工程造价概论

第一部分

理论部分1管理资料核心内容：项目建设程序及建设项目组成工程造价的含义、特点工程造价管理的基本概念资金时间价值第一章工程造价概论2第一节项目建设程序及建设项目组成一、项目建设程序项目建设程序——建设项目从决策、设计、施工到竣工验收和后评价的全过程中，各项工作必须遵循的先后次序。六个阶段：决策阶段、设计阶段、建设准备阶段、施工安装阶段、竣工验收阶段和后评价阶段。决策阶段又分项目建议书和可行性研究两个阶段。3（一）项目建议书阶段项目建议书——要求建设某一具体工程项目的建议文件，是投资决策前对拟建项目的轮廓设想。项目建议书不是项目的最终决策。内容：P1。4（二）可行性研究阶段可行性研究——在项目建议书被批准后，对项目在技术、经济、工程、环境等方面是否可行所进行的科学分析和论证，并提出项目的可行性研究报告的科学方法和工作阶段。可行性研究方法最早出现于美国，20世纪30年代初期，开发田纳西河项目中首次运用。5可行性研究的阶段P108投资机会研究阶段——寻找最佳投资机会的活动。初步可行性研究——是指在机会研究的基础上，对项目可行与否所作的较为详细的分析论证。适应于大型复杂项目的可行性研究。6详细可行性研究阶段（最终可行性研究），是投资决策的重要阶段。在该阶段，要全面分析项目的全部组成部分和可能遇到的各种问题，并最终形成可行性研究的书面成果——《可行性研究报告》。可行性研究的程序除机会研究外，初步可行性研究报告和详细可行性研究报告一般都有一个比较固定的程序。7组织责工作啦小组固；社会宽和市肠场调凳查；确定末项目袄的必汤要性赞；进行而最佳辰方案陪技术忠论证寻；进行显经济姥分析镇与比办较；制定顿实现雅设想雾的实吧施办愧法；结论各与决亦策建啦议；形成雄可行尾性研壤究报双告的皱初稿少；论证催和修预改。8可行究性研孟究的孩内容参见《投资蛾项目巩可行牺性研盏究指马南》。可行仆性研况究报笼告编俘制：罩参见《指南》P另18旋1。房地鞠产项鸣目可甘行性朋研究亚报告炸基本恳框架青内容9一、劣项目尽总论1.嘱1项目秒背景1.稼1.爆1项目小名称1.军1.咏2开发掘公司1.涂1.姓3承担蔬可行转性研陶究工俱作的绍单位1.易1.捉4研究岂工作酱依据1.迅1.投5项目勉建设汗规模许和内磁容1.粉1.哑6项目旺开发皮手续101.绵2可行帅性研盗究结漫论1.咽2.毅1市场盯预测1.叔2.喷2项目储建设砖进度1.炒2.吗3投资六估算滤和资缝金筹雨措1.巷2.朝4项目房诚综合纹评价帆结论二、思项目免投资盏环境古和市还场研悲究2.访1市场不宏观竭背景2.蓝1.迅1全国霜投资杰环境2.汽1.险2本市缠投资移宏观功背景112.仗1.颗3区域倘发展罩及前亲景预熊测2.居1.质4宏观币市场秀与本己项目构发展茧借鉴2.杀2区域野市场摄分析2.凝2.艳1区域物市场崭界定2.峡2.拌2供给座分析2.独2.为3需求振分析2.招2.缸4竞争笨分析2.移2.锈5典型倦物业袄调查2.称2.四6市场器分析尝有关种结论12三、私项目朝分析啦及评极价3.隔1地块赛解析3.碌1.译1交通痰条件3.彼1.鞋2地形身、地怪势3.魂1.蚂3水电粱气保踏障3.还1.歼4规划沉限制耕条件3.阴2项目SW职OT分析3.卸3项目也评价13四、市场幸定位练及项矿目评跨估4.去1项目派定位4.迈2方案度评估敌意见五、血项目董开发阶建设掠进度植安排5.庙1有关热工程惯计划参说明5.灶2施工宝横道叹图14六、狠投资乌估算挽与资汤金筹亩措6.页1项目裁总投辱资估泰算6.泛1.墓1固定造资产隶投资箱总额6.弱1.睛2流动套资金铸估算6.甘2资金颂筹措6.核2.游1资金晕来源6.纠2.寺2项目赌筹资药方案6.貌3投资仁使用受计划6.宽3.世1投资奥使用漆计划6.镜3.梨2借款古偿还狮计划15七、警销售卵及经地营收屠入测柄定7.梯1各类类物业住销售拘收入惯估算7.横2项目树销售唐回款迎计划7.拐3资金璃来源笋与运弃用分熄析7.急4销售膊利润八、税财务兼与敏父感性鸡分析8.企1赢利献能力暖分析8.渣2项目交不确麦定性百分析8.木3社会雨效益漆和影宅响分犹析16九、脸可行倘性研光究结霜论与宁建议9.详1拟建昼方案影的结斜论性便意见9.照2项目引主要棉问题债的解嗽决办蜡法和舱建议9.铅3项目鱼风险乔及防释范建避议十、蜓附表10滚.1项目锋工程值计划芒横道柔图10予.2项目威开发手成本促估算门表1710丛.3项目缝销售汁收入揪与经吉营税召金及蛛附加艰估算锅表10备.4项目俘投资诱计划骂估算惧表10勺.5资金难来源垄与运询用表10绣.6损益抢及利波润分粪配表10库.7现金过流量逮表（指全部芝投资悄）10汽.8借款全偿还缴期测步算表10迁.9敏感丢性分裤析表十一辛、附同件18房地羽产投护资项叔目可甩行性窗分析绩案例房地咐产项掌目投税资分驶析报败告目杜录某项赏目的佣可行扬性研少究报夫告案追例案例房地死产项着目投灿资分边析报件告(目录).班do童c房地脱产开始发可秤行性机研究床报告.d雾oc19管理育资料（三顷）编梦制计呆划任疫务书路和选诊择建塘设地恢点P2。（四扔）设爸计工乱作阶薯段两阶奏段：台初步鹅设计日阶段已和施悲工图筋设计乖阶段额。三阶敞段：暑初步营设计馋、技肠术设广计、找施工夕图设绘计阶验段。20（五鞋）建违设准畅备阶诉段主要动内容贫见P3。（六隶）建酱设施顾工阶陷段进行略组织绵施工活和生障产性扎项目反竣工鲁前的床生产揭准备艳工作搭。（七薪）竣溪工验悠收阶油段分初赤步验趋收和共正式腐竣工怕验收沈。21（八蓬）后狐评价抛阶段建设钟项目电后评腿价——工程叉项目膀竣工雪投产乏生产著运营萍一段谣时间光后，无在对违项目杂的立励项决单策设亭计施请工竣紧工投吓产生责产运挽营等惠全过侄程进蜜行系然统评警价的微一种潜技术颜活动番。通过武后评声价达智到总注结经丸验、加研究烘问题谅、吸棋取教陡训、射提高林项目潜决策裁水平乒和投撤资效极果的肺目的削。22二、潮建设碎项目迫的组砌成P4。单项造工程——单位表工程——分部蜡工程——分项唯工程1.单项鞠工程——在一丢个建浪设项奴目中团，具并有独霜立的易设计针文件座，竣皱工后教可以兵独立寄发挥砍生产胡能力惭或效贤益的荣工程桶。是崭建设蹈项目贵的组伍成部禁分。232.单位数工程——按不倚同工遵程性继质划楼分的库、有定独立亿的设句计图稀纸，柔可以构独立寇组织势施工僵、但缓建成锐后一铃般不愚能独画立发歪挥生至产能产力或尘效益泳的工简程。韵是单趁项工掩程的营组成眠部分抹。按票照单哪项工游程的岂构成容，又槐可分着解为饺建筑塑工程堤和设绵备安暗装工卧程（袜子单恐位工遵程）证。243.分部恋工程——单位凉工程晨的组笛成部才分。垫按照爆工程晋部位兼、工贫种性佣质、瞧设备港种类劈燕、工挨程结短构使古用材用料或预施工帅程序海的不悟同，巾可分耐解为丸若干骗个分铜部工质程。唤如房爽屋的功土建吉工程拾，按猛其不猪同的种工种拥、不短同的扇结构及和部刘位可扶分为尺基础删工程侧、砖巨石工息程、践混凝叛土及冠钢筋闷混凝门土工孩程等圣。254.分项抄工程——分部孕工程瞧的组倚成部踢分。馒按照命不同础的施研工方雄法、青不同恐的材萌料、害不同角的规架格，黄可分批解为烟若干碌个分谊项工保程。睬如砖端石工伴程分老为砖究砌体芦和毛抓石砌厘体两国类，境其中迈砖砌暑体又像可按立部位磨不同吧分为免外墙星和内搂墙等抱分项舞工程陡。分项撞工程算可以对直接皇计算思出相寻应的始费用火。2627第二捎节数工程命造价池的概神念一、断含义P5（一贫）工树程造脊价——建设神工程妨产品抚的建骆造价腰格。相关戏概念习：建设哨项目貌总投衫资：挽进行辫一个作工程盖项目步的建蔽造所河投入幕的全蓄部资划金，识包括暮固定巡寿资产烟投资脱和流察动资猾金。建设屑工程有造价却：建肯设项花目总学投资稳中的鹿固定稍资产涉投资朱部分腿。28（二挠）工亦程造页价的袖分类投资寄估算设计龙概算锈、修霉正概绿算施工犬图预款算合同步价结算被价竣工板决算皇如图1-鸣2，P929在市誉场经连济条野件下路，有谦两种蕉含义混：建设白项目豆工程肥造价岩是指帅预计疼或实勇际开困支的呈建设石项目幅的建士设成回本，绍包括静建筑猾工程辆、安心装工想程、仿设备锹及相柏关费适用。建设饿工程清的承宁包价弱格。30二、惕工程楚造价洁的特口点及剧职能（一支）工勿程造久价特侍点P6工程正造价滑的大垂额性工程香造价廉的个肚别性动和差冷异性工程壁造价争的动与态性工程辅造价怀的广民泛性课和复则杂性工程谊造价盏的阶钩段性31（二乱）工造程造荷价的当职能价格旨职能预测塑职能控制样职能评价警职能调控负职能32三、氏工程搂造价慕计价熟的特必点P9（一州）单控件性渣计价（二道）分晃部组武合计偿价（三滤）多窄次性棒计价（四醉）方呆法多俩样性33第三穿节呢工程晃造价农管理冈的基持本概类念一、夏工程艺造价醋管理免（En鹊gi里ne厉er逐in阴g末Co悟st贿M摸an矛ag虎em呢en范t)的含良义工程商造价嫌管理——以工北程项燥目为限研究固对象忧，以虑工程跨技术璃、经说济、队管理劣为手德段，骄以效锄益为炊目标纸，与胜技术虹、经元济、无管理删相结伯合的思一门体交叉贱的、涉新兴矿的边薄缘学继科。有两塘种含悦义：建设白工程细投资值费用欲管理凡：包机括合怪理确户定和芒有效茎控制壁工程班造价岔的一赏系列目工作格。工程抚价格馅管理披。34二、沾工程签造价怎管理员的目乱标、灵特点仙及对轮象P1粉0。（一虚）目燃标造价既本身驱合理堪，实描际造丘价不铁超出决概算裹。（二梁）特享点四个模：时深效性省、公就正性剑、规边范性屠、准炎确性庄。35（三凶）对萄象分客芹体和港主体邀。三、档内容合理埋确定塔和有巴效控暗制工杰程造迟价。（一辽）工钻程造都价的瞧合理勇确定馆（TC猪M）在建而设程研序的任各个炭阶段像，合落理确栽定投柏资估竹算、舞概算介造价承、预漏算造寨价、眠承包更合同响价、36结算衡价、巩竣工及决算相价。（二胶）工桂程造矩价的郑控制趣途径投资姨估算→设阵计概成算→袜施工洪图预墨算→换合同寄价→璃竣工穿决算采用舒动态奴控制拖。分可实施责前、迫实施龄中及笔实施裳后三速个阶腾段。P1坑2。37特例颂：房里地产坟投资博项目恼成本映控制时与管跑理1.成本环控制——在保键证产谅品或咬部品胃的品凤质基滩础上贺即保页证产哗品性伴能价咐格比仍的前烘提下婚所有胖降低狱建造员成本塌的手皆段。38固定纷成本=地价+管理唉费+利息+税收+物业长管理士费可变嘴成本=建安捐成本+营销连成本利润=售价-总成扯本建安宪成本=基础摄造价+结构泡造价+公共程部位远装修趴费+室内涛装修召费+水电倾管线犁安装潜费+公用样管网服建设纸费+设备圾及安猜装费+室外株环境面造价+公共情配套2.成本野构成总成休本=固定泰成本+可变侵成本其中猫：393.房地惊产企关业成造本控举制体隙系成本控制项目经理财务专业成本顾问项目元估算凉师董事僻会/总经兼理项目咏工程阅师40房地投产企掌业成乱本控或制流足程项目蜜工程社总预尤算董事稻会审维批初步民估算总控阴制目构标合嚼同抛价最低堡价中贝标增加洁工程实施招标决策腾机制业主壁审批结戚算总结屋分析415.目标怎成本蛛管理俱体系根据芬项目字的市棉场定蹲位、窜质量俭要求致、目辉标利魔润确景定项覆目的言成本遗控制猛目标禽。6.成本宾管理股措施成本旺动态管理——在项庭目建御设过丛程中着及时揭完成换设计爷修改包及合糕同的桌成本星变化腰分析握，对掏提出螺的修桐改措寄施进蛙行评吵估及食实施休，设馋置成粗本预泪警信闻号，氏对不技良状店况研耻究出抱补救哑办法漠。42帐房茄先生限价幕系统寻价——大规饶模招益标限括价——反单——三方径合同——加强射合同旱管理——甲供43成本拔指导魄书特点即：有疯了完倒全成制本的阳概念编，针陷对性策和指第导性抢欠缺谢。集中傅体现翁在：主体属建筑薄指导拘意义盖不强—迫切丘需要帅清单仅招标历。环境劳成本开针对蹄性不稼强—设计阀整体谈化和集标准没化。44强化忍招标招机制集中衰采购冰、实给物量米招标将、设僚计标慎准化拒。清单袍招标尽最歌大可围能使紫成本膊处于斧可控转状态榴。进行隙方案英优化分设载计和匹施工倦两个非不同矛阶段亿。45第四镇节杰资雅金的车时间其价值一、等资金搂时间丢价值负的概真念资金厘的时能间价盖值——资金色在生锁产和似流通技过程壁中随堂着时榆间的秒推移江而形留成的艘增殖匹，它粉表现煤为同肌一数乒量的牵资金赞在不豪同的洪时点平上具俘有不犁同的飘价值改。例如军：期圾初存彻入10搅0元，缝在利副率为10疑%的条涝件下座，每说年期钩末本克利和素分别任为：46第一唉年本度利和咳：10岸0×（1+兼10增%）=1芬10元第二日年本休利和撑：10惜0术×（1+夺10健%）×（1+希10严%）=1论21元第三古年本菌利和追：10融0轰×（1+锄10置%）×（1+狼10妖%）×（1+忘10集%）=1朗33润.1元依次枪，还认可计刃算其公他年术份的族本利春和。在这愧个案度例中签，资傲金的猛时间坐价值技就是截每年趁的利归息。资金蛙的时酱间价坝值在慈项目辞经济次评价烂中具米有特需别重常要的制意义拐。也待是工届程造景价管舍理的卷基本犹工具盛之一仰。47二、厘资金满时间破价值持相关脆概念利息应、本编金、寄利率阻、计屠息次耍数P2寸0。2.现值——以后弦各期嘉收付紫资金状的现雹时价桂值。者即表采示资荡金发院生在瓣某一跟特定惰时间废序列茧始点温上的钓价值紧。3.终值——计算咐期末岗的价购值。建即表怀示资猾金发披生在穷某一涉特定尤时间钓序列使终点醋上的蚀价值俯。484.年金——等额涂定期超的系镜列收塑支，叨即每淘隔一致定相锈同时为期收用入或招支出转的相完等金联额的伞款项或。5.资金挡等值——不同怒时点撞不同案金额抛的价配值，霉在单扩个现妖金流捐量之陪间，活或在追单个伐现金蛮流量黄与系有列现碧金流靠量之碰间，真或在堪系列绑现金梢流量冲之间滥等效著。49三、茶现金肆流量（一格）现阀金流虑量概借念——将工茅程项德目视迅为一羽个独押立系展统时乐的流滔入和侦流出烛该项幸目系控统的狗现金框活动视。包铁括现咳金流典入、横现金磁流出插和净贡现金呆流量觉（现但金流奶入－浴现金肿流出搭）。（二技）现紧金流孕量图——描述杆资金肆流通斤量，赵表示氏资金戒在不酬同时框间点本流入赴、流躁出的叠状况程。50现金休流量母图上索，要雅表明举现金哥流量静的性潮质（臭流入夕或流恒出）挨发生悄时间声及数如量大洒小。挪如图P2水0。横轴圆为时论间轴莫，向饭右延黄伸表袍示时且间延幕续，贴取计偷息期雀的期剪数为扩时间绕刻度龙数值晌。一虽般假梢设以蝇计息逃期末友为资脸金收醋支的粘时点讲，即而假设姨资金搬的收艘入与恶支出术均发身生在虏计息朽期的孔期末瘦。51纵轴梯描述狱现金缺流量捞，其私位置前是由轻时间奏轴上蚊的时场点来异确定监。某努期的替现金灾流量牢等于影该期乎的现壳金流银入量钩减去津现金案流出哗量。习若结垂果为肠正，哑在相育应时必点绘鲁制在飞时间吹轴的拆上方赴用向率上的冰箭头土表示迟。反杠之，羽用向题下的包箭头文表示泻。52（一音）一份次支停付型一次反支付宴终值甘（复追利终受值）复利梢终值——现在歌一定咸数量包的本焦金（蔑现值互）按压复利转计算光到未扮来某垦一特毁定时欣点的赤本利赢和。种其现醉金流矮量图绸如图1－4所示板。公式艘见P2今1。四、功资金漂时间立价值回的计筒算公疲式53一次脉支付捷现值躺（复墨利终骨值）复利疾现值——未来缺一定虫时点慰一定竿数量跑的资双金按鄙复利销折算穿到现燥在的屯价值绳，或幕是未加来某并一时匙点特相定的温本利盏和所闷需的鸦本金膛（现厌值）捕。其键现金杰流量不图如牛图1－4所示北。公式腾见P2泼1。54（二忘）等幸额支照付型等额算分付摧终值吐（年馋金终托值）年金津终值——在一决定的碍时期唤内，案每隔副相同菌的时甜间收座入或欢支出剃一笔边相等帅金额虑，在漫到期与时按找复利恐计算环的本匠利和通。其扬现金碍流量朽图如咽图1－5所示穗。公式栽见P2臂2。55等额俯分付辆偿债胀基金洒（偿弦债基非金）偿债驾基金——在一睛定时贞期内斑，为不使期屡