房地产开发项目可行性图文并茂

规模多大？选址哪里？多长时间？技术方案？特点？配套条件如何？多少资金？如何落实?是否能落实？资源和市场需求如何为什么投资建设这个项目建成后的社会、经济和生态效益依据决策房地产开发项目可行性内容第一节房地产可行性分析概述（次重要）第二节房地产项目的财务状况分析（重要）第三节房地产项目的风险能力分析（重要）第四节房地产项目的国民经济评价第一节房地产可行性分析概述一、房地产可行性研究的概念和作用（一）房地产可行性研究在投资决策前，对与项目有关的市场、资源、工程技术、经济、社会等各方面问题进行全面的分析、论证和评价，从而判断项目在技术上是否可行、经济上是否合理、并对多个方案进行优选的科学方法。使得决策更加的科学化、程序化、更加可靠。（二）房地产可行性研究的作用

…是投资决策的重要依据…是项目审批的依据

…是项目资金筹措的依据

…是编制设计任务书的依据

…是开发商与各方签订合同的依据

在技术、经济方面提供科学依据对不同方案进行比较，选择最佳方案对项目实施过程进行周密安排，保证投资有序进行。（三）房地产可行性研究分类★按照所处的阶段和研究的详细程度不同：投资机会研究

对投资项目或投资方向提出建议初步可行性研究

预可行性研究。对项目建设的可能性与潜在

效益进行论证分析。详细可行性研究

在初步分析基础上，对项目进行全面论证，

为决策提供确切依据。投资机会研究

主要任务：以资源条件和市场分析预测为基础，粗略选择投资的项目，寻找最有利的投资机会。主要内容：地区情况、经济政策、资源条件、劳动力状况、社会条件、地理环境、国内外市场情况、工程项目建成后对社会的影响等。其中：（1）通过已有类似工程来估算投资额，按当时市价估算项目收入，按大致百分比估算税费。

（2）投资估算精确度±30%，研究费用占总投资额0.1-1.0%，需1-2月完成。

初步可行性研究

主要解决的问题：（1）分析机会研究的结论，在详细资料的基础上做出是否投资的决定；（2）是否有进行详细可行性研究的必要；（3）有哪些关键问题需要进行辅助研究。在初步可行性研究阶段，需对以下内容进行粗略的审查：市场需求与供应、建筑材料供应状况、项目所在地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估算、项目财务分析等。一般来讲，大型投资项目为了避免时间、金钱人力的浪费，在正式可行性研究之前做的初步分析。投资估算精确度±20%，研究费用占总投资额0.25-1.5%，需2-4月完成。详细可行性研究

对项目进行全面论证，为决策提供确切依据。投资估算精确度±10%，研究费用占总投资额1-3%（小项目）/0.2-1%(大项目)（三月）房梁地产程可行造性研拜究分面类★按照绩研究树的对绒象提档供的照现状剥条件伴不同：土地北以及由开发净项目丹的可行递性研怒究房地倦产综合纱开发间的可行葬性研均究续建房地桶产开喝发项嫁目的可行分性研该究房地旱产可行序性研弯究★根据从房地握产项惨目的叨用途略不同：居住如用途河、商耗业用来途、算办公迈用途熄、旅刺馆用煎途、赌餐饮灰用途牧、娱腔乐用异途、链工业雹用途闭、特漫殊用反途、稻土地标开发欣项目可行温性研烛究★根据猾项目纳未来盾获取甚收益丽的方测式不公同：出售苹型房菊地产寸项目序、出损租型妹房地朋产项涂目、烈混合股型房学地产候项目较可行罗性研撑究项目唐概括市场趟分析弯和需求肿预测规划渴方案遮的优差选开发被进度判安排项目凳投资耐估算财务趁评价风险唉分析资金福的筹燥集方判案和筹好资成债本估苦算国民傍经济招评价结论可行烤性研究拐的内英容二、劈燕可行递性研牌究的周内容倾和步后骤第二杀步第三沟步第四给步第五丑步资料边收集闯及市臣场调允查开发夜方案抢的设觉计和触评价浮、选绕择출처:앤더甩슨粱컨설敌팅第一步组织麦准备출처:앤더贯슨孕컨설外팅详细权研究编写厚研究俩报告绢书（二这）可领行性指研究葬的步落骤研究么团队项目卧设想筹集防研究衔经费讨论亦和制川定研绒究计泪划组织训准备明确中项目蒙研究投背景时、界存限、逐范围庄、内朋容和云要求获得渠基础要资料项目候可行肺性研音究的礼依据国家界计委深、建默设部抹联合终颁布算的《房地盼产开捎发项步目经昼济评液价方倘法》经批封准的材项目削建议暗书、班合同到等有脖法律峡效力冻的文浅件国家富批准掩的城姐市总便体规好划、问详细明规划备、交寸通和敌市政费基础胸设施跃等资安料国家朋和地糖区经赤济建谜设的权方针狱、政叠策和欺长远舌规划自然紫、地应理、狭气象絮、水谋文地户质、遵经济酿、社译会等触基础恼资料工程电技术私方面列的标纠准、促规范畜、指衬标、突要求笛等资图料国家羞所规伯定的弹经济察参数障和指柱标项目垒初步界规划心方案资料彻收集杠及市企场调规查市场章供求荣量房价竞争谱对手项目系地点聚、用从地现戴状自然岂条件社会祖状况经济渡状况交通穷运输基础车设施居民敢人数雁、结梯构、际户数炒等。。水。方案咽设计骆、优羡化、雕选择方案碍征集方案仅投标详细蜓研究殖论证==型》优选素项目（1）分缝析复皇查和垦审核忆各项敢资料开、数被据，览明确蚀建设撒项目傲的范辣围、依投资障、经滥营费乡丰用和系收入单等（2）进观行财速务、妙经济蜡、社荣会、容环境帅效益颠等分馒析评蚊价（3）进叼行风穿险分尿析、肆敏感农性评思估等铲。财务测分析经济约效益环境窃效益社会民效益编写性报告傻书封面项目迫名称极、编潜写机鲁构和倡时间摘要目录简明受扼要愿介绍止项目熄概况两、可惧行性柜研究海结果啄。必要正文附件附图概况专、市奋场调档查分机析、茧规划击设计孕方案呆、建勾设方腰式和捆进度善、投奏资估伞算、锐资金车筹措肠、财钩务评遣价、糖风险磁分析馋、可呆行性征研究凶结论以，项疏目建编议，已相关啄的附代表（完技术唐经济乒指标荒表格芳）项目疗位置吉图地形国图规划士红线拥图设计刷方案助平面虎图城市/项目部区总电体规甲划图引经萍据典,从各狠个角多度描肥绘这追个项大目投竖资的广美好奇前景,却偏森偏不壳提项馆目投耍资的票不利学因素辜。高级木别墅处坐落蓬在大暮型工们业区庭内,致使燃别墅爬环境见被破堪坏在一识个离细市区季颇远杏的乡构镇开侄发高勾层公蹦寓在廉盈价“用集资殃房”汗规划慎的农屋民居慨住区身开发看商住述小区同一刮时间还同一戴城市绍同类困楼盘葱供应冷量过核大致锅使需统求短穿缺原先即的商罚业旺羞地因执地铁主建设赤而大反规模熊地拆楼迁房地焦产可帖行性饰研究旗注意沿事项明确高、详台实、白内容剥丰富戒、符合却客观档事实；专蹄家论抹证、通确保合理咐性科脱学性；各蛇项内抹容完整胜、全北面。房地腹产投沉资收益风险增加减少房地努产开鞠发投叠资的腔目的辫是什烘么？获得投资回报！！！用货币战量化踢房地乓产投楼资项想目的遣投入况产出，是房括地产战投资疮分析价工作出的基击础，捕也是熟计算材房地轨产投妄资项漏目经愤济效聚益评刚价指隙标的舞前提躺。项目先的盈义利能李力！列！！房地蚀产开泄发项棉目经猾济评邀价的绒目的种是什密么？卸？？第二框节肺房地梅产项扭目的妇财务廉状况躬分析内怨容现金碧流量季、资紫金的哥时间喇价值莫、资猎金的蔬等效落值（补充）反映垫房地清产项偷目财俩务状阵况的捎指标刑体系豆及计裕算房地设产开烤发项畅目建溜设投穷资预晌测与灵分析房地吊产开肃发建回设投弄资估惕算方君法（悬成本算费用凳）成本窜费用镰估算纤成果讲的汇能总房地罗产开民发项测目租讨售方动案及秤租售搞收入浮的测住算（自学）（1）现栋金流砖量（2）资怒金的乏时间浸价值（3）资铲金等券效值（补虑充内达容）（1）现海金流蔽量（1）现束金流数量房地寇产开喂发活谷动从速货币堵形态默来看士，表是现为询投入搭一定朋量的格资金缸，花著费一饰定量火的成抓本，餐通过蹄房屋裕销售舰或出刊租获抹得一纳定量课的货掏币收延入。对于市一个道特定齿的系划统来寇讲，投入免资金割、花盘费成长本和僚获取筹收益，都汽可以拳看成移是货即币形据式体基现的抚资金样流入娘或资酱金的怨流出爆。现金阔流量梁：房地钉产投覆资分繁析中汗，某左项投领资活渣动作夫为独猎立的催系统撇，一撞定时辞期各黄时间忠点上台实际兼发生阅的资俯金流或出或度流入曾。现金冲流入/现金缴流出：流屑入/流出争系兆统的剂资金桂。净现朋金流患量：现雪金流毕出与嚼现金勤流入买的差致值。房地蜡产开脏发投侨资项省目中占，二猴者的到具体桂表现台形式溪：现金倚流入：销躬售收昏入，芝出租博收入独、利屯息收区入和银贷款指本金煌收入呈等现金臂流出：土假地费社用、拿建造慢费用服、还腹本付凝息、帅经营旷费用供、税引金等土地节费用建造旨费用经营跃费用还本崇付息繁、税凯金出租畅收入利息证收入贷款台本金销售个收入房地跌产系总统根据特定房地产项目所要达到的目标和所拥有的资源条件，考查项目在不同运行模式或技术方案下的现金流出与现金流入，选择适合的运行模式或技术方案，以获取最好的经济效果。房地院产投昼资分谜析的线目的最大外收益惕！！买！现金狮流量将图项目逮投资北活动糖资金愧的流凳向（末收入苹或支辞出）任、数早额、定发生的时伶间都逮不尽薄相同权。反映土投资炸项目顷在一们定时液期内状资金借运动苗状态翼的简椅化图臭示。将系读统的远现金漆流量邻绘入增时间者坐标愿图中蚀，用骂来表国示各喇现金故流入、杂流出踏与相喂应时寸间的悲对应柳关系旨。图1：现金流量图0当前时间12345第1计息周期第5计息周期第n计息周期nn-1说明：(2)如果现金流量不是发生在计息周期的期末或者期初，而是发生在周期中间，为简化计算，公认将其代数和看成是在计算周期末发生的。

期末惯例法。(3)通常把初始投资P作为上一周期期末，即0期期末发生的。(4)相对于时间坐标的垂直箭线代表不同时点的现金流量。向上为正，向下未负。现金狠流量+-现金流量图0当前时间12345第1计息周期第5计息周期第n计息周期nn-1+-土地智费用建造半费用经营瞒费用税金20跌16年20雨17年20庄18年销售冈收入出租蛋收入20仿19年不同方案现金流量图0当前时间12345第1计息周期第5计息周期第n计息周期nn-1+-0当前时间12345第1计息周期第5计息周期第n计息周期nn-1+-方案A：方案B：30508010蚊020肥010张05050808010瞒0资金封的时慎间价吗值和册等效李值必须妖考虑在实与际经还济生好活中户，资纠金的井投入俯和支伴出并嚼不是粪同时江发生移的，贝往往正投资套支出筐在前英，收誓益发惧生在搞后。资金开并非拌一次突性投识入，监收益色也并帽非一零次获冒得。因此歇在分贯析对钳比不原同投彻资方舱案时皇，必吴然会财遇到捉不同既时间坦点、接不同愿数额秀货币袜的价们值对愿比问锄题。（2）资痛金的离时间秆价值（2）资轮金的或时间国价值如：（1）1元钱支，今众年与恩去年耕金额亲没有详变化暴，可西能是愁不同伐价值资金膨的价逢值会楚随着膝时间焦发生技变化（2）10芬0万储惕藏起妈来不居用，罩不论饲多久恳，金时额不独会发哭生变申化10我0万存州到银望行，扎如存厦款利顾率10敏%，1年后每可以潜得到11刑0万，殃这10万元港就是领利息谁。同勾理，10完0万投眉资再迹生产锦，就阵会带勺来利拒润。利息甚或者墙利润邪都叫死做时默间的坦增值悔。原资省金投资储蓄闲置新资葛金原资亿金原资杠金资金任的时貌间价围值资金丽的时部间价浊值（2）资在金的稠时间显价值货币震资金歉经历喂一定滔时间废的投塞资和迁再投奸资而意增加句的价壤值就军成为资金躺的时育间价顾值。资金蜓时间歼价值瞎的表篇现形锋式资金叼所有哭者因猾让渡冲资金馅使用羊权而捉获得醉的一乒部分闲报酬资金阅使用乘者因策获得宰使用进权而费支付巡寿给资默金所示有者却的成朝本贷款静利息镇、存牢款利狠息资金赵时间谅价值伞的原纠理马克输思主亩义经沸济理娇论资金浴是劳锹动资台料、币劳动肿对象猪和劳序动成龙果的武货币伟反映等。只有桶投入贯生产夏经营柄领域枯的资容金才厅能增贴值，诱劳动西者新响创造田的剩违余价刻值（桥利润锦）就漆是资歼金的涨增值锯。资金峰的时掠间价疯值是步企业垮投资次决策变中需谱要考印虑的疏重要湾因素长期姿投资晌项目中，船各项派收支点在不购同的欲时点偶上发施生，群且相眼隔时狐间长。必须绒考虑捆各种魂资金帜的时蕉间价银值，辰才能窃对投荣资项汉目的舒收支超、盈致亏做幸出正药确的乞、恰研当的伙分析百和评龄价。为了没评价骄房地城产投两资项袍目的导经济可效果卸或对薪不同买投资室方案数进行辣经济疑比较趋时，规必须叙考虑驼：（1）支铜出和梅收入伞的数孙额（2）每真笔现稿金流芦量发边生的省时间在技毁术经练济分丢析中判，对扣资金罢时间慕价值皇的计津算方讯法与银仆行利才息的计济算方林法相参同。利息筛的计住算方孤法：（1）单剧利：尊按本反金计怨取利恼息，齿由本夜金产霞生的冷利息东在以朽后的奶各期缴不再么加计摊利息魔。（芹银行登定期功存款友）（2）复伟利：汗本金厅计取岛利息啦，每邀一个孙结息王周期刊利息骂并入婚本金逃再次脏生利”利滚害利”计算柿时间稿价值酱所采祸取的谋主要渗方式存钱脱入银堆行：Fn坛(本利挖和/终值)=沿P(本金)+哗In盘(利息)单利饭计息建：In啊=P*n*ii：利絮率n个计嫩息周扮期后叹的本狭利和园：Fn似=P（1+宁i*n）复利在计息祖：利息耻为i，Fn栏=P亡(1锻+i婶)n推导箱如下巷：第1个计房诚息周蔽期后因的本稿利和堤：F1孟=P泄(1败+i窃)1n年的间利息矿为：In瓣=P子(1现+i泼)n-P喘=P柜[(惠1+你i)n-1盲]第2个计甘息周哭期后扇的本且利和缝：F2芽=P俩(1彻+i垒)+惠P(兴1+串i)*i=踩P(凤1+股i)2。。描。。谷。。第n个计皮息周刘期后鸦的本欲利和廊：Fn湿=P艳(1随+i蛾)n-甘1+P比(1贴+i主)n-茫1*i=慢P(咬1+昌i)n第3个计交息周旨期后变的本桂利和件：F3达=P散(1愉+i礼)2+P搭(1妨+i愉)2*i=揭P(呼1+嘱i)3（3）等抗效值（3）资刺金等询效值资金规等值垫：在朝考虑英时间课因素费的情热况下（在吃特定传的时蜂间价狼值下签或利险率条咸件下结），不韵同时晒点发夜生的直绝对遥值不哨等的兽资金晚可能躺具有便相同塞的价深值。本金10瓣0元，返年利渠率15茎%，一旺年后与要还沉的本必利和勾为11搞5元。

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国外又被称妙为“弄最小占诱人适投资源收益叛率”方（MA蓬RR势——屋mi军ni保mu膛m阳at案tr幻玉ac伟ti蛋ve餐r档at句e涂of跨r全et障ur佩n）R≥Rc，项若目可嫂以被枣接受仰。R<帐Rc,项目掉不被宵接受雀。（四滤）静俩态投股资回出收期ttt，P’t＝（累计串净现境金流图量开始辅出现拦正值券的年宪份－1）＋摇上一堵年累正积净争现金合流量剪的绝阳对值/出现件正值诵年份叔的净弊现金胃流量投资烫回收唤期：苏净收论益额=全部饭投资竹时，专项目稳所需柿要的鸭时间P’t越小贸越好津！！余！小厉于基猜准静快态投猎资回团收期胸，项树目可往行；缘瑞大于栽基本蔬静态统投资辽回收悬期，桶项目冬不可盏行。（五殖）动趴态投誓资回羞收期：Pt＝（累计喝净现桨金流斜量现胞值开始革出现魄正值季的年敲数－1）＋锦上一咽年累境积净掠现金芬流量采现值显的绝桃对值/出现堡正值谋年份叉的净辞现金强流量释的现驾值Pt越小菌越好揭！！逗！小梁于等辉于基蜡准动艳态投做资回蚕收期赢，项满目可鉴行；往大于胁基本慨动态剩投资龄回收辛期，列项目索不可策行。现金流量资金的时间价值资金等效值概念房地产项目系统中，一定时期各时间点上实际发生的资金流出或流入资金在生产流通等运动过程中随着时间的推移而增加的价值在特定的时间价值下（或利率条件下），不同时点发生的绝对值不等的资金可能具有相同的效用或经济价值。说明（1）净现金流量：现金流出和现金流入的差值（2）现金流量图（1）相同绝对值资金在不同时间点的价值是不同的。（不考虑风险和通货膨胀的风险）（2）单利和复利的计算（1）不同时间点发生的不同绝对值资金的价值可能是相同的。（2）以复利计算为基础小结钢：投入势产出馅的时督间不少同，粘如何链对项烫目经蹈济效傅益进圣行评纸估投资收益率(R)静态投资回收期(Pt’)财务净现值（FNPV）财务内部收益率(FIRR)动态投资回收期(Pt)盈利能力指标静态指标动态指标公式投资收益率（R）=年净收益/投资总额x100%P’t＝（累计净现金流量开始出现正值的年份－1）＋上一年累积净现金流量的绝对值/出现正值年份的净现金流量Pt＝（累计净现金流量现值开始出现正值的年数－1）＋上一年累积净现金流量现值的绝对值/出现正值年份的净现金流量的现值相关的基准指标基准投资收益率（Rc或ic）基准静态投资回收期折现率/基准收益率ic基准收益率ic；最大贷款利率基准动态投资回收期项目经济评价R≥Rc，项目可以被接受。R<Rc,项目不被接受。（1）P’t越小，方案越好。（2）小于基准静态投资回收期，项目可行；大于基本静态投资回收期，项目不可行。FNPV

≥0，项目可以被接受FNPV<0，项目被拒绝（1）单个项目，FIRR

≥ic，项目可以被接受;FIRR<ic，项目被拒绝；（2）i项目>FIRR，FNPV<0，出现亏损。贷款利率>FIRR，FNPV<0，出现亏损；(3)两项目比较iA（30%）>iB（20%）,A优于B（1）Pt越小，方案越好。（2）小于等于基准动态投资回收期，项目可行；大于基本动态投资回收期，项目不可行。备注累计净现金流量>0的年份FIRR是FNPV=0时的折现率累计净现金流量现值>0的年份小结熟：某投猛资者防以10彼00万元丸价格甜购得状一物伟业5年经台营权拦，目药标收洽益率叹为10惭%，如环果每曾年净趋收益丸为30辞0万元费（净冈收益拔发生挽在年皮末）唱，则虫该项宽目的再财务如净现待值为肆（）房地呼产开败发项宋目采背用20汗%的折梯现率扇计算坛出项壶目净辛现值借为22万元寇，该春项目胡的财袍务内票部收原益率派（绍）A小于20揉%B满足女目标革收益牲率要粘求C大于20察%D不满偶足目胆标收驾益率哥要求三、纱项目垦建设国投资乘预测独分析销售曲预测暴和开夺发建柳设投山资的暮预测成本归预测成本麻控制绒是房荒地产疮开发多企业仔的内到功微利甘时代四、房地遣产开胡发项臂目成陶本费度用估培算方渣法（一风）土膀地费系用估为算土地涨征用贯拆迁就费土地限出让扛地价赛款土地拴转让胖费土地腾租用带费土地吉投资礼折价四、房地额产开莲发项答目成届本费删用估符算方填法（一吨）土尿地费拍用估划算土地剖征用需拆迁污费土地扒出让破地价起款土地浅转让困费土地成租用尘费土地毛投资猴折价农掏村土地肃补偿两费青苗强补偿赴费地上趴附着盗物补毙偿费安置跌补助烦费新菜索地开扇发建刷设基耐金拆迁内费。。或。。土地阻补偿德费是国徐家建歉设征捐收土斥地时结，为晃补偿州被征将地和镇原土压地使桌用人棍的经消济损满失而锅向其讲支付扮的款艘项地上锐附着毒物和脏青苗字补偿燃费等被征趣收土禽地上爪的附驶着物黎和青味苗的课补偿赵标准房诚，由予省、采自治宜区、溉直辖仿市规遣定。地上撤附着蜓物和峰青苗葡的范桐围：地上泳附着棋物：依附翻于土伸地上某的各弃类地纹上、翻地下厚建筑红物和愈构筑麻物，界如房钢屋、今水井狼、地秀上（肚下）抱管线咽等。青苗季：被征切收土访地上嚼正处殖于生返长阶断段的辆农作香物。新菜愁地开捡发建技设基药金征用幻玉城市杰郊区控的菜始地，蛾按照越国家浴有关眼规定朵缴纳新菜率地开嫩发建疤设基忘金。城市借郊区灵菜地(不含鸣县城骨、建疮制镇春的工火矿区)，是拨指连壳续3年以益上常拥年种手菜或现养殖常鱼、系虾的败商品纺菜地读和精丧养鱼惭塘。标准凶为：但百万邮人口欲的城升市，满每征嘴用一烂亩菜敬地，竟缴纳70钳00陈-1河00甘00元；50万以肉上不踏足百贯万人穴口的画城市钥每征岸用一胞亩地朋，缴据纳50姿00胸-7色00改0元；插不足10万人营口的还城市含，每枣征用乖一亩溜菜地揪，缴秃纳30奸00匠-5勇00智0元。征用樱城市煤郊区骡的菜糟地安置欺补助狗费为安稻置因广征地林造成炕的农问村剩悟余劳楼动力曲的补爱助费隔。按照谱需要项安置通的农虑业人土口数厘计算钟。需要预安置谁的农惭业人肤口数打，按尊照被多征收言的耕船地数葱量除依以征授地前泳被征乘地单宣位平子均每个人占刺有耕梦地的骂数量网计算煎。每一俊个需雷要安敬置的罩农业渣人口踢的安害置补唱助费侄标准，为栽该耕滔地被红征收篇前3年平熄均年祝产值吹的4至6倍，库即人希均耕拾地平享均年艳产值轰的4至6倍。但每公束顷被怎征收插耕地住的安任置补循助费歌，最蝇高不辈得超运过被情征收伶前3年平湖均年诊产值昌的15倍。征收林其他延土地兴的安甘置补窄助费身标准茂，由剧省、让自治容区、粗直辖及市参薄照征葵收耕木地的辫安置办补助唱费标物准规唉定。在人裤均耕扇地特汤别少慨的地悦区，按评前述肉标准品支付剩的土恨地补柱偿费盗和安惧置补乓助费汽，尚跳不能箱使需烤要安每置的冤农民绕保持身原有程生活板水平春的，瓦经省并级人惭民政龄府批柏准，幼可以露增加班安置娱补助胡费。但土吊地补讽偿和便安置坝补助辫费之行和不握得超干过该最土地择被征幼收前3年平拨均年吼产值准的30倍。城牺镇地上菜物补姨偿费拆迁贩安置盯费。。澡。。百。。伶。地上浆物补出偿费地上好物补仰偿费：地买上建扎筑物响、构迈筑物扶、附晋着物距补偿封费对所塞拆迁臭的房闹屋，哑按房筋屋原低有建剥筑物临的结奥构类嫌型和巩建筑施面积位的大雷小给林予合路理的碑补偿羽。各省年、自看治区评、直廊辖市根据衫当地蚀建筑峡材料驰、劳色动力靠和运蛾输等损费用超，按庭各类班建筑佩物和载构筑滚物的披等级抽和结醉构进助行测递算，制定薯符合脱当地咏物价主水平污的地拳上附再着物珍补偿照标准。房屋巩、道帝路、窝管线密、水使渠等城镇笨拆迁毯安置议费按照悠拆除鞭的建摊筑面吵积给汁予安五置，哨分为原地屯回迁棚安置与异地使永迁弄安置两种贿情形待。(一)搬迁信补助新费;(二)没有李提供路周转岔房情毕况下疼的临月时安锤置补词助费;(三)超过协过渡急期限调的临股时安听置补惕助费;(四)非住损宅房扛屋因独停产牵、停昏业造船成的气损失粥赔偿超费。拆迁薄费内珠容：(被拆懒迁人泼或承昌租人)房屋扒拆迁闲安置肯费=搬迁鞋补助煌费+没有虾提供晨周转智房情乌况下静的临麻时安遗置补令助费+超过催过渡就期限源的临短时安驼置补朱助费+非住根宅房种屋因躲停产酸、停袄业造崖成的立损失砖赔偿旺费拆迁许安置虎费标录准的妇计算业：三、恨房地供产开案发项呈目成芳本费立用估诵算方友法（一许）土姓地费贸用估签算土地花征用直拆迁奔费土地路出让盗地价牛款土地旋转让衣费土地践租用团费土地迅投资管折价土地园出让帮地价掩款：所在拿的城恶市、谋地区初、地汪段、杆土地约用途弯以及缺使用公条件税、合棉同等吐许多圆方面泰的因街素决默定基准冈地价疲：土地隙初始兆价，疮也称瘦城市须基准棋地价瘦，是蔽指在喘城镇叔规划摊区范枣围内店，对粘现状货利用梯条件扒下不撇同级别别或询不同炸均质淹地域皇的土补地，俱按照斤商业茎、居广住、梦工业疯等用叮途分戒别评去估法凤定最报高年里期的管土地罢使用帆权价逼格，射并由批市、慢县及黄以上示人民凑政府效公布煌的国颠有土膨地使窝用权楚的平妇均价棋格。土地很使用钻权出六让、剖转让赢、出钓租、废抵押盈等宗正地价负格，旧是以亚基准册地价拌为基吃础，根风据土和地使揭用年省限、鲜地块擦大小弟、形虫状、运容积扎率、氧微观微区位终等因传子，点通过多系统亏修正樱进行躺综合推评估耀而确驴定。(一)政府具出让蔑国有哥土地筝使用荣权的煮，应挖缴土吊地出轰让金鸣为土核地交兼易成决交价胁。(二)划拨驴土地棍使用炉权申衰请协睛议出鞠让，朝不改卸变原属土地蹦用途槽等土掀地使震用条旨件，氧并经晒依法深批准笼的，俘应缴茄土地撒出让福金为滴土地瘦市场霉价格贸的40览%。(三)划拨权土地载使用秘权转毅让申本请协钥议出屿让，弦不改律变原谎土地古用途乔等土绍地使顷用条街件，壳经依剑法批不准的,应缴滚土地隙出让裤金为辛土地齿市场气价格话的40裙%。(四)划拨侄土地废改变玩土地旱用途盐、容送积率过等土胳地使鸭用条毅件，破并经其依法饶批准叙协议佣出让瓣的，跨应缴侵土地贡出让耕金等升于拟警出让倡时的撞新土娱地使贡用条博件下食出让举土地无使用璃权市反场价欺格减乱去拟渗出让心时的勺原土嘴地使惭用条熊件下革划拨庄土地我使用歌权权爆益价晕格。(五)出让作土地喉改变狠用途锅等土蛾地使庙用条抓件，朋并经赚依法雨批准科的，典应补由缴土沉地出期让金巧等于愧批准叙改变艺时的狡新土姐地使孟用条开件下弓市场丧价格班减去酒批准菠改变馅时原买出让求土地榴使用犹条件浩下剩捞余年闷期土向地使斗用权捕的市浮场价食格。湛江被市市株区土秃地出撇让金壁标准惨的确牢定及傅计算激方法【2喜00纯7】三、掩房地柳产开天发项邻目成吉本费疗用估映算方押法（一活）土牛地费携用估片算土地御征用和拆迁凯费土地赵出让义地价样款土地大转让泄费土地善租用叠费土地漆投资泼折价（二倒）前报期工插程费规划痛勘测弟设计步费可行灰性研灶究费“三乖通一惊平”烫费三、激房地使产开音发项蒙目成砍本费挖用估嫁算方鲜法（一洁）土绵地费鸭用估属算土地怨征用踏拆迁胀费土地瓶出让爽地价豪款土地宋转让扑费土地穴租用炭费土地资投资思折价（二匪）前乒期工猪程费规划挣勘测以设计携费可行江性研闻究费“三订通一蜘平”步费占总在投资招的3%、0.瞎5%占总继投资舒的1-租3%房屋叮拆除痒、场终地平宅整、纲通水鼻、路千电的手费用（三陷）基杰础设签施建齿设费建筑熊物两停米以宫外、顶项目捏规划侵红线旋以内按实都际的市工程孕量来贯估算（四吗）房监屋开差发费a/建安世工程赢费项目桩基础工程钢筋混凝土工程砖石工程脚手架工程门窗工程楼地面工程装饰工程水电安装b/附属荐工程饲费c/室外肤工程摘费变电脖室、伸锅炉惯房、疮车棚蛮等热力穗、供筒水、睁污水祥、道础路、肃供电师等。么。采用凳的方级法：单元估算法单位指标估算法工程量近似匡算法概算指标法方法基本建设单元的综合投资X单元数单位工程量投资X工程量=单项工程投资根据施工图纸、施工组织设计、现行工程预算定额、工程量计算规则、材料和设备的概预算定额单价、各项取费标准，近似计算项目投资，预先计算工程建设费用由综合的单位建筑面积和建筑体积等建筑工程概算指标计算整个工程费用直接费用=每平方米直接工程单价X建筑面积主要材料消耗量=每平方米消耗量指标X建筑面积备注标准统一酒店客房、医院病房、学校教室、学生宿舍。。。。土建、给排水、照明工程（m2）；采暖（耗热量千卡/h）;管线（m）；道路（m2）；（建筑功能齐全、标准差别大）无指标可套的单位工程，如构筑物、室外工程等，也可供换算或调整局部不相同的构配件分项工程和水、暖、电气等工程用由于设计不够深入，不能准确计算工程量，但工程设计采用的技术比较成熟又有类似工程概算指标可以利用时，用此方法。【每1㎡建筑面积的直接工程费=（人工费+主要材料费+其他材料费+机械使用费）【100㎡建筑物面积的直接工程费=（人工费+主要材料费+其他材料费）*100】（五厦）公时共配慰套设投施建黑设费竭（非场营利惑性）（六屠）开北发间钱接费幼儿扛园、猾托儿农所、沫派出螺所等按规氏划指幕标和庭实际传工程当量估线算开发牵商在开发白现场直接箩组织晌、管剥理开勿发项器目发生悠的各功项费冶用。（七扰）管谋理费基：企战业管辆理部丹门为格组织符和管陈理生派产经饼营活闭动而此发生碌的期膛间费控用，与产毙品开漂发没潜有直匠接的联系扎（按项目剃投资阁或直没接费均用的3%左右迷）（八圆）销韵售费用贱（10袖-1笔5%）（九庆）财捧务费用罪（10蓬%）（十挤）其黄他费用购（临时柏用地辣、咨普询费逃、公钟证费）（十夕一）冲税费体：固援定资申产投议资方等向调悔节税适、市注政支杏管线谨分摊逗费、换供电街贴费董、用弓电权河费、烦绿化乱建设逐费等搏等（十蝇二）锻不可伍预见观费：豆是前致面所幸有费南用的3%唤--盾-7纽奉%估算土地费用前期工程费基础设施建设费

房屋开发费

公共配套设施建设费开发间接费管理费销售费用财务费用其他费用税金及政府收费不可预见费房地怠产开员发建胜设投春资估晶算（绩成本页费用祥）五、细成本良费用抹估算遥结果兽的汇闸总六、后房地趁产项狠目租箭售方科案及全租售筹收入贿测算租售颜方案咳包括汇：租售线方式丑（项慰目出乐租、敏出售熊还是知租售辞并举惰），禽租售嚷面积奶和租逐售面神积的染比例迷；可出搏租面把积、孤可出旁售面乔积和馒可分伸摊建京筑面盘积及陡各自迷在建洒筑物献中的寄位置蚕；出租夕和出谋售的枯时间艰进度脊安排容和各任时间毯段内愚租售额面积下数量灾的确京定；租金庄和售示价水阻平的尸确定融；收款苏计划父的确逃定序号项目名称建设期经营期第1期第2期第3期………第N-1期第N期1可出租建筑面积2单位租金3可能毛租金收入4出租率（%）5有效毛租金收入6转售收入7转售成本及税费8净转售收入房地鼠产开降发项堡目出柔租计筋划及宇出租禾收入暗测算技表单位太：建柔筑面漫积（m2），宗销售美收入过（元孝）房地船产投颤资收益风险增加减少风险河是关释于不拐愿意绵发生唇的事不件发崇生的添不确绳定性堵的客歉观体柄现。芦（美启国，抬威力指特19战01年首辜次提狗出）风险姑具有热客观明性和图不确氧定性草。第三奶节最房地辞产项奴目的亲风险敬能力抽分析一、绞房地鲜产风葵险房地仙产投剥资风衣险政策押风险社会辆风险经济丹风险技术毫风险自然责风险国际酿风险政治会环境尿、经哈济体仪制改专革、搞产业劫政策赌、房消地产抛制度修、金爪融政薄策、谣环保鼻政策嗓、法奸律风祸险城市裤规划敞（容贵积率血、建液筑覆并盖率竞等）协、区仇域发姻展风草险、氏公众闯干预喝风险姜、住蜘客干兆预风典险、推治安颂风险隙等市场造供求咳风险席（购哲买力董、单弯元住鲁宅面辰积、以住户斗规模饰变化忆）、蒸财务柄风险滤（通劝货膨附胀、典利率奥变化临、资迎金变烫现、煎开发捧费用若变化权、税此率变殿动）融、地预价风蒙险、免融资醋风险恨、国卸民经去济状虏况变阻动风袜险建筑迟材料负改变洽和更响新、府施工孔技术己和工筛艺革崭新、享设计何变动宣或计春算失贩误、寇设备笨故障凡、损州坏或悬施工抛事故剃等火灾痰、风近暴、毫洪水获、地罚震、刷气温监等国际宪政治甜、国职际投逆资环交境、最货币劣汇率置变化二、誓主要幸的不希确定歉因素房产开发项目主要因素及影响土地费用通常参照近期土地成交案例，通过市场比较法或其他方法估算土地费用。由出让金、城市建设配套费、土地开发费用组成，在地块现状复杂，土地交易市场不健全的情况下，很难准确估算。建安工程费开发前期，开发商建安工程估算和工程承包商的报价时间相差半年到一年，建材价格、劳动力价格会发生变化。开工后，上述价格也会有变动。租售价格评估的价格是通过市场上近期成交类似的物业价来进行比较、修正后得出的。而没有考虑通货膨胀、社会、经济、政治和其他环境因素开发期、租售期政府批准和招标时间限制；建材或设备短缺、恶劣条件、政治经济形势突变、劳资纠纷引起的罢工、基础开挖后发现文物或特殊未预料的地质条件；市场供求变化、竞争状况、预期未来房产价格走势、项目类型等容积率及有关参数（1）在项目评估阶段，不一定能立刻拿到政府批文，容积率和建筑面积无法确定；（2）即使拿到批文，项目可供出租或出售的面积仍不能肯定（公摊或出租面积在评估阶段只能根据经验估算）贷款利率70-80%的资金来源于金融机构借款或预售楼花的方式筹措。利率影响决定了开发项目的财务成本。房产置业投资项目主要因素及影响购买价格一般通过房产估价师估算拟购买房地产资产的公开市场价值或价格为基础。高估或低估初始购买价格，可能导致投资者失去投资机会或承担过多的投资风险。空置率准备出租但还没有出租出去的建筑面积占全部可出租建筑面积的比例。其与宏观社会经济环境、市场供求关系、租户支付租金的能力有关。运营成本为保持物业正常运行，满足租户的使用要求而支付的费用。通货膨胀、设备修理或更新、与持有物业相关的房地产财产税变化都会影响。二、扣主要您的不火确定遭因素房地役产开尝发过照程中谱的上鸭述不第确定泊因素或者投以独印立的扮形式活，或条者以萝相互艇同步亡或不历同步滚的形土式发缠生着左变化，对互整个光项目虑的费妇用或详效益勿产生歉影响啊。它们挡的变企化情丑况、裕对收艘益的敬影响激如何掀需要永进行慰详细塔的分映析，产才能稿保证让开发蒜投资察决策哭有充断分的即依据余。第三及节跟房地数产项驱目的先风险斑能力穗分析三、换房地起产项冈目分脚析方细法盈亏平衡分析项目安全率敏感性分析概率分析（一谨）盈锋亏平胖衡分芒析又叫婶量本代利分恩析，馋是通蜻过分吓析项鸭目的产销见量和成本、收入之间取的函汪数关妇系，我从而找出沿产销细量和们项目受盈亏海关系的一吴种分哥析方仁法。产销姿量Q成本C收入B；利拨润R如果设R为利秘润，B为销乘售收仅入，TC为总绞成本饥，则可有：R=割B–TC设P为销出售价参格，Q为房显地产晕商品称数量昏，则滔有：B=抱P×河Q设FC为固殊定成延本，Vc为单百位变动证成本掘，VC’为半令变动封成本士，则讽有TC犁=F满C+棚VC’+Vc×Q当VC’某些府情况匙作为FC，则矿有TC村=F玻C+抚Vc×Q综上乓所述尤，R与Q的关别系可区以表绑达为垃：R=的B-息TC核=P冷×Q急-F大C-贫Vc帮×春Q★销售短收入垫函数凑、成怜本函年数、帖利润旋函数例：骗某项绝目生括产能谷力3万件/年，颗产品偏售价30印00元/件，筒其中师固定陆成本30嫩00万元揭，单福位变馅动成趟本16滋00元/件，徒销售爽额B？变脱动成炼本？赵利润R？R=垦P×葵Q-遥FC炒-V社c装×Q销售释额B=办30怕00×3辱00夕00际=9加0