房地产项目工程管理与流程报批管理培训

中国人民大学培训学院

“房地产MBA研修班”

《项目工程管理与流程报批管理》

2007.12.青岛

一、工程投资(房地产)项目全过程工程管理的基本理论二、工程项目运行周期及其与工程管理密切相关的工作系统三、项目工程管理模式四、项目工程管理目标的制定五、实施项目工程管理的关键方法六、项目流程与报批管理目录一、工程投资(房地产)项目全过程工程管理的基本理论1、传统的工程项目管理与现代的工程项目管理

(附图1、附图2)

⑴在管理过程界定上⑵在任务范围界定上项目决策决策阶段开始设计准备设计施工动用前准备完成实施阶段使用阶段DMPPPCPM=PP+PC附图1附图2(作出初步决策)决策阶段工程方案方案设计开始试车交付施工图下达开工令可研报告批复项目建议书批复项目决策开始(现代)设计准备设计施工动用前准备完成(传统)实施阶段使用阶段DMPPPCPM=DM+PP+PC+RD开始(传统)提出项目概念竣工验收工艺设计功能论证工程设计与计划(民用建筑)(工业建筑)(作出审定决策)完成(现代)保修期RD图例：

DM——表示项目决策（DecisionMaking）

PP——表示工程计划（ProjectPlanning）

PC——表示项目操作控制（ProjectControlling）

RD——表示项目保修（RemedyingDefects）项目参与方及各自不同的项目管理项目关系人项目诉求与管理目标业主投资少、风险小、周期短、收益高、无遗留的质量与法律问题；咨询、监理报酬合理、业主信任、信息及时准确、决策迅速；设计、施工、供货等承包商明确及时的指令、准确详尽的设计任务书、清晰正确的施工图，标准的货物规格、充分的生产与施工周期、最小限度的变更指令、及时的付款、丰厚的利润；其它（如政府、金融、公众）项目实施与国家的政策、法律、目标一致；安全收回贷款或撤回担保；良好社会效益与使用功能，工程质量优良，无污染及环境破坏。

2、广义的项目管理与狭义的项目管理

不同的项目角色与不同的项目诉求决定了各个不同参与方不同的管理目标与方法、手段。⑴广义的工程项目管理⑵狭义的工程项目管理(2)项目工程管理及与其相关的其它管理工作(附图3)(3)房地产开发企业的工程管理⑴从完整的房地产管理体系谈起3、房地产项目（工程项目）管理与项目工程管理

一.地产企业发展战略规划三.房地产企业管理五.绿色人文地产设计·房地产企业投资战略规划·房地产企业管理与创新经营·现代建筑设计与人居环境·未来市场前瞻与分析·人力资源管理与激励机制·房地产项目定位与产品设计·投资决策与资本运营·领导力与企业文化塑造·建筑思想与人文景观设计·资金筹措与管理·房地产企业的客户管理·人文地产与风水学

·房地产企业财务管理

·客户关系管理二.房地产项目管理四.地产营销策划六.地产政策与法规·项目管理九大知识体系·创新营销与管理·房地产企业的公共关系管理·房地产项目全案策划·房地产项目策划与组织·政府、主管领导、业界专家、·房地产土地储备与开发·房地产销售流程与业绩提升分析家等对相关国家政策解释·房地产工程管理

·品牌建设与管理对行业现状及发展趋势分析·房地产物业管理·房地产广告策略制定与执行·房地产法律、法规·房地产代理推广·整合或销传播观念·商法⑴小型或曰项目型房地产公司附设的项目工程管理部门

（附图4）⑵大型开发集团下属的专业工程管理部门并结合项目公司工程管理部专业化工程管理公司（附图5）⑶委托专业管理公司承担项目工程管理工作（附图6）

特大型复杂项目工程管理机构的设置可参考下图:电子信息产业基地项目管理部组织架构图(附图)4、房地产开发企业工程管理的组织方式

二、系工程不项目劳运行双周期恨及其雪与工居程管禾理密恋切相胆关的洁工作讲系统移交用户及质量保修功能策划及立项建议书项目阶段可交付成果（里程碑）提出项目概念提出项目建议书批复可行性研究报告项目竣工结束质量保修期①②③⑥⑤④6方案、可研、评估及审定决策计划与工程设计采购施工设计与计划移交使用12345项目决策施工后期管理建设期管理前期管理123456两种表达方式项目阶段划分的时间方式工程管理的方式2方式1项目全过程管理建造全过程管理交付图纸，下达开工命令PMCM1、工畅程项泊目管桨理阶筝段划扶分及顾两种倡管理稳过程结表达春方式(附图7）工程遥项目敢参与耽人及论不同吉的参迟与周赵期（颗附图8）工程设计与计划阶段施工阶段策划决策阶段方案设计初步设计施工图设计国内项目设计一般过程：国外项目设计一般过程：开工全过程建造全过程(CM)项目全过程(PM)分阶段咨询使用保修阶段abda.b.⑶设计人参与⑷施工承包商参与①施工总承包②工程总承包⑴业主参与⑵管理(咨询)公司参与

a.b.国外GC方式EPC方式国内GC方式国外GC方式国内GC方式c.c施工全过程(BM/监理)投标阶段中标后国内外的EPC方式确定方案设计完成可研批复功能论证完成建议书批复SDDDCD竣工验收移交使用保修期结束图例：实线表示不可或缺的参与及集中连续工作；虚线表示可能的参与及较低强度与断续工作；

SD表示国外所称的概要设计（SchematicDesign）大致对应于国内方案设计；

DD表示国外所称的设计扩展（DesignDevelopment）大致对应于国内初步设计；

CD表示国外所称的施工文件（ConstructionDocuments）大致对应于国内施工图设计；

GC表示施工总承包（GeneralContracting）

EPC表示工程设计采购建造承包（EngineeringProcurementConstruction）2、3、中厅外建厌筑工张程项归目设挑计体馋系的躺异同梦（附膀图9、附医图10）图中缩写示例：SD：相当于方案设计DD：相当于初步深化设计CD：相当于施工图设计相当于方案设计、初步设计、施工图设计的国外称谓还有：方案设计：纲要设计（Programming）

初始设计（InitialDesign）

预设计（Preplanning）初步设计：总体设计（OverallPlanning）

最终设计（FinalDesign）(或其一部分)基本设计(BasicDesign/Engineering)施工图设计：中译基本相同，但英译可能为（WorksDrawing)

(ConstructionDrawing)（施工文件）（设计扩展）SCHEMATICDESIGN(SD)（概要设计）（标图深度）（深化方案设计）国内项目设计过程方案设计初步设计施工图设计国外项目设计过程DESIGNDEVELOPMENT(DD)CONSTRUCTIONDOCUMENT(CD)方案设计作用：形成功能与规划限定概念作用：确定建设设计方案及工程设计单位征集方式招标方式方式⑴以方案优劣为主决定中标(建筑设计方案招标)方式⑵以设计承诺为主决定中标(工程设计单位招标)形成方案设计任务书(前题为功能需求报告)形成规划意见书形成施工图指导现场施工概念设计概念设计附图9＊其射它相响关设逗计工科作的杜介绍附图10（施工文件）（设计扩展）SCHEMATICDESIGN(SD)（概要设计）（标图深度）（深化方案设计）初步设计计施工图设计DESIGNDEVELOPMENT(DD)CONSTRUCTIONDOCUMENT(CD)方案设计概念设计a、工艺设计3、伴随设计:工艺设计的复核b、技术设计国外工程设计过程国内工程设计过程可研勘察初设勘察专项审批用图的设计概念设计2、勘察：4、配套市政设计：分专业的市政咨询方案市政综合管网设计（相当市政工程方案）确定出口位置专业协调分专业的市政施工图设计1、专项审批设计：详细勘察施工勘察⑴工程奴管理御与监处理体惜系⑵鲜工程理咨询转与顾庆问公舅司的踏专业摩细分①卷工程型项目航前期扶策划辨型②循专业扰技术聪咨询铁型③住工程梁筹融蹈资咨手询与皇财务贩顾问麻型④行工程酷造价乒咨询裕型⑤工折程管吧理与市监理臂型⑥大艇型的丝式综合欧性公音司型4、施圆工承芹包的叨招标亡与造球价体蒙系5、工茄程咨锐询行贱业的园发展贸程度扛与惯珍例1、什通么是擦项目庙工程熔管理晋模式2、项智目工应程管症理的愿实施水方法3、国兼际工远程常估见管仍理模黑式4、国肚内工谋程管妄理模捷式5、CM管理央工作6、中带国工毕程管身理模渡式发喷展的译趋势三、渴项目孝工程鹅管理视模式案例勒：三虽亚亚说龙湾羽酒店收式公营寓项目欣难点蜡：地毙点优歉越但察地块耐狭小踪蝶，无剩法安努排真同正的旋星级佛酒店抓，（用规划凉许可震的建黎筑面直积仅1.苍8万平顶方米怪，而青一般南星级炒酒店钩最少笼需约5万平切方米识）需涂要进严行很罩好的雄商业帝策划塞与相广应的栗特性待化建邀筑方诞案设茧计、暂最后表业主现与商捆业策让划公绍司——伟业柿顾问杂将项池目确肃定为麦以酒耕店管键理式齐公寓蹲为主草的围斗合建那筑群显，聘友请美掀国著咱名建猴筑师Sc纵ot钞t作为可项目朗建筑从学顾复问，测负责夸概念锈设计晃，并需作局非部扩计展，接同时朽聘请露一家毙国内疏设计义院承委担项钱目工同程设巧计，梁因国湖内设蛋计院公对国颗外建恐筑师风的设轨计思脾路理佣解能幼力不渡足，陷又确等定了榨先行半进行蜜室内网装修故设计疮招标凯，选弓定一尿家有门丰富冒涉外并酒店钞式公舟寓设睡计经治验的戒室内站设计恒师参副与室拥内平普面布泛局设某计，牺先提怠供经隆业主砌与国外外建代筑顾熔问认缓同的故平面池设计绢，交渔国内丙设计抛院完竹善建爹筑方辅案的痒相应染设计混，再捐提供着经业白主与锯国外役建筑性顾问火认同畏的室层内装镜饰效香果设禾计交答国内段设计宫院完韵成相隐应的滤结构榴与机技电系东统设息计。如此鹅复杂忍项目卷管理以模式鸟与架宇构就御必须鹅在设公计工汉作开秒始前辨及第托一份纳设计护合同偿签署牌前明银晰及润确认凝，即吧在项伯目前孙期（占决策挨期）栋就需躺根据撞项目蜡的特懂点规工划好物项目券拟采净用的重管理挤模式畅及相沃应组掠织架撕构。2、项假目工芒程管啦理的捎实施圆方法⑴苹线性距顺序捎法，誉也叫所作传妇统的当项目榨实施译过程（附休图11）⑵舰快速维路径偶法，道也叫车作复面杂或判非传培统的滤项目率实施港过程（附桨图12）⑶甲上述炒两种种方法返的综户合使废用3、国良际工凯程常塔见管谜理模朴式⑴洋传统诸管理批模式您（De缴si米gn它–B剥id繁–B疗ui董ld握M段et前ho用d/裕DB孔B）（附财图13）⑵木建造尤管理仪模式亦（Co容ns挥tr抽uc钞ti纸on虎M眯an本ag箱em款en丘t—CM）（附刊图14）美国CS绿I叫法构：Co牌ns归tr尸uc凯ti忌on挡M另an行ag葬er锅a阻s拔Ad漠vi皮se梅r盖(CM呢a)⑶黎管理改承包懂模式椒（Ma驻na齐ge棋me厦nt毯C录on弱tr按ac森ti绸ng—MC）（附僻图15）美国CS套I叫法抖：CM修a浙t拌Ri轻sk（CM乳@R）⑷组设计去采购具建造晕模式帝（En笨gi燥ne董er此in牺g益Pr骆oc草ur乱em虎en往t遵Co肝ns勒tr英uc覆ti洁on羞/岸EP惩C）美国CS寒I叫法根：De损si橡gn呼-B港ui寸ld彩/D份+B（附头图16）⑸农设计—管理翁模式薪（De考si蒙gn蹈-M轻an抚ag椒e/被D+片M）(附图17炊-1、附垫图17宴-2刻)4、国蒜内工赤程管辈理模暗式⑴自设林管理定机构荐平行冈发包长模式（附五图18）⑵姑“国径金管估理”叫一般名采用疗的标倾准管拥理模垫式——代理命式总紧包型置项目栽管理模式（附贴图19）⑶跟工程辞项目拒管理危承包粘模式礼及政哑府工珠程代销建制（附档图20）政府栽投资清工程初项目姐代建馋模式涉示意声图（附议图21）5、CM管理蝴工作⑴校CM模式元与CM工作键（管包理工贝作）⑵欲CM工作抚的产岸生根局源与不意义⑶不同裹项目法工程菊管理氧模式搁下CM工作戚的承剖担方氧式（附躁图22）⑷它承担CM工作损的一洲方应截具备吼的基呀本能致力与滤条件6、中神国工瓜程管灰理模塑式发孤展的敲趋势国内犁工程垮管理最模式旅的发文展趋咳势主礼要取便决于蹈二个神因素末，一扬是法烈律法轧规的型调整牧变化察，主慈要包装括管请理承败包商园在建反设行校政管乏理方雷面法庙律地抛位的巾确立杯、管拨理与链监理馅和其劫它咨唱询的复合一恨真正乱具有脉建设父行政前管理路体系善层面纺的可协操作偏性，刻设计即资质哪管理领的进脊一步者放开栏等。盖二是驳各个是类型府的建技筑企虑业，并包括丘设计催、咨看询、浩施工坟等单估位谁饲能更秆快、购更好蜜、更蛮普遍掘地具兔有CM管理恐工作锋的能梯力。育综合榴这二碑个因缎素我宁认为欲：⑴幕在国之内推歌行国子外相颈同的候真施世工总楚承包味并采修用DB兽B模式免在近衬几年糠尚不白具备锁充分赔条件伴，因除为中扶国施泳工企映业不厚具备粥设计欣资质僚与施房诚工图脱设计瓣能力桐的情壤况似阁未出恨现能司改变假的苗卸头，捕而中下国咨习询企廉业具丢备编兼制整看个项运目详胞尽规骄范的辈能力道也很尽难在绒短期盈内得岂到提编高。⑵在国创内民球用建锋筑项向目中焦推行EP亦C模式欺如同丧在国植外一穗样仍酒将形开不成察主流纠，因条民用漏建筑思不涉喊及工川艺设径计，债使方滔案设垦计优前化的蒸可能武与工旅程设震计的竖优劣床差别旋的空国间较昆小，宗模式因本身拖的优赖势便扩不突寇出。但在赞工业薄项目僵中，EP境C存在猜发展气空间灯，目副前推匹行起细来主挤要的吵困难撤在于味施工学单位惕因无伞设计门能力凤，缺争乏CM管理沙工作肌能力政，而扬设计近单位或亦缺楚少一蜓般项细目管杠理经检验，属而国惹内咨袍询企意业能狠承担CM管理监工作行的亦隙极短跑缺，忠无法它向上却述类辟企业通提供CM管理这服务逢，只针有在势一定降程度缝上解抱决了敞这三无个问努题，娱工业夹项目悬的EP污C模式哭的采召用就币有相视应程退度的铲发展贺空间靠。⑶D+抖M模式奇的存边在具坚有充竖分的择合理询性，五但在乖国内糟推行渗却面东临着毙因项粘目管成理取久费较凯项目题设计背取费番低而限责任拆却大残得多文的责鸣、权功、利什倒挂御问题,使设飞计院泰难以界产生座做D+阻M的动克机，竹要能德推动灭首先斗要产察生形拴成上绘述动昆机的建条件绵。⑷凶MC模式桐除政侨府工刊程代帜建制裕已形卧成法戚规外岂，其轻它类糊型投捆资项制目则谋找不规到起晒码的办法规凑支持乎，管板理承锡包商辈在建薪筑行盏业管授理中颈的法扬律地臂位无敏法解英决,将极国大地王制约宗这一案模式跑的推搞行。⑸非政府搜工程坐狭义背的代捐建制西将取炊得巨武大发熟展，斯原因咽是：a、政鼓府行述政命巾令的串强制帆性及阳逐渐苍由“领推行句代建轰”转鱼向普肤遍实马行“当代建截制”寺，裕将极即大拓捏展其蜘规模谁；b、推扮行及胃试点副的代验建项签目管境理普扫遍取颈得一万定但悉又是甘根本炉性的淹成功扰，即勺基本谨上杜筑绝了奖投资物的三朗超，病使继虹续推谦行/实行胶代建蹄制存拿在充仆分的掘合理低性与李必要撕性受。⑹哲自设盖机构爽平行势发包臭模式怪，将志越来邻越限赴于技扎术构盼成较刚简单最的项被目。⑺封“国影金管劣理”尤的标窝准管丹理模师式PM核A将会环继续脖得到房诚广泛比的采早用，个一是熔因其怀将成球为政池府工血程代彼建的张另一学类选尸择，训二是旧因一森次性艘项目永投资俱人即放希委讯托专货业管暴理又忙不愿诵放弃候决策躬权的盐心理膜取向斑。四、滨项目帽工程服管理软目标让的制鹊定1、目勉标管踢理的执意义⑴明确泪项目咏管理粒的责钳任，挤建立焰责任且权力野体系敏；⑵目标赵的分译解，拜也是联项目讽管理完责任敌的分么解；⑶是实茫现项石目预忧控与攻过程类控制弃的基士础。2、合须同管卷理是盐实现之目标板管理句的载损体⑴合同闲是在例确定办的技豆条件标或要胆求下堪明确喂项目战参与且方责损权利横及动作方秒法的坊法律赢性文仓件；⑵合同耕是开而发商咳推行策项目劣激励谜机制忘的基榴础文咬件；⑶合同哗是保扩障开递发商漠与其愚它参没与方块共同露利益完及各舌自合启法权普益的基础蜂。3、如拉何制撤定工主程项让目管还理目咱标并讨采用字什么格原则筑方法⑴项目遵总周放期入滥施工挽期项紫目可衬研报带告确矮定的扯开发笋周期及、项绸目的饰进度攻计刊划控注制体哥系；⑵投资智与工障程造锯价项团目可售研报果告的殊“投看资估疏算表确”，澡总价/单价芳合同幻玉体砍系、膛调价铜及变狠更控绪制；⑶工作雪与施病质量宋规范百化的饮项目蝇管理史，确乏定一集个适虽当的娱质量克标准瞎；⑷职业栏健康朴与安歉全⑸社会引可持晋续发宫展环桨境保浴护、呼节约妨资源站消耗弊、省坚地的浆建筑恭。4、工狭程管跃理的荣集成⑴项目言各参午与方哄责、吨权、燃利的干集成蚀，突霜出开贤发商萍的利颈益是善项目缸及各智参与著方的随根本脊利益速，但隆要保漂证其场它参悬与方狗的合覆同约勤定利亿益；⑵项目锯各项顶目管偏理目探标的聚集成盟，突净出各翅项目篮管理伏目标嫌制定海时的届均衡歼，执籍行时宏的适倍度；⑶项目评管理猎全过化程中矩各阶备段管就理任路务的穗集成润。*项目钢功能捆策划鲁的全碌过程撇管理奋流程翻图(暨与吗设计乐及立晒项工菌作关干系图)*工程醒项目泼质量况控制张的全卵过程停管理傲流程混图（际附图双）*工程谋项目烫健康卵、安速全、黄环保耍的全粗过程现管理坦流程疗（附弊图）1、推谨行项尸目总包承包响制的语原因⑴疮从管断理学费的基淋本原期理与袜原则压出发简，实阀现项牲目设纳计管槐理与绩施工借管理侄二个便总体械目标柳的总创体责妥任应辞由各厘自唯全一的舱单位慎承担湿；从炉责、毛权、直利相肢一致寄的原渐则出羊发，语对承宁担项伪目设昌计与龟施工势总体答目标怜责任本的单守位，扑则应体相应喘授予趣其对逐分别爸参加暂设计硬与施粗工供渡货单尽位进楚行总尺体管换理的赚权力愧，以赛避免伴管理令责任娇权力夹系统商的混耗乱与掩冲突抢。从急这二坛层意此义上孤讲，灰在PM泉A模式屋下，赛最适供宜的魂配套掩管理锁体系深就是绕设计虚与施锯工总屠承包粮制。⑵母施工瘦总承播包制蒙与中姥国建渠筑法慨规与愁现行眯建设泥行政赢管理端体系组最为爸一致魄。中质国的红建筑闷法规鹅定：爸“提宏倡对怪建筑长工程讨实行左总承孤包”壁，而乓建设撑行政疏管理浊体系吩，是纪凡单馒独立啊项项马目办庄理施按工许堪可手炭续时麦，均飞只登便记并闪考核疏一个贩“施嚷工单拔位”偏这就弦确定狭了该鼠单位禽将成危为承陷担项雀目与意施工遍相关裂责任再的唯绪一单掀位。五、肉实施轧项目算工程朴管理息的关忌键方格法⑶伶现场容施工艺存在畅共享海资源适，必腹须进矿行统远一的待管理围。具奏体包勺括但斯不限毅于工途地临奴时水瘦电的黎供应肥、共宵用的乳施工隆消防息系统动、统前一的缩慧垂直邀运输斧条件逆、共伪用的盒脚手呼架等此临设被，统牵一的晓工程撕垃圾疑消运辜，现午场施梢工成烛品保秘护等酿。众责所周耗知，延一个害较复料杂工姻程项米目将友起码浅有十岛几家跳到几滩十家郑专业还单位朽共同祝参与摔，它黎们均堵需使刺用上疤述便北利条零件，记但不盾可能太也不全必要下分别决拥有虏提供膛这些麻便利曲的独匙立系赌统。因建廉筑施无工一帮般起加始于地土建绝工程默、又坑收尾挣于土展建工贞程，幸承担并主要柔土建点工程眯的施斜工承盾包商踪蝶往往领要参某加项耽目的上施工趟全过抵程，海故成傲为拥嫩有这且一共咬享系含统资境源并司向各泊专业淘分包标商提们供统府一服邪务与些管理晌的最慈适当足单位劝。⑷闷可使涨项目隔管理岗权力颠及施秧工管刷理与待被管扎理的狱关系拘与施宣工合雹同赋避予的石责任笔权力端相结泰合，尚使管送理行关为与曾合同亡法律里赋予搁权力厦相结爸合，换而使义这种盘对分梯包商寸的管柔理具赏有最乌大力沉度。⑸辣总包坛是管犬理各订专业殊施工惭与供饼应方壳的最鸭适当旅人选详。因共总包情是施说工单来位，熟最理销解同扒为施卖工单酷位的化专业蚀承包框商的剂行事枪方法哄与企球业文恩化，属也具斜有约怨束他扎们的钱力量怨与手词段，座这些砍分包足商如抖由管载理公临司直鼓接管茅理，此则很朵可能戒是“锣秀才不遇到欢兵有颈理说酷不清扒”。总承配包制浇的扩视展除建迎安施解工方晚面一船定要贯推行荒总承政包制翠外，跟建安遗工程蛮设计挥在项芽目技拢术构舌成较型复杂恋时也禽有必艰要推漂行总捞承包号制，公因为守在此胀情况势下有仿大量脾的专宏业设育计需个与总哥体设拌计进畏行协迅调，铁而协商调必迹须具惊有一飘个主帆体，哥就是恨说了患算数砌并能徐承担威相应诊责任唯的一歌方，剪而最趁合适时的人印选为齐承担访建安粥工总疫体设枕计的奶院所快莫属笋。在海配套虽市政雅工程盯施工巩方面悼，如圾面临神场地爽狭窄母，总布工期贵较短裂的情辩况亦宪可推枪行总鸽承包续制，献一般酬都会发取得版良好烫的效呈果。轰市政杠施工译总承士包的绩管理投责任决包括唐：狭案小施测工现遮场的予统一歌布置块、各追专业患市政多工程行在施抗工时航间上梅的协斑调安妙排、防管沟浙挖填狡土方赏的借挽方与吩平衡承，回追填压忘实质艇量的眉责任酱一致腹。市故政施老工总棵承包骂商往精往同驻时承筐担项何目的乏雨污咱水、视供水俊及相伶应道朱路的菜施工撤，并先尽可切能承袄担其恶它专锻业市饥政工齿程的吼管沟陕挖填啊作业饰，使坚其工屯作真消正与来各分乖包工取程形牺成关估联，火并拥金有较望大的基管理佛协调槽资源乏。依以尸上论棚述，兄在项重目施见工期誓，各贡类总律包将嫂成为厚业主塔与管毅理公匹司实还施对何专业归分包锻管理暮的代址理人环，为公使这纠一管厦理体祸系成系功运次行，贵需对逼总承南包商蝇予以婆充分肌的支秘持与坟扶持智，具寇体工像作中泪注意便如下秆各点至：⑴络给予宇其在疾专业鲜分包圈招标消的参叮与权患，使厘总包码在招融标过仰程中捉就形片成对据分包跨的了解浩，并豆认真励听取弦总包欲对分邪包决池标方车面的都有益夕建议这。⑵吉通过管总包逮下达糖对分郊包商炎的各气种指腊令。⑶辅注意服在各万种场申合维规护总裁包对陵分包虽的管坐理权价威与略尊严秆。⑷裁对财梢务状已况好日企业渠资信皂强的赖总包叙，采坏用总涝分包忆式合扶同，元以增钩强其向对分疲包管理军调控祖的力僻度。业主特与项身目管剃理公酸司对尖总承锅包商浅的扶壳持⑴筑合同溪网络吼图是留明晰今项目芦管理碍架构热的最腿好工么具建设茂项目彩及其阿管理否是一但个复椒杂的拳系统现，尤候其在卡项目冬的建部造阶棒段，邻根据锯国家普有关钟法规框及建谎设项邪目投罚资与牺管理阔的一冷般作添法，词每个鹿项目访都不巡寿可避提免地脂有业率主（揉建设何单位统）、汽设计坝单位既、施扑工单真位、胁供货怖单位岸、咨狱询与过监理朝公司辞的参智予，鲁又因贡分包征制是湿在分麻工细醉化、渣专业偶水平粮提高扎与相科对费稼用降勿低的故条件尼下发骗展起挖来的咐，具碎有合姜理性眯，所党以上债述设熄计、亮施工名、咨惭询诸布多方吹面工抽作又肉往往箭派生治出一锻系列物的专臂业分备包人掌。因上固述多勤个单苏位共膝同参核予同勒一个寒项目躺的建羊设，辈就必挨然产扫生各抗个单庙位间捉的关送系，克也必谈然形部成该钢项目猴的管爪理架心构，司无论滩其形柏成是窃主动连的、狭有序挎的、惩明晰谋的、倘科学扑的，妇还是分被动萌、无弦序、泪模糊仆的。哪良好炼的项层目管野理，斜其管艇理模胆式与加架构哭的形受成必如然属提前一谦种情撇况，冶而模表糊混喘乱或考不科幻玉学的过项目吸管理哨模式药与架清构则劈燕必然番造成很各参迁建单阳位工迷作责湿任、铺工作皂界面恩及相丈互关灵系的渠混乱肯，使肢生产田与管蕉理资细源浪席费，朽其结盯果是六建设缠项目晚设定椒工作锯目标园的落盐空。如前社所述煌，建太立项夸目工尸程管币理架馒构，樱是狭桥义项后目管疯理即嘴“业脉主的嚷管理盲”之指首要粒工作差任务怕，在峰委托忌项目摆全过愁程管恋理中露也是挨需第忘一个邮解决化的问谋题。嘴“国膛金管穷理”唐在介胡入每逮一个轰项目召建造避期管总理的扔初期觉，具谢体说煤就是物在详结细了爽解初咽步设族计内果容后谋最短偿的时欢间里努，经耐过与城业主义单位饲的必夸要沟型通，婚都要培完成墙项目童组织论架构娃的制排定工碰作，扁形成凉合同冬网络脆图。2、以奸合同奴网络胃图明忙晰项好目建特造阶载段的绍管理淡架构（见附图23福景懂苑合竹同网乔络图、附图24满洲姻里合冒同网柔络图、附图25莫斯震科中打国贸炸易中猎心合殿同网泡络图）⑵功合同射网络脆图是固项目增管理肠知识含体系商（PM屡B版oo板k）与付工程炕项目卖具体吩情况相喂结合便的产淋物大家辟都知辜道，享在PM改B算oo个k九大欧管理讨中有文一项巩重要魔内容——范围醋管理席，在警范围匀管理良中有吴一个呼重要痰的方穿法即哥工作合分解帮结构插（WB树S—Wo瘦rk沙B馆re为ak吊do米wn疼S偏tr初uc并tu键re），亦可以遗说面独对一酒个庞可大复痰杂的丙工程分项目帐，像单央视丹新台泪址，厌不做WB芳S你对筐项目算就无把从下特手实驰施管将理，师而合间同网摘络图串对工辛程项耗目而织言是枕最重堂要的WB阳S。当疏然仍读存在随着其拴它管同理工荐作的WB洁S。⑶晶编制歪合同拣网络迎图需桌具备炮的基舟本条即件需具要备已要完成誉的初飞步设薄计这昼一技碎术条双件，室因在则初步父设计翁完成榜前，餐项目工工程康的技王术内础容尚垄不能汇最后殖锁定拢，相鼠关专私业工私程是每否存固在，先规模胃大小讽均不知确定肆，是塘无法甚编制轨出切本实有低用的弃合同辈网络奇图的丽。同时租亦需疫具备旧承担年进行亲工程俩技术联经济禁分解火经验魂的专诱家与未团队霜。⑷走合同怜网络往图的蝴作用①忽用于晃界定视设计仆与施荣工总柱承包唉商自茧行承框担的看设计壳或供孩货施监工的红工作与工鸡程范颈围。②雷用于薪界定侵设计走与施词工总斤承包傅商自且己不锈承担适但要婆实行粪总包庄管理垃及配合或订现场夏服务棕的专妖业工昆作或侮工程肚范围远，对蜜不同茄专业歇工作掠或工寇程，总承考包均哥要配腹备适徐当人杰选实兄行管迫理，否不同愤专业岛工程廉所需学的现执场服务及挣配合旦条件责亦有梳不同济。③运用于浪指导梦设计释总承闭包或奴建安就设计秤院所疯，安幸排招茄标用悉图纸棋的绘歉制，因招利标用而图纸桃最好啦按合貌同网疗络图篇确定沉的分债解结犁构分坝别绘你制，欧即一次招薄标用北一套师专用静图纸缩慧。④其结合伏项目慈进度误总控艇计划静要求遥的时惧间，拍按招舞标工释作的告轻重扶缓急岔逐次出图——运用磨快速爬路径重法。⑤昌指导遇项目擦管理蜡公司弟调配陶专业姿管理壶资源吹来组现织专蛮业分糠包的戴招投销标工作及炭此后抵的管遗理。①专业拳技术不上的含可分肥割性宾，且晃分割术后既乔不重压叠又权不遗济漏，盛搭接殿合理唉。②要考阅虑采锦购规经模，剪即分坛解后绳的专池业工误程必膝须仍凡具一烈定的遇经济困规模由，否毕则可坑能得窃不偿酿失。③从施雾工企跪业自坛身特瞧长及厕资质押管理条角度烦讲，菠凡施穷工总崭承包浇不能虎自行茶实施哄或不据擅长拢实施惭的工伙程与灰供货贼均应赴进行肥专业吐分割种，否蹄则如钩纳入汇总承颂包自导行承庄担实莫施范板围，岩他亦阅需向家外采检购，竿形成迁与业晌主的猛利益膛冲突泻。④分解糊的成趴果是恶招标把用的虹设计符图（剂方案婆设计落或相配当于盲方案厕设计孔图，全初步鹊设计猛图到汁标图蒸深度窝或施鲜工图蒙）及今专业塘工程础说明资资料帜。⑤合同拥网络忆图表黑明了腔施工扯总承伸包自充行承滚担范早围及或只负陪责协责调管搁理的税工程雄范围霜，作锡为确惨定总念承包敌不同忆责任馋范围蒙的主持要依宜据，炼须在你施工顽总承介包招羽标前素最终绍确定烧（业宪主审盆批）度。⑥管理遣公司知要视拍拟投亡入管拦理资窄源的菠承受劣力确红定分完解细劲度。永一般比经验千数据疼：在擦管监面分离勾的情醋况下锻，按冷项目供施工逝期全茅程月做数与达项目刘部全译体管侧理工食程师供人数盒计，挖约每3个人·月可语完成跨一项苹合同摆的全胞部工锹程管露理工婶作（3~施4项目/人·年）公。⑸、编箭制合抛同网吉络图梁应掌改握的训原则如何已编制疲：如前忽所述培，工裹程分奇解时些要考载虑采席购的脖规模酱，但纤因此骄也形张成了沉一个丽新的知问题临：即边有时撑从技莲术上都讲应桶对某雨项专烧业施系工与叨供货早进行窃分解弊，按慰分包兄处理票，但刮分解喊后的势分包牲又达助不到扇经济附规模诸。“术国金缠管理拉”在扑北京利国际摸金融岸大厦时建设跌时期傍就面埋临过葵同样慨问题吹，并乞建立广了材风料设毛备采涌购的伸分类远供应太法加甜以弥敢补，鹅具体叙方法讽如下盾：⑹、“渔国金汉管理逗”的同材料倦设备惕采购期分类醒供应抚法是馅对合迎同网暖络图焰的必寇要补魔充将项熔目所脑需材涨料设吉备按载对产写品质捐量与愧品牌蔽的需耕求分诊为三遍类：A类期即由逗业主菜与管早理公您司通掌过招脖投标泳自定羽品牌恒，即逃纳入纠合同唱网络植图的床工程割分包（说含供摇货与互施工炭）与扣单独塔的供娱货分太包。B类雹即需姓由业栗主与贴管理笑公司流提出逃特别主的质哪量与剥品牌驶要求熟，但确因采适购规球模太垫小不宜亿纳入尺合同秤网络体图由超业主盒与管璃理公顷司组私织招宰标采紧购的央材料笼设备埋，对摔这些设纲备材冠料则悦改由总业主情指定僻材料雄设备画所需锦品牌阀的等白级要扣求，罪即指聋定品泡牌范围曲（一塔般3~辅5家）遭及等据级要样求，熊但纳岗入总菌包或傲某专直业分受包的胞供货冻责任。C类盯即不节限定木品牌障，只泊由承推包商如（总蕉包或柳专业趴分包别）按疼监理凶法规捡进行辨用材败报验的拘材料毁与设拳备。分类锄供应值法中荐按合但同网追络图亚需由众总包胆提供定的B类设变备材过料，骄其品俩牌名热录应悲在编示制合排同网洗络图制的同历时形势成，竹一并舍纳入杜总包农的招垫标文催件，青而纳彻入由穿分包遍供货部的B类设骨备材牛料，掩则应饰在分疲包招输标文臭件编贩制时妨一并槐编出廉品牌华名录余。①平行蛋合同牌关系值，即倚处于征合同群网络标图中挺同一条层级脂的并障列合革同关抢系，哄在平像行关款系中攀，做贞为雇饭员的麦平行巧各方箩，大互家都姻是同盒一级滥别的喝承包辅商，当之间互没有涛命令/指令镜与服末从关严系，袭他们剑之间择的协唯调要中依靠场共同摔的上太一级必雇主僵单位两。②总分贤包合许同关领系，设即表床现于添福景召苑国肿际公吩寓合保同网糠络图息中的手总包沉与分影包，寸分包浆与再拌分包蚊之间皆的关青系，姜这一册类合盲同的康关系残特点晴是：猪合同磁的主哀体为男二方桌，即探雇员陵与其板雇主暮，而俭该雇睬员的滨上一激层雇在主是柜作为些见证顶方出疾现于情合同研中，年表明蛛他对窄此合散同的士知情蒜与认愁可。总分形包合蹲同关小系下浮，分夸包的丽合同挤额成投为其枝雇主垄合同苗额的格一部根分，尼以上盈市公悬司而饺言，各表现群为总垫承包伞公司市资产衔的增袜加，俘因应财付及绞未完搏工程盾额是晌纳入缩慧“公间司资够产”诉处理案的。⑺、项么目合怠同网虏络关斜系引玻发的晶合同安关系伙类型③设计——施工抢一体月化（借小EP领C）合霸同关滩系在一搏些特料殊专挂业领悬域，住存在赞着设览计——施工楼一体超化的廊分包庭关系丑，如泉玻璃叮幕墙梢、轻册钢及赖网架严结构迁工程另、楼他宇智再能化钻工程肺、室施内装点修工踢程等百。按熄国内灶外共笔同的搜习惯挠与惯勾例，垂这些各工程开均需木由承惯包商适在投极标阶反段进口行专冰业初脆步设村计、弦并在只中标谋后完王成施便工图返设计且并承母担采崭购与肉施工涨任务迟，这移样的谜工作开方式遣与责稳任方贱式与FI浊DI虽C界定厉的EP办C别无垃二致摄，可讯被称腊为小EP扭C，作离为分站包商易的小EP次C承包代商，介其形明成的远合同饿关系模极具肺特色夕，因吩为他引在设证计上嫩要对绸设计挡总承胆包负达责，羞接受捷其管俩理，平在施低工上业又要丑对施另工总艰承包绝负责饶，接波受其畏管理母，好果在设考计与缝施工料两阶绩段一航般不饱发生驻并行亿期，挠并未递形成院实际稿上的笼一仆察二主选情况神，管卵理关剧系并急不混屋乱。④三方买合同/四方取合同侧关系即表警现于鞭满洲税里三锡发木睡业项政目合挑同网彻络图界中的顽业主恶、设赴计与害施工退总包吗、专散业分欺包/小EP南C之间医的关胡系，学合同昂中的丢主体未为以膊上的较三方时或四恢方，援中国挨的合局同法度并未屯限制需多方箩合同条，但输规定础需在耍此情撤况下柿明确者每一总合同鼠方的板责任置、权与力、差义务裂、利轻益。裙在采捎用三夜方/四方硬合同锄方式查的情月况下烦，项毯目各灰方的阴财务咐税收议关系即较为顷简单稻，业傻主亦栋可按仆合同袖具体隔约定笔直接世完成桑向各佳参与河方的接付款趴，但章总包蒙管理阅的权吃威性上与严滩密性满易被帆削弱崭。⑴、对怪国内掠建筑面工程和界项询目进狂度管犹理现孔状的疯评价3、项虏目的坦进度业计划制管理微体制①管理完水平颠有所效提高胖但仍改有限②灰建皮设单款位（凉项目珍业主驶）及规建设馋工程偿企业很间管典理水营平的裙差异扭性较贩强③有些梳政府侄工程熊的工情期不肌是用古正常肆进度拍管理令管出乒来的汇，而恭是在蛮官员爷政绩驼的压牛力下竹抢出拣来的怕，具击体表渠现为蓬：为皮抢工陪期而狡违反终国家述规定皇的建脱筑审摸批程帜序，发不惜哲随意登加大茧技术无措施旋与工晕程其雹他成批本投管入，优明显泥损害秆项目克的质舱量标吹准，筝这样品的进凤度管门理违膀反了广项目抛管理久的集滑成原伶则，肠与正连常的族进度猛管理贤目标破相悖盯。④上述阅的项久目进恐度记免录往围往仅酒限于博项目走施工具期的融进度而，而蹲对约肃占项蝇目生龟命周伞期一他半时帝间的炊项目宁决策轰阶段倒与建仗造期旅设计逼阶段所的进糠度管王理而怪言，致进度侧往往售成了愚无人炒管控州的事充情，族进度荐管理拢仍普刮遍是狱“木暴桶理肆论”穷中的董那块参短板浇。⑵、国洞内工狡程项伶目进场度管古理存耳在的女普遍弱问题①业主抓与工臂程项慈目管达理公盗司在寒进度奏管理日上的磁缺位②进度嫌管理辩机制传的相前互分推割③蚕各蝴参与亩项目灭建设哀单位梨专业纵化进台度管舟理人搭才匮惨乏，仙进度额管理矛信息拒与数铸据积累莫不多船。④巡寿项痒目进境度管蜓理的第组织脖机构理不健害全⑤则关强于“叠计划嗽赶不反上变耻化”翁的认昨识误溉区⑶、论建立拒项目春的进宋度计般划工熔作体触制①业主狼与管阳理公挂司的皂月/周计垦划体斥系（附图26国博姜设计卸招标业工作贷计划）②宵由项滑目主绳要参差与方鸭制定层并共驶同执党行的倡三级熄计划充体系培（附图27福景穗苑进崖度控制耀计划继图、附图28进度政总控叙制计阔划（适样本催））③缸在项雄目全别过程童中实总施进该度管稍理的肾关系（附图29工程峡项目呆进度通控制斥的全帜过程管卸理）④疤项目玻管理公部经特理在关项目财进度妖管理连中的言核心纽奉作用⑴、需底要澄辰清的证几个姜基本肾概念4、项隐目造黑价的寒总控塌制体许制①项目摘投资秒与项隐目工样程造不价（见附图30北京灭地坛具医院珍项目励建议兆书与然可研泡报告或中的角二份孤“投颂资估己算表凉”及祖设计色费用乌计算白表）②王造当价控被制的傍技术最基础项目建议书的类比项目建筑方案设计/工程方案初步设计施工图设计框算总投资（含粗略分项的框算）投资估算（含确定性分项的估算）工程概算工程预算逐渐深入逐渐精确⑵、烤项目梳造价节与投帮资控些制过侍程①在提出项目概念（机会研究）方案设计+可行性研究阶段。②在可研报告批复完成施工图设计的阶段。③在施工包承包招标及此后的工程施工实施阶段。④项目投资/造价控制的全过程管理流程（详见附图31工程项目投资/造价控制的全过程管理流程）③工程匀估价鼻与工我程造转价④工程么量清谱单与榜定额用体系⑤项目剧工程马造价励的预宵控与拐实控⑥几个件重要望概念橡的相出互关懒系A工程泄量清丙单的哄编制羡与设肾计图维纸深侵度的荷关系B工程袍量清君单与芝概预我算方屠法的表关系⑶、项僵目投运资/造价洽总控党制计避划的蕉编制（参见附图32福景著花园纵项目汪工程洁投资垂总控准制计闷划）①造价释分解糊结构仆与工钓程分宋解结鞠构应出完全良相同跌，可丸以说联造价稼总控左制计蹄划顺脏时针糠旋转90度就码是一暗份合仍同网转络图刚。②确定脸每一着项工殿程合剂同投凡资/造价吴控制详限额泉所采少用的节管理驶方法径，取轨决于况编制厘投资/造价线总控栋制计瓦划时吸各项径及子纳项工步程招鄙标用择图的恭设计磁深度幕。③赌对定少额价萄与市斥场价拣价差仅的估纸计与危运用篮。④编制张范围⑤编制忌时机⑥匆管理伪组织⑷、项陷目投码资/造价破总控甲制计匀划的舒运用①在项过目管拆理部竭按照鼓合同溉网络诉图依荒次进逮行工挺程或狸子项专工程旁招标绘时，瞎有了耽分解役的投冶资/造价盟预控墓指标料作为忙中标登价的群上限觉，只下要是本每一托项工遭程均刚不超劝出限贼额指弃标，巴或是忙已完挠成招歉标的曾各工占程中针标价拜之和衬不超上过相登应预往控指乖标之就和，接项目津总投盼资/总造绳价就阁不会孩超过柄项目讽可研约报告闭的估外算投康资总薯额，袖项目浆投资虏就已贿经受捏控。②依项笛目投撤资/造价小总控宝制计刘划及导项目摩进度谅总控长制计碧划，及并依每行业晒惯例沈与市绳场行参情设概定各维类合厕同的醋付款歪方式色与条蚊件，侵便可描编制鹊出项暗目月税度付窗款计撇划，极为项胞目投标资人劣按期毕筹备游工程缠资金徒提供遗有力舰的依耍据。（详爷见附图33福景景苑月认付款如计划）③结合薪合同祥网络机图、喉进度刘总控径制计颂划与搜投资/造价营总控缝计划伪，可珠依上担述用部款计开划数踪蝶清晰赢绘制伞出项筐目计仙划投缘瑞资曲简线，肝再按千项目浊已核染定付仪款月残证书菊累计搜，可贤绘制烤出项贤目实尤际完侦成投绸资曲原线，妨而按液已付威款凭践单累椒计，掏可绘悠制出缺实际系支付昌投资见曲线退，而古形成坟项目妇管理酒的重叠要成晕果。（详毙见附图34北京省国际牙金融缴大厦封相关胁文件）六、府项目弹流程换与报证批管级理（一躁）、伟什么些是项历目建循设程熊序（二碎）、辰决定厕建设窑程序筋的主杆要因乘素（三捐）、哄房地恐产项盒目的落报批州管理（四场）、嚼搞好源项目嘴报批娃管理娘的对病策（五购）、跑房地资产开铁发项辟目建盯设的怨基本孙程序（六渔）、结房地狠产开散发项醒目建亮设的页基本序程序（七知）、拴项目阁报批枯管理逆工作塌案例翻分析1、建帅设程洲序的漆定义2、程字序可库以分先解与离细化定义吸：事常务性奇工作股进行要的规底则与的次序共，建偏设程狐序就刘是建样设项聋目运远行中践应该贪或必层须遵哲守的莲内在舅规律掉，其嗽中属看法律消法规诞性的城必须桃遵从从，而兰属科轮学管拨理性献的则板应该济参照仍办理逝。程序阵可以撞分解肠与细孟化，抢视对防上述凝办事割规则堡与次岸序研丝式究与沙掌控蜜的深劈燕入程获度决揉定，计它在谁综合理流程送图中欣只是块一项鉴工作估或成蛾果，侮但它碑本身金又具毯有更猜深入栋细微中一层坡的内圾在规笑律，乳进行窑这一鞋工作屡可形丝式成一犹个子拉程序软。（见附图35枝-1、附图35投-2）（一称）、影什么包是项唐目建垄设程夸序3、程讯序可嫁能发假生变馋化程序邻可能些发生锋变化哗，这销一方抱面是迷由于亏在从未计划妹经济双向市坑场经率济转雹化过苹程中搂法律材法规吧会有俯较频澡繁调墨整，阅尤其祖是法套规，浩直接忆影响墙建设母程序岸的制屠定；摘另一苹方面兔则是蛇管理慨体制柔、模境式、轰方式嫁的不疮断改截变；朋甚至矿有些悄行政礼主管经部门尸和内魂部机亚构设剑置也启在变语化，测其经益办人扣员更徒是经铸常变扮化，装均会惯造成治或提泥出办离事程忍序的贸变化猛。4、程熟序的墙灵活挑性程序忆的灵交活性倍，在翼上述浪一系对列的辜变化损中，惠除属嘴法律盏法规弊