房地产企业之工程管理手册大全范例

组织绩效持续提升工程咨询项目报告（02－工程管理体系）博脉国际咨询有限公司二○○八年十月三十日前言博脉国际咨询有限公司（以下简称“博脉”）受淮安实烨房地产开发有限公司（以下简称“公司”）委托，于2008年10月30日至2009年04月30日为公司提供项目名称为“淮安实烨组织绩效持续提升工程”（以下简称“工程”或“项目”）的管理咨询服务。博脉为此组织了专家顾问团队，通过入驻淮安实烨现场办公、远程分析等工作方式，对淮安实烨公司在工程管理、流程管理、人力资源等方面的问题进行了深入的访谈与了解，充分分析了淮安实烨的发展历史、现状及其所处行业、规模等相关特性，就淮安实烨存在的管理问题进行了全面的研究。在此基础上，博脉为公司提供了相应的建设、改进方案及建议，这些方案、建议包括（但不限于）如下内容：1、《组织管理体系》2、《关键业务流程汇编》3、《人力资源管理制度汇编》4、《部门岗位配置暨岗位说明书汇编》5、《KPI指标体系暨绩效考核操作（表格）手册》6、《行政类管理制度汇编》7、《财务类管理制度汇编》（供参考）8、《员工手册》博脉对上述方案、建议在管理学范畴上的科学性、客观性、规范性、合理性和有效性负责，并承担推动和辅助实施的义务；但对于淮安实烨在应用这些方案、建议的时效性和最终结果，不承担法律责任和任何其它连带义务。博脉国际咨询有限公司法定代表人：刘莉莉注册咨询师：陈岳明二○○八年十月三十日工程建设管理总则文件编号：GCGL第001号为明确淮安实烨房地产开发有限公司（以下简称“公司”）工程管理工作的内容和程序，确保工程质量、成本、工期和安全得到有效控制，结合公司的实际情况，制定本总则。项目建设管理要严格执行国家有关房地产开发建设管理法规。项目建设中有关工程设计、工程施工、工程监理及有关材料/设备采供均应根据国家和本手册有关规定以招标、议标及其它规定方式确定工程建设队伍及供应商。项目管理委员会：由总经理担任主任，由总经理、副总经理、工程总监、财务管理部、各部门经理共同组成。承担项目建设的全过程管理，日常工作联系由行政管理部承接和办理。项目管理委员会工程项目的前期研发、规划、设计、报建等前期开发工作的管理；工程项目的施工、设计、监理、材料/设备采供等招投标工作的管理；工程项目的施工、设计、监理、材料/设备采供等合同管理；工程项目的资金保障、造价审计、销售策划、售后服务、行政保障等管理工作。工程管理部职能：主要承担项目建设过程中的工程施工计划、工程施工审图、工程施工管理、工程施工单位招标、设备/材料采购招标、监理公司对接监管理、技术服务支持、四新材料研究等具体工程建设的实施工作，行使项目建设中的质量、成本、进度、安全等管理控制职能，承担各类施工、监理、采购合同的执行，负责工程施工签证申请与签发。工程管理部应做好各类台帐管理工作，及时准确安台帐管理要求记录、登记，定期与相关部门总账对帐核实，做到帐帐相符、帐实相符，保证各类台帐的真实、准确，确保公司的资金、资产安全。财务管理部职能：承担项目建设中工程款支付、计划平衡、审核确认、统计台帐、对帐核实与资金控制的职能。工程审算部职能：承担项目建设中的工程预算、进度割算、竣工决算与工程成本控制，工程拨付款审核，工程进度质量监督，工程复查/签证审批，项目建设合同审核，招投标工作监督等管理职能。前期开发部职能：承担工程建设的政策法规支持、前期开发计划、公共关系协调、立项申请办理、土地征办实施、证件报审办理等工程报建工作，确保工程建设的正常、顺利进行。协调合作原则：公司各部门在工程项目建设中，在重要事项的办理上应坚持一个部门主办其他部门审核、复核的原则进行项目建设管理，对主办部门不明确的事项，由工程管理部报项目管理委员会确定主管部门。为杜绝部门之间互相推诿、扯皮现象，提高工作效率，使其在工程建设的全过程中的各个环节有责可纠，有据可查，有责追究，政令畅通，各部门之间的工作联系或督办事宜一律填写《工作联系单》联系督办，《工作联系单》一式两份，接收部门须在2日内签署处理意见反馈给发出部门。《工作联系单》无法解决的事宜，及时呈报项目管理委员会协调解决。发包项目组织工作：工程管理部负责工程招投标工作的组织，依据《建设工程发包管理办法》的规定实施，并负责标书等相关文件的编制、招投标工作评标文件及办法的制定，以及投标单位的组织、选择、考察、洽谈。图纸设计管理：工程总监负责工程施工图设计的管理工作，按照《施工图设计审核管理办法》的规定实施，设计变更按照《施工图设计变更管理办法》的规定实施。工程合同管理：工程合同按照《工程合同管理办法》的规定实施。工程材料/设备采供管理：工程材料/设备的采供按照《材料/设备采供管理办法》与《材料/设备采购出入库管理办法》的规定实施。工程进度款管理：工程进度审核、割算和进度款支付，按照《工程进度审核、割算及工程进度款支付管理办法》的规定实施。工程签证管理：按照《工程经济签证管理办法》的规定实施。工程竣工决算管理：按照《工程竣工决算审核管理办法》的规定实施。监理单位对接管理：工程管理部负责按照监理合同和《工程监理管理办法》的规定实施对工程监理单位进行监督管理。设计单位监督管理：工程总监负责按照《工程设计管理办法》、《施工图设计变更管理办法》的规定实施对设计单位的监督管理。工程施工单位监督管理：工程管理部负责按照工程施工合同和《项目建设管理办法》的规定实施对施工单位的监督管理。工程竣工移交管理：工程管理部负责按照《工程竣工验收及移交管理办法》和《工程项目综合验收管理办法》的规定组织工程竣工验收和移交。工程技术资料管理：工程管理部负责按照《工程技术资料管理办法》的规定实施管理。工程建设各事项管理审批按照《工程建设管理审批会签流程表》（见附表）的规定程序实施管理（以下简称“按规定流程审批”），各环节审核、审批时间均应当日批复（一天内批复），不得以任何借口拖延时间。本总则及各项工程管理办法由项目管理委员会负责解释。已发布的各项工程管理规定与本总则相抵触的以本总则为准。本总则经项目管理委员会审核，报总经理批准后，自下发之日起执行。工作联系单发件部门发件人发件日期收件部门接件人接件日期联系工作内容发件人签字：收件部门反馈意见收件人签字：发件人签字：主办人（签字）：收件人（签字）：日常工作联系业务流程（GCGL-表01）发件部门填写《工作联系单》（发件部门填写《工作联系单》（GCGL-表01）发件人填写工作联系内容发件人填写工作联系内容主办人签收后送达收件部门主办人签收后送达收件部门收件人签收并转交接件人收件人签收并转交接件人接件人落实工作联系内容，并在接件人落实工作联系内容，并在2日内答复落实情况或提出处理意见接件人根据落实情况，在工作联系单填写反馈意见接件人根据落实情况，在工作联系单填写反馈意见一份本部门存档备查一份本部门存档备查联系其它部门处理工作联系单一式联系其它部门处理工作联系单一式2份一份转交发件部门存档备查一份转交发件部门存档备查发件部门根据反馈意见发件部门根据反馈意见发件部门监督收件部门完成处理？直接联系其它部门发件部门监督收件部门完成处理？需协调处理根据会议纪要发件部门监督相关部门完成申请专题会议协调处理根据会议纪要发件部门监督相关部门完成申请专题会议协调处理协调？需多个部门处理协调？完成发件部门填写处理结果发件部门填写处理结果/完成情况备忘录存档工程建设管理审批会签流程表（一）审批程序审批事项审批流程审批表格编号其他审核主管工程师工程管理部工程审算部财务管理部前期开发部行政管理部营销策划部客户服务部法律事务考察小组评标小组工程总监招投标工作组管理委员会财务管理部副总经理总经理工作联系单表01工程报建审批流程表表02审核审核复核审核主办复核会签复核审批批准项目招标申请表表03主办审核审批批准投标单位考察评价意见表表04审核主办确认复核招标项目标底编制报告审批表表05编制审核批准表06编制校核审核复核复查考察评定复审审定审批批准工程（）投标单位推荐表表07主办审核复核批准初选考察（）单位审批表表08主办审核复审审批批准初选（）投标单位审批表表09主办校核审核复核复查考察评定复审审定审批批准选定（）中标单位审批表表10主办校核审核复核复查考察评定复审审定审批批准施工投标单位考察评分标准表11设计投标单位考察评分标准表12监理投标单位考察评分标准表13采供投标单位考察评分标准表14投标邀请函表15主办审核复核批准中标通知书表16主办审核复核批准表17主办审核复核复审批准工程（经济）合同审批流程表表18主办审核审核复核稽核审定核定会签核定审批批准表19内审主办内审内审内审内审内审施工图评审意见审批表表20监理办理校核审核审核复核会签审定批准设计变更签呈表21监理主办校核审核审核复核会签审批批准设计变更通知单表22工程建设管理审批会签流程表（二）审批程序审批事项审批事项审批表格编号其他审核主管工程师工程管理部工程审算部财务管理部前期开发部行政管理部营销策划部客户服务部法律事务考察小组评标小组工程总监招投标工作组管理委员会财务管理部副总经理总经理设计变更成本控制审批表表23监理主办校核审核复核复核会签审批批准设计变更通知单审批流程表表24主办校核审核审核复核会签审批批准工程经济签证审批表表25办理审核复核核定审定批准工程经济签证单表26办理审核复核核定审定工程指令表表27办理审核复核核定审定工程指令审批表表28办理审核复核核定审定批准乙方材料供应认价审批表表29办理审核复核核定审定批准材料/设备选型审批表表30办理校核审核核定会签审定批准月度材料/设备计划审批表表31办理校核审核复核审定审批批准月度材料/设备计划汇总审批表表32办理校核审核复核审定审批批准月度工程材料款付款计划表表33办理校核复核审定审批批准工程材料/设备供货验收单表34办理审核工程材料/设备盘点表表35盘点审核工程材料/设备采供台帐表36审核监理工作月考评表（进场）表37评分审核监理工作月考评表（月中）表38评分审核监理工作月考评表（月末）表39评分审核工程质量报告表表40主办审核复核审定批准施工现场质量安全管理检查记录表41监理复核工程进度审批表表42主办校核审核复核会签核定审定批准工程进度割算审批表表43主办审核校核复核会签核定审定批准工程进度付款审批表表44主办校核审核复核会签核定审定批准工程建设管理审批会签流程表（三）审批程序审批事项审批事项审批表格编号其他审核主管工程师工程管理部工程审算部财务管理部前期开发部行政管理部营销策划部客户服务部法律事务考察小组评标小组工程总监招投标工作组管理委员会财务管理部副总经理总经理200（）年竣工项目工程款付款台帐表45审核200（）年审计费支付台帐表46审核200（）年设计款支付台帐表47审核工程价款结算申报表表48监理主办审核审核复核复核审批批准200（）年（）月份工程进度款付款计划表49主办审核审核复核复核审批批准工程竣工决算扣款明细台帐表50审核委托、自审工程竣工决算台帐表51审核工程竣工决算报告审批表表52监理主办校核审核审核复核会签复核审批批准工程竣工决算审计核定表表53施工审核工程竣工决算付款审批表表54主办校核审核审核复核会签复核审批批准房屋、设备验收移交单表55主办审核审核单项工程竣工验收单表56监理主办审核审核工程项目综合验收单表57主办设计变更通知单发放台帐表58审核单项工程资料台帐表59审核工程报建审批台帐表60审核工程竣工资料清单表61审核工程经济签证单台帐表63审核施工图发放台帐表64审核工程建设报建管理办法文件编号：GCGL第002号第一章总则为使工程项目前期开发报建工作实现标准化、规范化、程序化管理，根据国家和地方的相关法律、法规和公司实际情况和前期报建工作的特殊性质，减少因前期报建工作给工程建设造成损失，制定本办法。本办法适用于公司工程项目的前期开发报建工作的各个环节和设计到的各个部门及具体办事人员。做好项目开发的战略研究、节奏安排与控制及项目开发过程相关手续办理工作。根据公司的发展需要及当地房地产市场的现状及发展前景做好开发战略研究，合理安排开发节奏，以取得最佳的投资回报。通过对当地市场状况的充分调查与研究，结合项目的各种指标和公司的战略要求，对项目的分期发展、入市时间、产品定位、客户定位等做作深入的研究和讨论，力求最后形成可执的最符合市场需求的适度超前的方案。以公司项目开发利润最大化和为城市发展做贡献为基本出发点。项目开发过程各种手续办理。从土地取得前、后，土地建设开发前、后，产品销售前、后各种手续的办理。前期开发报建工作是工程项目重要而繁琐的工作环节，一个项目的完整开发，其间需要办理的手续约为100多项（需要加盖100多个公章）左右，须要配备专业人员及时跟进，妥善处理各对口政府职能部门的关系。前期开发部的工作人员除需要熟悉掌握前期报建工作的各个环节和程序外，根据其工作性质需努力提高个人的专业性、主动性、积极性、开拓性素质，并不断提高其社会应酬能力。项目开发过程中做好承包单位的评价、选择、监控与质量验收工作。在行业分工越来越细致的今天，公司的主要职责应集中定位为投资商，对资源的整合和合理利用，力求得到最高的资本回报率是主要的工作目标，对相关开发工作的下游工作，参照发达国家的成熟机制，以发包形式交给专业的公司进行操作。目前，项目开发公司主要的外包工作有：

材料/设备采供——供应商

戡查、测绘工作----戡查、测绘单位

工程建设工作------建筑承包商

设计工作-------------建筑设计院、景观设计院、市政工程设计院等

策划、销售工作-------------销售代理公司、顾问公司

物业管理工作-------物业管理公司与承包单位的工作执行主要是在前期项目开展前的评价、选择、确认，后期的工作开展、工作配合、工作监督以及工作成果检验的工作。在与各环节供应商的接洽和选择、谈判中，需要前期开发部门有专业的人员进行把关，公司最大的精力应放在对各种资源的整合上，各承包单位都只是我们为成功完成项目开发的一个资源而已，我们要对各种资源进行整合，就需要我们充分具备各供应商的各种专业知识和比他们更高的统畴能力。而这种能力，也是公司的一种很好的资源。市场调查、分析、产品定位以及产品研发工作。市场调查、分析：市场数据收集与分析，主要针对的是区域行业动态的把握，同业市场数据的收集、整理、分析（预测），市场机会点、危胁点的调查与分析；建立区域同业楼盘数据库，对区域内可能对本项目销售工作形成影响的项目进行不间断性跟踪。分析区域畅、滞产品，为项目产品研发和顺利开发提供参考。产品定位与研发：根据对市场调查结果的分析和研究，对拟开发产品进行研发，力图开成最具合理性的产品建议。根据地区消费习性及行业前沿的设计理念，对拟开发产品进行研究，形成意见，指导设计院设计，本部分工作由我司、策划代理公司、设计院共同参与，由设计院形成方案。项目品牌、形象包装策划工作。根据市场调查的分析和研究，作好客户的准确定位，根据结合策划代理公司的营销策略建议和公司的品牌需要，对项目的推案进行项目品牌、形象包装策划。开发项目的品牌、形象的包装策划开发部门应在项目营销策略形成同时一并加以执行，结合策划、代理公司的专业性建议，从市场的实际出发，根据公司的发展理念作整合，做到项目品牌、形象的包装与营销策划的有机结合，为项目的行销推广助力。数据收集、政策研究工作。做好数据的收集与政策的研究主要针对国家宏观经济和行业政策法规的收集与研究。本项工作主要对在执行的相关行业政策的研究和应用，收集国家新近发布的有关房地产业的政策，分析即将或可能出台的相关政策，研案并提出合理利用政策机会的可能，以及风险和规避方法。房地产是一个与国家政策关系十分密切的行业，与行相关各部委所制定的新的行业政策、行业标准的执行，都可能对房地产的发展起到决定性的作用，这些内容包括行业标准、金融政策、交易规则以及土地政策等等。前期开发部需要有明锐的、宽广的视野，对各种可能用用的资讯进行整理与分析。在以后公司成长壮大之后，应该建立专门的政策研究机构，对此进行跟踪研究。寻找项目、培植资源并提供可行性研究结果工作。公司的发展一定需要有长远的规划，一个项目的操作，除了为公司的投资赢得回报之外，还应注公司可持续发展问题，而为公司寻找可持续发展的项目亦为开发部门的一项重要工作。利用已经有的社会资源、人脉资源，广泛收集市场最新的投资机会，并对项目进行初步的调研，向公司提供可行性研究报告，为公司的发展提供选择。选择合适的项目将为公司的将来发展提供良好的平台。在前期开发部执行本项工作时需要充分的培植社会资源，因为社会的优质资源大都掌屋在少数人手里，所以取得资讯相对需要付出费用。向公司提供可研结果后，由公司进行结综合性考量。公共关系、人脉资源的建立与维护工作。主要针对与房地产相关的政府职能部分的工作联系，与职能部们建立良好的互动关系，办理相关手续工作，收集区域与行业相关的资讯，与区域内重点行业、重点企业进行联系与沟通，培植良好的社会关系。主要与以下相关部门：

一级政府（省、市、区、镇、街道办等）、计委、国土地资源局、建设委员会、规划局、拆迁部门、房地产管理局、公用事业局、工商局、税务局、消防队、环保局、其它政府所辖事业单位、新闻媒体单位、开发区内大型公司、房地产产业协会、其它同业公司。本项工作亦为前期开发部工作的重点，特别在与政府部部的沟通和谈判中，需要有相当的智慧和很高的沟通技巧，为项目的发展争取最优的指标，处理政府与开发商之间的相关利益平衡。事关项目的顺利发展的经济利益。完成相关工作的后评价。在前期开发部完成前期开发工作的各项工作之后，有一个工作环节相当重要，那就是对工作的后评价，后评价就是对前期工作不管成败结局的种综合性验收。开发部门在完成一个项目的操作或完成一个阶段性的工作之后，都需要对前期工作的过程进行检讨、评价。对公司而言，为公司的后续经营提供可借鉴的参考依据，检核决策和经理的检讨依据；对个人而言亦为自我检讨自我提高的一个良好办法。参与相关部门的策划、论证、协调会。本项工作属开公司内部横向沟通，前期开发部作为公司前期工作的执行人、决策建议人，当尽可能参加公司内部各部门的横向沟通，参与公司工程部、财务部、行政部等部门对相关议题的论证会、协调会和策划会，提出有利于公司发展、项目良好开发的建设性建议。在项目开展工作中，开发公司内部各部门对所执行的项目细项工作必有多次的研讨会、方案论证会，财务会议等等，前期开发部以自身的对市场的了解以及专业角度对以上各项工作，做出相关建义。办理工程报建手续时，由前期开发部填写《工程报建审批流程表》，按规定程序审批后办理。第二章前期报建职责贯彻执行国家、开发项目所在地有关规划设计的规章制度，组织制定公司有关前期工作规章制度，经批准后，贯彻执行。监督控制领取建设工程规划许可证前全部与政府相关部门包括土地局、计委、建委、工商、规划局等的各种手续工作及时间安排。办理前期调查工作，进行开发项目的测算评估，撰写可行性研究报告、项目建议书及评估报告，参与配合前期策划、测算和拟定各阶段规划建议书。进行市场调查，研究、收集、汇总对规划设计的意见和产品的意见，审查开发项目委托设计任务书及各阶段各专业的设计成果，对设计成果的质量进行全面把关。与相关政府部门保持良好的联系和沟通，做好工程前期各专业合各部门的协调工作、技术的管理工作，并组织协调具体项目前期各项报批工作。制定工程前期工作计划并组织实施，审核工程前期各项费用支出，组织工程前期人员完成所规定的工作，并对前期工作质量负责。贯彻和落实国家和当地有关征地拆迁管理方面的政策、法规，接受征地拆迁相关管理部门的指导和行业管理。制定公司在征地拆迁管理方面的有关管理办法和规章、制度，经批准后，组织实施并监督执行，监督与土地方协调工作及拆迁手续的办理。按照拆迁细则及各项政策规定，监督受托单位制定的拆迁方案、安置补助费标准，并在拆迁工程中进行专业监督管理。对公司选择的受托拆迁单位进行资格审查，对公司委托社会拆迁拟签定的拆迁合同行使监督职能，接待有关拆迁方面的来信、来访，做好信访工作。与设计院沟通、协调，进行楼盘结构、室内室外效果等建筑设计，把握市场要求，确定项目户型、外观、室内装修等风格、层次的定位及结构设计和效果设计，配合报审工作，参与图纸会审核和重大设计变更。负责公司开发项目的建筑技术、建筑质量、建筑成本及工程前期的技术决策的全面把握和管理工作，制定和审查项目设计出图计划。按照有关制度、规定、程序，具体开展建筑规划工作，调查用地现状，委托设计控规、详规、建筑总规、单体方案、人防、绿化规划方案并进行方案初审和报批工作；按照有关制度、规定、程序，具体开展市政规划工作，调查市政现状和条件，负责委托设计电力、电信以外各市政专业规划方案和市政规划方案的项目综合并进行初审和报批工作。按照有关制度、规定、程序，具体开展电气规划工作，调查供电现状和条件，合理布点，申报方案，用电报装等。起草大型公建委托设计任务书中设备专业的设计条件，并对其初步设计中设备专业进行初审，并组织对住宅单体及大型公建的初步设计进行审查和复审。确定建筑规划总平面图中各市政站点的位置，负责新建小区大型锅炉房设计，完成环境影响评估报告。负责与相关部门的专业协调、专业支持、专业技术输出，配合规划部门召开市政协调会，并出会议纪要，协助完成市政管网综合图的会签。具体负责设计进行项目设计和招标、协调工作，配合工程竣工验收工作，预测面积，提供销售所需数据和图纸，负责各项手续的具体报审工作。负责工程前期的档案、文件、图纸等资料的收发、归档日常管理工作及工程类会议的记录，会议纪要的制作、发放和管理，整理所承担工程项目的档案资料及归档工作。负责准备各项手续所需文件，对专业性费用审批并报负责人签字。第三章前期准备管理选定项目：项目管理委员会负责寻找、筛选房地产项，根据项目性质洽谈合作或者受让项目公司股权，确定投资条件。了解情况：工程管理部负责委托具有相应资质的建设工程勘查、设计单位对房地产项目用地进行现场勘查，初步了解房地产项目周边市政配套情况。买图测绘：前期开发部负责到测绘主管部门购买项目用地地形图，对比确认项目用地实际情况，如需重新测绘的，应委托测绘单位进行重测或补测。初定方案：建设工程勘察、设计单位根据公司的开发意向，初步确定项目开发方案，进行《初步开发方案设计》。签订意向：投资条件满足项目开发要求，项目管理委员会负责与受让项目方签订《项目开发合作意向书》。前期准备阶段。做好通过招投标工作，确定建设施工单位；保证工程施工进度，控制开发成本，解决施工中出现的纠纷，确保工程质量，密切注意建设工程的进展，定期视察现场，加强有效的工程监理，直至竣工验收。产品销售阶段。产品销售阶段是项目在竣工之前进行商品预售，是项目开发回收资金，实现赢利的重要保障，决定着项目开发的成败和公司的根本利益，随着国家对房地产业调控的力度不断加强，目前只有在房屋主体结构竣工后，才能进入营销阶段（现房销售）。根据房产开发产品的用途不同应采取不同的销售策略，一般来说，商品住宅应以成套出售为主；写字楼、商业用房、酒店、工业厂房，通常是租售并举，以出租为主。第四章前期报建管理为确保项目建设前期报建工作的顺利进行，促进各部门对前期报建的协同配合，在项目管理委员会的领导下设立“前期报建工作组”。组长由前期开发部经理担任，组员由各部门具体组织报建材料的人员担任。资料收集：前期开发部根据项目报建程序要求及时收集、整理相关资料，并将项目报建过程中产生的所有报审资料和形成的各类公司内部资料，根据公司档案管理办法规定分类编号、装订成册，提交行政管理部统一归档保管。前期工作组职责：政策研究：根据国家和当地相关政策、法规、当地投资优惠政策和工程项目的特殊优惠条件，为工程项目争取最大开发建设优惠条件，并负责办理减、免优惠条件的落实情况。工作计划：根据公司工程项目开发计划规定的建设进度和当地政府各职能部门规定的报建程序和流程，工作组负责制定前期报建程序的（年度/季度/月度）工作计划，报项目管理委员会审核，按规定程序批准后执行。资金计划：根据公司开发计划规定的项目建设进度，政府各职能部门规定的缴费项目、标准、数额、时间，工作组负责制定前期开发报建手续的（年度/月度）资金计划，报项目管理委员会审核，按规定程序批准后执行。小组例会：每周一上午工作组全体成员参加每周例会；会议内容主要是协调部门之间的工作关系，商讨解决报建工作难点问题的措施和办法，形成“每周例会会议记要”，报项目管理委员会审核，按规定程序批准后下发。工作汇报：工作组全体成员每周五下午负责各自提交“每周工作简报”，由前期开发部负责整理汇总工作组的《每周工作简报》，每月底前根据《每周工作简报》整理汇总《外联工作效果分析报告》，报项目管理委员会决策下月工作。专题会议：在前期工作中如遇工作组无法处理和解决的重大问题，工作组可向项目管理委员会申请召开有关疑难问题的专题会议，由项目管理委员会组织相关人员商讨解决办法和策略。第五章前期调研管理营销策划部负责工程项目的调研任务和工作。“兵马未动，粮草先行”即“项目未动，策划先行”。研究拟建项目的投资价值，避免失误，降低风险，节省成本，满足需求，为成功开发建设和销售提供决策依据，促进公司品牌建设发展。调研方式：根据公司和项目的实际情况，可采取委托专业公司调研和公司组成调研小组自行调研两种方式。对根据项目需要对调研结果可请相关专家对工程项目进行评估与论证（确定风险等级、进行资源评估等），为编制《项目建议书》或《可行性研究报告》提供可靠依据。报告编制：对项目立项需要的《项目建议书》或《可行性研究报告》，根据公司和项目的实际情况，可组织公司员工自行编制或委托专业公司进行编制。调研内容：收集当地政府编辑的近年《政府年鉴》，核实项目招商和规划情况。对项目周边环境进行可持续发展的宏观因素分析。根据当地经济发展情况，确定拟建项目的目标客户群体，并对其年龄、性别、职业、分布、文化特征、爱好需求、家庭成员结构等进行定位分析。对周边区域楼盘进行销售价格、周边环境、配套服务等因素进行竞争分析。调查目标客户对产品的结构、布局、房型、装修等进行产品分析。调查目标客户对项目规划设计的建筑风格、景观设计、会所设施等进行分析。研究预测拟建项目的市场走向，对整体市场实际需求状况进行分析。根据当地经济情况对客户心理价位，以及价格影响因素进行分析。根据项目的建设和投资规模，进行投入产出、产品价值、投资回报率等分析。调查目标客户的消费因素，对项目资本运作进行自我评估分析。通过调研情况对产品及客户进行定位分析。通过调研分析和评估，明确主体，根据政府下达的《规划设计任务书》，编制项目的《设计规划设计要点》提交规划设计单位进行项目建设的初步设计。收集整理项目前期调研产生的所有资料编卷、归档、保管。第六章项目公司设立根据工程项目的需要在当地设立项目公司，并办理开发资质。行政管理部负责收集、准备设立项目公司要求的法人代表身份证、股东身份证、股东证明、出资证明、验资证明、公司章程、租房协议（或房产证明）、合伙协议等及其它需要的报审材料，报当地工商行政管理局申请办理《法人工商营业执照》及税务登记证、企业代码证等；财务管理部负责办理验资报告、验资证明、审计报告、银行开户及贷款等工作。行政管理部负责到政府各职能部门办理领取工商营业执照、地税登记证、国税登记证、企业代码证等证件；财务管理部负责到银行办理银行开户、银行贷款等手续和证件。前期开发部负责根据工程项目的开发建设要求办理相应的《房地产开发企业资质证书》，并准备各报审资料。证书申领手续办理：在《工商营业执照》领取规定时效内，持《工商营业执照》及相关批准文件，到建（委）设局“开发办”办理《房地产开发企业资质证书》的初审、备案手续。到建（委）设局“房地产处/科”办理开发资质审批，主办人跟进了解审批意见。审批通过后，即使领取《房地产开发企业资质证书》（一、二级开发资质须到省厅办理）。公司年检：财务管理部负责办理公司“审计报告”，行政管理部负责准备年检资料，并按时办理年检手续。资质年审：前期开发部负责根据“房地产处”制订的企业资质年检计划和有关政策及规定时间，持相关手续准时到“开发办”办理年检手续。行政管理部负责收集整理公司设立、资质申请及年审的全部资料，编卷、归档、保管。第七章项目立项申请前期开发部负责收集整理项目立项需要的全套资料手续，按规定流程审批后，向当地计委（或发改委或立项申请办理程序：或发改委或《项目立项申请报告书》按规定准备相关文件、资料，填报《固定资产投资建设立项登记备案申请表》。对符合标准的备案申请相关文件、资料给予办理登记备案手续，发给相应的《固定资产投资工程项目立项登记备案通知书》，加盖固定资产投资工程项目立项备案专用章。《项目建议书》（）内容需要变更：开发项目取得登记备案文件后，发生以下各项重大变更事项的，需向原备案主管机关重新办理登记备案手续：建设地点发生变更；建设内容发生变化或建筑面积超过备案面积的50%；投资单位发生变更。工程项目的项目代码：工程项目在登记备案的同时将取得项目代码，是投资工程项目合法存在的依据。立项审批资料准备。选定项目，签定《项目开发合作意向书》（原件一份）；初步确定的《项目初步开发方案》（原件一份）；申报《项目规划设计要点》（原件一份）；《项目立项申请报告书》（原件一份）；《项目建议书》（或《项目可行性研究报告》）（一份）；建设用地的权属文件或工程项目《用地预审意见书》（一份）；《项目建设投资概算报告》（一份）；银信部门出示的资金证明（原件一份）；《企业法人营业执照》副本（复印件一份）；《房地产开发企业资质证书》副本（复印件一份）；项目地形图（一份）；有关职能部门的批复意见。立项报告的提交形式。工程项目如从一级市场获得土地（俗称“生地”），开发条件不太成熟，或需要政府共同投资的项目，需提交《项目建议书》后，再提交《可行性研究报告》进行详细论证后，办理立项手续。工程项目如从二级市场获得土地（俗称“熟地”），已具备开发建设的基本条件，开发建设单位自筹资金的项目，可直接提交《项目建议书》（或《可行性研究报告》）办理立项手续。第八章规划设计报建由前期报建工作组成员根据各自职责准备、组织“规划设计报建”材料，前期开发部负责审核、整理，按规定程序审批后，到各政府职能部门办理各项手续。规划设汁是开发建设所遵守的依据和准则，开发项目的规划设计顺利做到既能合理安排用地、又能满足功能需要。既要保证一定的经济、社会及生态效益，义要符合规划要求，尤其是一些特殊性的规划指标，如容积率、建筑密度、人口密度等。规划设计这项工作基础做得好．往往能使项目在市场上占优势，获得较多的效益，并进一步带动下轮的开发建设。项目规划设计程序是工程建设取得《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》的必要途径。根据国家和地方法律法规规定，城市规划区内开发建设的项目必须符合城市规划的要求，必须向当地规划部门办理项目规划的申报手续，在取得《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》后，方可开工建设。项目规划申报程序项目规划申报的基本程序。在《项目建议书》（或《可行性研究报告报》批复之前，工程建设单位要向规划部门申报《规划要点》，规划局对项目的用地范围、规划条件等提出初步意见，形成《项目建设选址》的初审意见，作为计委（或发改委）批复项目的参考依据。在《可行性研究报告》批复后，工程建设单位可向规划部门申报项目定点，规划部门向申请单位下发《规划定点通知书》和《设计规划要求通知书》，对项目用地的位置、面积、范围等提供较详细的意见。根据规划部门提出的《规划设计条件》，工程建设单位应委托有资质的设计机构进行规划方案设计，取得“四图一书”（总平面图、定位图、竖向设计图、管线综合图、说明书）。工程建设单位在完成《初步方案设计》后应向规划部门提出审查申请。经审定通过的《初步方案设计》，是编制初步设计或施工图的依据，也是取得《建设用地规划许可证》的必备文件。工程建设单位依据《设计规划要求通知书》和《可行性研究报告》批复，即可向规划部门申领《建设用地规划许可证》，该证是取得土地使用权的必备文件。申领《建设工程规划许可证》是在项目列入年度正式计划后，申请办理开工手续之前，需要验证工程建设是否符合规划要求的最后法定程序，该证是申办开工的必备文件。《规划要点》申报程序申报《规划要点》，是办理项目建设开发规划手续的第一步。取得《规划要点通知书》后，根据规划部门初步审查的建设用地面积、代征城市公共用地面积、用地性质、建筑控制规模、控制高度等规划要点，继续进行深入的规划研究工作。申报《规划要点》的程序：在使用权属于建设开发单位或合建一方的地域内进行建设的项目，要先到规划部门申请《规划要点》，然后持规划要点到计委（或发改委）申报《项目建议书》。在使用权不属于建设单位的地域内（包括新征地和城镇国有土地）进行建设，如果已确定建设地点，建设开发单位应先将《项目建议书》报到计委，计委向规划部门发《建设地点征求意见函》，建设开发单位凭《建设地点征求意见函》申请《规划要点》；如果未确定建设地点，由计委根据需要和可能先批《项目建议书》，规划部门再依据批准文件与建设开发单位协商选址定点。申报《规划要点》的必备文件。建设开发单位对拟建项目意图或方案的说明或《项目初步开发方案》。拟建工程方案示意图。“市测绘院”绘制的1／2000或1／500地形图蓝图2份。地形图包括拟建工程的用地范围以及周围相邻单位或建筑，其中一份要用铅笔划出用地范围。建设开发单位到规划部门报审规划审批手续，将申报资料一并交经办人收取。具体申报办法：领取《规划审批申报表》。填写申报表，盖建设开发单位和申报单位公章。提交“申报要求”中所列内容的文件、图纸、资料。持有关文件、图纸和《规划审批申报表》进行申报。经审核符合申报要求后，发给建设单位或申报单位“立案表”，作为取件凭证。按“立案表”规定的取件日期到发件窗口领取批件，同时按规定交纳有关费用。《项目选址意见书》申报程序依据。《中华人民共和国城市规划法》第三十条规定：“城市规划区内的建设工程选址和布局必须符合城市规划。设计任务书报请批准时，必须附有城市规划行政主管部门的《项目选址意见书》”。需要办理申请《项目选址意见书》项目类别：在城市规划区内新建、扩建、改建的工程项目，或在城市规划区内需要办理拆迁手续的工程项目。报建手续和资料。工程建设单位需要报送的图纸、文件。《工程项目选址意见书》申请表1份。土地权属证明文件：出让、转让（或划拨）土地，需提供征地批准文件或供地单位供地文件（县级以上国土部门土地出让、转让或划拨意见书）1份；自有、招标、拍卖、挂牌土地，需提供相关土地权属文件（国土证、国土出让合同或划拨决定书）复印件1份（提供原件核验确认后退回）。扩建项目需提供《产权证》复印件1份。联建项目需提交《联建协议》1份。1：500地形图6份。其中一份用蓝笔标注拟建用地范围示意图，并由供地单位或自有用地单位加盖公章。其它需要说明的图纸、文件等。报建审批：送交图纸、文件，经规划管理部门受理申请后，由规划管理部门发给建设开发单位下列审批文件：经审核同意的，核发盖有“规划部门专用章”的《工程项目选址意见书》1份；经审核不同意的，将予以书面答复（盖有“规划部门专用章”）的函复意见书1份。其它要求：如属工业项目或其他对周围环境有特殊要求的项目，在向规划管理部门申请工程项目选址意见书的同时，应征询消防、环保、卫生防疫等相关管理部门的选址意见。改建、扩建、拼建项目用地存在两个或两个以上权利人的，应征得所有权利人同意。凡已（在）建的工程项目需补办规划手续的，应先到“市勘测院”实测竣工图。加、更名工程项目，建设开发单位应持“市国土管理部门”的土地批文及相关文件重新申请“一书两证”的相关手续，报建时应退还原已取得所有审批的文件及图纸。因遗失等原因无法全部退还时，应登报声明（15日）。建设开发单位在收到“市勘测院”的勘测放线资料后，应及时向“规划部门”申请办理《规划设计条件》（或规划设计要求）和《建设用地规划许可证》。涉及规划地铁控制线的工程项目，应征求市地铁管理部门意见；涉及规划紫线范围内的工程项目，应征求市文化部门意见；涉及土地整合的建设用地，应征求市国土部门意见。规划设计条件及《建设用地规划许可证》申报程序依据。《中华人民共和国城市规划法》第三十一条规定：“在城市规划区内进行建设需要申请用地的，必须持国家批准工程项目的有关文件，向城市规划行政主管部门申请定点，由城市规划行政主管部门核定其用地位置和界限，提供规划设计条件，核发《建设用地规划许可证》。建设单位或者个人在取得《建设用地规划许可证》后，方可向县级以上地方人民政府土地管理部门申请用地”；核发《建设用地规划许可证》的目的在于确保土地利用符合城市规划，维护建设单位按照规划使用土地的合法权益，为土地管理部门在城市规划区内行使权属管理职能提供必要的法律依据。办理手续的工程范围。凡新建、改建、扩建工程项目需要新征用土地的；用地性质或面积发生变化的工程项目；土地权属发生变化的工程项目；在城市规划区内需要办理拆迁手续的。建设单位需报送的图纸、资料。规划设计条件、《建设用地规划许可证》申请表1份。计划批准文件（限政府投资项目）1份。市勘测院出具的勘测放线成果1套。涉及规划地铁控制线的工程项目，出具市地铁管理部门的意见；涉及规划紫线范围内的工程项目，出具市文化部门的意见；涉及土地整合的建设用地，出具市国土部门整合土地的意见。涉及航空限高的工程项目，出具规划处的航空限高要求或空军对航空限高的要求。其它需要说明的图纸、文件等。建设单位送齐上述图纸、文件，经规划部门受理申请后，经审核不同意的，规划部门将予以书面答复。经审核同意的，规划部门将发给建设单位下列审批文件：需要核发《建设用地规划许可证》的项目，核发以下资料：盖有“规划部门专用章”的《规划设计条件》（或规划设计要求）1份；盖有“规划部门专用章”的《建设用地规划许可证》1份；盖有“规划部门专用章”的用地红线图4份（含设计红线图1份）。不需要发《建设用地规划许可证》的项目，核发以下资料：盖有“规划部门专用章”的《规划设计条件》（或规划设计要求）1份；盖有“规划部门专用章”的设计红线图4份。其它要求：建设单位应在一年内，向规划管理部门报送建筑设计方案及有关文件、资料，否则《规划设计条件》自行失效。建设单位应依据《规划设计条件》、设计红线图和市勘测院提供的勘测成果进行方案设计，设计方案内容的真实性及准确性由建设单位负责。建设单位在取得《建设用地规划许可证》一年内，应向国土局申请办理土地使用批准文件。如因故超期又未申请延期的，建设单位所持的《建设用地规划许可证》及附件即自行失效。需延期的工程项目，建设单位应持取得的审批文件申请延期，由规划部门重新认定。用地面积和用地性质及土地权属不发生改变的工程项目，不需发《建设用地规划许可证》。《建筑设计方案》申报程序报审图纸、文件和资料。建筑设计总平面图（1:500或1:1000）4份；建筑设计方案（含平、立、剖面图）2套；规划设计条件（或规划设计要求）中要求报送效果图的，方案中应含效果图（A3幅面）。当新建建筑或用地周边现状建筑对日照有要求时，总平图的设计说明中应有日照分析的结论。其它需要说明的图纸、文件等。审批文件。在送齐上述图纸、文件，经规划部门受理申请后，规划部门发给项目建设单位下列审批文件：经审核同意的，核发以下资料：盖有“规划部门专用章”的建筑方案总平面图3份、方案1套；工程项目的坐标放线通知单1份。经审核需要修改的，则退回设计方案1套、建筑方案总平图3份，并附《建筑方案审查意见单》1份。其它要求。总平面图必需在1/500地形蓝图上以AUTOCAD形式绘制（大型或特殊工程项目绘制比例可放宽至1/1000）。总平面图需加盖相应资质的设计单位出图章和注册建筑师章以及标注综合技术经济指标。总平面图中需注明用地周边道路及红线及道路中线、绿化分隔带和用地红线及坐标（以勘测院放线成果坐标为准）。建筑设计方案总平图表达信息应全面准确，具体内容如下：工程项目各项经济技术指标：除标明规划设计条件中规定的内容外，还须将该项目中不同使用功能及附属用房的面积标注在总平图中；用地红线，规划道路的红线位置、道路名称及宽度，相邻现状建筑、拟拆除的现状建筑、相邻单位名称；拟建建筑的外轮廓尺寸、建筑间距、建筑后退道路红线距离、建筑后退用地红线距离、至现状建筑的距离、建筑高度、层数；标明跃层部份、跃层范围；准确标明架空层位置、范围和功能；机动车、人行出入口的位置、宽度，用地内部的交通组织；绿地布置及集中绿地位置；配套设施位置及面积；居住建筑和对用地周边现状居住建筑有影响的工程项目，总平图的设计说明中应有日照分析的结论。建筑设计方案应符合规划设计条件、《当地市规划管理技术规定》及有关规划法规，主要包括以下几个方面：建筑性质、容积率、建筑密度、建设规模、建筑高度、层数、停车数量、绿地率、集中绿地、配套设施；建筑间距、建筑后退道路红线距离、建筑后退用地红线距离；地下建（构）筑物（包括汽车坡道）外墙后退道路、用地红线的距离、人行出入口及机动车开口后退道路红线的距离、位置、宽度；各层平面图都应明确标明使用功能，且名称应该规范。临街及重要节点建筑需报效果图的，要求效果图实景嵌入，反映与周边建筑或环境的关系，不得以绿化效果虚化。效果图应反映所有主要立面，且不得仅以夜景效果反映。在建筑方案确定后，建议建设单位持审批通过的建筑方案，在施工图报审前到市勘测院坐标放线。报送我局的建筑方案应真实有效，如因内容不实而发生的一切矛盾、纠纷，均由建设单位负责。如属特别地区范围的工程项目，不受本时限限制。《建设工程规划许可证》申报程序依据。《中华人民共和国城市规划法》第三十二条规定：“在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请，由城市规划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求，核发建设工程规划许可证，建设单位或者个人在取得建设工程规划许可证件和其他有关批准文件后，方可申请办理开工手续”。《建设工程规划许可证》是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，确认有关建设活动的合法地位，保证建设单位的合法权益。要求范围：在城市规划区范围内新建、改建、扩建的工程项目。报审图纸、文件和资料：《建设工程规划许可证》申请表1份。国土权属文件：出让土地：提供国土证或国土出让合同复印件1份（提供原件核验确认后退回）；划拨土地：提供国土证或国土划拔决定书复印件1份（提供原件核验确认后退回）。加盖建设行政主管部门授权的审图机构施工图审查专用章的建筑施工图（平、立、剖面图及图纸目录）1套、建施总平面图3份。《建设工程施工图设计文件审查批准书》复印件1份（提供原件核验确认后退回）。文物挖掘完毕通知单。市建委《建筑项目报件费审核缴款通知单》。市勘测院出具的正式坐标放线资料。其它需要说明的图纸、文件等。审批文件。经审核不同意的，规划部门将予以书面答复。审核同意的，由规划部门发给建设单位下列审批文件：1盖有“规划部门专用章”的《建设工程规划许可证》正、副本1份。盖有“规划部门专用章”（骑缝章）的建施总平图1份。要求建设单位制作现场公示牌的书面通知书1份。其它要求。建设单位缴费时间不计入承诺时限内。建设单位在取得《建设工程规划许可证》后，应在六个月内申请开工，逾期未开工又未提出延期申请的，《建设工程规划许可证》自行失效。《建筑工程施工图审查》申报程序。依据。建筑工程施工图设计文件应当符合的要求，并通过审查。施工图审查是指国务院建设行政主管部门和省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门，依照《建设工程施工图设计文件审查暂行办法》认定的设计审查机构，根据国家的法律、法规、技术标准与规范，对施工图进行结构安全和强制性标准、规范执行情况等进行的独立审查。建筑工程设计等级分级标准中的各类新建、改建、扩建的建筑工程项目均属审查范围。建设单位应当将施工图报送建设行政主管部门，由建设行政主管部门委托有关审查机构（图审中心），进行结构安全和强制性标准、规范执行情况等内容的审查。施工图审查的主要内容：建筑物的稳定性、安全性审查，包括地基基础和主体结构体系是否安全、可靠；是否符合消防、节能、环保、抗震、卫生、人防等有关强制性标准、规范；施工图是否达到规定的深度要求；是否损害公众利益。建设单位将施工图报建设行政主管部门审查时，还应同时提供下列资料：批准的立项文件或初步设计批准文件；主要的初步设计文件；工程勘察成果报告；结构计算书及计算软件名称。审查机构在收到审查材料后规定的20个工作日内完成审查工作，并提出审查报告：特级和一级项目应当在30个工作日内完成审查工作，并提出审查报告，其中重大及技术复杂项目的审查时间可适当延长。审查合格的项目，审查机构向建设行政主管部门提交项目施工图审查报告，由建设行政主管部门向建设单位通报审查结果，并颁发施工图审查批准书；对审查不合格的项目，提出书面意见后，由审查机构将施工图退回建设单位，并由原设计单位修改，重新送审。凡应当审查而未经审查或者审查不合格的施工图项目，建设行政主管部门不得发放《工程建设施工许可证》，施工图也不得交付施工。第九章土地征拆报建依据。《中华人民共和国城市规划法》第三十八条：在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。获取土地使用权有多种途径，如出让、转让等。出让获得土地使用权的方式也有协议、招标、拍卖或挂牌等几种，建设单位应从项目的需要和自身的条件出发，决定获取土地使用权的方式，并在获得土地使用权后尽快完成土地开发前期报建手续，为下一步的止式施工做好准备。资金融通是保证开发建设活动顺利进行的重要条件，当项目决策以后，建设单位尽快实施筹资计划。通过一些合理有效的筹资方式落实资金，为下一步的各环节提供“血液”。以出让方式取得国有土地使用权的工程项目，在签订《国有土地使用权出让合同》后，建设单位应当持工程项目的批准、核准、备案文件和《国有土地使用权出让合同》，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取《建设用地规划许可证》。城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在《建设用地规划许可证》中，擅自改变作为《国有土地使用权出让合同》组成部分的规划条件。《国有土地使用权证》由国土部门负责办理和颁发，是建设单位的土地权属证明，载明了土地用途及使用期限（只是载明）；《建设用地规划许可证》由规划部门颁发，是核定土地用途及用地界线的法律依据；《规划要点》由规划部门核定、批复、颁发，是确定土地使用强度指标的法律依据，如：容积率、建筑密度、停车位配置、小户型比例限制等开发指标的具体要求都做出了具体规定。在领取《建设用地规划许可证》后，方可办理《国有土地使用权证》，国土部门依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度，计算出土地出让金，在土地证上载明土地用途及年限。有些地区因操作不规范可能直接办理《商住用地土地使用权证》，这种情况一般需要到规划部门重新办理规划条件。征地拆迁概念。征地是指项目选址用地为集体土地时，要按照法定的程序和依据报请有批准权限的政府审批以后，对集体土地及地上物等依法补偿，补助后，将集体土地转为国有土地的一种行为。拆迁是指项目选址在城市规划区国有土地上，为达到施工要求的场地条件，拆除建设用地上原有房屋及其附属物，并对原用地者进行补偿、安置的行为。征地在领取《建设用地规划许可证》后即可进行，拆迁在取得《建设拆迁临时用地许可证》或《土地使用权证件》后即可提出申请。征地、拆迁都是项目开工前的重要工作。征地、拆迁工作的完成是申请项目开工的必备条件之一。申请土地使用权的前期申报程序申请国有土地使用权的出让法律程序。办理《建设用地规划许可证》；办理建设用地委托钉桩；办理国有土地使用权出让申请；主管部门对土地现场进行实地勘察；委托评估机构对土地进行地价评估，出具《土地估价报告》进行预审；办理核定地价手续；办理土地出让审批（预审）；签订《国有土地使用权出让合同》；缴纳土地使用相关税费；领取《临时国有土地使用证》或领取正式《国有土地使用权证》；国有土地使用权出让金的返还；申请国有土地使用权的划拨法律程序。国有土地使用权划拨用地申请；主管部门现场勘察；划拨用地申请的审核、报批；取得划拨用地批准。申请征用集体土地的法律程序。征用集体土地用地申请；到拟征地所在区（县）房地局立案；签订征地协议；签订补偿安置协议；确定劳动力安置方案；区（县）房地局审核各项协议；市政府下文征地；交纳菜田基金、耕地占用税等税费；办理批地文件、批地图；办理冻结户口；调查户口核实劳动力；办理农转工工作；办理农转居工作；办理超转人员安置工作；地上物作价补偿工作；征地结案。《国有土地使用权证》申报程序工程项目用地预审，是指国土资源管理部门在工程项目审批、核准、备案阶段，依法对工程项目涉及的土地利用事项进行的审查。项目建设用地是否符合土地利用总体规划和法规规定的条件；是否符合国家供地政策；用地标准和总体规模是否符合有关规定；补充耕地初步方案是否可行；资金是否有保障（资金到位情况）；需修改土地利用总体规划的，规划修改方案，对规划实施影响评估报告等是否符合法律法规规定；其它需要预审的内容。需审批的工程项目在可行性研究阶段还需要核准、备案的工程项目在申请核准、备案前，由建设用地单位提出预审申请。建设用地单位申请预审，应当提交的材料有：《工程项目用地预审申请表》（领取，申请表由国土部门统一规定）；《预审的申请报告》，内容包括拟工程项目基本情况、拟选址情况、拟用地总规模和拟用地类型、补充耕地初步方案；需审批的工程项目还应提供《项目建议书》批复文件和《项目可行性研究报告》。《项目建议书》批复与《项目可行性研究报告》合一的，只提供《项目可行性研究报告》。协议出让国有土地申请书（领取，申请表由国土部门统一规定）；项目建设土地权属证明文件；计划部门下达的项目建设批准文件；规划部门颁发的《建设用地规划许可证》；建设部门的建设用地委托钉桩手续；规划红线图和总平面布置图；建设单位有效的《企业法人营业执照》副本（复印件）；建设单位有效的《房地产开发资质证书》副本（复印件）；其它需要的文件资料。预审通知。预审未通过，发《不受理通知书》。预审资料不齐，发《补正材料通知书》；预审申请通过，发《受理通知书》；办理《国有土地使用权证》。土地招拍挂办理程序土地所在区、县落实以招拍挂方式出让的地块和意向性项目，并获得计划部门批复同意。土地所在区、县向国土部门提出申请；国土部门对符合条件的开具联系函，土地所在区、县建设、规划部门出具拟出让地块的规划建设条件；报国土部门进行勘测定界，编制地块出让方案，呈报政府部门审批；国土部门编制土地招拍挂出让文件，发出出让公告；国土部门资质土地招拍挂现场会，签发成交确认书；竞拍获得土地的建设单位，到国土部门缴纳定金，签订《国有土地使用权出让合同》；竞拍获得土地的建设单位凭竞买成交确认书及《国有土地使用权出让合同》，同步申请办理项目、规划、环评等审批手续。竞拍获得土地的建设单位缴清全部土地成交价款后，与国土部门办理土地交接手续；进入土地登记手续。申请人：转让方与受转让方；申请时限：转让合同或协议签订后30日内，涉及房产变更的，在房产变更登记发证后30内；受理提交资料：申请书；申请人身份证明(详见初始登记)；原国有土地使用证(原件)；已办理变更手续的地上建筑物、其他附着物权属证明；转让合同和地产市场批准土地转让的审批文件；其他有关资料。地籍调查（同初始土地登记）。权属审核内容：对申请人的审核；对转让地块投资情况的审核，是否达到法定投资额；对使用期限的审核；对土地转让价格的审核；对税费缴纳情况的审核，是否全部支付土地出让金等；对土地用途的审核；对地上建筑物及其他附着物权属转移的审核。上报上级土地部门审核、报批。整宗地转让的，在原《土地登记卡》上注册登记；分割转让的，分别新建《土地登记卡》，在新《土地登记卡》上登记。编制国有土地使用权证书。拆迁安置办理程序依据。根据项目所在地“房屋拆迁管理条例”的规定，在项目管理委员会的领导下，由前期开发部负责办理开发建设用地的拆迁安置工作的摸底落实，办理各项报建手续，编制和签订各项协议，核算拆迁安置的各项费用及资金计划，拟定拆迁安置工作程序和管理办法，按规定程序批准后实施。报审资料。拆迁人在申请审批拆迁许可证时，应向行政主管部门提交以下各项文件资料：1工程项目批准文件；建设用地规划许可证或建设工程规划许可证；国有土地使用权证明文件等。拆迁安置办理程序。委托进行拆迁工作；办理拆迁申请；审批、领取拆迁许可证；签订房屋拆迁责任书；办理拆迁公告与通知；办理户口冻结；暂停办理相关事项；确定拆迁安置方案；签订拆迁补偿书面协议；召开拆迁动员会，进行拆迁安置；发放运作拆迁补偿款；拆迁施工现场防尘污染管理；移交拆迁档案资料；房屋拆迁纠纷的裁决；强制拆迁。注意事项。对有下列行为之一的，由房屋拆迁主管部门责令停止拆迁或者限期改正，予以警告，并可以视情节轻重处以罚款：未取得房屋拆迁许可证或者未按房屋拆迁许可证的规定擅自拆迁的，对建设单位处以规定数额的罚款；擅自转让、出借《房屋拆迁资格证书》，对转让、出借资质的单位处以规定数额的罚款；委托未取得〈房屋拆迁资格证书〉的单位拆迁，对委托单位和被委托单位均处以规定数额的罚款；擅自提高或者降低补偿、安置标准，扩大或者缩小补偿安置范围的，对拆迁实施单位处规定数额的罚款；无正当理由超过规定拆迁期限或者擅自延长过渡期限的，对拆迁单位处以规定数额的罚款。第十章工程建设报建在前期报建手续完成后，工程项目将进入工程建设阶段，即从列入年度施工计划起，到项目施工全部完成，通过工程竣工综合验收，达到业主使用条件的过程。开发工作主要由施工单位按施工合同和规划设计方案要求实施。建设单位的主要任务是：通过招投标，确定施工单位；保证工程施工进度，控制开发成本，解决施工中出现的纠纷，确保工程质量，直至竣工验收。在工程项目的前期条件具备开工条件后，向市建委提出开工申请，取得报建证;同时，与市政相关部门（自来水、热力公司、管道煤气公司、供电部门、城管局）洽谈签订协议，支付有关费用；办理招标批准手续；选择施工、监理单位;办理工程建设质量监督手续；缴纳各种费用；开工建设；项目竣工后，由主管部门（市质检站、市开发办）进行综合验收，交付使用。《建筑工程施工许可证》申报程序依据。《建设工程施工许可证》(建设工程开工证)是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。没有开工证的工程项目均属违章建筑，不受法律保护。当各种施工条件完备时，建设单位应当按照计划批准的开工项目向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门办理施工许可证手续，领取《建设工程施工许可证》。未取得《建设工程施工许可证》之前不得擅自开工。办理流程及文件资料。填写《建筑工程施工许可证申请表》（建设部门统一格式）；计划部门核发的《固定资产投资许可证》或主管部门批准的计划任务书；规划部门核发的《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》；国土部门核发的《国有土地使用证》；符合项目设计资格设计单位设计的施工图纸和施工图设计文件审查批准书；勘察、设计合同、施工图设计文件审查批准书及地质资料。人防办核发的《人民防空工程建设许可证》；消防部门核发的《建筑工程消防设计审核意见书》；防雷设施检测所核发的《防雷设施设计审核书》；地震办公室核发的《抗震设防审核意见书》；与卫生防疫站签订的《白蚁预防合同》；建设单位的建设资金证明（资金保函或银行证明）；工程预算书和造价部门核发的《建设工程类别核定书》；工程施工中标通知书或工程施工发包审批表；施工企业名称及施工合同；工程监理中标通知书和工程监理合同；施工单位项目经理资质证书（桩基础工程要提供建设行政主管部门核发的桩机管理手册）；使用商品混凝土《购销合同》或经建设行政主管部门批准现场搅拌的批文；现场管理人员上岗证。质量监督申请安排表；安全监督申请安排表；建设工程质量监督书；建设工程施工安全受监证；计收应缴费用（财务开出缴款书及到银行缴款）收据凭证；法律、法规规定的其他资料。公开招标的建设工程，要补充如下资料到招标办办理手续。建设单位法定代表人证明或法定代表人委托证明；建设工程施工公开招标申请表；建设工程监理公开招标申请表。邀请招标的建设工程，要补充如下资料到招标办办理手续。建设单位法定代表人证明或法定代表人委托证明；建设工程施工邀请招标审批表；建设工程监理邀请招标审批表；工商部门签发的私营企业证明；法人营业执照；其他申请邀请招标理由证明。直接发包的建设工程，要补充如下资料到招标办办理手续。建设单位法定代表人证明或法定代表人委托证明；建设单位申请安排建设工程施工单位报告；建设单位申请安排建设工程监理单位报告；工商部门签发的私营企业证明；法人营业执照；建设工程直接发包审批表。办理建设工程质量监督，要提供如下资料到质监站办理手续。1、《建设工程规划许可证》；工程施工中标通知书或工程施工发包审批表；工程监理中标通知书或工程监理发包审批表；施工合同及其单位资质证书复印件；监理合同及其单位资质证书复印件；施工图设计文件审查批准书；建设工程质量监督申请表；法律、法规规定的其他资料。办理建设工程施工安全监督，要提供如下资料到安监站办理手续。建设单位提供的资料：工程施工安全监督报告；工程施工中标通知书或工程施工发包审批表；工程监理中标通知书或工程监理发包审批表；工程项目地质勘察报告（结论部分）；施工图纸（含地下室平、立、剖）；工程预算书（总建筑面积、层数、总高度、造价）；施工单位提供的资料：安全生产、文明施工责任制；安全生产、文明施工管理目标；施工组织设计方案和专项技术方案；安全生产、文明施工检查制度；安全生产、文明施工教育制度；项目经理资质证书复印件，安全员、特种作业人员上岗证原件和复印件；现场设施、安全标志等总平面布置图；购买安全网的合格证、准用证发票原件和复印件；建设工程施工安全生产责任书；建设工程施工安全受监申请表；法律、法规规定的其他资料。工程竣工验收申报程序依据。《中华人民共和国城市规划法》有关规定：第16条，第4款，第1节规定：“单独签订施工合同的单位（专业）工程，竣工后可单独进行工程竣工验收。在一个单位工程中满足规定交工要求的专业工程，可征得发包人同意，分阶段工程竣工验收。”第16条，第4款，第2节规定：“单项工程竣工验收应符合设计文件和施工图纸要求，满足生产需要或具备使用条件，并符合其他工程竣工验收条件要求。”第16条，第4款，第3节规定：“整个工程项目已按设计要求全部建设完成，符合规定的工程项目竣工验收标准，可由发包人组织设计、施工、监理等单位进行工程项目竣工验收，中间工程竣工并已办理移交手续的单项工程，不再重复进行工程竣工验收。”工程竣工验收是一项法律制度，《合同法》、《建筑法》、《建设工程质量管理条例》对竣工验收已做了明确的规定。为了保证建设工程竣工验收顺利进行，必须遵循项目一次性基本特征，按施工的客观规律和工程竣工的先后顺序进行工程竣工验收。在建设工程项目管理实践中，因承包的范围不同，交工的形式也会有所不同。从承包人的角度看，交付工程竣工验收，意味着项目经理部任务的完成，可以承担新项目。工程交付工程竣工验收一般按三种情况分别进行：单位（专业）工程竣工验收。以单位工程或某专业工程内容为对象，独立签订建设工程施工合同的，达到竣工条件后，承包人可单独进行交工，发包人根据竣工验收的依据和标准，按施工合同约定的工程内容组织竣工验收，比较灵活地适应了目前工程承包的普遍性。按照现行建设工程项目划分标准，单位工程是单项工程的组成部分，有独立的施工图纸，承包人施工完毕，征得发包人同意，或原施工合同已有约定的，可进行分阶段验收。单项工程竣工验收。指在一个总体工程项目中，一个单项工程或一个车间，已按设计图纸规定的工程内容完成，能满足生产要求或具备使用条件，承包人向监理人提交“工程竣工报告”和“工程竣工报验单”经签认后，应向发包人发出“交付竣工验收通知书”，说明工程完工情况，竣工验收准备情况，设备无负荷单机试车情况，具体约定交付竣工验收的有关事宜。全部工程竣工验收。指整个工程项目已按设计要求全部建设完成，并已符合竣工验收标准，应由发包人组织设计、施工、监理等单位和档案部门进行全部工程的竣工验收。全部工程的竣工验收，一般是在单位工程、单项工程竣工验收的基础上进行。全部工程竣工验收的主要任务是：负责审查建设工程的各个环节验收情况；听取各有关单位(设计、施工、监理等)的工作报告；审阅工程竣工档案资料的情况；实地察验工程并对设计、施工、监理等方面工作和工程质量、试车情况等做综合全面评价。承包人作为建设工程的承包(施工)主体，应全过程参加有关的工程竣工验收。建设工程竣工验收，要提供如下资料到质监站审核，质监站在7个工作日内审核完毕；建设单位组织有关单位验收时，质监站派员现场监督。已完成工程设计和合同约定的各项内容；工程竣工验收申请表；工程质量评估报告；勘察、设计文件质量检查报告；完整的技术档案和施工管理资料（包括设备资料）；工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；地基与基础、主体砼结构及重要部位检验报告；建设单位已按合同约定支付工程款；施工单位签署的《工程质量保修书》；市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料；规划部门出具的规划验收合格证；公安、消防、环保、防雷、电梯等部门出具的验收意见书或验收合格证；质监站责令整改的问题已全部整改好；造价站出具的工程竣工结算书。建设工程竣工验收前，施工单位要向建委提供安监站出具的工程施工安全评价书。建设工程竣工结算审核，要提供如下资料到造价站办理手续。工程按实际结算的，要提供如下资料：建设单位和施工单位的委托书；工程类别核定书；工程施工中标通知书或工程施工发包审批表；工程施工承发包合同；施工组织设计方案；图纸会审记录；工程施工开工报告；隐蔽工程验收记录；工程施工进度表；工程子目换算和抽料（筋）表；工程设计变更资料；施工现场签证资料；竣工图。工程按甲乙双方约定的固定价格（或总造价）结算的，要提供如下资料：建设单位和施工单位的委托书；工程承包合同原件；竣工图。《工程竣工验收备案》程序领取表格：工程竣工后，建设单位到市行政审批中心领取《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》（以下简称《备案表》）、《工程竣工质量验收报告》、《工程竣工综合验收报告》。竣工综合验收：建设单位对符合竣工综合验收的工程，组织规划、设计管理、消防、市政处、环卫处、园林局、开发办、城建档案馆等相关部门进行竣工综合验收，填写《工程竣工综合验收报告》。工程竣前检查：建设单位填报《工程竣前检查申报表》，质量监督机构提出竣前检查意见。建设单位组织施工等单位对建设行政主管部门及质量监督机构等有关部门责令整改的问题全部整改完毕。质量监督机构按照有关规定对工程进行竣工前检查，对具备竣工验收条件的工程，通知建设单位按照规定组织有关单位进行竣工验收。竣工质量验收：建设单位对符合竣工验收条件的工程，组织建设单位项目负责人、监理单位总监理工程师及有关技术人员、勘察、设计单位项目负责人及施工单位技术负责人（或分管质量经理）等单位有关人员组成验收组，建设单位项目负责人任验收组组长。建设单位在工程竣工验收7个工作日前将验收时间、地点及验收组名单书面通知质量监督机构。质量监督机构对建设单位组织的工程竣工验收组织形式、验收程序及执行验收标准等情况进行现场监督。工程竣工验收合格后，建设单位及时提出竣工质量验收报告，内容包括：工程概况，建设单位执行基本建设程序情况，对工程勘察、设计、施工、监理等方面的评价，工程竣工时间、程序、内容和组织形式，形成结论性工程验收意见。工程竣工验收备案：建设单位在工程竣工验收合格之日起十五日内，必须将备案所需文件整理齐全，依照《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》的规定，将备案资料报市行政审批中心申请备案。对建设单位在工程竣工验收合格之日起十五日内未办理竣工验收备案等违法行为，按照《建设工程质量管理条例》第五十六条和建设部第78号令《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第九条的规定，处20万元以上50万元以下罚款。建设工程竣工验收合格且备案文件齐全后，由备案机关发放《威海市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证》，建设单位凭《备案证》到房产、供水、供电、供热、燃气等单位办理各项手续。验收资料：工程竣工验收报告；《建设工程施工