房地产开发设计与成本的关系

设计与成本----从成本角度看设计目录一、成本的概念二、方案设计与成本1、方案设计与成本2、建筑风格对成本影响3、地下室面积与成本4、建筑面积与可售面积5、外立面选择与成本6、会所成本三、施工图设计与成本1、结构指标对成本影响2、图纸的中间审查（合理性、及时性）3、图纸优化四、标准化与成本五、设计变更与成本设计与成本我们是干啥的？

非也！房地产商。政府机关？慈善机构？设计院？设计与成本

省钱等于赚钱

成本管理不等于省钱设计与成本成本管理的宗旨：以经济合理设计与成本的关系性最大的成本提升产品的竞争力，并形成行业成本优势。产品观？在一定成本前提下为客户提供最大化的价值。一、关于成本的几个概念建造成本：指项目的建筑安装成本。包括：开发前期准备费、主体建安工程费、基础设施费（社区管网、园林景观）、配套设施费4大项。开发成本：指项目的制造成本。开发成本=土地获得价款+建造成本+开发间接费完全成本：完全成本=开发成本+期间费用。完全成本中不包含营业税金。25%~30%项目成本：在未特别说明时，一般指项目的“开发成本”。一、方案设计与成本1、方案设计与成本

大家经常听说设计阶段影响成本70%？案例1：XX方案选择10衣0M、12歪0M、15锦0M建安叶造价难比较劫：1、桩棍基：10助0M以管拘桩为孩主，医平米追指标14婚0元/M阁2左右杆；12搅0M笔2及以饺上以过钻孔释灌注珠桩为冬主，躁平米述指标26返0元/M拖2左右梦；2、结迫构：10峰0M祖&1乔20煤M：友含钢蛇量8K信G*条6.殖5=厌52元/M警2；砼具含量0.饿05监*5凶60锡=2永8元/M餐210剑0M步&1此50臣M：扮含钢章量20则KG泛*6山.5筹=1淋30元/M财2；砼享含量0.仗15摸*5圾60许=8鹅4元/M婚23、措葬施费抱：10昆0M撒&1庭20业M：塔茶吊、南超高串费等动差价退在30元左惧右；10欲0M源&1纵50屋M：塔滥吊、替脚手拼架、确超高脱费等守差价亩在80元左铁右；4、安漂装工倦程：10船0M顾&1元20填M：差闭价（结给排呈水、鲁消防床）在50元/M舰2左右仗，；10姿0M喝&1壳50追M：差甘价在80元/M州2左右采。5、汇嘉总：10畏0M鸭&1趣20竭M：[（26惰0-维14铺0）+5斥2+毒28播+3图0+刘50克]=姓28作0元/M虽210仅0M饭&1渣50修M：[（26钥0-落14异0）+1劣30手+8决4+侵80舱+8陡0]短=4质94元/M垒26、以26万方饲为例轨：10晋0M烂&1帅20镰M：28反0*峰26万=7朴28腐0万；10柴0M现&1爪50津M：49惹4*26万=1惜28耐44万。以上摇费用廊仅计蹦取直练接的隙建安贷费用辨，不献包含箩因超膨限增例加的希报批塑、施恐工工液期增郊加引寒起的躲损失性。以三傅个月逆计取洋土地去费用盲利息烫：22亿*炭年息12驳%/誓12月*3个月=6岛60哲0万。一、揭方案详设计陪与成雨本案例2:榴X规X地块们方案一、抗方案枪设计企与成碌本案例2：冬XX项目添商业展售价贪比较:商业剥内街孩（旧摧）与苗外街绪（新嫩）售敲价比顶较：旧方侄案：3万/M悄2*1.胸2万=3辜.6亿；新方能案：4万/M矩2*穴1.蝴2万=4争.8亿；直接达售价甲差=4之.8剂-3梳.6绢=1申.2亿。集中淹商业猴与小奴商业宿的售胳价及焰销售钱速度居均存衔在较径大的极区别裕，集牙中商楚业整份体出奇售的衣对象舱比较莲狭，谦除特丝式殊要牵求外团，商始业配乎比能册做成死沿街夕店面倒在销以售的唐价格袜及去绘化率惩是比丘较好兴的。一、打方案酿设计鬼与成派本2、建区筑风渴格对凯成本矿影响2、建樱筑风爬格对屠成本蹄影响法式寻风格妄好不疲好？案例3：染XX项目享别墅皆：法式痰全干棕挂外颜立面傍：20耻50元/M吨2英式伟面砖梢外立喇面：50傻0元/M稍2（倍GR蔑C线条桑，若摸为石协材线带条12怜00左右饭）意式惯全干钱挂外戒立面扣：18斩00元/M犹2石材洁线条粥的价烫格与络大板圆比例1:遥1.袖2以10万M2算：煮直接贯成本15扣50业*1木0=么15削50杰0万每户30芒0*愉15驰50凉/1讨00掉00史=4坑6.唱5万/户大家缝认为妇可以喊多卖测一点馅卖回旧来？擦是不堤是都扁可以挠卖回艳来？2、建惠筑风删格对头成本啄影响利润窝分析厦：XX项目谢联排聋：满迹铺地悟下室糖面积久：45裳08挥5M致2，总户类数：21绕2户，虫上狡部面蛾积约僚：63搏00老0M军2平均遵每户疲：上丈部30甘0M革2/户，俘地下英室45凝08幅5/策21戚2=逃21镇3M即2/户每户盛售价蒙：30和0M蜜2*1.搂8万=5翁40万当外惠立面20况50时：利润居：54拍0-袭（地价30桃0*闪0.筝3+地下纺室21登3*识0.另35欺+上部责建安30袋0*梁1.酸3*气0.逮6+前期51疮3*崭0.仙01晶5+基础王设施51坑3*傅0.峰07动+配套益等其歼它51嘉3*炮0.甩01完）*1.辅25=1寨9.坝1万利润立率=1泳9.胃1/浑54刷0=降3.经5%当外捷立面50屯0时：利润委：54小0-乓（地价30戴0*悉0.嫁3+地下传室21赶3*向0.念35滋+上部耐建安30锡0*晓1.岗3*葛0.灰45+前期51修3*利0.羞01必5+基础雀设施51来3*牢0.味07站+配套阿等其病它51绵3*挣0.肆01炊）*1.麦25=5愚4万利润确率=5起4/旱54喇0=扑10终%2、建革筑风秃格对纤成本酱影响建安永组成模：基础25怕0+主体16造50题+安装30响0+外立硬面20辞50咱+木铝瓣窗15讲00阴*0旨.4俩5+入户转门15碌0+屋面腊瓦14箱5+电梯50港0+弱电40鬼+提升瓦泵40恰+消防60涨+花架70侵+铝合受金雨貌落管40续+栏杆20攻=5是99够02、建植筑风兄格对络成本乐影响案例4：墨XX项目范别墅XX项目池联排侧部分钩满铺孕地下畏室面肢积：23涛46柄6M阻2，总户见数：86户，易上部26免33口0M富2换个没售价露：XX项目掩原售狭价0.屡8万/M潮2，假设碑售价1.斤1万/M宪2平均座每户圈：26林33挽0/励86或=3迎06牲M2/户，捕地下增室23浩46泡6/暑86扁=2屡73训M2每户热售价忌：30没0M释2*1.振1万=3晓30万利润岂：33禽0-卡（地价30豪0*许0.1+地下典室27乐4*习0.见35阻+上部付建安30警0*叙1.沙3*队0.免35+前期60哀0*巾0.蹦01况5+基础日设施60池0*吩0.廊06惨+配套点等其密它30早0*梳0.淘01篇）*弦1.俱25传=-59万利润艳率=-59显/3逐30且=-18尝%实际乔别墅站地价挤按占暂地分饮摊29烛00元/M陵2，实际嗽售价93词00元/M婆2，利润夜率？法式踢风格利对室校内装转修及饰景观是都会嫂较大霸影响喊。一、哑方案拔设计拔与成敢本3、地下露室面养积与遭成本问题贪：1、人车话分流昏好不调好？2、是不日是所汗有的帅项目切都适台合？3、地下甚室面血积做冤多少怖合适射？XX项目陵别墅XX项目刊地块XX项目烘指标3、地下龙室面姓积与秘成本案例3：利润罩分析匆：XX项目挑联排提部分恩满铺地下圆室面堵积：45漆08凡5M霜2，总户仍数：21浓2户材上部芬面积弓约：63薪00勇0M沿2平均趴每户年：上太部30筐0M芦2/户，地下酸室45环08鱼5/惧21禁2=复21映3M惕2/户每户誓售价尸：30它0M送2*1.互8万=5杯40万当外签立面20象50时：利润范：54碗0-古（地价30胳0*哈0.然3+地下狸室21模3*倦0.屿35+上部辅建安30辨0*钻1.灾3*灯0.绘6+前期51饮3*布0.泼01续5+基础移设施51残3*跪0.暖07懂+配套台等其狸它51涨3*促0.伐01央）*1.废25=1倘9万利润稍率=1冒9/存54恰0=煎3.豆5%当外数立面50礼0时：利润嫂：54区0-毕（地价30孔0*舅0.共3+地下呜室21好3*机0.乱35+上部暂建安30膛0*纯1.炸3*秃0.缸45鬼+前期51宋3*醒0.勇01孕5+基础猪设施51浑3*绳0.病07磨+配套仗等其飞它51药3*尖0.堡01省）*1.逆25=5远4万利润份率=5辩4/聋54晚0=淡10怎%3、地下届室面爪积与翼成本案例4：熄XX项目首别墅XX项目番联排忠部分轻满铺地下呼室面颂积：23缓46潜6M屠2，总户肤数：86户，上焦部26搏33晌0M退2换个共售价绸：XX项目菜原售计价0.翁8万/M传2，现售欣价1.省1万/M众2平均薄每户浓：26宵33藏0/密86挺=3这06备M2窑/户，地下港室23庄46子6/菜86拖=2剖73呜M2每户暑售价狸：30挎0M铅2*1.插1万=3廉30万扣除银地下许室后膏售价坑：（3运30万-2蒙73旬M2郑*0透.4万）/3挺00扰M2象=0樱.6外3万/M拆2利润成：33狐0-风（地价30暑0*谜0.1+地下辨室27洪4*伞0.云35+上部拾建安30朋0*冤1.裕3*扑0.旺35幻玉+前期60佣0*异0.鹿01咬5+基础顾设施60仗0*魄0.巾06按+配套乡丰等其泻它30扎0*蔬0.译01琴）*智1.渗25文=-59万利润朗率=-59躲/3沿30明=-18讽%3、地下小室面捐积与也成本案例5：以高糖层为斑例：1、若车呆位售紫价7万/个2、平均土车位挡成本下：30晴~3派5M冷2/个*0逃.4万/M停2=响12南~1损4万/个售价-成本=每个染车位组亏损纱：-5辞~7万。3、设机秒械停伯车位1.除3~链1.粪5万/个每个容车位舒成本仔：（35属*0困.4致*1耐.2妈+1络.5偷）/誉2=饭9.掠15万/个售价-成本=每个滩车位挖亏损陷：-2莲.1水5万。4、以10填00个停雪车位丘成本伪比较林：车位鸽亏损待：-7耕*1哑00资0=谣-7鞠00织0万设机僵械车届位亏吼损：-2星.1旱5*纠10坐00倒=-壤21励50万减亏尖：70敞00吧-2耕15扬0=叠48薄50万一、能方案故设计击与成瓦本4、建迷筑面停积与达可售酸面积赠送煮面积伸是不舟是越秤多越疯好？4、建嚷筑面科积与印可售完面积案例6：以10委0M组2户型茂为例英：赠送10绢%成本鄙增加10盛0*项10色%*冠25搅00元/M野2=宝2.苦5万直接却成本25香00第0/艺10犹0=胶25及0元/M命2售价≥2字50环*1.袜25=3祥13元/M任2才能竟回收采成本成本臭：31测3*赞10徒0=腰3.突13万/套4、建绩筑面蛋积与瓣可售泳面积案例7：以10蜻0M颤2户型泻为例辟：赠送15笼%成本娱增加10晌0*埋15龟%*挪25真00元/M男2=震3.刷75万直接分成本37贼50评0/版10步0=字37吴5元/M泼2售价≥3长75睡*1.惩25=4进69元/M伤2才能志回收践成本成本既：46勤9*糠10庭0=腾4.按69万4、建挖筑面区积与酸可售耽面积假定粱售价60末00订，原计方划利课润率10浩%来：假定痛利润敲：60垃00千*1穷00尺*1业0%哥=6万/套实际蜜利润日：6-质4.专69龙=1凶.3返1万/套实际丝式利润羽率：1.枪31锡/6外0=详2.是18切%一、耍方案烫设计角与成付本5、外立次面选油择与急成本5、外立不面选命择与锹成本1、外立障面材码料：胞石材厉、瓷贷砖、垦涂料石材笑：干拍挂费铲用35场0+石材冤大板15歇0~而80萌0=迫50星0~裤11恰50挨，不含贵线条套；价婚格高蝇，施爱工周挡期长污，档效次高罗；面砖庄：施烘工费总用80强~1炒00具+材料30寇~1宋50歪=1务10属~2俱50爬；价格芹适中哥，对铅基层炎外架费要求购高，势施工模周期丽较长峰；涂料善：施安工费移用20阁~3虚0+材料30姜~1买50里=5窄0~南18罗0，价格扭低，伞施工鸟方便央，耐送久性罪差。2、线商条：繁应尽参量少兴，成餐本上有及施肝工难触度上EP面S＞炼GR谊C＞石材XX项目银干挂GR准C线条赖特别厚多3、门窗朝：高有层窗扇墙比管尽量哭控制征在0.蜓3~欧0.闸32以内坟，木木铝窗12歉00幕~1船50鼓0，系统歇窗80第0~越12梁00楼，中空般双层枯普通寨门窗48叉0~歇60推0。北方创的开加窗面蓝积与津南方让有明存显的涉地域英差距类。4、墙地滔比：怜控制沙在1.凳1~霉1.今2以内一、仆方案油设计席与成鼻本6、会所另成本标注摧为会县所的伸，是陕不可站售的6、会所执成本案例8：线XX项目典会所怎：会所充面积支：41香32欲M2铃，总价28颤70万元音，平司米指执标=6嚷94测5元/M黄2。案例9：贡XX项目登会所混：会所拳面积圾：31连00希M2亏，总价33销43万元拳，平平米指示标=1盆07漫84元/M漠2。一、她投入普大，昆二、宵维护辰成本第高，略三、吴带来律验收队问题勉，最彼好是坑考虑巨成可神以经筝营的扇物业借，移若交给雕物业拉管理唤后可发自求竭平衡得。二、寻施工扰图设民计与帐成本1、结编构指廊标与悼成本1、结术构指煌标与株成本二、铅施工劳图设赚计与酬成本2、图剖纸中检间审化查（罗合理深性、蚊专业樱配合肉）案例9：XX指标境改前洗改后治对比钢筋沈及砼葵含量绵均有嘴所下捡降。案例10缎：XX项目倚总建卵筑面群积11万，堪大面福积GR造C外墙碗干挂霞：合尝同总友额18熟00万，票按建子筑面巾积16吸4元/M薄2，比整稻个外刚立面照涂料浩造价陆都高摄。同样罪规模惭的XX项目滔总价58叹0万，址指标52元/M逼2说明迫图纸躺设计疯有明暑显的包优化膝空间锣。二、和施工籍图设之计与步成本3、专粘业分纠包图毯纸优建化3、专叹业分彩包图甚纸优山化可以渔借助五专业增队伍存力量承进行库优化案例11棕：XX项目宾保温革面积蛮通过羞施工爽单位叔提交插优化冤方案佳并负峰责审纱图通蜂过，吸施工戴面积挽从81纹70忽0M代2优化独到41轿56牢2M别2，节省喉近半吓的工抛程量垃，造组价从50刮0万优掩化后22呢6万。同样川其它咬专业兼也可镰以考肾虑，航特别宽是供累水、速供电皂、市臂政方厘案等网；屋面街保温啦公消橡（20宇12底）3鼻50号文笨废止坡（20梅11瓶）6希5号文A级材朴料要晋求，节省脆三份穿之一协造价臭以上惊，工躁期上驰也有境保障爆。三、满标准坏化与途成本无休傻止的拴改图……忙死办了……无休铅止的舱招标……忙死籍了……无何循止的欢返工……忙死边了……三、俱标准碍化与身成本1、设计竖标准墓化的族好处貌：对设情计节开省设音计时俗间、浙研究盐透彻扯；对工早程节弱省工监期、障质量第有保狗证；对成冤本节避省招栋标时俭间，鹿大批像量定史单招住标上拘具有硬话语鞭权，午成本认可控征。2、战略慎采购屋对设贝计的带影响战略富采购梨的战寻略价舒值：短期饺价值霉：降屑低成然本、蜻提升偶效率克、统芹一品泽牌、法保证孟品质长期壮战略愿价值细：提侨升集拒团的摸品牌供影响亮力、屑实现呼子公气司项榜目之颤间的躺部品桌资源泻共享喂、促愁进设捉计效食益，妙实现味换装为式设影计、免战略自采购篇与部谁品及尚设计悦的标咽准化节相互托要求辆和推忆动，妨最终糕使企屯业通址过建永筑标却准化患和工港业化母达到甲规模移经营凝，