前期策划报告撰写培训二

前期策划报告撰写培训1.项目前期策划的三个阶段第一阶段可行性研究第二阶段市场研究第三阶段项目定位第四阶段市场推广可行性研究是指开发商在投资决策前，对建设项目进行全面的技术经济分析、论证的过程。其作用在于：通过市场分析确定项目的可行性通过财务评价确定项目的可行性1.1可行性研究阶段市场分析市场预测收入、成本、费用计算财务评估盈亏平衡分析敏感性分析风险评估宏观市场、区域市场供给预测、需求预测、价格预测销售收入、土地成本、建安成本、市政配套费、管理费、税费等静态指标：成本利润率、销售利润率动态指标：净现值、内涵报酬率、投资周期盈亏分析的关键是找到盈亏平衡点，即项目达到盈亏平衡状态利润为零的点反应敏感程度的指标是敏感系数敏感系数=目标值的变化百分比／参数值变动的百分比风险分析又称概率分析，利用概率值来研究不同因素的概率分布，从而对方案的经济效果指标做出某种概率描述，对方案的风险情况做出比较准确的判断以地块为核心出发点，在特定的区位和技术参数下，通过系统的研究市场的供给、需求状况，为地块找到适合的产品，挖掘潜在的客户，并为项目定位提供市场依据。宏观市场环境竞争项目分析区域市场分析客户调研结论：市场状况可能的客户可能的产品宏观市场区域市场竞争对手客户1.2市场研展阶段市场研展定位确定细分市场产品定位、客户定位市场选择T市场细分S市场调研定位P1.3项目定位阶段2.项目市场研展工具包项目市场研展工具包区域价值评估工具竞争市场评估工具目标客户生成工具2.1区域价值评估工具（1）区域价值分析产业分布（第三产业、旅游经济、高新技术产业、物流等）街区价值（土地级别，区域功能定位等）（2）地块资源分析自然景观人文景观交通资源（公交、轨道交通、高速路、机场、火车站等）配套资源（教育、医疗、文化、娱乐等）

（3）市场趋势分析在售、待售项目分析（产品类型、产品组合、价格、销售状况、待售量等）三级市场交易状况（价格水平、热点板块、消费群分析）项目区域价值评估2.2竞争市场评估工具“三同”策略：通过对在地段、产品、价格等方面构成直接竞争或者潜在竞争的楼盘进行分析，寻求突破创新和差异化。同区位：包含同一地段或同等地段两个方面。同类型：指在产品上具有相同的属性。如同为郊区大盘、同为小户型等。同价格：包含同单价和同总价两个方面。研究内容：同质产品供应总量产品特点价格客户项目竞争市场评估样本消选择说明攻调研右项目覆选取丽的依丛据，叠数据假分析盘的原桂则和杀方法歇。为切保证纱数据跨的全牛面性己，区域逼市场稍分析聚采用散普查瞧法，叛根据抛开发钟商项阻目开煎发的访不同染阶段衬和甲侧方的胖具体虏的要求趴，设贷定调垫查范技围（摔同区垄位、水同价棕格、午同类申型）节。分析策方法狂说明在调权查范进围确顽定后澡，制砌定具拉体的浴数据席分析信方案专，并弱对数病据分满析的淋方法冻进行芳说明。根据谎对样盟本项躬目调扩研取确得详鄙细的限资料咐，首乞先从不供应昼、产巴品、喷价格啄、销你售等道方面对骑区域忙市场柔作纵着向的渣分析短，明钳确以蹈下的栽几个更问题紧：区域情市场眨的总邮体供欧应量产品何特点产品甩价格栽情况产品婶销售夺情况竞争痒市场芒及产悬品分滋析供应扁结构谷与规晶模主要烫阐述傍区域宅市场盘项目晨分布益及规聋模特略点，走分析罗各档仪次的序产品约的供宗应结厅构，宜哪一奇档次垒产品勿竞争拐更为同激烈任、未吼来市蔑场的准供应宣量及期供应杨结构岭等问裁题。项目套概况通过酒项目绝概况校我们爬可以扯了解吐到样省本项钓目的叶位置脆、开食发商抹以及丙项目掠的开活盘时际间、撇入住辈时间需等基割本情兄况。悦然后桃，根粘据物司业所钢在位踩置将尼调研炸项目知分区慨，如罗核心宾区、盘外围飘区等龟，使山以后匆的产侨品及驼价格但、销释售等到分析蕉可以徐根据币划定厦的区喷域进泥行分浊析，摄使分盛析结搬果更引加科拿学；镰也可衡根据谣项目肚的开欲盘时江间将咏新老游项目铲区分硬开，吓结合浴老产斩品更毫好地佛分析识新产筋品各视方面拜的特桂色。项目裂概况通过悲项目俗概况遭我们帝可以段了解专到样盛本项购目的吸位置王、开挖发商亚以及步项目镇的开赏盘时码间、去入住锁时间彼等基烫本情练况。厕然后之，根事据物高业所免在位帅置将雨调研汉项目魂分区社，如有核心扔区、铜外围偷区等厕，使询以后冤的产暑品及先价格炕、销排售等垂分析讨可以态根据糊划定趋的区嘉域进即行分衣析，虚使分扣析结脸果更屈加科启学；带也可骨根据莲项目筹的开劫盘时缩慧间将呼新老你项目识区分盒开，责结合办老产前品更坚好地荒分析蜻新产放品各么方面芹的特利色。样表坊：样栽本项匀目概倒况供应呈情况通过该对区疮域市消场供克应量苏（包脊括项它目的股总建毕筑面钱积、话在售航面积软及尚辽未售娇出面源积即洒未来熄市场奔供应脊量）轧的统遥计分冒析，凝得出逗该区具域现援阶段异市场板供应促情况亦及未爷来市劣场供央应情辱况。样表束：样万本项气目供贱应情尼况坚单位危：之万平倦方米供应迁产品下分析区域伸市场丽提供禁了什胜么样要的产随品？从整女体规夕划、辈小区改配套薯、楼箩型、饱户型新、装或修、俗物业造等方找面阐沸述，字采用枕定性乞和定热量相密结合堡的办顺法，肢对某急些关亦键性争因素剪采用耐适当尾的方敲法加爪以量蔬化，大从而亮全面着地反港映供吴应市劫场的丙情况进。从市遮场反妹馈效冈果（烟即销竟售情狗况）荡来考烦察产燃品的红被认绒同程恢度，聚如主普力户蕉型是互否是疼热销亡户型百、总询额不器变的幅资金汇在项苍目要守素中初如何壁分配缸才能抽最大伸限度沉迎合揪客户行需求葵，达骆到提课高价封格或算是销坏售速假度的贱目的售。整体趁规划容积秘率通常挣情况涂下，坟容积平率越醉低，埋产品界居住懒的舒愤适度熔就越僵高。样表压：样痕本项招目容零积率绿化裳率绿化度率的追高低聚可以坛反映习出小眠区内焰部的怨环境略景观芬和绿祖化情况，航绿化带率越杀高的闸项目孔区内萄的景潮观设痰计也鸣更加堡丰富划多彩棒，使业翅主的酷居住吴品质阿得到有一定盈的提轮升。样表捐：样趣本项就目绿换化率楼体絮类型容积岭率的姥高低否在一掠定程季度上稻决定黑了楼鼓体的主类型幕。样表捏：样升本项拨目绿远化率户型户型逝设计肚是房堤地产帆项目精产品广设计千中很召重要动的组贪成部稿分，阶户型裕面积券是否言合理雾，各教种户解型的剖比例括是否遵合适勤会直略接影咽响到连项目宜的价嘴格及打销售更速度碧。我司卖在市递场调科研中贞会详撕细了弯解各成项目纷每种坛户型渗（一缠居、他二居米、三彻居、欲四居腐、复岩式、婆跃层赏、错渠层）咽的面侧积情膜况以闲及在极整体悟中所擦占的飘比例雨，通和过分钟析得嘉出区好域项核目的柱户型摊设计咬方面惕的特专点。样表狂：样遍本项廊目户漏型面海积及挂比例装修念情况装修臂情况受主要告包括座项目饶的楼出体外冷立面彻装修说、公奏共部将分装吵修（挠主指抛大堂繁）及垄户内扰装修语，外铺立面雨是建商筑的吼外表笛，装龟修情浑况直邻接反口映出评项目牵的品疫质，娇中高姨档项效目的变公共落部分榜装修坑通常之采用驻精装护修，涛户内寒装修精则差殖异很碌大。样表事：样岂本项存目装姐修情着况配套灿情况外部蝇配套样表右：样坑本项善目外甜部配今套情章况区内荒配套区内歌配套紧是对效周边孕配套印的补肃充，倘规模贫较大衫项目类的区震内配破套通常较疫齐全创。样表疤：样课本项言目区争内配岸套情上况样表肚：样郊本项剃目会摔所设挠施楼宇挽配套通过换下表栏可以骡看出仔样本吼项目狂在通混讯、伶供电愿系统脑及电间梯品序牌选朽择方哗面的古情况数。样表惑：样叨本项符目楼评宇配问套情艺况车位寄情况通过哥对各误项目苦的车镇位数永量分排析出栏区域乐项目纺车位巧提供瓣情况惩。样表终：样缘瑞本项幻玉目车藏位情捎况物业殊管理通过鉴区域掏项目看对物贸业管芦理公道司和嗽选择患情况桐和物恢业管济理费状标准的庆统计滤，分叼析出甲区域妨市场扫项目微物业哥管理碗服务秘的水行平，孔从另一偏角度移说明膛区域夺市场怕中客根户对预物业胞管理营的接楼受程俯度。样表嫌：样掉本项片目物芦业管嘉理情飞况样表汁：项逐目销夜售概垮况销售钥、价足格在整咸个区豪域市窑场分邪析中铸，价仪格与瓶销售确是核遗心。叶本部肢分除收了提裁供区诞域产胆品的挖价格杆与销类售状受况外告，还掠将深蛮入分柳析位桌置、辟产品塔等因缓素对峰价格单和销棚售的互影响错，寻怠找项众目产砌品定键位和刃价格办定位指的依为据，坚这部透分是探供求会分析贿中最吼关键绝也是拉难度间最大础的部犯分，斧因为谨原始唉数据帝在更狼多情胃况不伍能满杜足分长析的旱需要化，必服需经弓过技氏术处很理，疲如计峰算项暴目修徒正均驾价、朵加权由平均苦价、之项目厉性能师价格牢比、臂月平涨均销巡寿售速迷度等势。宣传再推广垃分析主要现针对托选择员项目摔的报扭纸广火告发衣布情脱况，枕我们哥试图础解决抹如下技问题衬：项目站价格尊与广照告投乳放量押的联暂系项目查档次搂与投英放量掉的联技系项目概的销厉售业螺绩与诸广告返投放夸量的郑关系各子巴区域夺的广下告投父放总览量及薯投放纷媒体广告呢的主艰题及拖诉求符点样表撑：样蚂本项则目广层告发亦布情凝况2.荷3目标巡寿客户追生成哪工具区域俱楼盘昨准备棒卖给诱谁？南谁在霞买这泥些楼讲盘？抢需求鼓特征浓是什亦么？乖哪些娘楼盘菌以及肃楼盘丑中的殊哪些脾因素久满足越了购任房者录的需志要？——这就启是本迎部分响所要痒解决膝的问竭题。竞争练的原影因使忠各项策目都梅不愿镇透漏采自己乡丰的客动户信然息，盒因而膊区域浑市场这调研悄所获柿取的双数据转只限英于客振户的彼原居尝住区冰域、浪基本迁行业驰特征渡和大化致的倍年龄适范围升。这匪些，醒都不象足以想深入担分析扫客户酿需求肠特征默解决周上述蹦问题两。易护居可款通过联分布厨在各弄个区下域的姐数十舌个代讯理楼骆盘的贸客户故数据墨和定落期需虚求调家研数选据来地深入卖分析刻客户爹的需硬求。伍客群踏分析锄的数宜据来枣源：易居咏代理清项目鱼客户拖数据损库在售悉项目脊数据涛库区域当市场狐项目炕调研纱所获撤数据易居吼需求世调研累数据等库。项目目标客户生成地块龄周边厦的消国费群野评估由于浸房地叛产项经目的热强烈矛的地蔬域属杯性以悠及消床费者槐的地倾域情惊结、火寻求蹄便利历性等染原因巩，一示般房诊地产六项目版的客隆户构详成当射中，券周边民客户破资源艇成为絮重要音的组盗成部爽分。目因此瓶，对蚕于周秘边消机费群极的研祸究非滋常重开要。蹈这部坝分客棵群由览于在宵长期扬的生暂活过琴程中偏，已责经习坡惯了蔬周边浆的生塌活设煎施，写以及鹅形成冲了强口烈的鸣归属怨感和雹和谐逮的人机脉关歌系，陵因此沿，在泡置业怕时一泊般会躲选择驱就近栏购房互。研究把内容原：家庭膀结构现有刊居住竖状况置业渔原因需求此特点秘（面皆积需季求、赔价格志、配框套需辈求等舍）研究拍方法猾：问迎卷调登查、沙入户似访谈荡、电片话回弦访等竞争兰项目绝的客抛户群尿评估由于未构成攻竞争傲的楼筑盘在语地段越或者包产品输或者品价格固等方炕面与杠项目凤存在木相似茫性，照因此肯决定虎了其蚁客户驰层面柏具有辞相似廊性，聋因此宝，对粪于竞晨争楼蚀盘客页户群雀的研箭究也裳具有丑一定盛的指池导意并义。研究射内容问：地域馅构成派（周萝边客罚户、跳外来潜客户鹊之间班的比呆例）职业谱分布收入校状况家庭复结构现有裤居住慕状况研究格方法香：邮挪寄问双卷、沃客户勿拦截纽奉、电灯话访海谈等特定蓝客户鞭群评举估由于军某些歪项目类可能切临近笑一些覆产业渡中心勤或者免特殊趋人群银集聚辱中心确，因因此，锯对于府这部丛分客诸群的闸研究荣也不访容忽发视。优比如烂，深奇圳万胳科四次季花可城靠忌近华织为集耽团，棕因此腊，华愁为的员员工吗便成迷了该精项目口的重烫要消云费者页之一肚。研究兵内容热：现有吉居住盆状况置业牲计划收入宏状况需求等特点研究民方法军：问器卷调吹查、框小组爆访谈平等2.揭3.硬4目标炸客户清定位本部老分通硬常主裹要采键用归纳威法或目标恐客户记分析崭（ST盟P）进行嫩项目壶客户倚定位眉。是谁腰？需猛要什劫么样紫的产馒品？青怎样丑进行干决策脸？对目材标物屯业的欣接受酬度分厘析原有借及潜岂在消踏费者坐需求说特征味变化高接虫受群度体特漆征3.项目猴定位酬工具蓬包项目虑定位片工具哪包SWOT项目产品定位项目价格定位项目客户定位投资回报分析产品组合楼体类型房型面积市场定位3.灵1项目SW听OT战略摔工具项目SWOT战略工具STOW内部矩因素外部汗因素房地皱产开什发企添业的架行业敬特点踪蝶决定晒了在捧不同施阶段狮，企巷业和垫项目虚关注移的重叉点不箱同。SW洗OT笑分析饶组合我们那的战纵略发挥寇优势抢占谢机会利用床机会克服印劣势减少休劣势避免堵威胁发挥锦优势转化袜威胁优势S机会O威胁T劣势WSW另OT战略姻工具淋（项棍目+环境+竞争窝）3.兄1项目录市场显定位垃工具即确定立项阿目在斥市场崇上的食合理抬位置者，寻汗找到光一个桐细分暖市场棒。市场即定位见的要毅素：青目标躲区域产品投类型项目畅概念项目虎档次项目市场定位工具产品傅卖点洽及形巴象：即刻体现鲁产品侮特点快，并柳充分脏引导询客户貌需求雷的产震品概惧念、姨建筑出理巷念或畜生活闹理念缘瑞。如马生态朗、养狭生、导智能饰、节趣能等块。建筑冻方案辆设计针建议（1）规辣划设球计建教议总体贞规划觉建议建筑园风格朋建议园林麦设计桐建议（3）配忧套设痛施功能篇配套全建议智能庆化建速议会所罩设施沃建议（2）产易品建劳议建筑辜单体虚建议户型铅、面狭积建炊议户型咐配比怕建议户型坏设计姻细节壳建议装修魂标准垄建议（4）社旺区服蒜务建熄议物业袜管理乒公司互建议物业眨服务清内容把建议3.渗2项目恐产品缘瑞定位陡工具项目产品定位工具产品压卖点航提炼即分窜析总汪结项呀目所财具有价的特庆点，全经过例提炼宪形成恭对客烧户具介有吸善引力香的产留品诉败求。嫁这种房诚特点狗不一摆定是刃项目咱所特论有的枕，但吐必须杨是鲜侧明的侄。一般妙而言杀，会骂从地第段、辱产品严、附册加值爸等三酷个层颈面进悔行提腾炼总吓结：地段：交欲通条由件配套得资源自然要、人摸文景支观未来趟规划蠢远景……产品：规麻模建筑置风格园林胆特点户型脱特点价格新型狡建材尸、工枕艺……附加冲值：开甜发商油品牌物管枕品牌建筑棋设计园林滑设计承建艳商产品磁概念倡导查的生芝活方械式……通过耻提炼忙，形卫成项禾目的惧核心鸣卖点禁（2-仁3个）疲，形驰成项屑目特袋点描唉述，警并根毁据该焦描述窗总结伐项目晒的基捎本形磨象。住宅涌形象摘类型览：运动尊贵活力产品秩形象龟生成生态时尚本部名分通嘱常采别用归草纳法姨分析房诚进行盐项目炕产品扭定位图，主摘要包虹括以蛋下方谢面：产品春类型箱的选愧择产品筋线的压组合户型捷（业悟态）结及面申积配报比建筑绣方案高设计定建议基要点霉：定价原则上市价格现实价格成本加成原则整体发展原则市场比较原则价格影响因素分析定价方法的选取比较法、成本法、收益法、假设开发法市场因素调整;通胀因素调整3.幼3项目谅价格满定位南工具项目价格定位工具成本列加成燃法【定价有思路】成本戒加成尝法的钩核心饱是运刮用物单业类枕型的咸成本犁核算胡，通篇过对弄合理竖利润逆空间党的修茅正，项从而今得到哑评估发项目纽奉最可纽奉能实叨现的溪合理秃价格油。上海脆目前盒房地逗产项甲目的废成本货主要作包括兵：-土地捷成本-前期叉成本-建筑舱安装淘成本-配套苗成本-其他浇成本阵（管属理成湾本、开销售货成本钉、不采可预懒见成跌本、要财务内成本穷）【定价最思路】市场疮比较堆法的钞核心紫是运妨用相雁类似田的项瓜目作揭为样亏本，刚通过众对影雀响房冶地产遮价格朗因素想的分烛析及滩修正只，从膏而得竖到评优估项领目最巧可能习实现钳的合悄理价跟格。通过剩市场诸比较祸法推祸算现远时整暖体均塑价，姜依据杏组团互的价迁格决钉定因可素确调定各互细分蕉组团烂的现黑时均疏价，威通过伍售价夫还原匪法推浩算现岁时整箩体租钥金。释预测夺未来钩价格舌影响道因素从变动赚幅度恢确定璃价格橡增长烈率，显结合训目标岭物业视上市疼时间刃确定使各物盆业上涌市均倒价/租金吗。市场脱比较慢法【样本屠选择】样本全必须所具有它参照船意义择，否景则将川影响统价格双的准研确性愿。我夹公司速在实倍践中钉总结成出以颈下样宫本选签取原理则：-相近推原则坛，相雾近地凤段会清有更划多的欠相近肥因素-成功束原则烟，只朋有成鸦功的值楼盘口才具苦有参互考意临义-功能园原则梅，样聚本楼联盘必哥须具顾有相括同的艇功能振定位市场车比较需法范例1：市场妈比较帐法之沃标准召高档涉公寓峡价格怜拟合滤系数圣表范例2：通过悦同一神供需故圈比糟较法忘来估尺算项恭目的存大致扮价格磁区间外滩、南京东路（虹口）（闸北）（黄浦、静安）南京西路、石门一路淮海路、襄阳路徐家汇陆家嘴人民广场中央公园1公里1-2公里2-3公里

？73006100

－－7000－－

－－10000770010700－－－－95009800－－95009000－－

－－1200010000

－－8500－－

－－－－－－

平均价格1000093427933

升幅7％18％范例3：大型搅商、贸住、笔办综末合体忧项目贸的市完场比底较定斥价方壳法演淡示R1R2R3OAC1R1住宅注现时指整体却均价本案蛾住宅怨现时故整体踏毛坯运均价堆为71究00元/平方携米。住宅拆各组缸团现陡时均展价R3承:7乞55骨0元/平方泻米R2测:7充37锁0元/平方萄米R1群:6粘79刊0元/平方父米酒店粘式公淡寓现结时均宿价本案软酒店佩式公蒸寓现神时均网价为90看00元/平方停米。写字请楼现慨时均垮价本案迟写字族楼现匆时平叨均售概价为85取00元/平方则米，申平均城租金判为2.吨0元/平方痕米·天商业旗底楼月现时忙平均信售价本案启商业贪底楼钥现时盼平均牢售价朽为20浓00平0元/平方聋米，友租金机为5.梯6元/平方显米·天本案窗商业纠现时漆平均钳价格央水平价格张影响救因素住宅李价格余增幅胳预测未来别价格遣增长微率预雕测注：四近期顺价格轮增幅希统计胳周期机为19径95嫩-2饲00黄2。价守格增洁长率饿采用19粱95早-2绘00池2（衰枕退期+成长泊期）撤及19惠99岭-2悲00浓2（成轰长期偏）两推个统摄计周恋期的扩价格茄复合葬增长叼率的胀算术膨平均饲值。未来浅上市哭价格程预估中高档办公、酒店公寓组团小户型写字楼上市时间：2006Q4

上市均价：10039元/M2

小户型酒店式公寓上市时间：2007Q2

上市均价：11734元/M2

集中商业上市时间：2007Q11F均价：23622元/M2中档住宅组团中档住宅上市时间：2005Q2

上市均价：8002元/M2

主题商街上市时间：2005Q41F均价：22297元/M2中高档住宅组团中高档住宅上市时间：2005Q3

上市均价：8837元/M2

主题商街上市时间：2006Q11F均价：22562元/M2高档住宅组团高档住宅上市时间：2007Q3

上市均价：10142元/M2

主题商街上市时间：2007Q41F均价：24417元/M2R1R2R3OAC1R1即在芝价格友定位摊的基护础上模，结梨合项钱目的暑投资很开发茄周期琴、销猪售周微期等泰，运参用经府济指浅标检术验以舱上定眉位的现经济铜收益垂，并冻根据黑检验托出来荒的经演济收隙益重时新调恒整定翠位，咏使客锯户和凉产品拆达到普新的婶均衡鞭点。开发知商内部脉收益性率（IR播R）净现梢值（NP料V）小业患主投资绢回报盼率3.拉4经济温收益畏分析接下忆来是让案例施分享例部分…深圳买某高兄级公御寓的什项目绢定位案例佳讨论情景房诚一：现在寇深圳滋市市开区有食一块批地，佣深圳尘市国往土局秤欲于墓不久处进行钥拍卖净，地果块现改状为崇：东飞西长调约30吧0米，哭南北彩窄约70米，壶总占稳地面阶积39睁35凑7.段2平米年，地每块北趁面有柳一排8层高旱农民知房，图南面筑大海意与项盲目仅次一高痰速公喷路之挣隔，衣整幅凝地块薯低于垂高速圣路面待近两握米。漏当地树某知宵名开规发商哗获得核土地茶信息回后，冶立即教与易稼居取艇得联铺系，铜希望肌易居溉方面掌给与杜专业轰意见蛇。因枕此，咏易居佳方面冷立即樱组织玻专案弄小组馅讨论夏会……案例套讨论情景蠢二：这家将开发衫商在亩易居闭的帮宾助下颤顺利偶拍得厘了这屠块土行地，晃但同捞时开朱发商赞也陷刚入了要迷茫苏，未迈来的帐市场廉环境缘瑞会怎摄么变掏化？欣项目羡应该煌开发辽什么诵产品亏？项圣目的重客户防在哪爆？……经过淹讨论彩，易荣居认朝为现络阶段待的主维要工园作时掀进行碧深入原细致窄的市劲场研彻究，知消除爆开发徐商的关疑问阅。案例捕讨论情景碎三：通过深市场棉研究祸，我杆们得见到了喘如下熔的结啦论：1、未陪来1-幸2年内辣，片罢区内见竞争漠项目莲较多冤，而蓝且其筒它片泳区的愁同档巩次项姻目也比娘较多毙，竞些争比序较激稻烈。2、随氧着香户港经鹅济的依复苏遗，银今行方石面通姿过减愧息等进措施宋刺激胸了香蜡港客挠群的置业有热情臣，外筑销市蛋场比芳较活蜜跃。3、从没片区赞再售孝项目况看，烈当时堤的市业场均句价一遥般在73伟00元/平米跨左右瓶。4、深鸡圳本挤地住未宅消待费趋垃势向钥大户枝型、罗生态尸住宅愿的方仓向转碎变。5、地抵块周若边配玩套设掏施比役较缺酒乏，折特别悔是中筝档商戒业及泰优秀阔的教拳育资袭源。6、靠裁近口务岸，蒙接近阀规划却中的菊轨道量交通甲线，运但公牌交系抛统不轨是很暮完善速。7、从蹲片区效竞争片项目终看，灿在产接品特眉点方既面都深比较忍注重跌挖掘粥海景偷资源伤。8、从棍片区锤竞争吗项目祝看，肯外销蜓客户廊占有适一定芽的比尘例，栽一般靠在20奏%左右地。案例局讨论

从地块区位看，靠近口岸，从香港过来比较方便。从竞争项目看，外销客户占有很重要的比例。从项目体量衡量，单靠深圳本地市场消化，难度较大，周期较长基于上述分析，现在我们可以确定一下项目的市场定位：辐射香港、深圳的休闲型豪宅案例化讨论情景佛四：案例愁讨论案例钟讨论情景睬五：案例模讨论根据SWOT分析的结果和“强化优势、转化劣势、把握机会、规避威胁”的定位策略，确定案例产品定位的要点：

突出海景资源优势、做到海景价值最大化通过项目自身配套弥补周边配套的不足注重品质和品位体现对客户的关怀

……10补0%海景+泰式法风情唯园林+高档度会所+尊贵庸硬件亚设施+完善们配套+星级呆物管都市念全海辅岸悠治游尊笑贵府服邸弧形村大曲宣线的秆布局伍以及原抬高6.抖7米的叹平台治使得衡户户仰有海杠景，饰使得废海景雅价值身最大植化案例糠讨论香堤阅雅镜——小空物间，滑大感待觉！蛮泰式极