REITs二季报及行情点评：如何看近期的公募REITs市场

内容目录一、二季报行情演进及后续展望 3二、二季报经营情况：高速环比弱化，产权类分化，清洁能源超预期 10三、二季报可供分配情况：保障房、仓储类稳定性突出 12四、具体项目经营情况梳理 14高速公路类14生态环保类16园区类17仓储物流类20保障性租赁住房类21清洁能源类22风险提示 24图表目录图表1：一季报公布后涨跌幅情况（%） 3图表2：披露中期主要运营数据的公募及公告详情 4图表3：可供分配现金流完成度与当日涨跌幅（%） 6图表4：可供分配现金流完成度与季报后一周涨跌幅（%） 6图表5：二季度以来的涨跌幅情况（截止到2023/8/3） 7图表6：今年以来的涨跌幅情况（截止到2023/8/3） 7图表7：2022年以来板块换手率情况（%） 8图表板块估值情况（截止到2023/8/3） 9图表9：2023公募REITsQ2EBITDA表现与说明书对比（万元） 10图表10：2023公募REITsQ2EBITDA与募集说明书预测情况明细（万元） 11图表11：2023公募半年度EBITDA与募集说明书预测情况明细（万元） 11图表12：2023公募半年度单季可供分配金额表现与说明书对比（万元） 12图表13：2023公募二季度可供分配金额与募集说明书预测情况明细（万元） 12图表14：2023公募半年度单季可供分配金额表现与说明书对比（万元） 13图表15：2023公募半年度可供分配金额与募集说明书预测情况明细（万元） 13图表16：2023年半年度高速类通行量情况 14图表17：2023年半年度高速公路类财务数据情况对比 14图表18：2023年上半年生态环保类废弃物处理情况 16图表19：2023年上半年生态环保类财务数据情况对比 16图表20：2023年上半年园区类经营情况对比 18图表21：2023上半年园区类财务数据情况对比 19图表22：2023年上半年仓储物流类经营情况对比 20图表23：2023年上半年仓储物流类财务数据情况对比 21图表24：保障性租赁住房类出租率情况（%） 22图表25：2023年二季度保障性租赁住房类财务数据情况 22图表26：2023年上半年清洁能源类财务数据情况对比 23图表27：2023年上半年清洁能源类电量电价情况（1） 24图表28：2023年上半年清洁能源类电量电价情况（2） 24一、二季报行情演进及后续展望回顾REITsFOF基金将公募REITsREITs金流完成的情况。图表1：一季报公布后REITs涨跌幅情况（%）资料来源：Wind，国盛证券研究所注：141442824只421日；仅平安广州广河REIT、华泰江苏交控REITREIT422日/4234154282、中信建投国家电投新能源REIT与中航京能光伏REIT为新上市REITs，暂无上半年报告披露，按照4月21日公布季报处理。月5FOFREITs、东吴苏园产业安居REIT、红土创新盐田港REIT、博时蛇口产园REIT、华夏合肥高新REIT、鹏华深圳能源REITREITREITREIT和中信建投国家电投新能源REIT等13个REITs在7月3日到7月13日（季报发布前一周到两周的时间）REITs图表2：披露中期主要运营数据的公募REITs及公告详情简称资产类型发布时间上半年主要运营数据分红派息率红土创新深圳安居REIT保障性租赁住房2023/7/6各项目出租率和租金维持平稳。投资人在首次发行时买入本基金，买入价格2.484元/份，20231120231231日期间的年化净现金流分派率为3.96%；投资人在二级市场交易买入本基金，买入价格2.520元/份，该投资者的2023年1120231231日期间的年化净现金流分派率为3.90%。中金厦门安居REIT保障性租赁住房2023/7/8截至2023年6月30日，2个保障性租赁住房项目整体投资者在首次发行时买入本基金，买入价格为2.600元/出租率为99.64%，个人租户占比91.37%，企业租户占20231120231231日比8.63%。期间的年化净现金流分派率为4.05%；投资者以2023年7月7日收盘价买入本基金，买入价格为2.566元/份，该20231120231231日期间的年化净现金流分派率为4.10%。红土创新盐田港REIT仓储物流2023/7/62023年以来，两个基础设施项目公司运营情况良好，经投资人在2023年7月5日时持有本基金时，假设持有价营业绩好于预测情况，出租率继续维持。格为2.380元/份，投资者的2023年度净现金流分派率预测值为4.32%。中金普洛斯REIT仓储物流2023/7/7投资者以2023年7月6日开盘价买入本基金，买入价格3.747元/份，该投资者的2023年年化净现金流分派率预4.76%202376日收盘价买入本基金，买入价格3.930元/份，该投资者的2023年年化净现金流分派率预测值为4.53%。国泰君安临港创新产业园区基础设施2023/7/3临港奉贤智造园一期：2023年上半年，平均出租率为根据《国泰君安临港创新智造产业园封闭式基础设施证券园REIT100%，与2022年报告期持平；合同租金平均数为33.38投资基金招募说明书》，国泰君安临港创新产业园REIT在元/㎡/月，较2022年报告期增长0.45%；临港奉贤智造202338,350,500.1120232022年6月30日，本基金可供分配金额预测与招募说明书中年报告期下降0.76个百分点；合同租金平均数为33.352023年度同期可供分配金额基本一致。元/㎡/月，较2022年报告期增长2.43%。东吴苏园产业REIT园区基础设施2023/7/3产业园1220238618%，基于该数据进行预测，如投资者在首次发行时买入本基20222.392022年下半年下金，则2023年分红派息率预测值约为4.58%；如投3资0.8661.77元/2022者根据2023年6月30日收盘价在二级市场交易买入本2022基金，则2023年分红派息率预测值约为4.61%。科技园5期B20239320%，20222.832022年下半年下跌2.9个百分点，合同租金均值为45.35元/㎡，较2022年同期上涨4.18%，较2022年下半年上涨1.57%。国泰君安东久新经济园区基础设施2023/7/3东久（金山）智造园：2023年上半年，平均出租率为根据《国泰君安东久新经济产业园封闭式基础设施证券投REIT100%，较2022年报告期持平；合同租金平均数为31.26资基金2023年第1季度报告》，一季度可供分配金额元/㎡/2022（昆山）19,933,612.30元。截至2023年6月30日，本基金可供智造园：2023年上半年，平均出租率为100%，较2022分配金额预测与招募说明书中2023年度同期可供分配金年报告期持平；合同租金平均数为30.25元/㎡/月，较额基本一致。2022（无锡2022年报告期持平；合同租金平均数为30.02元/㎡/月，较2022年报告期增长约3.44%；东久（常州）智造园：2023年上半年，平均出租率为100%，较2022年报告期增长了9.73个百分点；合同租金平均数为19.76元/㎡/月，较2022年报告期增长约4.83%。华夏和达高科REIT园区基础设施2023/7/5和达药谷一期项目中和达药谷一期研发办公及配套商业投资人在首次发行时买入本基金，买入价格为2.808元/部分在2023年6月末出租率为99.94%，和达药谷一期份，该投资者的2023年度净现金流分派率预测值为项目配套公寓部分的出租率为97.82%；孵化器项目在2023630日通过二级市场交易买2023年6月末出租率为82.7%。入本基金，假设买入价格为2023年6月30日收盘价2.525元/份，该投资者的2023年度净现金流分派率预测值为4.69%。博时蛇口产园REIT园区基础设施2023/7/6整体二季度出租率和月租金稳中有升。具体来看，万海大投资人在2023年7月5日时持有本基金时，假设持有价厦：2023年6月末出租率为94.76%，月租金为116.13格为2.304元/份，投资者2023年度净现金流分派率预测元/㎡/月；万融大厦：2023年6月末出租率为85.07%，值为4.42%。月租金为111.35元/㎡/月；招光租赁：2023年6月末出租率为98.15%，月租金为52.31元/㎡/月。华夏合肥高新REIT园区基础设施2023/7/6202390.00%2023年预测租金标准保持一致；高新睿成项目：2023年上半年，出租率平均值为87.00%投资人在首次发行时买入本基金，买入价格为2.190元/份，该投资者的2023年度净现金流分派率预测值为2023630日通过二级市场交易买2023年6月30日收盘价2.148元/份，该投资者的2023年度净现金流分派率预测值为4.14%。执行租金标准与《华夏合肥高新创新产业园封闭式基础设2023年预测租金标准保持一致；合肥创新产业园一期项目：2023年上半年，91.21%，标准与《华夏合肥高新创新产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书》有关2023年预测租金标准保持一致。鹏华深圳能源REIT能源基础设施2023/7/6深圳市东部电力有限公司2023年二季度实现售电量10.8883.27%6.64%；202316.82亿千瓦时，同比增15.17%20235.5571.05%年上半年累计8.7925.74%。售电单价0.510元/千瓦时（不含税），20220.472元/千瓦时（税8.01%；20230.523元/（不含税20220.479元/千瓦时（不含税）同比增长9.17%。5.896元/20238.93%；2023711日通过二级市场交易买入本基20237116.260元/份，该投资者的2023年度净现金流分派率预测值为8.41%。中信建投国家电投新能源REIT能源基础设施2023/7/13本基金底层基础设施项目2023年上半年累计实现上网电68,042.6651,182.54万（20202022年）同期平均值基本持平。基于上述预测数据，如投资者在首次发行时买入本基金，20233129.66%；2023712日收盘价在二级市场交易20233129.91%。国金中国铁建REIT交通基础设施2023/7/7截至2023年6月30日，项目公司累计完成营业收入383,395,720.18202352.03%。369,266,330.692023年全年预51.17%20236301940.48年同期基本持平；断面标准车流量为560.37万辆，较去年同期增长8.52%。基于上述预测数据，如投资者在首次发行时买入本基金，20238.67%；如投资者根据203年7月511.26%。资料来源：中期主要运营数据公告、国盛证券研究所REIT0.96%1.13%REIT首；建信中关村REIT深圳能源REITREIT和临港创新产业REIT。图表3：供分现金完成当日涨幅（%） 图表4：供分现金完成季报后周涨幅（%）250.00%200.00%150.00%100.00%50.00%0.00%

可供分配金额完成度（左轴） 当日涨跌幅（右轴

2.00%1.50%1.00%0.50%0.00%-0.50%-1.00%建信中关村REIT华夏中国交建建信中关村REIT华夏中国交建平安广州广河富国首创水务中金安徽交控华泰江苏交控东吴苏园产业华夏越秀高速博时蛇口产园嘉实京东仓储基础设施REIT华夏和达高科国金中国铁建REIT华夏北京保障房红土创新盐田港中金厦门安居REIT华安张江光大REIT红土创新深圳安居华夏合肥高新华夏基金华润有巢国泰君安临港创新产业园中金普洛斯鹏华深圳能源

可供分配金额完成度…后一周涨跌幅（右轴）

4.00%3.00%2.00%1.00%0.00%-1.00%-2.00%REITREIT嘉实京东仓储基础设施REITREIT华夏北京保障房红土创新盐田港REITREIT红土创新深圳安居国泰君安东久新经济华夏基金华润有巢国泰君安临港创新产业园REIT资料来：Wind，国证券究所 资料来：Wind，国证券究所REITREITREIT和华安张江光大REIT22.81%REIT广州广河REIT22.11%、12.22%。REITREITREITREITREITREIT26.21%REITREIT24.18%、。图表5：二季度以来的涨跌幅情况（截止到2023/8/3）红华土华夏

国泰君安临REITREITREITREITREITREITREITREITREITREITREITREITREITREITREITREITREITREITREITREITREITREITREITREITREITREITREITREITREITREITREITREITREITREITREITREITREITREITREIT

国泰君东安博鹏吴东时建华苏久蛇信深园新口中圳产经产关能业济园村源

中信 嘉建 实投 京国 东家中仓中电航红中储航投京土金基首新能盐普础钢能光田洛设绿源伏港斯施能

富平华国安夏浙首广越商创州秀沪水广高杭务河速甬

国中华华金金夏泰中安中江国徽国苏铁交交交建控建控5%0%-5%-10%-15%-20%-25%资料来源：Wind，国盛证券研究所图表6：今年以来的涨跌幅情况（截止到2023/8/3）国泰君 国红 华 安 泰土 华夏 临 君创中夏基华华华港东安博REITREITREITREITREITREITREITREITREITREITREITREIT新金北金夏夏安创吴东时建深厦京华合和张新苏久蛇信圳门保润肥达江产园新口中安安障有高高光业产经产关居居房巢新科大园业济园村REITREITREITREITREITREITREITREITREITREITREITREIT

中 中金 信 嘉湖 建 实北 投 京科 国 东REITREITREITREITREITREITREITREITREIT投鹏家中仓中富光华电航红中储航国谷深投京土金基首首产圳新能盐普础钢创业能能光田洛设绿水园源源伏港斯施能务REITREITREITREITREITREITREITREITREIT

平华REITREITREITREITREITREIT

国中华华金金夏泰中安中江国徽国苏铁交交交建控建控REITREITREITREITREITREITREITREIT0.10资料来源：Wind，国盛证券研究所体REITs0.5%附近，7图表7：2022年以来REITs板块换手率情况（%）6.000%5.000%4.000%3.000%2.000%1.000%0.000%资料来源：Wind，国盛证券研究所整体来看，7月6REITs市场在FOF2023H1IRRREITs、生态环保类REITs、REITs。图表8：REITs板块估值情况（截止到2023/8/3）资料来源：Wind，国盛证券研究所超预期Q2EBITDAREITREIT65.24%REIT。图表9：2023公募REITsQ2EBITDA表现与说明书对比（万元）资料来源：Wind，国盛证券研究所2023单季度EBITDAREIT、平安广州广河REITREITREIT口REITREITREIT以及红土创新盐港REIT202220222023图表10：2023公募REITsQ2EBITDA与募集说明书预测情况明细（万元）资料来源：Wind，国盛证券研究所图表11：2023公募REITs半年度EBITDA与募集说明书预测情况明细（万元）证券简称资产类型说明书2023半年度EBITDA半年度EBITDAEBITDA完成度浙商证券沪杭甬高速REIT交通基础设施25335.7427202.19107.37平安广州交投广河高速公路REIT交通基础设施33773.4632213.2395.38华夏中国交建高速REIT交通基础设施23299.2118429.2779.10华夏越秀高速公路封闭式基础设施REIT交通基础设施9446.639531.96100.90国金中国铁建高速REIT交通基础设施22818.2331984.31140.17中金安徽交控REIT交通基础设施52480.7443952.7083.75华泰江苏交控REIT交通基础设施13727.9614424.03105.07中航首钢生物质REIT生态环保5676.866188.81109.02富国首创水务REIT生态环保9209.028058.1587.50博时招商蛇口产业园REIT园区基础设施5399.825503.11101.91东吴苏州工业园区产业园REIT园区基础设施7330.818327.07113.59华安张江产业园REIT园区基础设施2963.282808.1494.76建信中关村产业园REIT园区基础设施7332.314899.3766.82国泰君安东久新经济REIT园区基础设施3515.193999.13113.77国泰君安临港创新产业园REIT园区基础设施1887.601969.01104.31华夏合肥高新产园REIT园区基础设施3006.293180.66105.80华夏杭州和达高科产园REIT园区基础设施3544.633517.0099.22中金普洛斯仓储物流REIT仓储物流11865.7512652.89106.63红土创新盐田港仓储物流REIT仓储物流4202.024817.68114.65嘉实京东仓储基础设施REIT仓储物流3229.014000.29123.89华夏北京保障房REIT保障性租赁住房2522.402617.90103.79红土创新深圳人才安居REIT保障性租赁住房2275.222356.57103.58中金厦门安居保障性租赁住房REIT保障性租赁住房2732.643004.10109.93华夏基金华润有巢REIT保障性租赁住房2168.122359.29108.82鹏华深圳能源REIT能源基础设施19530.9332143.19164.58中信建投国家电投新能源REIT能源基础设施18075.9920626.03114.11中航京能光伏REIT能源基础设施9614.3410095.41105.00资料来源：Wind，国盛证券研究所三、二季报可供分配情况：保障房、仓储类稳定性突出从Q227只REITs可供分配现金流中，15具体来看，仓储类、保障房类752023REIT图表12：2023公募REITs半年度单季可供分配金额表现与说明书对比（万元）资料来源：Wind，国盛证券研究所图表13：2023公募REITs二季度可供分配金额与募集说明书预测情况明细（万元）资料来源：Wind，国盛证券研究所从上半年可供分配收益完成情况来看，27只REITs可供分配现金流中，17只超额完成，10只低于预期。REITREITH1REITREIT71.68%REIT华夏基金华润有巢REITREIT完成REIT图表14：2023公募REITs半年度单季可供分配金额表现与说明书对比（万元）000020000

中航京能光伏中信建投国家电投新能源中航京能光伏中信建投国家电投新能源REIT资料来源：Wind，国盛证券研究所图表15：2023公募REITs半年度可供分配金额与募集说明书预测情况明细（万元）证券简称资产类型说明书2023半年度可供分配金额半年度可供分配金额可供分配金额完成度浙商证券沪杭甬高速REIT交通基础设施21609.5624807.88114.80平安广州交投广河高速公路REIT交通基础设施31314.3825467.1881.33华夏中国交建高速REIT交通基础设施20712.3416383.9079.10华夏越秀高速公路封闭式基础设施REIT交通基础设施7691.918212.48106.77国金中国铁建高速REIT交通基础设施23020.3227091.59117.69中金安徽交控REIT交通基础设施44435.9140594.7291.36华泰江苏交控REIT交通基础设施11256.1613003.46115.52中航首钢生物质REIT生态环保5103.374917.8696.36富国首创水务REIT生态环保8399.086259.9074.53博时招商蛇口产业园REIT园区基础设施4633.603744.6080.81东吴苏州工业园区产业园REIT园区基础设施7607.386743.9088.65华安张江光大园REIT园区基础设施3021.143208.55106.20建信中关村产业园REIT园区基础设施6246.004477.1671.68国泰君安东久新经济REIT园区基础设施3751.944352.38116.00国泰君安临港创新产业园REIT园区基础设施1917.532209.99115.25华夏合肥高新产园REIT园区基础设施3113.583742.92120.21华夏杭州和达高科产园REIT园区基础设施2962.993004.47101.40中金普洛斯仓储物流REIT仓储物流12580.3417185.72136.61红土创新盐田港仓储物流REIT仓储物流4051.834628.45114.23嘉实京东仓储基础设施REIT仓储物流3513.143544.26100.89华夏北京保障房REIT保障性租赁住房2480.012751.98110.97红土创新深圳人才安居REIT保障性租赁住房2459.182694.97109.59中金厦门安居保障性租赁住房REIT保障性租赁住房2631.662889.31109.79华夏基金华润有巢REIT保障性租赁住房2424.593207.07132.27鹏华深圳能源REIT能源基础设施15788.7420498.62129.83中信建投国家电投新能源REIT能源基础设施25235.9222930.4190.86中航京能光伏REIT能源基础设施8163.113906.2647.85资料来源：Wind，国盛证券研究所四、具体项目经营情况梳理高速公路类REITs二季度高速公路类REITsREIT22.59%商沪杭甬REIT47%RIT1.3%110，114.21%；REIT24.68%REIT13.95%。图表16：2023年半年度高速类REITs通行量情况高速类REITS平安广州广河REIT浙商沪杭甬REIT口径2022年Q2023年Q2023年Q2口径2022年Q2023年Q2023年Q2通行量同比-26.1420.0026.67通行量同比-4.2611.2031.26通行量环比-34.0142.51-0.16通行量环比-4.96-0.1813.47华泰江苏交控REIT中金安徽REIT口径2022年Q2023年Q2023年Q22022年Q2023年Q2023年Q2通行量同比-15.29307.00通行量同比--5.8619.58通行量环比---5.21通行量环比-17.70-21.53华夏越秀高速REIT华夏中国交建REIT国金中国铁建REIT口径2023年Q2023年Q2口径比2023年Q2023年Q2口径比2023年Q-5.4546.642023年Q2车流量同比13.4320.1442.5046.802.20车流量环比--17.92153.50-32.11-0.22资料来源：REIT季报，国盛证券研究所图表17：2023年半年度高速公路类REITs财务数据情况对比平安广州广河REIT今年二季 今年二季今年二季 今年二季单位：万 2023年 2023年 2022年 2022年 2022年 2022年 2021年度相比今 度相比去元 二季度 上半年 四季度 三季度 二季度 上半年 四季度年一季度 年二季度本期收入 18817 19487 13512 20743 15350 16971 19138 -3.44% 22.59%-9.72% -9.72% 195.51%2181396121857312328071526457本期净利润EBITDA 15610 16603 8550 17229 11990 14268 13400 -5.98% EBITDA 15610 16603 8550 17229 11990 14268 13400 -5.98% 30.19%

13386 16027 10508 16704 13849 12580 18445 -16.47% -3.34%华夏越秀高速REIT华夏越秀高速REIT

10664 14803 9214 17671 12664 10593 17162 -27.96% -15.79%单位：万元2023年单位：万元2023年二季度2023年上半年2022年四季度2022年三季度2022年二季度2022年上半年2021年度相比今 度相比去四季度年一季度 年二季度本期收入581365324563563449955669-11.00% 116.38%本期净利润

1208 1673 -1976 2298 1184 1630 -27.77% 102.06%经营活动现金流量 经营活动现金流量 4227净额51553668451034363992-18.00%123.02%EBITDA 439551373173430736163978-14.46%121.53%可供分配377944332905380933093719-14.76%114.21%今年二季 今年二季单位：万 2023今年二季 今年二季单位：万 2023年 2023年 2022年 2022年 2022年 2022年 2021年度相比今 度相比去元 二季度 上半年 四季度 三季度 二季度 上半年 四季度年一季度 年二季度本期收入 17307 18506 13962 17409 12840 16354 15589 -6.48% 34.79%-101.78% -98.96%-101.78% -98.96%-5899-134-4651-175-49732699-48本期净利润EBITDA 12364 14838 7080 12216 7295 12044 6649 -16.68% EBITDA 12364 14838 7080 12216 7295 12044 6649 -16.68% 69.49%

10382 14795 8680 13476 11537 5159 9355 -29.83% -10.01%华夏中国交建REIT华夏中国交建REIT

10862 13946 2383 10460 7502 11523 4409 -22.11% 44.79%单位：万元

2023二季度

2023上半年

2022四季度

2022三季度

2022二季度

2022上半年

2021四季度

今年二季度相比今年一季度

今年二季度相比去年二季度本期收入 1085211732本期收入 108521173298861149410629-7.51%2.10%经营活动现金流量净额8668844686451005521742.63%298.72%

2346 3385 1912 2730 3316 -30.69% -29.24%可供分配金额7044可供分配金额70449340727794938290-24.58% -15.03%国金中国铁建REIT今年二季 今年二季今年二季 今年二季单位：万 2023年 2023年 2022年 2022年 2022年 2022年 2021年度相比今 度相比去元 二季度 上半年 四季度 三季度 二季度 上半年 四季度年一季度 年二季度本期净利本期收入 20187 18692 13797 16699 8.00%本期净利润2693463617671592-41.92%经营活动现金流量14385164641032112087-12.63%净额EBITDA16411155737938134715.38%可供分配金额125301456179089112-13.95%资料来源：Wind，国盛证券研究所生态环保类REITsREIT2023Q230.26%。REITEBITDA5.42%。22.94%596.1万元图表18：2023年上半年生态环保类REITs废弃物处理情况中航首钢绿能中航首钢绿能REIT 富国首创水务REIT口径2022年Q42023年Q12023年Q2口径2022年Q42023年Q12023年Q2垃圾处理同比增长 4.28%-2.24%-8.40%污水处理同比增长-15.17%-17.58%-0.27%垃圾处理环比增长 -5.79%-5.50%3.84%污水处理环比增长-15.75%-13.68%33.58%资料来源：REIT季报，国盛证券研究所19：2023年上半年生态环保类

中航首钢绿能REIT今年二季度 今年二季度今年二季度 今年二季度单位：万 2023年 2023年 2022年 2022年 2022年 2022年 2021年相比今年一 相比去年二元 二季度 上半年 四季度 三季度 二季度 上半年 四季度季度 季度本期收入 9860 10204 10207 11467 10988 10383 10304 -3.38% -10.27%-41.36%-41.36%-37.32%-4068158620452094-99319131199本期净利润EBITDA 3043 3146 1149 4009 3915 3407 -2347 -3.27% -22.27%EBITDA 3043 3146 1149 4009 3915 3407 -2347 -3.27% -22.27%

6735 -5281 15263 515 8424 -5645 -6950 -227.53% -20.05%可供分配金额

1107 3811 8757 1079 1587 2319 5102 -70.96% -30.26%富国首创水务富国首创水务REIT单位：万元

2023二季度

2023上半年

2022四季度

2022三季度

2022二季度

2022上半年

2021四季度

季度

今年二季度相比去年二季度-59.61%-10.92%5848-59.61%-10.92%5848318772815402359133022941经营活动现金流量净额本期收入 7793 6877 6961 7926 7454 7107 7862 13.32% 4.55%

1245 778 -561 1625 1005 1099 216 60.11% 23.91%-22.49%-11.52%-22.49%-11.52%2687362837914890450133212939可供分配金额资料来源：Wind，国盛证券研究所园区类REITsREITs张江光大REITREITREIT表现尚可，厂房REITs经营表现稳健。华安张江光大REIT首发项目张江光大园项目出租率环比一季度持平，2023Q2为70.57%，招租进展偏慢。新项目不考虑原第一大租户哲库退租，2023Q2出租率为94.05%。建信中关村REITQ2REITEBITDA博时招商蛇口REIT695%88%387东吴苏园产业REIT2023年Q2收入环比下降2.50%，EBITDA环比下降12.12%。华夏合肥高新产园REIT华夏和达高科REIT388%6月两单厂房REITREIT2.8国泰君安临港创新产业园REIT2023Q298.16%2023Q198.85%小20：2023年上半年园区类东吴苏园区REIT2022三季报2022四季报2023一季报2023二季报平均月租金 ----出租率 维持稳定维持稳定维持稳定维持稳定华安张江光大REIT2022三季报2022四季报2023一季报2023二季报平均月租金163.2164.1170.1176.7出租率96.28%92.60%70.57%82.31%建信中关村REIT2022三季报2022四季报2023一季报2023二季报平均月租金----出租率84.87%81.29%68.47%67.84%博时招商蛇口REIT平均月租金2022三季报121.672022四季报126.872023一季报111.332023二季报78.89出租率83%83%84%93%国泰君安临港REIT2022四季报2023一季报2023二季报平均月租金出租率-99.21%-98.85%98.16%华夏和达高科REIT2023一季报2023二季报平均月租金出租率-92.60%-89.69%国泰君安东久REIT2022四季报2023一季报2023二季报平均月租金---出租率98.93%100.00%100.00%华夏合肥高新产园REIT2023一季报2023二季报平均月租金3535出租率90.03%91.18%资料来源：REIT季报，国盛证券研究所21：2023上半年园区类

博时蛇口产园REIT20232023年二 2023年一 2022年四 2022年三 2022年二 2022年一 今年二季度相 今年二季度相单位：万元季度 季度 季度 季度 季度 季度 比今年一季度 比去年二季度本期收入本期收入本期净利润380013762981110928899981880-10312615403416109427.49%24.04%21.57%-10.64%EBITDA 2961 2542 2429 1401 2940 2579 16.52% 0.73%经营活动现金流量净额EBITDA 2961 2542 2429 1401 2940 2579 16.52% 0.73%

1498 1963 3582 2610 874 614 -23.68% 71.41%华安张江光大REIT华安张江光大REIT

2280 1465 3567 2212 1248 1623 55.59% 82.65%

2023季度

2023季度

2022季度

2022季度

2022季度

2022季度

今年二季度相比今年一季度

今年二季度相比去年二季度-65.70%-21.60%192019271991-65.70%-21.60%192019271991284843661经营活动现金流量净额本期收入 2253 1604 2031 2091 2216 2374 40.49% 1.69%EBITDA 1615 1193 1534 1595 1741 1730 35.34% -7.24%4.65%4.65%17.77%169916581689120114731735额2023年二 2023年二 2023年一 2022年四 2022年三 2022年二 2022年一 今年二季度相 今年二季度相单位：万元季度 季度 季度 季度 季度 季度 比今年一季度 比去年二季度本期收入本期收入本期净利润707016177251215476732713638025852138-21871892350-2.50%-24.93%230.70%-841.74%EBITDA 3895 4432 4991 4863 2060 4628 -12.12% EBITDA 3895 4432 4991 4863 2060 4628 -12.12% 89.08%

2617 3325 6923 5044 1127 4261 -21.29% 132.20%建信中关村REIT建信中关村REIT

3626 3118 6603 4131 1761 3484 16.29% 105.90%

2023季度

2023季度

2022季度

2022季度

2022季度

2022季度

今年二季度相比今年一季度

今年二季度相比去年二季度本期收入 4630 4517 4740 4111 5802 6199 2.50% -20.20%-49.60%-69.50%76862634-49.60%-69.50%76862634218553743521328经营活动现金流量净额EBITDA 2392 2508 2558 1962 4777 4215 -4.62% -49.93%可供分配金2116 2361 2370 2350 3929 3865 可供分配金2116 2361 2370 2350 3929 3865 -10.39% -46.15%额国泰君安东久新经济REIT2023年二季度2023年一季度2022年四季度2022年三季度2022年二季度2022年一季度今年二季度相比今年一季度今年二季度相比去年二季度本期收入 2739271326980.98%本期净利润 11001417413-22.42%24002511635-4.40%2013198617631.40%23591993187818.34%国泰君安临港创新产业园REIT2023年二2023年一2022年四2022年三2022年二2022年一今年二季度相今年二季度相季度季度季度季度季度季度比今年一季度比去年二季度120612231430-1.37%598697468-14.26%15234917543033.67%9461023911-7.53%136984190262.77%华夏合肥高新产园REIT2023年二2023年一2022年四2022年三2022年二2022年一今年二季度相今年二季度相季度季度季度季度季度季度比今年一季度比去年二季度234623842498-1.59%712802976-11.21%245426091270-5.94%156216191596-3.49%1891185218552.15%EBITDA额本期收入EBITDA额本期收入EBITDA额本期收入EBITDA额本期收入EBITDA额仓储物流类REITs2023Q2REIT3.41%。2023Q2REITQ290.55%2023Q1末小2.15图表22：2023年上半年仓储物流类REITs经营情况对比红土盐田港REIT2022一季 2022二季2022三季 2022四季2023一季2023二季报报 报报 报报平均月租金（元/平米） 31.64 31.1 - - - -出租率 99% 99% 99% 99% 99% 99%中金普洛斯中金普洛斯REIT报报报报报报报报平均月租金（元/平米）30.330.6--33.7-出租率98.33%94.56%95.01%94.18%92.70%90.55%

2022

2022

2022

2023

2023二季报资料来源：REIT季报，国盛证券研究所图表23：2023年上半年仓储物流类REITs财务数据情况对比红土盐田港REIT今年二单位： 2023今年二单位： 2023年2023年2022年2022年2022年2022年2021年2021年今年二季季度相度相比去万元 二季度一季度四季度三季度二季度一季度四季度三季度比今年年二季度一季度本期收312129902930294829432944312427414.39% 6.06%本期净11201154942946107711561080791-2.89% 4.02%经营活动现金4402313419743845213253306294-645040.46%106.46%流量净额EBITDA 245323652146217823362385231819993.69%4.99%可供分22802348215420342205230121101953-2.90%3.41%REIT配金额单位：万元

2023二季度

2023一季度

2022四季度

2022三季度

2022二季度

2022一季度

2021四季度

2021三季度

今年二季度相比今年一季度

今年二季度相比去年二季度13.47% 15.76%8734884613.47% 15.76%873488469305879488588826897110180本期收入经营活

997 733 778 539 551 1020 759 678 36.15% 81.01%4373额4373额6840611253724853733359345537-36.07%-9.89%EBITDA 6717593659675706575563445998629313.16%16.72%可供分10501668561326266705767656852629857.08%48.80%资料来源：Wind，国盛证券研究所保障性租赁住房类REITs保障性租赁住房类REITs居保障性租赁住房REIT截至上半年末出租率为99.64%，可供分配现金流完成度为REIT98.