强化土地规划控制规范建设用地行为-课件

强化土地规划控制规范建设用地行为1PPT课件强化土地规划控制规范建设用地行为1PPT课件第一部分土地利用总体规划的管控2PPT课件第一部分2PPT课件一、规划依据土地管理法第四条国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。前款所称农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。3PPT课件一、规划依据土地管理法第四条3PPT课件二、规划原则1、严格保护耕地和基本农田（基本国策）2、保障科学发展用地3、节约集约用地4、优化土地利用结构与布局5、保护生态环境4PPT课件二、规划原则1、严格保护耕地和基本农田（基本国策）4PP三、规划的管控机制管制分区和用途分区1、管制分区的三界四区三个边界：城乡建设用地规模边界；城乡建设用地扩展边界禁止建设用地边界四个区域：允许建设区（规模边界内）有条件建设区（规模边界外，扩展边界内）限制建设区（开敞空间，上述二类之外）禁止建设区（禁止建设用地边界内）5PPT课件三、规划的管控机制管制分区和用途分区5PPT课件2、六个用途分区

基本农田保护区一般农地区林业用地区城镇村建设用地区独立建设用地区风景旅游用地区6PPT课件2、六个用途分区基本农田保护区6PPT课件3、综合管理：管制边界、管制分区和用途分区相互交叉相互协调，空间上就是区、片、块的关系，由大到小，逐步细化。以乡镇土地利用总体规划为例：*建设用地：存量建设用地（已建设区域）

增量建设用地（允许建设用地，包括城镇村允许建设用地区和单独选址允许建设用地）*农用地：耕地保护，永久基本农田特别保护（五不准）7PPT课件3、综合管理：管制边界、管制分区和用途分区相互交叉基本农田五不准不准非农建设占用基本农田（法律规定的除外）；不准以退耕还林为名违反土地利用总体规划减少基本农田面积；不准占用基本农田进行植树造林，发展林果业；不准在基本农田内挖塘养鱼和进行畜禽养殖，以及其他严重破坏耕作层的生产经营活动；不准占用基本农田进行绿色通道和绿化隔离带建设。8PPT课件基本农田五不准不准非农建设占用基本农田（法律规定的除外）；84、几个特例1、规划期间需改变用途的未利用土地按其适宜用途，分别划入各土地用途区；规划期间不改变用途的未利用地可不划区。2、拟复垦、整理的农村建设用地不得划入城镇村建设用地区，应划入村镇建设用地控制区，管制分区中也归到限制建设区范畴，可以保留，不能翻建、扩建。3、公路、水工建筑、特殊用地（殡葬）等存量建设用地，作为限制建设区。9PPT课件4、几个特例1、规划期间需改变用途的未利用土地按其适宜用途，四、规划的分级编制和分级审批1、分级管理体制，按行政区域可分为全国、省、市、县、乡五级，即五个层次。2、上级规划是下级规划的依据和指导，下级规划是上级规划的具体化和落实。3、审批分中央和省二级，修改必须报原批准机关审批。基本上每年一次一般性修改机会。10PPT课件四、规划的分级编制和分级审批1、分级管理体制，按行政区域可分四、现行规划情况规划年限：2006-2020年约束性指标（刚性下达，不可变更）：耕地保有量：82.46万亩基本农田面积（划定）：68.667万亩城乡建设用地总规模：41.5923万亩（含交通、水利用地）新增建设占用耕地总量：28032亩开发补充耕地任务量：11056.5亩（差额为异地补充）11PPT课件四、现行规划情况规划年限：2006-2020年11PPT课件第二部分

农村土地管理重点问题探讨12PPT课件第二部分12PPT课件一、关于耕地保护基本国策刑事责任：刑法规定：第二百二十八条以牟利为目的，违反土地管理法规，非法转让、倒卖土地使用权，情节严重的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处非法转让、倒卖土地使用权价额百分之五以上百分之二十以下罚金；情节特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处非法转让、倒卖土地使用权价额百分之五以上百分之二十以下罚金。第三百四十二条违反土地管理法规，非法占用耕地、林地等农用地，改变被占用土地用途，数量较大，造成耕地、林地等农用地大量毁坏的，处五年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金。《最高院关于审理破坏土地资源刑事案件具体应用法律若干问题的解释》情节严重指：关于非法转让、倒卖(一)非法转让、倒卖基本农田五亩以上的；(二)非法转让、倒卖基本农田以外的耕地十亩以上的；(三)非法转让、倒卖其他土地二十亩以上的；(四)非法获利五十万元以上的；(五)非法转让、倒卖土地接近上述数量标准并具有其他恶劣情节的关于非法占用耕地“数量较大”，是指非法占用基本农田五亩以上或者非法占用基本农田以外的耕地十亩以上。其他行政责任：共同责任机制，三部《违反土地管理规定行为处分办法》15号令13PPT课件一、关于耕地保护基本国策13PPT课件二、关于土地确权登记发证2014-8-1国土部、住建部、财政部、农业部、国家林业局《关于进一步加快推进宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作的通知》，1、集体土地所有权镇、村、组三级所有，代表不同利益群体，资产属性2、建设用地使用权国有和集体以证管地，权属合法、界址清楚、面积准确，结合“三资”清理，做到应领尽领，明晰资产，维护权益。农民宅基地领证3、土地承包经营权14PPT课件二、关于土地确权登记发证2014-8-1国土部、住三、关于增减挂钩政策原有建设用地拆除、复耕成耕地，可取得增减挂钩指标，异地使用。目的是优化建设用地布局，提高土地切约集约使用效率。主要来源：城乡一体化农民宅基地置换、村内零星工业用地整合、低效利用土地整合（学校、撤并村庄管理用房等）提高现有增减挂钩指标的使用效益（一次性调剂补偿、挂帐年度分红等），保值增值15PPT课件三、关于增减挂钩政策原有建设用地拆除、复耕成耕地，可取得增减四、关于土地整治中新增耕地验收四种类型：增减挂钩、工矿废弃地试点、占补平衡补充耕地、土地综合整治基本程序：年初申报入库，初审同意入库，项目启动、招投标、施工组织、验收。验收增加农委参与，进行新增耕地质量评定，勘测定界图、排灌系统、耕作层厚度0.6-1米，表层7公分不见侵入体。申报项目年度内完成，考核完成率。用于占补平衡的补充耕地2万元/亩。16PPT课件四、关于土地整治中新增耕地验收四种类型：增减挂钩、工矿废弃地五、关于设施农用地管理9-29国土资发（2014）127号文的规定生产设施用地：是指在设施农业项目区域内，直接用于农产品生产的设施用地。包括：

1、工厂化作物栽培中有钢架结构的玻璃或PC板连栋温室用地等;

2、规模化养殖中畜禽舍（含场区内通道）、畜禽有机物处置等生产设施及绿化隔离带用地；3、水产养殖池塘、工厂化养殖池和进排水渠道等水产养殖的生产设施用地；4、育种育苗场所、简易的生产看护房（单层，小于15平方米）用地等。

附属设施用地：是指直接用于设施农业项目的辅助生产的设施用地。包括:

1、设施农业生产中必需配套的检验检疫监测、动植物疫病虫害防控等技术设施以及必要管理用房用地；

2、设施农业生产中必需配套的畜禽养殖粪便、污水等废弃物收集、存储、处理等环保设施用地，生物质（有机）肥料生产设施用地；3、设施农业生产中所必需的设备、原料、农产品临时存储、分拣包装场所用地，符合“农村道路”规定的场内道路等用地。

配套设施用地：是指由农业专业大户、家庭农场、农民合作社、农业企业等，从事规模化粮食生产所必需的配套设施用地。包括：晾晒场、粮食烘干设施、粮食和农资临时存放场所、大型农机具临时存放场所等用地。

严禁随意扩大设施农用地范围，以下用地必须依法依规按建设用地进行管理：经营性粮食存储、加工和农机农资存放、维修场所；以农业为依托的休闲观光度假场所、各类庄园、酒庄、农家乐；以及各类农业园区中涉及建设永久性餐饮、住宿、会议、大型停车场、工厂化农产品加工、展销等用地。

17PPT课件五、关于设施农用地管理9-29国土资发（2014）127号文五、关于设施农用地管理设施农业用地按农用地管理，不需办理农用地转用审批手续。生产结束后，经营者应按要求进行土地复垦，占用耕地的应复垦为耕地。

合理控制附属设施和配套设施用地规模。进行工厂化作物栽培的，附属设施用地规模原则上控制在项目用地规模5%以内，但最多不超过10亩；规模化畜禽养殖的附属设施用地规模原则上控制在项目用地规模7%以内（其中，规模化养牛、养羊的附属设施用地规模比例控制在10%以内），但最多不超过15亩；水产养殖的附属设施用地规模原则上控制在项目用地规模7%以内，但最多不超过10亩。

合理确定配套设施用地规模。南方从事规模化粮食生产种植面积500亩、北方1000亩以内的，配套设施用地控制在3亩以内；超过上述种植面积规模的，配套设施用地可适当扩大，但最多不得超过10亩。

引导设施建设合理选址。不占或少占耕地，通过耕作层土壤剥离利用等工程技术等措施，尽量减少对耕作层的破坏。

对于平原地区从事规模化粮食生产涉及的配套设施建设，选址确实难以安排在其他地类上、无法避开基本农田的，经县级国土资源部门会同农业部门组织论证，可占用基本农田。占用基本农田的，必须按数量相等、质量相当的原则和有关要求予以补划。各类畜禽养殖、水产养殖、工厂化作物栽培等设施建设禁止占用基本农田。

18PPT课件五、关于设施农用地管理设施农业用地按农用地管理，不需办理农用五、关于设施农用地管理基本程序签订用地协议。设施农用地使用前，经营者应拟定设施建设方案，内容包括：项目名称、建设地点、设施类型和用途、数量、标准和用地规模等，并与乡镇政府和农村集体经济组织协商土地使用年限、土地用途、土地复垦要求及时限、土地交还和违约责任等有关土地使用条件。协商一致后，建设方案和土地使用条件通过乡镇、村组政务公开等形式向社会予以公告，公告时间不少于10天；公告期结束无异议的，乡镇政府、农村集体经济组织和经营者三方签订用地协议。涉及土地承包经营权流转的，经营者应依法先行与承包农户签订流转合同，征得承包农户同意。

用地协议备案。用地协议签订后，乡镇政府应按要求及时将用地协议与设施建设方案报县级国土资源部门和农业部门备案，不符合设施农用地有关规定的不得动工建设。

县级国土资源部门和农业部门依据职能核实备案信息，发现不符合有关规定的，分别由国土资源部门和农业部门在15个工作日内，告知乡镇政府、农村集体经济组织及经营者，由乡镇政府督促纠正。

19PPT课件五、关于设施农用地管理基本程序19PPT课件六、关于村级管理、物业用地（一村二楼宇）差别化管理政策：村级集体经济物业用地公开招拍挂、社区公共服务用地行政划拨统一规划、合理布局，物业用房选址中心镇区规模控制，公共服务用地应充分利用现有存量，严控超标。资产性物业用地控制总量前提下综合平衡。限制转让，集体所有存量土地和房屋均不得擅自对外转让，特殊情况报市农村集体资产管理办公室审批同意后方可办理。规范管理，利用公共资源交易平台，合理设定年租金标准和年限。20PPT课件六、关于村级管理、物业用地（一村二楼宇）差别化管理政策：村级第三部分土地使用制度改革探索21PPT课件第三部分21PPT课件建立城乡统一的建设用地市场党的十八届三中全会明确，“在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价”，要“建立城乡统一的建设用地市场”等。22PPT课件建立城乡统一的建设用地市场党的十八届三中全会明确，“在符合规土地使用制度改革中办、国办《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》2014-11-20发布原则：坚持农村土地集体所有权，稳定农户承包权，放活土地经营权。坚持依法、自愿、有偿，以农民为主体，政府扶持引导，市场配置资源，土地经营权流转不得违背承包农户意愿、不得损害农民权益、不得改变土地用途、不得破坏农业综合生产能力和农业生态环境。坚持经营规模适度，既要注重提升土地经营规模，又要防止土地过度集中，兼顾效率与公平，不断提高劳动生产率、土地产出率和资源利用率，确保农地农用，重点支持发展粮食规模化生产。措施：完善承包合同，健全登记簿，颁发权属证书，强化土地承包经营权物权保护，为开展土地流转、调处土地纠纷、完善补贴政策、进行征地补偿和抵押担保提供重要依据。鼓励承包农户依法采取转包、出租、互换、转让及入股等方式流转承包地。鼓励有条件的地方制定扶持政策，引导农户长期流转承包地并促进其转移就业。鼓励农民在自愿前提下采取互换并地方式解决承包地细碎化问题。在同等条件下，本集体经济组织成员享有土地流转优先权。以转让方式流转承包地的，原则上应在本集体经济组织成员之间进行，且需经发包方同意。23PPT课件土地使用制度改革中办、国办《关于引导农村土地经营权有序流转发土地使用制度改革按照全国统一安排，稳步推进土地经营权抵押、担保试点，研究制定统一规范的实施办法，探索建立抵押资产处置机制。土地承包经营权属于农民家庭，土地是否流转、价格如何确定、形式如何选择，应由承包农户自主决定，流转收益应归承包农户所有。流转期限应由流转双方在法律规定的范围内协商确定。没有农户的书面委托，农村基层组织无权以任何方式决定流转农户的承包地，更不能以少数服从多数的名义，将整村整组农户承包地集中对外招商经营。加强土地流转用途管制。坚持最严格的耕地保护制度，切实保护基本农田。严禁借土地流转之名违规搞非农建设。严禁在流转农地上建设或变相建设旅游度假村、高尔夫球场、别墅、私人会所等。严禁占用基本农田挖塘栽树及其他毁坏种植条件的行为。严禁破坏、污染、圈占闲置耕地和损毁农田基础设施。坚决查处通过“以租代征”违法违规进行非农建设的行为，坚决禁止擅自将耕地“非农化”。利用规划和标准引导设施农业发展，强化设施农用地的用途监管。24PPT课件土地使用制度改革按照全国统一安排，稳步推进土地经营权抵押、担土地改革总体方向土地改革总体方案已获高层批复，修改后现已上报国务院以及中央全面深化改革领导小组办公室，有望在中央农村经济工作会议中公布。土改总体方案不会突破底线，耕地保护和土地用途管制仍是基本制度。农地流转仍然被严格限制在农村集体内部，宅基地制度方面，虽然在探索推进农民住房财产权抵押、担保、转让，但小产权房仍然不被承认。即坚持农村土地农民集体所有，坚持农村基本经营制度，坚守耕地红线不动摇。总体方案囊括了土地节约集约利用、农村集体经营性建设用地流转、征地制度改革等方面内容，后期国土部相关部门将根据总体方案再具体制定指导意见。土改试点也可能在现有试点基础上继续扩大范围（江浙）。缩小征地范围，严格限定在公共利益方面。25PPT课件土地改革总体方向土地改革总体方案已获高层批复，修改后现已上报第四部分强村富民的“他山之石”26PPT课件第四部分26PPT课件本地模式1、出租土地，企业建房2、出租房地产，企业建设资金充抵租金3、标准厂房订制4、经营性物业出租（商服用房、集宿用房）5、布局整合挂帐分红6、土地入股分红单打独斗向联合体发展工业厂房向商服物业发展零星分散向中心镇区、工业集中区发展村级自主向镇级综合平衡发展27PPT课件本地模式1、出租土地，企业建房27PPT课件一、南海模式以土地股份化为特征，实现集体土地流转做法：将集体土地折成股份并把土地集中起来，由村集体将集体建设用地开发成为村集体工业园区，构建工商物业对外招商引资，通过招商引资把物业使用权出租或转让取得收益，农民享有永久的土地股份分红权。“南海模式”的特征是将土地资产化，实现土地的“三权分离”，即村集体通过农村股份合作社这一村集体经济组织，获得了对土地的支配权；村民通过社区成员的股东身份，享有土地收益权；企业的投资则通过正常的市场交易，取得土地使用权。28PPT课件一、南海模式以土地股份化为特征，实现集体土地流转28PPT课二、重庆模式：以“地票”交易为特征，实现集体土地流转基本做法是：将大量闲置的宅基地及其附属设施用地、缺乏统一规划的乡镇企业用地、废弃的农村公共设施和农村公益事业用地等农村集体建设用地，经过复垦并经国土等部门验收后产生的指标，以票据形式通过重庆农村土地交易所在全市范围内公开拍卖，将“地票”收益归农村集体经济组织。地票购买者包括土地储备机构、园区建设单位、民营企业、国有企业、自然人等。实行“地票”交易，是“先造地后用地”，农村闲置土地资源依法有序退出，先把建设用地复垦成耕地之后，才在城市新增建设用地。29PPT课件二、重庆模式：以“地票”交易为特征，实现集体土地流转29PP三、湖州模式：以土地租赁特征，实现集体土地流转。一般程序为：流转双方持集体建设用地使用权证、双方签订的租赁合同、集体土地所有者同意租赁的书面意见等提出书面申请。经行政审批后，出租方领取集体建设用地租赁批准书，租赁双方办理集体建设用地使用权变更登记手续。集体建设用地出租收益主要用于对原承包农户的补偿、基础设施建设和其他公益事业建设、土地资源的保护开发、本集体经济组织内成员的社会保障。30PPT课件三、湖州模