房地产项目定价策略培训讲义附案例分享

项目定价策略

课程开发目标Objective课程目标1、培训对象：策划经理、策划主管2、课程目标：掌握整体均价制定的思路；掌握常见的定价方法类型及适用情况；掌握市场比较定价法步骤及基本技巧，能够独立完成均价及入市价格建议；掌握价单制作步骤，能够独立完成底价表、折扣方案、面价表的制作。开发思路针对价格制定，梳理出两个最常见的工作场景：在项目前期定位阶段，需提供项目整体销售均价及入市价格的建议场景一课程开发思路：以学员为中心，典型工作场景下知识和技能的应用项目正式销售前（一般是开盘前），需确定不同楼座、户型、楼层的差价，制定出每套房源的价格，并形成价单。场景二课程目录一：均价及入市价格制定二：价单制作场景一：某知名开发商在上海松江老城区新拿一纯住宅用地，现向我公司发起顾问服务邀标，除项目定位、物业发展建议等内容外，邀标文件中明确指出需提供整体均价和入市价格建议，你作为本次竞标报告的主要撰写人，需完成价格部分的撰写。均价及入市价格制定结合日常工作经验，请阐述你提供整体均价和入市价格建议的思路。Thinking整体思路确认开发商目标1了解地块指标及基础市场信息2确定价格策略，提供入市价格建议5收益测算验证价格6根据需求组织调研，推导项目均价4选择定价方法3指导均价及入市价格制定—整体思路其中“3.选择定价方法”、“5.确定价格策略，提供入市价格建议”是关键步骤课程令大纲均价胜及入努市价栽格制月定—常见锋均价朵制定微方法常见就的均宇价制描定方税法有掏哪些岩？基本蔽思路龟：成本书导向挥定价笛是以姐成本挽为中慈心，闭在定恭价时煮，首蛇先考头虑收六回企恳业在贸生产撇经营败中投这入的荒全部痰成本优，然拉后加君上一发定的砌利润微。成本导向定价法均价错及入难市价地格制贷定—常见院均价瞧制定己方法成本土地成本、开发成本、期间费用等目标利润销售价格+适用控情况掘：本项眯目成享本远吧高于丛参考偿项目壶成本盒时，摘如北修京等氧一线落城市谷“面闻粉贵烧过面嫁包”葬的情敬况；无市叶场参枪考对起象，场无法剖或不没方便岁使用抽市场姻比较茧定价恩或其徐他定浆价方元法时谨。企业顾客均价颜及入棚市价瓦格制臂定—常见密均价猜制定塑方法需求导向定价法基本岭思路垄：需求纵导向循定价脾是以消费臭者的良需求庆强度寒及对惑价格皱的承酿受能提力作为市定价他依据骂，以扫需求肃为中捎心，划依据泄买方事对产呢品价灭值的绕理解斥和需给求强妈度来亡定价斜，而己非依倚据卖原方的逼成本剪定价客。适用忠情况诵：由于什对客蠢户需拢求强巾度及烘价格贺承受鹅能力承的判导断较凉困难壤，此定求价方夺法一小般不努单独芽使用谦，多月在价懂格修握正阶阅段使嫌用。基本淡思路兆：市场窃比较霸定价液法就僵是依赖据市魄场上绞在售侵楼盘考的价斩格，陶与标子的楼贸盘相限比较用，在艰辅之家以交份通，避配套仙，人露流，副教育蹄等周捎边环监境得名出标佛的楼殿盘的黄价格挑的一捷种方傍法。均价渐及入赌市价蝇格制剃定—常见承均价浴制定安方法市场比较定价法适用弯情况僚：适用近范围痰广，麻具有当较强景的说槐服力寄，是目剖前使葛用最毁多的港定价识方法。确定可比案例及权重系数确定可比参数及权重得到项目静态价格根据未来价格成长情况，得出项目上市时的动态价格基本统思路迫：竞争踩导向销定价旁是企尽业为了乒应付异市场耐竞争骨的需免要而采饼取的馒特殊陵定价乎方法省。它璃是以蹈竞争离者的剥价格戒为基乓础，芝根据线竞争拖双方勿的力步量等权情况速，制岸定较丸竞争控者价戴格为腰低、暂高或疯相同源的价株格，僵以达觉到增旨加利险润，肢扩大伶销售钳量或积提高鲜市场越占有气率等抗目标袜的定爷价方怒法。竞争对手项目均价烟及入或市价团格制标定—常见驾均价驰制定隔方法竞争导向定价法适用联情况徒：由于躬说服仰力不宅足，瞎竞争恐导向税定价隐法一般诊不单卖独使蕉用，束也多蚊是在额价格航修正摩阶段缺使用项。课程招大纲均价蔬及入属市价刚格制晚定—市场果比较渡定价巧法如何辱利用蜡市场投比较村定价拳法来劣定价促？均价卷及入巨市价贺格制锦定—市场们比较栗定价狗法2.确定比较因素及权重3.计算市场指导基准价4.计算溢价5.确定项目均价1.选取比较项目市场劫比较窗法定站价步制骤市场英比较狂项目誉选择项目蹈总体顷均价散制定同区同质项目同质不同区项目均价艺及入江市价盈格制菜定—市场缘瑞比较略定价描法选取比较项目样本项目均为同区同质、不同区同质项目，地缘距离较近，相互之间存在区位竞争关系；1关键谣点：样本项目为复合型产品的，应区分产品类型统计价格，保证在产品类型上的可参考性；2样本项目应处于正常销售阶段，保证其价格对本案有时间上的参考意义。3项目焦权重绩评定毛原则蜜：与项迎目情品况越寻接近市、越胡相似住，权暴重值菜越高项目字总体巾均价责制定比较留因素屑：确定比较因素及权重均价泽及入报市价柄格制耻定—市场颗比较亩定价铁法序号比较因素因素权重(建议值)a)区位相似度35%b)产品相似度（定位、规划、产品形态）30%c)入住时间相似度5%d)社区成熟度相似度（园林、商业配套成熟度等）10%e)去化速度与开发商目标相似度20%合计100%区分“因素权重”、“项目权重平定值”，前者是根据客户置业关注度进行的权重设置；后者是不同项目针对同一因素的权重评定。1关键点：计算关键函数：sumproduct()2【案例保分享】均价烛及入怀市价袋格制错定—市场营比较迟定价晨法A项目怕竞品杏权重漆值打亲分综合奇对比区位、项目情况伪、成雅熟度款、入住挂时间、去遭化速泼度的斤相似协度，想进行塔各竞顽品项岔目各漆项权问重的懂打分个；将各方管面的蠢权重季值取排平均，得岸出该林项目蓄对本掘案参霜考的站权重胃值。项目位置相似度入住时间相似度产品相似度社区成熟度相似度销售速度与甲方目标相似度平均权重因素权重35%5%30%10%20%——鸿坤理想城10%15%25%10%10%14.75%金地仰山30%30%25%30%20%26.50%领海朗文世家25%30%10%10%10%16.25%东亚马赛公馆20%15%15%30%40%23.25%首邑溪谷15%10%25%20%20%19.25%总计100%100%100%100%100%100%均价桶及入破市价辟格制炎定—市场烘比较畏定价凳法项目平均权重参考价格(元/㎡)加权价格（元/㎡）鸿坤理想城14.75%185122731金地仰山26.50%177374700领海朗文世家16.25%172712807东亚马赛公馆23.25%172884019首邑溪谷19.25%201003869总计100%——

18126根据穷竞品雷权重叶值与定均价伪测算A项目贯基准赞均价经测莲算，A项目市场旷指导般基准富均价纸约18盐10寇0元/㎡备注骗：如仔竞品浊有毛牌坯有歼精装腾，需若统一艺将精傍装价芝格减厚去进钩行测援算均价懂及入规市价蜜格制场定—市场射比较倍定价痰法溢价项目贡总体厚均价迈制定1.产品乘附加腥值溢顷价2.营销区力溢递价3.市场绑周期齿溢价均价衣及入郑市价萄格制垦定—市场赤比较冬定价竿法计算溢价产品派附加管值溢愚价是摘指在倡市场恢指导浅基准蚕均价居的基牺础上饶，对携项目娇额外躁的产揭品优牙势进宝行加辆价。产品助附加滴值溢廉价主社要因通素：赠送吼、精术装、荷特殊瓦的智居能系诞统、分特殊砌配套肤（如盼读名尽校名航额等耐）；溢价仰制定餐方法兴：需结贸合市悬场调胖研进靠行判筛断；若产冻品存庸在严纵重硬秀伤或粥开发习商品示牌缺促陷可劈燕以负溢祥价；1.产品乳附加买值溢草价均价筑及入挠市价蓝格制胆定—市场夺比较艘定价扶法【案例坦分享】均价恼及入辅市价怪格制炕定—市场净比较风定价者法A项目识因为禁有面积肉赠送胳，赠穴送率挪在23喷%-窑30革%之间狸，均速值28颤%左右，需对牢产品肃附加厉值进园行溢原价调傍整。均价端及入框市价祥格制殿定—市场腐比较去定价斤法赠送足附加阀值溢扎价调拉研：通过散调研谋发现晶：90平米晋左右同产品谦，赠装送面亚积在10甚%以下补的户暑型，欧赠送纺空间喝多为谢零碎娘空间户，溢拘价率挠普遍兔偏低汇，约5%以内缘瑞；赠送酬面积国在20舌%以上丢，能架够形啦成独庙立功煮能空饼间，妨溢价葱率出蓝现明钢显提狭升，露约10嫩-1样5%因为A项目悉赠送季平均登面积28榆%，建过议溢规价率渠为15汗%项目赠送面积赠送空间溢价率（对比区域普通户型均价）首邑溪谷20%独立功能区域12%保利茉莉9%零碎空间5%东亚马赛公馆5%零碎空间2%均价搜及入宏市价卡格制写定—市场迅比较木定价绢法营销魄力溢循价为询非常忙规溢牲价，冠通常南表现循为：开发靠商营惹销力孤溢价幅：知名黄开发湾商的萍品牌千及资继源溢棚价；代理洪团队堪营销车力溢叉价：思源贺团队躁执行婚能力如、区夏域客理户资霜源明芽显优枝于竞共品项鸟目的常销售设团队份；2.营销收力溢资价均价排及入门市价边格制喝定—市场象比较斜定价桐法营销力溢价比例通常低于5%。1关键漠点：项目泻总体择均价少制定市场贱周期给性溢夸价，猛根据铸项目足入市门时间棵，结悼合整它体经赏济环障境与经房地保产市败场近浑年的嚷涨幅仁进行单综合怕评判泰。根据今年浑整体限经济碑环境债及房群地产帜走势进行讽判断躁；根据细分胳物业诸类型其市场及竞争结市场凯价格奋走势进行个判断餐。3.市场笨周期震溢价均价肉及入套市价撕格制介定—市场冠比较据定价立法如果至项目入市阶段，整体市场走势预期下行，市场周期溢价也应为负溢价。1关键金点：【案例艺分享】均价丑及入扁市价兵格制偷定—市场帅比较响定价莫法A项目豆均价准计算坐：A项目剪市场茶指导教基准万均价逼约18喝10裤0元/㎡，赠送愧平均痒面积28蚂%，赠萍送面筑积溢仍价率果为15遣%；预计胀今年盲年底衣入市储，根舍据当科前市枯场情窑况，预计肝年底缺市场治价格斧与当模前整宇体持畅平，叫无市课场溢尾价；竞品幼多为硬品牌越开发垮商，砌营销忍能力包较强谅，本芒项目夸不存端在明叙显营贷销附四加值馋，无营伟销溢骨价；因此龄，A项目灭均价引为：20能80锅0元/㎡均价洽及入味市价菌格制初定—市场健比较沟定价贵法均价凯及入宵市价衔格制扁定—市场覆比较袖定价遭法练习1：根据铁提供主的案母例条姿件，窜分组血进行僵案例科中本摆案项备目的捞均价摊推导害。均价奶及入瓶市价束格制贸定—入市撒价格芝建议确定价格策略，提供入市价格建议低开高走/平开高走项目低价或平价入市，期望“入市即热销”，加快回款速度的同时提升项目热度，随着客户对区域价值及项目认可度的提升，逐步抬高价格，最终实现全盘均价。适用情况：产品同质化程度高，区域市场竞争激烈；新兴市场，客户对本区域的了解度和认可度低；开发商品牌知名度低，客户对开发商认可度低；项目首期回款压力大等。常见觉价格疲策略劝：平开平走/高开平走依靠高价值产品高价入市，通过高价提升客户对项目品质的认可度，为项目整体溢价的实现服务。或是区域客户对项目价格增长的容忍度低，后期产品价格提升难度大。适用情况：市场成交表现稳健，房价预期上行；项目具有较强的产品力，或市场替代品有限，差异化竞争优势明显；区域客户对项目价格增长的容忍度低等。【案例静分享】均价开及入限市价接格制含定—入市欣价格胜建议入市陆价格幻玉建议与：3个月怒，12亿保杀底销醉售目含标，评竞品嘴下半住年均雕有同袋质产剥品推垒出，剖参照另竞品使蓄客征及客碍户转父化情岛况，谢建议太本案江年度村分两昏次开腰盘，9月份刊首推1-膊3#楼，絮并以幻玉平价妈入市射，依叹靠“淘开盘赏售罄酱”吸窄引市艘场关着注，为读二次掘开盘服蓄客你及价帽格提拥升打置下基惯础。综上嚼：入市来价格橡建议免：21踪蝶00暮0元/㎡均价职及入男市价投格制看定—入市钩价格携建议年度桶销售客及回薪款测被算：均价推及入弱市价段格制盐定—入市限价格戏建议开盘时间销售产品

货值销售及回款销售均价销售面积（㎡）总套数（套）

总货值(亿元)去化率销售金额（元/㎡）

2013年9月1#、2#、6#366083527.69亿95%7.3210002014年11月3#、4#、5#274562646.59亿80%5.324000总销售额12.6亿课程露目录一：均价及入市价格制定二：价单制作场景眠二：你所灵在的弄项目剩计划荐于下医月底鉴开盘喊，甲担方要养求我抽方完测成此除次开侍盘房话源的填价单珠制定洲，作直为该晕项目恳的策粒划负际责人验，你松需要帮配合仰项目歪经理完成轧价单泼制作。价单徐的组听成价单秧制作—价单径的组台成1.底价开发商的价格底线2.折扣综合折扣率，包含付款方式折扣，促销折扣，固定折扣，特殊折扣3.面价报建委、一房一价、公示工作态顺序典：St蹄ep么1底价边单、St研ep竹2综合岔折扣罪率、St钉ep蒜3面价蜡单核心配：底堆价的牵制定课程退大纲底价澡如何扁制定欢？通过批差价货体系啄的确侄认来计越算底蜓价。价单孔制作差价类型按照楼座的不同位置进行制定，如景观、噪音、产品类型等综合考量各户型的差价。楼座差按照户型的不同性质进行制定，面积、户型结构、采光、通风等综合考量各户型的差价。户型差根据楼层的区域定价，如1-9层层差可设置为100元，9-18层设置为50元，18层以上可设置为30元。标准楼层差价差袜制定剩方法凡遇到首层、顶层或带数字4、13等特殊楼层需要单独定价。特殊层差价差类型价单称制作—差价己类型价差倡制定其方法价差制定方法步骤内容根据项目自身情况修正价格2

分析项目自身情况，结合项目的特殊因素进行各项价差修正价差设定1

通过市场调研确定区域竞品项目楼座差、户型差、楼层差的差价区间开盘监控去化速度，验证价差4

定价完成，开盘时多次拍照（销控板）记录各楼座、各户型去化速度，开盘后对去化速度进行分析总结，得出下次定价的指导意见。根据市场客户反馈修正价格3

分析蓄客情况，结合客户的楼座喜好、户型喜好（包括朝向、通透性、得房率等）、楼层喜好进行差价的修正；结合客户接受度，考虑户型总价是否能形成挤压分流价单锋制作—价差圆制定垃方法第一哗步：芒进行伯市场钱调研吼，梳富理区泳域竞乌品各毙项价诊差关恶系1、楼座砖差方姻法：绢重点魂确定秋两类户价差第一称类：同类场型产捷品社镇区中倚部与园外围窑的价喊差区墙间：社区施中部往往能因视野率、园曲林景颜观资建源、匙噪音翁干扰等因栏素最优，占飞据地万块最子高价苍值；先制莲定中心勉楼座屋与外闷围楼导座的网价差晃，即痕为地术块内楼座胀差的窝最高雨值，再毯依据盟具体敏的楼掏座关政系补腐充各己楼座蹲差。价单赛制作—价差躺制定省方法【案例漂分享】价单钻制作—价差茅制定除方法A项目薯均价25弯00棒0元/㎡中心纱景观候楼座劣与外肥围楼望座价抹差约50嚼00元/㎡，骑占比20刘%其他吵临近肌楼座四差约10有00类-2境00昏0元㎡区，占鼓比约5%2367126101109820甚30手4元/㎡21腰74谢7元/㎡19互56僻1元/㎡23赴66堤9元/㎡22策08竟4元/㎡26雪62挪5元/㎡26叠78挪9元/㎡28挎07掠8元/㎡28全08蚀2元/㎡24纷23皇6元/㎡23哈86快7元/㎡价单引制作—价差劝制定咳方法结论闷：中心成楼座钟与外梅围楼捏座价据差约励占均赔价比吃例20套%（楼越座差厘最高航值）临近痕楼座童差一发般不构超过咬均价5%（楼歉座差微均值斑）价单骡制作—价差离制定感方法第二打类：区不同降类产须品的英价差膊区间霞（如凑高层黎与洋坊房）霉：重点旅参考御市场醒可类罩比项揪目价叶差；若市终场同侮期有则在售场项目臭同时描存在讯两种巴或多镜种产衔品形摔式，吓则可颠参考纹其价贱差；若无放可类衣比项花目，出则分纵别参既考两偶种或拜多种滔产品裂的市金场均暑价，园计算迎价差互。价单掩制作—价差唯制定粱方法【案例予分享】价单般制作—价差办制定替方法4646洋房18、19、22、23避#楼：均价28娃00租0-苗30籍00仁0元/㎡高板25丧#楼：均价24只00否0元/㎡18#成交均价：28414元/㎡19#成交均价：28327元/㎡22#成交均价：30514元/㎡23#成交均价：30278元/㎡25#成交均价：24180元/㎡A项目设均价30铃00艘0元/㎡同期叉推售份同地垫块高拐层与挖洋房记楼座阳差40虎00挤-6悟00借0元/㎡，裁约占恰均价拍均值15长%价单粗制作—价差稠制定目方法47B项目耍（洋另房）绢与C项目引（高旦层）烘对比洋房受产品信均价弃约17牲50棚0元/㎡，并同区眨域内汪高层熔产品工均价镜约15筑00鸡0元/㎡，25绪00元/㎡价喘差，斑约占扶均值任的15叉%；区域逆内的狐洋房彩产品疏与高店层产今品均巴价价布差约详占均亮价15狼%价单舌制作—价差每制定登方法结论邮：不同条产品作类型程楼座俗差：同期熊推售茶的洋遗房较场高层摔产品普单价障一般上高约15说%，但抵可根报据稀惜缺程喜度和技客户刃认可竟程度苗调整销。价单郊制作—价差雁制定娇方法2、户劫型差景：重买点得拉出两男项差诞价第一象项：居室厘差价区域墙内产品弦功能砌定位决定价浆差方脏向；根据竞品所居室故价差综合慕考虑本项谢目产伪品对比揉情况丑，设燃置户医型差堪。价单乘制作—价差擦制定彻方法【案例圈分享】价单侧制作—价差月制定押方法参考户型户型价差统计（元/㎡）（2012年6-11月）项目名称四居价格三居价格两居价格一居价格户型差鸿坤理想城--202252074520715500-1000之间保利茉莉公馆19201187591940419157金地仰山（高层）--1681716095---首邑溪谷（平层）--1921420197--黄村夏片区堡均价20咱00购0元/㎡黄村谢区域舱调研轿结果忆显示话，多爽数项妖目两居贺单价笋高于某三居，符陡合刚死需、毁刚改睡市场厉产品鼓定位寸。两居番、三羊居户泉型差盗约50耕0-鸽10沈00元/㎡，锦约占达均价丹的2.姜5-钉5%备注衣：此糠处户设型差筑重点济考虑昨两种携户型销总价级控制线，均柄匀去肯化。7005001000800价单手制作—价差陵制定庸方法望京筝片区盆均价35灰00地0元/㎡望京杜区域叨调研口结果坏显示荒，多疫数项截目四居错单价泪高于完三居，符展合改洒善市占场产娇品定定位。四居侵、三喂居户珍型差赤约10极00墨-2讯00故0元/㎡，辰约占抹均价曲的3-右6%备注略：此夏处户台型差旅重点鬼考虑骑改善盘型客珠户的邀总价朴敏感萄度较姨低，娱对户昨型舒己适度找要求鉴较高夹。参考户型户型价差统计（元/㎡）（2012年6-11月）项目名称四居价格三居价格户型差保利中央公园41030396821000-3000之间东湖湾3295736054国风上观2670625724200010003000价单苗制作—价差怒制定盗方法结论撞：不同村区域亚，不恐同产辩品定盘位的蹄价差绣方向秩不同白：居室向差价樱区间父约在2%善-6做%之间价单密制作—价差菜制定烤方法第二筋项：许朝向差价（南艘北通蛋透与培纯南治向、槽东向搞与西活向等称）目前肆市场存上主鬼要的市朝向片价差悲存在租于南北恒通透剥的户锁型和南向斜户型之间锡的价颤差。价单凶制作—价差宿制定吧方法【案例券分享】价单拳制作—价差童制定托方法参考户型朝向价差统计（元/㎡）项目名称南北向价格南向价格朝向价差东亚马赛公馆（高层）19523182601263金地仰山（高层）16703152611442首邑溪谷（平层）1999719214783新里西斯莱公馆（一期）1870019400-700保利茉莉公馆（三期）18759172461513领海朗文世家1850818805-297黄村丽片区锅均价20镜00蛾0元/㎡南北剥、纯债南朝杨向差吨约70膏0-镜15刺00元/㎡，难约占滤均价族均值搬的4-责8%。备注统：市加场中融存在搂某些芬项目体的南北北向哭户型揭明显孕受遮扮挡，披或南赞向户愤型格隐局方旬正实样用性各优于紧南北旨户型脱等因率素而尝导致盖的南廊向价波格高吴于南逢北向趋。100015007001500700300价单座制作—价差胸制定哗方法结论痒：同类棚产品墓朝向证差：南北析与纯使南售拍产品楚的单润价差欲约占怪均值4-仅8%价单坊制作—价差排制定小方法3、楼型层差帜：重唐点得吸出三者项差刷价①标准谊层跳价方式②标准腹层差价悬区间③顶层狸与次哪顶层差价④特殊登楼层差价答（4、13、14、24层等漂）价单什制作—价差蓝制定掏方法【案例杜分享】价单拾制作—价差端制定兔方法1层：滚赠送根花园初，层冲差10亮00元2-绍6层：责阳面弓有遮煤挡，层差价20途0元5-据20层：80元21层顶洋层=6层的循价格4层=3层的脉价格开，14层=1但3层的即价格纠，逐层己加价优势娇：客户血分级栽清晰垦，便疼于挤旗压客漆户成晴交弊端笼：累计凭层差惕较大嚷，容兵易流拔失楼傻层要山求苛迫刻的执客户适用道于：顺销的项目瓜，高苹端项邮目1层2层3层4层5层6层7层8层9层10层11层12层13层14层15层16层18层17层19层20层首层~6层，层差从：20砍06~次顶倾层(2趴0层)，层差凳：80顶层(2菠1层)，价汪格=6层单贤价21层14层价袭格=1避3层价悲格价单正制作—价差歼制定絮方法分段至跳价优势老：不因形楼层下损失识客户弊端格：同一荐价位庆户型评较多背，选盈择余嘉地大本，不走利于躬挤压适用株于：集中姻开盘扛项目抛，普找宅项坡目，勒高层允项目标准状层内译，某4-爸5层单代价相誉同5-吗8层=1巾77威70元/㎡9-饱13层=1姜80温50元/㎡14足-1捷8层=1系81骗50元/㎡19套-2奔3层=1迅82多50元/㎡

建筑面积建筑面积单价总价28层78.5817770139636727层78.5818490145294426层78.5818490145294425层78.5818410144665824层78.5818410144665823层78.5818250143408522层78.5818250143408521层78.5818250143408520层78.5818250143408519层78.5818250143408518层78.5818150142622717层78.5818150142622716层78.5818150142622715层78.5818150142622714层78.5818150142622713层78.5818050141836912层78.5818050141836911层78.5818050141836910层78.581805014183699层78.581805014183698层78.581777013963677层78.581777013963676层78.581777013963675层78.581777013963674层78.581769013900803层80.391769014220992层80.091749014007741层79.68172901377667价单粥制作—价差码制定鼻方法结论奶：①标准债层跳价方式戚：分为鸣逐层岔加价划、分晨段跳阵价两脖种方微式②标准从层差叮价区怖间：多层批、小琴高层必产品童楼层雾差多畜在10著0-膝20闯0元/㎡之企间高层性产品沿楼层闪差在30像-8雹0元/㎡之砖间最高健与最拢低总膝价差渡原则狗上不肃超过唤平均萄总价圆的10惧%③顶层侨与次父顶层授差价初：顶层次单价秤等于嫂中间黑层单痰价；攻次顶垒层单拘价最裳高④特殊莲楼层杂差价烟（4、13、14、24层等叶）因特邪殊数旦字喜摔恶导烦致的熊特殊境楼层而单价单等于敞其下壤一层盯单价瓜，如14、13层单惰价与12层相渡同。价单删制作—价差配制定蜘方法第二怒步：烛结合尖自身吹楼座诊及产乓品特桃性进屠行各顾项价佣差调过整重要妹关注虑因素五：楼座奸特殊榆性：景观凳资源烫、楼间蹄距、遮挡、楼身座得房闯率、楼超座非保正向沙、路技冲、宫临高堵压线码、变殊电站得、垃倍圾站何、轨奖道交眉通等顾；户型排特殊亿性：户型咐格局谨、赠顶送空牲间、供怕应量著；楼层牛特殊赢性：遮挡、私克密性法、楼如座临日车库猫入口册、楼完座临毙主路股口。价单闸制作—价差妨制定熊方法【案例垫分享】价单仍制作—价差锁制定脊方法5#7#8#1#2#A项目忆在中拜心楼奥座与依外围竹楼座叛的差页价制痕定的您基础位上，摸考量独楼座格特殊陶影响眠因素织：同期龙推出模的五渣个楼牧座中敬，5#楼南廉向拥受有地露块中遭最核稳心的鉴景观贴资源影，因仔此楼迁座价可差提偿高50歇0-乡丰10执00元/㎡中心湖景1、楼座茫特殊役性价格亦调整价单闻制作—价差默制定出方法7#楼均抵为90㎡A户型亦，得变房率75裤%1#楼均羊为90㎡A户型守，得交房率78堂%B项目如从楼脏座位融置资粥源考芦虑，1#楼楼辩座价占差较7#楼低50寸0元/㎡，但携由于1#楼整率体得姿房率炕高于7#楼3%，因罢此按驶照20丛00攻0元/㎡均物价测兼算，1#楼因拉较7#楼高60捷0元/㎡，最终木差价告调整幕至1#楼较7#楼高10走0元/㎡价单猴制作—价差顷制定灶方法15#12＃4＃5＃6＃1＃11＃10＃2＃7＃3＃9＃8＃14#13#C项目段后排13仇#、14孩#、15筋#楼因摸朝向想偏西15度，在外观围楼解座与臂中心崭楼座窑差价价制定弦的基忧础上捷，楼形座差晚价再浩降低50舞0元/㎡价单宋制作—价差谜制定锈方法2、户应型特殊残性价格锄调整户型笨特殊裕性主哨要包窝括：朝向程、遮质挡、裳对视跑、户卡型稀具缺性同、局牢部户盛型的蹈附加孟值赠馅送（趴储藏纽奉间等董）、耍户型传有硬吃伤等制定扑和梳已理户摇型编齐号、出确定词基准恢户型离、进您行户吼型点渐评与拨分析找出逝各户苍型的享特殊绑调价沃因素价单暂制作—价差女制定河方法【案例耕分享】价单足制作—价差始制定城方法A项目11焰#号楼肌编号臂确定11号楼匠共有2个单载元单元进编号水：从东些向西类依次伯编号迟；户型司编号向：由东签北方远向起结顺时燃针依勺次编践号选择谎品质梨居中膀的一寄单元03（B1）户浆型为欣基准漠户型一单元二单元0403020104030201基准价单颂制作—价差泄制定棉方法两居纱变四宇居优势绒：南北避通透箱、全逢明户域型、27岂0°采光才；劣势急：赠送农空间礼均为倡阴面叔；面笔积最归大，齐高总滥价。套数建筑面积面积套内赠送面积实得面积实际使用面积赠送率使用率实际使用率56109.5481.1126.96136.5108.0725%74%99%A项目11走#号楼C1户型每基本挖情况蔑：价单咐制作—价差霜制定甲方法一居停变两缴居优势：南煌向采惩光、腐格局雀方正照紧凑广，无挂浪费劣势仅：暗卫谅设计郊，采电光面秃较小扯，赠亭送空畏间采叉光差讯。套数建筑面积面积套内赠送面积实得面积实际使用面积赠送率使用率实际使用率11270.9852.5617.6688.6470.2225%74%99%A项目11殊#号楼B1户型个基本眨情况扔：价单档制作—价差龙制定邻方法两居顾变四念居优势愉：南北小通透候、格夹局方妈正，梅保温警效果挂好劣势零：暗卫虑设计嚼，采何光面份小，万进深嘴较长套数建筑面积面积套内赠送面积实得面积实际使用面积赠送率使用率实际使用率56104.2177.1620.7912597.9520%74%94%A项目11妥#号楼C5户型妻基本干情况爱：价单拌制作—价差屯制定茶方法0+1贺40租0C1加分文项南北号通透阵，舒效适度诸高；三向笨采光樱，明倘厨明暴卫，苍采光颜好；干湿眠分离著，动轰静分胖区；C1减分见项面积匹较大摆，总横价较发高；赠送雾面积寺均集灵中在区阴面添，赠俯送空宇间舒难适度陕偏低需；综合竟评定贪：C1户型孙较基铅准户侮型调末高14居00元/㎡1-俗01一单鹿元C1户型池与基象准户财型的坏对比价单鸽制作—价差丛制定鸡方法一单喷元C5及二淘单元C5加分果项南北来通透垫，舒秆适度鼻高；处楼父座中钩间，鞋保温消效果砖好；一单征元C5及二元单元C5减分与项阳面长面宽元较小尽，对芒采光垦有一劫定影缝响。赠送快率低5%，实劝际使遮用率柱少4%；综合雹评定旅：两盗个C5户型丝式间资旗源相屠同，多两户苏型间搂不做秘差价投；较略基准家户型裤调高30哨0元/㎡。0+300+3001-042-01C5户型亲与基秘准户胸型的广对比价单束制作—价差新制定杂方法764#-1拖80稀0020仔010五0013窜00764#-1览80蔑0020跑050恐080均0A户型B户型稀缺惹性加喜价D项目A、B户型义均为佩南北墨通透腿两居器，C户型皮为南筋北通菌透三苹居，喂结合兰市场著判断遭，两产居户闭型较键三居沾户型新均较住高50震0元/㎡左抢右，挎但由于怀此次角开盘橡楼座竟中A、B户型教仅18套，蓄因此瞒差价眼较三授居再芝拉大50隶0元/㎡C户型价单纪制作—价差织制定弄方法3、楼层特殊暴性价格译调整对存艳在特芬殊遮挡、临咽近人寨性入动口、混车库飘入口巩，存墙在私商密性销、噪研音干搏扰的堆楼层捞进行好价格今下调坊；对存然在特详殊优家势的摩楼层渣（如域高层枯可鸟仔瞰河瘦景、桐能眺缸望CB受D夜景艳等）洗进行孙特殊携加价炸。价单伞制作—价差驻制定融方法【案例妈分享】价单捆制作—价差芝制定辉方法5#7#8#1#2#6层商剩业存在浊遮挡帽及入杯口干厚扰A项目套在楼则层价垂差的周基础杯上，腰考量挖楼层钢特殊桶影响夺因素薄：7#、8#楼东规侧紧径邻6层商革业，劲对东霞端户1-钟8层采丝式光和组实现肌遮挡击严重皮，因脆此对枕东端恼户1-嘱8层差伪价减10呀00元/㎡5#楼北虹侧临电小区醒及车恨库入丑口，搁底层锋私密孕性较少差，叶夜晚出受车准库灯蝴光干舱扰，席因此1-猎3层差海价减10批00元/㎡价单凳制作—价差优制定垃方法立面得构筑堡物的皮特殊伐遮挡E项目杰某楼倒座2-您4层：局部宁有立隆面装妖饰物趟遮挡，且哗楼层竿位置舞较低筐，压辅抑感邮强，宁建议2-泊4层各悟户型纠在正葛常楼汪层差渗的基薄础上抢，价猴格下接调20蠢0元/㎡。价单帮制作—价差羊制定兴方法完成肆以上顾两个闯步骤缴的分予析梳增理，地已经械可以马进行知底价爽单的栽制作使用妥工具柴：EX腊CE纺L常用避函数均：函数名称函数解释SUM()求和函数SUMPRODUCT()在给定的几组数组中，将数组间对应的元素相乘，并返回乘积之和。绝对引用快捷键：F4，单元格中的绝对单元格引用（例如$A$1）总是在指定位置引用单元格ROUND()四舍五入ROUNDUP()向上保留ROUNDDOWM()向下保留价单膜制作—价差倦制定厦方法价单宰制作—价差暮制定亿方法练习2（课伐后）战：以小鹅组为罢单位嫁，完目成附悲件案舍例中磁价单妥制作邀作业液。课狼程结改束后3天内因完成驻，并鞭将作俯业发为送至匪教务纽奉。第三步：结提合蓄万客情规况进糖行各赚项价斩差修虑正在基染础价吗差客狱观制烫定的观情况稻之下碧，需结醋合蓄窗客情旬况，划进行络差价肯论证挨。如客却户意括向相寒对均解衡，觉则无备需在童做调惹整；长如客榜户意分向度扰相对礼集中凯，则久需对鞋集中驱度高徒的楼郑座、苏户型片、楼沉层进货行差雾价提胃升；结合四客户写接受倍度，考虑杆户型缘瑞总价样是否杏能形欣成挤潮压分吴流。价单亡制作—价差梢制定道方法【案例掠分享】价单郊制作—价差包制定污方法根据肝户型抗购买皂意向尺修正污户型缺差价D2仙3#楼售枣罄以泼后，气目前D区剩床余意朗向客浴户量沾为40茧00余组捎；调平研结性果显辽示，2-辆I的需草求量灶占55彩%，需帐求最客集中李；2-饰G的需拉求为27咱%，3-捕A需求舌最低仪仅18若%；从户嘱型产鸡品客摘观分芝析看疮，3-坝A是88㎡小抗三居伤产品导，功森能性尚优于河同为88㎡的2-树I，但提由于脂客户奴意向福集中蒙，因未此将2-雅I的价杏格提显高，3-吵A的价策格降斜至最凭低。价单土制作—价差肯制定乞方法各项吹差价桶调整纵后，机对比雁各户挨型的绿平层给总价11#220202092021120206202077020920207202067011#241万218万231万146万147万218万147万146万汇总舌各户思型均国价与挥总价艺，重虚点判被断各伞户型脆总价范是否亦能够宵形成传有效惯挤压括。需与坟销售瞒团队堵进行替讨论歇，结处合市饰场情铜况判跪定优伙劣户卫型价仓差是卷否合府理。价单浸制作—价差市制定荣方法第四步：开次盘后总结去化遭速度，指寄导后兽期差价修正价格叠制定胖完毕摸后，抗需进觉一步挑接受捉市场边检验狼，并蹄根据础市场喜反馈伶进行际总结泡，指弓导后叶期定沿价。检验仆标准莲：各楼惭座、捆户型僚、楼寸层去作化速咸度相趟对均轻衡，则刊表示让价单卡制定封较为酸成功鬼，反马之则固需要谱进一队步修厚正检验征办法惜：开盘看时，不断挣对销该控板饶进行铅拍照饮。开盘猎后，粗对照絮片进铸行对甘比，分析眉各楼蝴座、励户型寸、楼怕层去拳化速茄度，对框去化悔较快柴的进秩行价挤格提扯升，黑较慢录的进柏行价膨格下处调。价单秤制作—价差胁制定济方法【案例舍分享】价单答制作—价差冲制定护方法根据供销控械板照金片对旦比分元析，风重点芝总结摘两点脆问题编：二单豆元A户型梨销售逆速度育一直脉最快愁，当吉其好拳楼层仍消化喘基本加完毕艳后，跨一单助元的A户型役开始右快速剃去化厉，因倘此二颈单元A户型痒的价启格应叨再次奖拉高姐，一程单元A户型貌相对栽拉低赏。B户型初一直虏滞销蠢，因躺此价腐格应岁大幅烘调低版。户型础差价绪检测衣：从揭销售磨过程狗总结价单糖制作—价差采制定御方法二单元A户型B户型一单元A户型90A户型C户型B户型户型职差价棉检测撞：从销忍售结堵果总泳结销售进速度牛排序杆：A>塑C>烟BB户型飞即使晶前期好定价秃较低逃，但首从销恋售速赠度看夹，适锦宜进染一步讯调低隆价格A户型拆虽定医价较椒高，姓但市残场接颗受度饶非常绣好，驱因此认适宜甲进一司步拉雁大价剑差、惭拉高孔价格C户型晓销售衫速度必适中相，整音体价绍格可芦保持碧不变痰，但千需注炉意位捉数为4的房菊源去钓化速找度明叙显较幅低，啊适宜鲜针对丈性调现低价盘格价单爬制作—价差黎制定枕方法9111讽#楼开傲盘价烈格中迫，A户型驳东西勇向房箱源的厨差价夹已经枝在9#楼20屋0-蒸30取0元/㎡的打基础拣上拉但升至40告0-外50雄0元/㎡，没但从应销售贴速度袄来看