大兴旧宫地块项目分析

大兴旧宫地块项目分析第一部分：地块情况第二部分：市场情况目录第三部分：综合建议第四部分：经济测算目录地块位置地块环境基本经济指标小结第一部分：地块情况距离北京中心城区较近的新兴发展区域距四环路3公里距三环路6.8公里距天安门15公里南侧紧邻亦庄经济开发区3公里6.8公里15公里地块位置——大兴大兴自秦置县,定名于金，约有2400余年。八百载国都京畿，史称“天下首邑”。大兴位于北京市南郊,北与丰台、朝阳为邻,南与河北省廊坊市交界,西与房山隔永定河相望,东与通州毗邻。区位优势得天独厚，自古为外埠进京通衢，是京津两大都会交通要冲，有“京南门户”之称。今为京南重地，背倚京城，面向渤海，也是北京市唯一一个拥有两个新兴卫星城的郊区县。地块位置——聚焦大兴、旧宫史据“天下首邑”，今守“京南门户”2900亿资本，南城时代巨变

2009年11月5日，北京市发改委等部门宣布了《促进城市南部地区加快发展行动计划》，未来3年内，北京市区两级财政将对南城地区投资500亿元，由此带动社会投资等投资总规模可以达到2900亿元。2900亿的社会总投资将助力南城跃升崭新的城市面貌与格局。地块位置——未来规划亦庄拓区，旧宫区域新格局

第十三届人大三次会议上，大兴区区委书记林克庆表示，2010年，亦庄将往大兴区扩区12平方公里，其中8.3平方公里是产业功能区。届时，与新开发区仅一河之隔的旧宫将成为新开发区的生活配套区，为新开发区提供全面的居住配套与生活配套，带动旧宫区域迅猛发展。亦庄开发区与大兴区规划整合后，大兴发展将突飞猛进。CBD商圈四方新区亦庄经济开发区地块位置——大兴方庄区域旧宫区域地块紧邻四方新区，位于亦庄经济开发区辐射范围。未来发展潜力较大西红门区域区域未来交通规划紧邻五环主干道及南四环沿线，交通便利目前还规划有地铁亦庄线已有公交线：524路、736路、926支路、324路、341路、729路等。北京地铁亦庄线全长23公里，起点为换乘5号线、10号线二期的宋家庄站，终点为连接京津城际铁路的亦庄火车站站。亦庄地铁线途经丰台、朝阳、大兴和通州，正线全长23.2公里，共设有14座车站，亦庄地铁线现已开始空载试运行，预计2010年12月28日开通（有望2010年11月底实现提前通车）。地铁亦庄线南四环南五环本案南苑路南大红门路旧宫东站地块环境——交通根据市场经验，一般地铁的开通，会对沿线项目的产品在短时间内带来15%-20%的价格提升。7条轨道交通，拉动南城升值潜力

在城南轨道交通建设方面，《促进城市南部地区加快发展行动计划》指明未来5年，在目前已开通2号线、4号线、5号线等3条线路的基础上，力争建成通车7条轨道交通线，新增运营里程188公里，累计将达到10条210公里。到2010年底，城南地区将力争开通亦庄线、大兴线和房山线等三条线路。地块环境——未来规划旧宫东站1号地多功能项目用地基本信息土地面积(平方米)规划建筑面积(平方米)规划用途出让年限合计建设用地面积代征地面积1442367672567511184138多功能用地商业40年、综合50年4号地块基本信息建设用地面积:88911规划建筑面积:190861用地性质:居住、商业3号地块基本信息建设用地面积:156168规划建筑面积:328261用地性质:居住、混合4号地3号地1号地基本经济指标——项目基本信息B-20B-16B-15B-17B-24地块环境——4号地4号地：项目：位于大兴区旧宫镇，四至：东至旧宫东路、南至旧宫地区七号路、西至旧宫中路、北至旧宫北路。旧宫北路旧宫中路旧宫东路序号规划地块编号用地性质用地规模(平方米)容积率地上建筑规模（平方米）控制高度（米）1B-15S3社会停车场库用地3026

2B-16C2商业金融用地4330312990453B-17F2公建混合住宅用地362613108783604B-24R54中小学合校用地210570.816846185B-37R5托幼用地37040.8296396B-20R2二类居住用地205332.44927960合计————88911——190861——旧宫七号路注：4号地块应配套建设保障性住房或“两限”商品住房——3万平米。从经济指标上来看，4号地块整体规模适度，容积率适中，可规划建设为小高层、多层类型品质居住社区；4号地块较为方正，面宽适度，利于楼座排放，以及展示集中园林；4号地块西侧有2栋住宅楼、可利用商业设施进行弱化影响，南侧有村名自建房，需通过景观园林、小区规划进行区隔；地块住宅限高60米，可实现约18—20层的多层板式住宅。地块环境——4号地地块西北角——旧宫西里1、2号楼地块西侧——道路地块西南角——安置房地块东侧——城铁旧宫东站地块环境——项目地块现状1234图1-4为：站在地块西北角的旧宫西里2号楼东侧看整个地块地块环境——项目地块现状周边已有配套公交：324、341、504、524、680、729、736、750、926支、997、运通115、504、926支、997学校：大兴区华兴实验学校，北京市杏泽学校，旧宫实验小学，旧宫镇第一中心小学，东高地第二小学，东高地第四小学，旧宫中学，东高地第一中学，东高地第三中学医院：旧宫第四综合门诊部，育龙门诊部，大兴区清逸园社区卫生站，永仁综合门诊部，旧宫医院，旧宫第一综合门诊，大兴区旧宫镇中心卫生院

银行：建设银行红星支行，北京农村商业银行东路分理处，农村信用合作社旧宫分社，工商银行红星分理处

购物：物美便利超市长乐街店，物美综合超市１９旧宫店，北京明坤思源超市，物美超市小红门路店，首航超市(万源南里店)

餐饮：铁锅柴，金宫府酒楼，李连贵熏肉大饼全国连锁第1514店分店，三羊贵仁居，蒙方圆酒家，六和顺烤鸭店，东北大盘家常菜，巴渝香酒楼

其他：北京金辉宾馆，碧海宾馆，美晟俱乐部,碧海公园，宣颐公园，旺兴湖公园，海鹿垂钓园地块环境——配套项目位于旧宫镇，具备居住氛围，但居住品质不高；项目周彪教育资源较为丰富邻近旧宫中、小学、东高地中小学等；地块周边生活配套档次较低，只配有简单的餐饮，小型超市、医疗门诊等；随着新项目的带动，周边配套环境的改善，未来升值前景大。小结交通：本案地块紧邻五环主干道及四环沿线，周边即将开通的地铁亦庄线路及多条公交线路；周边环境：辐射四方新区、亦庄经济开发区，未来升值潜力较大，但目前居住档次较为落后；

生活配套：生活配套较为完善，但整体档次较低；地块自配商业用地可作为后期配套；地块情况：居住以及混合用地；规模：规模适度利于开发建设，短平快开发回款；前景：未来发展潜力较大，存在升值空间；

该地块综合素质较好，地铁交通便利、周边生活配套完善。第一部分：地块情况第二部分：市场情况第三部分：综合建议第四部分：经济测算目录宏观市场概况聚焦大兴、旧宫区域市场分析区域重点项目调研小结第二部分：市场情况宏观市场概况——环线成交状况

2010年10月区域供应面积(M²)供应套数(套)成交面积(M²)成交套数(套)成交均价(元/M²)二环内--3601330037135二至三环间55363909169742167233434三至四环间1070991065172582146932619四至五环间2438972129195614166720011五环外821392844211104011020015271总计122775112545168435215308-环线成交状况四环内土地供应量比较匮乏，五环外的区域已成为北京市房地产主要供应区域，供给的增加相应的拉动了成交面积的提升，五环外的成交均价也已经和四环内的成交均价进一步拉大了距离。数据来源：北京市统计局五环线市场状况供应面积比例成交面积比例四环内土地供应量比较匮乏，五环外的区域已成为北京市房地产主要供应区域，供给的增加相应的拉动了成交面积的提升，五环外将成为未来房地产市场供应主流，价值上涨空间明显。数据来源：北京市统计局宏观市场概况——环线成交状况宏观市场概况——聚焦大兴大兴区域房地产产业发展目标：1、疏解中心城人口，基本实现大兴区内的职住平衡；2、创建和谐社会，建设健康宜人的生活社区；3、不断提高城市的可居住性；4、建设具有亦庄特色的绿色人居环境；5、引导人口流向，实现社会结构的大致均衡。实现城市不同区域的均衡发展。区域内土地市场——区域近3年土地成交情况宗地名称土地性质占地面积(平米)规划建面(平米)竞得公司成交时间成交价格（万元）楼面地价大兴区黄村镇康庄回迁房居住、商业金融、市政公共设施项目用地居住、商业金融、市政公用设施164675.96261211.92北京市大兴城镇建设综合开发集团公司2008年5月15日553582119元大兴区旧宫储备项目用地居住、商业金融、可兼容配套设施19518.87100146.998

北京军建利司达房地产开发有限公司2008年1月23日39137.73908元大兴区黄村镇孙村组团A-06、07、13、14地块住宅用地居住用地，可兼容使用性质配套设施234632.23257406.4北京金融街建设开发有限责任公司2007年9月18日120329.94675元大兴区旧宫镇西广德村住宅项目用地居住用地，可兼容配套设施28557.51123734北京润丰房地产开发有限公司

2007年12月24日279002255元大兴区黄村镇卫星城北区17号地居住用地，可兼容使用性质为配套设施27094.91227322.751华润置地（武汉）发展有限公司2007年12月24日1430006291元大兴区黄村镇永华路6号住宅、公建项目用地居住用地，可兼容公建及其他用地32230.26141833

北京艺苑房地产开发有限责任公司2007年12月24日401002827元大兴区亦庄镇三羊居住区三至五期居住、商业项目用地居住、商业金融1055078.4503563.6北京金融街建设开发有限责任公司

2007年1月16日158174.163141元2007年土地成交情况宗地名称土地性质占地面积(m2)规划建面(m2)竞得公司成交时间成交价格(万元)楼面地价大兴区亦庄镇三羊居住区三至五期居住、商业项目用地居住、商业金融1055078.4503563.6北京金融街建设开发有限责任公司

2007年1月16日158174.163141元大兴区黄村镇孙村组团A-06、07、13、14地块住宅用地居住用地，可兼容使用性质配套设施234632.23257406.4北京金融街建设开发有限责任公司2007年9月18日120329.94675元大兴区旧宫镇西广德村住宅项目用地居住用地，可兼容配套设施28557.51123734北京润丰房地产开发有限公司

2007年12月24日279002255元大兴区黄村镇卫星城北区17号地居住用地，可兼容使用性质为配套设施27094.91227322.751华润置地（武汉）发展有限公司2007年12月24日1430006291元大兴区黄村镇永华路6号住宅、公建项目用地居住用地，可兼容公建及其他用地32230.26141833

北京艺苑房地产开发有限责任公司2007年12月24日401002827元区域内土地市场——区域近3年土地成交情况2008年土地成交情况宗地名称土地性质占地面积(m2)规划建面(m2)竞得公司成交时间成交价格（万元）楼面地价大兴区旧宫储备项目用地居住、商业金融、可兼容配套设施19518.87100146.998北京军建利司达房地产开发有限公司2008年1月23日39137.73908元大兴区黄村镇康庄回迁房居住、商业金融、市政公共设施项目用地居住、商业金融、市政公用设施164675.96261211.92北京市大兴城镇建设综合开发集团公司2008年5月15日553582119元大兴区康庄限价商品住房（二期）项目用地

居住用地、商业金融用地143168.3233417.6北京市大兴城镇建设综合开发集团公司2008年10月15日571622449元大兴区康庄限价商品住房（一期）项目

居住用地49649.42208561.8北京住总房地产开发有限责任公司2008年10月27日47915.782297元北京市“经济适用住房及商品住房”用地----大兴区旧宫三角地住宅项目用地居住用地90901.32178487北京日月房地产开发有限公司2008年11月26日22419.5831256元区域内土地市场——区域近3年土地成交情况2009年土地成交情况宗地名称土地性质占地面积(m2)规划建面(m2)竞得公司成交时间成交价格（万元）楼面地价大兴区黄村镇大庄村东侧京开路48号商业金融项目用地商业金融用地21862.17102464.5北京金隅嘉业房地产开发有限公司2009年4月27日14912.261455元大兴区新城北区（28号地）商业金融项目用地商业金融9396.9535979.48北京兴创置地投资有限公司2009年5月15日10862.213019元大兴区康庄限价商品住房（三期）项目用地住宅及居住公共服务设施79203.07275827.4北京首开仁信置业有限公司2009年6月25日64367.912334元北京市大兴区瀛海镇镇区改造项目回迁安置房用地住宅及居住公共服务设施18374.7471507.61北京兴海创业投资管理有限公司2009年6月26日188802640元北京市大兴区黄村（新城北区22号地二期）居住项目用地住宅及居住公共设施、管理用房1351.46190304.2北京春光房地产开发有限公司和北京西澳房地产开发有限公司联合体2009年6月26日901004735元北京市大兴区黄村（新城北区23号地）居住项目用地住宅及居住公共设施2108.5239505.32旭辉集团股份有限公司2009年6月26日251006354元区域内土地市场——区域近3年土地成交情况2009年土地成交情况宗地名称土地性质占地面积(m2)规划建面(m2)竞得公司成交时间成交价格（万元）楼面地价大兴区康庄（四期）项目

居住用地99966.81188485.5北京东亚信义国际会展中心有限公司2009年6月30日665003528元北京市大兴区黄村（新城北区10号地）居住项目用地国有建设用地使用权出让居住及公共服务设施33270.27133559.3旭辉集团股份有限公司2009年7月1日820006140元北京市大兴区黄村（新城北区16号地）居住项目用地国有建设用地使用权出让住宅及居住公共服务设施、医疗卫生设施60139.44275773.9北京金地兴业房地产有限公司2009年7月3日1562005664元大兴区黄村19号商业金融和混合用地、20号居住项目商业金融设施和综合体、住宅及居住公共服务设施72408.07457960.7上海绿地集团有限公司2009年7月6日3025006605元大兴区黄村（新城北区2号地）住宅及公建项目用地住宅、公建及其他56589.77224883.5保利（北京）房地产开发有限公司2009年7月8日1630007248元北京市大兴区西红门商业综合区一期项目用地商业金融37682.8128489.3

北京春光房地产开发有限公司和北京西澳房地产开发有限公司联合体2009年7月23日582004530元区域内土地市场——区域近3年土地成交情况2009年土地成交情况宗地名称土地性质占地面积(m2)规划建面(m2)竞得公司成交时间成交价格（万元）楼面地价北京市大兴区黄村镇（枣园）商业项目商业金融40296.5275403.41

北京创智天地房地产开发有限公司和智地创展（北京）投资有限公司联合体2009年7月23日344004562元北京市大兴区西红门商业综合区二期项目用地商业金融108405.4304192.5英特宜家购物中心集团投资有限公司2009年7月23日795612615元北京市大兴区黄村镇（酒厂改造）居住项目用地国有建设用地使用权出让公告住宅及居住公共服务设施13334.4956822北京宇丰房地产开发有限责任公司2009年7月28日200903536元亦庄新城III-1街区F地块居住及配套项目用地

居住及配套等296584.3268131北京远东新地置业有限公司2009年12月4日48300018014元地铁大兴线枣园路站居住及多功能（一期、三期）项目用地居住、住宅混合公建、其它类多功能、广场、社会停车场库用地106518.3282067.5中国中建地产有限公司与中建国际建设有限公司联合体2009年12月24日30050010653元地铁大兴线枣园路站居住及多功能（二期）项目用地居住、居住区配套教育用地14296.57146864.2北京新城时代房地产开发有限公司2009年12月24日16050010928元区域内土地市场——区域近3年土地成交情况宗地名称土地性质占地面积(m2)规划建面(m2)竞得公司成交时间成交价格（万元）楼面地价北京市亦庄新城V街区B-3-1、B-3-2、B-3-3用地住宅及居住公共设施3061.65629750北京水木天成房地产开发有限责任公司2010年2月24日222007462元北京市大兴区西红门商业综合区三期项目用地商业金融用地178725138450

北京兴创置地投资有限公司2010年3月8日835006031元北京市大兴区西红门商业综合区四期项目用地商业金融用地137605224598北京兴创置地投资有限公司2010年3月8日1600007124元大兴区亦庄住宅及商业项目（X1-1B）地块

住宅及商业144375391170

北京中信新城房地产有限公司2010年3月15日52400013396元北京市大兴区采育镇西组团01-0118号地块居住项目用地R2二类居住用地9074183503恒盛合天和信（北京）房地产开发有限公司2010年5月7日376004503元2010年土地成交情况区域内土地市场——区域近3年土地成交情况片区内最高楼面单价：远东新置地，18014元/平米，容积率1.6，2011年入市；最高楼面总价：中信亦庄新城，52亿，13396元/平米，2011年初入市；07年以后，旧宫区域内仅有两块住宅立项土地成交。旧宫区域内08年成交地块楼面地价为3908元/平米。目前区域土地供应量紧缩，在售项目多为07年以前成交土地，因此未来区域住宅新盘放量将呈递减趋势，受供求关系影响，区域价格将平稳上涨。大兴区存在较大的市场供应量，成交量有限，存在较大竞争，而大兴区域内的市场交易主要来自黄村、亦庄、西红门区域。受亦庄新城亦庄地王效应带动，周边区域价值将逐步提升。宏观市场概况——小结投资高速增长、价格大幅上涨、成交量稳定、五环外区域成主要交易区域受国家政策调控影响2010年房地产市场增长区域平稳；市场整体态势呈需求大于供给；大兴区的房地产市场存在较大的市场供应量，而大兴区域内的市场供应主要来自黄村区域。四环内土地供应量比较匮乏，五环外的区域已成为北京市房地产主要供应区域，供给的增加相应的拉动了成交面积的提升，五环外的成交均价也已经和四环内的成交均价进一步拉大了距离。受政策因素印象，地王现在减少，相对那地成本呈下降趋势；区域市场分析区域二手市场情况项目名称亦庄北岸清逸园大城小镇美然·香榭里雅龙骑仕莱茵河畔佳和园灵秀山庄区域市场分析——区域二手市场情况由于区域一手供应量较少，区域二手市场活跃，目前区域二手房均价在15000—19800元/㎡之间。项目名称位置建筑类别容积率绿化率建筑面积（万平米）装修标准入住时间一手成交均价二手均价亦庄北岸大兴区亦庄桥南300米凉水河西畔普通住宅,板楼2.230.47%13毛坯2009-49000元/㎡17600元/㎡清逸园大兴区旧宫镇普通住宅,板楼1.550%12毛坯2007-66200元/㎡15000元/㎡大城小镇大兴区旧宫镇庑殿路普通住宅,板楼1.8430%10毛坯2007-56385元/㎡16000元/㎡美然·香榭里旧宫镇旧忠路14号普通住宅,板楼,塔楼,板塔结合————12毛坯2006-125200元/㎡17250元/㎡雅龙骑仕旧宫北路,旧宫清河园北里普通住宅,板楼1.443.80%20毛坯2004-53750元/㎡16700元/㎡莱茵河畔大兴区经济技术开发区西环北路普通住宅,板楼1.1335%10毛坯2003-45080元/㎡19800元/㎡佳和园大兴区旧宫庑殿路普通住宅,板楼`——40%`毛坯2002-122150元/㎡15000元/㎡灵秀山庄旧宫镇旧头路普通住宅,板楼1.3939.50%16毛坯2002-103100元/㎡17050元/㎡区域市场分析——区域二手市场情况区域市场分析——区域二手市场情况亦庄北岸清逸园美然·香榭里大城小镇一次置业的客户——二居、三居型高性能价格比影响购房。一次置业客户在选择远郊住房时，通常是经济条件有限，同时注重生活品质，他们不愿意在三环、四环以内承受高房价与蜗居，宁愿采用房加车的生活方式，同时选择多层或小高层住宅，居住密度低，社区环境好，面积较大的二居、三居是他们的首选，这一类客人在挑选房屋时通常良好的性能价格比是影响他们购房的主要因素。二次置业的客户——绿化率高的低层花园社区将是他们的首选。二次置业客户通常是在市区已拥有一套面积较小的住宅或居住在人口密度高的社区，他们在远郊区置业，主要看中的是社区环境和丰富的空间变化或更换面积较大更为舒适的户型，价格敏感因素相对一次置业的客户弱，影响他们选择的主要因素是户型新颖性、社区环境、是否赠送绿地或平台、物业管理水平等，因此绿化率高的低层花园社区将是他们的首选。区域市场分析——客群特征区域重点项目调研旧宫地区目前在售期房项目：明悦湾、润枫锦尚、绿城阳光公、美然生态馆项目名称位置建筑类别容积率绿化率建筑面积（万平米）户型面积装修标准销售均价明悦湾大兴旧宫南中轴路板楼、小高层1.6——1090㎡二居、120-140㎡三居毛坯23000元/㎡润枫锦尚大兴区旧宫镇西广德庄普通住宅、板楼、小高层230%16一居64㎡-84㎡、二居87㎡-93㎡、三居118㎡-130㎡毛坯18000元/㎡绿城阳光公馆大兴区旧宫镇南小街路口西南角普通住宅、板楼、多层、小高层1.640%8.5一居60㎡二居80㎡-90㎡三居120㎡毛坯27000元/㎡美然生态馆大兴旧宫镇旧忠路普通住宅、公寓、塔楼、多层、高层2.826%6.1一居60㎡二居75㎡-95㎡三居120㎡-150㎡毛坯15000元/㎡项目名称建筑面积已售面积剩余面积总套数已售套数剩余套数明悦湾100000㎡21939.86㎡78060.14㎡722套244套478套润枫锦尚164634㎡107764.46㎡56869.54㎡1319套1208套111套绿城阳光公馆85448㎡82078㎡3370㎡885套830套55套美然生态馆61000㎡暂无61000㎡600套——600套中信新城391170㎡暂无391170㎡3469套——3469套区域重点项目调研潜在供应目前地块区域附近潜在供应量共计59万平米，约4700余套。区域重点项目调研区域在售项目以板楼为主，普遍为毛坯；区域在售项目的销售均价普遍集中在15000-27000元/平米。区域内标杆目前区域在售新盘均价为20000万/平米左右，价格将呈逐步上涨趋势；二手市场活跃，价格在15000—19800元/㎡之间；目前住宅用地供应较为紧缺，未来住宅市场竞争较减小，区域住宅市场未来乐观；项目位置：大兴旧宫南中轴路开发商：北京日月房地产开发有限公司建筑类型：板楼,小高层占地面积：6.25万平米建筑面积：10万平米容积率：1.6 开盘时间：4号楼2010年1月11日

5号楼2010年1月5日入住时间：2011年6月现均价：23000元/㎡总套数：

722套，整个社区是由8栋小高层组成交房标准：毛坯物业费：1.98元/平方米/月产权年限：70年项目基本信息代表性个案——明悦湾社区构成整个社区是由8栋小高层组成,户型面积为90平米左右两居、130平米左右三居,户户南北通透,共722套房源。项目规划情况项目推盘情况推盘次序：4号楼2010年1月11日

5号楼2010年1月5日

1、2、3号楼2009年12月中旬本期供应：4、5号楼主力产品：90㎡两居、120-140㎡三居代表性个案——明悦湾项目位置：大兴区旧宫镇西广德庄开发商：北京润兴伟业房地产开发有限责任公司建筑类型：普通住宅,板楼,小高层占地面积：87478.51平米建筑面积：164634平米容积率：2 绿化率：30% 开盘时间：四期7、8号楼2010年6月23日入住时间：2011年6月现均价：17000元/㎡总套数：

1319套交房标准：毛坯物业公司：北京润丰世纪物业管理有限公司物业费：带电梯2.18元/月/平米不带电梯2.08元/月/平米月车位：总676个(地上96,地下580)产权年限：70年项目基本信息代表性个案——润枫锦尚社区构成项目同期开发，共15栋,9、10层小高层，局部5层多层，总共1319套，一期285套。1-6号楼为10层板塔结合，1个单元，两梯五户7-9号楼为10层板楼，3-4个单元，一梯两户、一梯四户10-15号楼为5-10层板塔结合，4个单元，两梯四户、两梯五户，5层部分不带电梯。项目规划情况项目推盘情况推盘次序：四期7、8号楼2010年6月23日三期3、10号楼2010年4月3日二期5、6、12、15号楼2010年2月5日一期2、14号楼2009年12月18日本期供应：7、8号楼主力产品：一居64㎡-84㎡二居87㎡-93㎡

三居118㎡-130㎡代表性个案——润枫锦尚项目位置：大兴区旧宫镇南小街路口西南角开发商：北京军建利司达房地产开发有限公司建筑类型：普通住宅,板楼,多层,小高层占地面积：53405平米建筑面积：85448平米容积率：1.6 绿化率：40% 开盘时间：14号楼loft公寓2010年9月28日入住时间：2011年底现均价：27000元/㎡总套数：

885套交房标准：毛坯物业公司：北京延龙物业管理公司物业费：1.8元/月/平米车位：地下停车位582个产权年限：70年项目基本信息代表性个案——绿城阳光公馆社区构成项目分四期开发，一期、二期、三期为甲区、乙区、丙区，均已售罄。2、四期共13栋楼，1－7号楼为8-10层板楼；8-13号楼为6层多层楼，多数为一梯两户，本期总共885套房屋。项目规划情况项目推盘情况推盘次序：14号楼loft公寓2010年9月28日

4号楼2009年11月7日

3号楼2009年9月18日西区12#和东区6#2009年7月18日

2、5、7号楼2009年5月28日

2009年3月7日至27日开始排号,2009年3

月28日开盘,本次开盘西区8、9、10号楼和东区1号楼本期供应：14号楼loft主力产品：一居60㎡二居80㎡-90㎡三居120㎡代表性个案——绿城阳光公馆项目位置：大兴旧宫镇旧忠路开发商：美晟公司建筑类型：普通住宅,公寓,塔楼,多层,高层占地面积：2.4

万平米建筑面积：6.1万平米容积率：2.8 绿化率：26% 开盘时间：预计2010年年底入住时间：2011年8月现均价：15000元/㎡总套数：

600套交房标准：7号楼为毛坯其他楼为精装产权年限：50年项目基本信息代表性个案——美然生态馆社区构成项目共八栋楼，总套数600余套，两梯3户至6户。项目规划情况项目推盘情况推盘次序：预计2010年年底本期供应：预计7号楼主力产品：一居60㎡二居75㎡-95㎡三居120㎡-150㎡代表性个案——美然生态馆项目位置：大兴亦庄经济技术开发区三海子东路开发商：北京中信新城房地产有限公司建筑类型：小高层、高层物业类别：住宅占地面积：185861

平米建筑面积：391170平米容积率：2.15 绿化率：30% 开盘时间：预计2011年初入住时间：2012年底现均价：待定总套数：

3469套交房标准：部分房源精装修产权年限：70年项目基本信息代表性个案——中信新城社区构成中信新城紧邻东南五环，位于亦庄核心生活区西侧，是亦庄核心生活区里最后一块住宅用地，同时也是唯一包含在“南海子公园”整体规划内的居住项目。中信新城项目产品定位以18层板楼产品为主，户型面积和功能设置较为丰富。包括80-90㎡二居，90-160㎡三居，180-220㎡四居等多种产品。项目规划情况项目推盘情况推盘次序：预计2011年初主力产品：二居80㎡-90㎡三居90㎡-160㎡四居180㎡-220㎡第一部分：地块情况第二部分：市场情况目录第三部分：综合建议第四部分：经济测算综合建议产品建议户型配比价格预期第三部分：综合建议综合建议——项目定位城市次核心区中高端栖居型项目五环内、地铁畔、城市发展次核心区、亦庄经济辐射地带，中高端居住社区原创风板式住宅、优质城市配套资源浓厚城镇居住氛围、配套完善城市次核心区中高端栖居型项目产品体系土地属性品类划分乐居三口、两口之家客户体系B-20B-16B-15B-17B-244号地地块价值分析：旧中路旧宫东街旧宫七号路根据规划，我们判断影响各地块居住价值的关键因素主要是：交通便利性、商业影响、学校影响、景观条件、视野以及噪音；受两栋居住楼影响受农村回迁安置房影响受中小学合校影响受主要市政干路影响受商业影响旧宫东路综合建议——项目地块价值分析4号地块B-20地块西侧临旧忠路、北侧有两栋居民住宅楼、南侧临农村回迁安置房，居住价值相对B-17较低。4号地块B-17地块西侧北段临商业及车库、西侧南端临B-20地块、东侧临小区市政路、南侧临中小学合校，地块居住价值相对较高，且建筑面积108783㎡，体量相对较大。B-16B-15B-17B-24地块环境——4号地定位4号地地块价值分析：旧中路旧宫东街旧宫七号路旧宫东路双限房小区主入口中小学合校农村回迁安置房建议1、——将3万平米两限房放置于B-20地块。建议2、——小区道路主入口设置于B-17地块旧宫东路。建议3、——临近商业、学校、回迁房、双限房区域楼座尽量利用限高、做性价比户型。P集中商业集中商业户型面积㎡房型结构建议套数比备注130-140紧凑型三居30%一梯两户，在居住价格次高位置150左右舒适型三居15%一梯两户，在居住价值最高位置60—70一居10%一梯两户，在居住价格较低位置90左右两居20%景观差、噪音大、临路位置设置部分小户型110左右两居20%景观差、噪音大、临路位置设置部分小户型特殊户型1居、弹性空间5%主要是考虑一、二层挑空大堂会占用其两侧户型空间，及上下跃层户型综合建议——户型配比建议经济型一居+舒适型两居、三居户型为主——控制总价，吸引被城市高总价挤出五环的刚需客群及投资客群，扩大客户基数；以舒适度较高的板式结构为主——提高产品竞争力，快速销售，保证项目现金流；精装修产品——增加精装修，提高单价，保证利润；尽量采用板楼设计——保证通透性；确保一个相对低密度的组团——设计改善型产品，提高单价，保证利润最大化。园林——考虑目前地块外围环境较为嘈杂，故需要提升园林品质，以区隔外界环境。综合建议——产品建议1、实用性——每个单元一体两户，通透实用。同时力求每一套住宅的每一寸空间都屋尽其用，提高使用率，具体要求为尽可能增加飘窗、露台、顶层退台，以提高使用空间。2、舒适性——每个单元一梯两户，体现良好的居家舒适度，保障活动空间、采光通风、功能分区，与景观的呼应。具体设计要求为明厅、明厨、明卫。3、差异性——本案定位于区域高端项目，需要适当有意识的做一些创新与变化、有特色的创意，满足中高端客户的尊贵需求。4、突破平层——适度突破平层“一层不变”的格局。尝试采用错层、顶层与首层复式结构相结合的多元化差异性设计。在首层顶层做出部分稀缺明星户型。综合建议——户型设计原则综合建议——户型设计建议各户型参考案例：保证南北通透；次卧室不带卫生间；强调户型的居住功能性。135-140平米紧凑三居户型综合建议——户型设计建议160平米左右舒适三居户型各户型参考案例：各居室相对均质，各功能空间适度放大；设置大面积生活阳台，集中储藏、洗熨等生活空间。综合建议——商业商业体量为12990+65269.8=78259.8㎡；可配置约9000㎡,300个地下车位；B-16B-15B-17B-24旧中路旧宫东街旧宫七号路旧宫东路双限房小区主入口中小学合校农村回迁安置房P集中商业集中商业设置主力店专业卖场充分利用旺盛的人气拉动区域的商业价值设置高端酒店借助高档酒店客户提供高端商业配套彰显区域高端形象设置临街商业街时尚百货增加聚客能力辐射全区消费者带动整体的商业价值综合建议——商业定位商业三大价值点定位品牌主力店—1.2万平米商业街—3.3万平米引进品牌主力店结合旧宫东路主干路，突出商业形象31以项目价值为基础，结合城市主题功能，提升项目均好性高端酒店——3万平米建设标志性的酒店打造高端居住形象2综合建议——商业商业街酒店主力店金融商业——融入独特文化底蕴的繁华之都主力店——倡导多元消费理念的活力之源倡导绿色健康的——高端居所品牌酒店——营造鲜明城市的形象之区综合建议——商业+住宅复合价值的体现临街商铺——出售收益：3.3万平米X3万元/平米=9.9亿主力店——先租后售租金年收益约：1500万/年酒店——出售收益：3万平米X2.5万元/平米=7.5亿综合建议——商业经营模式地铁开通利好溢价：预计区域价格上涨10%-15%；时间溢价：按年度涨幅10%计算；区域参考价格：2010年平层毛坯住宅均价：16165元/㎡，取整为16200元/㎡2010年洋房毛坯均价：目前区域在售润枫锦尚洋房为9层洋房在售均价17000元/㎡，本案品质优于若优于润枫锦尚，因此本项目参考价格上调30—35%，预售毛坯价格22000—23000元/平米。附加3000元/平米精装修即25000—26000元/平米。综合建议——销售价格预期附：以下为区域周边商业调研项目位置：北京亦庄文化园东路6号开发商：北京汇正文化艺术发展有限公司物业类型：商铺总建筑面积：68000平米租售状态：出租开盘时间：待定租金价格：12元/平米/天入住时间：待定车位比：1325个项目基本信息亦庄创意生活广场项目介绍：亦庄创意生活广场于2009年8月进行改造，预计2010年8月试正式营业，届时将有北京第二家沃尔玛山姆会员店(2万平米)、亦庄国际影城、BDA艺术中心、青少年培训活动中心、餐饮娱乐、购物及中国教育电视台高校创意产业工作室等。项目位置：大兴区亦庄经济开发区景园北街2号BDA国际企业大道开发商：北京经开投资开发股份有限公司物业类型：商铺均价11000元/平方米占地面积：120000平米总建筑面积：190000平米净层高：首层4.2米,标准层3.6米开盘时间：二期2007年4月入住时间：一期2004-10-30

一期2005-09-30

一期2005-12-31

二期2008-5-31车位:出租地上150元/个.月地下350元/个.月项目基本信息北京经开国际企业大道项目介绍：BDA国际企业大道项目位于世界500强企业密集的北京经济技术开发区，荣华南路环岛的西南侧，是开发区核心区的终端，也是开发区南大门的出入口，是有“亦庄长安街”之称的“商务大道”的起点。项目位置：大兴区芦城工业开发区创新路7号开发商：北京卫中医疗净化设备工程有限公司物业类型：写字楼租金价格：1.50元/平米*日总建筑面积：8432平米净层高：3.9米设备装修：公共部分精装开盘时间：2007年02月01日入住时间：2007年02月01日项目基本信息杉浩大厦项目介绍：共五层，总建筑面积8432平方米，层高3.9米。除自用办公占用部分，其他均可出租，可出租面积4000平方米。配套设施有中央空调、电梯，高档装修。项目位置：大兴区北京经济技术开发区西环中路地盛南街1号开发商：北京国光高科电子有限公司物业类型：写字楼占地面积：20347.00平米总建筑面积：46317.00平米租金价格：2.80元/平米*月净层高：4米设备装修：公共部分精装开盘时间：2010年5月物业公司：国光物业物业费用：0.45元/平米*日物业费说明：包括保安、保洁、空调项目基本信