潍坊市商业地产概况分析

潍坊市商业地产分析一、潍坊市商业概况潍坊市批发市场比较发达，百货零售业初步完成向综合性购物中心业态转变，连锁业正在蓬勃发展，私营经济在潍坊市经济总量中所占比重不高。市区除上海联华超市外，无其他外资商业企业进驻。1、大型商场和超市数量潍坊市现有大型购物中心和百货店6家，分别是中百大厦（胜利街店和福寿街店）、世纪泰华广场、银座、百货大楼、利群。潍坊市现有大型综合超市10家，分别是佳乐家超市（福寿街店、新华路店、潍城店、开发区店和四平路店）、沃尔玛超市、万家福超市、利群超市、银座超市。2、潍坊市商业业态结构潍坊市的商业业态主要包括百货店、超市、购物中心、便利店和专卖店。潍坊市的部分原有主要百货商店在近2年内逐步完成了向集购物、餐饮、休闲、娱乐于一体的购物中心模式的扩建和转换，目前已形成了中百大厦、银座、世纪泰华广场三家购物中心。潍坊百货大楼虽然也部分的导入了餐饮娱乐功能，但就总体而言还属于传统百货店业态。潍坊市的超市和便利店发展势头强劲。佳乐家、沃尔玛、万家福以及潍百集团开设的“中百超市”和“中百便利店”，受到市民的欢迎，目前中百便利已有超过100家连锁店。潍坊市的商品批发市场规模比较大，其批发业务辐射潍坊市周边城市和地区。潍坊市的专卖店布局零散，品牌知名度不高。3、潍坊市主要商业布局潍坊市目前有五大商业街区和六大专业市场：（一）六大商业街区（1）胜利西街商业区胜利西街商业区地处繁华十字路口，以中百大厦和百货大楼为核心主力店，交通便利，是潍坊市的老商业区，东面即是白浪河广场，目前潍坊市唯一一条市政规划的商业步行街（盛和步行街）位于不远处，商家已入驻经营，并经常有节假日庆典活动举行。（2）潍洲路商业街区潍洲路商业区是潍坊市的商业区，以友谊新世纪广场和世纪联华友谊超市为核心主力店（现已停业），周围遍布了一些专卖店，交通便利，但道路狭窄，是目前实行单行道管制的街道之一。另外友谊商场北侧是以经营服饰、鞋帽为主的新春天购物城，低档定位，以20岁左右的新生代为主力客群，有一定的集客能力。（3）世纪泰华商业区世纪泰华商业区位于市政府规划的CBD核心区域，是近两年新兴的现代商业区，以世纪泰华广场、三联家电、国美家电为核心主力店，交通便利，配套设施齐全，潍坊市首个已开业的shoppingmall泰华新天地项目，将使该区域具有相当的规模优势。（4）四平路商业街四平路商业街是新兴的以电子通信和餐饮休闲为主的商业步行街，佳乐家四平店和通济门电子街位于该区域，著名餐饮连锁品牌避风塘等也位于该区域。（5）新华路商业区（新华路、文化路商业区）新华路商业区，是随着开发区的发展和市府东移形成的，以餐饮、休闲为主的商业区，以佳乐家超市、沃尔玛、利群、中百大厦为核心主力店，周围专卖店正在日益增多，交通便利，发展潜力大，周围居民以政府机关职员和新贵人群为主，是潍坊市的白领居住区。其中文化路已发展成为目前潍坊重要的中高档餐饮、休闲街。（6）银座商业区银座商业区位于四平路与白浪河之间。地理位置优越，与中百、百货大楼相邻，交通便利。周遍已银行、娱乐、餐饮为主。是潍坊高档酒店聚集区。（二）六大专业市场小商品城：以批发、零售各种皮具、小商品、服饰为主，江浙一代的经营者所占比重较高。豪德贸易广场：位于潍城开发区东风街与彩虹路交叉口。广丰家居广场：位于青年路，是以经营家具为主的专业市场。金宝汽车城：位于潍洲路南段，汽车零售商城。灯具市场：位于向阳路，主要经营灯具灯饰及各类照明、开关等。科技市场：位于胜利街与鸢飞路交叉口，以经营IT产品、耗材、数码电子产品等为主。二、潍坊市商业动态1、潍坊市大型在建商业动态北王国际电器数码港项目赛格电子的进驻有利于南部商圈规模化的形成，增强南部商圈的竞争力和集客力，虽然可能会分流部分客流，但由于北王国际地处潍坊南端，南外环以南，仅有2路公交车通行，交通不便，在地理位置、交通及人气方面均无法与本项目相比。因此，本项目的关键是如何做好商业的定位和业态的规划实施。2、规划商业动态利用地处胶东半岛咽喉之地的优势，潍坊市政府规划以四大商城为基础，以批发零售为龙头，将潍坊市建设成商业批发能力辐射整个山东省的“半岛商贸城”，形成一个以潍坊为中心，东至青岛、西至济南、南至徐州、北至东营的商品贸易圈。三、潍坊市商业特征潍坊市商业正在向比较发达时期过渡；超市、便利店发展迅速，势头强劲，发展空间很大，竞争刚刚开始；批发业较为发达，正在形成地区优势和特色优势；购物中心和百货业竞争比较激烈，几家大的购物中心正在逐步形成自己的特色和核心优势；专卖店没有形成品牌和规模优势；服务业、餐饮业、休闲娱乐业发展势头迅猛，市场潜力大。四、潍坊所辖各县市区商业概况潍坊各县市区商业发展层次不一、各具特色。各地区专业市场相对比较发达，有较强的竞争优势；零售业和专卖店发展落后，竞争层次比较低；超市业态发展较快，但良莠不齐，缺乏竞争力。佳乐家超市和中百超市在不少地区开设了连锁分店，总体而言，经营都比较成功。从总体消费能力和市场状况分析，各县市区尚有较大的中高档消费市场未得以释放，较有文章可作。a）潍坊市商业地产经营模式剖析

社区及临街底商开发模式占主流地位临街底商开发模式跟风现象严重开发商为追求商铺与住宅销售的利润差，凡临街都跟风做二至三层的商铺，销售状况较好，入市不久即可售完，但商铺购买者中投资型客户所占比例较大，导致市场上临街商铺经营竞争激烈，客源不足，招商状况不佳。多层联卖方式同质化，销售价格隐形编高目前市场上的临街商铺均采用两层或三层联卖的方式，经营商家对于二楼和三楼的利用率较低，销售均价一般都在5000元/面以上，最高的均价可达7000元/近以上，投资回收期较长。专业市场开发模式发展稳健潍坊市批发业比较发达，与即墨市一并成为山东省批发业的龙头。本次调研中我们了解到，大多数专业市场经营状况良好，规模较大。其中人民商城业务覆盖至胶东半岛，广丰家居广场、天坛市场和金宝汽车城的规模也在扩建中。商业步行街开发模式市场有待培育目前，潍坊市仅有的一条商业步行街位于胜利西街商圈，临近中百大厦和百货大楼，自2002年入市以来，销售了60%左右，临近和平路段商铺销售进展较好，最高价格达到14000元/近（两层联售）。鉴于当地消费者对专卖店业态的认同感较差，该步行街的人气不旺、生意冷清，市场有待培育。百货业开发模式发展相对成熟潍坊市百货业一直都已较健康的方式发展。中百、泰华、百货大楼经营状况都很不错。新开业的泰华新天地项目目前人气不是很多，跟其经营商品的价位会有直接关系。但整体来看潍坊的商业发展趋势还是有着很大的发展空间。v.ITv.IT科技行业开发模式发展潜力巨大从手机大卖场的人流爆满到大街上随便一个人就有一个MP3在听，再到旅行社的满满的档期，我们可以发现全中国的数码科技产品将迎来一个新的消费时代。一台电脑