房地产开发项目工程管理三

1.掌握房地产开发项目质量管理的主要途径和方法，成本管理的主要方法，进度控制方法及关注因素，房地产开发项目的主要合同与分类；2.熟悉房地产开发项目质量管理的主要内容、质量监督控制手段，项目开发不同阶段成本管理的主要内容，进度管理的主要任务，合同管理的主要内容，监理单位的主要工作内容，竣工验收的工作程序；3.了解房地产开发项目质量管理的特点，成本管理的参加者，进度管理系统，房地产开发项目合同的特点与作用，监理单位的其他工作，竣工验收的要求，范围及依据。第9章房地产开发项目工程管理本章学习要求影响因素多质量波动大质量隐蔽性终检局限性评价方法的特殊性9.1质量管理质量管理是指确定质量方针、目标和职责并在质量体系中通过诸如质量策划、质量控制、质量保证和质量改进使其实施全部管理职能的所有活动。房地产开发项目质量管理的特点1.施工前的质量管理房地产开发项目质量管理的主要内容主要内容有：（1）审查承包单位的技术资质。（2）组织设计交底和图纸会审。（3）对工程所需原材料、构配件的质量进行检查和控制。（4）对永久性生产设备或装置，应按审批同意的设计图纸组织采购或订购。（5）审查施工单位提交的施工组织方案和施工组织设计，对于工程质量应具有可靠的技术措施来保证。（6）对工程中拟采用的新材料、新结构、新工艺、新技术，均应审核其技术鉴定书。（7）检查施工现场的测量标准、建筑物的定位放线以及高程水准点，重要工程还应亲自复核。（8）协助承包单位完善质量保证体系，包括完善计量及质量检测技术和手段等。（9）协助总承包单位完善现场质量管理制度，包括现场会议制度、现场质量检验制度、质量报表制度和质量事故报告及处理制度等。（10）把好开工关。2.施工过程中的质量管理（1）协调承包单位完善工序控制。（2）严格工序间交接检查。（3）重要的工程部位或专业工程应亲自进行试验或技术复核。（4）对已完成的分项、分部工程，按相应的质量评定标准和办法进行自检、验收。（5）审核设计变更和图纸修改。（6）按合同于必要时可下达停工令。（7）组织定期或不定期的现场会议，及时分析、通报工程质量状况，并协调有关单位间的业务活动等。3.工程项目竣工质量管理（1）按规定的质量评定标准和办法，对完成的分项、分部工程、单位工程进行检查验收。（2）组织试用。（3）审核承包单位提供的质量检验报告及有关技术型文件。（4）审核承包单位提交的竣工图。（5）整理有关工程项目质量的技术文件，并编目、建档。

（1）旁站监督；（2）测量；（3）试验；（4）指令文件；（5）规定质量监控工作程序；（6）利用支付控制手段。9.1.3房地产开发项目质量管理的主要途径和方法

对房地产开发项目在施工阶段进行质量监控主要是通过审核有关文件、报表，以及进行现场检查及试验这两方面的途径和相应的方法来实现的。9.1.4施工阶段质量监督控制手段9.2成本管理

（1）编制成本管理规划；（2）确定成本管理的对象；（3）费用比较与投资偏差分析；（4）有效利用工程价款结算方法；（5）重视工程变更工作；（6）认真做好成本核实与总结工作。9.2.1成本管理的参加者主要有业主、承包商、监理单位、设计单位等9.2.2项目开发不同阶段成本管理的主要内容（1）项目策划阶段；（2）设计阶段；（3）施工阶段的成本管理；（4）项目销售阶段的成本管理。9.2.3房地产开发项目成本管理方法9.寇3广进急度管典理（1洞）设碎计前旬准备土阶段滩的进渣度管迷理；（2染）设江计阶乘段的禁进度晒管理毅；（3拒）施渐工阶概段的轿进度障管理述。横道梨图法S形肌曲线渡比较秀法里程赤碑法网络膏计划繁法进度将管理求的主过要任败务进度泡管理选及计斧划在房袜地产廉开发互建设竖过程讯中，母房地输产开稀发商剖一般违不直忍接对竖项目躲实施矮进度挺进行蜓控制站和管湖理，升而是善委托址建设妥监理既单位孝进行忙进度北控制诞，监半理单工位根扶据建洽设监灶理合悬同分记别对插开发笼商、雕设计贝单位梨、施损工单津位的验进度率管理斜实施鞭监督壶。各血单位双都按尸开发岂合同喝的要茶求编努制本避单位层的进刻度计妻划，筑并加间以实止施，票同时提接受鹅监理绍单位陷的监元督。9.夹3.瓦3凶进度追控制嫂中关热注的叶因素房地冬产开烦发项淡目进直度管跪理系夏统（1弹）材察料、责设备直的供云应情动况；（2畏）设轻计变候更；（3驼）劳露动力搏的安显排情够况；（4闷）气胃象条械件。9.谈4吨合同斩管理合同引管理杜是房族地产教开发轿项目慨管理竿中不捡可缺纳少的狼重要岁内容范，已寸经成委为与步质量痒管理破、进芳度管河理、获成本分管理肢等并横列的队重要拖管理疾职能耳之一酒。1.艰合同乳标的国物的傍特殊势性4.咏合同绒风险勺大3.巴合同忘内容佛多，抽涉及开范围贴广2.建合同毙执行迁周期演长房地沉产开羞发项李目合犹同的凶特点（1尼）房彼地产杯开发辣项目宋的主特要合伤同关灾系①开旺发商傲的主配要合袖同关诵系；②承谈包商费的主因要合堵同关舌系。房地缸产开听发项外目合敏同的烛作用房地玻产开撇发项皇目的柱主要张合同秧与分提类（1）明涨确开灰发商犁和承穗包方雄在项量目实它施中罪的权比力和舞义务炒；（2）项值目实母施阶标段实允行社锦会监扇理的热依据眠；（3）项睡目实鸭施的兔法律里依据跳。（2厘）房集地产伶开发盖项目失合同慈的分勒类按签蓝约各弄方的邀关系权可以盘分为尽：①工拥程总惜承包俱合同订；②迅工程战分包魄合同玻；③转饭包合汗同；殃④狗劳务恩分包统合同怠；⑤自联合拿承包单合同挣。按计盏价方蠢式分哈类：①固煤定价盏格合者同；纠②可场调价老格合额同；初③径成本爽加酬僻金合情同。房地种产开恼发项菊目合眨同管之理的搬主要客内容房地女产开甘发项亡目，搜通过袋招标顿投标撒方式存确定含工程纳施工村单位颠以后拿，就牺工程良承包马中涉裂及的尽有关辛具体捆问题垒与承苹包商膏订立鱼详细煮的工春程承慨包合列同。林开发瘦商在就工程阴施工构过程改中，通需要沫经常工检查叼合同脾的执才行情蛋况，慰督促飘施工及企业哪执行钻合同卖条款蝇，根酸据工痰程实啦际进皱度与仆施工档单位捧商议控合同夸中的躬某些霸条款灿需要谋更改毯或取践消等茅。9.米5绝建设严监理监理将单位足在房捉地产们开发纹项目父工程怜施工歼阶段彼的主春要工猛作是溪对工通程质险量、集进度作、成本拉的管嫂理以修及合朗同管央理和摸信息朽管理盯等工炕作。监理纷单位展的主侨要工恢作内软容监理埋单位烈的其唉他工利作监理匹公司左还可鼠以在厚工程局建设恢的不牺同阶手段提卵供一径些专税门的疾咨询洋服务探。提供袜专业犹性工计作也警是房孝地产施开发浇建设牌监理残的发舍展方依向。9.光6孩竣工固验收开发找项目监完工匆后应听提出污竣工百验收梳申请鼻，完振工项段目应狱具备犹竣工冠验收岂的基轿本要杨求。仓竣工削验收你中遗林留的愁问题刻，开橡发商备与建软筑承龟包商丙应进苏行协们商并溉妥善辰处理拉。竣工目验收罚的要饲求竣工梢验收宋的范窃围及卖依据(1量)验悠收范转围(2怀)验贞收依锁据竣工允验收怎备案工程体竣工筝验收饲合格立后，膨开发油商应右当及终时提仓出工狱程竣哈工验煮收报标告开发劣商组患织工病程竣概工验庙收开发哭商