房地产项目工程现场精细化管理

房地产管理之

工程现场精细化管理讲师简介万科地产工程总监、住宅产业化基地副总。中国房地产培训协会首席工程顾问；1997年从事房地产工程管理工作，主要从事施工现场的生产和技术管理工作，编制工程施工组织设计，掌控工程施工质量和进度情况，合理安排劳动力，处理现场工程技术相关问题，协调业主、监理等对外关系。后期升职后全面负责公司经营管理工作，分管万科区域公司总办、人力资源、设计、工程、采购及成本工作。具有十八年工程管理实践经验，是优秀的工程一线讲师。现为某上市地产集团常务副总。在万科内部，本门课程针对的培训对象主要是项目经理和作为有项目经理潜质的工程管理人员，通过本课程的培训能够帮助相关人员：第一、对现场管理有一个整体概念和认识，理清系统思路；第三、能将自己与现场相结合，找到一套适合于自己的现场管理方法论（方法和手段）。第二、能够基本做到有能力预测问题和发现问题；前言

本课程的重点集中在对现场管理的系统认识和方法论上，在整门课程之中围绕：（一）现场管理是一个大系统，对内涉及到各个专业部门，对外涉及到各个参建单位以及客户、政府资源等所有相关干系人；（二）在这个大的系统中，有着各种各样的矛盾，这就要求我们必须具备识别这些矛盾的能力，尤其重要的是我们必须具备解决这些矛盾的方法和手段；（三）按照事物的发展阶段，识别出在不同阶段的矛盾特殊性，也就是要抓住主要矛盾，以便于我们在具体工作过程之中有的放矢的去解决应该重点关注的问题；课程重点（四）在把握住主要矛盾的同时，还要关注全局。也就是在每一阶段既要抓住主要问题和解决主要问题，还要关注次要问题，否则次要问题也会随着条件的变化演变发展成为主要问题；（五）预则立，不预则废，弄清项目前期策划的重要性以及方式方法；（六）项目过程管理的经验、技巧。第一部分什么是现场管理第二部分项目准备阶段

第三部分项目实施阶段

第四部分项目交付阶段

第五部分总结及案例分享

目录第一部分什么是现场管理第二部分项目准备阶段

第三部分项目实施阶段

第四部分项目交付阶段

第五部分总结及案例分享

我们台看到帽的工豆程现等场质量拐保证工期惩保证客户驰需求风险零防范安全块文明成本塞控制销售垮配合现场斯管理——就是似要解谜决项将目管跟理各歉要素子之间滩的矛见盾！我们坟在现冷场经蚁常面法对的米问题壳是什母么？公共千资源合作袋伙伴现场任管理理定义：基于企业还的战挡略和携远景卧目标，努淘力解受决在吵项目旱实施竟过程壶中发扰生的条各种偶问题倘，最室终为客户提供满意的建迹筑产番品。现场笛管理池本质引上是培对项滨目进纸行经营贸管理的过被程什么拣是经涂营？——提供伤令客桑户满受意的蕉产品——保证方公司令盈利冈目标休的实无现什么晚是管努理？——有效虹预测背问题曲、发样现问焦题、列解决貌问题——借助湿及组馆织各就种资荐源完轻成预邀订目愉标房地严产企况业与冬施工当企业音现场派管理孟的差垫异是什袖么？目急标过证程客扩户每个尖项目蓄都是染相似议的，芹每个狸项目境又都拳是不嗽同的发现构主要纠矛盾肾并去谦解决躬它，徐是一寒个项递目现想场管绕理成淡功的眉关键现场为管理壶的“剃秘诀捏”坚持吐把正尸确的计事做丽正确第一揭部分炼什么遵是现腿场管警理第二扯部分左项目施准备普阶段第三挪部分隙项目刚实施浅阶段毯第四滩部分优项目嗓交付卧阶段尿第五膊部分辜总结惊及案薄例分充享先有恳正确祝的人才有锻正确皱的事选择文正确楼的人屑（对盖内：滑团队愁）项目红经理采购灵主管成本窄主管质量以技术絮工程呈师土建患工程体师水、纷电工疫程师项目旋秘书万科念如何评打造冰项目物管理者团队应？选择窗正确堂的人济（对挑外：洋合作贝资源矩）总荒包监宫理景万观装兄修。。肥。。万科垄是如记何选疾择合统作队糟伍呢傍？什么昌是正帆确的挪事？案例旧城嫁改造叶（云星南巧遥家、泽北京蜡本山叉、开雪封汴友京）案例洲武初汉*陵*广模场公术寓调忠整层惯数案例元围叔墙加尿高事搭件案例垮雨岭污水挠分流什么哨是正凯确的浙事？满足犬客户竹要求符合茫公司颠利益具备野项目腥条件20客户挽要求高质拣量/高品稿质的搁产品随时孩了解及房子定的情晴况按时吃交房增值春（物耐业等然）服恒务客户要求公司目标项目条件公司谷目标客户要求公司目标项目条件质量闪是万卫科的福生命少线/房地丝式产企乎业生熄存与他发展怪的基臭础均好捞中加涛速/快速相开发蚀、周凡转社会认责任/建立情企业盯或项今目口奶碑项目介条件客户要求公司目标项目条件施工弓许可炕（施铃工图乓、策蛇划书从、政凭府许含可、便资金经）场地猎限制傲（出傻入道查路、倾可利询用场泄地、剑居民坦影响倒）管理镇效率饥（团条队素玩养、堂执行替力、借合作答资源著整合凯）什么交是正徒确的盗事？客户缎要求公司碑目标项目岗条件最大山化怎么“决定罪正确隐的事”？对一叉件事伤是否样正确睛的不文同判唯断合理采性评汪价：阿完成晋的可帆能性稳、付错出的聋代价资源挣分析渡：暮内结部因岩素（冤职能茎部门期支持站度）座；外歇部因判素（穷施工粱单位椒能力脉及要模求）内部扯沟通甲：产公符司要宾达到蠢的目暂标，绝面临掀的困北难，图实现域此目闸标的稍资源带保证外部允沟通误：高施净工单叙位要类求、绕资源附调配应措施计划犁调整竹：露确末定新难的工尿作目教标、坝为所腹有项锋目关伏系人裂设定碑工作选任务韵节点宗，建友立监诸控体漂系风险壮预控顽：愈质坟量保老证措匙施、冰施工关单位士索赔皂、安谦全文威明保奶证正确存的事--裕--毁-谋定速而后鸟动，首项目赖策划第一歪部分填什么毙是现饶场管杠理第二由部分葱项目喉准备纺阶段第三摄部分利项目典实施液阶段第四堤部分掏项目涌交付突阶段骨第五业部分京总结雷及案神例分畅享正确圆的方供法持续辱的执笔行设计姑前期救介入案例醋：新年疆万帮科在疑进行拒规划告方案墨设计系过程览中，维工程滩各专兆业（沸土建秤、设放备）介均会葬密切昨关注然并参纽奉与到脂设计漏工作哗当中诞去，分及时饥与设泻计师站及设燥计单痒位通穿过会龙议、安邮件冰等沟对通相真关技抬术问新题，教以从令根本倦上保歌证最踩后的腐设计站成果请具有丢技术巧可行旦、施仁工便旦利、紧经济父适用和。图纸茅预审甲与会冻审图纸曾预审由质虏量技布术工棕程师左组织盆各专沿业工情程师屋（改如总早包、持监理亿前期逆介入斥也参各与）畅对设榨计单势位的础阶段然性设牢计成糖果进肚行预良审查饭，目铺的是夹及时船检讨荡并发睁现一倘些大毕的原叫则性卫问题畏和“错差席碰漏”，为恒正式袜出施恰工图患打下粗基础产。图纸虽会审施工英图出牺图后分，由宏质量呆技术命工程崇师组厅织设结计师喉、各灿专业邀工程罪师、物总包喷、专碑业分尾包、童监理饱及设堪计单漆位共秆同对屯施工队图纸晕进行点最后黑的专刚业和恐标注丹性审兔查，忌从根驴本上锄保证居施工饥图质电量，遥为后音期施详工奠接定基贞础。图纸混会审裤最忌场讳的菌就是由走过所场！扯必须隶重视母和认逐真！开工惰审批万科浙项目丛自20杜10年开染始必榜须全另部履遣行开虽工审讽批手钢续，库无审礼批手酷续不秃得开朴工，口违规还开工神者从谁公司怎第一峡负责冒人到史项目板经理桨均在播全集银团进极行通题报批降评并匙纳入所绩效批考核士，最盒终影问响个责人的轿年终毛绩效无和奖筝金。万科纱项目克开工还审批卷必须械具备世以下递条件肌：由政湖府授岸权的诊第三但方审胞图机聋构出琴具的施工涂图审皆查合饲格证项目蓬管理晚策划味书（重讲点是踢总平堪、计盗划、岁质量钱和风或险）项目仗装修毫标准站（A\局B\程C及单撕位面详积的洽装修厅费用吐）特别道条款抛：不买得使兵用加暑楼板合偷面点积合理激工期万科祸从06年开沸始在汽全集龟团推买动标勺准（赔合理腰）工盏期，20珠10年以煮前规乘定任景何项尘目如淋果要信赶工仓，工徐期压葬缩时下间都煌不得君超出数总工再期的10匠%。从20休10年底欢开始昼取消10秃%的说县法，占即是汤说不载得压卵缩合由理工览期。绸目前浅万科太正在沟全集篮团试应点新错的提档效课叮题《穿插丑作业委法》，预度计20表13年可够以全临面实陵施。技术副交底案例2：日距本工忆地早锡会制舒度图纸勾交底笨、合包同交阳底招、规玻范交仇底向专跃业工伙程师捆交底向监采理、倒总包割交底向班书组、疏工人宜交底案例1：万佣科实狗测实卖量交隆底设计者变更同管理炮与现糊场签矮证不可泽避免、尽祝量避咱免、规权范及喘时案例捐：设欲计变叹更和央现场木签证场带来弱的困言扰决定积成本篇高低绪的因治素产品祸定位40握%产品华设计30末%招标浑采购15欧%组织馒策划10纤%现场衡管理5%管理捎投入坦的精益力产品魔定位5%产品缝设计20时%招标府采购15压%组织侄策划0%现场肾管理60福%过程胶控制--制--材料黎选用集团站战略备合作盯集中符采购昏制度材料智设备奥供应绕商认累证评遵估制独度品牌拨产品大厂凝产品经过莫考察遍的产很品地域呢差别地方成规定原材筹料产蛛地过程和控制--肾--材料达封存材料窜样板酷间材料权封样材料救对样现场桨专设崖一间李材料引样板种间，易由材数料工驴程师抵负责屑管理乒，分险类别叶贴标翼签有沉序陈元列，素并建狸立材姐料样蒜板入迁库台坝帐。出任何届人进喇入材颈料样耐板间衬，都秀必须脖有材缠料工悟程师砍陪同循，任怕何对番已确低定样夜板的忌变动芝都必勿须通的过材念料工酿程师宪。招标父完成漆后，视项目深经理商部应天要求笔工程\合约核部或呆材料驴供应牛商提绩供封功样材吴料，栏同时仇存档中合同滑或定尊样时调所规忽定的界技术茧规格披、要庙求。提对非拴甲供识的其炊它重程要材疤料，羞也应蜻进行品材料际封样康。甲供婆和三艳方供仇货材恭料进舍场时填，甲珍方工陕程师霞和监撕理人矛员均急可调蚊出样智板到工现场缩慧进行迟对样浓，用雕完后未及时榴归还忙。已翻有封尖样的蜘材料设第一畜次进斜场时季，必劫须进划行现夺场对锁样，饲并对耽现场筋对样扬情况疫做出截书面若记载瓣。过程却控制--叫--材料旺进场继验收甲供谊材料乙供椒材料工程伍师组灶织监毛理公识司、歼承建期商对爆材料累当场钻进行要对样瓶；检屡查供餐应商召是否饲按要慎求提角供了烦合格类的产岸品合挂格证敬明、厉质量扔检验内报告站；安荡排监月理公彼司根墨据国嘴家规比范、湖万科馒技术筛标准等、合敬同要欧求对赞材料向进行蚊抽样麦送检究。承包美商必径须向扩监理钱公司抚进行梁报验镇，验制收要偷求必贸须符可合国像家规坏范、爪现行倚技术扛标准欺、政职策、腔法规换规定屋的要袜求；草重要波的乙蓬供材衡料：抹如钢窝筋、穷水泥闻、砌写块，昌项目谣经理衬部会炉同监近理公国司将慢另行匀进行屠抽样皮检查盐，由劳项目乌部人给员见垦证取狗样送款检。过程芦控制--献--样板返引路工艺响样板泪：目的拦：确地定工铺序质朝量标绪准，争控制拴大面我积施荣工范围柿：每骂一道蚀关键勉工序时间质：关素键工振序施黑工前要求戴：样搁板的漫施工葵工艺鼻和质肾量合团格后犯，才幻玉能大锡面积长施工累。注意朴事项规：工城艺样仙板的枝实施甚时间坝必须孟尽量略提前茂，给汽设计圣修改敲和工草艺改吐进预尼留足买够的坛时间高。施工萌样板鹊间：范围家：每概一家杰总包蔬单位西、每格一种科户型作用划：1、检画验各拦家总备包单亿位及勤分包盯商的抖质量僚水平孝，及祝早发刘现质挂量缺耗陷2、让堤各承唱包商盒明白愧万科外的质蒙量要五求。3、经沙过验优收的友施工惑样板陪间作段为施文工的虹质量既标准篮。过程澡控制--班--样板莲引路过程画控制--刺--样板欧引路交楼耻标准垮间：解决劫设计剂缺陷洁和功理能问盲题完成魄时间硬：在弊大面蔬积装贫修施泊工开房诚始前完成碗标准惕：按假交楼圈标准殿完成私整套事房间姿的全诱部施闸工作用弃：检带验设誉计合哥理性明、材为料部她品效宾果，梢确保狭工程奋产品旬满足拍营销抹、设请计要纽奉求和煎客户挠正常斯使用抚要求监。过程础控制--扮--实测您实量万科要全集紫团所束有项捎目10专0%推动系实测脊实量结合烫第三棵方“飞行犬检查”结果蒜实施“拉闸”制度操作封指引咱即为荣万科梢在质测量方藏面的竹企业香标准敬，其度要求务显著双高于硬国家恐标准实测晒实量团结果忘与一沾线公漠司老累总及备项目严人员要的绩袍效考您核挂胸钩项目庆组织夺架构贱设置吴中专鉴门设洪置“质量时技术舟工程酷师”实测趣实量咽稳定乎在90分以抵上，全且保祸持了撒持续棍提升观感绩质量平超过70分，辱仍需觉改进过程赠控制--存--成品疗保护讨论趴：成断品保爷护的塌必要梨性和番作用成品伐保护壶方案炭审核合理如安排库工序实施置并维命护成品优保护役样板揪验收成品抖保护嗽交验各负影其责蚀的原肝则过程想控制--骑--工序秒检查目的哭：工执序检高查表铜的建本立主蒸要是纸填补指过程氧控制荣的空榴白，笨使之甚在分似步骤善验收门中规惕定更厘具体曲。内容督：确仆定项灵目工挠程师棕和监寒理公再司的溉检查哑比例州；简穿要阐胶述该顽施工旋步骤豆需控搏制的舰主要溉技术宣要点宗。执行峰：编邪制完悟善的贝工序嚼检查誉表应痕作为放合同殊签订族的附示件，亮要求甩监理鉴公司礼和承兽包单艺位按稿工序男检查钞表格如要求绝进行叶验收个工作与。过程寄控制--质量举通病要解灰决质的量通收病，猴一是颂重视瓶，二俱是要坦有科肌学的夺方法过程惠控制--柿--计划脾管理计划济可分艳为：一级澡计划叔：公适司年校度计斜划二级喉计划脂：各滴项目故里程驴碑节耐点计慰划三级葛计划袭：各毙项目跪（详蓬细实筒施）覆计划过程斧控制--屑--计划根管理二级索计划爹编制经验抗分享片：流流程图过程姑控制--乒--计划逐管理项目返唯一削不变扯的规昼律就恭是“变化”理性仿而冷须静的级对待“变化”分析裙和确悟认“影响”申请飞并调还整计删划运用pr亩oj食ec慈t做好胃项目产动态孔计划低管理过程甘控制--狠--安全妥管理安全修管理济的关育键在避于：方案高合理保、措酿施到慈位分专律业、瞧分区感域、总责任品管理严格位的过芦程监路控、构检查硬到位眼明乒腿勤哗，高钩度责惕任感可视途化建筑业每年由于伤害事故丧生的从业人员超过千人！损失逾百亿！过程特控制--完--文明览施工文明絮施工掘的关殿键在减于：合理坟的投趴入制定肝预案册和奖垒罚措糟施监督关预案渡的落沿实与煌执行让所杀有参价与人惑养成肤工完驰场清震的习币惯定期铜和不缘瑞定期年的检盯查、篇奖罚眉分明管理托人员话高度鞋的责中任感过程目控制-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