区分所有权制度下的住宅小区物业管理基本关系分析

区分所有权制度下的住宅小区物业管理基本关系分析_物业经理人现代的住宅小区中物业治理效劳面对的是多个业主较为简单的物权关系，《物权法》对建筑物区分全部权作出了立法规定，从而确立了住宅小区物业治理各方的民事法律关系。笔者结合《物权法》的规定，对区分全部权制度下的住宅小区物业治理各主体的根本关系作分析，盼望帮忙广阔业主和物业治理企业认清自身的定位和权利、义务，共同促进物业治理的安康进展。

一、住宅小区的物权归属及利用关系依据《物权法》关于区分全部权的规定，住宅小区的物权关系已经根本明晰，简洁归纳为：

1.业主的专有物权。《物权法》规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有局部享有全部权。对非独立住宅而言，业主专有局部仅指住宅和经营性用房内部空间及其围蔽构造，也就是通常说的关门局部或是套内面积及其空间。对专有局部业主享有占有、使用、收益、处分的权利。

2.业主的共有物权。《物权法》规定为业主共有的局部包括小区道路、绿地、公共场所、公共设施、治理用房以及占用道路设立的停车位等。这是以法律直接规定的形式，明确了业主共有物权。这些共有物权应属于小区内全体业主共有。但应当留意到，业主房屋权属证明书所记载的房屋建筑面积包括套内面积和公摊面积，公摊面积包括楼梯(电梯井)、管道井、过道、配套设施用房等，公摊面积严格意义上讲属于共有，但是属于该建筑物内的业主共有，区分于同一住宅小区其他建筑物的业主。业主对共有局部，享有权利，担当义务，不得以放弃权利不履行义务。

3.建立开发单位的物权。《物权法》规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式商定。这条规定实质上明确了按规划建立的停车场的全部权属于开发建立单位，可以出售、赠与和出租，但停车场应当首先满意业主的使用，也就是业主有优先于小区以外使用人使用的权利。

4.仍有未明确的物权。由于在立法过程中争议较大，《物权法》对局部设施未明确规定物权归属。

是小区会所的物权，法律并没有像小区道路、绿地或停车场等设施直接明确权属，留下了悬念，假如从其他公共场所去理解，可以属于业主，但从经营性用房的角度看，可以是属于开发商。在法律未明确的状况下，开发建立单位作为开发土地的使用权人，自然取得建筑物会所的实际掌握权，并可以在房屋买卖合同中与业主商定会所的治理和使用问题。二是开发商赠送的露台、地下室和一层住宅的庭院。《物权法》有关于绿地属于业主共有，明示属于个人除外的规定，但这项规定是只适用于独立住宅(别墅)还是可以适用多层次多业权的房屋，有不同理解。根据目前的产权登记规章，这些部位都不予登记为相关业主名下的产权。但在法律有明确规定前，对于目前开发建立单位在售房时商定赠送给相关业主的露台、地下室、庭院等使用权应予敬重。

5.区分全部权对物业治理的意义。一是区分了物权的专有和共有关系，为业主对物业治理行使权利、享受效劳和担当义务奠定了法律根底。业主对物业专有局部享有全部权，具有了对专有局部占有、使用、收益、处分的权利，同时对共有局部共同享有全部权和治理权，担当共同义务。共有权来自于专有权，取得专有权就同时取得了共有权和治理权，而且对共同义务的担当是法定的，不得以放弃权利为由而不履行义务。因此，物业治理从法律意义上来讲是业主治理权的延长，来自于业主的授权。同时，业主在享受物业效劳的同时，必需履行共同义务。

二是确立了物业治理的根本制度。现代住宅小区中，业主不仅独立享有专有空间，而且还存在共有和共用局部，在建筑物区分全部权的制度下，假如没有将业主组织起来共同实施物业治理的机制，没有专业化、社会化的物业治理，各业主就不行能建立公共物业利用秩序，简单诱发争相利用而将责任或负担转嫁给他人的状况，对物业造成损害。所以，业主对物业治理效劳的需求主要是对共有和共用局部的维护和治理，以建立良好公共物业利用秩序，从而确保专用物业和共有物的正常利用和保值增值。

三是明确物业各部位的物权归属，有利于建立对物业的利用秩序，削减冲突和纠纷。比方对小区道路设立停车位的利用关系，明确了该车位属于业主共有，也就自然明确了收益归业主共有。比方明确了绿地属于业主共有，就能有效对抗开发商、物业公司或个别业主等有关各方对绿地的侵占行为。

二、物业治理的托付与被托付关系

1.物业治理权来自于物业全部权，是业主的根本权利。《物权法》规定，业主可以自行治理建筑物及其附属设施，也可以托付物业效劳企业或者其他治理人治理。这就以法定形式明确了物业治理效劳的根本关系，即业主与物业治理效劳企业的关系是托付与被托付关系;物业效劳合同的性质属于托付合同。托付关系具有多重的意义：一是业主对物业治理享有充分的话事权，可以选择或更换物业治理企业，打算物业效劳内容、效劳标准、效劳收费;二是物业治理企业应当在受托付范围内开展工作，供应效劳;三是假如业主对物业治理效劳不满足，有权终止物业效劳合同。依据合同法规定，托付合同即使未到期，托付人也有权终止合同，解除托付关系。

2.业主大会成立前的前期物业治理托付关系。房屋在出售前物权属于建立开发单位，物业治理效劳的引入是由开发建立单位主导的，房屋买受人在签定商品房预售合同的同时，需签定临时业主公约和物业治理效劳协议，承受建立开发单位选定的物业治理企业和物业治理效劳内容和效劳收费。在这个阶段，物业治理效劳在形式上表达了双重托付关系，一是开发建立单位托付物业治理企业治理其未出售物业和己出售物业的共用部位、共用设备设施和公共秩序。二是买受人在购房时签署物业治理效劳协议时，对承受物业治理效劳确实认。这种确认尽管没有选择权，但在法律上也构成了托付关系。

3.业主大会成立后的物业治理托付关系。当住宅小区的房屋出售和交付使用到达肯定比例后，业主可以成立业主大会，选举业主委员会来行使对物业治理的主导权。一旦业主大会对选聘或续聘物业治理企业、确定物业治理的效劳内容、效劳标准和效劳价格形成决议，业主委员会根据业主大会的打算与物业治理企业签订物业合同，则物业治理从前期物业治理阶段进入法规意义上的物业治理阶段。这时候，物业治理的托付关系就是业主托付物业治理企业从事物业治理效劳的关系。

三、业主对物业治理行使权利和履行义务

1.业主权利的行使形式。《物权法》规定，业主有托付物业治理的权利，有对建立单位聘请的物业效劳企业或者其他治理人依法更换的权利。但是由于住宅小区的共用部位和共用设备设施存在物权共有关系，必需设计有效的制度使多业主共同行使其对物业治理的权利。《物权法》规定了业主大会和业主委员会制度，对业主大会和业主委员会的权限和运作作出了规定。

由业主共同打算的事项包括：制定和修改业主大会议事规章;制定和修改建筑物及其附属设施的治理规约，选举业主委员会或者更换业主委员会成员，选聘和解聘物业效劳企业或者其他治理人，筹集和使用建筑物及其附属设施的修理资金，改建、重建建筑物及其附属设施;有关共有和共同治理权利的其他重大事项。而且需要业主专有局部建筑面积和业主数量两项过半数才能打算上述事项。

业主遵循上述规定就可以行使对物业治理主要事项的打算权。但在物业治理实践中，由于业主的参加自治热忱不高，民主协商的意识不强，对打算事项很难形成共识，成立业主大会和业主委员会往往比拟困难。所以，《物权法》规定了地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会赐予指导和帮助。

为防止物业治理企业或业主大会、业主委员会滥用职权侵害业主的权益，《物权法》规定，业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼;业主大会或者业主委员会作出的打算侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以恳求人民法院予以撤销。

2.业主对物业治理的义务。在物业治理活动中，业主具有共同打算物业治理事项的权利，同时《物权法》规定，业主亦有应当遵守法律、法规以及治理规约的义务。广阔业主生活在同一物业治理区域内，需要有共同遵守的行为标准来维护住宅小区的秩序和安全，标准对共用部位、共用设施共同使用，在自己行使权利的时候不得侵害其他业主的权益。为此，实施物业治理的住宅小区都要求制定业主规约，作为业主公共遵守的行为标准。

同时，《物权法》给予业主大会和业主委员会标准业主行为的权利和职责。《物权法》规定：业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益;业主大会或者业主委员会的打算，对业主具有约束力，业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及治理规约，要求行为人停顿侵害、消退危急、排解妨害、赔偿损失。

这里特殊强调业主有缴交物业治理费的义务。如前面所分析的，不管是前期物业治理还是业主大会打算的物业治理，都是业主共同托付维护共用部位、共有设施、共同秩序的效劳行为，由物业治理效劳合同所商定。业主享受了物业治理效劳，就具有支付物业治理费的义务。《物权法》规定，业主对建筑物专有局部以外的共有局部，享有权利，担当义务;不得以放弃权利不履行义务，并拒付物业费列为损害他人合法权益的行为。

四、物业治理企业受托付向业主供应物业治理效劳

1.物业治理效劳的根本定位。依据《物权法》规定，物业治理企业是受业主托