房地产与房地产价格

第二章

房地产与房地产价格第二章房地产与房地产价格欧阳先生为投资需要，欲以其拥有的房地产作抵押向银行申请贷款，他设想选择其所拥有的三套房屋中一套价值最大的作为抵押物，但他不知道这三套房屋哪套作为抵押物的价值会最大。于是，他去向专业投资顾问司徒女士咨询，并要求获得迅速答覆。在司徒女士的要求下，欧阳先生简单介绍了三套房屋的基本状况如下：尽管欧阳先生很着急，司徒女士也很想帮他，但司徒女士说无法立即给欧阳先生建议。如果欧阳先生向你咨询，你能否立即答复他？为什么？

A房屋位于甲级地段，是他与朋友司马先生共同投资购买的，建筑面积152.5平方米，房型为三室二厅，楼龄2年；

B房屋位于乙级地段，是他独资购买的，建筑面积80.2平方米，房型为二室二厅，楼龄3年；

C房屋位于丙级地段，是他独资购买的，建筑面积148.6平方米，房型为三室二厅，楼龄2年。第二章房地产与房地产价格案例实物、权益、区位1、实物实体、质量、功能2、权益权利、利益、收益3、区位——距离直线、路线、时间第二章房地产与房地产价格§2-1房地产的概念（一）土地1、坐落2、面积3、四至4、形状5、地势6、周围环境和景观7、利用现状8、产权状况9、地质和水文状况10、基础设施完备程度和土地平整程度11、土地使用管制第二章房地产与房地产价格1、坐落2、面积3、高度和层数4、结构5、设备6、层高或净高7、空间布局8、装饰装修9、外观10、建成年月11、利用现状12、维修、保养情况及完损程度13、产权状况14、公共配套设施完备程度第二章房地产与房地产价格（二）建筑物§2-2影响房地产价格因素一、影响因素宏观、中观、微观一般、区域、个别自身、环境、人口、经济、社会、行政、心理、国际、供求第二章房地产与房地产价格（一）行政因素1．房地产制度2．房地产价格政策3．行政隶属4．特殊政策5．城市发展战略、规划6．土地利用规划7．税收8．交通管制第二章房地产与房地产价格（二疑）经驰济因挥素1．发多展2．物质价3．收攀入4.利率5.汇率第二我章敬房地字产与海房地遮产价截格（三创）市防场因翻素1．市致场需阳求2．市拴场供吴给第二义章屡房地盖产与抚房地餐产价腐格（四独）人鸽口休因素1．数搅量2．人桐口素扇质3．家背庭人拘口规漂模第二柿章苹房地板产与衬房地扑产价惑格（五闯）社谣会因逃素1．政钟治安秆定状揭况2．社枪会治胁安3．房寒地产纵投机4．城押市化第二慨章崭房地砌产与波房地偏产价株格（六滨）心毙理因段素1．心俱态2．趣毅味3．时馒尚风辽气4．接犹近名董家5．吉锣祥号走码、挺风水第二勾章距房地星产与晌房地间产价壤格（七把）国拿际因暴素1．经仍济2．军疯事3．政票治4．竞帝争第二健章悉房地胶产与度房地浴产价匀格（八菊）环咐境因床素1．声耳觉2．大具气3．水符文4．视爪觉5．卫薯生第二珠章腐房地镰产与不房地荣产价织格（九素）区素域因翅素1．繁阅华程蛇度2．交绕通条短件3．基怎础设亲施第二缸章猎房地薪产与报房地抛产价傲格（十洋）个步别因眨素1．位剃置2．肥俘力3．地产质4．地挥形地挨势5．土劣地面虫积和苹形状6．日拣照、嫁风向跨、降轧水量定、天躁然周武期性毁灾害7．建贯筑外课观8．其浇他第二霞章蒜房地姑产与垄房地野产价俩格二、源对影衣响因昌素的勉基本戚认识1、各种因素影响价格的变动方向不尽相同2、各种因素影响价格变动的程度不尽相同3、各种因素影响价格变动的时间不尽相同4、有的可以用数学模型度量，有的难以用数学公式表达

第二贫章痛房地备产与混房地汉产价怀格§2袜-3房地奶产价道格唐僧第二读章补房地性产与毕房地昼产价袋格唐玄吨奘唐三破藏小强§2劈燕-3房地示产价冲格一、疑价格兽概念为烛获得测他人朱房地数产所深必须本付出尖的代缘瑞价，撑用货截币表易示二、贷形成娱条件1、有扔用性2、稀衔缺性3、有理效需择求——有购伙买能轮力支氧持的散需要第二忽章凯房地束产与群房地苹产价蹄格和平赴地：客各观岂非顽个人母：成主观鹿个人：价丈格较鲜低：防徒止房脚地产驳信贷护风险：非贺继续欧使用让条件污下价爷值三、赤房地拜产价贝格的技分类1、使言用价贵值云交换遍价值：满冻足某刮种需标求的吸效用：一走定数绑量的兴货币耗或其承他商伙品3、市诵场价催值投资弄价值快速民变现塑价值谨慎叫价值清算域价值2、原浅始价同值舒帐面并价值破市交场价回值：始笛终不盯变赢：随稳时间僚推移旅减少鸽：风随时后间推无移变抛化第二旗章拣房地眼产与礼房地察产价哨格(1并)交易茄双方处是自潜愿地弱进行克交易锯的；(2侵)交易双双方山是出愤于利浇己动备机进产行交傻易的滋；(3书)交易乌双方炼是精妹明、浩谨慎革行事湿的，诉并且石了解先交易熟对象懂、知狂晓市圈场行结情；(4葵)交易侍双方何有较们充裕晒的时伸间进盛行交绸易；(5伟)不存懒在买蛛者因要特殊稻兴趣肯而给坊予附趟加出握价。土地系出让免投标拆迁抵押政贷款4、成腰交价阿格脚市场光价格盼公恋开市涝场价像值评估趁价值比准藏价格积算盲价格收益瞎价格——比较湿法——成本再法——收益贼法5、市脸场调缸节价政府困指导元价谨政府味定价——事实伪价格第二叼章撑房地洋产与税房地墓产价无格三、板房地良产价墓格的楚分类6、基帜准地辽价公标定货地价毕房舍屋重坝置价7、土规地价紧格炭建筑悟物价形格泼房地票价格＝剥土地妖价格岂＋魄建躁筑物材价格8、总峰价格单位桃价格楼面殖地价＝总价÷总建华筑面蚕积＝王土地拥总价÷总建融筑面汤积第二往章鸡房地毯产与贪房地拘产价穴格三、逗房地旁产价捧格的状分类＝土白地单伍价÷容积虏率9、所摆有权邮、使团用权奖、其云他权晋益10、实际讨价格仍名义草价格11、现房简、期央房12、买卖爬、租提赁、捷抵押学、典重价、初保险窝、课阳税、扬征用13、起苹价、库标价款、成都交价万、均跟价14、起饿拍价瓜、保老留价党、应节价、岂成交神价15、招猜标价版格、描拍卖圾价格锤、挂粗牌价筋格：一荷次性供付清硬：珠约定第二滚章稳房地撤产与壳房地折产价时格三、辞房地倚产价踪蝶格的权分类16、补出地价（1）更薯改用验途（2）增支加容膝积率（3）转熄让、喘出租潮、抵途押划乡丰拨土绑地房摆地产（4）续体期补地漫价数剧额=增加纽奉后地背价—原地碍价4种情练况第二俩章畏房地挡产与维房地场产价侵格三、否房地威产价夜格的米分类补地楚价(单价)=现楼获面地蜓价×现容箭积率-原楼兽面地茎价×原容竹积率补地歌价(单价)=原容呢积率饰下的育土地域单价/原容禁积率×（现禁容积站率-原容跃积率框）评估生价格涝与成爆交价杠格某房掉地产素的评梦估结鲜果为15赴0万元栋。不袍日完嗽成交掌易，利其价谨格为20赖0万元衰。能否刘以此筝判断介评估罢价格供是不洒合理超的或海成交蒙价格药是不涌正常件的？吐为什味么？第二太章志房地眠产与摘房地爹产价魔格判断弱价格闯水平有甲暗、乙捎两单斗元房坑地产容，他折们的乏总价蜂分别许为10漏0万元尝和15亭0万元失。据此榨能否索判断雾它们易的价裕格水江平高帐低？当知胆道何溉种条澡件时惜，能惕够判秆断？第二馅章角房地摄产与柱房地福产价抖格判断基价格伙水平有甲斯、乙蚕、丙臣三宗穷房地谣产：1）甲果建筑炎面积蛇为10橡0m2,单位加建筑淡面积牲售价毫为50疮00元。2）乙惑使用去面积记为80本m2,单位话使用玩面积武售价越为60耍00元。3）丙量套内季建筑催面积饼为90宫m2，单惨位套瓶内建宿筑面艺积售榆价为55旺00元。据此辣能否引判断斑它们委的价堂格水弯平高饿低？当知滋道何婚种条做件时亏，能脸够判伐断？第二虾章摆房地慢产与系房地某产价忠格甲舟使用教面积80鲜m2；丙社使佩用面乳积80侵m2某套绑房屋秀合同误总价输为80万元述，其垒在实戒际交搁易中倒合同堪所约密定的袋付款悠方式卵可能躬有下服列几昏种情只况：1、约闹定在唉成交竿日期辫时一亮次付侦清实际省价格骂为80万元控，与威名义宾价格屡一致2、约格定分执期付市款，华如在烂成交赵日期潜首付20万元典，半勾年后狮支付30万元辩，一艳年后滥再付30万元爷。月棒利率0.消5%实际辛价格拍小于禽名义党价格第二戏章霉房地域产与哈房地摆产价绝格实际毯价格喷、名就义价然格12若有优优惠摄，如5%3、约罩定在斑未来种某个遗日期剩一次放付清印，如友约定营一年梁后付叛清实际锣价格气小于投名义搅价格4、约栏定以全抵押神贷款永方式乐支付馅，如民在成率交日拾期首桌付20万元符，余近款在10年内吼以抵蒸押贷巩款方奇式支抢付实际票价格置为80万元剥，与爷名义剪价格贸一致第二拆章晶房地众产与葛房地坊产价嫂格实际挥价格膏、名拣义价歉格345、约编定部霜分分宣期付法款，齐部分摔以抵衣押贷滋款方军式支垒付，懂如在饭成交症日期遗首付20万元倾，半支年后揪支付10万元惜，一放年后隐再付10万元可，余奇款在10年内梢以抵改押贷蛙款方励式支爸付实际谜价格答小于档名义姐价格第二叛章宗房地耳产与器房地承产价颂格实际膊价格施、名控义价骂格5期房直价格=现房漆价格-预计体从期勉房达璃到期菜房期械间现房迁出租寺的净亲收益第的现涨值-风险艺补偿[例]某期顾房尚贪有1年时环间才跌可以随投入评使用象，与晓其类宏似的肚现房缠价格直为33惑00元/m2，出抵租的久年末职净收绍益为33蜓0元/m2。假版设折肝现率历为10稿%，风私险补已偿估但计为踪蝶现房滑价格间的2%，试干计算挠该期惊房价器格。第二混章辟房地雨产与倒房地转产价恒格期房管价格卡、现姐房价愿格期房浩价格现房渡价格﹥一个夏经营叨者花专费5万美诸元购雨置一商块建季筑场腔地，修然后恶再花特费20万美究元修知建一手幢办饿公楼荐。当鸣他将渴其财确产作刚为抵铁押贷厅款评拳估时另，该令财产很只有21万美骄元。蚂估税载员以13万美婆元为鄙基础井征收沿房产素税。克如果妈该财丑产所肌有者平决定换出售昨该财鼠产，忧在与慨房地道产经啊纪人毕谈妥担以后携，他针决定诉标价30万美孝元，茫然而并，在桃他确青实得缸到标雾价以路前，敢他会闪发现努自己算的财混产正朱是某御种公师共项滩目所叮需的呆，可霞以得恐到27预.5万美革元的界补偿纳。第二铸章徐房地骄产与雹房地滑产价送格成本晚、买拿卖、套抵押亮、课兆税、翼征收1、某形宗土版地总存面积10具00课㎡，容炸积率疑为3，对棍应的仓土地麦单价且为45办0元/㎡，现书允许潮将容席积率兆增加渗到5。试发计算竭理论免上应芝补地岩价的狮数额息。第二如章判房地幻玉产与恐房地此产价叹格补地拔价12、某虹宗面蓄积为30锣00厉㎡的工绣业用五地，嚷容积轰率为0.荡8，楼饲面地熔价为70木0元/㎡，现组按城倘市规剩划拟珠变更秃为商误业用灵地，事容积香率为5.洪0，楼奥面地尝价为96裕0元/㎡。试串计算辛理论婶上应闯补地赛价的粒数额黎。2复习筑思考喂题第二浆章动房地尸产与爽房地睡产价猎格1、假志设每冤层建肌筑面家积相凯同，钻试推统导建露筑容抽积率黄、建逼筑密皆度、碑建筑陡层数愤三者牛之间干的关普系。2、某剥项目今占地岁面积件为40国00平方贸米，粥建筑扭容积旧率为5.都5，建厘筑覆姻盖率辣为60％，舒楼高14米，1-净4层建新筑面痰积均苹相等剑，5-虏14层为嘴塔楼睛（均秋为标渐准层箭），劫求项捐目总烤建筑雹面积令、标墙准层厕每层棒建筑鄙面积错。复习少思考表题第二蹈章爬房地次产与绝房地礼产价滥