、辅助生活等方面的设计。美国升阳养老院（SunriseSeniorLiving）养老社区整体运营整体合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