珠海商业市场调研报告课件

报告目录

项目开发条件评估壹

珠海商业市场环境研究贰

项目竞争环境分析叁

城市规划前景评估及商业发展趋势预测肆

澳门商业概览性分析伍

项目定位及业态规划深度访谈及商业消费特征研究陆柒

项目规划设计建议捌

项目开发经营模式建议玖报告目录项目开发条件评02

珠海商业市场环境研究贰02珠海商业市场环境研究贰珠海整体商业环境现状珠海整体商业环境现状商业空间格局六大商圈呈现环状分布目前珠海中心城区主要有六大商圈，并且由于地形原因，围绕板障山呈现环状分布拱北商圈吉大商圈老香洲商圈新香洲商圈前山商圈南屏商圈拱北商圈吉大商圈老香洲商圈新香洲商圈前山商圈南屏商圈莲花路步行街口岸购物广场国际大厦商业广场（华润万家）迎宾百货广场米兰百货广场珠海百货国贸购物广场潮响国贸城免税商场九百地下商场丹田城市广场扬名广场茂业百货通大百货金宝路商业广场朝阳市场百分百购物中心乐淘城尚都时尚百货旺角百货华润万家明珠商业广场口岸市场本案商业空间格局六大商圈呈现环状分布目前珠海中心城区主商业空间格局六大商圈呈现环状分布商圈名称商圈级别辐射范围档次拱北商圈市级商圈珠海、澳门、游客中档大众化、中档偏低吉大商圈市级商圈珠海中高档、高档老香洲商圈区域级商圈老香洲中档大众化新香洲商圈区域级商圈新香洲中档大众化、中低档前山商圈区域级商圈前山中档大众化南屏商圈新兴区域级商圈————珠海六大商圈在商圈级别、辐射范围与档次上存在明显的差异与区分商业空间格局六大商圈呈现环状分布商圈名称商圈级别辐商业消费格局珠海商业消费群体划分及特征珠海商业消费客群主要划分为珠海本地客、澳门客与游客三类，而珠海本地客又可分为中高档、年轻时尚与区域型三类消费群体由于珠海各商圈的市场定位、辐射范围与档次不同，上述五类消费客群在珠海消费呈现明显区域分布差异主要客群类型主要消费场所及特征珠海本地客群中高端消费客群主要在吉大商圈消费，并且有较高的消费力年轻时尚消费客群主要在拱北的口岸广场、珠海百货以及免税商场一楼等较年轻时尚的场所消费，年龄以18-35岁为主，对潮流触觉敏锐，消费频率较高区域型就近消费客群以就近消费为原则，以老香洲与新香洲为代表澳门客群主要集中在拱北口岸附近一带消费，更偏重于餐饮与休闲娱乐消费游客相对集中在拱北口岸一带商业消费格局珠海商业消费群体划分及特征珠海商业消阶段四阶段三阶段二阶段一商业发展阶段珠海整体商业发展阶段研判零散街铺及小型超市阶段，特点是分散、各行各业混杂，以满足居民日常需求为主逐步向行业集中转变，成行成市，有一定规模效应。逐步形成了有一定规模的商业街区或大型超市及百货单独门店集购物、娱乐休闲、餐饮等功能于一体的一站式购物中心零散街铺如拱北莲花路步行街等如拱北口岸广场、华润万家、吉大免税、茂业百货、家乐福等目前，珠海正处于此过渡阶段阶段四阶段三阶段二阶段一商业发展阶段珠海整体商业发展商业发展环境商业市场发展总体平稳向上珠海近五年商业市场发展总体平稳向上社会消费品零售总额都保持15%以上年增长率，2010年已超过20%商业营业用房施工面积稳定增加，2010年已达80万平方米，年增长率接近20%商业营业用房销售均价也稳定增加，说明商业物业需求相对旺盛2006~2010年珠海商业营业用房销售均价走势资料来源：珠海市统计局商业发展环境商业市场发展总体平稳向上珠海近五年商拱北商圈主要商业物业介绍主要商业物业建筑形态规模（㎡）业态组合档次经营状况口岸购物广场地下商业120，000百货+零售商铺+餐饮除澳海城百货档次较高以外，其余以中档大众化为主很好莲花路步行街商业街14，000专卖店+零售商铺+餐饮+美发美甲中低档一般国际商业大厦独立建筑80，000-90，000百货+超市+主题卖场+休闲餐饮+休闲娱乐+书城中档大众化良好迎宾百货广场裙楼商业27，000百货+餐饮+休闲娱乐+美容中心中档大众化一般米兰百货广场独立建筑18，000百货+餐饮中档大众化一般口岸市场独立建筑14，400菜市场+零售商铺中低档良好莲花万景城独立建筑28，000零售商铺+休闲娱乐+餐饮中低档良好莲花路步行街口岸购物广场国际大厦商业广场（华润万家）迎宾百货广场米兰百货广场口岸市场本案拱北商圈拱北商圈主要商业物业介绍主要商业物吉大商圈主要商业物业介绍主要商业物业建筑形态规模（㎡）业态组合档次经营状况免税商场独立建筑45，000品牌专卖店+超市+餐饮+休闲娱乐+健身中心+美容美体美发中高档（珠海本地最高档次）较好珠海百货35，000百货+超市+主题卖场+餐饮+休闲娱乐中档稍偏高较好国贸购物城30，000品牌专卖店+主题卖场+餐饮+休闲娱乐中档大众化一般潮响国贸城8，000零售+主题卖场中档大众化一般九百地下商场地下2，000零售中档稍偏低一般吉大商圈珠海百货国贸购物广场潮响国贸城免税商场九百地下商场吉大商圈主要商业物业介绍主要商业物老香洲商圈主要商业物业介绍主要商业物业建筑形态规模（㎡）业态组合档次经营状况扬名广场地下商业24，000百货+超市+家具卖场+餐饮+休闲娱乐配套中档大众化很好茂业百货独立建筑33，000百货+餐饮中档大众化较好百分百购物中心独立建筑6，000百货+超市中档大众化良好乐淘城地下商业1，000零售中档大众化一般尚都时尚百货裙楼商业12，000百货+餐饮中档大众化一般丹田城市广场独立建筑16，000超市+主题卖场+休闲娱乐中低档一般金宝路商业广场独立建筑30，000零售商铺+书城+休闲娱乐+餐饮中低档一般通大百货独立建筑14，000零售商铺+超市+小餐饮中低档一般朝阳市场独立建筑15，000菜市场+零售低档一般老香洲商圈丹田城市广场扬名广场贸业百货通大百货金宝路商业广场朝阳市场百分百购物中心乐淘城尚都时尚百货老香洲商圈主要商业物业介绍主要商业物业建新香洲商圈主要商业物业介绍主要商业物业建筑形态规模（㎡）业态组合档次经营状况旺角百货独立建筑30，000超市+零售商铺+餐饮+休闲娱乐配套+酒店中档偏低一般华润万家裙楼商业20，000超市+百货+零售商铺+书城中档大众化较好新香洲商圈旺角百货华润万家新香洲商圈主要商业物业介绍主要商业物业建前山商圈主要商业物业介绍主要商业物业建筑形态规模（㎡）业态组合档次经营状况明珠商业广场独立建筑50，000百货+超市+主题卖场中档大众化一般前山商圈明珠商业广场前山商圈主要商业物业介绍主要商业南屏商圈主要商业物业介绍主要商业物业建筑形态规模（㎡）业态组合档次目前状况华发商都独立建筑100，000超市+品牌专卖店+餐饮+休闲娱乐配套中高端在建中南屏过去一直缺少商业配套，目前华发集团的城市综合体—华发商都项目的开发，将为南屏商圈带来了一个100000㎡的购物中心及商业街南屏商圈华发商都南屏商圈主要商业物业介绍主要商业商业现状特征一空间布局相对分散由于受珠海城区地形、地貌等地理条件及人口分布较分散等因素影响，珠海城区商圈空间布局相对较分散，商圈集中度不高拱北商圈吉大商圈老香洲商圈新香洲商圈前山商圈南屏商圈莲花路步行街口岸购物广场国际大厦商业广场（华润万家）迎宾百货广场米兰百货广场珠海百货国贸购物广场潮响国贸城免税商场九百地下商场丹田城市广场扬名广场茂业百货通大百货金宝路商业广场朝阳市场百分百购物中心乐淘城尚都时尚百货旺角百货华润万家明珠商业广场口岸市场本案板障山商业现状特征一空间布局相对分散由于受珠海城区地形、地貌商业现状特征二形成拱北与吉大两大市级商业重心拱北商圈与吉大商圈是珠海目前的两大消费重心，总商业体量与各商业物业的单体规模相对较大，业态比较丰富齐全，商业气氛浓厚，人气旺其它商圈均为区域型商业配套，商业规模较小或业态业种相对单一商圈主要商业物业总规模（㎡）主要业态拱北311，400百货、超市、品牌专卖店、主题卖场、专业店、零售商铺、餐饮、休闲娱乐吉大120，000百货、超市、品牌专卖店、主题卖场、零售商铺、餐饮、休闲娱乐老香洲151，000（物业多而散，单体规模小）百货、超市、品牌专卖店、主题卖场、零售商铺、餐饮新香洲50，000百货、超市、零售商铺前山50，000百货、超市、主题卖场Q1.您常去的消费场所是哪个？吉大商圈拱北商圈商业现状特征二形成拱北与吉大两大市级商业重心拱北商圈与吉商业现状特征二形成拱北与吉大两大市级商业重心两大商圈档次与客群定位各不相同，不存在直接竞争关系拱北商圈：拱北是珠海市商贸中心和交通枢纽中心，也是连接澳门的重要通道。以口岸地下商业广场和莲花路商业街、华润万家为龙头，以众多的休闲娱乐场所、丰富的餐饮配套及水湾头酒吧街等为补充，使之成为珠海商业、贸易、金融、旅游、娱乐网点最为集中的地区。其所面对客群主要是澳门客、游客以及珠海本地客，日均客流量巨大吉大商圈：区域内环境清幽，楼盘档次高，海景酒店众多，是珠海高档社区聚集的地方。该商圈围聚着珠海免税商场、珠海百货等大型综合购物休闲中心，良好的人居环境和商业氛围使其成为珠海中高档消费旺地。其所面对客群主要是本地中高端消费群体商圈档次定位客群定位拱北商圈中档大众化珠海本地居民、澳门客、游客吉大商圈中高档珠海本地中高端客群商业现状特征二形成拱北与吉大两大市级商业重心两大商圈档次与商业现状特征三高档商业发展受限目前珠海总体商业档次以中档大众化为主，高档商业发展受一定限制以本地最高档次的免税商场为例，它所引进的品牌也只是国际二三线以及国内一二线品牌化妆品：BURBERRY、ANNASUI、BOSS、美宝莲、欧莱雅、maxfactor、B&F钟表：浪琴表、tudor、精工、TITONI、TISSOT、citizen金饰珠宝：六福珠宝、周大福、钻石世家、名钻金店女鞋：NINE

WEST、STELLA

LUNA、le

saunda、joy&peace、staccato淑女装：D&G、EP、JOYA、bernini、SAMMY、Marisfrolg、zucaro少女装：Five

Plus、欧时力、Miss

sixty、MO&CO、JNBY、TeenieWeenie、Prich、only、vero

moda运动休闲服饰：Levi’s、NIKE、adidas、converse、puma、kappa、Fila、umbo、李宁、安踏、曼奴内衣：黛安芬、爱慕、VALISERE男装：Lacoste、鄂尔多斯、沙驰、皮尔卡丹等商业现状特征三高档商业发展受限目前珠海总体商业档次以中档商业现状特征三高档商业发展受限高档奢侈品消费频率不高，大部分外流至港澳地区珠海毗邻港澳，港澳地区不仅拥有大量的国际一线品牌，且价格比国内便宜，因此大部分高端消费外流至港澳地区港珠澳大桥开通在即，珠海到香港时间大大缩短，将可能进一步加速高端消费外流港澳的趋势高端餐饮与休闲娱乐消费部分分流至广深地区珠三角地区交通网络发达，广州及深圳等城市高档餐饮、休闲娱乐相对丰富，因此珠海部分高端商务应酬消费部分分流至广深地区米兰百货招商经理表示珠海本地人大多到吉大区及华润拱北店消费，以日用品、国内中档及部份中高档服饰消费为主，真正的高端消费几乎全部外流（至澳门香港）。澳门到珠海消费的人群一般不是高端消费客群，以中等偏低收入的工薪阶层为主奥斯町脆皮炸鸡老板认为现在珠海缺乏高档商业场所，珠海消费力强，存在大量有消费力的高端消费群体，高档商业有巨大市场潜力（现有商业完全不能满足其购物需求）商业现状特征三高档商业发展受限高档奢侈品消费频率不高，大部商业现状特征四商业发展外向度不高纵观珠海各大商圈的商家资源，外来商家品牌比较欠缺。以主力商家百货和超市为例，较局限于广东省内品牌以及本土自营品牌。导致只能呈现出小商业的格局，总体商业水平有待提高商家外资品牌国内品牌本土品牌百货无茂业百货（深圳）米兰百货、珠海百货、迎宾百货、新美百货超市家乐福、吉之岛华润万家（深圳）、新一佳（深圳）得一超市、壹加壹超市商业现状特征四商业发展外向度不高纵观珠海各大商圈的商商业现状特征五现有商业经营模式有待提升商业单体规模不大珠海现有商业单体规模大部分在50000㎡以下，单体规模均不大现有大型商业多以百货扣点模式经营为主珠海现有大型商业多以百货扣点模式经营，统一促销、统一管理和统一推广。从商业市场的长远发展来看，百货扣点经营模式更适合于传统纯零售购物类商场，不符合购物中心等新型商业形态的发展要求商业现状特征五现有商业经营模式有待提升商业单体规模不大商业现状特征五现有商业经营模式有待提升以购物功能为主，餐饮与休闲娱乐功能面积比例严重偏低，且种类单一珠海现有各大商场综合性不够强，业态不齐全，餐饮与休闲娱乐配套面积比例较低，难以满足各类型消费者的一站式消费需求商业物业业态组合各业态比例国际商业大厦百货+超市+主题卖场+休闲餐饮+休闲娱乐+书城零售：90%，餐饮：2%，休闲娱乐：8%免税商场品牌专卖店+超市+餐饮+休闲娱乐+健身中心+美容美体美发零售：81%，餐饮：4%，休闲娱乐：15%扬名广场百货+超市+家具卖场+餐饮+休闲娱乐配套零售：90%，餐饮：4%，休闲娱乐：6%明珠商业广场百货+超市+主题卖场零售：98%，餐饮和休闲娱乐：2%商业现状特征五现有商业经营模式有待提升以购物功能为主，餐拱北商圈市场发展现状拱北商圈市场发展现状拱北商业格局三大细分商业板块拱北商圈内部可细分为三大商业板块，三大板块从商业业态构成和客群定位上形成错位竞争口岸广场板块莲花路板块迎宾路板块口岸广场板块莲花路步行街口岸购物广场国际大厦商业广场（华润万家）迎宾百货广场米兰百货广场口岸市场本案迎宾路板块莲花路板块拱北商业格局三大细分商业板块拱北商圈内部可细分为三拱北商业格局三大细分商业板块拱北是珠海市商贸中心和交通枢纽中心，也是连接澳门的重要通道，是国内外游客及往来港、澳、台、国外客商的集散地，不同消费客群又形成各自商业板块特征拱北商圈可以细分为拱北口岸、莲花路与迎宾路三大商业板块，三大板块从商业的档次、经营内容及客群定位上形成错位竞争，导致经营状况不尽相同区域档次经营内容经营状况客群来源口岸板块中档大众化以时尚潮流服饰、澳门泊来品、特产等与澳门有直接关联的商品为主良好珠海本地年轻消费者、澳门客、游客莲花路板块中档偏低以服饰和品牌仿冒品为主，该区域内夜店、酒店、宾馆也相当密集一般主要为游客、澳门客以及一些从事特殊服务行业人员所带动消费迎宾路板块中档偏高以百货、超市为龙头商家，业态业种比较齐全，基本能满足普通家庭一站式购物需求较好珠海本地全客群、部分澳门客拱北商业格局三大细分商业板块拱北是珠海市商贸中心口岸板块口岸购物广场规模：总建筑面积120000㎡，地下三层，其中商业面积约70000㎡-1F商业面积约40000㎡-2F商业面积约30000㎡-3F为地下停车场，约1000个车位主要业态业种：-1F：澳海城百货（约3000㎡）、凤凰书城、潮流服饰、精品、皮履箱包、澳门特产、烟酒、杂货、餐饮等-2F：潮流服饰、精品、皮履箱包、澳门特产等主要客群：珠海本地年轻消费者、澳门客、游客口岸板块口岸购物广场规模：总建筑面口岸板块口岸购物广场零售散铺档次：中档大众化为主餐饮档次：中档大众化连锁式快餐为主（KFC、大家乐、味千拉面、面牵一线、大禾寿司、真功夫）奥海城百货主要品牌（国际二、三线品牌、国内一、二线品牌为主）女装：TOUCH、OU.、Vero

Moda、Only、Gitti、Annzo、JNBY、FGFEEL、古川琦等鞋：Steve

Madden、nine

west、百丽、ST&SAT、达芙妮、KISS

CAT等内衣：Maniform、fandecie等口岸板块口岸购物广场零售散铺档次：口岸板块口岸购物广场出租率：-1F：除E区部分目前尚在装修阶段、招商方案尚未确定，其余部分出租率约90%-2F：出租率约98%租金水平：（商铺实用率较低，约50%）位置建筑面积（㎡）实用面积（㎡）月总租金（元）单位租金（元/㎡·月）转手费（元）-1F2010200001000--2F9430003332.4万口岸板块口岸购物广场出租率：位置建筑莲花路板块基本情况主要商业物业：莲花路步行街（步行街全长338m，总建筑面积约14000㎡）莲花万景城（总建筑面积28000㎡）口岸市场（总建筑面积约14400㎡）主要业态业种：零售、餐饮、休闲娱乐等主要客群：游客、澳门客、以及一些从事特殊服务行业人员所带动消费商业档次：中低档莲花路板块莲花路步行街口岸市场本案莲花路板块基本情况主要商业物业：莲花路板块莲花路板块莲花路步行街规模：步行街全长338m，总建筑面积14000㎡，商户接近200家商业档次：经营商品品类较杂乱、档次较低、较多假冒伪劣商品，路中有较多流动摊位租金水平：沿街商铺：建筑面积154㎡，进场费10万元，租金7万元/月，即450元/㎡·月沿街商铺业态分布：莲花路板块莲花路步行街规模：步行街全长33莲花路板块莲花万景城规模：总建筑面积28000㎡地下两层，单层面积约8000㎡地上两层，单层面积约6000㎡楼层分布：-2F:卡丁赛车场-1F：按摩中心、桌球城、办公室1F：服饰、皮履箱包、手机通讯、美容美甲等2F：餐饮、天地人间夜总会商业档次：低档服饰百货莲花路板块莲花万景城规模：总建筑面积280莲花路板块口岸平价市场规模：地上两层，总建筑规模约14400㎡，单层面积约7200㎡业种：1F：服装成衣、床上用品、窗帘地毯、文具、玩具、日用百货、灯饰电器等2F：肉菜市场、特产干货、药材、茶叶、日用杂货、陶瓷五金等商业档次：低档杂货类出租率：约95%租金水平：一二层租金一样：约300元/㎡·月莲花路板块口岸平价市场规模：地上两层，总建迎宾路板块基本情况主要商业物业：国际大厦（总建筑面积约80000~90000㎡）迎宾百货广场（总商业面积约27000㎡）米兰百货广场（总建筑面积18000㎡）主要业态业种：百货、超市、专卖店、电器专业店、快餐类餐饮、休闲娱乐等主要客群：珠海本地全客群国际大厦（华润万家）迎宾百货广场米兰百货广场华润万家板块迎宾路板块基本情况主要商业物业：国际大厦迎迎宾路板块国际大厦商业广场规模：总建筑面积约80000~90000㎡，地下两层，地上3-4层主力店：华润万家（百货+超市,面积约50000~60000㎡）文华书城（面积约10000㎡）运动城（面积约5000㎡）家居广场（面积约2000㎡）华润万家百货品牌档次（国际二三线品牌、国内一至三线品牌为主）女装：Mango、ESPRIT、欧时力、Vero

Moda、Only、FGFEEL、自然元素等鞋：lesaunda、staccato、百丽、ST&SAT、达芙妮、KISS

CAT、TATA、安玛丽、Harson等运动休闲服饰：CAT、Kappa、Converse、Nike、adidas等化妆品：美宝莲、欧莱雅、OLAY、自然堂、羽西租金水平：1F运动城内商铺，约250元/㎡·月迎宾路板块国际大厦商业广场规模：总建筑面积迎宾路板块迎宾百货广场规模：地上3层，总商业面积27000㎡，单层面积约9000㎡，沿街面长220m的狭长形裙楼商业业态业种：零售：服饰、鞋履、内衣、日用品、麦当劳、银行餐饮：KFC、麦当劳、西餐、日本料理休闲娱乐：美容美体（2家），电玩城（300㎡）、桌球城（2000㎡）首层百货品牌档次：（国内一至三线品牌为主）女装：哥弟、Castle、LILY、TOUCH、FGFEEL、白丝、ebase、卡宾男装：卡宾、Jack

Johns等鞋：百丽、天美意、特乐路、Hot

West等内衣：Maniform、fandecie等出租率：首层100%，二、三层目前大部分为空置待装修租金水平：2F空置部分：约200元/㎡·月迎宾路板块迎宾百货广场规模：地上3层，总商迎宾路板块米兰百货广场规模：地上2层，单层面积约9000㎡，总建筑面积18000㎡主要业态：零售：屈臣氏、服饰为主、化妆品、金饰珠宝等餐饮（以特色餐饮为主，餐饮比例占50%）咖啡时间、大家乐、多福豆花、自然美食坊、大西洋超级牛排、磨磨香土菜馆等休闲娱乐：夜总会、电玩城零售品牌档次：（国内二、三线品牌为主）女装：Castle、多尔、出格、喜丽鞋履：百丽、天美意、百思图、staccto等化妆品：丸美、色彩地带等内衣：伊丝艾拉等金饰珠宝：六福珠宝出租率：接近100%迎宾路板块米兰百货广场规模：地上2层，单层拱北商圈三大商业板块综合对比分析区域区位条件及区域形象交通环境业态业种丰富度品牌档次综合评价口岸板块毗邻拱北联检大楼，日均客流量巨大。商业人气最旺地处交通枢纽，周边有较多的客运站，人流车流混杂，停车较难以零售为主，餐饮种类较多。但均以快餐类为主，缺少休闲娱乐设施除澳海城百货品牌档次稍高，有国际二、三线品牌及国内一、二线品牌以外，其余均以无品牌的潮流服饰和名牌仿冒品为主★★★莲花路板块与拱北口岸广场相近，购物环境较差，有大量从事特殊事业的人群，区域环境不理想，治安较差周边道路等级较低，加上莲花路是步行街等诸多因素，车行交通通达性受限，瓶颈明显以低档零售为主，路边有较多的小吃店，莲花路周边也有较多沐足、桑拿、夜总会等休闲娱乐设施以低档无品牌的服饰为主，假冒伪劣商品也较多，有较少一部分中档大众化的休闲运动服饰品牌★★★迎宾路板块毗邻迎宾路，商业档次较其他板块高，主要以百货超市为龙头商家，适合家庭式消费迎宾路是双向六车道，公交线路较为发达，交通通达性较好零售以百货、超市、品牌专卖店为主，零售业种较丰富；除米兰百货餐饮比例较高外，其余的商场餐饮与休闲娱乐比例较低以国内一至三线品牌服饰为主，也有部分国内二、三线品牌，品牌档次是拱北商圈内最高的★★★★拱北商圈三大商业板块综合对比分析区03

项目竞争环境分析

叁03项目竞争环境分析叁潜在竞争项目空间分布格局本案恒虹世纪广场领秀城仁恒滨海中心万科珠宾花园华发商都扬名广场二期沃尔玛潜在竞争项目空间分布格局本案恒虹世纪广场领秀城仁恒滨潜在竞争项目华发商都地理位置：位于珠海大道南屏路口，属华发新城六期工程规模：华发商都总建筑面积达到10万㎡，由6万㎡的华润万家“欢乐颂”大型购物中心、集中式商业以及定位高端的商业街组成“欢乐颂”商业形态：不仅具备了居民日常购物、休闲、餐饮、文化、金融等服务功能，更迎合消费者的“快乐消费”心态，增强了购物中心的游乐场、剧场、影院等各种娱乐功能，为消费者带来“一站式消费”和“快乐消费”的双重体验预计入市时间：2012年年底项目点评：华发商都以华润万家欢乐颂大型超市及时尚百货为主力业态，规模大，是一种创新的商业模式，将会吸引一定的消费客群，对珠海商业市场也是一次较大的提升华发商都属于南屏版块，偏离了传统消费商圈，项目需要较长的培育期，且项目除了“欢乐颂”部分之外，其它部分缺乏整体统一规划，尚难以发挥整体商业效应，严格来说，对本项目并不构成直接影响潜在竞争项目华发商都地理位置：位于珠海大道南屏路口潜在竞争项目扬名广场二期地理位置：位于老香洲凤凰南路

规模：总建筑面积约100000㎡项目定位：项目首创珠海全新商业模式，将游乐、休闲消费与风靡国际的商业模式SHOPPINGMALL巧妙结合，建成之后，与一期相连，将集大型百货、大型超市、主题风味食街、星级影视城、KTV、超级儿童反斗城、书吧、五星级酒店于一体，形成真正的一站式购物、休闲、娱乐为一体化的珠海第一商业城（预计于2011年8月开始招租）楼层分布：-3F~-2F：停车场-1F~8F：商业广场9F~13F：酒店式公寓项目点评：项目开发会进一步增强老香洲商圈的商业地位地理位置优越，是传统的商业旺区，规模大，业种业态丰富，意在打造珠海首个真正意义上购物中心，对本项目构成竞争威胁，会截留部分珠海北部地区消费者潜在竞争项目扬名广场二期地理位置：位于老香洲凤凰南潜在竞争项目万达广场规模：大连万达集团拟投资40亿-50亿元在珠海建城市商业综合体。用地面积100-250亩，年营业额20亿元以上，纳税1.5亿元以上实施进程：大连万达集团发展部自2010年5月份以来多次前来珠海考察万达集团董事长王健林先生前往珠海考察，同时希望能够在珠海尽快找到合适地块以建立万达集团华南总部并打造其旗舰购物广场潜在竞争项目万达广场规模：大连万达集团拟投资40亿-潜在竞争项目万达广场选址可能性预测：拱北板块（★★★）吉大板块（★★★★★）南湾板块（★★）横琴新区（★）项目点评：万达广场开发规模大，开发模式成熟，商户资源充足，开发建成后将极大的提升珠海商业市场发展水平，营造新的消费热点，对珠海消费者有强大的吸引力，对本项目会构成较大威胁万达广场的开发模式重在物业快速销售回笼资金，而不是重在经营，且其目前仍在选址阶段，将会有一个缓冲期，因此若本项目的商业全程开发更加专业和科学，经营管理更加精细化，本项目仍然可以在市场上占有一席之地潜在竞争项目万达广场选址可能性预测：潜在竞争项目领秀城位置：迎宾路与岭南路交汇处，总商业面积约76000㎡商业物业分布：A区：总建筑面积23600㎡，地上三层裙楼，规划为百货，目前与茂业百货、天虹百货、海雅百货在洽谈中B区：总建筑面积29400㎡，地上三层裙楼商业以品牌零售为主，目前招商尚未启动，预计四月中下旬出招商方案，地下一层为超市（16000㎡，目前与沃尔玛洽谈中）C区：总建筑面积18000㎡，地上三层裙楼，主要以休闲娱乐/餐饮配套为主，规划将引进电影院与量贩式KTV（目前尚在施工阶段）D区：两层街铺，总建筑面积5000㎡，主要规划为特色休闲餐饮项目点评：领秀城规模较大，规划业种业态丰富，包括大型超市、百货、大型与特色休闲餐饮、电影院与量贩式KTV等休闲娱乐功能，意在打造集购物、餐饮与休闲娱乐为一体的街区式购物中心，对本项目的招商构成一定的竞争压力领秀城距离拱北核心商圈尚有一定距离，区位成熟度不如本项目，且街区式设计对后续招商经营的要求更高，面临较大难度B区A区C区D区迎宾路岭南路潜在竞争项目领秀城位置：迎宾路与岭南路交汇处，总商潜在竞争项目恒虹世纪广场地理位置：拱北地标性建筑，地处拱北中心区繁华地段、迎宾南路与粤海路的交汇处，距离拱北口岸、广珠轻轨拱北站直线距离不过500m商业规模：单层面积约5000~6000㎡，总规模约20000~30000㎡，层高为5.2m（意整体出售）楼层分布：-1F~-2F：地下停车场（总停车位:537个，其中地上21个，地下516个）1F~4F：大型商场5F：绿化架空层6F~41F：公寓开盘时间：预计2011年8月项目点评：区域成熟度不如本项目，且规模小，对本项目不构成直接威胁潜在竞争项目恒虹世纪广场地理位置：拱北地标性建筑，潜在竞争项目仁恒滨海中心地理位置：位于情侣路与粤海路交界处规模：占地42000㎡，总建筑面积约307000㎡主要物业类型：街区商业、五星级酒店、甲级写字楼、高档住宅项目点评：以住宅开发为主，裙楼街区商业作为配套，规模不大，对本项目不构成直接威胁潜在竞争项目仁恒滨海中心地理位置：位于情侣路与粤潜在竞争项目万科珠宾花园地理位置：位于吉大区景山路，毗邻九洲城规模：占地面积约110000㎡，总建筑面积约200000㎡，总体商业规模约15000㎡大商业建筑规模约6800㎡，地上三层，全部对外出售，商铺总价在2000万元以上1F：规划为品牌零售，商铺间隔250-800㎡，售价6-16万元/㎡，租金水平约500元/㎡·月2F：规划为休闲娱乐，均价4.5万元/㎡3F：规划为餐饮，已有珠海本土大型中餐厅进驻地下商场约1800㎡，由开发商持有经营，有意招进小型精品超市街区式商业街,以一层和两层的商铺为主，去年已全部售完，均价6-7万元/㎡项目点评：以住宅开发为主，商业规模小，且位于吉大商圈，与本项目距离较远，不构成直接威胁原珠海宾馆改造部分以餐饮与休闲娱乐功能为主，如酒吧街，特色休闲餐饮，功能相对单一，主要作为九州城配套功能潜在竞争项目万科珠宾花园地理位置：位于吉大区景山路潜在竞争项目沃尔玛（招商花园城）地理位置：翠峰路招商花园二期规模：地上3层建筑，总建筑面积约20000m²，正在建设中项目点评：沃尔玛是全球超市的龙头，进驻珠海将会搅动珠海现有的商业格局，提升珠海的商业开放度和发展水平，当然对本项目的部分业态招商也会带来一定的压力潜在竞争项目沃尔玛（招商花园城）地理位置：翠峰路招竞争环境小结购物中心形态的商业模式将陆续出现，极大提升珠海商业发展水平

多个大型知名品牌商家的进驻，将使珠海整个商业格局有较大改变万达广场带来丰富的品牌资源，华润欢乐颂、沃尔玛等知名商家的进驻，大大的提升珠海商业的外向度，搅动珠海现有的市场格局，向大商业格局逐步发展1、随着商业市场发展水平与市场格局的提升，珠海商业竞争环境将更激烈2、本项目位于拱北成熟的市级商圈，商业人气旺。面对激烈的市场竞争，本项目以特色化，差异化的竞争策略，并借助本身区位优势，定能有良好的发展前景领秀城、扬名广场二期、华发商都等项目的开发，都意在打造真正意义的购物中心，规模大，业态业种丰富。这些新项目的开发将极大的提升珠海商业市场发展水平

商业竞争环境越发激烈，但本项目借助自身特色与优势仍能寻求一席之地竞争环境小结购物中心形态的商业模式将陆续出现，极大提升珠04

城市规划前景及商业发展趋势预测

肆04城市规划前景及商业发展趋势预测肆珠海城市发展规划珠海城市发展规划港珠澳大桥珠海规划利好广珠轻轨广珠西线24小时通关横琴新区开发拱北高端商贸中心规划拱北商城改造港珠澳大桥珠海规划利好广珠轻轨广珠西线24小时通关横琴新区开港珠澳大桥港珠澳大桥跨越珠江口伶仃洋海域，是连接香港、珠海及澳门的大型跨海通道大桥的起点是香港大屿山，经大澳，跨越珠江口，最后分成Y字形，一端连接珠海，一端连接澳门工程建设内容包括：港珠澳大桥主体工程、香港口岸、珠海口岸、澳门口岸、香港接线以及珠海接线大桥主体工程采用桥隧组合方式，大桥主体工程全长约29.6公里，海底隧道长约6余公里往珠海方向通过隧道穿越拱北建成区域，最先将与规划建设中的京港澳高速广珠西线相连，再通过延长线接驳，将与珠海境内现有的京珠高速、西部沿海高速、江珠高速，规划建设中的机场高速、高栏港高速等一系列干道连通，直贯整个珠江西岸地区乃至泛珠三角区域港珠澳大桥港珠澳大桥跨越珠江口伶仃洋海域，是连接香港、港珠澳大桥港珠澳大桥将连起世界最具活力经济区，快速通道的建成对香港、澳门、珠海三地经济社会一体化意义深远，促进我国沿海城市的经济链调整和产业结构转型以公路桥的形式连接香港、珠海和澳门，整座大桥将按六车道高速公路标准建设，设计行车时速每小时一百公里，建成通车后，开车从香港到珠海的时间将由目前的3个多小时缩减为半个多小时口岸采用“三地三检”的布设方式，其中珠海、澳门在拱北湾附近填海的同一人工岛上，修建独立的各自管辖的口岸总工期计划为六年，已于2009年12月25日动工，预计2015年至2016年建成通车

港珠澳大桥港珠澳大桥将连起世界最具活力经济区，快速通道广珠轻轨广珠城际轨道交通，简称广珠城轨，又称广珠城际铁路由北面的广州市广州南站途经佛山市顺德区、中山市，南至珠海市拱北口岸的珠海站，并经延伸线连接珠海机场，又设一支线由中山市小榄镇经中山市古镇，跨西江，连接江门市新会区会城街道东甲该线和广深城际轨道交通是珠三角城际快速轨道「A」字型网络中的两条主干线2011年1月7日正式通车，从广州南站到珠海北站最快仅需41分钟

广珠轻轨广珠城际轨道交通，简称广珠城轨，又称广珠城广珠轻轨广珠城轨的开通，将对珠江西岸的“珠、中、江经济圈”的交通一体化具有历史突破性的意义

珠三角地区同城化“一小时生活圈”的蓝图正在实施城轨开通对珠三角一小时交通圈的形成将可能带动一种新的居住模式“城市群居住”，市民可以在中心城市工作，到副中心城市居住城轨站点附近将成为当地新的发展中心翠亨、唐家湾、明珠、前山、珠海这5个车站预计明年全部启用，即广珠城轨届时能进入珠海市区另一条货运线“广珠铁路”也开通，珠江将迎来“双龙戏珠”的场面广珠城轨和正在动工的港珠澳大桥，把珠海拉入国际顶级酒店管理公司的视线，国际顶级酒店争进珠海，其中洲际酒店再次进入，将在拱北口岸亮灯广珠轻轨广珠城轨的开通，将对珠江西岸的“珠、中、江广珠西线广珠西线高速公路位于中国广东省，连接广州市至珠海市的一条高速公路，沿途经过佛山市南海区、顺德区和中山市。为国家重点公路太澳公路(太原—澳门)干线南端的重要路段广珠西线一期：已于2004年4月建成通车。项目起于广州芳村区海南村，终于顺德碧江。广珠西线二期：起于顺德碧江，于沙溪镇接广珠西线三期起点。全长45.573公里，双向六车道，设计行车时速100公里。由于东升至沙溪段还未建成，因此2010年6月25日通车的广珠西线二期，只通至中山东升镇，接已建好的中江高速。广珠西线三期：北起中山市沙溪，终点位于坦洲月环附近，已于2009年年底开工，预计2013年建通车。三期工程连接线计划与港珠澳大桥衔接，广珠西线高速还将成为佛山通往港珠澳地区最便捷的通道广珠西线广珠西线高速公路位于中国广东省，连接广州市广珠西线广珠西线高速公路三期工程是国家高速公路珠江三角洲环线工程的重要组成部分它的建设对进一步完善珠江三角洲地区路网布局，缓解105国道的运输压力，加强粤、港、澳之间特别是珠江三角洲西部地区南北向的交通与经济往来改善区域交通条件和投资环境，加强外向型经济实力，促进经济的全面发展具有重要作用广珠西线广珠西线高速公路三期工程是国家高速公路珠江三24小时通关连接澳门的珠海拱北口岸是中国第二大陆路口岸在“港澳自由行”以及CEPA政策的进一步推动下，赴澳经商、旅游的内地居民年均有20%增长经拱北口岸出入境旅客连续两年突破8000万人次，在全国口岸稳居第二澳区全国政协委员陈明金在提案说，口岸不畅通、等候时间长，严重影响珠澳两地旅游等相关产业发展原因在于口岸设施不足，两地口岸查验结果互不相认，出入境旅客信息未能共享等建议加强珠澳口岸建设，在拱北口岸试行“两地一检”或“单边验放”的查验模式，适当延长通关时间，力争24小时通关24小时通关连接澳门的珠海拱北口岸是中国第二大陆路口岸24小时通关两地政府全力争取2011年年底或明年初延长通关时间，然后逐步实现24小时通关，横琴（莲花）口岸首先实现廿四小时通关，先行先试，为拱北（关闸）口岸24小时通关作准备珠澳双方正加强合作，在扩建拱北(关闸)口岸的基础上，将旅客分流至珠海九洲港、湾仔、横琴等口岸进出澳门现时旅行团较少使用横琴（莲花）口岸，原因在于开关时间不配合，倘能适当延长通关时间至与拱北（关闸）口岸同步，相信旅行团会增加使用该口岸现时珠海居民前往横琴（莲花）口岸非常不便，巴士路线稀疏，停车场欠奉，不仅游客，连本地居民都不愿使用24小时通关两地政府全力争取2011年横琴新区2005年9月10日，国务院总理温家宝要求横琴的规划要与珠海整体规划相衔接，要规划好了再动，谋而后动，不可乱动，谋求最大的生态经济效益2008年《珠三角纲要》中横琴成为“横琴新区”，总面积106.46平方公里以全国人大常委会批准在横琴岛设置澳门大学横琴新校区为契机，2009年8月，国务院正式批准实施《横琴总体发展规划》，要逐步将横琴建设成为“一国两制”下探索粤港澳合作新模式的示范区、深化改革开放和科技创新的先行区、促进珠江口西岸地区产业升级的新平台，这正式标志着横琴新区的开发建设上升为国家战略，横琴开发进入新篇章横琴新区2005年9月10日，国务院总理温家宝要求横琴新区发展定位是以合作、创新和服务为主题，充分发挥横琴地处粤港澳结合部的优势，推进与港澳紧密合作、融合发展，重点发展商务服务、休闲旅游、科技研发、高新技术等“四大产业”经过10到15年的努力，把横琴建设成为连通港澳、区域共建的“开放岛”，经济繁荣、宜居宜业的“活力岛”，知识密集、信息发达的“智能岛”，资源节约、环境友好的“生态岛”到2015年，人口规模为12万人，人均GDP为12万元到2020年，人口规模为28万人，人均GDP为20万元香港投资者纷至沓来，其中香港丽新集团和世贸集团已决定在横琴进行“大手笔”投资，项目投资总额达100亿元港币横琴新区发展定位是以合作、创新和服务为主题，充分发横琴新区重大项目横琴新区规划建设10余个大型项目，单个项目投资额一般都在100亿元以上，对珠海乃至整个广东省的发展都具有极其重要的作用澳门大学横琴新校区市政基础建设(BT）项目十字门中央商务区长隆国际海洋度假区多联供燃气发电项目横琴新家园高栏港会展商务组团口岸服务区首批重点项目粤澳合作中医药产业园金海大桥、广珠城轨延长线等交通工程澳门大学横琴校区长隆国际海洋度假区横琴新区重大项目横琴新区十字门中央商务区

区域介绍十字门中央商务区东面与澳门一水相隔，南至横琴环岛东路，西邻珠海保税区及横琴大桥，北靠将军山脉，占地面积约5.77平方公里规划总建筑面积1100万平方米，其中商务办公占45%，商业配套及商务公寓占55%对珠海城市发展具有历史性、战略性和全局性的意义，直接决定珠海未来的发展区域发展进程目前，十字门商务区项目横琴片区一、二期填土工程已全部完成，总占地93万平方米，三、四期填土工程正加紧推进，累计完成填土方150多万方全球招商引资全面展开横琴新区十字门中央商务区拱北商城改造珠海市十大重点项目工程之一，将分三个片区进行改造拱北市场区域：区域下一步的改造将是以商业、酒店、办公楼、写字楼为主莲花路区域：因为涉及到关闸、高沙等3个城中旧村，大约占地120000㎡，改造会结合城中村改造进行银都酒店往拱北口岸广场地下区域：结合口岸地下商场的改造进行，已经明确由香港名店街投资建设，定位是高档地下商场项目区域交通条件有望获得较大改善结合正在开展的“静畅宁美”工程，香洲区计划从今年开始在拱北地区增建停车位，2011年就将新建超过1000个停车位，缓解停车难包括从地下商场到路面、往昌盛大桥及港珠澳大桥的交通疏导问题，都纳入了规划发展进程：完成概念性规划，准备提交市委、市政府审议

拱北市场区域莲花路区域银都酒店莲花万景城拱北口岸广场拱北商城改造珠海市十大重点项目工程之一，将分三个拱北高端商贸中心区域范围：中心城区迎宾路以西、九洲大道南北两侧，面积约100公顷，该区域包含保利达广场、中岛毛纺厂、东南丝绸厂、丽珠医药厂、恒信、兴业玻璃厂等13个以旧工业厂房改造为主的“三旧”项目主要功能：包括酒店、写字楼、公园、购物中心、会议中心、会展中心、公寓，国外称之为HOPSCA功能定位：珠海CBD（拱北高端商贸中心）必将成为珠海重点建设项目，大量的资金和优势资源必将向这里集中，从而推动拱北乃至整个珠海的繁荣发展进程：规划设计方案征集阶段，近期珠海市拱北商贸中心规划设计国际征集发布及答疑会已召开，6家通过资格预审的单位将在为期一个多月的时间内，为拱北未来发展规划画好“蓝图”

拱北高端商务中心拱北高端商贸中心区域范围：中心城区迎宾路以西、九洲大城市发展前景珠海交通枢纽地位大幅提升，极大增强珠海城市辐射力和发展潜力港珠澳大桥开发建设将大大缩短香港、澳门与珠海之际交通时间，会给珠海带来更多的港澳人流、财流与物流，促进珠海商业发展，同时也会带来港澳先进商业理念，促进商业环境与经营管理水平不断提高广珠轻轨与广珠西线的开发建设会进一步增强珠三角西翼之间的交通与经济往来，同时会进一步凸显珠海（尤其是拱北）连接港澳与内地交通枢纽地位随着珠海经济规模与人口规模的提升，大大促进珠海的商业规模与消费规模的提高横琴新区重点发展商务服务、休闲旅游、科技研发、高新技术等“四大产业”，一方面整体提升珠海经济发展水平，另一方面吸引大量高素质、高消费力度就业人口与居住人口，促进珠海整体商业的发展24小时通关、交通条件改善将进一步增加珠海旅游人口，带动商业消费城市发展前景珠海交通枢纽地位大幅提升，极大增强珠海城市辐射珠海商业发展前景及趋势珠海商业发展前景及趋势人口规模预测珠海人口现状：2009年珠海常住人口约150万，其中户籍人口约100万，流动人口约50万珠海未来人口增长预测：2015年常住人口会增至200万左右、2020年约250万左右根据《珠海城市总体规划（2001-2020）》，未来人口会稳定增长2015年与2020年，珠海常住人口会分别增至175万人与245万人考虑该规划在2001前制定，时效性不匹配，同时考虑近期横琴新区开发以及港澳珠大桥开发建设等利好影响，人口规模增长明显加快，预测应在原有基础上适当提高横琴新区产业发展与房地产开发可以为珠海带来稳定的产业人口与居住人口增长，2015年与2020年横琴人口分别为12万与28万，且以高素质与高消费力人口为主未来伴随珠海交通条件改善，会进一步增大游客数量，吸引港澳及内地产业人口与就业人口2005-2010年珠海常住人口增长趋势（万人）2007-2010年珠海入境游客增长趋势2007-2010年珠海国内游客增长趋势人口规模预测珠海人口现状：2009年珠海常住人口约150万人口年龄结构预测珠海人口年龄现状结构：2005年珠海市1%人口抽样调查结果显示人口中，15-39岁年轻人口比重最大，约占总人口数的54%年龄结构趋于稳定：通过与2000年人口年龄结构的各项指标对比分析，除老少比增加了10个百分点之外，其余指标基本变化在-1～+1.5个百分点区间，总体波动不大珠海未来人口结构预测伴随交通条件改善、新区开发及产业发展，会吸引更多15-39岁年轻人过珠海就业与居住，年轻人比重会进一步增加，可适当调高为60%以2015年为例，15-39岁年轻人口总数会由2009年80万大幅度增至120万左右2005年珠海人口年龄结构分布人口年龄结构预测珠海人口年龄现状结构：2005年珠海人口年

商业容量评估主要商业物业现有商业规模（㎡）后续商业规模（㎡）口岸购物广场120000国际商业大厦80000迎宾百货广场27000莲花万景城28000免税商场+国贸+珠海百货120000扬名广场24000茂业百货33000旺角百货30000华润万家20000明珠商业广场50000总计（包括部分未列入商场或沿街商铺）700000领秀城76000恒虹世纪广场30000扬名广场二期100000华发商都100000沃尔玛购物广场20000中海环宇城100000总计（包括部分未列入商场或沿街商铺）500000商业容量评估主要商业物业现有商业规模（㎡）后续商业规模（㎡商业容量评估根据国内商业开发的实际经验，一线城市人均商业面积1.0-2.0㎡，二线城市人均商业面积1-1.5㎡，三线城市人均商业面积0.5-1.0㎡均是比较合理的范畴2015年珠海常住人口约200万，目前城区已开发或即将开发的具备一定体量的商业总面积约120万㎡，人均商业面积约0.6㎡

，且考虑到非常住人口（游客及澳门客）对商业的需求量，珠海商业仍然处在相对合理的范围珠海目前已开发的商业项目尚未出现明显的招商困难和滞销状况，说明市场供需总量未表现明显失衡珠海中心城区未来3~5年合理新增商业面积需求可达30~40万㎡商业容量评估根据国内商业开发的实际经验，一线城市人均商业面商业发展趋势

趋势3：珠海商业将进入“购物中心”时代趋势2：拱北商业地位和商业特色将进一步加强趋势1：拱北与吉大商业核心地位短期内难以改变趋势4：珠海“大商业”格局将逐步展现商业发展趋势趋势3：珠海商业将进入“购物中心”商业发展趋势一拱北与吉大商业核心地位短期内难以改变吉大、拱北两大市级商圈目前商业成熟度较高，商业价值远高于其他区域级商圈从两大市级商圈的商业总规模，业态丰富度均优于其他商圈，并各具有较大一群稳定的消费群体，消费者的消费习惯短期内难以改变两大市级商圈的商铺租金售价水平与其他商圈有较大差距，这与商圈成熟度息息相关商圈主要商业物业总规模（㎡）主要业态商铺租金售价水平拱北311，400百货、超市、品牌专卖店、主题卖场、专业店、零售商铺、餐饮、休闲娱乐拱北口岸广场-1层租金约1000元/㎡·月莲花路步行街租金约450元/㎡·月国际大厦一楼运动城租金约250元/㎡·月吉大120，000百货、超市、品牌专卖店、主题卖场、零售商铺、餐饮、休闲娱乐万科珠宾花园商业街首层商铺售价6-16万元/㎡老香洲151，000（物业多而散，单体规模小）百货、超市、品牌专卖店、主题卖场、零售商铺、餐饮乐淘城商铺租金约110元/m²·月扬名广场首层商铺售价：约55000元/m²新香洲50，000百货、超市、零售商铺旺角百货首层商铺租金25元/m²·月华润万家附近临街商铺租金125元/m²·月前山50，000百货、超市、主题卖场华润万家附近临街商铺租金100元/m²·月商业发展趋势一拱北与吉大商业核心地位短期内难以改变吉大商业发展趋势一拱北与吉大商业核心地位短期内难以改变大部分后续供应仍集中在拱北与吉大两大商业核心领秀城、恒虹世纪广场和万科珠宾花园等多个大商业项目的开发，均集中在拱北与吉大商圈，可见各大发展商仍看重两大商业核心区域的未来发展前景拱北与吉大目前已具有较好的市场基础和旺盛的商业人气，加上后续供应带来新的商业模式、商业元素以及知名品牌商家的进驻，两大商业核心地位将进一步得到巩固和发展华发商都扬名广场二期沃尔玛领秀城恒虹世纪广场本案仁恒滨海中心万科珠宾花园吉大商圈拱北商圈商业发展趋势一拱北与吉大商业核心地位短期内难以改变大部商业发展趋势二拱北商业地位和商业特色将进一步加强拱北交通枢纽地位凸显，辐射范围大幅扩大港珠澳大桥、广珠轻轨与广珠西线开发建设以及拱北口岸24小时通关都会进一步凸显珠海（尤其是拱北）连接港澳与珠三角地区交通枢纽地位，提高交通与经济往来频率，进一步促进拱北商业发展拱北商业市场竞争越发激烈，特色化差异化竞争策略是引导市场步入良性竞争的必然趋势领秀城、恒虹世纪广场等多个大型商业项目后续供应，加上拱北原有30多万㎡的商业体量，市场竞争将更激烈各大商业体必须加强自身特色和差异化优势，才能更具竞争力，并共同把拱北商圈做大做强港珠澳大桥广珠轻轨广珠西线莲花路步行街口岸市场本案口岸购物广场国际大厦米兰百货广场迎宾百货广场恒红世纪广场领秀城仁恒滨海中心商业发展趋势二拱北商业地位和商业特色将进一步加强拱北交通枢商业发展趋势三珠海商业将进入“购物中心”时代伴随购物中心形态的商业模式陆续出现，为珠海带来更多新的商业元素，珠海将进入一个崭新的时代众多后续供应大项目的开发，均以购物中心形态出现，商业规模大，综合性更强，开发建成后将极大的提升珠海商业市场发展水平星级电影院、量贩式KTV、大型电玩中心等新的商业元素将伴随着购物中心逐步进入珠海，珠海商业丰富度将有较大提升商业发展趋势三珠海商业将进入“购物中心”时代伴随购物中心形商业发展趋势四珠海“大商业”格局将逐步展现总体商业体量将大幅提升随着多个大商业项目的开发，将为珠海新增近50万㎡的商业体量业态丰富度不断提升，综合性更强领秀城：总规模近80000㎡，意在打造集品牌百货、大型超市卖场、时尚特色餐饮与休闲娱乐功能于一体一站式购物中心扬名广场：项目首创珠海全新商业模式，将游乐、休闲消费与风靡国际的商业模式SHOPPINGMALL巧妙结合，建成之后，与一期相连，将集大型百货、大型超市、主题风味食街、星级影视城、KTV、超级儿童反斗城、书吧、五星级酒店于一体，形成真正的一站式购物、休闲、娱乐为一体化的珠海第一商业城多个大型外资品牌商家与开发商逐渐入驻，商业开放度更大沃尔玛已签约进驻前山招商花园城万达集团、大润发、天红百货、海雅百货等也在进一步洽谈或考察中珠海部分中低档商场将进行升级改造，整体商业水平将得到进一步提高珠海政府与开发商意图对拱北商业进行升级造，如拱北市场、莲花路与银都酒店与口岸广场地下商业改造升级已完成概念性规划，会极大改善区域形象与商业形象商业发展趋势四珠海“大商业”格局将逐步展现总体商业体量将05

澳门商业概览性分析

伍05澳门商业概览性分析伍澳门商业格局商业空间分布及基本情况商业类型主要商业物业规模（m²）业态组合娱乐城配套商业四季·名店（位于四季酒店）24000品牌专卖店新濠大道(位于新濠天地酒店)5000品牌专卖店永利名店街(位于永利娱乐城）3500品牌专卖店街区式商业渔人码头90000餐饮+休闲娱乐+零售商业新马路商圈约300家店零售商铺+餐饮高士德大马路商圈全长795m零售商铺+餐饮集中式商业大运河购物中心（位于威尼斯人酒店）100000品牌专卖店+餐饮新八佰伴百货60000m²百货+超市+美食广场新马路商圈高士德大马路商圈澳门渔人码头新八佰伴百货大运河购物中心永利名店街新濠大道四季名店澳门半岛澳门商业主要集中在澳门半岛澳门商业主要包括娱乐城配套型商业、街区式商业与集中式商业三种类型澳门商业格局商业空间分布及基本情况商业类型主要商业物

商业特征一

商业发展对旅游博彩业依耐性强旅游博彩业是澳门主要的经济动力之一，澳门的商业发展主要依赖于旅游博彩业而生存发展大量国际一二线品牌旗舰店、专卖店等集中于澳门各大赌场内，作为其商业配套旅游博彩业为澳门带来大量游客，三大客源中，中国大陆旅客接近六成，带动大量消费2009年访澳中国游客类型及其比例商业特征一商业发展对旅游博彩业依耐性强旅商业特征二商业规模小，缺乏大型集中式商业商业类型主要商业物业档次规模（m²）娱乐城配套商业四季·名店高档24000新濠大道高档5000永利名店街高档3500街区式商业渔人码头中档90000新马路商圈中档约300家店高士德大马路商圈中档全长795m集中式商业大运河购物中心中高档100000新八佰伴百货中档偏高60000澳门商业市场总体商业规模约200000~300000m²澳门规模超过50000m²大型集中式商业物业少娱乐城配套型商业以高档为主，一般规模都不大，在20000m²以下街区式商业以小型街铺为主商业特征二商业规模小，缺乏大型集中式商业商业

商业特征三

游客消费占主体，本地人消费外流明显澳门商业市场以游客消费占主体，占总客群比重约60%~70%，尤其以娱乐场配套型与街区式商业表现最为明显商业类型档次业态主要特征消费客群比例娱乐场配套商业高档为主品牌专卖店、美食广场依附于赌场娱乐城，作为其商业配套功能，规模不大，以国际一二线品牌旗舰店、专卖店为主游客80%澳门人20%街区式商业中档大众化零售商铺、小餐饮以住宅骑楼商铺的建筑形式，规模小，业态业种分布无规律，以服饰、化妆品专业店、手信店、休闲小餐饮等构成，游客较多商业气氛相对浓厚游客70%澳门人30%集中式商业中高档百货、超市、美食广场综合性不够强，以零售功能为主，但业种相对丰富，能满足普通消费者日常购物需求游客50%澳门人50%商业特征三游客消费占主体，本地人消费外流澳门人高档消费大部分外流至香港澳门商业规模小，商业丰富度与香港相差甚远，难以满足消费者购物、餐饮、休闲娱乐的一站式消费需求澳门大部分外国商品都由香港总代理购入，造成商品成本增加，因此香港的各类外国品牌商品在丰富度、价格、款式等方面对澳门人依然有相当的吸引力澳门来往香港较为方便澳门人中低档消费外流至珠海等地，并以餐饮和休闲娱乐为主珠海的休闲娱乐设施与餐饮设施类型相对于澳门丰富，而且价格也略低澳门毗邻珠海，关口设有澳门人来往的快速通道，来往相当方便Q3.请问你去珠海主要消费了什么？

商业特征三

游客消费占主体，本地人部分消费外流澳门人高档消费大部分外流至香港Q3.请问你去珠海主要消费了什06

深度访谈及商业消费特征研究

陆珠海部分商家与专业人士深度访谈珠海本地消费者消费特征分析澳门消费者珠海消费特征分析06深度访谈及商业消费特征研究陆珠海部分商家与专业人士深深度访谈访谈对象数量访谈对象类型名称位置9个经营商（5）化妆品经营商黄小姐拱北口岸广场床上用品经营商林先生口岸平价市场奥斯汀餐饮老板李小姐迎宾广场对面参茸海味经营商李先生朝阳市场附近新麒麟面包连锁老板刘先生拱北口岸广场、九州城供应商（2）均豪贸易公司孙小姐——亿阳贸易公司朱总——专业人士（2）米兰百货招商经理黄小姐——港澳文化商业公司宋先生——深度访谈访经营商访谈米兰百货招商经理黄小姐、化妆品经营商黄小姐珠海消费客群分类拱北消费客群：澳门人、游客（包括台湾客、中国内地游客等）、中低收入人群莲花路一带：以性工作者、夜店员工为主，少量游客、外来务工者（黑人）口岸广场：以澳门人、珠海本地中低收入年轻群体、游客为主迎宾购物广场：以拱北消费群体为主，能分享华润的客流华润（拱北店）：珠海全客群，一般以中档收入人群为主吉大消费客群：珠海本地收入较高的人群，及吉大区域的中高收入人群九洲城免税商场：收入水平较高的珠海本地客群吉之岛：中高收入的吉大区域消费客群香洲消费客群：珠海本地中等偏高收入群体茂业百货：中等偏高收入的香洲当地消费客群新一佳：香洲当地消费客群家乐福：香洲当地消费客群香洲百货：中等收入香洲当地消费客群前山消费客群：中低收入的前山当地消费客群翠微市场：中低收入工薪阶层经营商访谈米兰经营商访谈米兰百货招商经理黄小姐、化妆品经营商黄小姐珠海消费特征珠海本地：珠海本地人大多到吉大区及华润拱北店消费，以日用品、国内中档及部份中高档服饰消费为主，真正的高端消费几乎全部外流（至澳门香港）；高端餐饮娱乐消费一般在吉大，拱北区域消费基本不吸引本地人珠海消费者的消费习惯目的性较强，如对休闲娱乐的消费，也要到固定的区域，因此电影等休闲娱乐等配套也很少进驻购物中心（目前电影院只有三家，且无品牌电影院线）澳门人：中低收入工薪阶层、部份时尚年轻人及专门做澳门泊来品生意的人。大部分中低收入的中老年人经常到珠海购买生鲜食品、水果等廉价食物，以自用为主，一般不会到珠海购买日用品时尚年轻人会在周末到珠海的酒吧等娱乐场所消费，消费水平较澳门便宜。还有部份专门做两地商品交易生意的人，把澳门当地便宜的商品拿到珠海出售或反之，赚取差额。澳门到珠海消费的人群一般不是高端消费客群，以中等偏低收入的工薪阶层为主经营商访谈米兰经营商访谈米兰百货招商经理黄小姐、化妆品经营商黄小姐珠海商业市场发展现状总体概况：目前珠海总体商业档次以中档大众化为主，百货品牌以国内一二三线品牌为主拱北商业市场：莲花市场一带：以中低档次的品牌仿冒品为主，以及夜店较为密集的区域（但但由于消费者平对品牌的意识越来越强，名牌仿冒品商家经营难度越来越难，仿冒品的市场已趋萎缩，并且政府已有对莲花路等一带形象进行改造的构想）口岸广场：以经营澳门泊来品、特产等与澳门有直接关联的商品为主（还有时尚潮流服饰）迎宾购物广场：国内中高端品牌专卖店华润（拱北店）：超市及中档百货品牌注：拱北口岸周边消费市场细分也较明显，辐射力有限（同一商圈内，不同商业项目的目标客群各不相同。）经营商访谈米兰经营商访谈米兰百货招商经理黄小姐、化妆品经营商黄小姐珠海商业市场发展现状吉大商业市场：九洲城免税商场：国内一二线品牌为主的百货，较传统、老式的服装为主吉之岛：超市、百货结合的中高端精品商场香洲商业市场：茂业百货：国内品牌为主的中档百货，以较时尚的品牌为主新一佳：中档超市卖场家乐福：中档外资超市大卖场香洲百货：中档偏低的国内百货品牌前山商业市场：翠微市场：中低档小商品经营商访谈米兰经营商访谈米兰百货招商经理、化妆品经营商黄小姐项目定位方向建议项目区位条件较好，有良好的市场基础，人流量相对来说较多，商业可为（并且港珠澳大桥的开通，对本项目有较大利好）莲花市场一带形象不太好，也是传统的红灯区，商业定位有一定局限性商业不建议以百货形式经营，现有百货经营情况不理想，可参照迎宾广场以品牌专卖店独立门面租赁比较好定位可往时尚休闲方面考虑，凸显休闲且有品位的商业形态不建议本项目引进大卖场形式的超市，主要因为大部分消费者对日用品的消费已形成较稳定的消费习惯，拱北的华润万家超市竞争力较强。并且还有失败先例为据

经营商访谈米经营商访谈莲花路口岸市场床品林老板现在拱北的生意不好做，口岸广场很多商家都是靠港币兑换赚钱，商品销售不理想，很多商家亏