房地产项目市场调查方法

第3章房地产项目市场调查研究

一、房地产策划员（一）市场调研

1.技能要求。（1）能够至少使用一种调研方法完成市场调查工作；（2）能够收集和记录市场调研信息；（3）能够收集市场信息。

2.相关知识。（1）市场调查的作用和特点；（2）市场调查访问的方法；（3）市场供求的知识；（4）统计数据收集知识。

（二）信息分类汇总

1.技能要求。（1）能够对市场调研信息进行汇总；（2）能够按照信息来源和特征进行分类。

2.相关知识。（1）调研信息分类的知识；（2）信息分类的方法。

职业标准工作内容

二、助理房地产策划师（一）制定市场调研计划

1.技能要求。（1）能够确定市场调研范围及流程；（2）能够设计调查表和调查问卷；（3）能够组织人员开展市场调研工作。

2.相关知识。（1）市场调查的原则；（2）市场调查问卷的制定方法。

（二）市场调研内容分析

1.技能要求。（1）能够评定调研信息、剔除误差信息；（2）能够对项目概况进行分析；（3）能够对市场宏观调查进行分析；（4）能够对竞争对手资料进行分析；（5）能够对市场需求状况进行估算；（6）能够对消费者行为进行分析。

2.相关知识。（1）项目概况调查与分析方法；（2）市场宏观调查的内容与方法；（3）竞争对手资料分析与方法；（4）市场需求估算方法与内容；（5）消费者行为的分析方法。

三、房地产策划师（一）组织市场调查

1.技能要求。（1）能够确定调查的主题与内容；（2）能够市场调研方法；（3）能够组织实施市场调研活动。

2.相关知识。（1）市场调查的流程与方法；（2）市场调查组织方法。

（二）市场分析评价

1.技能要求。（1）能够针对市场强弱势进行分析；（2）能够进行项目定价分析；（3）能够对市场进行预测。

2.相关知识。（1）市场分析与预测方法；（2）项目SWOT分析方法；（3）成本和需求估算方法。（三）商务环境分析

1.技能要求。（1）能够分析社会经济状况；（2）能够对法规政策等软环境进行分析。

2.相关知识。商务环境分析的内容与方法。

一、知识要求

房地产市场调查的特点、作用和原则；房地产市场调查的程序；房地产市场调查的内容；房地产市场调查的方法。

二、技能要求

制定房地产市场调查方案；设计房地产市场调查表和调查问卷；进行房地产调查统计分析；撰写调查报告。

本章学习要求3.1房地产市场调查概述3.1.1房地产市场调查的含义

房地产市场调查是指为实现房地产项目特定的经营目标，运用科学的理论以及现代化的调查技术方法和手段，以客观的态度，有目的、有计划、系统地通过各种途径收集有关房地产市场的信息资料，通过对资料的整理和分析，来正确地判断和把握房地产市场的现状和发展趋势，从而为开发商预测房地产市场未来发展、制定科学决策提供可靠依据。

房地产市场调查是房地产项目策划、规划设计、经济评价和市场营销等工作的前提和基础。3.1.2房地产市场调查的特点、作用和原则

(1)房地产项目市场调查内容的广泛性和复杂性

(2)房地产项目市场调查内容的针对性和时效性

(3)房地产项目市场调查方法的多样性和专业性1.房地产项目市场调查的特点

(4)房地产项目市场调查结果的局限性

2.房地产项目市场调查的作用

市场调查是房地产项目策划的基础，其主要作用表现在：（1）市场调查是项目策划者认识市场，捕捉新的市场机会的前提；（2）市场调查是项目策划者感知市场，了解消费者需求的主要手段；（3）市场调查是项目策划者了解市场、挖掘卖点、形成创意的必要前提；（4）市场调查是项目投资机会研究、项目定位、项目规划设计、项目营销等一系列活动的基础，贯穿项目全程策划的始终。房地产市场调查项目定位投资机会研究项目营销项目规划设计认识市场感知市场了解市场(1衣)准确邀性原沈则房地谦产市阻场调舒查的员准确遭性取预决于虹三个暗方面彩。①扯市场舅调查堵人员戴的技聋术水椅平；虫②市皇场调瞎查人铺员的荷敬业篇态度纪；③嘴被调猴查对馆象的塘态度畏。(2胁)时效喷性原巾则3.房地毫产项躁目市泳场调半查的成原则(3松)全面怀性原茄则(4午)针对择性原堤则(5凤)创新辞性原喂则3.圈1.晓3房地样产市寇场调会查程魔序建立伙调查井组织初步叼情况奇分析制定纤调查膊方案收集冷资料资料弱的甄旧别与熊审查分析虑数据房地配产项陕目市场调笼查的邮流程撰写境调查悠报告确定宗调查康目的总结穗反馈分析创和总动结阶狭段实施针阶段准备腹阶段1.准备秆阶段（1）确疤定调士查目券的这是脸进行竖市场牲调查夜时应敌首先号明确乘的问宏题。碍目的胡确定响以后程，市丹场调饭查就漠有了话方向毅，不悠至于贯出现燥太大框的过意失。调研锄人员炼必须尊牢记额调研忌是为乡丰营销昨服务处的，恢其目纱的是纷发现运问题粒并解火决问拆题。（2）建湖立调惜查组令织房地闪产市老场调拆查部匪门，宾应当搅根据笔调查甚任务默和调醋查规盯模的柔大小昏，配爱备好面调查间人员风，建蓝立房山地产烦市场非调查勤组织棉。调部查人衰员确奋定后仅，要凝进行升以下夹内容恭的学躺习和唐培训签：①明垃确房艘地产吸市场肯调查共方案讯；②掌丘握房单地产捎市场适调查午技术篇；③了度解与弓房地昆产有静关的征方针职、政椅策、枣法令堪；④学梯习必唤要的酿经济响知识订和业废务技支术知起识等股。（3）初钥步情若况分矛析初步以情况混调查枯通常跌有如口下三茎个过啊程：①研究吸收集帅的信敬息材活料，止包括洁研究民企业外部材料炕和分该析企吊业内部材料坝；②与企贫业有芹关领导进行非正圆式谈岩话，从井领导宴谈话穴中寻胶找对退市场顿的初步翠判断；③了解饰市场注情况茅，分员析消费惑者对本公迫司所开罗发经站营的富房产书的态度等。初步唯分析挡中，蝴如果去原来粥提出拖的课她题涉蚕及面哨太宽撕或者压不切答实际鸦，调格查的遗范围亲和规正模过闪大、矩内容毅过多螺，无虾法在谅限定贴时间裂内完蒙成，椒就应壶当事般实其业实地船加以急调整畅。注意董：初步南情况辅分析表的资竿料收苦集不引需要言过分枣详细将，只需需要守收集揭对所练要分柜析的除问题猫有参航考价影值的芹资料蹈即可助。2.实施幼阶段（1）制廊定调到查方帖案制定果房地性产市彼场调愈查方愧案是涨做好师房地剪产市诵场调喝查的泪重要迫前提胜工作纳，一偏个成骨功的纯调查柿方案碍将决窝定调食查结短果的码真实雅性、界可靠完性和没科学匀性。调查换方案西设计嫂的内竭容如昨下：①为完晃成调牧查的虾课题联需要闷收集乔哪些转信息袜资料塘。②信息赚资料伶从哪忆里取酷得，朝用什鞠么方省法取偷得。③明确伯获得丝式答案延及证质实答闯案的悔做法符。④怎样市运用连数据拦分析费问题蚊。⑤费用膨支出迟计划脆。⑥评价苹方案殃设计洽的可支行性捐，以痒及方六案进赠一步他实施眯的准潮备工净作。（2）搜怠集资斧料根据央资料味来源量不同铸，一钟般分拍为一锄手资胆料和离二手风资料浆。①收扎集二言手资径料。麻二手彩资料佩是指均以前丙已经双收集馅好的妹，不壮一定侍与当什前问脆题有吉直接淹关系炒的信额息资耍料。二手度资料约的来离源有女：一是项目泄内部，常目见的潜内部朽资料台来自洽于开茅发企企业的共内部待数据务库。二是项目违外部，来寒自于炊公布漫的信您息，庙如政赵府的它法律帖法规什文件滥等。注意丈：二手挑资料封，必攻须保闸证资父料的稻时效旁性、送准确还性和雁可靠偿性。②收呆集一鸽手资月料。枣一手疑资料润是指喉为了诵解决因特定仇的问胶题而诞专门管收集史的原遥始资峡料。研究跑必须轻以第谈一手浮资料屯为基笼础，乒这种疮资料励的获纱取往缓往来创源于隐项目满的实饮地调垮查。（3）资挽料的隆甄别起与审道查资料死的甄热别与亿审查州非常求重要述，主浅要表耽现在侧以下贝几个既方面毙：①由于翅抽样舒或调谈查方卖式本扬身的椒局限车性，期使得赞市场亏调查亭不可桥避免侦地存么在一陆定的死错误咳，因谈此在分抽样默及调僵查方雪式的霸选择炼上，合理伞性的稼原则更为穷重要凭；②实地持调查非的真实晒性，真率实的觉调查槽和分友析以香及与仅项目草有着造密切逐相关滋的资锯料，勤显得刑特别嫁重要姑；③调查负人员泉完成曲调查武后，胀应对调查播结果进行晕必要匠的事后南复核。3.分析满与总夕结阶瓶段（1）分逃析数凉据数据得分析拦的目懂的是穗解析流所收规集的剂大量逃数据烧并提朽出相盒应结蜻论。分析站数据酷的过栗程是液一个切复杂编的系坡统过专程，篇其主论要步踪蝶骤如琴下：编辑栏整理将资外料加尽以筛捷选，震去粗们取精既、去敏伪存浴真保证脉资料惧的系修统性棕、完送整性炒和可率靠性分类嫌编号将调恶查资喊料按坊适当碰的类呜别分哨类便于去查找耽和使配用进行蛇统计将资抱料进鸦行统财计计级算编制县计算殃表、夕统计愿表和沾统计让图比较母分析赢、结良论（2）撰腐写调固查报肢告调查业研究松报告丝式主要客是归只纳研聚究结傅果并常得到犯结论对，提牵交给幸管理使人员公决策局使用废。①撰写缠调查振报告井的要源求A.客观被真实燥；B.简明古扼要努；C.结论井明确藏。②撰写朗调查煎报告耗的主录要内迅容A.调查艳目的铜、方醉法、颤步骤畅、时泊间等拥说明喝；B.调查寇对象余的基叛本情握况介宅绍；C.所调唐查问隔题的羽实际亚情况借与分泳析说急明；D.对调扔查对秤象的旦基本属认识广，做锄出结迎论；E.提出龟建设筛性的站意见鸣和建引议；F.统计续资料嫁、图驶表等挽必要示附件尼。（3）总愁结反扔馈总结因的内拥容主骑要有粒以下夸几个束方面童：①调查链方案锡的制舍定和灭调查甲表的独设计惊是否焰切合她实际铃；②调查并方式圆、方恒法和蚊调查匠技术忽的实狮践结袋果，奋有哪被些经恋验可倍以推踢广，坐有哪尊些教党训应机当吸炎取；③实地朱调查穴中还驾有哪型些问偿题没吉有真场正搞衰清，画需要委继续糠组织态追踪就调查秘；④对参鬼加调透查工瘦作的邪人员誓做出艺绩效逆考核码，以丑促进场调查捷队伍蔑的建尚设，全提高杯调查膏水平鉴和工虚作效唱率。注意圾：在实殊际的衬房地编产市客场调香查中虽，可需视调诱查内叮容、漏环境发条件血和调绣查要男求的雕轻重东缓急贴，灵刷活安榜排调典查步敬骤及互程序亮，并壳非一企成不拍变。3.寒2房地坝产项展目市快场调举查的舱主要额内容3.般2.围1房地雨产市显场环址境调预查1.宏观欲环境叠调查灯层面（1）政桌治法运律环甲境应当饺关注贵政府还有关疗方针声政策伸，如叶住房躺制度狭政策环、旧涉城改槽造政距策等倚；也要膊调查摇有关甚法律湿法规莫是否红有新眉的调好整；必要黑时也陡需要浊关注磨政局退的变馋化，辆如政琴府人嗽事变拌动以辟及社生会动我荡等近情况氧。【例子】20勇06年5月17日温鸡家宝舞总理终主持市召开锈的国歇务院赛常务请会议凯上提祥出的小促进哲房地别产业球健康捡发展杀的六蛛项措恭施（“国六许条”），拳包括闷住房广供应漠结构贩、税录收、零信贷唐、土泽地、寄廉租黑房和烫经济晃适用是房建塑设等火方面此；（2）宏念观经担济环乔境。包括畏国民慈经济妇生产葡总值偿、国疲民收腾入总垫值以鞠及其附发展环速度层；物价北水平治、CP届I数据译（如诉我国08年上厅半年CP侵I上涨7.枯9%）、筑通货挽膨胀以率、抵金融汗市场移环境萄等；城乡印居民较家庭颠收入侦、个豪人收慨入水帖平；通讯遍及交切通运锄输、蒜能源烈与原循材料畏供应子、技御术协恳作条堡件等艘。注意激：在经千济环虹境调庄查中护，房地擦产金须融状降况是影只响房亏地产饿开发侵的重坐要因母素之勿一。【案例】中国阿人民蒙银行9月15日宣险布，已决定烟下调舒人民随币贷零款基陈准利辣率和倾中小厌金融刮机构哪人民薄币存缎款准缠备金引率：粒从20灯08年9月16日起垫，下悔调一握年期牲人民域币贷蛙款基虫准利解率0.与27个百轻分点寄；这麦是自20才04年10月29日以拳来贷猪款基牵准利任率的恭首次君下调屋。（3）房水地产华市场虏总体移运行疲状况对当怠前房咬地产长市场章总体烘运行暗状况童的分迟析判威断和雪预测届，是结项目班前期寄投资芹决策寄工作备的重眼要环受境，疗对项苹目开偿发有风着根配本性疗的影锻响。【案例】从20迈07年下序半年矛开始礼，一斑直上倍涨的臭房价逗首先暖在深愁圳出伙现放颤缓的云迹象躺，进康入20工08年，吓深圳片等几农个一爱线城下市房初价出研现下闸跌现负象，肿同时豆也影击响到况了其鸟他二笑线城慈市，关济南妄房价哥受此沉影响集，上嚷涨速溜度逐尿步放宣缓。（4）人晨口环衬境人口忠是构尿成市抛场的嘉主要诞因素侄之一物。人要口调净查的咐内容荒包括套人口姻规模希、人越口增勒长率锁、人箱口密航度、陈人口蚕迁徙艇流动凳情况穴，人淋口地猎理分颗布、帆民族驴分布孔，出视生率农、结啄婚率协以及续家庭泡规模宽等。（5）技莲术环兼境主要划包括滋有关农建筑紫设计峰和建成筑材忠料等迟方面此的新冷技术努、新峡工艺判、新甲材料螺的技始术现冒状、拌发展蛇趋势忌、国疗内外晴先进锁水平希、应艰用前输景等碗。【案例】南京昨锋尚这国际靠公寓利用依可再否生能拜源使烘夏季逢制冷瞎不用仔传统编电力日，一后年四惭季保对持适质宜居挑住的兵温度著和湿际度，评室内育装修咳和配犁置超播过五很星级叙酒店目，实虾现六出星级题的舒离适和蜂节能傲环保挎。锋啊尚国五际公聚寓卫搅生间霜的瓷狸砖全其部是苹整砖难并与摘卫生报洁具横对中镜；除虑精装挎修质喷量外霞，在以建筑钱科技古上还挺设有盘卫生串间墙始排水毫系统缴（根载除卫乔生间谦异味达）、扰健康竹置换轮式新纹风系狠统（贤预防炮空调咬病）匙、垃剥圾处膝理系节统等销八大蛛子系斜统。（6）对呀外开但放程荷度对外滑开放驴，是燃我国麻进行胶对外霉房地忘产交腾流、点房地陪产合课作的旅重要勾举措容。【案例】20愚07年11月7日，投国家搞发改壮委和铺商务贿部联依合颁唉布了《外商山投资黄产业朋指导醉目录竞（20扔07年修挑订）》。《目录》规定乌，从20杏07年12月1日起城，不顺再鼓冤励外涉资进胸入内束地普税通住善宅的插开发湾建设典中，争同时灰该政低策第辛一次牢明确谷提出次，外阀资进阔入二赠手房朝交易挠市场财及房奴地产薄中介请或经驳纪公倍司的举途径盼也将慕受到督全面像限制眯。2.区域辞环境鞭调查咽层面（1）经央济发踢展水恒平主要剥调查拿城市顾或区浅域的饱经济月总体唐水平欠，主惑要产治业及卫分布乖、居艰民收歪入水属平、随购房糟消费完能力安等情足况。（2）城加市发带展规遭划主要蜻调查淘城市鹊发展僵的战驰略方悦向，殊这是总项目顶选址况着重拢考虑僻的问仿题，雁它直纤接关幼系到愈项目贱的潜餐质和滋增值叨的可请能性驻。（3）房到地产槐市场沫供需喜状况以此宣判断煮市场欣供给伏和需阴求的极基本淘状态茄，从增而为傅项目吊定位团、开飘发规楼模、岂风险估程度衔等参逗数提它供依咱据。注意犹：在房叉地产班市场悠行情粉调查冻中，脂价格稻调研株尤为尺重要孔，包杜括：尼整体地价格友水平医和变观化趋乳势、植影响福房地盐产价朝格变蹲换的向因素转、变汽化并物引起它的反境应、具新的劣价格突政策叼等。（4）社搜会文罚化环秀境。包括怕教育虽程度逮、文混化水吗平，屯价值贱观、犹风俗设习惯阳，社书会阶壁层分原布、喉宗教爷信仰萌等。企业侵营销请人员捆以此旷了解教不同讽消费辆者行殖为，贯以正左确细贵分市戏场，是制定菌企业椒的市闹场营惑销策哄略。（5）房联地产听企业辱情况晚。包括忠城市扮房地版产企亿业的朱数量呼、类宰型、捏企业致资质施与实含力等轻概略赖资料类。（6）专拾业机揉构与批中介征商情充况调旱查。主要乒调查衬工程回咨询堆公司核、规秤划建馒筑设竟计单艺位、介房地肉产销撇售代触理公课司、嫩广告依策划膨公司户、物们业管纤理公送司等士等。（7）城值市或喂区域没的交徒通条挨件研防究。对城患市或脚区域衬的交堪通条联件进控行调夫查和付分析只，有瞧助于纪项目合选址记、交制通组笔织方删案设筹计、回项目较定位项等工袖作。（8）影菜响区盼域发调展的撇其他缩慧因素双和条和件。主要浆包括属对城角市或戏区域荷内的独历史锦因素麻、文程化因爸素、框景观桐因素郊、价伪值取棋向、补意识企形态粮、气忘候条初件等滔方面乔的调色研，耽有助材于做证好项树目总煮体战岔略性抢定位阅。3.微观商环境句调查熊层面又称丈为项浙目开聚发条虾件分团析，领其目评的是厦分析从项目抵自身立的开舰发条起件及蓄发展兵状况既，对暴项目杀自身参价值剧提升肿的可显能性敌与途新径进仙行分我析，泻同时喝为以育后的奥市场甩定位肤做准朱备。琴具体痛包括幻玉：（1）用地聋现状为调查纤与分液析。主要迁对项广目的艰地形肾地貌覆、地廊质条负件、蜡地上永附着咸物等朴情况福进行烘现场串勘察颠和分拥析。（2）项目售周边贸环境遥调查些与分欠析。周边约环境雕主要角指地格块周剑围的估物质娘和非霜物质甩的环些境与朋配套所情况机。（3）项贵目对瓜外联沫系程消度、愁交通垂组织淹等分态析与伙调查蝴。3.盲2.且2房地件产市欲场需棕求调照查1.市场渐需求帖容量贫调查需求屿容量高，是百指对捐房地吴产产版品有购买誓欲望且具拢有购买刘能力的市光场需求剧总量。主要档包括财以下语几个幸方面困：（1）项躬目所况在城雪市人赌口总忆量、朋家庭德数量匹及家挖庭结隙构；（2）有碗购房理需求彼的人杨口数丑量（世现实惨需求隆和潜怒在需吐求）跌和整纱体特所征；（3）居戏民对封各类祝房地落产商裳品的瓜需求剩总量陕；（4）居顾民的负消费抛结构配；（5）居痕民的常收入乒水平促、储妹蓄余伏额和绕支付驻能力庆；（6）影传响房魂地产记市场仁需求仰的因撕素。购买帝者需求浆的主户体需求潜行为旁的实纪施者购买浮欲望需求美的动坑力需求普行为渣的源丧泉购买竖能力需求胖的实寇施条志件需求矛行为仅的物督质保挨障市场需求2.消费衣者调惑查（1）消补费者恒个人荡特征即消滚费者最的个炸人基竟本信偶息，达消费佳者个学人特督征调满查是肿客户兽甄别孤的重励要依桑据。玻主要制内容葵包括哲：消未费者把的年闪龄、特文化阁程度喂、家透庭结胆构、连职业桂、原落居住携地、终宗教导信仰忍等。（2）消很费者荷购买谈动机消费忘动机葡是引骨起人定们购垄买房缎地产餐产品艘的愿育望和顺意念俗，即锁消费称者出踩于什更么目届的去免购买述房地阳产商转品，锋是产车生购邮买行盼为的棵内在云原因男。（3）消才费者居购买汪力水项平消费居者购鲜买力恭水平次是指砌消费融者对辽某类需房地煤产产社品的世最大刻支付捉能力夕，这悼是影里响房反地产辉消费旬的最势重要驳因素速，它务直接昆决定渠了消倦费者其的购忌房承马受能鬼力。消费麻者购渣买力掉水平争的主储要衡艇量指衣标是范家庭服年收蚀入。3.门2.炒3房地幼产市奔场供疤给调堆查1.房地叮产市盐场供苹给总浑体调贪查对整浪个地所区房纸地产榜市场崖供给哲情况帅的总灰体调川查主致要包影括：器房地服产市慢场产炎品的揪供给抹结构沫、供宁给总辛量、败供给数变化凤趋势队、供怠给的箩充足拆程度遮、房驾地产基产品校价格帅现状危；本定地以陷及外伍地房龙地产欲企业仅的生堪产与达经营晕等方聪面的杜调查懂等。在房仪地产然市场近行情膊调查相中，纵价格蔑调研盗是重朽要内炭容之巨一。2.竞争余楼盘悼调查竞争蔽楼盘挨分为升两类终，一萝类是恋与所陆在项英目处伙在同竿一区叠域的血楼盘枝；另读一类端是不夹同区交域但督定位搁相似辜的楼观盘。主要臭包括裳：（1）竞基争楼悉盘的梯产品春调查主要拥有楼览盘区洁位调歉查、沾产品胜特征景调查软、交权房时客间调箩查等幸。（2）竞菜争楼序盘的饼价格哭调查它是慢房地腹产营弄销中尤最基杀本、筹最便父于调燃控的颜，在肝实际蜓的调庄查中小也是诱最难后取得逐的真妨实信伤息。包括单价叶调查便、总惩价调作查和祥付款毁方式湿调查。单价膛反映闪的是爬楼盘跳品质水的高罗低，储而总去价反嫌映的弃是目立标客谜户群齐的选必择结剪果。注意昌区分夹：起价馒均价镇主态力户岭型单屠价项目名称项目地址开发商/投资商开发商名称：投资商名称：联系电话建筑及景观设计机构策划代理机构项目占地面积（亩）绿化率（%）均价建筑面积m2容积率最高价规划用途规划幢数车位数量价格土地年限公摊率朝向差规划户数销售率层差建筑结构交付日期商铺价格（元/m2）工程进度物业管理费付款方式及优惠户型区间(m2)主力户型开盘及入住日期开盘日期入住日期楼盘特点：（3）竞棕争楼餐盘的遥促销终手段扫调查竞争博楼盘跑的促题销手柳段是表项目毁市场退竞争系调研锈的重承要方咬面之证一。①广告促销毯调查耐。这掘是房遭地产拥促销仓的重氧要手译段，弊对竞拐争楼湿盘的封广告伤调查途是市答场调丑研的馋重要权组成朋部分德；②活动促销节调查淘。通厘过开矮展一坡系列妨促销捷活动恋的安悠排，皂可以贞营造妻楼盘但的销勒售氛狂围，佛促进背销售樱；③人员促销惹调查荒。与袍客户显面对峡面的只人员路促销韵是传蝴统的避促销祖手段用，也辈是目拆前开溜发商木的主若要促盾销形再式之革一。④客户狸关系促销刚调查墨。目波前，渴房地始产促妖销的跳竞争猪已经擦从单茫纯的朗交易恢营销商上升惹到客灯户关琴系营紫销的榴层面迅，这旅是一矿种企娃业与延客户诸共同疤创造博价值搂的营灶销理献念。（4）竞津争楼湾盘的塑销售撇情况垃调查销售平情况还是判钢断一根个楼能盘最坡终的束指标糊，但改也是简最难促获得警准确弹信息慰的部户分，疼主要完包括依：①销售抄率。最基周本的迫指标斥，反赤映了印一个促楼盘鸣被市愤场接剖纳的型程度稿；②销售顽次序狂。指不扑同房逼屋的裳成交维先后沈次序喂，反下映了问市场版需求型结构侄和强煤度；③客户祸群分园析。通过霉对竞哄争楼敢盘客温户的代特征裤分析超，可剪以分帮析其它购买捕动机握，从夹而找扑出本霉楼盘余影响溜客户落购买喇行为笼的因朋素以咬其影熔响力魄大小课；（5）竞扒争楼阿盘的测物业叫管理勤调查物业点管理迹调查盯包括彻物业暗管理茶的内郊容、德管理慌情况月、物痰业管都理费席以及醒物业妥管理扯公司祖背景袜、实服力以通及操丢作过基的项胸目等拔。3.竞争陪对手击调查对竞服争对捏手的妹调研术可从俊以下渠几个鬼方面凤进行懂考察致：（1）专余业化乔程度。指竞披争对毅手将半其力护量集锅中于锦某一傲产品幕、目宋标客庆户群己或所蓝服务忽区域勇的程声度；（2）品熊牌知殖名度。指竞他争对绑手主钱要依辉靠品伐牌知涝名度鬼进行死竞争肆，而电不是惕依靠挖价格跟或其客他度磨量进耗行竞椒争的仁程度岭，如王万科酿、中狭海、值金地螺等开辞发商屿品牌刚。（3）推抹动度司或拉曲动度。指竞勿争对胁手在校销售为楼盘墨时，勾是寻赵求直踪蝶接在原最终失用户周中建疤立品犁牌知己名度型来拉南动销僻售，凡还是般依赖狮分销绸渠道腐来推寻动销武售的罩程度魂；（4）开壶发经茧营方薯式。指竞走争对档手对奶所开堡发的躲楼盘星是出筹售、剑出租翁还是伸自行百经营匀。如排果出衫售，概是自简己销竟售还笋是通敏过代荒理商跌销售普等；（5）楼竿盘质料量。指竞鸟争对无手所心开发伴楼盘竭的质楼量。（6）纵瞎向整姨合度触。指竞勤争对伸手采巨取向剥前（岭贴近明消费垂者）涛或向摸后（蔬贴近肾供给合商）库进行劣整合子所能弃产生止的增喝值效哭果的恒程度垂。（7）成救本状开况。指竞爹争对饥手的好成本提结构秆是否禁合理晕，企咽业开浆发的诱楼盘恋是否则具有盯成本察优势丘等；（8）价谨格策己略。指竞包争对然手的齐产品耗定价枝策略选，会图影响届到项郑目的月目标管客户艰分流苗以及富市场屋推广绒工作佩等，目开发巷商必沈须认摄真组里织调筝研，爬并提帮出对墙策；（9）与歉当地须政府睛部门抹的关劳系。指竞犬争对啊手与好当地诊城市抚建设崇规划妇部门石、土羞地管岩理部愉门等爬政府仍职能朱部门足的关急系。（10）竞像争对考手历尾来的坛项目门开发沿情况惠、土晋地储济备情愚况、坡未来逮的开绳发方袜向等营。3.叮2.示4房地拼产市丙场营恶销环凝境调础查1.房地需产广蛾告环赢境调尊查广告应环境个调查广告骑表现劣形式卧调查广告咐代理狮商的古调查公共漂传播停形式栏，包堆括：携报纸戚、电建视广倘播等印刷禽品传虚播形裳式，事包括彻：售雀楼海柔报、潜售楼按书等户外巡寿传播驼形式疾，包捉括：必看板减、旗毕帜、瓦指示耀牌等调查寄该区马域的损主要味广告岁代理立商及攀其知贤名度洲、技锅术能汤力以具及社层会关德联度2.房地弱产营蜂销中制介机内构调良查房地降产营命销中醉介机恭构是陡指协陆助房灵地产响企业伤将产鹅品销浸售给静最终歼购买扰者的曲中介鸡机构图，包渠括代门理中崇间商墙和辅何助中霜间商葛。代理壮中间败商简城称代暗理商苦，是滥指代普理人阁、经监纪人需等。开发膛商代理饶商客户产品耕所有题权合同合同3.房地飞产营纲销媒是体调佩查房地衡产营架销媒趣体是钢指那谁些刊形登或更播放仓房地遍产新介闻、盟专栏羊的媒主体机记构，主要责是指什报纸寄、杂美志、鼠广播润电台惹、电狡视台简和网勺站等贪。对当梅地房雹地产粘营销棚媒体节调查枕有助世于正汤确选晴择该寻地区悄最有副影响悟力的概媒体村，做仰好市评场推唯广，丽从而纤提高倒营销中的效层果。3.宾3房地门产项半目市璃场调串研的淡方法房地侮产市神场调投查需介要了不解大绍量可悼靠、剧真实原和全冤面的查资料求。资话料的哨获取慕来源毛有一拒手资彻料和乳二手伴资料亏。一手秋资料——为当枣前项讲目或抄特定勉目的策而收召集的辱原始偏信息万。如：却通过随实地灵调研祸和发警放调择查问鬼卷获凤取的爱资料汇。二手嘱资料——为其日他目园的或冲其他补项目换已经挖收集兰到的牲资料岸。如：皮从房马地产泊信息利网上区查阅菜的相济关资叫料。房地前产市艘场调透查人帖员开摔始时袜总是势要收筹集二码手资蚁料，戒二手另资料扯具有梳以下趁特点成：二手总资料优点津：是研坏究房对地产选市场夸的起圈点，外成本仅低，啦可以渔立即阵使用仇。缺点恩：由于赞时间晴跨度杠长、史针对零性不翻强，逆使得侍所收打集的详信息数不够即准确涉、不谣可靠壮、不钢完整竖或已圾经过宿时，芳甚至潮存在猛一些六错误宗。由于仙二手宽资料并存在喜的缺堡点，圾需要断调查猾人员井去收确集准露确性滩更高肺、更牲加具色有针筑对性姓的一授手资地料。1.访问潮法访问捐法是煮通过啊直接作询问康被调哭查者研的方房诚式上你了解粥市场阵情况励和客码户需犯求的惯一种稻方法招。通产常又栽被称舟为调羽查表根法。根据暖调查遣人员霞与被沿调查款者的盲接触践方式幅，访邪问法牙可分或为人粮员访晴问、区电话糠访问味、邮享寄访例问和坡网上闯访问他四种涌类型叼。（1）人亭员访党问人员佣访问祝是指寨房地刑产调继查人叔员直形接与泳被调公查者途面对伍面交单谈以怠收集估资料珠的一无种调尿查方纤法，结又称拔面谈膝调查嫩，是权市场堪调查貌中较喊为灵重活和矮通用寇的一常种调扑查方股法。绕人员冠调查则又分菊为入户喜面谈和拦截湖式面饮谈调险查两种介方式限。3.虫3.阀1房地怎产项条目市紧场调剪查常或用方泳法②拦截贯式面依谈调关查指调浸查人曲员根辱据调够查方珠案，裁在指碎定的赠地点底，按酷照指仰定的怎调查薯程序蓬在路外人中赠选取宪访问糕对象炎，进逼行较镜为简胃短的苹调查嚼，这亡种方厕法经合常采渴用问社卷式贡调查贿。目前新，问帜卷调医查是贸房地醉产市枝场调荷查中把经常芹采用拜的调降查手拾段之断一。①入户豆面谈和调查是指娱调查岔人员乘根据侦调查早方案存，依岔照事涂先拟拐定好勾的问拍卷或胞调查求提纲傍顺序食，到贸被调防查者勿家中锦（存挎在一案定的斧难度浴）或浅单位访对被禁调查垮者进相行面龙对面哀的直娘接访突问。人员母访问棕法的敲优点闻和缺圆点优点侮：①非促常灵肃活，串交谈随时的仗主题虎和时蛋间安捧排都佳可以极根据竹具体柱的客仁户情尸况进故行改驶变；②人爬员访暂问法铃一般恰拒答守率较狠低，尤面对话面地歼访问顽往往男会对侵被访留问者玩产生窃一定星的压千力，锤使他中们较鲜为认锄真地花回答业问题手；③面捎对面看的调员查气赛氛比标较轻尝松，肆适于星进行柴深度寇调查沟，并杆且随彼意联成想，妨会收孙集到牲意向觉不到饮的信个息。缺点赠：①需姻要调剑查人险员准物备大百量的睬访问迟材料膊，而委其往乎往需谜要对像调查唤人员批进行阅事前句培训康，还顿需要相一定钟的交传通费无和其称他费趣用，尿成本日高；②对饺调查隙者的四素质蜻要求狭较高筋，调按查人匙员的棚访问店技巧惭和应跨变能猛力是墓制约顽调查顺质量融的两脖个重何要因欠素；③由见于人遭员调跟查往毯往是匀一对锅一进严行的气，因费此需级要大露量的棵时间摔，调脱查周焦期长即；④人堂员调傻查匿饺名性唱差，赴对于息一些之较为廉敏感莲性或舟者涉拢及隐锣私的帮问题李，面雕对面请调查幕不易散获得恼较为旱真实浮的信它息；⑤人骄员调杜查管党理比暗较困柱难，贡调查逃者的并主观芽因素场易影侮响到政调查胳的结绒果。（2）电厚话访铸问电话暑访问翠是通样过在亭电话疼中与树选定包的被缩慧调查明用户孟交谈新以获唱得市艺场信毯息的捧一种甘方法娱，它蜡是一榜种间别接的迎方法像。注意静事项：①电诵话访斜问前派，需窜要对志调查量人员赌进行进培训士（包声括调令查人姜员要帖口齿苹清楚衰、语刘气亲两切、效语调氏随和坏，可瓜在不抖长的轨时间[一般15分钟宾左右]内完薄成调成查）销；②电吧话调箩查人夕员需检要在顶电话浮调查劫前设秤计好国问卷光调查封表，铅大多征采用欺是非驴选择慌法向泄被调梨查者仇询问墓。（3）邮棉寄访阁问邮寄糊访问万是房暴地产瓦市场做调查剖中一证个比管较特网殊的央收集阶资料剥的方并法。泥它是焦将调监查者枣事先袍准备炎好的哪调查款问卷希邮寄晚被调欲查者枪，再徒由被姻调查泡者根托据要帐求填强写好挺后寄言回的胞一种摘调查去方法尽。特点：①调盯查范唱围广昆、成价本低趴，能拜够通爬邮的盛地方梁都可哀以实误施；②它艺给被侮调查段者充框分的馋考虑坏时间替，避纸免受衔到时狗间限佛制，距也不查受调吵查人哨员的狠倾向旧影响肆；③它五可以朵节省咱调查齐人员专的数懒量，将不需渡要对细调查脚人员裂进行溪专门番的培轧训。（4）网扶上访含问网上禽访问丝式是随意着互坡联网础兴起粪而出城现的并一种茧新型屡的访辞问形暗式。眉它有捕很多覆形式筹，调嗽查人价员可魂以发跪邮件侵给被械调查法者或掌者将融问题侄答卷腥放在胁网上担供被虚调查凶者填靠写。网上壁访问点法存拦在的筐缺陷：由于炊目前缴网络颈诚信资存在服一定舱的缺管失，碧网络臣信息斑的真添实性迅和准猜确性饿得不匹到有法效保泉证，驾目前说房地枣产调壤查人兼员对此其结乒果还污只能畏用于德参考自。右图烤为新含浪房物产某匪次网掘上调肾查表常部门访截图搏。2.观察扮法观察锋法是阀指调私查者砍凭借非自己匙的眼牺睛或眨摄像斯、录理音等础器材约，在言调查夕现场胳进行兵实地讽考察粱，记岩录正零在发惩生的团市场闹行为闷或状乖况，大以获样取各顺种原凝始资盾料的烫一种兴非介伯入式待调查某方法贡。观计察法日主要饥有以病下四铜种形络式：（1）直本接观估察法厦。就是打调查拣人员个去现包场直拔接察董看市抱场情考况。护例如匀，派调被查人幸员去顷现场款了解卷楼盘玻的销湿售情铺况等罢等。（2）亲惨身经样历法端。就是砖调查要人员像亲自本参与泄某项膨活动稠，来骄收集演有关繁资料损。例衫如调查给人员焦佯装民顾客觉，到湖代理词商处声去咨倦询、获买楼勿等，籍即通竖常所伯说的“踩盘”。（3）痕坛迹观移察法灾。调查芳人员创不是窜直接负观察贡被调绪查对闹象的佣行为宝，而奖是观乡丰察被已调查略对象山留下纸的一从些实醉际痕夺迹。堆比如在房董展会许上，聋调查株人员宣可以普观察事参观代者手慎中哪陶家楼细盘的才手提土袋最流多。（4）行抓为记涌录法陈。有些竞情况目下，搬为了瞎降低肃调查薪者的酷记录走负担绿，可桶以通旦过录匙音机挂、摄寺像机超、照写相机撞以及逃其他裳一些谈监听列、监巴视设妄备记晕录下傲来，疗分析丑客户益购房密的心隶态，拜有针复对性彻地进类行楼研盘营窗销的近策划献。3.定性润研究张法定性喉研究溜法是悠对研年究对诸象质辈的规冻定性猪进行崖科学缩慧抽象艳和理福论分菌析的旷方法各，这膝种方葵法一糕般选焰定较凯小的沉样本梳进行暑深度分、非肉正规科性的嫌访谈软，发柳掘问千题的敲内涵跟，为恰随后雾的正浓规调贩查做芳准备盒。目前姿国内菠常用大的定狠性研细究法估有：（1）焦蹦点小败组座纵谈会况。就是克以会议的形翅式，通就某顺个或贪几个仓特定紧的主杏题进西行集体捎讨论，集思妈广益的一铜种资斧料收足集方润法。（2）深誓度访六谈法孟。是一玻种直接翠的、一对突一的访篮问，搜在访萍问过切程中梦，由谈掌握厌高级阳访谈抚技巧殊的调企查员娱对调隙查对位象进件行深轧入的卡访谈肤，用晋以揭示被访乳者对券某一庭问题竞的潜在勿动机符、态垂度和蝴情感等。（3）投适影技都法。又称购投射饭法，赢是一准种无首结构恋的、孕非直坊接的炼询问捧方式非，主病要采币用非直冶接目侵的性的方基法激励被访批者将盈他们麻所关肤心话蹦题的潜在乘动机丧、态舌度和果情感兆反映馒出来。例秀如：欲了篮解调玻查对艰象对偶某个演新推凳出的教楼盘另，你键可以稻这样惰问他肚：“如果欣您的馆朋友盾有意帜购房饰，您融认为叛他会旱对这仗个楼洞盘感子兴趣贤吗？”。4.实验填法实验旬包括傻三个气基本肃部分冤：实验腾对象回称为“实验我体”，实减际上需引入姐的变闯化称泊为“处理”，“处理”发生撑在实向验对驰象上室的效股果称汽为“结果”。以调河查房独地产葵广告站效果雕为例六，表绸示如粒下：选定泰一些悟消费些者作汉为调宴查对维象广告杏宣传筹对消助费者叫产生悦的影衣响根据鞠消费危者对雕广告坛的接暮受效拒果来猴看楼灶盘销咏售量蒜的变逮化实验呜体处理结果3.聪3.殃2房地巴产市谦场调虫查方作法的债创新1.主题互式调丙查精心意设计堤调查脖有导色向性接主题纵，通绍过公惩开有享奖征谷询征倡集公换众的楚意见闲，来党获取剥需求嚷信息朝。例既如：重庆象百年熊世家键房地秤产公孝司通黎过征比文主骂题“我理肯想中运的家”所开屯展的法调查刮。2.论坛拖式调义查通过掠举办层论坛罚，吸芬引消察费者丧与社闻会各顾界的雅目光共，借磨助公甚众的仿看法赛评述远来达局到市懂场调旺查的葡目的粘。例如：有的刚房地崭产公绸司通坛过广曾告开逝展良搏心定北价，舒大众汤通过障信件敞、网筒络、卫邮件掀等方理式参遇与拟默售项穴目定停价。3.记者熔式调译查由企裂业赞掀助，爬组织呀媒体拖记者欺联盟鲜，有驳针对套性设青计调没查内笛容，闯借助摆记者禽采访怎、宣健传新木闻的员权利楼，达柱到调忍查的遮目的聪。适袋用于笼对竞筝争项兆目的膝调查局。3.脖4市场容调查够问卷惧设计桥及资务料整闷理市场菜调查咸问卷蓬的设温计1.市场辞调查仁问卷瓦的分企类（1）结炼构式识问卷针对薄每个穿问题慰一般黎设置扫尽可凡能全朗面的予答案一般哗只提卧问，涉不提摔供答赠案有的拘问题闪设置撒全面膊的答匪案，六有的谷只提计问封闭垦式开放匹式半封晴闭（2）非薄结构咏式问鸭卷。（3）半绢结构街式问斤卷，吃即上卡述两脑种形堡式的盐结合撤。2.问卷文结构甄别约问题背景倾资料问卷壁标题问卷棵说明主体茎问卷问卷庆编号一份章完整的调浆查问溉卷（1）问照卷编腿号与值问卷浓标题问卷予标题孤用于欧概括葡说明雷调查殖研究贴的主效题，社可使泰被调摇查者和对将蚀要回饼答哪纯方面羽的问牲题有罩一个驰方向期性的捎了解数，其兼设计状应简葬明扼车要，巧使被毕调查轿者容沈易识踪蝶别。比如“××区域满房地王产市顽场消杀费习往性调棉研问魂卷”、“××区域鹊房地循产市辆场需衡求调只查问绩卷”等。此外叫，在舟问卷殖标题熟上方稍，一弄般还凭有问抽卷编继号，姥方便唉调研软结束痰后的萝统计北工作。（2）问袜卷说马明问卷丝式说明决体现编在问笛卷首状页，穗其包雹含内陵容主破要有厚：调查素员身的份、洒调查龄目的懒、调波查单借位名茄称、法调查戏信息蓝的保御密承伤诺以鱼及致比谢等内租容。（3）甄茅别问善卷甄别而问卷堆的主瞎要目补的是桃对调迁查对腹象进哈行筛销选，桂而是厌否对辅被访始者进评行筛垮选（折如继射续访这问或狭终止霉访问直）是爆由调主研目牲的或箱市场陪环境茎等因坟素决覆定的碌。通常海在房要地产痛市场洒的消湖费习蠢性调浓查中淘，需燥要排鞭除以挺下一抽些人治员：①当贺地居住烈时间映较短微的人破员;②短期录内没桃有购齐房欲央望的已人，这耽样的娱访问肾对象股访问登结果委可能肥失真蓄；③非家洋庭购帜买决垮策者串或决稻策影释响者；④行业水从业功人员，如的业内潮的市芒场研荡究、办项目傅策划终、规欺划设听计、谈建筑捏施工怀、监狱理以决及营没销人瘦员。⑤最血近一黎段时肌间内接受议过同卫类主岔题的与访问菌或参橡与过降同类双主题伤座谈的。除此狐之外钢，根模据调挤查目建的，豆有时俭还需阁要对是被访莫问者冤的其筛他信屠息进疏行筛税选，姑这些泽问题雀都会缩慧在甄兄别问尽卷里爱出现脚。（4）主这体问紫卷主体怀问卷雕是指伶调查筋者所泰要了选解的企核心黎内容民，其氏设计披质量洁直接正决定排调查全工作稀的成前败。如在情消费匙者习博性调争研中喉，主瓜体问爷卷一掩般包沿括被骆访者勒的消辱费区竭域、土消费截场所垄、消雕费频拼率、慎消费衣偏好垒、消救费能骗力、围消费胡方式认以及凭各种歼意见齿和建永议等符内容躁。【示例3-疫3】（5）背根景资诉料背景照资料距主要库调查辞被访屿问者奴的基雷本情渔况，盘从中代可以匪侧面米观测茎问卷红调查运的质望量，暗以及害是否罪可以跨成为灵潜在炊客户皮等。比如映在消较费者蝴研究垒中，录背景夜资料棵主要洽包括内被访澡者的回性别肠、年笔龄、缝职业近、文窑化程厕度、护收入检、婚粪姻状杀况等游信息傍。背惯景资伟料的串问题镰设置驳用该作根据扁调查紧目的辆和要驴求而祝设定储。【示例3-并4】（6）作把业记绢载作业莲记载败一般驳放在逗首页荡，也戏可放夏在最纷末页芽，主蚕要包事括两训部分肆：①访脉问员慨填写观的相揪关的虹资料徒，主挂要包絮括被戏访问归者姓肃名、忆联系贝电话黎、住侧址，附以及具访问绢员姓尖名、融访问鸽日期伤、访植问时拍长、皱访问熊地点车等基弱本资俗料。②审话核和闻复合雄记录茶，由靠公司仓审核悟人员母填写偶，对伍问卷杯进行哄质量碰控制。3.调查畅问卷删中的剑问题毅分类（1）事实坐性问抬题（2）行为榨性问您题。（3）动机淹性问捐题（4）态砖度性摔问题4.调查往问卷赏的提躬问形谅式（1）封观闭式吼问题①二感项选肃择法提出阶一个堵问题技，仅境有两生两个丧答案吵可供概选择闹。答案峡对立茎互斥平的，型非此翁即彼丛。例：请问参您是花否打无算在惕一年欲内购晋房？是（库）站否（屋）②多易项选方择法③程度恨评定垒法例：在购尊买商裳品房虾时，解地理边位置筒：（商单选传）很重械要（脸）较重伞要（杀）一般炮（狭）不太旺重要颗（陪）很不愤重要较（吼）④语父意差储别法列出游两个口意义膛相反庭的词壮，让巷被调营查者劳做出虾一个大选择句。例：请问珠你对谅某某塑花园益小区度的看塘法如捎何？猪（每顷对只映选一砖个）建筑梦新颖采（大）弓建区筑风邀格陈马旧（复）品位椒高（纹）伟品位纯低（帅）户型京设计绩合理卫（伐）宰户君型设宗计不蜂合理就（暂）价格识合理民（细）喂价蝴格偏磁高（惜）（2）开闭放式测问题对所牲提问摧题回家答没缸有限寒制。邀答案消不唯休一，造不易随统计捕，不伐易分柱析①自架由式被调闻查对菊象不穗受任污何限扶制回召答问元题例：请给纹出给滑您印购象最趟深刻可的一换句广芹告词澡：——康——访——殿——进—。②怖语句昨完成秤式例：如果市您欲跃购房嘴，您棚购房伍的主箭要理究由是掀：——劝——位——挨——座——骨——。③字耀眼联迅想式调查届人员砍列出感一些洒词汇鹅，每调次一永个，甚由被跨调查绳者说喷出或阴写出汪他（摸她）赔所联左想到灾的第皮一词孙。例：当您杰听到坟以下责词汇净时，傍首先环会想许到什煮么？丽江博花园络（锣）祈福壳新村软（妻）碧桂竞园拳（狮）④顺问遇式例：购房誓时您挽所看滥重的贱因素巴依次宿为（亲请根袍据你糟认为点的重姨要程有度分损别标少上序址号）地段以（私）价格驴（品）环境往（边）设计翼（军）服务繁（与）品牌陷（仗）其他爽：——千——塘——差——朽—。⑤过疤滤法最初摊提出肉问题勾较广赚泛，得再根件据被既调查蜓者回叔答的拐情况归缩小岂问题插范围暗。例：请问帮您今导年内存打算晶购房时吗？是（金）房诚否（蓬）如果聋是，赵您打苏算购杆买住轮宅的施建筑孙面积乱为：——逝——闭——阅——幸—。5.问卷种形式桥的设秃计（1）编排叮各部总分内必容（2）确定哨问卷记大小（3）选择稻合适浮的字公体（4）保持疏适当牧的行屋距。（5）采用昼优质棵的纸蜻张（6）问卷啄印刷鄙要精苹美6.问卷全设计