房地产培训 -如何进行联合审图案例分享

施工图联合审图分享1.1设计图纸管理：图纸审查(分阶段审图)图纸审查：分方案阶段、扩初施工图阶段、施工过程阶段、竣工图设计后评估4个阶段进行审图设计部门组织各部门及专业进行方案审图，将工程问题(竖向、总平面、户型、安装系统、物业用设计部门组织各部门及专业进行方案审图，将工程问题(竖向、总平面、户型、安装系统、物业用房等问题)前置解决；设计与成本应主动和设计院形成沟通机制。方案、施工图阶段扩初、施工阶段各部门各专业通过联合审图，解决设计上的“错、漏、碰、方案、施工图阶段扩初、施工阶段施工过程滚动审图阶段设计后评估阶段项目完成后应出竣工图，并进行项目设计后评估，把上个项目存在的设计问题优化总结后纳入下一设计后评估阶段项目完成后应出竣工图，并进行项目设计后评估，把上个项目存在的设计问题优化总结后纳入下一个项目设计任务书里面在施工阶段提前集中小范围的审核后三个月即将要施工的图纸，发现问题及时提出由设计院进行调整1.2设计图纸管理：图纸审查(分部门审图)要参与部门职责部①联合审图项目牵头组织部门(首次审图)；②参与全阶段审图;③收集各项目施工过程中发现的设计缺陷;③把缺陷文件转化为审图要点①收集客户使用过程中发现的设计功能缺陷转化为审图要点;②全程参与全阶段审图采部①根据以往项目成本缺陷、优化案例、成本指导书等情况，收集影响成本的图纸因素并记录其可执行的审图要点;②对拟变更事项进行成本影响性测算和替代方案评估，事前监控成本变动，过程成本变动风险减少；③全程参与全阶段审图部点;③根据审图结果，负责完成相应的设计变更;④改善出图质量，收集审图缺陷前伸完善设计任务书条件；⑤全程参与全阶段审图6督促设计院按审图意见修改设计图纸部①项目施工图审图牵头责任部门;②制订审图计划;③反馈施工过程中发现的设计缺陷;④复核是否已按审业公司观工程”阶段审图1.3设计图纸管理：图纸审查(分专业审图)*设计院完成施工图设计重点强调一定要提前6-10天预审提前6-10天分发图纸给各审图人员进行预审集*设计院完成施工图设计重点强调一定要提前6-10天预审提前6-10天分发图纸给各审图人员进行预审集中两天半，按《施工图审图指引》进行封闭审图形成《审图意见》，提交项目部和设计院根据公司要求，本项目需加强施工图内部审核，减少错、漏、碰、缺，提高图纸质量，具体审图审图人员组成部门专业人数招采部招采、成本2-3人设计院建筑、结构、机电5-6人设计部土建、机电2人项目部项目经理、设计管理岗、物业、客服、营销4-5人项目监理、总包单位技术负责人3-4人1.4设计图纸管理：图纸审查(分专业审图)审图小组4、给排水审图小组审图小组4、给排水审图小组开放审图4步法开放审图6-10天各审图成员列出各自的审图意见联合审图4步法联合审图1-2天各专业组审图意见集中讨论，各专业叠图会审审图内容4、项目水施图72、联合审图方案的地点和人员准备议议程8一.联合审图目的:提升出图质量，规范施工图内部审图管理联合审图的主要目标：明确各部门职责及审图要点标准，减少图纸问题，提升明确各部门职责明确各部门职责审图要点标准减少图纸“遗漏碰缺”问题提升出图质量，规范施工图内部审图管理9二.审图时间和地点开放审图时间：201年月日-201年月日,6-10个工作日开放审图地点：各自办公的地点联合审图会议时间：201年月日(全天时间)蓝图出图前组织图纸会审联合审图地点：公司大会议室三.审图参加单位和人员相关人员相关人员011.设计负责人、工程负责人：作为本次审图的评委(2人)2.设计工程部：结构、建筑、电气、给排水设计师或主要技术骨干，工程主要技术骨干(1-2人)3.项目部：工程主要技术骨干及土建、电气、给排水工程师(4-6人)4.成本部：成本主要技术骨干及土建、安装造价师(1-2人)5.营销、客服、物业等相关部门负责人(主要负责人各1人)6.内外部审图专家：重大项目可邀请顾问单位(内外部审图专家)参与施工图审图设计院0设计院02设计院：项目负责人、负责结构、建筑、给排水、电气、通风采暖设计师对本次审图意见进行现场答疑主要参与部门部门职责主要参与部门部门职责各部门审图职责营销部①收集客户使用过程中发现的设计功能缺陷转化为审图要点;②全程参与全阶段审图成本部①根据以往项目成本缺陷、优化案例、成本指导书等情况，收集影响成本的图纸因素并记录其可执行的审图要点;②对拟变更事项进行成本影响性测算和替代方案评估，事前监控成本变动，过程成本变动风险减少；③全程参与全阶段审图设计部①提供图纸;②把缺陷文件转化为审图要点;③根据审图结果，负责完成相应的设计变更;④改善出图质量，收集审图缺陷前伸完善设计任务书条件；⑤全程参与全阶段审图设计工程部项目部①施工图审图牵头责任部门;②制订审图计划;③反馈施工过程中发现的设计缺陷;④把缺陷文件转化为审图要点；⑤复核是否已按审图结果进行设计变更；参与全阶段审图;物业公司①收集物业管理过程中发现的设计缺陷；②参与“方案”“地下室/主体结构与户型”“装修工程”“景观工程”阶段审图会审意见 审图小组参与人员长书1结构审图小组2建筑审图小组3电气审图小组4给排水审图小组结构审图小组：负责审核地下室、主体结构施工图的会审意见。建筑审图小组：负责审核地下室、主体建筑施工图、总平施工图、人防施工图的会审意见电气审图小组：负责整个项目的强电、智能化、电梯、消防电施图、景观及综合管网等与电气相关的施工图给排水审图小组：负责整个项目给排水、消防栓、自动喷淋、防排烟施工图、燃气施工图等相关专业的图纸小组内角色定位角角色分工由项目部或设计负责主持小组审图研讨和审图要点的讲评由项目部或设计主要骨干担任，负责审图意见统计，图纸会审过程相关信息的记录及汇总统计图纸会审核心角色，对图纸提出设计院设计师：对审图小组提出的会审意见进行现场答疑由公司重要技术骨干或领导担任，对各专业小组提出有争议的审图意见进行评判和决策放审图4步法审图1、项目结施图2、项目建施图3、项目电施图4、项目水施图6-10天各审图成员列出各自的审图意见联合审图4步法放审图4步法审图1、项目结施图2、项目建施图3、项目电施图4、项目水施图6-10天各审图成员列出各自的审图意见联合审图4步法合审图22、建筑审图小组3、电气审图小组4、给排水审图小1、结构审图小组组1-2天各专业组审图意见集中讨论，各专业叠图会审设计部门提供达到质量标准的施工图纸及审图要点参与审图人员各自进行为期6-并做好审图记录在第6天下班前提交给审设计部门提供达到质量标准的施工图纸及审图要点参与审图人员各自进行为期6-并做好审图记录在第6天下班前提交给审各小组组长审图讲评，其他各组点评，设计院现场答疑(4个小组时间控制在5小时内)跟踪设计院按审图意见修改秘书汇总审图意见，整理审图意见参与审图人员签名联合审图操作流程设设计工程部组织审图人员并下发联合审图通知各小组秘书将汇总后审图各小组秘书将汇总后审图记录反馈给各小组成员，小组组长熟悉审图记录并做好联合审图前的讲评准备联合审图各小组内部讨论会联合审图各小组内部讨论会梳理整合小组审图意见(1叠图审查：各审图小组每叠图审查：各审图小组每个专业的系统图叠在一起看图，对问题交圈进行讨论。(时间控制在1小时内)纸会审前期准备部门1施工图会审前提供经过内部校审的施工图全套白图xx份，电子光盘2张院2各专业施工图的图纸清单及目录院3计任务书计工程部4设计审图要点计工程部五、图纸会审前期准备图流程审图步骤审图动作审图指引支持表单第1步图纸准备设计工程部提供达到质量标准的施工图纸，及审图需用到的相关资料或图集。第2步资料下发设计工程部在联合审图前6-10个工作日将施工图会审指引、图纸、施工图审图要点、审图意见表格下发至设计工程部、成本部、客户部、营销部、物业公司、内外部审图专家等参加本次审图的人员第3步开放审图及意见收集参与本次审图的人员收到审图资料后，按照审图要点对各专业图纸进行开放审图，并记录审图意见，在第5个工作日下班前将审图意见发送到各专业审图小组秘书处，由秘书对所负责的专业审图意见进行汇总并对相同的意见条款归纳整合；归纳整合后的审图意见再反馈各专业组参与审图的成员，各专业小组组长及成员在集中审图前应熟悉汇总的意见，组长做好会前讲评的准备工作。1、审图人员在审图时不仅要对本专业图纸提出意见，还要考虑各专业之间的图纸叠图交圈影响，对影响其它专业需要讨论的意见做好记号，待联合审图时重点与其它专业讨论。2、参与审图人员每人至少找出20条以上对成本或质量有重要影响的问题，审图意见经采纳后成本部根据设计费用影响比例设定一定的奖励。第4步会务准备设计工程部在联合审图会前4天通知参会人员，明确时间地点会议内容会议纪律；负责组织会审会场布置，包括但不限于：会议室、投影等各设备正常运行，审图相关的资料，会议所需用品(纸张、铅笔、荧光笔等文具，茶水，食住)。六、联合审图会议议程号出成果18:30--9:001)主持人对全体审图人员宣贯工作计划、工作要求，强调审图期间的工作纪29:10--9:40各审图小组内部讨论对小组成员提出的问题进行整合梳理39:40--12:00各专业小组组长对本小组审图意见讲评，其他专业组进行点评或对专业交圈的现场答疑，如存在争议大的审图意见则由评412:00-13:30午餐及午休时间513:40--16:30各小组继续讲评及点评16:40--17:30图审查6小组长总结、秘书将会审意见汇总形成图纸会审记录(汇总表)六、联合审图会议指引联合审图流程支持表单第5步联合审图会议议程会议议程及会议纪律的宣布第5.1步各审图小组内部讨论各审图小组对会前整合的审图意见进行讨论并达成一致意见(时间控制1小时)；1)各审图专业组组长：组织本小组成员内部讨论对审图意见进行整合梳理，秘书负责记录整合梳理的审图意见并做好电子版记录第5.2步 (每个小组时间控制在1小时内)秘书：详细记录本专业小组审图意见并输出审图意见汇总表第5.3步图审查各审图小组每个专业的系统图叠在一起看图，对问题交圈进行讨论。(时间控制在1小时内)每位参审人员都应积极、高效参与审图，并于讨论环节发表个人审图意见设计单位：对各部门提出的重要的设计缺陷与设计优化建议进行答疑，对不需要修改的应做出解释，对需要修改的应明确修改建议；每组审图人员并应于审图结束之前形成组内意见第5.4步汇总各组小组长：对本次图纸会审进行小结和后期工作期望进行补充各小组秘书：将本次审图内容进行整理汇总，有遗留的问题标明待解决第5.5步跟踪跟踪设计院按审图意见修改图纸并复核联合审图重点提示审图重点提示施工图审查表的应用：1本次提供的审图表结合行业最优最全的审图要点编制的，各项目在审图前结合项目审图要点会与各项目实际图纸不符。施工图审查表的应用：2本次提供的审图表分方案阶段、施工图阶段；各部门各专业的审图表要对应各阶段施工图审查表的应用：3本次提供的审图表经过梳理后也可发给设计院对设计图纸的自检把控，在设计合同中明确要求设计院先根据评审表自审，如建设方在审图阶段发现评审表中的问题依然存在，则对设计院应进联合审图前的自审动作一定要到位：在联合审图会议前，要参加联合审图的人员一定要提前至少1周时间对图提出的审图意见进行共同讨论，才能提高审图效率。联合审图会：只能对各自审图意见进行综合讨论，并对各专业审图意见进行叠图会审。施工图质量控制评审表的形成思路输入：专业缺陷反馈销管理设计部成本部设计工程部物业公司转化：工程语言•设计设计工程部部缺陷要点用工程语言转化为相对应的审图输出：图纸表达审图要点组审图要点组成的《施工图质量控制评审表》写部门收集写部门收集施工图质量控制评审表图纸描述(×栋)部位要点图纸描述(×栋)部位要点电梯门洞与住宅外开入户门间必须有大电梯门洞与住宅外开入户门间必须有大于1000mm的间距方案入户门方案玄关装修设计功能空间不足玄关柜预留深度不小于400mm景观硬质铺装非行车道地面石材厚度不经济≤20mm，荔枝面25mm主体结构与户型公共部位公共部位管井楼板洞口未设计封板详图，增加后期变更或植筋成本水电井楼板洞口有设计封板说明，标明板厚及配筋主体结构与户型消防工程消防工程做法不经济同一时间内只考虑一次火灾的高层建筑群，可共用消防水池、消防泵房、高位消防水箱。消防水池、高位消防水箱的容量按消防用水量最大的一幢高层建筑计算地下室非机动车非机动车电动车出入困难非机动非机动车道上下坡道宽度满足≥2000mm联合审图节点纳入公司计划体系，作为重要节点计划，由人资部进设计部以审图后修改的施工图作为最终版本出图采购部门以审图评审结果文件作为招标的强制前置条件成本部门将以评审结果文件作为清单招标依据项目部以审图后的结果文件为施工用的施工图一．成都万科联合审图经验二．深圳万科精细化审图经验三．龙湖地产施工图审图经验优化的施工图纸细分五阶段审图优化的施工图纸细分五阶段审图要点－思路统一一个审图工具跨部门联合审图组织保障措施.解决方案－－一个工具施工图质量控制评审表的形成思路输入：专业缺陷反馈业公司转化：工程语言•设计工程部缺陷要点用工程语言转化为相对应的审图要点输出：图纸表达审图要点组审图要点组成的《施工图质量控制评审表》转化：审图要点配电箱位置是否影响玄关，安置配电箱墙体厚度应为200mm3此栏审图人员填转化：审图要点配电箱位置是否影响玄关，安置配电箱墙体厚度应为200mm3此栏审图人员填写－－一个工具施工图质量控制评审表标标门洞尺寸≥1000×2100mm,须有100mm的门垛2相邻两户入户门外开后不应碰撞×入户门挡住电梯门洞与住宅外开入户门间必须有3电梯门大于1000mm的间距1玄关柜预留深度不小于400mm过道净宽不小于1100mm过道净宽不小于1100mm2输入：各部门收集搬不进家具地下室/主体结构与户型施工图装修施工图景观工程施工图地下室/主体结构与户型施工图装修施工图景观工程施工图1.解决方案－－五个阶段审图方案设计图五五阶段审图门窗百叶栏杆施工图设计工程部成本部设计工程部成本部1.解决方案－－部门联合审图项目部物业服务客户部0部门部门责1.解决方案－－部门联合中发现的设计缺陷;③把缺陷文件转化为审图要点客户部①收集客户使用过程中发现的设计功能缺陷转化为审图要点;②全程参与全阶图①根据以往项目成本缺陷、优化案例、成本指导书等情况，收集影响成本的图纸因素并记录其可执行的审图要点;②对拟变更事项进行成本影响性测算和替①提供图纸;②把缺陷文件转化为审图要点;③根据审图结果，负责完成相应的设计变更;④改善出图质量，收集审图缺陷前伸完善设计任务书条件；⑤全程参与全阶段审图①项目施工图审图牵头责任部门;②制订审图计划;③反馈施工过程中发现的设计缺陷;④复核是否已按审图结果进行设计变更2.项目运行情况－－审图流程联合审图流程A>B>C1>C2>DA.设计工程部按审图节点提供完整白图•按照3级计划审图时间节点提供白图B.项目部组织联合审图(专业部门参加)•项目部召集各部门及单位审图C1.审图步骤1：开放审图•6天开放审图•审图人员提交看图成果文件C2.审图步骤2：封闭会审•1天封闭会审•对审查出的问题进行讨论•对变更内容领导层审核D.设计院按审图意见出蓝图•设计工程部负责督促设计院改图•项目部核实是否已全部按审图意见修改1222.项目运行情况－－审图工作模式开放审图(项目部牵头负责召集、各部门参加)•参与审图人员确定•通过QM平台发送开放评审通知1132.项目运行情况－－审图工作模式xxxx.xx.xx-xxxx.xx.xx间xxxxxxxx午15：00前C21AJ.施工图质量控制流程优化项目组(成都)√封闭审图安排xxxxxxxx午9点XX项目部(或公司某会议室、或公司外部其他会议室)子图纸存放于:XX部42.项目运行情况－－审图工作模式封闭会审(项目部召集、各部门参加)•QM平台通知封闭评审、统计开放评审完成情况•通过QM平台发送封闭评审通报•争议问题的判断(如有)52.项目运行情况－－审图工作模式封闭评审通知一、基本信息××图封闭评审项目分期××项目××分期xxxx.xx.xx地点参会人员×××、×××、××知会人员C21AJ.施工图质量控制流程优化项目组(成都)二、准备材料责人准备情况评审表(设计)√评审表(工程)√评审表(项目部)√评审表(客服)√评审表(成本)√评审表(××)未提交662.项目运行情况－－审图工作模式闭评审结果通报xxxxxxxxC21AJ.施工图质量控制流程优化项目组(成都)要点××条××条容××条X条进行图纸修改(详见附件)X修改X条待确定(主要因为…)他事项XXXX成果2、请设计同事及时按审图意见完成图纸修改！XX目部XX组73.项目运行成果－－项目试点项目试点情况反馈审图日期审图项目审核要点不符合2019－10金润华府1、2＃楼主体结构与户型金域蓝湾二期门窗栏杆分项工程魅力之城B5地下室/主体结构与户型42双水岸七八九期景观工程金润华府一期3#楼地下室/主体结构与户型金色海蓉二期地下室/主体结构与户型2…………金润华府二期4-8#楼地下室/主体结构与户型385魅力之城B3B4组团景观工程截止2020年1月13日，各项目不同阶段共进行13次联合审图。4.组织保障措施联合审图节点纳入公司计划体系，作为重要节点计划，由总办运营中心进行督办考核。采购管理部以审图评审结果文件作为招标的强制前置条件成本管理部将以评审结果文件作为清单招标依据施工图审图开始时间节点地下室、主体结构及户型装修工程门窗栏杆等分项景观工程双水岸七期————————金润华府——1#、2#楼已完成海悦汇城1期————金色海蓉2期————西岭7、10、——魅力之城四期B5团————金域蓝湾二期————————89一．成都万科联合审图经验二．深圳万科精细化审图经验三．龙湖地产施工图审图经验40深圳万科：建立专门的精细化审图机制，突破时间限制、资源限制，对图纸错漏碰缺实41计院发函图纸质量奖惩机制说明：为了使精细化审图能更好地发挥作用，需要被审的图纸要达到一定的质量标准，而设计院往往因为出图时间紧，自审不到位，图纸也未达到可以精细化审图的标准，而正是因为出图时间紧，我司也很难对其图纸质量实施奖惩。因此，本次精细化审图的第一步工作是给设计院发函(如附件)，主要表达3方面1、视项目情况，给出一定审图的时间，要求设计院实施严格内审2、对图纸质量与奖惩的关系予以明确，督促设计院为图纸质量负责3、声明将对此次图纸按合同约定实施奖惩，体现图纸质量管控的契约精神。42确定精细化审图公司签订精细化审图合同万科提供的资料：万科施工图指导书、万科施工图审控要点、全套土建施工图、设计院的三审记录表(校对、审定、审核)。如审图公司有能力，最好能将精装施工图、景观施工图一并进行错漏碰缺的检查，发现专业协调不一致的问题图纸质量评估报告如利用外审公司做精细化审图，需在合同中包括精细化审图合同的相关内容43方、设计方进行审图意见的反馈说明：一般情况错漏碰缺问题并不影响图纸设计方案，但如发现专业矛盾带来设计方案问题，作为万科方，需要从客户使用、成本、工程等多个方面权衡，决策修改意见。特别注意，当出现以下情况还应做风险评估：1、图纸已完成施工图报建时：需评估变更是否会导致查丈或验收风险2、项目(包括本期其他楼栋)已开放或开盘时：需评估变更是否会导致不符合销售承诺上述情况需要在事业部或公司层面做风险决策44公司并作为精细化审图单位、设计院、甲方沟通交流的重要审图公司核查变更，反馈审图意见落实情况4546评估报告作为对设计院图纸质量评估的一个有效工具，对设计院的图纸质量进行综合评价，并作为奖惩的依据。项目负责人针对此次精细化审图的结果做出分析和总结：常见问题分类、分析成本部测算改进图纸质量的建议措施按合同约定对设计院作出奖惩4748设计院审图，根据项目情况，可能与施工图内外审同步设计院根据审图意见完成施工图出图精细化审图单位提交图纸审查意见记录精细化审图单设计院审图，根据项目情况，可能与施工图内外审同步设计院根据审图意见完成施工图出图精细化审图单位提交图纸审查意见记录精细化审图单位对变更再次复核精细化审图单位出图纸评估报告发发函给设计院，要求其提供达到质量标准的施工图纸精精细化审图单位开始审图精细化审图单位、设计院对图纸意见联合设设计院以变更形式修改图纸以合同对设计院以合同对设计院奖惩491、提高图纸质量的源头是设计院，精细化审图只是手段；一定要发函敦促设计院进行内部三级审核，并出详细的三级审核单。2、精细化审图主要是审错漏碰缺，而非规范强条(外审单位)、成本优化、方案优化，此点应提前明确。3、意见交底时应把握好我们(甲方)的角色，最好能够自己先过一遍精细化审图单位提的意见，交底时心里有数，遇到特别大的问题，应先报公司决策；4、如果已经报建的图纸，所有根据意见修改的图纸均应以“设计变更”的形式下发项目精细化审图不适用于边设计边出图边施工的项目一．成都万科联合审图经验二．深圳万科精细化审图经验三．龙湖地产施工图审图经验龙湖工程管理“6-3-1”(前期介入经验)龙湖施工图审图龙湖施工图深化与固化图龙湖现场技术管控(见龙湖项目管理大纲)龙湖工程管理的“6-3-1”管理前控报建前控采购前控技术前控管理前控报建前控采购前控技术前控大模块的前控管理••••设计前控联合审图，做到开工前图纸审核、专固化图前置，尤其细部大样和安装专招标图纸审核，提前向设计明确标准•参与考察，了供考察报告合格入围单•参与招议标，•抓好第一次，