地产调研策略方案

地产调研策略方案第1页目录项目分析1市场分析2项目定位3整体营销4第2页第一部分市场分析概述：主要针对近期新政进行解读，从项目大势出发，分析市场走向。通过对区域市场数据信息搜集和分析，对区域市场形势进行研判，并结合片区特点得出分析结论历年房地产走势房地产政策分析哈市房地产政策分析2023年房产预判第3页19个都市出台限购令加息、上调准备金率限购都市达成46个上调利率、准备金率2023年2023年2023年2023年2023年2023年2023年2023年央行连续5次降息首套房、改善型2套房首付减少连续调控国五条金十条限购取消降息分类调控限贷松绑降准、降息、二套首付减少公积金松绑购房补贴经济及房地产市场走势政策走势2023年1-12月降首付降税费降准去库存新政营改增历年政策走势第4页积极消化库存在2023年至今多轮信贷政策作用下，房地产市场分化不停加剧，地方政府因城施策促进房地产市场平稳发展，中央层面房地产政策已开始趋于稳定，地方更是因城施策，力度不停加大，热点都市开始重启限购。哈尔滨全年处于积极消化库存状态，落实政策，出台去库存新政。在整体市场回暖情况下，起到了刺激市场作用。2023政策“二孩”政策元旦正式实行。2023年1月2023年2月商贷首付下降至20%，二套房首付最低30%；央行：降准0.5个百分点三部委：下调契税、营业税税率2023年3月5月1日起，营改增落定，未满两年按5%，全额征收。2023年4月国土资源“十三五”规划5月1日起，公积金缴存比列和缴费基数调整百分比不得超12%；黑龙江出台去库存新政，三年内消化库存量国务院：公布大力发展住房租赁市场若干意见。2023年6月2023年9月-10月7月19城公布严厉调控政策，多地重启限购限贷。哈尔滨落实去库存政策有效期2年2023年11月房地产政策分析第5页房地产政策分析央行年前放大招！2023年2月2日央行出台在不实行“限购”措施都市，居民家庭初次购买一般住房商业性个人住房贷款，标准上最低首付款百分比为25%，各地可向下浮动5个百分点”，也就是说，哈尔滨商贷买房最低首付款20%！在2023去库存大背景下，央行再次降首付，给市场传递了积极正向信号，对于刺激市场需求起到了积极作用。23年，政策连续利好，首付调整购房成本减少，改善需求入市；一线都市强劲反弹；哈尔滨积压刚需及改善需求开始释放，加速商品房成交。第6页哈尔滨出台5个重点、5大关键词，去库存新政<11月14日>新政策即日起施行，有效期为两年。适用范围为哈尔滨市城区，各县(市)结合实际参照执行。哈尔滨政策分析松北和群里地域合适控制用地供应允许开发公司合适调整户型构造鼓励投资购买商品房用于租赁经营市级棚改项目向阿城、呼兰倾斜

2023平房阿城和呼兰利民实行购房补贴5个重点5个关键词公租房公积金农民进城购房交易税贷款放宽资格门槛，减少准入条件个人贷款额度上限调至60万元、最低首付款百分比减至20%进城务工农民可申请住房公积金个人住房贷款减征契税，购买两年以上住房对外销售免征增值税简化贷款受理流程，实行差异化发展定价政策。哈尔滨历来对政策反应速度迟缓，9月末开始各大中都市重启限购情况下，哈尔滨临近年终才开始落实年初去库存政策，整体政策低迷或利好对哈尔滨楼市刺激不显著，仅信贷政策变化对市场有所刺激。第7页2023年房产预判估计23年在房地产市场分化大格局下，地方调控也将延续分城施策特点，在支持居民自住购房同步愈加重视抑制投资投机性需求，避免热点都市泡沫风险及市场出现大起大落，短期政策侧重于通过各类措施“稳定”市场环境，中长期则将更重视房地产长期有效机制建立完善。结合2023年整体政策环境及2023年房地产市场走势，估计2023年政策方向如下：2023年宏观政策预判2023年宏观政策下哈尔滨市场预判1、热点都市：防泡沫、防风险，货币投放控制趋紧，差异化信贷、限购延续，合理增加土地供应，盘活都市闲置和低效用地。2、三四线都市：房地产去库存，去库存和促进人口城镇相结合，提升三四线都市公共服务水平，增强对农业转移人口吸引力。3、2023年调控政策将连续收紧，投资性买房需求将被有效遏制，2023年房价不会出现大幅上涨，将逐渐趋稳。同步伴随不动产登记制度、推进房地产税立法，平稳房地产市场长期有效机制也将逐渐建立。1、整体政策调控依旧以去库存为主基调。2、哈尔滨“十三五”规划逐渐落实，及轨道交通迅速建设，将有助省内其他都市客群导入。3、哈尔滨对政策反应延后时间较长及现阶段市场环境，23年哈尔滨政策不会收紧。4、继续推进户籍制度改革，鼓励农业人口到城镇落户，积极去化库存。第8页第二部分项目属性概述：主要对本项目标区位，指标，及其项目属性进行基础分析，对本项目标特性及属性有一种细致全面把控。项目区位项目基础指标项目资源梳理项目swot分析项目战略思考第9页项目区位本项目位于哈尔滨市道理群力新区，位于友谊路，正对松花江江畔，地理位置优越，江景优势绝佳。项目标注第10页项目基础指标项目北望松花江，东面何家沟，西靠成熟住宅区。项目地块属性为商住用地。规划总用地面积5900平方米项目地块计容积率总建筑面积为75514.82㎡，其中地上规划部分58599.43㎡（因每户阳台原因，估计可达成64000㎡左右）。项目处于净地状态，技术经济指标已确定。第11页项目资源梳理（交通）项目交通四通八达，交通极尽便利；项目周围公交线路有25路、92路、86路、95路、110路。项目附近友谊路直通爱建、道理等关键区域，附近阳明滩大桥、松花江大桥等直达江北区域等。第12页项目资源梳理（周围配套）休闲：群力国家湿地公园、春水、丁香等五大主题公园公园、叠水剧场医院：黑龙江省第五医院、第十医院分院、哈医大分院银行：工商银行、建设银行、农业银行、商业银行、哈尔滨银行学校：新三中、兆麟小学、113中、76中在群力区定址商业：中环商业街、关东古巷、山水书城、远大购物中心等更是近在咫尺。第13页“无敌”观江景房，本项目最大优势亮点第14页项目本身资源梳理市中心临江稀缺豪宅；3.7米超高层高，室内空间感觉强；入户大堂宽大，管家式服务；超大阳台，三面观江；五星级物业，酒店式服务标准；户户超高得房率，性价比最高；每户赠送超大面积门厅！！！第15页资源：项目与松花江景观完美契合，使住户可完全享有到观江美景，景观资源绝佳。交通：关键区域，四通八达，极尽便利！区域：哈尔滨市群力新区，为政府重点打造集休闲购物、娱乐居住为一体全新片区，目前该片区休闲设施完备、景观绿化完善、商业气氛浓厚，居住环境宜人规划：项目所在群力地块，为政府重点打造公园用地，景色宜人。如：群力国家级湿地公园。区域内位置好，交通便利，依靠成熟商业及休闲配套集聚地，人气旺盛，本项目可打造为片区内极具产品特色、超高得房率，超高性价比、高档次为一体超高端小区！！！项目资源梳理配套：黑龙江省第五医院、第十医院分院、新三中、兆麟小学、113中、工商银行、建设银行、农业银行、商业银行、哈尔滨银行、中环商业街、关东古巷、山水书城、远大购物中心等更是近在咫尺，配套非常齐全。第16页优势（S）：劣势（W）：机会（O）：差异化产品策略。较高赠送每户使用面积，弥补市场空缺。市场观江产品，基本暂无较好位置、户型；该片区为政府规划重点打造区域；本项目户型均较大，购房总价较高。压力较大；其竞品项目，均已建设本身配套（如盛和天下配备双会所、动静分区，游泳馆、篮球场、网球场、等项目户型设计针对于豪宅客户实用性不强，挥霍面积居多；本项目最大优势在于观江景观，市中心观江绝佳位置。本项目从以上优势叠加，从区位、规划、配套、交通等，均属资源不可挑剔！本项目由于增加每户阳台面积后，每户得房率较高本项目每户门厅等赠送面积均在15㎡以上，性价比较强；威胁（T）：竞品别墅、花园洋房等产品为本项目竞争产品；2023年房地产市场风险、政策风险等。项目SWOT分析第17页

结合片区资源，从商业价值最大化角度考虑，本项目务必采取综合开发。卖点梳理宜围绕产品特色、景观资源和成熟配套展开。

当其他期房项目还在努力通过多种伎俩，给客户制造将来愿景以吸引购买时，本项目，则是在已经成熟商业气氛上，在成熟景观环境上，给客户以看见摸着真实体验。故提议在营销过程中，巧妙利用“借”为己用方式，重视实际体验，以“实在”态度，吸引客户购买。项目打造，宜突出高雅居住氛围、优美居住环境，以高附加值拉升项目档次。本项目提议：项目战略思考第18页第三部分项目定位概述：通过对项目资源整合，客户起源分析，以及区域客户习惯偏好，给出项目有关定位，并以此延伸至推广形象。整体定位客户定位形象定位推广形象第19页整体定位1整体定位属性、资源、关键价值第20页以居住为主导,具有智能、生态调整、超高服务等多种功能资源型高端居住生活区。住宅是项目核心利润点,也是项目核心产品线。大面积高赠送率，得房率是项目标形象奉献点。增设高端小区配套，智能化、养生化、服务化，突出本项目高端观江居住小区。属性定位第21页项目关键点优势提议因环境等问题，室外空气质量较差，提议每户配备智能空气净化、水净化及智能室内小型锅炉系统，增加宜居生态调整系统，突显高端智能小区配备。第22页项目关键点优势提议根据本项目现规划户型分析，此豪宅户型产品针对市场较为有所区分，提议如下：第23页项目关键点优势提议因本项目户型面积较大，建筑面积区间在241-422㎡，本项目优势在于3.7米层高、高得房率、赠送独立门厅等，为本项目户型优势，但因哈尔滨高端潜在客户市场对于较大户型产品选择要求较高，针对此项目结合市场客户喜欢选择提议如下；户型提议：1、提议户型设计落地窗，增加采光度并提升室内观景度，同步设置室内智能锅炉系统，提升哈市冬日落地窗室内温度；2、提议在原有室内功能分区基础上，提升户型功能性，设置试衣间、书房、洗漱干湿分离、储藏室等；3、提议着重打造样板间，根据市场客户分析，提议打造简欧格调、当代简约格调，此两种格调符合高端潜在市场客户需求。第24页项目关键户型提议豪宅客户非常重视公共空间尊贵感，提议规划落地窗，大开间，使客厅更明快；（使优势最大化体现）提议公共空间将客厅与餐厅分离且独立，功能区域明确，有显著分隔；豪宅标准住宅提议，“洗、浴、厕、客”宜分开设置；

户型提议设置更衣间；第25页项目关键户型提议如在规划上能够调整户型设计，提议最佳重新规划设计户型；如户型不能变化，提议多找某些著名设计装饰公司参与样板间设计，突出豪宅优势和实用性，突显豪宅尊贵性；销售进度有关原因：价格、户型、配套、宣传、营销方式等，结合现阶段销售情况，提议加快销售进度，迅速回笼资金，减少公司风险。第26页项目品鉴四季上东5号楼户型品鉴，房产证标准建筑面积为277㎡，实际建筑面积测量为327㎡，其中偷取面积为公共楼体，赠送为阳台面积及偷取面积，平均每套共赠送将近30㎡左右。第27页项目品鉴（四季上东5号楼整平台）第28页项目关键点优势提议查阅哈市高端小区，暂无纯正服务管家，提议本项目制定私人管家服务，从主线区分于其他高端小区，从超高服务角度碾压其他哈市高端项目。第29页客户定位2客户定位潜在客户、确定购买力、起源第30页客户解析4S店豪车车主XXXX等高端洋房、别墅客群盛宇本身投资客客户积累本身圈层客源本地从购买豪车客户，资金实力较强，是哈市本地客，购买本项目潜在客户群体。XXXXX等市内高端项目潜在客群，其客户中多部分为哈市“金领、钻领”，可圈定此部分为本项目潜在客群。XXX在积累XXXX、XXXXX、XXX等高端投资客户群体。我公司曾参与餐饮、酒店、服装、家俱、房产等多种项目，本身周围高端客户群体资源丰富。市内客第31页形象定位3形象定位形象、档次、品质第32页形象定位定位思绪：以高端形象入市，品质服务连续拉升项目档次后期通过环境、服务提升档次，增加产品附加值，把整体形象拉高。高端形象入市细节及服务拉升档次第33页高端形象中端形象低端形象景观拥有较好自然景观或大规模人工景观自然景观较弱或小规模主题型人工景观小规模人工景观或无景观配套本身完善规模化配套设施本身较为完善、需依赖周围其他配套本身配套较少，较多依赖周围配套产品本身为别墅或类别墅等高端产品容积率较低多层或小高层产品容积率较高高层及超高层产品推广力度通过高端、高成本广告投入塑造高端形象以常规推广方式及合适推广投入塑造中端形象低端推广方式、小规模投入高端形象第34页第四部分整体营销概述：成功对项目及产品进行定位后，本章将论述整体营销战略思绪、营销铺垫、节点提议及有关准备工作并本章将分别从4PS及阶段性营销上，论述整体营销策略、阶段性策略等内容。进度节点展示包装、硬件及人员产品策略价格策略阶段性策略第35页节点展示包装1节点、硬件提议第36页销售节奏筹备阶段：3月-4月，售楼处装修；4月1日-4月15日，办公家俱筹备，销售人员组织完成并培训；5月1日，售楼处对外开放。2023.32023.5筹备阶段第一阶段第一阶段：5月1日-6月30日，内部认筹，客户蓄水；7月，第一阶段内部解筹，释放蓄水客户；（看市场反馈情况确定7月几日）2023.72023.11第二阶段第二阶段：8月1日-10月1日，内部认筹，客户蓄水；10月，第二阶段内部解筹，释放蓄水客户；（看市场反馈情况确定10月几日）2023.22023.52023.112023.12持效期全销期前期准备强销期收盘期第三阶段：2023年11月1日-2023年2月1日，项目持销期；2月1日-4月30日，全销期前期准备；5月1日-10月31日，项目强销期；11月1日-12月31日，项目尾盘期。第三阶段暂定项目进户日期为2023年12月，详细以实际进户日期倒推销售排期。第37页销售节奏需结合开发商实际开发工程进度及宣传进度相结合，如未达成预期，销售节点将会顺延。第38页售楼中心包装标准1、符合项目整体定位和形象，有助于形象提升2、考虑到项目开发周期较短，但同步需拉升品质原因3、设计应具有创新性及前瞻性，营造独一无二客户体验4、项目为客群圈定为高端客群，需突出“品质”、“高端”“庄严”、“尊贵”等元素。第39页售楼中心包装提议台湾长虹虹顶接待中心售楼处入口形成典礼感，提升客户预期客户售楼处体验第一步，决定客户对项目档次定位第40页售楼中心外包装提议台湾远雄富都接待中心提议售楼处入口处结合精神堡垒形成小型广场，风水格局成聚富、聚气局势。第41页售楼中心内包装提议台湾四季天韵接待中心接待区设计重点：两层通高接待区，参照酒店大堂装饰特点接待台与背景墙应庄严大气，代言项目气质与风范接待台不宜过高，体现亲和力，便于使用第42页售楼中心内沙盘提议上海绿地·海珀日晖模型区设计重点：提议两层通高，形成良好视觉效果周围配合区域效果图、项目效果图及参照项目标图片展示，传递项目价值案例相反第43页台湾临江仙接待中心台湾锐丰四季花园售楼中心内洽谈区提议洽谈区设计重点：结合项目模型设置，整体体现开阔、整洁，便于小组团沟通设置2-3个独立VIP来宾区，方便主要客户及诚意客户洽谈触摸屏设备使用，方便展示项目第44页样板间提议香港誉港湾样板房采取生动逼真观江灯箱，模拟真实景观第45页售楼中心备注提议售楼处模拟入户大堂效果，真实体验入户感觉第46页物料准备现场物料单张户型图手提袋水杯画册小礼物推广准备网络广告及软文文字广告文案三维动画户外画面路旗画面围墙画面广告投放方案阶段性营销推广执行案销售准备人员分工及责任细化销售案场管理制度