民生-住房问题

中国住房问题浅析

高房价背景下的理性思考房价高涨下的辛酸——市民叶东生：早点有个家

不少市民也认为，政府应该加大投入建设经适房或廉租房，改善住房条件。“房价坚挺，物价涨了，我们的荷包却没涨，感觉很吃力。”市民熊先生也表示。有这样一则新闻，说网上调查10大热点民生问题，结果房价问题排名榜首，医疗、教育、养老、三农等话题统统排在后面。这样的调查我看有点扯。只要我们远离房价大合唱背后的浮躁，静下心来观察身边的人和事，就会发现，房子虽然很重要，但远远不是最重要的。虽然现在房价呈下降趋势，但是很多人仍买不起房子！只身从河源前来肇庆打工两年多的叶东生和其他受访市民一样，最关心房价问题。夫妇俩目前在某电子厂两班倒地勤奋干活，每人领着不到1500元的工资。“简简单单，就想有个落脚的地方，有个家，可是高企的房价让我们想都不敢想。”打算申请经济适用房或者廉租房，可发现“门槛”太高。“大家都觉得，地方经济要发展，理应鼓励房地产业的发展，让有钱人去买商品房。买不起商品房的，怎么办？那就买经济适用房，又或者租廉租房，让为肇庆发展做出贡献的人，都有归属感，都能在这里安个家。”

首先要引用越骂越坚强的任志强先生的一个观点，他说，中国85%的家庭拥有产权住房。85%可是一个不得了的比例，以国内热点民生话题而言，我们的医保、社保普及率肯定还达不到这个水平。仅此一点，就可以说明房子问题绝非最大的民生话题。但是，任先生的说法可信么？就我所知，任先生喜欢乱说但不胡说，他的手下专门有个房地产研究小组，因此他的数据都是有出处的。不过有出处也不代表正确，伪造数据的事在中国并不罕见，我们还要分析，85%的说法是否符合我们的生活经验。中国最大的人口群体当然是农民，大概占了全国人口的70%，中国农村土地集体所有，而每户农民都有一份宅基地，可以自建住房。房子有好有差，但中国农民基本上家家有房是无须质疑的。城镇职工部分，老一代人，经历过上世纪90年代房改的，基本上都把公有住房转成私有产权，这就是所谓的房改房。在老一代城镇职工群体里，拥有房改房的比例也是很高的。根据上面这两类情况，我们应该可以得出结论：任先生的数据大致不差，中国社会的大多数人都拥有自己的房子，尽管房子的档次千差万别。从上世纪80年代开始出现的商品房，其实在全部住房存量中所占的比例并不大。目前，中国社会的房子问题，主要出在增量部分，即新增住房需求与新增住房数量之间的矛盾。这里确实存在分配不公的问题，特别是刚刚步入社会的年青一代，如果想拥有自己的住房，困难很大。

但即便如此，房子问题仍只是部分人的困难，还算不上最大的民生话题。如果说看病难、上学难、食品安全、贫富差距、城乡矛盾等关系到千家万户的社会问题是肘腋之患的话，房子真的只能算疥癣之疾。而且对社会上最需要救助的低收入阶层来说，他们最迫切需要的，是衣、食、医、教等生活必需品，房子固然重要，但远不是第一需求。那么，为什么作为疥癣之疾的房子问题会成为这个社会的最强音呢，这就牵扯到话语权的问题。看看上面的人群分析，70%的农民基本不上网，拥有房改房的老一代人也很少上网，这些拥有产权住房的人恰恰属于沉默的大多数，既没有代言人，也很少发出自己的声音。相反，受过高等教育的新生代，却是房产饥渴族，他们没能力买房子，却有能力在媒体网络上为自己的权利奔走呼号。事情就这么简单，会哭的孩子有奶吃。⑴韩国(KOREA)目前汉城的房价在世界上名列前茅，一套90多平方米的住宅，价格为1.5亿至2.5亿韩元(相当于人民币100万至165万，呵呵，与上海北京差不多)，(但是他们认为一名普通的国家公务员要购置这样一套住宅，需要工作15年至18年，太贵了。)

汉城寸土寸金，在市中心的明洞一带，一块足球场大小的土地，价值高达10亿美元。再加上汉城市开发余地有限，使得不动产投机商经常兴风作浪。(跟中国一样)

韩国政府规定，一户只能拥有一处住宅(但是中国有些没德的所谓的经济学家现在还在鼓吹富人应该买第二套房子租给穷人住，不知是何居心)。但许多富豪利用不正当手段，购置多处住宅，进行不动产投机，致使当局今天抓了一批不动产投机者，明天又会冒出另一批。(我们ZF是不是太忙了，没时间打击这种不正常行动呢)。⑵日本(JAPAN)现在在东京市中心，相当于上海徐家汇地段的品川站周边步行9分钟范围内，买一套新造的公寓单元，40楼的高层，实用面积80平米，两间朝南，带停车位，不过3千万日元，要算建筑面积也在100平米左右,合人民币225万，按建筑面积算，每平米2.25万人民币。

人家日本的房子是全装修的，包括卫生和厨房，还有中央空调和地板暖气，所有材料都是无毒标准，浴缸是带按摩，浴室带空调，浴缸旁边还免费送液晶电视一个；厨房也是带全自动洗碗和烘干机的，加15万日元再配个双开门大冰箱，厨房下水道口带自动垃圾干燥处理器，出水口配矿化饮水装置；等等设备一应俱全。不需要你动一个手指头，就能立刻住上舒适写意的新房。⑶美国(AMERICA)应该注意的是，由于中美之间的住宅条件和定价方法的差异，中国和美国的房价很难进行直接的比较。首先，美国人的住房条件和中国的住房有很大的差别,绝大部分美国住宅是2-3层的楼房，附带子、车库，甚至游泳池，社区高尔夫场地也并不算稀奇。相当于中国的高级别墅和联体别墅。美国房产商所经营的都是现房，三室两卫房以上房型占90%以上，用中国话说是大房型为主。且是装修房，基本与中国的豪装相仿。所以其房价应和中国的高档装修房进行比较。

资料都以每单元住宅来统计房价，而不是按每平米来计算。按每幢房子来衡量的美国住宅价格并不能正确反应中美之间的房价水平差异，因为美国的住房面积比中国普遍要大很多。美国住宅多数集中在120-300平米左右，目前均面积约220平米。折算成和中国一致的每平米单价不足1100美元，和大涨后的中国一线城市市区装修房价位基本相当。中国长三角某些城区甚至有超出的迹象。更重要的是美国房地产商规范运用的住宅建筑面积(Squarefootage)概念不同于中国的“建筑面积”，使得以上单价的比较仍然非常不确切。直接以统计上公布的面积为基础推算的单价，美国住宅面积数据相对低估，其测量方法下的单元住宅单价需要打折。中国住宅全是数层甚至数十层的高楼，而且一梯多户，一小区几百来户，建筑面积里面含有很多公用的和琐碎的空间，住宅实际使用面积要大大缩水。使用面积只是建筑面积瘀-80%左右。中国扎堆的住宅和美国人目前崇尚的居住品味大相径庭。不但单体住宅没有公用面积一项的干扰，且住宅内很多区域是不算入建筑面积的。因为其计算的原则是完工面积(Finishedfootage)，必须是经过建筑材料如木板、地毯之类铺设后的地面和楼面，因此，一般走廊、地下室、小阁楼、院子都不在销售总价之内。按建筑行业的指导，室内层高低于5英尺的部分不再计算，如果一个房间7英尺以上的空间不到50%，则整个面积也可不计。当然，其墙体仍是建筑面积的一部分，而木板房为主的住宅其所占的比例非常少。美国物产税(propertytaxes，不是中国的物业费)是中国房价中不含的一个价格因素。美国物产税的征收比较复杂，根据市场房价征收，所以房价涨税亦涨，且不同地域、不同用途而有很大差异，自用住宅和非自用住宅也有差别，自住住宅征收物业税较低，每年相当于房价的1.1%左右，更多的是市场调节的一个方式对房价没有大的影响。中国的购房虽没有物产税，但需一次性支付的税费约1.5%，且由于中国住宅只有70年的居住权，相当于年折旧率1.4%，而美国人纳税之后享有对住宅的永久的所有权。这样综合推算，物业税对中美之间的比较影响可以抵消。

从以上比较得出，中美房价考虑住房质量、环境、实际使用面积因素后，再加人民币实际购买力折算因子，则不难发现，相对于美国住宅中国的房价实际值偏高，中国部分热点城市房价已赶上并超过美国住宅主要市场的住宅价格。美国目前年住房需求量基本稳定在120万套左右，过去10年住宅开工每年在110-150万套。如果按每套面积220平米，价格24万美元，按年供应150万套计算，则住宅开工面积为33000万平米，市场的总容量达到3600亿美元。中国仅上海一地的2003年竣工面积就相当于全美国的7.5%，而开工面积应相当于美国的10%以上。但在这种房价持续上涨的情况下，美国已经在为房价的高而担心，美联储利率的调高也可以说是一种必要的调控措施。一些房价冲到户均收入6倍左右的区域被经济学家称之为泡沫区。而在中国，10-20倍于户均收入的高增长房价仍在和房价是否合理、是否会继续走高的争论