房地产 -红太阳物业业主手册

册1、管理构架管理处按综合一体化管理七大服务内容(房管、安管、车辆、清洁、绿化、维修、社区服务)拟设相应的管理部门，纵向关系及内部管理机构见图标：2、管理处职责1)负责对[名都花园]实施综合一体化管理，在物业管理业务方面接受公司的指导和监督。管理。3)完成与公司签订的年度管理目标和经济指标。4)合理调配人员、保持各岗位的分工与协作。5)定期对房屋、公共配套设施进行维修与养护。6)负责业主住宅或商铺的装修审批、协调违章处理和落实投诉处理。7)负责开展丰富多采的社区文化活动。8)负责拟定小区月工作计划。9)负责周检工作，并做好记录，接受开发商、名星物业管理公司、业户和业主管委会的监督检查。10)积极参加创建安全文明小区、省优小区的评优活动，提高管理服务水平。11)负责[名都花园]的安全防火工作。12)协调与供水、供电、供气、工商等与物业管理有关部门的关系，有效开展工作。3、移交接管工程竣工验收合格，达到移交标准后，开发商与物业管理公司各指定一名领导负责移交接管事宜。具体步骤如下：4、业主/住户入住管理入住流程图：验证→发放资料→交费→验房→锁匙发放1)验证A．入住通知书原件、购房合同复印件一份；B．业主及家庭成员(或同住人)身份证复印件每人一份；C．业主及家庭成员(或同住人)一寸照片每人一张；2)资料发放与保管A．发给业主保存的资料：a.业主手册(包含业主公约、装修管理规定等)；b.安装空调管理规定；c.收费项目一览表；B．发给业主填写并需回收的资料a.业主手册：经业主和物业管理处签约后，业主和物业管理处各保留一份；b.业主家庭情况登记表；c.装修申请表：住户申请装修时填写，原件留物业管理处存档。C．物业管理处按业主/住户的栋号和房号建档编号，档案中包括：a.入住验房表；b.业主家庭情况登记表；c.装修申请表；3)交费A．按入住通知书发出的日期为准收费(或开发商另有规定);B．水电押金:(或开发商/物业公司代为开户)a．办理入住时交纳；b．在供电局和自来水公司办理接管托收后，住户凭押金收据办理退款手续。C．维修基金按武汉市政府有关规定收取。4)验房：按《房屋接管验收标准》验房5)锁匙发放，业主签收。5、房管保修工作管理1)保修工作流程：验房→申报→维修→验收业主/住户在物管员陪同下，对室内项目逐一进行验收，验收合格后，双方签订“业主/住户入住验房表”，此表交回管理处存档并领取锁匙；验收不合格a．业主/住户必须在三日内将此表交回物业管理处，由物业管理处负责联系或安排维修事宜；2)申报维修a．住户从领取锁匙之日起三天之内，持“业主/住户入住验房表”到管理处，由物管员在“保修登记表”上登记；b．“保修登记表”上须明确住户预约时间、联系电话等；c．物管员在预约的时间内，及时填写“遗漏工程整改通知书”委派维修人员或通知施工单位进行维修。3)保修期内维修a．大、中修由物业管理处通知开发单位负责维修，小修、急修由管理处派员维修，相关费用从原施工单位之质保金中支付；b．业主/住户必须在场。4)验收住户、物管员和维修人员三方到场验收，并签字认可。原则：全面推行ISO9001：2000质量管理体系。小区内日常机电运行、管理事务、治安、车辆、清洁、绿化、社区文化、设施维护保养纳入ISO9001：2000规范运作范畴，严格执行《机电设备管理手册》、《消防工作手册》、《维修工作手册》、，《房管工作手册》、《保安工作手册》、《车辆管理工作手册》、《小区清洁工作手册》、《绿化工作手册》、《社区文化工作手册》，注重每一个服务项目的人员培训、考评，加强日检、周检、月检。日常各项工作，分别见图标：(1)物业管理事务物业处对[名都花园]的日常物业管理事务，按照ISO9001：2000质量体系《房管工作手册》规范运作。如下表：工作内容处理用户申报、投诉、巡视、跟踪监督；学习、培训、整理档案、走访、工作标准跟踪监督常：3遍/天；入伙期间：8小时/天；巡视常：2遍/天；入伙期间：8小时/天走访回访处理率：100%；回访记录100%检查内容及处理方法检查项目1.装修巡视2.投诉接待3.违章检查4.外观检查处理方法1.记录巡视发现的问题，收集住户的反馈意见；2.对巡视中发现的问题，分类进行处理：1)填写意见转呈表；2)发现的维修不合格，填写巡视记录，联络工程组维修；3)即行关闭轻微不合格项目；4)发现违章行为按“违章处理规定”执行；5)发现的严重不合格，填写纠正措施报告。考核标准平时日检、周检、月检按ISO9001：2000质量体系考核标准；年终按国家建设部对“省级城市物业管理优秀示范小区”的考核验收标准(2)机电运行与保养：小区内公用设施机电运行、养护运作按照ISO9001：2000质量体系《机电设备管理工作手册》规范运行。如下表：主要内容运行组值班：保障小区供水、供电等正常运行并作好记录；巡视：巡视设备房和设备运行情况，做好巡查记录；秩序：搞好设备房的物品管理，加强安全防范工作。维修组负责机电设备、设施的各项维修、保养工作，并做好记录；定期清洁所管设备和设备房；负责对设备设施进行全面巡视、检查，发现问题及时处理。检查项目及处理方法检查项目低压配电柜；防盗监控系统；消防栓；疏散出口指示灯；干粉灭火器。处理方法按照ISO9001：2000标准，对轻微不合格项进行整改，严重不合格项上报物业经理并提出纠正措施。考核标准日常周检、月检考核按ISO9001：2000质量标准年终考核按省级“优秀示范小区”标准考核(3)日常维修养护：小区及公用设施维修、养护运作按照ISO9001：2000质量体系《维修工作手册》规范运作。如下表：工作安排处理用户申报、投诉；巡视；跟踪监督；学习、培训、整理档案、走访、回访、24小时机电运行主要工作房屋本体楼梯、墙面：发现问题按原样及时修复，每年全面检查一次，工作内工作内容3-4年全面修补刷漆一次。天面：每年全面检查一次，每年雨季前检查一次，发现破损及时修补。公共设施污水系统：每月检查一次，发现问题及时修补道路车场：每天检查一遍，随坏随修；供水、供电：每月细检一遍，发现问题及时修补；公共照明：每月检查一遍，发现问题及时修复；检查内容及处理方法检查项目地基基础；墙体；楼梯扶手；防水层；消防设施；标示；楼板地面砖；上下水管；设备房；清洁设备处理方法按照ISO9001：2000标准，对轻微不合格项进行整改，严重不合格项上报物业经理并提出纠正措施。考核标准平时日检、周检、月检按ISO9001：2000质量体系考核标准；年终按国家建设部对“省级城市物业管理优秀示范小区”的考核验收标准(4)治安、消防、车辆管理：按照ISO9001：2000质量体系《保安工作手册》、《车辆管理工作手册》规范运作。如下表：工作安排定岗检查进出口、停车场：24小时流动巡查消防设施：1遍/周小区安全，车辆运行，违章行为：24小时车辆保管：24小时突发事件：5分钟内责任安管员到达现场学习训练学习法规：1次/周训练：2次/周演示培训：1次/周检查内容及处理方法检查项目查可疑人员和外来人员；查违章停车、违章装修；查室外施工、搭建情况；查高空抛物，乱扔垃圾现象；查破坏绿化、占用绿地现象；查漏水、漏电现象；查房屋本体设施和公共设施情况。处理方法按照ISO9001：2000标准，对轻微不合格项进行整改，严重不合格项上报物业经理并提出纠正措施。考核标准平时日检、周检、月检按ISO9001：2000质量体系考核标准；年终按国家建设部对“省级城市物业管理优秀示范小区”的考核验收标准(5)清洁保洁管理：按照ISO9001：2000质量体系《小区清洁工作手册》规范运行。如下表：工作安排地面清扫；垃圾清运；楼道清扫、喷药；