对旧城改造项目的理解和案例

2023/8/16旧城改造规划的理解和案例

－关于改造规划的专题及应用2旧城改造规划的不同层面3应从不同层面看待旧城改造规划项目旧城改造规划特殊性在于：它不同于普通的规划项目、也不同于单纯的房地产开发规划，它同时兼具了城市更新和区域发展的特性。从多角度和层面看待有利于制定正确的改造方向：技术角度（微观层面）市场角度（中观层面）城市发展角度（宏观层面）4技术角度（微观层面）市场角度（中观层面）城市发展角度（宏观层面）容积率建筑承载力水电配套交通外观负面影响（消防、治安）资源占用等5技术角度（微观层面）市场角度（中观层面）城市发展角度（宏观层面）拆赔代价（经济测算）房地产市场发展开发顺序及难易资金问题开发商意愿利益平衡等政策－规划奖励、改造政策、规划审批6技术角度（微观层面）市场角度（中观层面）城市发展角度（宏观层面）产业环境空间布局、功能用途风险（政治、社会、管理）紧迫性城市意象可持续发展外部环境未来机遇7旧城改造规划的视野

城市未来十年发展大战略、大方针与周边大区域未业发展找到关联旧城改造带来的机遇及对城市未来发展的影响旧城改造为城市能贡献什么？改造对未来城市发展能够起到的作用城市未来发展的瓶颈判断旧改造对城市未来的意义建立指标体系活力竞争力土地利用税收城市管理……成为城市发展的利器对未来的预见力8对未亚来的黑预见肿是改闻造规匆划“沸定位擦”的鼠基础城市除现所初处阶跪段对未热来发逗展指统标判局定GD牛P人口产业城市鸡化房地吸产国内侍外相裙同阶咱段的京城市械指标通过缺对比坏国内促外城够市相解同阶哄段各斯项指执标对城叫市未信来发绍展预怨见改造折对城幻玉市未迫来发容展影擦响预恨见人口扣要素文化股要素资本隶要素产业土地遵要素市场城市连环境法制钞与政气策9改造唉规划米“定假位”如的最筋佳方上向我们颤的定衡位对城贯市未鞋来发啊展预叙见城市尺优化城市娃竞争鼻力城市腊管理站在宅“城凉市”惩的视脾角而淹非“副项目谜”对城飞市旧苹城改古造剖偷析剖析恒旧城旧城敌改造坦对城有市未成来的爸影响对未胖来准衣确的秩预见陶是领万导决虾策的苹基础旧城昼改造护发展絮纲领水与策分略实施口应具浸备的吸条件实现击条件荡的策乒略10局限室于物领质性贸改造朝为主阻止葬城市绢物质丝式性老牺化（纠有形感磨损袖）环境秤的改只善和勿城市走美化多个谦城市缴项目至的组胀合旧城逃改造逆和城世市更消新的贤比较配，对肥旧城可改造窄进行兴重新鞭界定旧城漠改造城市吃更新涵盖彻了城吩市结雀构的区更新驴，功败能体纺系更档新等液更多弃层面玩的内颗容内容动因注重内涵防止冻城市谅功能悲性和北结构粉性衰兵退（隔无形练磨损创）着眼球于区早域的晨整体呼发展迅，城蝇市的表整体申更新城市牌的综殿合战盒略计称划一个倘城市柔的旧索城改政造不洋应仅敞站在斧物质厨形态碍改善农的层真面为典改造青而改足造，圆而应啊是旨袭在完的善城刃市功夏能、轻塑造鬼鲜明查特色弹、寻耕求整呆体效宗益最边优的“城邻市更所新计训划”11旧城裂改造衡规划脂的重许点问桶题12需解超决的话一些筹主要湾问题I－定装位发展驳战略——立意纲、目制标取尖向，楼决定杏战略抚高度整体胶定位——决定县价值甘实现II－规寨划成宾果功能会布局技术贞成果II远I－容春积率经济况测算——制定呢容积碰率依幻玉据容积萍率确皇定——与现核状规帮划的裙对比锦和调疲整IV－实蚀施支呼撑实施只策略——改造选目标辆、改弱造政需策、移拆赔爷比、洞资金尝平衡纽奉、安季置政辛策、平实施奔阶段螺、合跑作形彻式、哑土地抬出让筝、开虾发方打案、穷居民重参与言、风明险控油制规划奶奖励——决定宜资源付利用政府该规划闲审批－审疗批支泛撑13改造浮规划非需研昼究解罪决的岔关键剪点应重裙点关公注以虾下八岛大关过键点私：改造突目标洪体系恳建立改造布政策钳问题贞研究资金量平衡欠问题炮研究开发浸控制详问题惩研究社会骄效益糠目标市场马价值辅实现改造悲进程抽目标对开唯发主嫌体的吃政策纽奉：容男积率柳奖励锤、地宴价减还免等对拆寒迁补蒙偿的奶政策对“娇原居智民”雪安置凝的政信策政府币资金遗援助亚条件遮及方咐式投资盾收益轻细目恐的分天类列明举及汗平衡星计算新增探土地陷价值副清算政府博在开情发过辞程中帜的权战利、川责任誉及收比益开发耗商在夸过程等中的暗权利怨、责无任及抗收益社会圣及国狭家在拆过程燥中的草权利捡、责驶任及奴收益风险怪控制14需解金决的烘关键萝点（卸续）功能除布局昏与规茫划指竞标问港题研雄究建筑昼风格们问题适研究开发狸模式要问题诱研究拆赔挎方案狂研究核心泡功能润区规划伯如何甚为土呼地增比值指标摇如何记使利予润平士衡指标仆如何贸使土住地增觉值改造勾前后亿规划柏建筑玻风格滋的统劝一性输问题新建珠建筑申与整田体风那格相购容性唱问题改建葡建筑潮与整多体风册格相个容性挥问题街区阵改造苍与整痛体风棕格相兴容性码问题改造搜主体逼分析改造株中利兽润实欧现主纷体与御风险它控制俩主体愧考虑整体疑改造爽与局叛部改叛造整体馅开发午与分膨期开珍发拆赔微模式拆赔汽比经济伙测算补偿赵方式15旧城白改造傅规划察案例呆－上器海新肥天地16上海新天徒地－虚城市狮发展泳的新邮动力南京路商圈地铁口地铁口新天地淮海中路商务圈旧城另改造善启动冰项目新天榴地为狂上海蚊太平许桥改舰造的谊启动永项目城市喷中心葱的中哑心新天吹地距酸淮海默中路淹高档椒消费杀商业飘区60铸0米左尚右占地伞面积52万m2太平衬桥改厌造的教范围紧邻陵淮海促中路返商务毛圈－－肌北至魂太仓毛路－－闹西至楼马当盼路－－逃南至孕自忠动路－－稍东至缸西藏购南路原自呆然街年坊23个原居泊住人脑口7万人17新天绞地的本改造姑只是蛙太平逢桥改携造规惰划中疫的一嫌部分太平翅桥改烂造规魔划A太平隶桥人伸工湖犹绿地养，占段地4.糟4万，劳水面渗面积1.消2万，缸地下邪为车疮库，芹已成但为市该中心旦景观B新天坑地，填占地3万，瓣建面6万，控分南宝、北泊里。C翠湖魂天地非高级叶住宅勇小区贩，总激建68万D企业板天地缓甲级播写字重楼区戚，总贯建面50万，钓兴建欧办公趣楼、鄙酒店带、商苗场等E瑞安堪集团喇总部蚂大楼迅，区阴域的刺标志肾性建球筑18新天艳地改掏造历凯程19劣97年莲规序划构妥想19障98年谎拿陆地19央99年踪蝶新祖天地或北里兄动工中心信绿地壮及人村工湖刘动工20芦01年砍新眉天地优北里股开业盯（商悬业只铜租不绑售）中心条绿地吩及人行工湖表开放新天蹲地南困里动庭工住宅冻一期还动工写字勤楼一弃期动贴工20舅02年党新扰天地轰南里注开业薯（商音业、钥公寓扎只租叮不售挥）20狱03年动住刚宅一拨期完争工，腿销售枣率10娘0％写字说楼一欲期完纤工，猛销售谨率90％以晌上……怪….商圈地铁口商圈地铁口商圈地铁口20伪01年进窃度新天凭地北侨里（赔商业腐）绿地篮、人飞工湖20萍02年进劳度新天森地南鼠里（红商业的、公处寓）20个03年进赖度住宅拣、写术字楼线一期太平旗桥改脱造秩箭序19改造廊前的雹上海箱新天犬地破旧段、拥图挤、兵恶劣雅居住采条件耻的集猎中表坐现。富有厘特色手的石播门建锯筑元蚂素，搏体现按上海20年代漆建筑末特色绪，是笔建筑陈修缮牵的基痛础20上海坚新天荷地项骡目定定位：乎国际尊化休孔闲、运文化州、娱筒乐中凝心功能积定位瞒：集眨餐饮际、购红物、封娱乐云等功铸能于标一身客户秋定位盟：上趣海的滤小资韵一族互、居类住在垂上海脸的外黎籍人荐士以男及到漏达上烂海的因中外棉游客功能腊构成客户怠定位具有sh霸op抓pi床ng撕ma弱ll功能提供涉一种孟集购咬物、漠餐饮惨、住造宿、码休闲助、娱巴乐和丢观光顾旅游译为一秃体的罗“一访站式相”消坡费的粥场所定位集三步盆曲：漫多功册能，吸旅游代景点筐，国戒际化将餐愤饮、加娱乐屡、购朵物和阶旅游洗、文界化等务等全偏部集箱在一帽起上海刊市中督心具朱有历驳史文赞化特颜色的牛都市迁旅游含景点希望愉来到泪上海踩的人唉，一球定要赠来看股看上粒海新乞天地龟，将芦上海嘉新天坚地建利成来退上海清必到招之地一个有国际悲交流冷和聚控会的昼地点里会皮有很页多的根活动尺，很醋多人绕在上丑海新蜓天地绍聚会21改造袄后的鹿上海招新天朴地新天唐地规纱划布庄局北里盯以保鹿留石圈库门太旧建旧筑为继主漠，结填合现验代化笼的建乒筑、讲装潢膝和设薯备，墓变为潜多家谷高级副消费始场所说及餐出厅，钻菜式遍来自器法国抛、美岗国、罩德国运、英动国、减巴西音、意献大利钉、日似本、汁台湾齐和香勿港，称充份挑展现辆了新粘天地标的国保际元坝素。南里除以反马映时老代特狗征的纯新建沾筑为剪主，并包括贿总建义面达2.系5平米屠的购旗物、垒娱乐特、休城闲中俘心，湿配合她少量仍石库焰门建碎筑。北里南里人工湖22新天絮地北覆里—石库民门建笑筑为旗主新天侮地北澡里，知面积废不到尝两公生顷，您原先亩由纵皮横交畏错的15个里顺弄，愉密布西着3万平枯方米信的旧疾房屋象，其任中最鸡早的池建于19洋11年，环最迟幻玉的建阁于19挠33年。23新天赢地南挨里—现代嫌建筑芬为主24石库着门建僵筑元钟素25旧城糕改造尸规划质案例舌－深霸圳大授冲村26南山英区大桐冲村－疾提升阅居住胁环境拖与区舌域素敏质

项目：南戚山区雅大冲绢村改鞠造

项目绝规模：13洽0万平怒方米

项目木类型：城评中村泉改造述项目改骄造重魂点：改高造前酒提条湿件研蕉究实施醋阶段钟划分拆赔贱方案开发揪方案招商夏方案风险骗控制雷